亿升广场投标书（初稿）111p

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1、 亿升广场投标书初稿目 录前言 4我公司接管亿升广场项目的优势 5第一章、投标人资格证明文件 7一、投标承诺书 7二、法定代表人授权委托书 8三、投标人资格证明文件 9四、拟派现场项目经理资格声明 10五、拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表 11第二章、企业基本情况 12一、企业简介 12二、机构设置 12三、管理规模 13第三章、前期介入服务与接管验收及入住管理方案 14一、前期介入服务 14二、项目的接管验收 16三、入伙（住）管理方案 16第四章、对本项目物业管理的整体设想及策划 22一、总体管理服务目标 22二、管理服务理念 22三、保证体系 22四、服务承诺 23第五章、拟采取

2、的工作计划和物资装备情况 24一、拟采取的工作计划 24二、物资装备情况 25第六章、拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理 29一、拟建立的组织机构及人员的配备 29二、培训及管理 36第七章、管理规章制度及管理档案建立情况 52一、管理处各项管理制度目录 52二、管理规章制度 54三、管理档案建立情况 59第八章、针对该项目的特点结合实际情况制订服务内容和指标 61一、管理处服务人员形象的服务内容和指标 61二、急修项目的服务标准与承诺 62三、一般维修的服务内容和承诺 62四、服务受理、报修接待的服务内容和指标 63五、投诉处理的服务内容和指标 63六、电梯、水泵等设备运行服务的服务内

3、容和指标 64七、房屋及其设备设施完好程度的服务内容和指标 66八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容和指标 66九、小区交通以及停车管理的服务内容和指标 69十、控制突发事件的服务内容和指标 70十一、物业及住户档案管理的服务内容和指标 71十二、住宅装修管理的服务内容和指标 71第九章、构建和谐社区与便民服务 73一、和谐社区 73二、便民服务 74第十章、物业服务费用范围的物业设施、设备维修管理与维护 77一、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新 77二、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定 78三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 83第十一章、公

4、共维修基金范围的使用方案 88第十二章、其他物业及设施、设备维修管理与维护 91一、房屋及公用设施维修养护 91二、设备管理 101第十三章、拟采取的安全与秩序维护方案 107第十四章、绿化和保洁管理方案 120一、绿化管理方案 120二、保洁管理方案 121第十五章、停车管理方案及地下车库经营管理的说明 125一、停车管理方案 125二、地下车库经营管理的说明 126第十六章、针对业主、物业使用人及装修企业的装修管理与服务 127第十七章、协助招标人开展销售工作的可行性方案与实施空房管理说明 132一、开展销售工作的可行性方案 132二、空房管理办法 138第十八章、投标报价及经费收支预算

5、140第十九章、对招标人提出的相关配合要求的说明 148第二十章、招标人要求投标人对以下内容做出实质性承诺 149附1：物业管理应急措施 150一、应急预案的原则、级别和领导体系 150二、火警火灾突发事件处理预案 151三、治安、刑事案件突发事件处理预案 153四、车辆事故处理预案 157五、停电处理预案 159六、中毒突发事件处理预案 161七、电梯停运突发事件处理预案 165八、跑水突发事件处理预案 168九、扫雪铲冰突发事件处理预案 172附2、 相关资质文件 175前 言 首先，十分荣幸能参与“亿升广场项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力，结合“亿升广场”的

6、现状，对“亿升广场”的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。 我们将以某某物业的“精致服务，精品生活”的管理服务理念，在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下，凭借某某物业在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才，为“亿升广场”的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境，提升“亿升广场”的物业价值，并使“亿升广场”成为上饶市乃至江西省又一个知名的高档综合物业管理品牌。 本投标书是根据贵方提供的“亿升广场”项目的有关资料，结合我公司的企业服务理念及标准，经我公司考察研究之后，编制的前期物业管理服务投标书。 再次感谢上饶市亿升实业发展有限公司给予我们这次合

7、作的机会。 公司名称： 通讯地址： 邮政编码： 联系电话： 传 真： 二九年五月十一日我公司接管亿升广场项目的优势 1、我公司是国家二级资质（本地企业最高资质）的物业管理企业，国家一级资质正在申请中。在管理中拥有丰富的经验，目前管理着高档写字楼、高尚住宅小区、大型商住项目、工厂和医院项目。目前管辖的面积已超过150万平方米。公司有充分适合市场化运作的管理机制。 2、率先通过ISO9001：2000质量管理体系认证，公司于20042005年在本地物业企业率先通过ISO9001：2000质量管理体系认证，从而使公司管理更加符合国际通行的质量执行标准。对亿升广场楼项目的管理质量具有充分的保证作用。

8、3、具有一支优秀且有执行保障能力的员工队伍，管理层人员大专以上学历85%，其中本科占40%，大专占45%；服务人员持证上岗率达95%以上。公司员工总人数为520人，对亿升广场项目管理质量具有充分的保障作用。 4、管理经验丰富，具备各类物业的管理经验。我公司具有较大型物业管理经验，公司目前管理的金域名都高档商住小区建筑面积达36多万平方米，地处繁华地带。通过对金域名都的管理，具有对大型居住物业、大型商业物业及对人员流动量大的物业的控制、管理与服务能力。在亿升广场项目的物业管理中，我们将进一步融会提炼商业写字楼、酒店公寓楼、大型商业广场和其它各类型物业的管理经验，铸就江西某某物业管理有限公司物业管

9、理的“品牌”。 5、根据亿升广场项目智能化程度较高的特点，我公司将对楼盘早期介入，协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们 曾参与多个高档楼盘的早期介入，如：“金域名都”、“宜人华府”、“创业大楼”、“金边瑞香苑”等多个大型智能化、楼宇科技含量较高的写字楼宇、商住区的物业管理任务，都取得了较好的效果，其中，“金边瑞香苑”“金域名都”被市政府评为“市物业管理示范项目”、“花园式住宅小区”和“安全文明标兵小区”的光荣称号，用我们的经验，为开发商带来了较大的利益。 6、具有超前的服务理念：某某物业让您更满意。公司长期从事物业管理服务行业，在管理各类物业领域进行

10、不懈地探索，主动借鉴国际先进的服务理念，不断学习总结，与国内一流的物业管理公司强强联手，探索并运用先进的物业管理理念及模式。2003年聘请了深圳鸿威物业管理有限公司做物业管理顾问，2005年聘请了深圳金地物业管理有限公司作为公司的管理顾问，逐步消化与吸收了深圳、香港先进的物业管理理念与模式，并创新为已用。同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点，寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法，并与自身的实践相结合，我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念，并在具体工作实践中取得了良好的效果。第一章、投标人资格证明文件编制人： 编制日期：二九年五月六日

11、投标承诺书亿升实业发展有限公司： 一、本公司认真研究了亿升广场项目前期物业管理服务后，愿意接受件贵方的要约条件，愿意参加本次招标。 二、本公司声明如下： 1、同意按照贵方要求参与竞标，否则视为自动放弃。 2、在签署亿升广场项目前期物业服务合同之前，本投标文件和贵司的中标通知书构成约束双方的契约附件。 3、如我公司中标，将按照贵司规定的时间签订亿升广场项目前期物业服务合同，并按照要求准时进驻进行物业管理全方位服务。 4、我方同意，在从规定的递交投标响应文件截止之日起90个日历日内，自觉遵守本次招投标活动的每项规定。 投标单位名称： 法人代表： 地 址： 联 系 人： 联系电话 日 期： 二九年五

12、月六日法定代表人授权委托书上饶市亿升实业发展有限公司： 本授权书声明： ，法定代表人 （董事长），为本公司授权签字的 （总经理）为本公司的合法代理人，就贵方组织的亿升广场项目前期物业管理服务招标，以本公司名义处理一切与之有关的事务。 本授权书于2009年5月6日签字生效，特此声明。 法定代表人： 签字盖章： 投标人代表： 签字盖章： 投标人全称： 投标人公章：投标人资格证明文件 一、投标人一般性概况 此处为企业经营概述拟派现场项目经理资格声明 项目名称：亿升广场 投标人名称： 姓名 主要业绩性别男项目经理（管理36万平方面积）年龄28专业经营管理学历大专工龄6年职务管理处经理从事本岗位工作时间

13、6年联系电话 投标单位公章： 投标人代表签字： 日期：二九年五月六日拟派项目主要管理人员、工程技术人员情况表序号姓名性别年龄职务 (工种)职称(学历)身份证号简历1男28管理处主任本科2女30客户服务部主管大专3男30安全消防部主管大专4女42环境管理部主管大专5男33 工程维修部中技投标单位公章：投标人代表签字：日期：二九年五月六日第二章、企业基本情况编制人： 编制日期：二九年五月六日 一、企业简介 。 精致化服务导向 某某物业秉承“精致服务、精品生活”的服务理念，树立精品意识，通过精致作业，打造精品品牌，追求物业管理服务品质的持续提升，实现服务产品的高度精品化。 精确化管理模式 某某物业推

14、行清单式精确物业管理模式，对物业管理的各个方面建立数据化的指标系统，通过系统化的操作流程和标准化的量化管理，深入自检、系统改进、全面提升，追求物业管理专业化的极致水平。 特色化服务模式 某某物业深入把握客户需求，推出“724365无间断服务”、“干扰极小化”、“基本服务个性化菜单服务”、“量身定做”等一系列特色服务模式，打造物业管理的差异化优势，满足客户的个性化需要，形成鲜明的服务特色，满足客户的尊贵感、尊重感、愉悦感。 广泛性社会赞誉 某某物业已获得省及市、区级等各类荣誉称号。2004年获得“南昌市十佳物业”称号，2005年通过ISO9001（2000版）国际认证，获得社会的广泛认可和赞誉。

15、 某某物业以客户需求作为品质提升的根本方向，将专业化管理和人性化服务有机结合，持续提高服务品质，为客户打造安全、清洁、便捷、舒适、优美、文明的生活和工作环境。 二、机构设置 1、公司部门分为：总经理工作部（编号ZJB，由总经理、副总经理、总经理助理、财务成本部经理等成员组成）、行政管理部（编号XZB），人力资源部（编号RLB）、品质管理部（编号PZB）、经营发展部（编号JYB）、财务成本部（编号CWB）、工程维修部（编号GCB）及各物业服务中心（编号F）。 2、公司各部门负责人设部门经理，各物业服务中心负责人设服务中心主任，服务中心下级部门设主管。 三、管理规模 物业管理与服务项目： 第三章、

16、前期介入服务与接管验收及入住管理方案编制人： 编制日期：二九年五月六日一、前期介入服务 要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对“亿升广场项目”制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。 1、规划设计阶段 对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。主要参与的项目有； 监控和消控中心的设置； 小区人车分流的设计； 公共照明开关设置位置； 公

17、共照明开关开闭形式； 物业管理用房的位置设计； 小区垃圾房的设置； 公共洗手间的设置； 信报箱的设立； 公共告示栏的配置； 家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留； 2、建设施工阶段 建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。主要提供以下建议： 1）提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议； 2）分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力； 3）审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见； 4）提供机电安装及能源分配的有关

18、专业技术管理意见； 5）提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见； 6）帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤； 7）提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能； 8）检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）； 9）检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议； 10）配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确秩序维护装质量； 提出遗漏工程项目的建议； 对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、ISO14001、OHSA

19、S18001等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。 3、竣工验收阶段 物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。 参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案； 发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程； 参与重大设备的调试和验收； 制订物业验收流程； 指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。 4、物业销售阶段 良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助

20、贵方的物业销售和宣传推广。 制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备； 售楼处及样板房的秩序维护、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象； 委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问； 对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作； 提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。 二、项目的接管验收 1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。 2）依据国家建设部颁布的房屋接管验收标准对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。 3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环

21、境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。 a.公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作； b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业户的合法权益； c.接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格； d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用； 4）接管验收的作用 a.明确交接双方的责、权、利关系 b.确保物业具备正常的使用功能，充分维护业户的利益 c.为以后的物

22、业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。 三、入伙（住）管理方案 提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作，以免办理手续时徒劳往返。 为业主办理入伙手续时，应程序顺畅，手续完善，票据正规。 即时完成入伙注记。 受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。 1、业主入伙流程 1）业主向售房单位/发展商办理售房手续后，签订售房合同并开出入伙通知书。 2）凭售房合同与入伙

23、通知书到物业管理公司办理入伙手续。 3）物业管理公司在审核资料无误后，向业主介绍物业管理服务情况、收费情况；代发展商与业主签订业主规约。 4）若业主验房发现并提出质量问题，经确认，填写返修表送交发展商，管理处应协助发展商对房屋进行整改后，请业主再次验房。 5）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。 6）业户入伙流程图如图所示。 2、租赁住户入住流程 1）签订租赁意向书，并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。 2）签订租赁合同书。合同应附有管理公约等有关附件。 3）由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋，如发现有房屋质量问题的，由物业管理公司通知工程队整改。 4）整改后或验

24、收房屋没问题，业户就同物业管理公司签验收单，并从物业管理公司领取房屋钥匙。 5）交付押金和首期租金。 6）如需二次装修的，需到物业管理公司办理装修手续。 3、入伙作业标准 入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。 入伙各项资料齐全，记录规范完整，按户建立业户档案。 入伙各项收费正确，做到日结月清、帐表相符。 特约服务手续齐全，收费合理，守时守约，保证质量。 内部手册登记及时，即时完成注记。 入伙按户汇总，次月5日前全部归档。 4、入伙作业规程 由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。 业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。 业户到管理处签收入伙资料，付清物业管

25、理费用。 由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房，抄录水电表底数并共同确认。 业户验房后若提出质量问题，填质量返修表，管理处加签意见后，由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。 如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时，双方须签字确认。 业户验房确认后领取钥匙，办理签收手续。 5、入伙作业检查规范 为了保证亿升广场项目入伙工作正常有序，管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。 1）集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节，发现问题，分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录，发现不符合作业要求，用书面通知相关人员整改，对确属运作上的不完

26、善处，经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。 2）正常情况入伙阶段，管理处经理每月一次抽查入伙工作资料，收费情况、记录情况及归档情况，发现问题应以不合格项发书面通知并整改。 入伙通知书 女士先生： 您好!您所认购的亿升广场 号 室的商品房， 日前已经政府有关部门检查验收合格，准予入住。现将有关入伙事项通知如下： 一、我公司拟定于 年 月 日至 月 日，集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理，并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来，在 年 月 日后，请到销售中心办理入伙手续（法定节假日休息，恕不受理）。 二、集中入伙办理地址： 三、办理时间：上午 至 ，

27、下午 至 。 四、集中入伙期间，我公司有关部门和物业管理公司将派员现场接待办公服务。 五、回执邮寄地址： 邮编： 传真： 特此通知。 上饶市亿升实业发展有限公司 年 月 日 入伙通知书回执 入伙通知书回执 公司： 兹接贵公司入伙通知书，本人购买的 号 室商品房，拟定于 年_月 日前来现场办理入伙手续。此复。 业主（签章）： 年 月 日 入伙须知 入伙须知 女士/先生： 欢迎您成为 的业主！ 我公司为提供良好的管理服务，兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序，以免您在接受新楼时，产生遗漏而导致不便。请您认真阅读，以免产生麻烦。 1、请您在接到入伙通知书后，按约定的日期来办理入伙手续，以便我们及时为您

28、提供服务。 2、您来办理入伙手续时请带齐以下物件： 1）购房预售合同； 2）业主身份证（或护照）及印章； 3）公司购买的还应带公司法人证件和公章； 4）入伙通知书； 5）已缴款项的收据（调换正式发票）； 6）未缴的购房款和物业管理应缴的款项。 3、如您委托他人来办理，还应带上： 1）您（业主）的委托书，应由律师见证； 2）您（业主）身份证（或护照）的复印件； 3）代理人的身份证或护照。 4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。 5、您收楼时，请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题，请填入房屋验收表中，管理处将代表业主利益向发展商协商解决。 祝您顺利入伙！

29、江西某某物业管理有限公司 亿升广场管理处 年 月 日 入伙手续书 入伙手续书 _业主： 您认购的 号 室，现已具备入住条件，请您按如下顺序办理入伙手续。谢谢您的合作。 1、房产收款组 业主已付清房款、有线电视初装费、煤气初装费等。 并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日 2、合同组 业主已签合同。并领取质保书、电视线、户型图（两份）、水表封卡、纪念品。 业主签章： 经办人： 部门签章： 年 月 日 3、物业组 业主已领取业主手册等入伙资料。 业主已付清物业管理服务费（三个月）、预交装修垃圾清运费， 并开具收费凭证。 经办人： 部门签章： 年 月 日第四章、对本项目物业管理的整体设想

30、及策划编制人：肖建彦 编制日期：二九年五月六日 一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为“亿升广场”创造价值，为业户营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的生活、办公及购物环境，让业户安心、放心。 一、总体管理服务目标 1、前期目标 降低开发商的建设成本，促进楼盘的销售。 2、合同目标 在合同期内，全身心为业主服务，成为业主的好管家。 二年内达到ISO9001质量管理体系第三方认证； 一年内通过“上饶市物业管理优秀小区”的考评； 三年内通过“江西省物业管理示范小区”的考评； 四年内达到“全国物业管理示范小区”的标准； 二、管理服务理念做开发商的好帮手，业主（商户）的好管

31、家 ，某某物业让您更满意 让 严格管理、规范服务、心心交流 您 业户、发展商、行政主管部门、相关专业部门 更 优于行业标准、优于其它企业、100%业户第一、不断超越业户日益增长的需求 满意 成为业户的好保姆、好管家、好朋友 成为发展商的好参谋、好帮手、好朋友 成为大家认可的好企业、好伙伴、好朋友 三、保证体系 我公司已通过了ISO9001质量管理体系认证。同时，我公司自2005年起开展企业标准化工作，并制订了公司“企业标准（Q/OAKH）”。我公司将质量管理体系、企业标准以及适合“亿升广场”的三级操作文件贯穿于“亿升广场”的物业管理之中。 四、服务承诺 1）总体指标 1、满意度指数85以上；

32、2、管理服务范围内不发生重大安全责任事故， 管理服务范围内不发生重大火灾责任事故， 管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故； 3、第一年度导入三项贯标体系管理， 第二年度通过三项贯标体系认证； 2）分类指标 1、管理处设专线24小时受理报修， 2、业户接待时间：365天8:00-20:30； 3、 各类服务人员上岗培训率达到100%； 4、档案归档率达到100%，档案完整率达到100； 5、维修及时率达到100%； 6、维修质量合格率达到95%以上； 7、实行维修服务回访制度，回访率达到100%； 8、有效投诉处理率100，投诉人签字满意率95以上； 9、公共设备、设施完好率达到98以上；

33、10、房屋建筑完好率达到98%以上； 11、绿化存活率达到98%以上； 12、清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，生活垃圾日产日清； 13、道路、停车场完好率达到98%以上； 14、管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时服务第五章、拟采取的工作计划和物资装备情况编制人：肖建彦 编制日期：二九年五月六日 一、拟采取的工作计划 为了使物业保值、增值，管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上，拟定进一步的工作计划，加强装修管理，增强业主和物业公司之间的沟通，以确保物业品质不断得到提升，同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作，使开发商与物业公司的品牌共同提高，达到“双赢”的目的。 1、

34、业主入伙前 我公司对物业进行现场查勘，力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施，配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。在和发展商进行物业的交接验收中，由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料（验收标准参照建设部颁布的房屋接管验收标准）。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单，在一定期限内由开发施工单位整改修复，再由我公司验收合格后接受。同时协助发展商制定业主规约、业主手册等文件，同时准备好业主入户所需要的入伙手续书、业户信息表、入伙资料签收表、房屋质量整改通知书、装修管理办法、装修管理协议、代办服务委托书、房屋验收表、钥匙签收表等书面资料。另一方面，做好小区的

35、开荒保洁工作，进入日常工作状态；秩序人员要熟悉小区情况；设备维修人员做好检查工作，保证公共设备设施的完好，以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。 2、业主入伙中 业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表，对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有：业户手册、装修管理办法、入伙资料签收表、业主信息表、房屋验收表、钥匙签收单等，并及时向业主介绍有关物业入伙后的管理规定。 其中尤为重要的工作就是装修管理，按公司标准向业主做好解释工作，并准备好装修申报表、施工人员登记表、施工人员出入证、施工许可证、动用明火许可证、安全责任书等书面资料，业户服务人员会将施工人员登记表复印件交秩序维

36、护主管；秩序维护巡岗按表查验施工人员的施工人员出入证，并巡视跟踪施工队的装修过程，督促施工队文明施工，保持环境整洁，建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地，不允许将垃圾堵住楼道，不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道；夜间保持施工区安静。管理处除秩序维护外，业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查，发现违章及时纠正，装修结束应经过验收，装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理处经理确认。 3、业主入伙后 进入全面管理阶段后，物业管理处将以公司企业标准为指导，主要开展以下工作（但不限于）： 房屋管理：建筑物以及其附属物的保养、维修； 设备设施管理；对物业范围内的共用设

37、备设施日常的运行、保养、维修； 清洁管理：加强清洁员工的管理，维护物业范围内的清洁卫生； 绿化管理：物业范围内的绿化建设和养护； 消防管理：建立消防队伍，对物业范围内消防器材、消防设施等管理； 安全管理；加强秩序维护队伍的建设管理，确保物业内安全、舒适； 车辆管理：维护行人、车辆的交通秩序，以及车辆停放秩序； 产籍管理：指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正，保证产籍的完整、准确、与实际相符； 财务管理：对物业管理资金运作和管理； 协调因房屋质量引起的业主与发展商之间的纠纷。 二、物资装备情况 1、物业管理用房 为创造一个良好的居住和生活环境，依据建设部物业管理条例的规定，

38、以及结合亿升广场项目的特点，除各类设施设备机房外，物业管理用房还包括： 管理服务用房：管理处接待、办公用房； 秩序维护、保洁、工程维修、摆放工具设备、维修材料、清洁物料和更衣等的管理用房和仓库； 2、物业管理用房的配置要求 管理处办公用房 划分为客户接待和办公两个区域，场所面积按建设部相关文件执行。 工程维修作业工作室 需放置梯子、台钻等设备及备品备件仓库等。 秩序维护、保洁人员休息、更衣室 放置更衣箱、凳子、保洁工具等。 以上配置除管理用房外，其他用房可利用车库等多余房间，以不侵占正式办公用房为宜。总的原则是，给业主及租户带来方便，提高我方人员工作效率。 3、管理设施的配置要求 管理处开办物

39、品表名 称数量/型号一、办公用品开办物品复印机1台/施乐2018电脑4台/ IBM主机、三星17寸纯平显示器打印机1台/ HP1010对讲机30只/摩托罗拉GP-885对讲机电池板30块/ 1000mA充电器30只/单路现金保险箱1台/永发 4800办公桌6张/防火板台面1600*800*750办公椅6把/麻面钢制滑轮转椅接待桌2张/防火板台面1600*800*750接待椅4把/麻面弓型扶手椅洽谈桌1张/防火板桌面直径75cm，高度75cm洽谈椅4把/麻面镀铬钢椅会议桌1张会议椅12把水瓶8只/企鹅式WL-LM-1300 网络杯20只/瓷制无柄烟灰缸6只/612202A考勤钟1只/科密 810

40、0标识若干/塑封机1台/焕达320P饮水机3台/立式传真机1台/松下FT-153CN分栏文件柜8组/900*400*2300档案夹400只/HY2052阅览架1只/标准电话机8只/西门子大货架2只/更衣箱20只/江南六门伞架3只/定制大雨伞8把/定制 小雨伞30把/定制 二、维修工器具开办物品台式钻床1台/德国定牌220V 13m/m电锤（进口）1台/博士电动疏通机2台/大力牌GC 70铝合金合页梯（1.5m5m）10只/标准管子钳各1把/新工600m/m 24寸12寸8寸龙门架1套/沪工2号带脚台虎钳1套/沪工5”、6”各一 数字式万用表4只/指针式万用表6只/永红MG-28 数字式钳形表4

41、只/永红MG-28 兆欧表2只/东海500V 1000 V 砂轮机1台/2.2KV 潜水泵8台/长乐220V 750W拖线板6只/塔牌60A、1M2、30M切割机2台/梅花扳手6套/电工牌10件 套筒扳手5套/电工牌32件 内六角扳手8套/电工牌1.5m/m-10m/m工具箱14套/保险带6套/组合工具10套/硅胶抢3只/大小各一牛油枪3只/沪工400g管道工具2套/泥瓦、木工工具2套/三、保洁工具开办物品升降梯1部/登月牌7米多功能擦地机4台/美国NSS17寸经济型吸尘吸水机4台/美国NSS双马达高压水枪4只2.5米铝梯6部1.5米铝梯4部多功能清洁车8部/捷霸AF160拖线盘8只/黄鱼车4

42、部/四、秩序维护器具开办物品 雨衣/雨鞋40套耳机40副录像带40盘/警棍10根/共 179 页 第 179 页第六章、拟建立的组织机构及人员的配备、培训、管理编制人： 编制日期：二九年五月六日 一、拟建立的组织机构及人员的配备客户服务部主管1班长3安全消防部主管1保洁绿化部主管1工程维修部主管1厨师2收费员1商场一层巡逻岗8商场二至五层巡逻岗8商场晚班楼内巡逻岗4商务办公楼门岗3商务办公楼内巡逻岗3商务公寓楼门岗6中控室6强电维修员2地下一层2地面广场4商场一层10商场二至五16卫生间10电梯维修员2弱电维修员2商场办公区2地下二层2行政文员1前台客服员3地下车库车闸岗6地下车库巡逻岗3地面

43、巡逻岗6商务办公楼内巡逻岗3轮休人员10空调维修员2设备运行工6南座塔楼2东座塔楼2北座塔楼2轮休人员10晚班6领班3管理处主任1主任助理1 1、管理处组织架构及部门设置（见附图，客服部10人，安管部70人，保洁绿化部72人，工程部15人，共167人） 2、管理处运作方式及各部门职责 1、管理处运作方式 管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设业户服务中心、设备维修管理部、秩序维护服务部、保洁绿化部四个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。 管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况，减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向

44、其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责。 2、部门职责 业户服务中心 业户服务中心主要负责日常与业户之间的联系，处理包括入伙服务、业户接待、权籍管理、收费管理、维修资金管理、装修管理、档案管理、投诉、报修等事宜，协调各部门工作。 秩序维护服务部 秩序维护部负责小区秩序维护,交通与消防管理工作，包括门岗服务、巡视管理服务、车辆管理服务、监控管理服务、秩序维护管理服务。 设备维修管理部 设备维修管理部负责整个项目的设备维修养护服务，包括电梯设备、房屋、给排水、供配电、弱电系统、消防系统、智能化系统等公共设备设施的维保服务。 环境管理部环境管理部负责环保管理及小区公共区域卫生和绿化服务。 此外采

45、购、人事、培训等事务将由某某物业人事部、物流中心、培训中心与管理处经理负责。 3、人员配备 1、管理处各岗位员工的任职要求 管理处经理 大专以上学历 具备行业岗位资格证书 全国物业管理从业人员岗位证书 熟悉物业管理的相关政策与法规，对工程设施有一定的了解和管理能力 具有丰富的高档商住小区、写字楼管理经验 外表端庄，思路敏捷 有良好的团队精神和沟通技巧 有良好的指挥能力、语言交流能力和文字表达能力 经理助理 大专以上学历 全国物业管理从业人员岗位证书 具有高档商住小区、写字楼管理经验 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 业户接待 大专以上学历 熟练操作办公自动化软件 熟悉高档商住小区、

46、写字楼运作内容 普通话标准流利 有良好的协调能力、语言交流能力和文字表达能力 通过物业培训中心专业培训 秩序维护服务 具备物业秩序维护人员岗位上岗证书 年龄2045岁之间，男性 身高不低于1.70米 五官端正，具有较强的敬业精神 作风正派、无前科、身体健康、站立挺拔、无明显外观缺陷 能吃苦耐劳承受工作压力 通过物业培训中心专业培训 设备维修养护 具备相关操作证及上岗证 具有智能化高档商住小区、写字楼物业的工程维修及保养工作经验 具有较强的敬业精神和吃苦耐劳精神 保洁保绿 通过保洁专业化培训 熟悉高档商住、公寓的保洁保绿工作 形象健康 细心、认真，能刻苦耐劳及承受工作压力 2、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围 人员配备岗位设置人员配备(人)岗