年曹县八里湾商务服务中心建设项目分析（DOC）

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1、目 录第一章 总论2一、项目名称及承办单位概况2二、可行性研究报告编制单位2三、可行性研究的依据2四、可行性研究的范围2五、可行性研究的结论2第二章 项目背景和建设必要性2一、项目背景2二、项目建设的必要性2第三章 市场需求分析和建设规模2一、市场需求情况2二、建设规模及配套设施2三、自然条件2第四章 项目设计方案2一、规划设计构思2二、设计方案2第五章 环境保护和安全保卫2一、环境保护2二、安全保卫2三、消防方案设计2第六章 节能2一、依据2二、能耗分析2三、节能措施综述2第七章 企业组织管理机构2第八章 项目实施计划和进度要求2第九章 投资估算和资金筹措2一、项目投资估算的范围2二、项目固

2、定资产投资2三、资金筹措2第十章 项目经济效益评价2一、评价说明2二、财务评价2三、销售收入及税金估算2四、经济评价结论2第一章 总论一、项目名称及承办单位概况1、项目名称：八里湾商务服务中心建设项目项目地址：曹县磐石办事处八里湾水库（东临京九铁路、西临磐石办事处和尚庄、南临窦堂行政村、北临上海工业园区）2、建设单位：菏泽八里湾实业发展有限公司法人代表：李宁基邮政编码：2740003、建设单位及法人概况菏泽八里湾实业发展有限公司本公司本着“质量第一，诚信服务”的宗旨，凭借雄厚的势力，积极开展工作，敢于探索，勇于创新，最大限度地挖掘出内部潜力，建立一支高素质的员工队伍，更好地开发市场，服务市场，

3、进而取得骄人的业绩和良好的社会经济效益。二、可行性研究报告编制单位菏泽金秋工程咨询有限公司三、可行性研究的依据1、国家发改委关于建设项目进行可行性研究的试行管理办法2、国家发改委、建设部颁发的建设项目经济评价方法与参考3、国家现行有关规范、规程、规定4、菏泽市“十五”计划发展纲要5、菏泽市城市建设规划6、菏泽市有关部门及项目单位提供的资料数据四、可行性研究的范围1、项目提出的背景2、项目建设的必要性3、建设条件与场地4、建设规模及方案5、环境保护、卫生安全及节能措施6、项目组织管理7、项目实施进度8、投资估算及资金筹措9、经济效益分析五、可行性研究的结论经多方位科学论证，长时间调查研究，一再进

4、行多方式的盈亏核算，一致认为投资参于该地块建设只要本着严格管理勤俭节约的原则，认低利润收入带动时间效应，按期完成建设任务，继续向其它地块进军，完全能够圆满完成本项投资的预期目的，得到应取得的商业效益。经测算，投资利润率16.03%，投资利税率18.88%，投资回收期8.97年（含建设期3年）。从上述财务盈利能力分析看，各项财务指标较好，从财务上讲该项目是可行的。第二章 项目背景和建设必要性一、项目背景（一）菏泽市概况菏泽市位于山东省西南部，属暖温带季风型大陆性气候，光热资源居山东之冠。这里处于苏、鲁、豫、皖四省交界处，北面隔黄河与聊城相连，东部与泰安、济宁二市接壤，东南部与江苏省丰县、安徽省砀

5、山县为邻，西部与南部与河南省商丘、开封、濮阳市毗邻。是山东省重要的商贸流通中心之一。菏泽市辖区现设有牡丹区和曹县、单县、成武、定陶、巨野、郓城、鄄城、东明县等八县一区，总面积12238平方公里，占全省土地总面积的7.8%。现有人口874.47万，人口自然增长率0.528%，其中农业人口650.2万，占总人口75%，耕地面积1043万亩，人均耕地1.6亩。2003年国内生产总值达到290.1亿元，其中第一产业占39.6%，第二产业占36.1%，第三产业占24.3%。城镇居民人均可支配收入6124元，农民人均纯收入2455元。（二）曹县概况曹县位于山东省的西南边陲，地处鲁、豫两省八县交界处，京九铁

6、路穿越境内37公里，是豫、皖、苏了解山东的重要门户，全县辖25处乡镇，1177个行政村，共有人口146万人。这里是中华民族古代文化发祥地之一。3700年前，商代开国帝王成汤在曹县建立第一个都城；我国第一个奴隶出身的宰相、政治家伊尹，出生在曹县北部的伊水河畔；哲学家庄子、军事家吴起、农学家汜胜之都在这块沃地上建功立业，曹县素有“戏曲之乡”、“武术之乡”、“书画之乡”的美称。曹县是鲁西南和鲁豫边界地区的经济贸易中心，这里有全国最大的桐木市场、华东最大的条编市场和桐木交易市场，西瓜、池藕、果品、花生、畜产品等专业市场遍布城乡，城区各类商业网点千余处。曹县承东接西，通南贯北，是青岛海尔、海信、澳柯玛、

7、青啤等产品的重要市场和集散地，并通过这里向江苏、河南、安徽等中西部地区扩散、转移，城乡市场蕴藏着巨大的消费力。曹县地处黄河中下游冲积平源，地势平坦，土地肥沃，主产小麦、棉花、玉米、花生、大豆、果品、芦笋、芑条、桐木、牛羊肉、皮张等。是著名的商品粮棉生产基地，初步形成了芦笋加工、条柳编、桐木加工、产品加工、粮油加工五个创汇创税产业，产品主要销往日本、韩国和欧洲。全县芦笋种植面积11万亩，采笋面积5万亩，总产5万吨，芦笋加工企业11 家，加工能量10000吨。桐木蓄积量60万立方米，桐木加工企业3000多家，年立拼板20万立方米，桐木制品出口量占全省85。杞条种植面积3.8万亩，出口创汇企业12家

8、，年加工量200万套。曹县是鲁西黄牛、青山羊主产区之一，曾三次被评为“全国秸秆养牛十佳示范县”。全县大牲畜存栏量60.3万头，猪22万头，羊95万只，肉类总产5万吨。中大公司承担的国家“九五”重点攻关项目“良种牛胚胎移植”已获成功。曹县已初步形成了以橡胶轮胎、橡胶助剂为主体的化工工业，以纺织、毛由针织品为龙头的纺织工业，以软包装烧牛肉、植物油、酱为重点的食品工业，以农用车、农用机械为主的机械工业。年销售收入过500万元的企业36家，其中，圣奥化工有限责任公司已成为全国第二、江北第一大橡胶助剂生产企业。二、项目建设的必要性1、符合区域发展规划突破菏泽战略的实施，给菏泽发展带来了新的千载难逢的历史

9、机遇。同时，也是项目强有力的支持，项目的发展其实是对省、市政府领导关于发展菏泽经济的响应。菏泽市地处鲁西南黄河冲积平原，由于历史等方面原因，与东部相比属欠发达地区，随着省委、省政府做出“突破菏泽”战略的实施，菏泽市委市政府提出了超常规、高速度、跨越式发展菏泽经济的设想和建设“一个中心、两大基地”的发展规划，利用菏泽优越的地理位置和资源优势，建设商贸流通中心、绿色农产品加工基地和能源化工基地。本项目能够带动菏泽市城市建设、公用基础设施、建材工业等产业的发展，推动菏泽经济发展进程。2、有利于满足城乡居民高涨的物质文化生活需要。2006年，曹县城区面积达22平方公里，城区人口达18万人。曹县工业园区

10、建成区面积达12.9平方公里。改革开放以来，曹县国民经济和社会各项事业持续、快速、健康发展，同时，城市基础设施建设步伐加快，根据曹县“十一五”发展规划纲要，县城建设要从北部、东部、新城区开发带动老城区优化、改造，完善相关配套设施，到2010年，城市人口达到28万人，城市面积33.6平方公里。要达到这个目标，就要进一步加大城市建设经营力度，改变目前城市建设单调、混乱、没有标志性高层建筑物等现状。同时随着人们生活水平的提高，以及外来人口的地产加，同时随着人们生活水平的提高，以及外来人口的增加，特别是来曹投资兴企人士的往来频繁，人们的水费不再是单纯的餐饮购物，而是不断满足日渐提高的物质文化生活的需要

11、。目前，曹县中档宾馆只有磐石宾馆、王光大厦二处，客房110多个，容纳客人不是200人，高档次宾馆酒店尚无一家。据统计，2006年来曹客商为6000多人，加上接待来人等，高峰期中高档客房需求量为600间左右；娱乐方面，县城仅有几家歌厅、足疗中心、茶社等，规模小、档次低，功能单一。无法满足人们的消费需求。因此，为适应这一潮流，建一处集购物、住宿、游玩、娱乐、休息、获取信息为一体的休闲商务服务中心，将有力完善城市功能，改善城市面貌，改善曹县招商引资的软硬环境。建设本项目有利于提高曹县的城市环境，繁荣城乡市场，改善居住条件，提高居民的物质享受水准。第三章 市场需求分析和建设规模一、市场需求情况1、政府

12、的大力支持本项目从选址以来政府各职能部门一直给予大力支持，项目的成功与否，很大程度上取决与政府的支持。2、良好的交通环境曹县交通条件的不断改善，方便了市民的出行，扩大了项目消费人群。3、极大的消费人群2006年，曹县城区面积达22平方公里，城区人口达18万人；曹县工业园区建设区面积已达12.9平方公里，基本实现了“五通一平”，青菏北路已完成了公里扩建，其余6.6公里路基正在处理，长江路（原北环路）扩建工程已经动工，富民大道建成通车，绿化、亮化率达到80%。一批宾馆、酒店、商住区正在建设成规模建设，经营城市的理念已深入人心，人们的思想观念正发生深刻的变革。高档次、高服务质量、高品味的休闲娱乐消费

13、基础设施建设适应着日益发展的经济和城市的需要。目前，曹县中档宾馆只有磐石宾馆，王光大厦两处，客房110多个，容纳客人不足200人，高档酒店现在还没有一家，虽然有嘉铖环岛大酒店，馨园春大酒店正在建设，其增加客户仅为200左右，新增容纳客人不足400人。据曹县招商委统计，2006年来曹客商为6000多人，加上上级接待等，高峰期中高档客房需求量为600间左右，低谷期为100间左右。该项目新增客房300间，建成后可基本满足曹县高峰期客商和上级接待的高档客房需求。同时，将有力提升曹县接待水平和城市品味，改善曹县招商引资的软硬环境。曹县文化历史悠久，积淀丰厚。历史名人中有汤王、箕子、李秉、莱茱、姚舒密、黄

14、巢、汜胜文、戚同文等，文化遗址有箕子墓、景心固堆、安陵固堆、王茂墓群、徐断儒矿居等。民间文化丰富多彩，是誉满全国的戏曲之乡，80年代被省政府评为“民舞之乡”，桃非的面塑，邵庄的纸扎声名远播、马又、竹马、高跷、大头舞被继承发扬；鼓角音乐受到中央电视台专题报道；各项书画创作活动十分活跃。但是曹县文化娱乐设施投入不足，特别是历史文化还没有充份的挖掘和开发，缺少一处让曹县人充分认识历史，激发自豪感的集中展示曹县历史的场所；随着曹县经济的发展，城区规模不断扩大，城区人口不断增加，预计到2010年，曹县城区面积将达到33.6平方公里，人口将达到28万人。快速发展的城市化水平呼唤城市功能完善，娱乐，消费将成

15、为城市发展的主题。但目前曹县城区娱乐休闲场所很少，规模小，档次低，功能单一，仅局限于歌厅、足疗中心、网吧等，除南湖公园外，还没有其他较大面积的娱乐、休闲场所。八里湾水库面积700多亩，其中水面470余亩，中心岛面积100余亩，堤岸130余亩，水面泛舟、岛上垂钓、儿童嬉戏、老人悠游、情侣呢喃相依、客商品茗洽谈，水库开发后将为以上情景提供广阔的空间。据调查，中心岛和水面开发后，每天参观、休闲人数将达到2000人以上，双休日，节假日将达10000人以上。曹县是“全国桐加工之乡”“杨木加式之乡”、“中国芦笋之乡”、“中国条柳编加工之乡”，青山羊、鲁西黄牛养殖基地，木材加工有拼板，细木工板，家具，配件，

16、窗帘，雕刻品，工艺品，条柳编制品等十二大类上万个品种，棉纱有麻灰沙，21-60支普梳、精梳等；畜产品有王光软包装烧牛肉、各类乳制品；精细化工产品有橡胶助剂，促进剂，饲料添加剂D酸钙、VK3等。工业产品门类众多，由于曹县信息服务体系不健全，缺乏产品供求信息的平台，使国内外客商很难通过一个流畅的渠道来了解曹县，让曹县及时获取国内外产品，市场信息，造成有产品无市场，有市场无市场，信息服务体系建设的滞后严重制约着曹县经济的发展，成为阻碍曹县工业产品市场化、国际化和不断创新变革的瓶颈。该项目的提出，将有力地促进曹县商务的信息化建设，为供求双方搭建寻求双方共赢，共同开创的平台。项目建成后，八里湾将成为曹县

17、最大的市场交易、服务、信息发布中心，日接纳宾客预计达到500人次。二、建设规模及配套设施1、建设规模该地块规划用地中心岛100.5亩（东边长140.98米，西边长135.29米，南边长485.2米，北边长485.5米）。水面面积为476.34平方米。经规划部门批准的总建筑面积为60000平方米。按照规划设计要求，绿地率40%，与规划部门批准建筑面积相符。2、公用设施配套情况（1）供水八里湾商务服务中心500米深水井，能满足项目的自来水需求。（2）排水排水系统管道包括污水管道、雨水管道。排水管道沿八里湾商务服务中心内道路布置。污水管网采用独立排放系统，污水管道管径DN300-DN600。因地势平

18、坦，雨水排放采用暗管排水系统，在道路下布置雨水管，最终排到规划区雨水管道及规划区泄洪沟，雨水管道管径DN600-DN1000。（3）供电县供电线路已修好，只需安装200KV变压器，即可满足项目建设期施工用电要求。八里湾商务服务中心竣工时，引入高压供电线路，中心的正式用电便能保证。（4）供暖菏泽地区冬季较北方不是很冷，最冷时期气温大约在-10左右，采暖期大约在23个月。拟采用自备锅炉集中供暖。（5）通讯属于中国网通菏泽通信分公司宽带和通讯线路覆盖区域，可满足八里湾商务服务中心的通讯和上网需求。（6）垃圾转运站由八里湾商务服务中心物业管理公司负责将生活垃圾收集到垃圾转运站，再由环卫部门运至垃圾处理

19、厂，做到生活垃圾“日产日清”，给消费者创造一个温馨、舒适、健康的娱乐环境。三、自然条件1、气象（1）气温菏泽市气候属暖温带湿润大陆性季风气候，春季干燥多风，夏季高温多雨，秋季天高气爽，冬季寒冷少雪。年平均气温：13.6极端最高气温：39极端最低气温：-20（2）降水年平均降水量：715mm年最大降水量：987mm年最小降水量：390mm（3）风向冬季主导风向：北、东北其它季节主导风向：南、东南（4）风速平均最大风速(34月)：17米秒平均最小风速(89月)：2米秒以下（5）湿度相对湿度最小(3月)：57相对湿度最大(8月)：90（6）最大冻土深度：20cm2、地质情况菏泽属黄河冲积而成的华北平

20、原。地势自西南向东北逐渐降低，最高点在东明县焦园乡，海拔68.5米，最低点在郓城县新河下段，海拔37米。地面坡度为1/50001/10000，平均坡度1/8000。地貌有平原(约占99.13%)、低山残丘(约占0.08%)和积水洼地(约占0.79%)3类。微地貌类型有6种：河滩高地，系古黄河道漫滩沉积而成，呈带状分布；缓平坡地面积较大，遍布全区各县市，菏泽、巨野、单县均占耕地的30以上；浅平洼地，主要分布在中部和东部；背河槽状洼地，主要分布在黄河大堤南侧和黄河故道大堤北侧；沙质河槽地，由黄河改道和决溢所形成，多分布在黄河故道和郓城临滁沙河一带，面积约33740公顷；决口扇形地，由黄河多次决口冲

21、积而成，主要分布在中部和北部。本项目建设地址地层为杂填土与黄河冲积形成的粉土、粘土及粉质粘土等，共分7层，分别描述如下：(1)层杂填土(Q4ml)：黄灰色，顶部杂色，稍湿湿，以粉土为主，含少量砖块、砖屑，顶部为混凝土，该层松散稍密。厚0.200.40米，层底标高49.5049.80米。其单桥静探比贯入阻力平均值为3.72Mpa。(2)层粉土(Q4al+pl)：灰黄色，湿很湿，下部粘粒含量较高，该层松散。厚0.40-0.90米，层底标高48.60-49.33米。其单桥静探比贯入阻力平均值为3.05Mpa。(3)层粉质粘土(Q4al+pl)：棕色，棕黄色，局部为粘土，该层可塑。厚0.701.10米

22、，层底标高47.83-48.43米。(4)层粉土(Q4al+pl)：灰黄色，下部浅灰色，很湿，下部粘粒含量较高，该层松散稍密。厚250-350米，层底标高4486-4540米。(5)层粘土(Q4al+pl)：棕灰色，上部为淤泥质粘土，局部为粉质粘土，该层流塑可塑。厚1.20-2.00米，层底标高43.20-43.86米。(6)层粉土(Q4al+pl)：灰色，黄灰色，很湿，下部粘粒含量较高，局部为粉质粘土，该层松散稍密。厚3.004.10米，层底标高39.7640.46米。(7)层粉质粘土(Q4al+p1)：灰色，褐黄色夹灰色，见姜石，含量不均，中夹粉土薄层，该层可塑，粉土粘粒含量较高呈稍密状态

23、。本次勘察未揭穿该层，揭露最大厚度5.5米。3、水文黄河自东明县焦园乡王家堤入境，流经菏泽、鄄城，至郓城县伟庄乡仲潭出境，境内长185公里，为西南、东北流向。河面最宽10公里，最窄3公里，河水含沙量为27.8公斤/立方米。有流域面积50平方公里以上的河流83条，100平方公里以上的大型河流42条，其中大型骨干河流10条，分属洙赵新河、万福河、东鱼河、太行堤河、黄河故道五大排水系统，多为东西流向，均属淮河水系。东鱼河系南四湖以西排水系统调整时新挖河道，上起东明县刘楼村，横贯菏泽、曹县、定陶、成武，至单县出境，境内长123.2公里，流域面积5206平方公里，是南部主要排水河道，并接收河南省兰考县的

24、客水。洙赵新河上起东明县高村东北，流经菏泽市北部、郓城县南部和巨野县中部，与邱公岔河汇流后出境，境内长102.2公里，流域面积4119平方公里，是菏泽地区北部的主要排水河道。4、环境质量现状从总体上看，八里湾商务服务中心周围，环境优美。年平均气温13.6，冬无严寒，夏无酷暑，气候宜人。(1)环境空气质量。均符合国家二级标准要求。主要污染为NOX，是公路上汽车尾气排放造成的，其他的污染较轻，其中SO2的污染可以忽略不计。规划建设时要设置隔离带，以减少汽车尾气及噪声的污染。(2)地下水质量。地下水水质情况基本良好。八里湾商务服务中心地下水水质监测与评价结果项 目自来水深井水检测结果评价结果检测结果

25、评价结果总硬度(CaCO3) (mg/l)241.0II264.8II高锰酸盐指数(mg/l)0.29I0.23I氨氮(mg/l)未检出I未检出I氟化物(mg/l)0.48I0.38I汞(mg/l)未检出I未检出I总大肠菌群(个/L)40IV未检出IPH7.4I7.4I(3)声环境现状。公路的环境噪声监测值夜间为45dB(A)，昼间为55dB(A)。按照城市区域环境噪声标准(GB3096-93)，该区域符合I类标准，适于作为居住用途。5、地震烈度依据中国地震烈区划图(1990)，曹县地震烈度基本值为7度。第四章 项目设计方案一、规划设计构思1、抗震设计根据建筑抗震设计规范(GBJll89)及国

26、家地震局全国地震至烈度区划图，曹县基本地震烈度为7度。本工程按7度设防。2、工程设计荷载取值如下：(1)楼梯：3.5kNm2(2)室内：2.0kNm2(3)屋面：O.7kNm23、结构设计建筑采用框架结构，楼板用现浇密肋板以便增加建筑净高尺寸。外墙采用C50、D40高标号水泥，以减少剪力墙断面，增加使用面积。4、基础设计本方案拟选用箱行基础，基础板，壁采用C30防水砼。5、线路敷设所有线路均以墙内或楼板内暗设为主，部分线路可以在吊顶顶棚上敷设，强电线路主线穿钢管敷设，支路穿阻燃PVC塑料管敷设，电视、电话线、微机联网线穿阻燃PVC塑料管敷设。6、管材选择（1）生活给水管DN50者采用铝塑复合管

27、，DN50采用镀锌钢管，丝扣连接。消防给水管采用焊接钢管。 （2）室内排水管采用芯层发泡塑料管。7、空间布局项目规划设计以强化项目区空间组织的整体性为宗旨，以道路和绿地作为空间的组织核心并在其周边引发出若干个组团，在线性空间组织方面，主要道路尽量以顺畅的曲线来处理，以增加空间的层次，在直线路段则通过路面曲线的变化、绿化的穿插破除其冗长与沉闷。各组团围绕中心绿地布置，使各空间环境既有层次又相互渗透，公共建筑分别布置在项目区出入口附近和主要街道旁边，既方便消费者娱乐，又减少干扰。8、交通组织项目区交通由车行和步行两个系统构成，尽量做到人车分流，机动车不进组团。尽量减少机动车对居民干扰。步行系统结合

28、绿化景观布置，步移景异，安全顺畅。项目区道路分三级。一级面宽9米，设六米车行道，两侧各1.5米人行道，此路为主干道。二级6米为次干道。三级为宅前后道路，基本宽度为3.5米，运用灵活的硬地设施加以连接。二、设计方案（一）、多功能信息服务、交易中心1、位置：中心岛在南北部2、占地面积：11.5亩3、建筑面积28800平方米4、建筑高度（1）A座：16层50米，建筑面积13500平方米；（2）B座：9层30米，建筑面积7650平方米；（3）C座：9层30米，建筑面积7650平方米。5、主要设备（1）电子交易平台（2）电子信息服务平台（3）健身器械（4）高级灯光、音响设备（5）其他配套（二）、曹县历史

29、名人纪念馆、产品展览馆1、位置：多功能信息服务、交易中心对面，中心岛北部2、占地面积：6.5亩3、建筑面积：4500平方米4、建筑高度：3层10米5、主要设备历史名人腊像展览设施五套（三）、临济纪念馆1、占地面积：18亩2、建筑面积：6600平方米（1）藏经阁：3层，1600平方米，高度10米。（2）纪念大殿：1层，24000平方米，高度15米。（3）东西廊坊：600平方米。（4）文化厅：2层，1000平方米，高度7米。（5）素斋厅：2层，1000平方米，高度7米。3、建筑格式：仿古建筑（四）、广场及多功能广场1、位置：中心岛西部2、建筑面积6000平方米3、主要建设内容（1）假山三处（2）雕

30、塑30座，砖混结构或不锈钢铸件（3）喷泉三处：90平方米（4）绿化及地面硬化（五）、风雨桥养鱼池1、位置：中心岛四周2、面积：380亩3、平均深度及蓄水量100万立方米4、鱼种：野生鱼、观赏鱼（六）、儿童游乐场1、位置：中心岛中心2、占地面积14000平方米3、主要购置设备（1）迷宫（2）高科技游乐玩具（七）、家家福烧烤城1、位置：中心岛东部2、占地面积：4亩3、建筑面积10000平方米4、建筑高度：1层4米（八）、亲子园1、位置：中心岛西部2、占地面积：20亩3、主要建设内容：农作物、林木、花卉（九）、码头1、位置：中心岛东部2、建筑面积：1200平方米3、主要设备购置（1）木船20只（2）

31、游艇6只（3）不锈钢围栏1000米（4）其他（十）、钓鱼区1、位置：中心岛东部2、占地面积：1000平方米3、主要建设内容（十一）、大门、售票处1、位置：中心岛西北部2、建筑面积：300平方米3、建筑高度：5米（1）大门（2）售票处（十二）、亭台1、位置：分布在中心岛四周2、建筑面积：1500平方米3、建筑高度：35米（十三）、桥梁1、位置（1）吊桥 大门前（2）石桥 大门前2、长度、宽度（1）吊桥：20*50（2）石桥：50*50（十四）、回廊1、位置：外2、建筑面积：宽长高6*1000*3.5=6000平方米（十五）、电力1、配电室面积：90平方米2、配变电容量 供电系数：0.753、设备

32、（1）变压器 容量2000KW（2）配电盘 容量（十六）、供热锅炉房面积：50平方米（十七）、供排水1、水井房面积：50平方米2、水井深度：500米3、供水管道：长度1000米4、排水管道：长度2000米（十八）、用工总人数：400人其中：管理人员：30人 服务人员：370人（十九）、绿化1、绿化总面积：2700平方米2、风格：苏州园林模式（二十）、公建1、公厕建筑面积：410平方米2、垃圾转运站建筑面积：500平方米第五章 环境保护和安全保卫一、环境保护该项目区主要环境污染物是生活垃圾和生活污水，环境影响很小，治理较为方便。1、生活垃圾处理项目建成后，按照招投标方式将委托高标准的物业管理公司

33、进行管理，物业公司将组建卫生清洁队，全面负责中心的卫生清洁工作，把楼内的公用部位卫生清扫落实到个人，分片负责，建立责任制，坚持每日必须清扫三次。在项目区入口附近居中设置移动式垃圾桶，由卫生清扫工人每日定时运至项目区垃圾转运站，再由环卫部门运至城市垃圾处理厂。生活垃圾坚持做到“日产日清”，给消费者创造一个舒适、卫生的消费环境。2、生活污水处理本项目的雨污水管网采用“雨污分流”设计，雨水直接排至城市排水沟。污水管网由城市污水管网排至城市污水处理厂。二、安全保卫 本项目建成后，物业公司的保安部门将负责八里湾商务服务中心的安全保卫工作，坚持每日24小时有保安值班，做好外来人员进入的登记。另外，在项目区

34、的主要入口和四周配备自动监视系统，从而，保护八里湾商务服务中心消费者的生命和财产安全。三、消防方案设计楼内在主楼梯处设消火栓给水系统。消防水管管径为DN150-200。消火栓每100米设置一处。消防干管、立管、支管、室内外消火栓、闭式喷头采用联合供水消防系统。室外消火栓采用地上式、地下式相结合，室内消火栓采用管内按钮控制，自动喷水灭火系统采用喷头、水流指示器、湿式报警阀门等仪表自动控制消防水泵加压系统，对某一单体来讲环状管网入口设二个及其以上的水泵接合器。室外消火栓采用SX16型，室内采用SX24/65型室内消火栓设有紧急手动按钮，直接控制消防水泵的开启。项目区根据建筑物性质及其分布，分为数个

35、报警区域，一个组团式建筑群为一个相对独立的消防报警区，各报警区又可根据建筑物具体功能划分为若干探测区。火灾报警系统应设置自动与手动两种触发装置。系统设备应选择国家有关产品质量监督检测部门检测合格并附有产品合格证的设备。火灾探测器应根据规范要求选用感温、感烟探测器。探测区内每个房间至少设一个火灾探测器。报警区内每个防火分区至少应设一具手动火灾报警按钮。第六章 节能一、依据1、国家发展改革委发改投资20062787号国家发展改革委关于加强固定资产投资项目节能评估和审查工作的通知。2、有关节能法规、设计规范等。二、能耗分析八里湾商务服务中心建设项目所需主要能耗为水、电、热等。其中，节约潜力较大的是水

36、、电、热。三、节能措施综述1、所有设备一律选用符合国家有关规定的节能型产品，绝不允许使用国家已公布淘汰的机电产品。电器设备选用新型高效节能型产品，并采用电容补偿，提高功率因数，减少电耗。2、建筑设计采用有效的隔热保温措施，充分采用新型建筑材料、设备、施尽量减少建筑能耗，改善建筑热环境，以节能降耗。3、卫生洁具均采用节水型。4、加强管理，完善各种规章制度，定期对各类设备、管道进行检修，杜绝跑、冒、滴、漏现象的发生，减少不必要的浪费，以达到节能之目的。第七章 企业组织管理机构菏泽八里湾实业发展有限公司阵容强大，经济实力雄厚、技术力量过硬、管理模式先进、信誉良好、服务规范。设置组织机构如下：董事长工

37、程部办公室财务部营销部后勤部材料供应部客户服务部第八章 项目实施计划和进度要求按照国家关于加强基础设施工程质量管理的有关规定，本项目严格执行建设程序，确保前期工程质量，做到精心勘测、设计，强化施工质量，并对工程实行全面社会监督，以保证工程质量、进度和安全。根据经济和社会效益的角度分析研究，在投资能力和施工力量充分的条件下，计划12个月内整个项目竣工，使曹县城市亮丽、市场繁荣，给市民早日带来舒适愉悦的工作、生活环境。项目实施进度表序号名 称2007年10月2007年11月2007年12月2008年9月2008年10月1可研编制_2可研批复及图纸审核3项目动工4项目竣工7全部竣工第九章 投资估算和

38、资金筹措一、项目投资估算的范围1、国家计委、建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数(第三版)2、建设单位提供的有关基础资料3、山东省建设、安装工程综合定额4、菏泽市材料预算价格5、曹县材料预算价格6、有关设备及材料报价和现行投资估算的有关规定。二、项目固定资产投资经估算，本项目总投资15095万元，其中，多功能信息服务交易中心投资7890万元，历史名人纪念馆、产品展览馆投资1800万元，临济纪念馆投资2180万元，广场及多功能广场投资500万元，风雨桥养鱼池投资300万元，儿童游乐场投资600万元，家家福烧烤城投资100万元，亲子园投资200万元，码头投资500万元，钓鱼区投资50万元，其他辅

39、助工程设施投资975万元。三、资金筹措本项目总投资15095万元，资金全部由香港富福集团公司自筹解决。第十章 项目经济效益评价一、评价说明本项目的经济评价按照国家计划委员会颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）规定的原则和要求进行，主要为经济效益评价分析，主要包括静态分析、动态分析、不确定因素分析、抗风险能力分析等。二、财务评价1、项目建设期和计算期本项目计算期拟定为23年，其中建设期3年。2、总成本费用估算经估算，本项目投产运营后年营业成本共计4306.79万元，包括：（1）多功能信息服务交易中心运营成本877.35万元（2）历史名人纪念馆、产品展览馆运营成本227.03万元（3）临济纪

40、念馆运营成本245万元（4）广场及多功能广场运营成本89.26万元（5）风雨桥养鱼池运营成本75.06万元（6）儿童游乐场运营成本3.95万元（7）家家福烧烤城运营成本21.38万元（8）亲子园运营成本15万元（9）码头运营成本20.5万元（10）钓鱼区运营成本30.2万元（11）其他辅助工程设施运营成本975万元。（12）折旧，本项目固定资产原值合计为15095万元。折旧年限为20年，折旧率为5.5%，年提取折旧费713.24万元。详见附表。（13）修理费用，本项目修理费用为折旧费用的30%，共计214万元。（14）管理费用，本项目管理费用经估算为800万元三、销售收入及税金估算1、销售收入

41、本项目投产后，可实现销售收入7156.99万元，（每年按360天计算营业收入）其中：（1）多功能信息服务交易中心实现销售收入2877.35万元（2）历史名人纪念馆、产品展览馆实现销售收入1555万元（3）临济纪念馆实现销售收入1358万元（4）广场及多功能广场实现销售收入160万元（5）风雨桥养鱼池实现销售收入345.08万元（6）儿童游乐场实现销售收入235.56万元（7）家家福烧烤城实现销售收入396万元（8）亲子园实现销售收入25万元（9）码头实现销售收入40万元（10）钓鱼区实现销售收入165万元2、税金及附加本项目税金为营业税（5%）、增值税（13%），城市维护建设税按营业税额的7%

42、计算，教育费附加按营业税额3%计算。经计算，项目正常年营业税、增值税、城市维护建设税及教育费附加共计430.61万元。3、利润及分配正常年利润总额为2419.41万元，按25%税率缴纳所得税，税后利润按10%提取盈余公积金，按5%提取公益金，其余为未分配利润。利润及分配详见损益表。4、财务盈利能力分析投资利润率和投资利税率是反映财务盈利能力的两个静态指标。本项目年平均利润总额为2419.41万元，年平均利税总额为2850.02万元。年平均利润总额投资利润率=16.03%年平均投资利税率=18.88%5、财务现金流量分析经计算,全部投资所得税后财务内部收益率为13.58%，投资回收期为8.97年

43、(含建设期3年)，财务净值(Ic=12%)为1423.78万元；所得税前财务内部收益为16.89%，投资回收期为7.82年(含建设期3年)，财务净现值(Ic=12%)为4639.54万元。以上指标均高于行业基准指标。现金流量分析见附表。6、不确定性分析盈亏平衡分析BEP=36.14%计算结果表明，在达到设计能力的36.14%时项目即可保本,说明项目有较强的抗风险能力四、经济评价结论经过研究，本项目预计实现营业收入7156.99万元，同时可安置400-500人就业，在经济上，社会效益上都是可行的，信度较高，是当前曹县发展一个新的增长点，符合曹县经济发展总体规划。本项目建成投产后，年均实现利税总额2850.02万元，其中利润总额2419.41万元。项目投资利税率为18.88%，投资利润率16.03%，全部投资所得税后财务内部收益率为13.58%，财务净现值（Ic=12%）1423.78万元，投资回收期8.97年（含建设期3年），具有交好较好的经济效益。上述分析表明，本项目具有较好的经济效益和抗风险能力，并且具有显著的社会效益。因此，从经济评价角度看，该项目是可行的。