昆山赛格数码港运营方案

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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。融入上海面向世界服务江苏我们的创业基地昆山赛格规划服务增值利润品牌昆山赛格数码港运营方案目录：市场篇（略）一：城市介绍二：昆山市社会经济状况描述1：宏观经济2：区域经济3：昆山市土地市场分析三：昆山市房地产市场（商业）经济状况描述（状况，特征和竞争）1：历史回顾2：总体评价3：发展情况4：存在问题5：发展趋势四：昆山房地产微观市场状况描述1：花桥商务区在建楼盘分布图2：高层住宅市场分析3：商业地产市场分析4：其他项目篇一：项目状况二：昆山

2、赛格数码港情况描述（功能）三：区域规划分析周边环境分析四：政府职能状况五：商业氛围六：人口及小区状况七：交通组织状况八：公共设施状况九：项目优劣势项目概念篇概念设计一：对项目的基本认识二：总体策略和总概念设计三：产品梳理四：概念设计与构想项目定位篇一：市场定位1：市场定位2：经营产品主题3：配套主题二：价格定位三：客户定位1：目标客层状况2：目标客层的区域分布3：影响到目标客层的渠道四：市场的区域分割与功能分区策略篇一：入市策略与时机二：项目的形象策略三：价格及付款方式策略四：项目包装策略五：公关促销策略六：媒体宣传广告策略招商篇一：阶段招商工作安排（时间表）初步预计开业时间为2007年十月一

3、日运营篇一：工作流程二：具体内容三：品牌建设四：网络建设五：运营推广六：市场经营项目篇一：项目状况位置描述本项目位于花桥国际商务区中心商业圈内，是花桥国际商务区主要交通干道G312和上海外郊环线（外青松公路）交汇处。经济技术指标本专业市场占地约4万平方，总建筑面积约10万平方米，其中商业面积有4.8万平方。周边道路状况项目南临的312G国道和沪宁高速为车行路，是标准的四车道，此路段还各有自行车道和人行道，属昆山东西向主要交通干道，同时也是上海对外发展交流的主要干道。项目总体状况归纳：本项目所在区域为沪宁线核心商业黄金走廊之桥头堡；本区域属省政府在未来几年内重点发展的区域；是官商往来频繁地区，同

4、时未来自然流动人口旺盛；周边潜在客户多，具有较强的购买能力和投资能力；针对本主题类市场，周边具有较成熟的产业支撑和消费环境；二：昆山赛格数码港情况描述（功能）三大目标近期目标：集电子产品大全中期目标：打造世界电子之窗远景目标：打造中国电子道琼斯十大功能1：柜台产品展示，销售2：店中店，专卖店，厂家驻港，办事处，代表处3：酒店式公寓4：居住公寓，驻港单位办公公寓等5：企业新闻，产品，科技成果等会议，广告发布6：赛格数码港网站，杂志7：产品研发8：银行，电信，移动，联通9：餐饮，娱乐中心等10：仓储配套，大型停车场，物流配送11：国际定单推荐，外语免费服务三：区域规划分析周边环境分析（详见附件）

5、江苏省未来三大商务区之一 江苏省未来工业总部集聚区 上海市外围的国际性商务服务卫星城四：政府职能状况江苏国际商务中心近在咫尺五：商业氛围目前商业氛围尚待提高六：人口及小区状况绿地，安亭家园，招商新村等，远景规划人口达30万商务人群七：交通组织状况沪宁高速，A30，外青松公路，312国道，11号线轻轨等等八：公共设施状况有待提高九：项目优劣势（一）本项目优势具有政策优势-产业支撑和商务区优惠政策；产业发展具良好前景；政府对此区域的发展给予了相当的力度；品牌加挂，增强投资者信心；绝佳地段，新旧商圈叠加地带；区域未来发展状况良好；本区域专业市场林立，易产生产业互动，人潮互动；本区域政府行政办公、大型

6、住宅社区环绕，大中专院校林立，产业环境及产品消费环境良好，同时，潜在的目标客户群较多；区域投资渠道少，但仍有相当部分闲散资民间游弋，本项目可拓宽新投资渠道；区域客户购买心理仍不成熟，如跟风心理、从众心理，操作得当易形成热潮；强强联合，形成资源整合优势；未来高素质管理人才的引进，使整体商城发展起步高。（二）项目劣势电子市场为政策型市场，因指令性因素多于商业性行为，人们对专业市场看法不一，如几年的美食街，就是这样的形式，部分市民对此类政策型市场存有逆反心理；本项目统一宣传推广未到位，对消费者未作引导和概念提升，至目前该区域仍未形成自然通畅人流，人气仍淡静；市场内东段仍未开通，阻碍人流的自然流动；本

7、区域仍未形成专业电子市场氛围；赛格电子市场和其它通讯市场等竞争对手的直接竞争；上海苏州电子专业市场对区域市场的分流；人们购买电子产品的习惯性消费行为的延续性和本市场起步仍需一定时间的市场培育期；竞争对手若使用低价策略，则本项目欠缺价格优势；竞争对手已经营一段时间，具有一定的品牌知名度；市场容量状况不明朗；本商城小分割，实用率低，可能导致客户心理抗性大；项目一部货运电梯，不能满足进出货的需求；原推广中断一段时间，客户心理易产生犹疑，形成观望；项目概念篇概念设计一：对项目的基本认识（一）可以肯定项目具可操作性1、 电子产品专业市场是成熟的市场类型 ；2、 昆山需要一个能适应时代要求的经营品种齐全的

8、上档次的电子综合性市场；3、 投资型商业模式在本地区具有一定的接受环境；（二）项目成功的要素组合项目成功=硬件（规模/设施/区位）+软件（崭新理念/专业操盘手段/价格、价值体系设计）项目硬件、软件要素有竞争力，具备了成功的必要资源配置。二、 总体策略和概念设计项目具备了市场可接受性和可操作性，但项目成功必须硬件、软件整合作用。因此，在项目的推广中，不仅要表现项目的硬件具有的优势：如规模优势/政策优势/区位优势/设施优势等，还要张扬项目软资源优势，即：1、 表现：项目理念（产品理念/经营服务理念/投资理念/创业理念）2、 表现：以人为本，以用户为本，以经营为本的专业服务形象3、 表现：价值价格的

9、投资和经营模式三、 产品梳理（一）包装推广的核心要求是营造差异化产品。对于本项目，差异化不是指与现有的电子市场有何不同，而是实现超越。（第三代电子专业市场）因此，包装推广的差异策略就是“如何体现超越？”“如何营造无竞争的环境？”（二）由此，产品包装推广要跳出通常印象中的传统电子产品市场。本项目不仅是一间以电子为主的IT产品总汇市场；也是数码昆山、科技未来的窗口；也是数字生活的展示场；也是时代资讯、最新技术的集中场；也是时尚潮流的领引地；是具有超强投资价值的投资工具；为华东地区消费者提供“以人为本”的专业服务形象的现代数码电子广场；（三）由此，产品功能应是复合体，价值呈多元化专业化电子数码科技旺

10、场+置业投资热点+创业经营热土（四）由此，产品诉求应是行业的领先者+市场领引者+数字生活领跑者+全新的投资工具分析本项目的包装推广，只有在以“超越”为核心任务的基调上，跳出传统行业框架，营造全新的产品形象；诉求更丰富的产品功能和产品价值；扮演领导者、领引者、领跑者的角色，才能让公众感受到项目前景；加强投资和经营的信心；促使更多的人介入参与，或投资或经营或创业。 四、 概念设计（一）投资工具概念1、 投资金额小，投资门槛低，市场基础广大；2、 收益稳定性原则及比照因素；（1） 银行利息因素（2） 股市风险因素（3） 其它投资类型3、 投资高成长性原则（长期增值和升值原因）；（1） 社会整体和区域

11、经济发展趋势；（2） 市场需求的增长；（3） 区域行业政策的利好；（4） 区域商圈转移及人口迁移-人群的变化；（5） 政策支持-本市场政策支持和行业政策；（6） 政府支持-政府背景的充分利用；（7） 品牌和经营方式（模式）；（8） 同比市场价值增长和税、费优势；（9） 史无前例小投资、大回报的全新投资概念；（二）营造电子科技主题市场核心优势概念1、 营造经营成本与产品价格优势（1） 经营成本优势：租金成本+各类税、费+运营成本（2） 产品价格优势：将本商场升级为一级或二级市场2、品牌商场文化与现代化商业购物环境优势（2） 硬件设施（见装修标准）（3） 软件管理（品牌支持与管理导入）3、品种齐全

12、与规模优势4、“一对一贴身理财管家”计划-售后服务计划（三）网络时代概念-时尚、潮流和生活方式的改变1、“E”时代是一种生活时尚；2、“E”时代是对人类社会生活方式的彻底改变；（四）高附加值概念1、 实体商铺+虚拟电子铺位的双铺位概念；2、 企业孵化器概念；（五）差异化竞争策略1、 经营产品品种差异2、 导入品牌差异3、 售后服务差异（六）概念的设计构想1、 导入强有力的品牌，提升本商场价值和经营管理水平，同时，建议申请成为中国电子行业协会、江苏省电子行业协会、苏州及昆山会员单位电子行业协会。2、 针对消费者建立电子数码医院：为本商场购物的消费者提供更完全的保障服务。3、 针对场内经营者：设立

13、昆山赛格会作为本商场的商业会员机构，并成立专业的信息经营部门管理机构。（1） 企业孵化器-贴身理财大管家计划：与品牌导入单位建立经营业主产品一对一服务体系，由品牌导入方直接输入产品经营者经营产品品牌或人员，同时，直接输入产品价格信息，并形成价格共享计划。其目的是将经营者获得产品的价格由二级、三级市场价格转化为一级、二级市场价格；（2） 媒体服务计划：由商场将一年管理经营费用的10%作为商场宣传基金，与报纸、电视等主要媒体单位开设栏目，对商场及内部商家进行宣传。并配合各商家代办促销、庆典等活动，树立本商场进场企业的形象；（3） 网上虚拟柜台和网上互动平台：市场建立自己的网站，并与各大型专业电子、

14、通讯网站建立业务合作关系；4、 单位定点采购地：由昆山赛格会主动与各企事业单位、金融证券服务机构、各大中专院校等建立业务渠道，将本商场作为各单位选择同类产品时的定点首选商场。5、 申请成为昆山旅游定点单位；6、 其它服务内容与设计：（1） 管理方式为：统一管理，规范管理；（2） 统一代开发票，代办工商税务手续；（3） 金融服务体系支撑：与有关银行达成协议，保证本商场、厂商和客户存款、取款、转帐等业务的方便、快捷；并为每位商户免费办理一卡通；场内设立独立取款机；（4） 统一代办商场人员办公、食宿等相关事宜；（5） 商场设立服务投诉电话；（6） 本商场为无烟商场；（7） 保安服务：电梯、车场、各出

15、入口及商场内部设立保安监控系统，提供24小时全天候保安服务；（8） 清洁服务：专人定期、定时对公共场所、走道、楼梯、电梯、广告位、内外墙进行清洁；（9） 展销服务：独有的展示区，定期对新产品进行展示和促销服务，节假日作滚动式促销；（10） 商务中心：提供打字、复印、传真、翻译、等服务；（11） 昆山赛格会定期举办各类主题活动，加强会员的横向沟通与信息交流；（12） 宽频接入服务；（13） 法律咨询服务；（14） 仓储服务（提供数百个货物存放柜）（15） 各楼层电子触摸屏服务；（16） 商务会所的各类专业性报纸期刊的免费阅读服务；（17） 广告位的广告展示服务；（18） 一年重大活动告知制度；项

16、目定位篇一、 市场定位（一）市场定位：高科技电子信息产业及产品配套为主的，集办公、商贸、会所,为一体的多功能商住两用房1、昆山地区规模最大、档次最高、设施最完善、产品最齐全的专业化数码电子主题市场；1、 一站式数码电子购物商城2、 品牌附加值最高3、 核心商圈，最具投资价值和升值潜力2：产品定位：赛格电子昆山馆（A）昆山及华东地区电子企业的集中营，（B）昆山及华东地区电子产品的汇总区，（C）昆山及华东地区电子企业原材料供应商集聚中心理由：1：昆山在全国乃至全世界知名度较高 2：昆山已成为国内重要的电子信息产业加工制造业基地3：（二）经营产品主题：1、 电脑产品、配套产品、电脑硬件、个人电脑2、

17、 电子元器件、集成电路3、 软件开发和各类软件4、 网络产品及网络工程5、 办公自动化（传真机、复印机及耗材）6、 音响器材、音像制品、视听产品7、 保安和电子监控系统8、 数码家电产品（照相机、摄像机）及信息家电9、 通讯设备及器材（移动电话、传呼机、电话机、对讲机）10、 二手手机、电脑及租赁市场11、 电子玩具（三）其它配套主题：1、 家电医院2、 电脑台等家具市场3、 仓储、货运市场-区域物流市场4、 银行5、 餐饮、休闲、旅游、商务配套设施6、 酒店公寓二、 价格定位（见招商部分）三、 客户定位（一） 本项目目标客户昆山及周边区域（包括苏州、吴江、太仓、上海等）的电子厂家以及配套上下

18、游厂家、经销商和代理商为主（二） 目标客层的区域分布昆山及周边区域（包括苏州、吴江、太仓、上海等）（三）影响到目标客层的渠道（大众媒体未包括在内）1、 各证券交易所；2、 各股票信息发布渠道（报刊、电视股评）；3、 已购商铺的购买个人或单位；4、 各区域商业业主（如各批发市场集中的经营业户）；5、 人流聚集区域：江桥商业区、电子市场、汽车城、各商务酒店、安亭墨玉路、安亭新源路等等6、 网吧；7、 相关行业推广渠道；8、 网上相关行业网站渠道；9、 各大型企事业单位定购；（四）本商场的区划分割与功能分区1、 本商场分割原则：（10） 综合考虑投资者和经营者这双重关系；（11） 经营品种在商场分布

19、中的规律；（12） 整体商场应形成完善的道路交通组织和畅通的人流组织；（13） 由商场中的结构和布局的合理性出发；2、 各分层功能定位（1） 一层：电子类产品及相关配件，品牌店、银行、电脑整机；（2） 二层：电子类产品及相关配件；（3） 三层：网络产品、网络开发、电脑软件、3、 具体分割初步方案结合苏州赛格参考，待确定；策略篇一、 项目的入市策略与时机（一） 入市策略：商业竞争，时机犹为关键，本项目应采取市场领先策略。（二） 入市时机考虑因素1、 竞争对手因素：赛格国际广场（产权式商铺）招商时间；上海电子商城（产权式商铺）；2、 项目准备情况：（1） 硬件部分：招商售楼中心完成、样板铺位未完成

20、；（建议一层在人口处先装修好一部分以便给客户参考）（2） 软件部分：方案确定、各协作单位情况落实、宣传资料和销售道具完成；3、 行业市场变化情况：整体行业市场无过大的变化；4、 节气因素：五一、六一、十一、圣诞节、元旦、春节等各节气在推广中整体铺排要求；5、 配合本市场开业的时机和阶段性展览会等时机；结合本项目具体情况，建议在春节后4月中下旬进行项目的内部预约，6月6日正式招商。（三）入市姿态1、 强势推广，软硬结合；2、 销售和招租两个阶段的侧重及投资与经营的两个主题的侧重；二、 项目的形象策略（一） 项目的命名赛格数码港赛格电子数码通讯市场在此命名中除要显示此市场是超越其它各类专业市场外的

21、含义，本身的命名也与我们以后的推广主题和形象相吻合。（二） 差异化形象策略2、 现代化商业经营，一改过去传统经营方式3、 硬件齐全-红外线摄像监控设施；专有载货电梯；残障服务设施；地面、地下双停车场，自行车停放；4、 全面仓储服务；商务洽谈、办公空间，商务会议功能；唯一强大展示空间；店中店、展示柜一步到位等；5、 强大电子商务配套服务支持体系：网上柜台；网上电子商务-集体采购；江浙沪三地资讯交互服务等；6、 完善的售后服务体系：数码电子医院；集团定点采购特约单位；一对一企业支持、拓展业务计划设计；旅游定点单位；强大的媒体宣传支援体系；场内集团采购和场内招标；特别金融服务体系支撑等；7、 潮流时

22、尚形象三、 价格及付款方式策略（一） 定价原则价格如果定的不合适，高了造成招商困难，低了平白损失应得利润，更甚者，对项目形象也造成难以弥补的负面影响。制订项目的价格策略正是出于此种考虑，最终目的是为促进招商、为了获得最佳利润，达到甚至是超过预期目标，同时为发展商创造良好的无形资产，取得经济效益和社会效益双赢的效果。2、我们的价格原则n 低开高走，蓄水养鱼在市场招商之初定以较低的价格，然后再逐步渐进提高。 理由：l 低开可以先声夺人地吸引市场视线，引起行业内关注，从而迅速地聚集起人气。l 低开使发展商在物业的推广过程中占据主动，有较大的策略调整空间。n 留有余地3、定价程序1) 首先，决定项目的

23、整体均价，也就是“平均单价” （具体见项目的定位）。2) 然后在对项目各个部分分别定出“平均单价”。3) 针对每个部分分别定出垂直差价，一般先确定主价楼层，其价格等于“平均单价”。4) 针对每个部分分别定出水平差价，主要根据铺位的平面布局、人流动向、交通组织、铺位的分隔空间（开放式或相对封闭式）、采光、通风等因素确定。5) 根据以上几步，最终分别计算出各层每个单位的单价，形成项目租金价格表。4：调价原则（建议招商未达70%时不考虑调价）（二） 本项目租金定价参考因素2、 周边市场销售价格和租赁价格：（1） 步行市场中段租赁和销售价格（2） 上海电子商城租赁价格 （3） 工商局限价情况（指导租金

24、）（4） 苏州赛格租赁价格四、 项目包装策略（一）包装原则本项目的包装应包括两个层面，即产品包装和概念包装，做到有形/无形结合；感性/理性结合；虚/实、软/硬结合产品包装：规划布局/卖场效果/招商销售现场/展示/气氛营造等（吻合形象和品牌要求，有形的表现领导者/策划者/领跑者的角色）n 原则：主题与风格一致，体现时尚、现代、潮流、精品、属第三代电子专业市场n 楼盘包装细分表楼盘包装包装细分概念包装内容地盘包装楼盘范围内的一切广告宣传及销售设施和用具（硬件）广告幅、板、旗、牌、展示中心、示范单位、人工景观销售包装“软件”包装招商销售人员的管理、谈吐、语言、着装、气氛的营造、活动、表演施工建设包装

25、施工现场的整体管理涉及到发展商的实力、招商销售进度、建设质量问题，需要作好统筹规划管理组织包装对工程进度、销售进度总体的筹划和把握何时动工，加快进度何时封顶，何时全面竣工，何时入伙1、标识系统的规划和运用（略）2、销售资料售楼书（投资手册、经营手册、昆山赛格会会刊）平面布置彩图宣传单张售价表，租金表付款方式租赁须知物业推荐说明（计价表）定购书等（二） 概念包装：主要集中在三个方面：即，经营概念/投资概念/创业概念，建议制作：l 昆山赛格会经营宝典针对经营人让经营者如何赢在昆山赛格广场，（硬件设施/服务措施） l 投资手册针对置业投资人让投资人如何在赛格广场获利，（理性分析项目投资模式，投资获益

26、程度） l 创业白皮书针对更广泛受众参与让经营者如何在赛格广场成长，（为小型经营者提供有力的创业保障，如为下岗人士创造再就业等）l 昆山赛格会会刊-商场信息交流的刊物硬件包装1、外墙和围板可利用的物业外墙有：本商城外墙、主楼大厦外墙，可悬挂大面积条幅，面向312国道和外青松路方向；施工部分设立围板，一是为了宣传形象，提高物业档次，将施工区与参观区进行严格区分，同时也为了客户看商场实景时起到安全保护作用；（若工程进度，商场整体装修较快，则此项可视工程进度而定）宣传内容包括名称、广告语、标识、电话、发展商、设计单位、承建单位等2、 商场内部布置：商场内部给客户的展示面部分硬件应尽早到位，硬件设施中

27、有几个重要部分：（1） 灯光部分（2） 电梯、扶梯部分（3） 可参观部分（4） 柜台及铺位部分（5） 广告位部分（6） 商场标识系统商场内的休闲、绿化等软件设施也应到位。同时商场内部的气氛渲染部分，包括大量的广告招帖、POP挂旗、三角旗、彩旗、挂幅、巨幅等。关于样板铺位的建议样板铺位的设置和设计往往是成功引导客户租赁和购房的一个重要因素。在招商和销售开始进行的时候，购买客户对项目的未来经营情况并不了解，因此，通过样板铺位的设置，使客户能够感受未来项目的经营气氛和经营方式，启发客户发挥充分的想象力，对客户的投资信心和承租信心有很大帮助。并且能营造较好的现场气氛和促进招商和销售。样板铺位的选择可选

28、用一个专卖店和一个铺位，按真实的卖场进行布置，对灯光、色彩、展示品摆放等卖场布置要充分考虑。（三） 软件包装现场招商销售人员应训练有素、具有良好的职业风范；展示中心人员安排：项目销售经理协同4-5名销售人员。财务人员，保安人员及清洁人员现场招商销售人员形成良好的接待防范和具备良好的销售技巧是要通过经常地培训、演练和考核才可以达到的。公关促销策略1、 事件营销2、 关注重大社会热点问题，形成联系3、 利用政府资源对本商场的形象推荐4、 行业性活动或相关企业连动5、 针对目标客户的活动设计6、 形式：软性新闻、通讯、报道、图象新闻、新闻发布会、电子数码产品展、培训、家电医院系列活动、家电展、进场各

29、单位产品促销展等；媒体宣传广告策略（4月中下旬定案）广告投放策略整个项目租赁周期较短，建议广告投放以“集中投放”策略，在内部认购期和公开发售期间，采用密集强大方式。广告预算与分配：本项目招商广告投放基本以400-600万左右为总投放量，具体广告投放计划待广告公司确定后共同制定。广告切入点、表现方式和广告语（与广告公司协商制定）卖点组合主要根据项目工程情况和销售情况，按照不同的销售阶段有序、有针对性的展开。但是，主卖点必须从始而终，阶段性的辅助次卖点。运营篇一：工作流程A、商业方案、内部建筑装潢设计、内部建筑施工的确定和实施：由我方确定设计方，并设立设计委托合同，工程部及营销部负责在整个设计过程

30、中，审核、优化设计具体方案，对相关布局、客流规划、服务设施等作具体整改意见，使之符合商业规划的要求。B、商业中心的招商方案制定及招商执行：在该项目工程开工后，即进入此阶段。设立固定招商办公场所，并成立该项目的具体运营实体。同时营销部对该项目作细分计划，并设立招商，招租的具体价格策略，派驻专业招商人员进驻现场，开展具体商家招商工作。C、开业准备：在招商完成预期目标的70%（预计为2007年九月一日），即进入此阶段。获得市场业务相关的所有许可证书。营销部负责以下内容：1）、运营手册的编制、制作；2）、经营管理公司人员的招聘、培训；3）、市场维护、设备系统设立；4）、市场财务系统设立、税务顾问、培训

31、;至此，市场自身管理实体已初步形成，已具充分能力独立管理、运作。D、试营业、开张及开业后的日常管理：设定的正式开业日期前30天，即进入此阶段。各部门正式进场负责对该赛格数码港的日常管理。同时营销部应对上述三个阶段的绩效进行总结，并向公司提供总结报告，同时参与市场的日常管理，提出修正意见。二：具体内容（1）、商业模式及建筑设计A、市场调查（营销部）1）、消费力调查2）、商品结构调查3）、竞争对手调查4）、当地行业惯例调查B、设计委托书（工程部）1）、设备、器材2）、通道、公共区间设施3）、广告、展览位4）、库房、办公C、实施设计和调整（营销部）（2）、运营手册及管理架构A、合同体系1）、自营部分

32、（公司是否留有自营商业部分）l采购框架合同，采购条件l代销合同l供应商文件管理l批发标准格式合同2）、租赁、物业部分l租赁合同（见附件）涉及免租期及优惠期l委托物业服务合同（见附件）1.服务类2.商铺类l安全保障手册3）、内部部分人事：劳动合同、员工手册人事结构、招聘计划和培训临时结构总经理、财务总监、行政市场部销售、招商、策划、企划、设计、工程部物业部作业指导书人事、培训管理招聘福利、工资培训员工手册劳动团体保安管理警报、监控系统功能应急手册保险手册工程、维修管理（不同功能区域）市场、开发、客户服务管理价格体系管理报表体系（3）、招商执行A、配合商业中心标志和适用版式B、配合意向书、宣传册C

33、、招商会D、招商执行E、招商价格、招商周期三：品牌建设中关村五大商城达到14万平米，占地区市场面积的90以上。但是同质化的经营和低层次的竞争、低水平的竞争，依然严重存在。在青岛召开中国电子商会，老总们说现在竞争已经到了品牌竞争的阶段。中关村电子市场是全国电子市场的核心商圈，打造电子城的品牌，应该提到有序竞争与健康行业发展的日程。品牌经营是高质量的竞争，也是少数企业的专利。从小的电子商城来说，真正形成品牌效益不太容易。而在规模较大的商城中还要体现出租率高、交易规模大，在当地交易市场有影响力才能打造品牌。所以，不是任何一家商场能够打造品牌的。但是商场品牌的示范效应、引导效应可以引导电子市场的长远发

34、展，这具有重要意义。所以，当前打造电子市场品牌应该是提上议事日程。什么是品牌？产品品牌和企业品牌是大家都不言而喻的。讨论电子市场的品牌应该是属于特殊类型，它是以电子市场的不以空间为外在形式，以商城和商户共动打造的品牌。电子市场的品牌内涵完全包括几个方面。（1） 品牌是经营的特色，管理能够，服务水平、产品价值、竞争手段、信用程度。（2） 品牌也是各类标准的迎合和有效执行。（3） 品牌还是大众心目中默认、认可的社会广泛承认的，具有美誉度和知名度。在市场开业后的三至五年内我们的工作重点之一昆山赛格的品牌建设。四：网络建设未来市场的竞争，消费者意识的成熟，大品牌将逐步一统天下，卖场商业模式不断变革，必

35、须与网络配合，最终可能传遍为形象展示中心、产品体验中心甚至是未来的物流配送中心。我们认为只有两者完美的结合，才能在未来的竞争中立于不败之地。 在这里我们可以效仿阿里巴巴阿里巴巴网站的目标是建立全球最大最活跃的网上贸易市场，让天下没有难做的生意。它从一开始创建就有明确的商业模式，这一点不同于早期的互联网公司主要是以技术作为驱动的，创始人都是计算机或通讯技术等方面的人才或爱好者，由自娱自乐到创造出有特色的网站，进而摸索可能的网络服务模式。 阿里巴巴从纯粹的商业模式出发，与大量的风险资本和商业合作伙伴相关联构成网上贸易市场，其运营模式取得成功主要有以下几个的原因：（1） 专做信息流，汇聚大量的市场供

36、求信息。中国电子商务将经历三个阶段，信息流、资金流和物流阶段。目前还停留在信息流阶段。交易平台在技术上虽然不难，但没有人使用，企业对在线交易基本上还没有需求，因此做在线交易意义不大。这是阿里巴巴最大的特点，就是做今天能做到的事，循序渐进发展电子商务。（2） 充分调研企业需求的基础上，将企业登录汇聚的信息整合分类，形成网站独具特色的栏目，使企业用户获得有效的信息和服务。（3） 采用本土化的网站建设方式，针对不同国家采用当地的语言，简易可读，这种便利性和亲和力将各国市场有机地融为一体。（4） 在起步阶段，网站放低会员准入门槛，以免费会员制吸引企业登录平台注册用户，从而汇聚商流，活跃市场，会员在浏览

37、信息的同时也带来了源源不断的信息流和创造无限商机。（5） 通过增值服务为会员提供了优越的市场服务，增值服务一方面加强了这个网上交易市场的服务项目功能，另一方面又使网站能有多种方式实现直接赢利。（6） 适度但比较成功的市场运作，比如福布斯评选，提升了阿里巴巴的品牌价值和融资能力。总的来说阿里巴巴网上交易市场的发展并不是照搬美国的商业模型，它主要针对亚洲特别是中国的情况制定自己的发展战略。阿里巴巴根据目前中国网络发展现状，集中力量做好信息流来构筑网上贸易市场，避开了资金流、物流这些近期国内电子商务现实状况暂时无法解决的问题。针对现状，结合阿里巴巴的成功经验；我们的电子网络平台应采取什么样的战略和措

38、施？ （1） 以信息中介为基础，以丰富实用的专业信息构筑市场平台。（2） 将网上结算和物流配送等功能模块列入未来扩展规划，不作为当前平台任务。（3） 要将市场机会定位于中小企业。我国是一个正在高速成长的市场，中小企业数量庞大，分布广泛，潜力巨大，成长迅速，是整个社会经济生活中的重要力量。我国中小企业所创造的工业总产值已占整个社会工业总产值的60，利润也占到40。由于没有过多的繁文缛节，中小企业反应迅速，行动灵敏，很容易接受新生事物。我国85%在网上经商的都是中小企业，这同美国网站以大企业为主有别，那里是成熟的市场，大企业占主导地位。在中国，要想在电子商务领域有所突破，就不能完全照搬欧美的做法，

39、而是应该根据实际情况因地制宜。抓住了中小企业，大企业自然就会来了。因为大企业都是靠中小企业养活的！正如阿里巴巴定位在为小公司或小批发商提供服务上。正是这种战略，使阿里巴巴迅速发展成有来自190多个国家和地区的成千上万的商人买卖各种商品的大市场。（4） 提倡设定由低至高的市场准入规则，当前仍宜实行免费会员制，尽量吸引商家用户参与网上交易市场。（5） 建立各类辅助服务项目实现网站的增值和广告收益。网上交易市场可以提供政策法规、关税、报关、商检、航运、保险、进出口业务、外汇换算等咨询代理服务，丰富市场中介功能，实现网站增值收益。我们不希望是简单的资源的叠加，而是充分发挥昆山赛格各个系统的资源，扬长避

40、短，充分发挥天时地利人和的优势，可以分成三个阶段。 第一个阶段是以昆山赛格实行的昆山赛格网以经销商库为切入点，实现每个商家都有自己的附带后台的主业，这是网上数码广场的雏形。先把市场内的商家招募成网络会员。第二阶段是以昆山赛格网为平台，利用它的资讯和技术优势，将商户和会员主业升级为包括定单系统、支付系统在内的网上电子市场。第三阶段积极扩大会员数据库的规模，通过收费的会员卡，率选有效客户，实行虚拟货币的积分制度，促进线上和线下的交易。最终能够进入高级阶段，当会员数据库积累到足够规模，以社区为单位，开设多功能的会员店，而卖场逐渐转变为形象展示店和产品体验店。通过不断为会员提供附加值高的增值服务，从而

41、形成自己的盈利模式。五：运营推广核心：放水养鱼，筑巢引凤无论是大商家还是小个体经营者，如何在专业市场中取得商机是他们最关心的问题，如何让小业主做大，让大业主做强，这也是我们最关心的问题！所以我们将在下一阶段的运营推广各方面务必做到实效：（1） 除了不断在各类专业媒体投放宣传广告，立足于以长效媒介宣传手段吸引长三角地区的厂商采购，（2） 同时提高宣传的层次以期更多面向国外电子采购者，（3） 另外，参加每年两界的全国电子展和广交会以外，同时参加更多行业性的活动（尤其是华东地区的）来增加企业的暴光率，提升企业知名度，铸就企业品牌形象。（4） 专业市场管理方面，除了使用常态的管理手段外，我们必须加强与

42、商户的交流以及采购者厂商的沟通，提升服务的质量！六：市场经营全国电子市场，大部分市场是做IT数码产品的同时把电子产品也纳入了经营范围，我们不难看出IT数码产品完全靠人气来忖托市场兴旺，而电子却不同销售是有针对性的，所以我们市场完全是面对厂家和行业专业人士的定向采购！只要我们的宣传能够传递到长三角地区的每个厂商，大家就有生意做了，况且我们还有紧邻国际大都市上海巨大的国际采购人流，不敢妄言何时旺场，但最少在一年之内我们的商户都会有生意做，且会很稳定！但是真正要使昆山赛格做大做强的话，在市场经营期必须要做到以下几点：（1）引全国或行业最好或最先进的市场管理模式和商业推广手段。 （2）引本地或区域市场

43、政府的商业经营优惠政策及条件和未来商业中心规划和特有商业效应规划引导。 （3）引本地周边商业辐射地的政府、商会、工商职能部门等同市场建立商品流通渠道、沟通渠道和商品推广联合模式。 （4）引上游厂家和特约经销商市场考察，为商户争取区域市场代理权和经营权，帮助购买商户由散户、小户成为区域代理商、经销商。 （5）引行业展会与项目联动，以市场的商户资源与展会的厂商资源互相促进。 （6）引入专业广告策划公司为市场包装、宣传推广提供长期服务，定期开展客户专项商业推广活动，定期进行多形式的项目形象宣传。 （7）引入网络平台，建设网上市场，让客户能同时在两个市场做生意，获得更多的信息、更多的客户。 这些“引水溉田”的承诺、举措，不仅将在市场后续经营中发挥相当的促进作用，在我们的住宅销售阶段其对客户购买信心有很大的促进作用。 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。