【商业地产DOC】合生创展集团营销管理办法22DOC

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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789目 录第一章 总 则3第二章 组织架构3第三章 营销系统职能4第四章 营销监控管理5第五章 营销费用管理6第六章 营销统计管理7第七章 品牌推广管理7第一节 全国性集团品牌推广管理7第二节 地区性品牌推广管理8第三节 集团新闻宣传管理9第八章 销售业务管理10第一节 营销系统人力资源调配管理10第二节 销售系统人员管理12第三节 销售案例13第四节 面积计算13第五节 楼宇定价14第六节 认购书14第七节 购房合同15第八节 催收楼款16第

2、九节 房源管理16第十节 促销措施17第十一节 宣传物料、广告制作验收规定18第九章 项目论证管理18第十章 商业物业管理19第十一章 奖惩措施20第一章 总 则第一条 为进一步规范营销工作环节，更好地完成集团下达的各项营销指标，切实有效地确保营销推广工作的顺利开展，特制定本办法。第二条 集团营销管理中心负责制定全国性的营销管理制度、工作规范，协调及督导各地区公司根据其原则开展营销工作。本办法包括：营销监控管理、营销费用管理、营销统计管理、品牌推广管理、营销业务管理项目论证管理及商业物业管理。第三条 各地区公司相关部门及单位必须严格按本办法贯彻执行。在现正执行的制度中，凡与本办法有不一致之处，

3、以本办法为准。第四条 各地区公司可结合本地区实际情况，以本办法为准则进一步细化各项管理规定。第二章 组织架构第五条 集团总部设立营销管理中心，通过统筹管理、业务督导、协调服务三大职责协同各地区公司开展营销系统工作，共同完成集团交与的营销指标任务。第六条 各地区公司设立营销中心，统一负责本地区公司的营销推广工作，各地区公司可根据实际需要，在项目公司设立销售、策划部门，负责该项目公司的营销推广工作，但应处理好两者间的工作分工及业务衔接。第七条 各层级的营销部门可根据实际需要及人员编制，采取项目负责制或职能分工制开展营销工作。第三章 营销系统职能第八条 集团营销管理中心工作职能如下：负责集团品牌全国

4、性的推广工作，统筹管理、业务督导、协调服务各区域公司的品牌推广工作；负责向各地区公司下达有关的营销管理目标、管理制度、工作规范等；统筹管理、业务督导、协调服务各地区的销售工作；负责建立全国重要城市房地产市场监测系统，对重要城市房地产市场变化趋势作详尽、准确的分析、研究，为集团公司拓展市场提供客观、有力的决策依据；汇总分析各地区公司的销售情况; 参予各地区项目的前期策划, 对项目的开发论证、销售推广提供市场预策分析、可行性建议及销售推广策划建议。第九条 各地区营销中心工作职能如下：负责各所在地区的营销全面工作，根据集团下达的营销管理目标, 负责向所属的各项目公司分解及下达有关的营销管理目标、督导

5、各项目公司编制“营销推广工作计划”及实施销售推广工作；结合本地区实际情况，负责编制销售管理（细化）制度，督导各项目公司根据其原则开展营销推广工作；协调处理营销推广过程中出现的问题，汇总分析各项目公司的销售情况，及时向集团公司汇报情况；制定和实施地区级的营销系统考核工作，考查各项目及销售人员的工作情况；负责地区级的集团品牌推广工作，制定年度计划、月度实施计划并执行，评估实施效果，提出可行建议；参与拟开项目的开发可行论证、负责统筹完成地区项目论证工作；建立地区房地产市场监测系统，对当地房地产市场的开发策略及变化趋势作详尽、准确的分析、研究，为集团/地区公司决策层提供市场定位的依据，正确运用决策，及

6、时调整产品开发的市场策略。第十条 各项目公司营销工作职能如下：根据地区公司营销中心下达的营销管理目标；编制项目营销推广工作计划、实施方案，在地区营销中心的指导下开展营销推广工作；指示售楼/策划部执行销售计划，按时按量完成销售任务，总结楼盘各项情况上报销售情况；协调处理营销推广过程中出现的问题，分析原因提出可行建议，及时向地区营销中心汇报情况；根据地区营销中心制定的营销管理考核制度，考查销售业务及销售人员的工作情况；配合地区公司营销中心完成集团品牌推广工作，评估实施效果，提出可行建议；负责项目开发、销售各类论证工作，建立竞争对手监测系统，定期总结分析，及时调整项目推广营销策略。第十一条 各地区公

7、司营销系统的具体职能，由各地区公司根据本办法予以细化。第四章 营销监控管理第十二条 为完成集团年度销售目标，加强各地区及各项目的营销监控，推行“一表式管理”年度营销计划总表模式，通过销售总控表宏观把握各地区公司及项目的（月度/年度）总体运作情况及销售、设计、开发、工程等环节整合起来，以销售的需要为其他系统工作的要求，把项目每月的运行情况与计划修正整合起来，把集团营销工作纳入一个更为整体、有序、健康的系统中，做到事前有目标、事中有监控、事后有评估，以适应激烈的市场竞争的需要。第十三条 根据集团下达的“集团（年度）销售总指标及管理目标”，集团营销管理中心负责分解“各地区公司的年度销售总指标”，组织

8、各地区公司及相关部门的评估讨论后修订转发各地区司编制地区公司的年度营销计划总表。第十四条 集团营销管理中心负责下达“各地区公司的年度销售总指标”及“营销计划表填写指引及说明”，指导各地区公司营销中心完成编制地区公司的年度营销计划总表并汇总成集团/各地区年度营销计划总表初案。各地区公司营销中心负责组织、指导属下各项目公司完成编制各项目的年度营销计划总表，并汇总成各地区年度营销计划总表初案。第十五条 集团总裁会议对集团/各地区年度营销计划总表初案进行审定并出修改意见。第十六条 集团营销管理中心根据总裁会议修改意见进行对初案的修改并定案，并将修改指标额下达给各地区公司营销中心。各地区公司营销中心根据

9、集团下达指标额制定明年销售总计划及明细计划，并上报集团营销管理中心进行审批定稿并呈集团领导签发。第十七条 集团人事行政管理中心根据签发集团/各地区年度营销计划总表拟定年度责任书，向各地区公司下达经营指标及管理任务，地区公司签定责任书后按其部署全年工作计划。第十八条 集团营销管理中心根据集团/各地区年度营销计划总表制定各地区考核制度，各地区公司营销中心根据其地区的年度营销计划总表制定各项目考核制度，并每月考核各项目的有关经营指标及管理任务，将考核情况进行月度/季度/年度的总结、分析并编制地区营销计划实施情况报告及时上报集团营销管理中心汇总集团/地区营销计划实施情况报告，呈集团领导审阅检查。第五章

10、 营销费用管理第十九条 营销费用管理推行“预算管理制”，即：年初拟定“全年预算计划”、每月根据实施情况编制“月度预算实施情况及下月调整计划”，原则上一经确案，不得超支使用。第二十条 每年12月上旬，根据集团营销管理中心下达“各地区公司的年度销售总指标”，各地区公司拟定次年全年营销费用预算方案，经地区营销中心及地区公司主管领导审批后，报集团营销管理中心汇总“集团全年营销费用预算方案”呈集团公司领导审批。第二十一条 各地区公司营销中心根据集团公司审批后的预算方案调整原方案，并上报集团营销管理中心备案，同时发至各执行部门（单位）。第二十二条 次年各预算执行部门（单位）按审定后的预算方案执行。每月各预

11、算部门（单位）的营销费用立项必须按规定的审批权限报批，营销费用支出必须严格按年度、月度预算方案执行。第二十三条 每月底预算执行部门（单位）必须将当月预算执行情况汇总表报送地区公司营销中心、财务部，地区公司营销老总、财务老总、总经理及集团营销管理中心（备案）。第二十四条 在预算执行过程中，预算执行单位如需增加预算必须按规定审批权限报各级（项目/地区/集团）领导审批，并报集团营销管理中心备案。第二十五条 经审定的营销费用预算作为各执行单位目标管理的指标之一，是对各执行单位进行考核的重要依据，超支预算按有关规定对预算执行部门（单位）作出处罚。第六章 营销统计管理第二十六条 各项目销售部必须严格按照地

12、区公司营销中心规定的表格填写日销售及变更情况。第二十七条 各销售部必须于每天向地区公司营销中心传真前一天销售及变更情况。第二十八条 地区公司营销中心必须规定格式汇编地区公司日销售情况汇总表，并于当天将日销售情况汇总表送达地区公司领导、集团营销管理中心。第二十九条 集团营销管理中心根据“地区公司日销售情况汇总表”汇编“集团/地区公司（周/月度/年度）销售情况汇总表”呈集团领导审阅。第三十条 每半个月地区公司营销中心与地区公司财务部进行对数，如日销售汇总表与财务当期报表之间有数据出入，查明原因后报部门负责人审批，经办人根据审批意见作出调整；并将修正的销售情况汇总报集团营销管理中心备案。第三十一条

13、地区公司营销中心除汇编日销售统计表外，还必须设立其他统计台帐，分别统计各项目、每幢楼宇、每一积型、朝向的已售量、未售量、在建量、计划推售量及撰写定月度销售分析报告和促销分析报告，及时报地区公司领导、集团营销管理中心及集团领导。第七章 品牌推广管理第一节 全国性集团品牌推广管理第三十二条 为了整合集团品牌及联盟单位的各地区相关资源，加强其在全国范围的传播力度，努力塑造全国性房地产企业领先品牌优势和良好的公众形象，提升品牌价值以支持各区域市场的开拓工作和营销工作，特成立“集团品牌推广工作小组”。第三十三条 “集团品牌推广工作小组”统管全国范围内的集团品牌的推广工作。第三十四条 “集团品牌推广工作小

14、组”由各地区公司的品牌主管负责领导、地区营销中心、集团管理中心、集团领导等相关人员联合组成，共同制定品牌推广工作计划，统筹安排全国性企业品牌建设，协调各区域公司的企业品牌及项目品牌推广工作。第三十五条 “集团品牌推广工作小组” 工作职能是：建立品牌推广管理体制，制定品牌统一表现形式，规范品牌推广标识系统；制定品牌推广实施方案、各地区品牌及项目的定位、实施指导书，下达实施工作指令；召集品牌推广协调会议、收集各地区品牌、项目的推广信息、成果、评估、建议等情况及时向集团总部汇报工作；监控、督导各地区公司的品牌推广工作；负责对接、指导、审核外聘品牌策划传播的公关公司或广告公司的品牌推广业务工作。第三十

15、六条 “集团品牌推广工作小组”对集团总部负责，统筹、组织工作由集团营销管理中心负责；由工作小组负责领导委托集团营销管理中心下指令和召集各地区公司、涉及相关部门和项目公司，确定每项工作的要求和完成时间；各地区公司指派主管品牌负责人参加、落实所属工作。第三十八条 集团品牌推广业务规范指引由集团营销管理中心负责, 包括:1、标准品牌表现形式及推广诉求;2、统一对外标准口径;3、品牌的使用规范 (包括促销联展、房地产行业展销会、媒体广告等所有宣传资料、展版、印刷品);4、品牌的体现原则。第二节 地区性品牌推广管理第三十九条 每年初地区公司营销中心根据“集团品牌推广工作小组”制定的“年度品牌推广工作计划

16、”原则及年度楼盘开发、销售计划、市场因素及品牌费用指标等，制定各地区年度品牌建设计划，包括：全年推广主题、总体思路、阶段划分、阶段主题、媒介组合、费用预算计划等。第四十条 地区性品牌建设方案的编制及计划的实施由地区公司营销全面负责，地区公司营销老总监督。第四十一条 年度品牌建设方案必须经地区公司营销老总、总经理及集团领导审批。第四十二条 根据年度品牌建设方案制定月度品牌建设实施计划：媒体投放、品牌宣传活动的开展。月度品牌建设实施计划必须经地区公司营销中心、审核部、财务部会签，报地区公司营销老总、财务老总审批，并报集团营销中心备案。第四十三条 地区公司营销中心应定期（月度/季度/年度）评估品牌宣

17、传效果，并根据市场情况、公司要求、实际发生费用及时调整各阶段的（月度/季度/年度）品牌计划，每季度调整计划报集团营销中心备案。第三节 集团新闻宣传管理第四十四条 为了避免新闻宣传工作的失误，对集团新闻宣传口径及接受采访的工作作出统一的规定。第四十五条 接受采访应经审核1、对已经正式公开的信息，接受采访时须按统一的口径对外宣传。对于尚未公开的信息，其采访提纲和回答重点须上报领导审核;2、项目公司就未经公开的信息接受采访，须将采访提纲和回答重点上报各地区营销中心，经审核通过后才能接受采访;3、各地区公司各部门就未经公开的信息接受采访，须将采访提纲和回答重点上报上报分管领导，经审核通过后才能接受采访

18、;4、集团各部门就我司未经公开的信息接受采访，须将采访提纲和回答重点上报分管领导，经审核通过后才能接受采访;5、各地区/项目/集团老总接受采访，则应将采访提纲和回答重点报上级老总审批;6、涉及及集团重大企业策略或发展方向，则须经集团总裁审批。第四十六条不得随意泄露公司情况有关公司的敏感性资料，如股东身份、土地成本、具体业务计划、策划方案、客户资料、定价策略、审批文件等，未经集团领导批准，不得随意向外泄露。第四十七条 接受采访的态度要求1、员工在接受采访时，内容应仅限对公司或公司项目的介绍，避免以公司名义进行个人的宣传;2、一般情况下，接受采访的人员尽量不要在媒体上以自己的名义注名，宜以“公司某

19、方面负责人”的名义代替;3、 在接受采访时，被采访人不得采用恶意攻击、贬低竞争对手的方式来宣传自己的优势。第四十八条 被采访者接受完采访后，应及时将采访情况向上级领导通报，如有特殊信息或问题，被采访者须及时将情况向集团营销中心反映。第四十九条 接受媒体采访投诉问题的处理1、如各项目收到媒体拟采访我司关于客户投诉问题的采访要求时，须了解其身份、意图、联系方式等具体情况;2、项目公司尽快了解有关投诉问题，及时将投诉情况通知被投诉部门的分管领导和地区公司营销中心，几方共同商定如何处理，统一口径。第五十条 各地区公司、各地区二级公司、集团各部门须高度重视新闻宣传工作的重要性，如遇问题及时反映，认真执行

20、以上工作要求。若个别人员故意向外散布不确信息，或因工作失误而对集团及项目推广造成负面影响的，集团将追究有关责任人责任。本指引涉及的统一协商工作由集团营销管理中心负责。第八章 销售业务管理第五十一条 销售管理应坚持因地制宜，在本办法规范的基础上，各地区公司营销中心应根据当地实际情况，制订相应操作细则，规范本地区公司的营销推广工作。第一节 营销系统人力资源调配管理第五十二条 人力资源调配是指由于各地区销售部出现人员结构不合理，造成短期或长期人力资源浪费或不足，地区公司根据具体情况对人员进行临时或中长期性再分配；人力资源调配因素主要有：人力过剩、人力不足、学习培训、工作不适等。第五十四条 人力资源调

21、整申请1、当售楼部出现人力不足时，售楼主任应及时拟出书面报告，阐明人力不足的原因，需增加人员数量，增加人员是属短期行为还是长期性质等;2、售楼部出现人力过剩时，售楼主任应及时拟出书面报告，阐明人力过剩的原因，需减少人员数量等;3、举办促销活动时，售楼主任应及时拟出书面报告，阐明本次活动需调入的人员数量、岗位职责、专业水准等;4、一个或多个售楼部取得成功销售经验后，组织其它售楼部前来学习，由营销中心拟书面报告，阐明学习的目的，具体时间，人员安排等;5、新楼盘即将推出前，组织新项目销售人员到其它售楼部进行业务培训，新项目售楼主任拟出书面报告;6、销售人员的工作表现达不到公司要求或其本人主动提出现有

22、工作不适合自身发展，所在单位售楼主任或申请人拟书面报告，阐明具体原因，建议意见等。第五十五条 申请报告的报送相关人员提出书面申请后，报项目公司经理批阅，然后送地区营销中心，营销中心根据申请报告经办或转送地区行政人事部。第五十六条 人力资源调配方案拟定与审批1、地区营销中心根据申请报告进行具体分析、结合各售楼部的实际情况拟出人力调整方案。属于临时性增加人员的，首先从其它售楼部借调专业人员，如其它售楼部无人手可调或不足，则从本系统安排非专业人员，若仍不足，则向行政人事部提出申请；属长期性缺员的，首先进行系统内部人员结构调整，如确实调整不出过剩人员，则从通知行政人事部公开招聘。2、人力资源调整方案经

23、部门负责人审批后报地区主管营销老总批示。3、对于调出营销系统或解雇申请报告，则转交地区行政人事部，由行政人事部作出处理决议。第五十七条 人力资源调配方案的实施1、凡属临时性人员调动均由地区营销中心拟办人员调整通知，转地区行政人事部颁布。2、凡属永久性人员调动由地区营销中心将批复的方案交地区行政人事部，由行政人事部负责人事档案记录，调动人事关系，拟办颁布人员调整通知。3、招聘或解雇均由地区行政人事部按人事制度执行。第五十八条 人力资源调配监督实施部门1、临时性人员调整方案由地区营销中心监督实施。2、永久性人员调整方案由地区行政人事部监督实施。3、人员招聘及解雇由项目公司及地区行政人事部监督实施。

24、第二节 销售系统人员管理第五十九条 各地区公司销售系统人员招聘必须按规定程序进行：各项目公司根据年初的人员编制计划进行招聘，招聘的人员必须符合招聘条件。项目公司进行初试，地区公司营销中心复试并加意见后，报地区公司行政人事部备案。第六十条 应聘人员面试合格后，要接受公司培训，培训时间及内容因应聘职务不同而异，培训考试合格后方可上岗。第六十一条 被聘人员试用期对人员的考核以项目公司考察为主，试用期满考察合格后方予转正。试用期根据表现可提前转正。第六十二条 销售系统所有人员必须按公司考勤制度执行，一般情况下，售楼部不再计算加班，以补休为主。如果遇特殊情况经项目公司负责人审批后做特殊处理。第六十三条

25、销售系统所有人员必须严格按工作行为规范执行。第六十四条 考核制度：考核主要分为月度、季度和年度考核。月度考核主要是考核销售人员的基本素质，由项目公司按月度考核；季度考核主要是考核销售人员的业绩；由地区公司营销中心每季度按销售业绩（按销售金额计）进行考核；年度考核由地区公司行政人事部按全年销售业绩进行考核。第六十五条 奖励基金制度：奖励基金来源有两种，一是从销售人员月度奖金总额中计提，二是销售人员违规扣罚的款项；奖励基金主要用于奖励评选出的每月优秀销售人员、每季度销售高手及营销系统举办的业务交流所需费用； 第六十六条 执行办法：地区营销中心每季度须将统计的数据、考核结果上报管线老总，并通知项目公

26、司，由项目公司对相关人员的当季奖金作出扣罚，项目公司每月必须将管理及考核办法的执行情况反馈给地区营销中心，地区营销中心对执行过程具有监督、管理和最终执行权，一旦发现项目公司有包庇行为，地区营销中心将对相关责任人做出双倍的处罚。第三节 销售案例第六十七条 各销售部必须每周向地区公司营销中心提交销售案例；第六十八条 案例的内容必须包括：事件过程、处理方法、总结与启示；案例与作要求：表达内容清晰、针对性强、有借鉴意义；第六十九条 地区公司营销中心对销售部报送上来销售案例进行筛选，对较好的案例加于归纳、分析，并在销售周报上进行刊登；第七十条 每月底地区公司营销中心必须将当月的销售案例汇编成册，并下发至

27、各销售部，供销售人员阅读、借鉴，并报集团营销管理中心；第七十一条 每两月地区公司营销中心组织各销售部开展一次销售案例演讲比赛，并对获胜者及对上一阶段最有意义的案例提供单位予以表彰；第七十二条 年底地区公司营销中心将全年销售案例进行修订，并作为公司重要资料存入档案室，并报集团营销管理中心汇编有关典范教材。第四节 面积计算第七十三条 楼宇推售前，项目公司必须通知地区公司营销中心和审核部有关计积事宜；第七十四条 计积图纸出具后，项目公司必须及时将计积图纸送达地区公司营销中心;第七十五条 地区公司营销中心必须及时将编好单元号的计积图纸报送给地区公司审核部；第七十六条 地区公司营销中心和审核部必须严格按

28、照国家颁布的房地产测量方法以及公司的有关技术规定计算各楼盘的面积；第七十七条 地区公司营销中心出具的面积表必须经地区公司审核部审核，报地区公司领导、审批，之后方可将面积表派发给相关部门及项目公司；第七十八条 图纸修改必须及时通知地区公司营销中心，因图纸修改需重新计积的，必须在出具图纸后一天内送达地区公司营销中心；第七十九条 计积人员工作失误导致公司经济损失的，视情节轻重对责任人作出相应的处罚。第五节 楼宇定价第八十条 楼宇定价必须按规定工作程序进行：1、新推楼盘定价报告必须报地区营销中心、地区主管领导、集团营销管理中心及集团领导审批，定价报告内容应包括：价格分布图、基准试算表、楼宇价目表、付款

29、方式表。2、在售楼盘阶段性价格调整必须经地区营销中心及地区领导批示，其定价报告内容除应包括：价格分布图、基准试算表、楼宇价目表外，还必须附上价格调整的理由及分析报告。3、个别楼宇定价经地区营销老总审批即可，定价报告必须明确要求重新定价的原因、目前的销售价位、个别单元的理想价位等。第八十一条 楼宇定价必须考虑各种定价因素，住宅：楼层、朝向、景观、工程进度、户型设计、产品供应量、等；商铺：客流量、间隔设计、面积、楼层、等；写字楼：地段、通风采光、朝向、面积等。第八十二条 楼宇定价必须统一使用标准定价文件：价格分布图范本、基准试算表范本、楼宇价目表范本、付款方式表范本、定价报告范本等。第八十三条 地

30、区公司营销中心制定的价目表必须报地区公司财务部审核、地区公司行政人事部盖节方可下发。第八十四条 项目公司必须严格按有效价目表执行，未经审批任何部门（或个人）不得擅自修改价目表。第六节 认购书第八十五条 地区公司法律室负责起草认购书内容。第八十六条 认购书内容的拟定及修改必须报项目公司、地区公司营销中心、财务部会签、地区公司领导审批，报集团营销管理中心备案。第八十七条 认购书条款确定后，由地区公司营销中心统一排版，项目公司根据地区公司营销中心规定版式印制，认购书一式六联，分别为：客户、营销中心、项目公司财务、销售部、签约组、按揭组。第八十八条 各销售部必须设立认购书管理台帐, 负责登记合同的交接

31、及使用情况。第八十九条 地区公司营销中心出具认购书填写指引，销售人员必须严格按照认购书填写指引填写，销售经理按要求审核。第九十条 认购书必须加盖项目公司销售专用节，否则无效。第九十一条 已经签署的认购书，项目公司应在一天内送达各有关部门。第七节 购房合同第九十二条 购房合同及相关的证件从房管部门领回后，项目公司必须及时通知签约组前来领取。第九十三条 签约组必须设立购房合同管理台帐，负责登记合同的交接及使用情况。第九十四条 由地区公司法律室负责拟定购房填写指引，签约人员必须严格按照购房合同填写指引填写，经指定人员审核无误后方可盖节、签字。第九十五条 购房合同内容修改（指：填写内容修改）必须报地区

32、领导审批，集团营销管理中心备案。第九十六条 购房合同附件的拟定及修改必须报地区公司领导审批，集团营销管理中心备案。第九十七条 集团备案合同范本必须公布于销售现场，以供客户查阅。第八节 催收楼款第九十八条 项目公司财务必须于每天向销售部提交一份前一天的客户交款清单。第九十九条 销售人员核实客户拖欠款房后开展催收工作。第一百条 催收欠款时，销售人员必须填写电话跟进纪录单，并交由销售经理提出处理意见。第一百一条 业主提出延迟交款时，必须按规定报批：延迟一个月内，由项目公司第一负责人审批，一个月以上，必须报地区公司财务老总审批。第一百二条 业主拖欠款项，已交定金，未交首期超过15天按挞定处理；已交部份

33、房款，但其余欠款超过30天按退房处理；对于既不交款、又不办理退房手续的，提交地区公司法律室提起法律诉讼。第一百三条 欠款率超过当年累计净销售额的3.5%，经手销售人员及销售经理须承但相应的责任，并作出相应的处罚。 第九节 房源管理第一百四条 楼宇推出前，销售部建立销控表，楼宇售出后，销售人员必须及时将售出单元登记在楼盘销控表上。第一百五条 项目销售经理必须定期核对楼盘销控表，确保销控表上的资料真实、可靠。第一百六条 销售接近尾声或售罄时，销售经理将所有销控表归档，以便查阅；第一百七条 项目公司财务应对本楼盘所有物业进行登记造册，建立台帐，详细记录物业存销情况，其中包括：已售、未售的住宅、商铺（

34、含租赁）、车位，有偿移交和无偿移交的小区配套，公司自用及租借房，有关记录须每月报集团营销管理中心备案。第一百八条 物业管理中心必须于每月提供空置房明细表与项目公司财务、售楼部核对户数和面积。第一百九条 地区公司物业公司租赁部必须于每向项目公司财务提供上月物业租赁情况，作为项目公司财务登记台帐的依据，双方每月应对物业租赁情况进行核对。第一百一十条 项目公司财务与地区公司物业公司财务在每月对空置房数量进行核对的基础上，还应会同有关人员每半年对空置房进行一次盘点，对盘点中出现的不符合问题应立即查找原因，并提出处理方案，报地区公司领导批示。第一百一十一条 物业移交必须凭项目公司财务开具的交楼通知方可交

35、楼，每周由项目公司出具一份交楼清单，经物业管理中心确认后作为项目公司向地区公司物业公司缴交空置管理费的扣减依据。第一百一十二条 任何部门（或单位）需占用空置房必须报地区公司总经理审批。；对于地区公司行政人事部通知用于公司招待房、员工宿舍或其他用途的，必须由项目公司凭地区公司行政人事部通知办理交楼手续，未办理交楼手续的，物业管理中心不得将空置房提供给他人使用。第一百一十三条 业主因各种原因退房时，由项目公司通知物业管理中心，物业管理中心负责清退业主并收回相关房屋。第一百一十四条 项目公司必须定期安排人员搞好空置房的清洁卫生。第一百一十五条 项目公司必须定期安排人员检查空置房的卫生状况、室内装修、

36、配套设施的完好性能。第一百一十六条 对于空置时间较长的楼宇，项目公司必须提出可行的促销措施进行推售。第十节 促销措施第一百一十七条 每一阶段的促销措施方案由项目公司结合本楼盘销售实际情况而定。第一百一十八条 申请促销措施不但要有具体方案，同时还必须附上相应的依据。第一百一十九条 项目公司申请促销措施必须提前两周上报。第一百二十条 促销措施方案必须经营销中心会签，地区公司领导审批；超于权限范围的须报集团营销管理中心及集团领导审批。第一百二十一条 促销措施执行通知必须由地区公司营销中心统一颁发至各相关部门及项目公司。第一百二十二条 未经批准，项目公司不得擅自推出各项促销措施。第十一节 宣传物料、广

37、告制作验收规定第一百二十三条 宣传物料、广告制作必须签署相关合同（如：制作合同、印刷合同）。第一百二十四条 合同中必须明确验收标准及违约责任。第一百二十五条 物品验收时必须提交相关的验收材料。第一百二十六条 物品验收必须使用统一的验收确认表。第一百二十七条 验收工作必须由地区公司指点定的责任部门及经办部门共同完成。第一百二十八条 对于达不到验收要求的，按合条款处理，对于因验收人员失职导致公司经济损失的，按制度查处。第一百二十九条 宣传物料验收须提交验收证明材料。第一百三十条 广告制作验收须提交验收证明材料。第一百三十一条 各地区公司营销中心负责建立媒体宣传物料、广告稿件挡案资料库，并每月送集团

38、营销管理中心备案。第九章 项目论证管理第一百三十二条 项目论证分两类，一类是购地论证，另一类是开发论证，开发论证又分为新推项目开发论证和分期开发项目论证。第一百三十三条 项目论证须成立项目论证小组，论证小组主要负责对项目开发前景，楼盘定位、产品定位、规划方案设计、销售价格制定提出可行性建议，并通过论证会取得共识。第一百三十六条 论证小组由项目公司、开发、规划设计、营销、财务等部门、地区公司领导、总部营销管理中心及聘请房地产开发、规划、设计、营销等方面的资深人士组成。第一百三十七条 购地论证会由地区公司开发部牵头组织；项目论证会由项目公司牵头组织；尚未成立项目公司的，由地区营销中心牵头组织；集团

39、新拓展区域，尚未有地区公司的，由集团营销管理中心牵头组织。第一百三十八条 召开论证会前两周，各小组成员必须根据各自的工作侧重点向组织部门提交一份项目分析报告：项目公司侧重于项目特点、优劣势分析，营销部门侧重于开发前景、整体市场及中短期竞争对手对该楼盘造成的影响分析，设计部门侧重于规划理念、设计风格分析，财务部门侧重于投资收益分析。第一百三十九条 论证会议由组织单位（或部门）主持，各部门陈述分析报告，由与会人员提出建议，会议结束后由会议组织部门综合各方意见，并最终形成书面论证报告。第一百四十条 论证报告必须经参与论证会议的各部门会签，报地区公司总经理、集团总裁审批及集团营销管理中心备案。第一百四

40、十一条 论证报告经审定后，其后的工作开展将按审定方案实施，工作进度将纳入生产调度考核范围。第十章 商业物业管理第一百四十二条 实行地区公司营销中心商业组统筹、督导的管理流程，管理范围为地区公司所有商业物业，包括地区公司属下各项目的配套商业，以及大型商场、写字楼等专项商业的代理、顾问公司的确定，前期论证，投资开发，规划设计，策划经营推广等等。第一百四十三条 业务操作模式分以下两种：1、各项目配套商业：为项目公司负责销售工作，租务部门代理租赁工作。2、专项商业：指专项商场、写字楼、出租性公寓，其前期定位、规划设计、租售推广等可引入专业的商业顾问公司参与。其中租售业务应全盘考虑，可实行项目公司自行操

41、作或引入租售代理公司参与的形式。第一百四十四条 地区公司营销中心商业组以业务管理者身份对商业物业进行统筹管理，在地区公司营销中心监管下承担盘活率指标任务。第一百四十五条 项目公司以资产管理者身份享有业主的权利和义务，负责商业物业的设计、开发、工程、物业管理等工作。第一百四十六条 租务部门负责各地区公司各项目配套商业的租赁工作，根据租赁业务推广进度制定其产品定位、功能计划及改造、间隔方案、广告安排、租赁部署、预算支出、租售价格、二级代理操作方案等。第一百四十七条 项目公司每年单独列支编制商业物业的销售/出租目标、营销费用预算业务指标；开发、设计与工程等职能系统相应单独编制商业物业的目标管理计划，

42、上报审批，纳入各地区公司生产调度计划。第一百四十八条 项目公司对商业物业建立台帐，从其开发现状、抵押状况及经营状况等一一做好登记备案，并每月将情况汇总上报地区公司营销中心商业组。第一百四十九条 商业物业的销售和租赁业绩纳入项目公司的业绩，计入当年项目计划指标。租务部门则按各项目配套商业当年可供租赁的总营业额匡算佣金的计划指标，以此考评业绩。第十一章 奖惩措施第一百五十四条 奖惩措施是在考核营销系统各单位的营销任务完成情况、是否规范开展工作、遵守公司管理规节制度、开拓创新工作等工作综合绩效考核基础上实施的；第一百五十五条 奖惩措施的评定实施三级制，具体是：集团领导对集团营销管理中心考核奖惩、集团

43、营销管理中心对地区公司营销中心考核奖惩、地区营销中心对项目公司的考核奖惩；第一百五十六条 主管上级部门负责制定奖惩评定的标准及措施，按其开展评定工作，并将结果报送主管上级部门审核呈主管领导审批后转各级公司的行政部执行；第一百五十七条 奖惩措施基本规定：1、分奖励和处罚两部份，奖励分为通报表扬和物质奖励，处罚分为警告、记过、降级、辞退。2、一年内受到两次警告者作记小过一次处理，一年内受到两次记小过者作记大过一次处理。依此类推。3、主管级以下员工的降级处罚按降低一级工资处理。4、对出现工作失职但拒不接受本处罚规定的，经公司查实后予以辞退处理。5、对未办正常离职手续擅离岗位的员工，取消其当月及年度奖

44、金。6、凡员工当月奖金不足以扣罚时以扣除当月全部奖金处理，不再累计到下月执行。7、造成公司经济、信誉严重损失或其他严重损害公司利益的行为，除按制度辞退外，公司保留追究其经济或法律责任。第一百五十八条 各级部门应根据本办法规范的基础上，制订相应奖惩评定细化标准及实施细则，报主管上级部门阅呈主管领导审批常州“broadway不夜城”招商手册设计稿设计要求：26*28CM纸张要求：220KG，铜板纸封面设计：背景：红色企业LOGObroadway不夜城“东方拉斯维加斯”P1：broadway不夜城概况描述：背景：鲜红、彩色 底图：不夜城效果图“broadway不夜城”由broadway集团投资组建，

45、以强大的网络会员为消费主体，是集各国风情演艺、特色酒吧、KTV、洗浴桑拿、豪华客房、健身为一体的大型休闲娱乐场所，首期营业面积18000M2，总投资逾2个亿，这是一座为成功人士精心打造的富丽堂皇、体味人生和尊贵的高档休闲娱乐城堡。P2：“常州broadway不夜城”项目概念描述背景：红黄相间底图：激情娱乐效果图文字内容：这里是一个国际级的娱乐摩尔；这里演绎着财富倍增的奇迹；这里倡导的是一种兼容的娱乐文化；这里创造的是一种可持续繁荣的经营模式；这里最大限度的满足现代都市人追求刺激、满足情感、体验个性的消费需求；P3：项目介绍及功能分区底色：金色配图：高档独特的娱乐空间效果图“常州broadway

46、不夜城”为目前江苏规模最大的娱乐城项目，是集娱乐、休闲、客房为一体的“一站式”综合性娱乐项目。其主要功能分区为：一层：来自世界各地的激情四溢的演艺吧、大型高档休闲娱乐中心；二层：金壁辉煌的高档KTV包厢、乐趣无穷的游艺；三层：风格独特、极具魅力的个性酒吧、咖啡，随时休憩的豪华套房。P4：演艺场景描述：背景：紫色底图：演艺效果图疯狂感动，激情碰撞！夜暮下“不夜城”星星点点的荧色光芒好像远古繁星，散发宫殿的神秘和尊贵，广角式舞台使观众亲蜜接触、激情互动，阿丽娜美女神像虔诚保佑你自由自在，程控灯光渲染五彩缤纷，音响师为你营造如梦如幻，文艺表演因有你欢呼更精彩。来吧！品着美酒欣赏我们自已的综艺大观！此

47、情此景，精致人生。当美妙的透明液体流入喉管，张扬或者低调，特立或者哗众，在此时，你完全可以自己做主了。Be yourself，放纵内心最深的欲望，趁着音乐，趁着色彩，随着动感如梦如痴！六根琴弦之间，黑白色键盘之中，音乐让人迷恋，歌声更叫人欲醉。质朴的音乐和黑暗中闪烁的绚丽色彩是“不夜城”的原汁原味！“靓丽”组合，震憾的劲舞，优雅的民族舞，抒情的歌伴舞，还特邀了俄罗斯、印度、泰国等外籍著名舞蹈表演团，热情奔放精彩的演出领略异域风情让你不虚此行。来吧！一定让您从听觉到视觉感受耳目一新！精彩的舞蹈表演、缤纷的流行彩秀、令您赏心悦目、乐而忘返。每一位客人都能自得其乐，不由自主地融入其中。如果你喜欢看靓

48、女的，这里每晚都美女如云，欢呼雀跃，楚楚动人，与舞台才艺品位融合得淋漓尽致！台上忘我全神投入，才艺观众纷纷激情上场伴随，精彩的表演，鲜活的世界，激情！是最好的理由，最佳的色彩，最美的放纵！看台居高临下热闹场景一览无余，身虽不在其中，心早已随火爆的音乐与台下的人群共舞了。做一个热闹的旁观者，多一道风景,乐趣也是无穷！台上精彩之极的表演，台下观众亦随着迷幻灯光劲爆音乐大喊大叫，令你不觉中已经手舞足蹈，感染,陶醉,敲起来！P5: 特色酒吧描述：背景：绚丽黑白相间配图：特色酒吧效果图 尊贵的法式红酒吧、活力四射的美式动吧、散发着郁金香芬芳的荷兰风格酒吧、热情奔放的西班牙酒吧、富有浓厚文化气息的爱尔兰酒

49、吧、恬静安逸的英式蓝调吧、可以吃露天烧烤的拉美风格酒吧不久后，这些具有各国浓郁风情的酒吧都可以在“不夜城”找到，这里将被打造一个大型的集世界各国风情酒吧的酒吧广场，有众多的主题酒吧和特色酒吧：拥有自酿啤酒系统的德式吧、有巴西女郎热舞的拉美吧、爵士乐飘扬的英式蓝调吧以及各类演艺吧，正在洽谈合作的美国NEWYORK酒吧一家慢摇吧。格林威治酒吧（英国风格酒吧）格林威治是英国著名旅游胜地，因英皇天文台而闻名于世，是时间和坐标的启点。在这里，您可尽情领略英国的传统和绅士文化。芭堤亚酒吧（泰国风格酒吧）以泰国旅游胜芭堤亚命名的酒吧，在神秘佛国的熏陶下，感受金碧辉煌的浪漫；迷人的热带风情，美丽更诱惑人。酒吧

50、饰以神话传说，人妖图，斗鸡毛面具等。樱花酒吧（日本风格酒吧）以樱花命名的日式酒吧。被日本奉为最神圣、最文明、最能代表日本人民情感的国花。每年4、5月份樱花盛开的季节，这里就变得更加美丽、浪漫。香榭丽舍酒吧（法国风格酒吧）香榭丽舍，时尚与浪漫的代名词。在这里，可以尽情领略时尚与前卫、品味法兰西风情与世界文化的交融韵味。圣彼得堡酒吧（俄国风格酒吧）历尽沧桑的圣彼得堡，风格炯异的俄罗斯酒吧，在这里浓缩成了您思绪的长长舞台。在那伏特加的折射之中，透过那迷离的时空，似乎看到了列宁1918法兰克福酒吧（德国风格酒吧）置身于以德国名城命名的酒吧，感受日耳曼的严谨和奔放，杯盘碗盏间，畅想足球和啤酒。P6：其他

51、功能描述：背景：紫色配图：KTV效果图“不夜城KTV”：集中最新尖端的科技合成视听器材，三声道立体音响，采用最新的音效材料，优质美化人声，达到最佳演唱效果。全新的触摸式DVD电脑点歌系统，最迅速的歌曲播放速度，给人一触即发的感觉，播放金曲集通俗、流行、影视、戏曲为一体，另设台、粤、日、韩、英文歌曲，供客人随意点唱。专业的音响技师保证每个包厢的每天的最佳音唱效果。“不夜城水疗会所”：拥有全国独创整玉堆砌雕琢而成的“龙潭浴”，当您浸泡在热水中时，可以让您忘却烦忧如果您想休憩，我们提供的免费书吧、上网、健身、电影、香烟、柠檬水、棋牌包间等，可以让您尽享天伦之乐如果您是商务宴请或关系沟通，将会让您的被

52、请者倍感尊贵，进而让您洽谈成功。而我们所特设的客户经理，就是您商务宴请时的个人秘书，为您提供贴心服务、替您规划消费安排，让您的花费用物超所值。“不夜城瑜伽馆”：瑜伽馆环境古朴、雅致、宁静、自然，满足您的多种需要： 1、热瑜伽（HOT YOGA）；2、节奏瑜伽（KYYOGA）；3、八支分法瑜伽（ASTANGA）；4、哈达瑜伽（HATHA）。“不夜城豪华套房和豪华标准间”：有欧式套房和尼泊尔宫廷套房组成。设施豪华，布局合理，专为精英人士提供。P7：“常州broadway不夜城”可持续经营战略底色：金色、红色底图：人气旺盛的经营场景图“美国broadway娱乐管理公司”为国际顶级娱乐品牌，拥有全球娱

53、乐资源和独特的经营模式，其战略经营优势为：一、“broadway娱乐联盟”的资源整合优势；该组织集聚专业媒介、娱乐人才、经营管理公司、创新节目、娱乐业经营者及投资人、人才培训机构等综合资源；二、取得政府借力优势；享受政府税费大幅减免及政策扶持；三、整合旅游、娱乐消费资源优势；与当地旅游部门的长期合作将保障稳定的消费客源；四、地方媒体的强势支持； 与当地卫视的紧密合作、整合营销，将使broadway品牌在当地得以迅速推广；五、国际特色演艺节目的顺势嫁接，迅速形成行业同比竞争优势；六、“一站式”综合服务优势； 享受餐饮、休闲、娱乐、住宿全方位、多元化服务；七、经营内容“新、奇、特”； 把握独特性，

54、差异化的项目引入原则，使每项经营内容均产生无可比的核心竞争力。P8：招商政策底色：金色配图：纯文字设计1、 享受同比更具竞争优势的租金价格；（详见副表）2、 租赁合同期限五年，租价逐年递增，细则详见合同；3、 租金为一年一付制，同时交纳半年租金为押金；4、 享受第一年营业税减免，第二、三减半收取政策；5、 享受工商管理费减免二年政策；6、 享受“broadway娱乐联盟”下辖媒介的免费统一宣传；7、 试营业期间，享受免管理费；8、 享受三个月装修期；9、 如异地客户，其子女在常州享受本地居民子女同等教育待遇；10、 享受“broadway娱乐联盟”的免费资源配置；11、 合同期限内，保证每年9

55、5%的开张率。P9：客源基础 （底色：蓝色）配图：人头传动的场景图究竟有多少人会来“常州broadway不夜城”消费，他们的消费能力和层次又如何？如何保证经营者的可持续盈利？这将是本项目市场价值和经营前景的基础。1、 常州地区人口数为370万，2004年常州人均消费支出达9878元，位列江苏全省第一。与常州接壤的江阴市总人口116万，为全国首富县，也将是“常州broadway不夜城”的重要消费客源；2、 2004年常州餐饮、休闲业零售额比上一年增长40.4%，并一直保持着这一强劲的发展势头；3、 随着常州老城区中大规模的工厂和居民区拆迁，新北区成为常州的高档住宅项目密集区域，“broadway

56、不夜城”周边已建成和基本建成的大型居住社区有10多个，其中大部分为高层次的消费群体；4、 新北区是常州最大规模的新兴企业集群区，各种企业数量达到10680个，直接与常州新北区接壤的江阴璜土镇有大型企业450个，这些企业中的白领阶层、蓝领阶层、投资阶层的收入和素质普遍较高；5、 新长江自由贸易中心、月星家居市场、常州汽车交易市场是新北区的规模化企业，其覆盖面不仅涉及常州地区和江阴市，还波及太湖流域和跨越长江，吸引大量的顾客资源；6、 “十一五”期间，常州市委、市政府准备投入700亿巨资，打造常州现代服务业，大力发展休闲度假旅游；7、 2004年常州接待国内游客1000万人次，接待海外游客近20万

57、人次，完成旅游收入100亿元，其中“中华恐龙园”和“江苏常州园博园”，每年吸引外地旅游者超过100万人次，常州国际展览中心，每年一届的中国国际中小企业商品博览会，吸引20万人次的参观者；8、 2004年常州财政收入136亿元，社会存款余额1100亿元；9、 2004年常州全市私营企业37966户，并以每年22%的速度递增；个体工商户99490户，并以每年20%的速度增长。P10：经营收益分析底色：金色配图：纯文字以建筑面积1000M2，30个包厢配置的高档KTV为例分析：投入： 房租：2元/ M2/天*1000 M2*365天=73万 装修（含设备购置）：300万 前期流动资金：12万 投入资

58、金总计：300万+73万+18万=391万收益： 按所有包厢每天上座率60%预估； 按每个包厢消费额2000元预估； 按净利润70%预估。每天净利润：2000*30*60%*70%=25200元月收益纯利：25200*30=75.6万收回成本期限：391万75.6万/月=5个月P11： 项目平面图及经济技术指标、区块分布图。（共三页）P12：“常州broadway不夜城”投资商介绍底色：综红配图：公司所操作项目效果图“常州broadway不夜城”隶属broadway集团，是美国broadway国际发展公司旗下的中国公司。broadway集团是以商业房地产为主要载体的资本运作型企业，总部设在江苏常州，集团公司在国内成功投资了多个大型商业地产项目，拥有雄厚的实力与丰富的经验。代表项目有：投资10亿总建筑面积30万平米中央商业区项目泰州财富广场投资3亿总建筑面积7.8万平米的豪宅别墅群项目常州御花园投资8亿总建筑面积20万平米中央商务区项目SOHO现代城投资13亿总建筑面积60万平米超大型商业与物流大市场项目潍坊broadway家世界。封底：broadway集团咨询专线：05195107888、5107588联系地址：broadway集团公司商业部33