园林集团物业评估技术报告书

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1、关于深圳市园林集团委托的物业评估技术报告书 (供委托方查阅及国土部门备案之用)委 托 方：深圳市园林(集团)公司估 价 方：深圳市房地产咨询有限公司估 价 人 员：杨丽艳 肖林芳 蒋秀峰 邓 湘王 波 张钟尹 叶洁英 鲁冷凝估价作业日期：二00四年二月二十五日至二00四年三月十五日估价报告编号：深房咨评字第2004-16-987号目 录（一）一般因素分析3（二）个别因素分析4（三）区域因素分析4（四）市场背景分析4（五）最高最佳使用分析5（六）评估方法选用6（七）估价测算过程7（八）估价结果确定83一、房地产估价技术报告3六、附件84 一、房地产估价技术报告（一） 一般因素分析1、自然条件深圳

2、位于北回归线之南，东经11346至11437，北纬2227至2252。地处广东省南部。南隔深圳河与香港相望，北与东莞、惠州接壤。海域连接南海及太平洋，东起大亚湾，西邻伶仃洋。海域辽阔，多处可建深水港，水产资源十分丰富。深圳属于亚热带海洋性气候，雨量充沛，日照时间长。夏无酷暑，时间长达6个月。春秋冬三季气候温暖，无寒冷之忧。年平均气温为22.4，最高气温为36.6，最低气温为1.4，无霜期为355天。每年5至9月为雨季，年平均降雨量为1933.3毫米。夏秋两季有台风，但受山峦阻挡，直接袭击市区约两年一次。经重新勘测，深圳市总面积为1948.69平方公里，略少于原来统计的2020平方公里。深圳经济

3、特区面积为391.71平方公里。深圳全境地势东南高，西北低，大部分为低丘陵地，间以平缓的台地；西部为滨海平原。境内最高山峰为梧桐山，海拔943.7米。深圳海岸线长229.96公里，有6处港湾建有深水港。大小河流160余条，但集雨面积和流量不大。流域面积大于100平方公里的河流有深圳河、茅洲河、龙岗河、观澜河和坪山河。深圳河与茅洲河下游可运行小型运输船。截至2001年底，全市常住人口468.76万人，其中户籍人口132.04万人，暂住人口336.72万人。2、环境条件深圳市生态环境优良。实现城乡一体化和经济、社会、人口、环境、资源、协调发展，已建设成为生态城市。连续获得了“国家卫生城市”、“国家

4、园林城市”、“国家环保城市”、“中国优秀旅游城市”，2000年被评为“国际花园城市”。3、行政区划深圳市下辖6个区，26个街道办事处，19个镇。罗湖区、福田区、南山区、盐田区位于经济特区内，宝安区、龙岗区地处经济特区外。 4、交通环境深圳是中国拥有口岸数量最多、出入境人员最多、车流量最大的口岸城市。深圳港口码头岸线长逾15公里，拥有9个港区，500吨以上泊位128个，其中万吨以上泊位39个。港口总吞吐能力5861万吨。深圳机场可以满足年旅客吞吐量1200万人次的需要。目前，国内23家航空公司进入深圳机场，开通国内航线105条，国际航线5条，平均每天开出70多个航班。大京九铁路高速快捷，广深高速

5、公路畅通无阻，深圳现已跻身我国四大繁忙空港之列。（二） 个别因素分析本次评估中对于工业用途物业的个别因素主要考虑位置、土地使用年限、建筑结构、装修标准、新旧程度等，通过前述的现场记录进行比较。对于住宅用途物业的个别因素，如朝向、户型等影响因素没有修正，在进行个别因素修正时按均价来考虑。对于商业用途物业的个别因素，主要根据租赁合同来调整，在进行个别因素修正时根据租金综合考虑。（三） 区域因素分析详见估价对象位置及区域环境的描述，本次评估中对于评估物业的区域因素在对土地采用基准地价法计算时进行了修正，对地上建筑物主要采取重置成本法进行计算，所以没有进行修正。（四） 市场背景分析2003年深圳经济特

6、区房地产价格总体走势仍呈平稳态势，其中，房价、地价总水平略呈上升趋势，房租总水平略呈下降趋势。与2002年度相比，房价总水平上升0.40%,地价总水平上升1.16%，房租总水平下降1.93%。深圳房价指数结果显示： 2003年住宅二级市场（新房）、住宅三级市场（二手房）和办公楼的房价均略呈上升趋势，商业用房的房价走势平稳；与2002年度对比，住宅二级市场、办公楼的房价均分别上升了0.53%、0.82%，住宅三级市场、商业用房的房价保持平稳。罗湖区住宅二级市场房价前三个季度呈下降趋势，第四季度止跌回升；住宅三级市场房价略呈下降趋势；办公楼房价略呈上升趋势，商业用房的房价保持平稳。福田区住宅二级市

7、场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；商业用房的房价保持平稳。南山区住宅二级市场、住宅三级市场和办公楼的房价均呈上升趋势；商业用房的房价保持平稳。盐田区住宅二级市场、住宅三级市场的房价呈上升趋势；办公楼、商业用房的房价保持平稳。与2002年度相比，在住宅二级市场方面，福田区、盐田区的房价分别上升了0.77%、3.90%，罗湖区、南山区的房价保持平稳。在住宅三级市场方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了0.77%、0.53%和1.78%，罗湖区的房价下降了1.10%。在办公楼方面，福田区、南山区和盐田区的房价分别上升了1.61%、0.69%、1.43%，罗湖区的房价保持平稳。在商业用

8、房方面，南山区、盐田区的房价分别下降了1.02%、0.51%，罗湖区、福田区房价均保持平稳。 深圳房租指数结果显示： 2003年住宅、工业厂房的房租均略呈下降趋势，办公楼、商业用房的房租走势平稳；与2002年度对比，住宅、办公楼和工业厂房的房租分别下降了1.73%、1.55%和3.64%，商业用房的房租保持平稳。罗湖区住宅房租呈下降趋势；办公楼、商业用房和工业厂房的房租走势平稳。福田区住宅、工业厂房的房租呈下降趋势；办公楼的房租呈上升趋势；商业用房的房租先降后升。南山区办公楼、商业用房的房租呈下降趋势；住宅、工业厂房的房租呈上升趋势。盐田区商业用房的房租呈下降趋势；住宅、办公楼和工业厂房的房租

9、走势平稳。与2002年度相比，在住宅方面，罗湖区、福田区的房租分别下降了3.66%、1.93%；南山区的房租上升了2.19%；盐田区的房租保持平稳。在办公楼方面，罗湖区、南山区的房租分别下降了1.52%、4.25%；福田区、盐田区的房租保持平稳。在商业用房方面，南山区、盐田区的房租分别上升了0.91%、0.68%；罗湖区、福田区的房租基本保持平稳。在工业厂房方面，罗湖区、福田区和南山区的房租分别下降了1.73%、5.70%和1.62%，盐田区的房租保持平稳。深圳地价指数结果显示： 2003年，住宅用地、办公用地和工业用地的地价均呈上升趋势，商业用地地价略呈下降趋势；与2002年度对比，住宅用地

10、、办公用地和工业用地的地价分别上升了1.51%、1.23%和1.32%，商业用地地价下降了0.38%。罗湖区各物业类别地价均呈上升趋势。福田区住宅作用地、办公用地和工业用地的地价呈上升趋势；商业用地地价呈下降趋势。南山区各物业类别地价均呈上升趋势。盐田区住宅用地、办公用地和商业用地的地价均呈上升趋势；工业用地地价先升后降。与2002年度相比，在住宅用地方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了2.17%、1.39%、0.59%和5.73%。在办公用地方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了1.48%、0.93%、1.34%和3.45%。在商业用地方面，罗湖区的地价上升0.

11、36%，福田区、盐田区的地价分别下降1.10%、0.31%，南山区的地价保持平稳。在工业厂房方面，罗湖区、福田区、南山区和盐田区的地价分别上升了1.54%、1.49%、0.78%、1.51%。（五） 最高最佳使用分析最高最佳使用是指在法律上允许，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象产生最高价值的使用。我方根据对拟评估物业的实地勘察，认为该物业保持现状继续使用为最高最佳使用，因此本次评估以该物业保持现状继续使用前提进行。（六） 评估方法选用收益还原法，是运用适当的资本化率，将预期的估价对象房地产未来各期(通常为年)的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产

12、价格的一种方法。市场比较法是将估价对象房地产与在近期已经发生了交易的类似房地产加以比较对照，从已经发生了交易的类似房地产的已知价格，修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。重置成本法，即求取评估物业的重置价格，指重新取得或重新开发、重新建造全新状态的估价对象所需的各项必要成本费用各应纳税金、正常开发利润之和，再根据物业的经济年限直线折旧进行折旧计算(划拨用地的可使用年限按该项土地的最高使用年限计算)，来确定物业价值的一种评估方法。基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和修正系数表等按照替代原则，就委估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对基准地价进行修正，进而求取委估宗地

13、在估价期日价格的方法。剩余法是指将委估宗地的预期开发后的总价值扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润来确定宗地价格的一种方法。因纳入本次评估范围的房地产项目较多，我们针对不同房地产的权利状态及开发利用现状，分别采用以下方法进行评估：1.本次评估是为委托方进行企业改制提供价值参考，所有房地产的价格均采用市场价值标准进行评估，然后再扣减应补交的市场地价；2.应补市场地价以评估基准日公告市场地价计算，最终数额以深圳市规划与国土资源局确定为准； 3.对企业开发的商品房及购买商品房项目直接采用市场比较法进行评估；4.商业性房地产项目拟采用收益还原法进行评估；5.对企业所取得的存量土地按假设开发法

14、及基准地价修正法进行评估。（七） 估价测算过程在本次评估测算过程中按处置方案顺序，同类物业多套房产仅例示一套房产的计算过程，其余略。8处置类第一项项目名称：园林大厦 宗地号：H313-21、产权登记状况：已办理土地使用权出让（协议）-深圳经济特区土地使用权出让合同书深地合字（93）296及其补充协议。用地性质为协议出让用地，土地用途为综合楼，未办理房地产证，主体建筑物的性质规定为展销、业务用房、鲜花仓库，总建筑面积13961.54，建有地下层，实际使用现状为写字楼。2、物业位置及现状:详见下列现场查勘表：物业名称园林大厦位置及区域环境四至东：东湖公园 南：东湖公园 西：爱国路 北：水库公园交通

15、大巴：300、1、3、106、322、29、223 中巴：471、452周边环境临近水库新村，东乐花园，东湖车站，周边商业网点密布，配套设施齐全。配套设施泰宁百货、家家乐超级市场、加油站、东湖公园、东晓小学等权属登记状况房地产证号-权利人深圳市园林(集团)公司权属来源协议出让房屋用途主体建筑物性质为展销、业务用房及鲜花仓库土地等级土地用途综合楼使用年限50年(从1993-7-18至2043-7-17止)物业现状物业类型办公使用现状部分自用、部分出租建筑结构框架建筑层数10层评估楼层第1-10层竣工日期2000年9月建筑面积13961.54平方米（根据深圳市房屋建筑面积查丈报告）成新率90%装修

16、情况外墙条形砖内墙部分瓷砖贴墙，部分涂料天花木板叠级吊顶,部分明铝矿棉板吊顶地面部分花岗岩,部分地砖门窗铝合金窗、木门卫生间、厨房瓷砖地面，瓷片贴墙至顶设施二部电梯；消火栓；水电暗设；自动喷淋，烟感报警3、处置方案说明：补地价转为商品性质4、计算过程：收益还原法由于该地段属老区，物业使用年限较长，功能相对落后，租金水平相对较低，根据罗湖区2003年房屋租赁指导租金，该地段办公楼的指导租金为40元/月，经过调查周边类似商业物业的租金水平并结合罗湖区2003年房屋租赁指导租金，确定园林大厦的平均月租金水平为40元/平方米月，我们以银行一年期存款利率1.98%加上一定的风险利率和通货膨胀率。确定资本

17、化率为7%。计算过程如下：收益还原法测算表项目名称建筑面积()单 位 租 金 收 益 (元/月.)金 额单位园林大厦13961.5435元/月.年总收益月收益*12月420元/空置率12%50.4元/年有效租金年总收益-空置损失369.6元/管理费年有效收益*3%11.088元/房产税年有效收益*12%44.352元/营业税及附加费年有效收益*5.2%19.2192元/保险费年有效收益*0.1%0.3696元/维修费年有效收益*2%7.392元/年总费用总费用82.4208元/年纯收益(A)年总收益-总费用287.1792元/还原利率(R)0.07剩余使用年限(n)根据土地出让合同记载的年限确

18、定39.42年市场单价(精确到十位)A/R1-1/(1+R)n3818元/评估值(精确到个位)市场单价*建筑面积53305160元5、应补地价根据土地处置方案，该物业用地性质为协议出让，但由于存在超建问题（批准总建筑面积为不超过11442平方米，实际总建筑面积为13961.54平方米，超建面积为2519.54平方米），则超建部分应补交地价，评估价格应为市场价值扣减应补交的市场地价。根据深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，办公用地的基准地价为2002元/平方米。该物业所属用地于1993年开始使用，至今已使用10.58年，尚余使用39.42年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数

19、为0.8610，则应扣减的市场地价办公用地为1724元/。6、评估结果：项目名称建筑面积(平方米)市值单价(元/平方米)评估总值(元)应补地价单价（元/平方米）应补地价(元)评估值(元)园林大厦13961.54（超建面积2519.54）3,81853,305,1601,7244,343,68748,961,473合 计13961.5453,305,1604,343,68748,961,473备注：应补地价=1,724元/2519.54=4,343,687元80处置类房地产二家乐大厦综合厂房10栋第四层宗地号：B213-10(4)1、建设情况：已办理房地产证，共6层，混合结构，评估层为第4层。2

20、、产权登记状况：根据深房地字第0025843号房地产证确认：深圳市园林总公司为该物业之权利人，宗地号为B213-10(4)，用地面积为589.80平方米，建筑面积为2348平方米，土地用途为工业厂房，使用权来源为购买（家乐）90.6，土地使用年限为30年（自1981年11月27日至2011年11月26日），竣工日期为89年12月。3、物业位置及现状：详见现场查勘表。现场查勘表：4、处置方案：维持原土地性质。5、评估过程：根据处置方案，结合该项目具体情况，考虑区域内同类型物业的可比案例较少，故对其采用收益法进行评估；我方对周围类似物业的租金进行了调查，结合政府指导租金（40元/平方米月），确定委

21、估对象租金为30元/，按此收益标准，采用收益法进行评估。家乐大厦综合厂房10栋第4层收益法测算表：项 目 名 称建筑面积()单 位 租 金 收 益 （元/月.）金 额单位家乐大厦综合厂房10栋第4层234830元/月.年总收益月收益*12月360元/空置率10%36元/年有效租金年总收益-空置损失324元/管理费年有效收益*3%9.72元/房产税年有效收益*12%38.88元/营业税及附加费年有效收益*5.2%16.848元/保险费年有效收益*0.1%0.324元/维修费年有效收益*2%6.48元/年总费用总费用72.252元/年纯收益(A)年总收益-总费用251.748元/还原利率(R)0.

22、07剩余使用年限(n)根据土地出让合同记载的年限确定7.75年市场单价(精确到十位)A/R1-1/(1+R)n1468 元/评估值(精确到个位)市场单价*建筑面积3446864元5、评估结果：序号项目名称建筑面积平方米市值单价元/平方米应补地价元/平方米评估单价元/平方米评估总值元1家乐大厦综合厂房10礴第4层2348.001,46801,4683,446,864合计2348.003,446,864处置类房地产三童乐路园林住宅1栋102#、3栋102#、园林总公司5栋101#宗地号：H212-12（7）、H212-12（31）、H212-14（1）1、建设情况：已办理房地产证。2、产权登记状况

23、：我方根据深房地字第0046153、0046158、0047504号房地产证确认：深圳市园林总公司为该宗地权利人，宗地号H212-12（7）、H212-12（31）、H212-14（1），用地面积分别为49.00、49.00、25.30，建筑面积分别为104.65、104.70、79.50，权属来源为划拨，用途为住宅，土地使用年限：1栋102#、3栋102#为50年（自1981-10-13至2031-10-12）；5栋101#为50年（自1981-4-1至2041-3-31）。3、物业位置及现状：详见现场查勘表。现场查勘表：4、处置方案：补地价转为商品性质。5、评估过程：采用市场比较法进行评估

24、。详见下表：物业分析比较表：(以1栋102#为例)项 目童乐路住宅童乐路住宅童乐路住宅案 例 概 况位于童乐路1栋，第1层，装修一般，较旧位于童乐路，5层，维护情况一般位于童乐路，3层，使用及维护一般交 易 均 价290030003100交 易 情 况正常正常正常交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/101100/102100/103修正价格2,8712,9412,952比较权重0.50.250.25比准价格2,909元/同理得出3栋102#、5栋10

25、1#的市场单价分别为2909元/、3100元/。6、应补地价：根据该宗地地界坐标点查询，该地段住宅用地价基准地价为宗地H212-12（7）、H212-12（31）：2,630元/，宗地H212-14（1）：2,470元/，剩余使用年限：为27年。土地年期修正系数为0.549，则住宅用地应补地价分别为1444元/、1444元/、1356元/。7、评估结果：项目名称建筑面积（）市值单价（元/）评估总值（元）应补地价单价（元/）评估单价（元/）评估值（元）园林住宅1栋102#104.652,909304,4271,4441,465.00153,312.25园林住宅3栋102#104.702,9093

26、04,5721,4441,465.00153,385.50园林总公司住宅5栋101#79.503,100246,4501,3561,744.00138,648.00合计288.85855,449445,345.75处置类第四项项目名称：红岗花园宗地号：H404-61、产权登记状况：已办理深房地字第000438号房地产证（土地权属证明）。根据该证确认权利人为深圳市园林公司，所有权性质为国有，权属来源为协议（免地价），土地用途为住宅，使用年限为50年（自1988年4月30日至2038年4月30日止）。建筑物未办理房地产证，实际使用现状为住宅，共28套，总建筑面积为950.30。2、物业位置及现状:

27、详见下列现场查勘表3、处置方案说明：补地价转为商品性质4、计算过程：采用与第17页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。5、应补地价：根据土地处置方案，该物业权属来源为协议（免地价），评估价格应为市场价值扣减市场地价。根据深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，该地段住宅用地的基准地价为1480元/平方米。该物业所属用地于1988年4月开始使用，至今已使用16年，剩余使用年限为34年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为0.650，则应扣减的市场地价住宅用地为962元/平方米。6、评估结果序号项目名称建筑面积（）市值单价（元/）评

28、估总值（元）应补地价单价（元/）评估单价（元/）评估值（元）1红岗花园12栋10732.60 2,100.00 68,460.00 962.001,138.0037,098.802红岗花园12栋20732.60 2,150.00 70,090.00 962.001,188.0038,728.803红岗花园12栋30732.60 2,200.00 71,720.00 962.001,238.0040,358.804红岗花园12栋40732.60 2,200.00 71,720.00 962.001,238.0040,358.805红岗花园12栋50732.60 2,150.00 70,090.0

29、0 962.001,188.0038,728.806红岗花园12栋60732.60 2,100.00 68,460.00 962.001,138.0037,098.807红岗花园12栋70732.60 2,050.00 66,830.00 962.001,088.0035,468.808红岗花园12栋31038.50 2,200.00 84,700.00 962.001,238.0047,663.009红岗花园12栋41038.50 2,200.00 84,700.00 962.001,238.0047,663.0010红岗花园12栋51038.50 2,150.00 82,775.00 96

30、2.001,188.0045,738.0011红岗花园12栋61038.50 2,100.00 80,850.00 962.001,138.0043,813.0012红岗花园12栋71038.50 2,050.00 78,925.00 962.001,088.0041,888.0013红岗花园12栋31133.10 2,200.00 72,820.00 962.001,238.0040,977.8014红岗花园12栋41133.10 2,200.00 72,820.00 962.001,238.0040,977.8015红岗花园12栋51133.10 2,150.00 71,165.00 96

31、2.001,188.0039,322.8016红岗花园12栋61133.10 2,100.00 69,510.00 962.001,138.0037,667.8017红岗花园12栋71133.10 2,050.00 67,855.00 962.001,088.0036,012.8018红岗花园12栋31233.10 2,200.00 72,820.00 962.001,238.0040,977.8019红岗花园12栋41233.10 2,200.00 72,820.00 962.001,238.0040,977.8020红岗花园12栋51233.10 2,150.00 71,165.00 96

32、2.001,188.0039,322.8021红岗花园12栋61233.10 2,100.00 69,510.00 962.001,138.0037,667.8022红岗花园12栋71233.10 2,050.00 67,855.00 962.001,088.0036,012.8023红岗花园12栋21333.10 2,100.00 69,510.00 962.001,138.0037,667.8024红岗花园12栋31333.10 2,200.00 72,820.00 962.001,238.0040,977.8025红岗花园12栋41333.10 2,200.00 72,820.00 96

33、2.001,238.0040,977.8026红岗花园12栋51333.10 2,150.00 71,165.00 962.001,188.0039,322.8027红岗花园12栋61333.10 2,100.00 69,510.00 962.001,138.0037,667.8028红岗花园12栋71333.10 2,050.00 67,855.00 962.001,088.0036,012.80合 计950.30 2,031,340.00 1,117,151.40处置类房地产五项目名称：水贝区单身宿舍宗地号：H310-181、产权登记状况：已办理房地产证（房地产证号详见评估结果明细表）。根

34、据房地产证确认权利人为深圳市梧桐山苗圃总场，所有权性质为国有，权属来源为购商品房，土地用途为住宅用地，使用年限为50年（自1990年11月8日至2040年11月7日止）。实际使用现状为住宅，共10套，总建筑面积为432.40。2、物业位置及现状:详见下列现场查勘表3、处置方案说明： 4、计算过程：采用与第17页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。5、应补地价：根据土地处置方案，该物业权属来源为购商品房，评估价格应为市场价值。6、评估结果评估结果明细表序号房地产证号(深房地字第)项目名称建筑面积（）市值单价（元/）评估值（元）14208566水贝

35、区单身宿舍7栋20743.062,300.0099,038.0024208567水贝区单身宿舍7栋20843.062,300.0099,038.0034208568水贝区单身宿舍7栋20943.062,300.0099,038.0044208569水贝区单身宿舍7栋21043.062,300.0099,038.0054208632水贝区单身宿舍7栋21143.062,300.0099,038.0064208633水贝区单身宿舍7栋21243.062,300.0099,038.0074208634水贝区单身宿舍7栋21343.062,300.0099,038.0084208635水贝区单身宿舍7

36、栋21443.062,300.0099,038.0094208636水贝区单身宿舍7栋21543.062,300.0099,038.00104209462水贝区单身宿舍7栋21644.862,300.00103,178.00合 计432.40994,520.00处置类房地产六项目名称：泥岗西路园林宿舍6栋101、3栋302号宗地号：B308-26（91）、B308-26（50）1、产权登记状况：已办理房地产证（房地产证号详见评估结果明细表）。根据房地产证确认权利人为深圳市园林（集团）公司，所有权性质为国有，权属来源为行政划拨，土地等级为一级，土地用途为住宅，使用年限为50年（自1983年11月

37、12日至2033年11月11日止）。实际使用现状为住宅，共2套，总建筑面积为149.07。2、物业位置及现状:详见下列现场查勘表3、处置方案说明： 补地价转为商品房4、计算过程：采用与第17页评估方法相同的市场比较法进行评估，可得出委估物业的市场价格，详见以下的评估结果明细表。5、应补地价：根据土地处置方案，该物业权属来源为行政划拨，评估价格应为市场价值扣减市场地价。根据深圳市房地产估价中心提供的网上查询数据，该地段住宅用地的基准地价为1804元/平方米。该物业所属用地于1983年11月开始使用，至今已使用20年，剩余使用年限为30年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为0.5

38、94，则应扣减的市场地价住宅用地为1072元/平方米。6、评估结果序号房地产证号(深房地字第)项目名称建筑面积（）市值单价（元/）评估值（元）应补地价单价（元/）评估单价（元/）评估值（元）10093583园林宿舍6栋10182.502,800.00231,000.0010721,728.00142,560.0020093608园林宿舍3栋30266.573,100.00206,367.0010722,028.00135,003.96合 计149.07437,367.00277,563.96处置类房地产七翡翠名园综合楼宗地号：B306-00241、建设情况：已建成综合楼一栋，总楼层8层。一层部

39、分出租为商铺、部分办公，二、三层为办公，四至八层为住宅。2、产权登记状况：根据房地产证（房地产证号详见评估结果明细表）确认，深圳市莲花山花木园为委估物业权利人，宗地编号为B306-0024，用地面积2230.00平方米，使用权来源为自用房换证，用途为办公、住宅，土地使用年限为70年（从1997年09月02日至2067年09月01日止）。总建筑面积为5312.55。3、物业位置及现状：详见现场查勘表。现场查勘表：4、处置方案：补交地价。5、评估过程：根据处置方案，1、2、3层裙楼（办公用途）采用收益法评估，3至8层住宅采用市场比较法评估。翡翠名园综合楼1-3层裙楼收益法测算表：序号项目(费用)名

40、称计算式或说明金额或比率(元/)备 注A年有效租金A=a(1-p)540a年租金参照附近同类600.000 根据政府指导租金,以及估价人员调查周围房地产市场行情,该地区同类型房地产出租租金标准为50元/平方米.月p出租率0.900 根据市场调查B年管理费A2%10.800 指对出租房屋进行的必要管理所需的费用,按年房地产总收益的2%计算C年维修费A1%5.400 指为保证房屋正常使用每年需支付的修缮费用,按年房地产总收益的1%计算D年保险费A0.1%0.540 保险费指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用,按房地产总收益的1计E营业税及附加A5.2%28.080 按年房地

41、产总收益的5.2%计算F土地使用费A2%10.800 按年房地产总收益的2%计算G年房产税A12%64.800 按年房地产总收益的12%计算I年总支出I（BH）120.420 J年纯收益aa=AI419.580 年租金总收益减去总费用K资本化率安全系数+风险调整值7%以中国人民银行公布的一年期贷款利率5.31%,加上一定的风险调整值,在此基础上结合该区域房屋租售比例的调查情况,确定房地产资本化率为8%L可获收益年限(年)已使用年限为6.5年63.5该项目用地自1997年9月1日起,使用年限为70年,则尚可使用年限为63.5年M收益价格(元/)V=a/r1-1/(1+r)n5912.37 三层以

42、上住宅市场比较法测算表(以12-401为例)：项 目翡翠名园翡翠名园翡翠名园案 例 概 况位于彩田路，第3层，装修一般，较旧位于彩田路，5层，维护情况一般位于彩田路，4层，使用及维护一般交 易 均 价550062006000交 易 情 况正常正常正常交易情况修正100/100100/100100/100交易日期修正100/100100/100100/100区域因素修正100/100100/100100/100个别因素修正100/110100/115100/112修正价格500053915357比较权重0.500.250.25比准价格5187元/同理得出翡翠名园综合楼其余房地产的市场价格，详见评

43、估结果明细表。6、应补地价：根据土地处置方案，该物业权属来源为自用房换证，评估价格应为市场价值扣减市场地价。根据该宗地地界坐标点查询，办公用地基准地价为1951元/，住宅用地基准地价为1595元/；该物业所属用地于1997年9月2日开始使用，尚余使用64年，根据基准地价年期修正法计算所得该宗地的年期修正系数为办公1.145，住宅0.957，则应扣减的市场地价办公用地为2234元/平方米，住宅用地为1526元/平方米。7评估结果：评估结果明细表房地产证号(深房地字第)项目名称建筑面积（）市值单价（元/）评估总值（元）应补地价单价（元/）评估单价（元/）评估值（元）3000105766翡翠名园综合

44、楼1层办公1,838.175,912.0010,867,261.042,234.003,678.006,760,789.263000106606翡翠名园综合楼2层办公2,034.085,912.0012,025,480.962,234.003,678.007,481,346.243000106605翡翠名园综合楼3层办公562.685,912.003,326,564.162,234.003,678.002,069,537.043000105477翡翠名园综合楼12-401112.275,187.00582,344.491,526.003,661.00411,020.473000105478翡翠

45、名园综合楼12-40294.515,187.00490,223.371,526.003,661.00346,001.113000105479翡翠名园综合楼12-501112.275,200.00583,804.001,526.003,674.00412,479.983000105480翡翠名园综合楼12-50294.515,200.00491,452.001,526.003,674.00347,229.743000105487翡翠名园综合楼13-302100.425,100.00512,142.001,526.003,574.00358,901.083000105488翡翠名园综合楼13-40

46、190.915,187.00471,550.171,526.003,661.00332,821.513000105491翡翠名园综合楼13-50190.915,200.00472,732.001,526.003,674.00334,003.343000105494翡翠名园综合楼13-60190.915,200.00472,732.001,526.003,674.00334,003.343000105497翡翠名园综合楼13-70190.915,150.00468,186.501,526.003,624.00329,457.84合 计5,312.5530,764,472.6919,517,590

47、.95处置类房地产八集团总部办公楼宗地号：H313-21、建设情况：已建成综合楼一栋，共二层,现状用途为办公。2、产权登记状况：根据深地合字第(93)296号深圳经济特区土地使用权出让合同书确认，深圳市园林(集团)公司为委估宗地使用人，宗地编号为H313-2，用地面积约6356.50平方米，使用权来源为协议自用，用途为综合楼，土地使用年限为50年（从1993年7月18日至2043年7月17日止）。现该宗地上已建一栋二层综合楼，其现状用途为办公，根据委托方提供的关于水库旅馆和车队管理处作价移交的协议书及深圳市园林（集团）公司土地资产处置方案（备案）申请表，该宗地上二层建筑物的建筑面积为1454.

48、61平方米。3、物业位置及现状：详见现场查勘表。现场查勘表：4、处置方案：待确权。5、评估过程：至评估基准日，该项目已建成，根据处置方案及估价对象的具体情况，采用成本法对办公楼进行评估。集团总部办公楼成本法测算表：计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地使用权价值+建筑物价值序号重置价格构成单价备 注（元/平方米）一土地使用权价值2310.91(1)x(4)+(5)+(6)+(7)(1)基准地价2003.00根据深圳市估价中心网上查询系统，该位置办公用地基准地价为楼面地价2003元/平方米(2)剩余土地使用年限39.42至估价时点土地使用权剩余年限为39.42年(

49、3)证载用途最高使用年限50.00证载办公用途土地使用权最高年限为50年(4)基准地价年期修正系数0.9158 1-1 / (1+r) m / 1-1 / (1+r) n 土地还原利率 R=4% M：剩余土地使用年限 N：法定用途最高使用年限(5)土地的投资利息97.40以 (1)*(4) 为基数，按土地开发周期计算，利率取5.31%，开发周期为1年(6)土地的销售税费186.03 (1)* (4) + (5) + (7) /(1-税率) x 税率，税率取8.05%(7)土地的开发利润193.17 (1) * (4) + (5) x 投资利润率 10%二建筑物价值1172.89( 1 + 2

50、+ 3 + 4 ) - 51建筑物开发成本972.93( 1 ) + ( 2 ) + ( 3 ) + ( 4 )(1)建安工程造价791.00根据2002年9月份深圳建设工程价格信息，类似框架结构建安工程造价为850元/平方米(2)前期专业费用39.55包括勘察设计费，报建手续费,咨询、可行性研究、策划、规划、设计等费用按建安工程造价的5%计取(3)基础设施建设费79.10小区红线内的给水、供电、道路、雨污水及绿化、景点、路灯、围墙大门等配套工程按建安工程造价的10%计取(4)开发过程中的其它费用63.28( 1 ) X 8%，包括工程监理费4%，建设单位管理费1.5%,白蚁防治费，安全监督费

51、，墙改保证金等次要项目及其他费用2.5%2建筑物的投资利息25.831X利率X（开发周期/2） 利率取 5.31%，开发期为1年3建筑物的销售税费109.30(1+2+4)/(1-税率) X 税率 其中营业税取 5.05%，销售费用取3%4建筑物的投资利润249.69(1+2) X 投资利润率25%5建筑物折旧184.86根据直线法计算理论成新率82%，现场实际观察确定成新率为80%综合计算。则折旧率为19%三市值单价3483.80为土地使用权价值与建筑物价值之和6、应补地价：根据该宗地地界坐标点查询，办公用地基准地价为2003元/平方米，剩余使用年限为39年，办公用地年期修正系数为0.855

52、，则办公应补地价为1713元/平方米。7评估结果：序号项目名称建筑面积()市值单价(元/)应补地价单价(元/)评估单价(元/)评估总值元1集团总部办公楼1454.613,4841,7131,7712,576,114处置类房地产第九项项目名称：雅园宾馆宗地号：H3061、产权登记状况：已办理国家建设征用土地通知书城地批字第00142号及红线图、深圳市规划设计管理局建筑许可证82建第字G042号（酒店楼）、深圳市规划设计管理局建筑许可证建第字88Z372（酒店续建）、深圳市规划设计管理局建筑许可证建第字H026号（水榭、展销店、连廊）、深圳市规划设计管理局建设许可证建第字H117号（临时住宅）、深

53、圳市规划设计管理局建筑临时许可证建第字0696号、广东省固定资产投资项目建设许可证（正本，雅园酒店配套综合楼）、基本建设工程交工验收证明书（雅园宾馆）、基本建设工程交工验收证明书（雅园酒楼）、基本建设工程交工验收证明书（雅园员工宿舍加层）。用地性质、土地用途及土地使用年期均未批示，房屋用途为雅园酒楼，总建筑面积13818，其中酒店9883（建筑面积系根据以上资料及深圳市园林（集团）公司土地资产处置方案申请表确定）。2、物业概况：根据估价人员现场勘察，雅园宾馆园区已空置二年，雅园酒楼目前损坏严重，隔墙已拆除，仅剩框架，园区内尚有二层员工宿舍（独栋）4栋，一层员工宿舍1栋，三层办公楼一栋，均已空置

54、，无维护保养。详见下列现场查勘表 现场查勘表3、处置方案说明：先办理房地产登记手续4、计算过程计算说明：根据估价对象的具体情况，采用成本法进行评估，得出估价对象的市场价格，再根据网上查询地价系统计算出应补交地价。雅园宾馆成本法测算表：计算公式：根据成本法的要求，成本法估价的基本公式为： 房地产价值=土地使用权价值+建筑物价值序号重置价格构成单价备 注（元/）一土地使用权价值1823.50(1)x(4)+(5)+(6)+(7)(1)基准地价3500.00根据深圳市人民政府公告2003年第45期查询，该地段商业用地的基准地价为3500元/平方米(2)剩余土地使用年限17.00至估价时点土地使用权剩余年限为17年(3)法定用途最高使用年限40.00法定商业用途土地使用权最高年限为40年(4)基准地价年期修正系数0.52101-(1+s) / (1+r) m / 1-(1+s)/ (1+r)n s=2% 土地还原利率 R=4% m：剩余土地使用年限