汽贸物流交易中心建设项目可行性报告

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1、*物流交易中心建设项目可行性研究报告第一章 总 论1.1 项目概要1.1.1 项目名称*汽贸物流交易中心建设项目1.1.2 项目性质新建1.1.3 项目建设单位概况项目建设单位：*汽贸有限公司法定代表人：侯*公司住址：*城关镇西二环路北段1.1.4 项目建设地点*城关镇*商贸产业园（西二环路北端）1.1.5 项目建设规模及内容*汽贸物流交易中心建设项目，规划占地面积66800m2，新建*物流大厦一栋，建筑面积8400 m2，门式钢结构连栋仓库2栋，总建筑面积12600 m2，车库3栋120间，建筑面积9600 m2，完成货场及路面硬化15000平方米，建设车辆维修车间及生活服务等配套设施等；购

2、置陕汽重型卡车60辆，购置配套铲车15台、叉车10台，龙门吊1台，汽车吊5台；建设物流信息网络平台一套。1.1.6 投资概算及资金构成本项目估算总投资9092万元，其中建设投资8772万元，流动资金320万元。1）项目建设投资8772万元（详见建设投资估算表），其中土建工程3075万元，机器设备及安装工程等3008万元；土地征用费2004万元，项目前期费用131.6万元，预备费用246.4万元。本项目长期贷款5000万元，按中长期贷款基准年利率6.14%计，建设期贷款利息计307万元。2）根据分项投资估算法，估算本项目需流动资金320万元。1.1.7 资金筹措项目估算总投资9092万元，其中：

3、项目建设投资8772万元，资金来源为：申请中长期贷款5000万元，企业自筹3772万元。项目流动资金320万元，其中申请银行流动资金贷款240万元，企业自筹80万元。项目总投资中，债务资金（包括固定资产投资中长期贷款和流动资金贷款）共计5240万元，占总投资的57.63%，企业自筹资金3852万元，占总投资的42.37%。1.1.8 主要经济技术指标（见附表）1.2 可行性报告编制依据1、国务院关于加快发展现代服务业的若干意见（国发20077号）；2、*省、*市、*国民经济与社会发展“十一五”规划和*“十二五”规划建议；3、国家关于加快物流市场和现代服务体系建设的有关政策规定；4、物流业调整和

4、振兴规划；5、有关技术标准、规范及规定；6、建设项目经济评价方法与参数第三版；7、投资项目可行性研究指南8、建设单位提供的有关基础资料1.3 综合评价和论证结论1.3.1 综合评价伴随着国家实施新一轮“西部大开发”和“关中-天水经济区”的建设，*作为关中东部重要的物流枢纽和区域经济发展中的“桥头堡”地位进一步确立。*把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。本项目建设符合国家产业政策和当地经济社会发展规划。项目建成后，将使*成为重要的物流交易中心，对于提高*的物流仓储业水平，促进现代服务业的发展，推动县域经济又好又快发展具有十分重要的意义。项目建设规模适

5、中，功能完备，项目将建设与产业结构相适应，为加工业及商贸交易活动服务的物流仓储网络、电子商务平台和资金结算中心，建设先进的物流信息采集发布系统、电子统一结算方式和用户服务体系，形成现代化、高效率、人性化的流通市场，对*物流市场资源配置及产业提升将产生巨大的辐射带动作用。1.3.2 论证结论工程所在地点、交通、市政及配套设施完善，自然条件较好，具备发展现代物流业的基本条件。通过各项经济指标分析可知，项目内部收益率高于社会折现率，经济效益优异。项目具有良好的社会效益，可有力地促进当地经济的发展，本项目可以直接提供约120个就业岗位，并间接增加社会就业机会。项目建设从技术、经济及社会影响等方面分析，

6、是完全可行的。项目建成投入正常营运后，每年可实现货运物流货运交易量65万吨，年均可实现营业收入8691.1万元，营业税金及附加456.28万元，年平均利润总额2256.39万元，税后利润1692.29万元；项目投资收益率29.84%，资本金净利润率43.93%，全部投资所得税后财务净现值（ic=10%）5031.00万元，财务内部收益率20.32%，静态投资回收期（含建设期）5.05年，动态投资回收期（含建设期）5.57 年，盈亏平衡点26.58%，不确定性分析表明项目有较强的抗风险能力。1.4 存在的问题和建议1.4.1 存在的问题本项目建设存在的问题有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商

7、。本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，对于物流市场的商铺，要加大招商力度，特别是要与全国各知名物流运输企业和大型运输车辆生产厂商加强合作，同时吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。1.4.2 建议本项目符合国家产业政策，符合当地大力发展现代商贸流通业的产业规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。项目建成以后，将成为关中东部重要的物流交易中心，项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。因此，项目建设单位应借鉴房地产业的

8、运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。项目建设要坚持高起点、高水平建设，以建立现代化的物流中心为标准，积极参与区域经济发展及国际化竞争。只有这样，才能以鲜明的企业形象强势切入物流市场，成为行业领先者，最大限度地确立企业的市场地位和品牌优势，吸引中小业户追随。在项目运营过程中，企业应加强人才的引进和培养，可采取“走出去”和“请进来”两种途径，一方面积极引进高层次管理人才，另一方面定期派的员工出去培训，以提高企业的整体素质，增强市场竞争力。同时要密切注意市场变化，制定科学的市场策略，组织一支高素质、高水平的管理队伍，使项目设计、施工、营销管理均能达到较好水平，

9、减少风险，达到项目预期的经营目标，并取得良好的社会效益。建议有关部门尽快立项，并从资金、政策等方面给予扶持，使该项目尽快投入实施，早日发挥其综合效益。主要技术经济指标表1.1序号指 标单位数 量备 注1.主要经营规模1.1公司自营车辆辆60新增1.2社会加盟车辆辆3601.3年均货运物流周转量T6500002.正常年度营业收入万元8963.483.总投资万元9092.003.1 建设投资万元8772.003.2 流动资金投资万元320.004.项目建设规模4.1项目占地面积66800折合100.2亩4.2 项目总建筑面积38070容积率0.79其中：层高超过8m的建筑物面积4.3 行政办公生活

10、服务设施占地面积3040占总用地4.55%4.4 绿地面积3600绿地率5.4%4.5 建（构）筑物总占地面积38470建筑密度57.6%4.6投资强度万元/公顷1313.175.总定员人1365.1 管理及技术人员人385.2 生产人员人986.全年生产天数天3607.财务评价指标7.1年平均销售收入万元8691.107.2年平均上缴营业税金及附加万元456.287.3年平均总成本万元5978.427.4年平均利润总额万元2256.397.5总投资收益率%29.847.6财务内部收益率%20.32所得税后7.7财务净现值（Ic=10%）万元5031.00所得税后7.8动态投资回收期(含建设期

11、)年5.57所得税后第二章 项目背景及必要性2.1 项目建设背景2.1.1现代物流业的产业化发展物流就是将物料或商品在空间与时间上的位移。现代物流指的是将信息、运输、仓储、库存、装卸搬运以及简单再加工、包装等物流活动综合起来的一种新型的集成式管理。其任务是尽可能降低物流的总成本，提高物流效率，为顾客提供最好的服务。现代物流包括运输、仓储的合理化和系统化，加工配送的一体化及信息管理的网络化等，通过物流管理可以大大节省流通费用，提高流通的效率和效益。货物可以实现统一的配送，使大多数厂、商实现零库存和少库存，从而可大大节约社会流动资金。现代物流具有三个最基本要素即“流体”、“载体”、“流向”，它是任

12、何传统的运输和仓储或物资流通都无法包容的。按照国家经贸委等六部门的诠释，物流是指原材料、产成品从起点至终点及相关信息有效流动的全过程。现代物流系统是指物流活动中包装、运输、储存、装卸整运、流通加工、配送等诸要素相互联系、相互制约、相互结合共同组成的有机整体。物流系统具有七大功能，即包装、运输、储存、装卸搬运、流通加工、配送和物流信息。现代物流作为“第三利润源”，是指高物流效率而产生利润的根源，是继劳动力和资源之后的第三个利润来源。高效而合理的现代物流，能在五个方面创造利润：（1）促进国民经济的合理布局，有利于社会资源的优化配置；（2）有效的使用社会流通设施及设备，节约社会财富；（3）减少流通环

13、节、缩短生产周期，加速资金周转；（4）简化信息流通渠道，增强社会财富的可调节性；（5）节约生产和流通物资的损耗。按照科学发展观，实现可持续发展，就要实现经济方式的转变。目前整个国民经济的效益并不高，我国在优化物流、压缩资金占用和加快资金周转上大有潜力，现在物流这个新兴产业将会大力促进经济快速健康可持续发展。自20世纪90年代中期开始，我国现代物流业出现了产业化的势头。尤其是近年，有关部门提出了我国物流产业发展的总体规划；如国家经贸委、铁道部、交通部、信息产业部、外经贸部、民航总局等六部委发布的关于加快我国物流发展的若干意见，就是我国政府出台的第一份政策；国家发改委、国家经贸委也把发展物流配送中

14、心列入当前国家重点鼓励发展的产业、产品和技术目录；国家科技部已经批准建立“中国物流生产力促进中心”等。我国当前的物流基础设施和装备发展初具规模，但专业化、社会化程度不高，现代物流发展缓慢，与世界先进水平相比还有较大差距，具体表现在，一是物流基础设施还比较薄弱，数量少、技术等级低、缺乏系统性；二是物流成本高，物流质量低。物流质量主要由物流时间、物流费用和的物流效率来衡量。中国物流业由于受多方面因素的影响，物流质量总体水平比较低。正是由于我国物流行业在经济发展中的重要作用和目前存在的问题，国家近几年加大了对现代物流业的扶持力度，出台了一系列的政策，并每年拿出专项资金用于扶持国内重点物流企业的基础设

15、施建设。物流的市场化与经济发展的市场化程度直接相关，同时也与市场开放、管制相关联。有效的物流市场机制建立要求市场更加开放，管制更加合理和科学。物流活动具有网络化的特点，物流中心只是其网络上的一个结点，需要网络上各个结点之间相互开放彼此的物流服务市场，便于企业在较大的市场范围内进行兼并、重组，以资本运作为手段的企业经营网络建设，并为开展网络化物流经营活动提供与商流相适应的高效物流服务。同时，物流服务活动存在着一系列委托与被委托、代理与被代理的关系，服务的无形化特点、各种复杂的费率协商、服务的标准和衔接、物权的转移、控制和结算的主体等，往往涉及多个方面，需要强有力的制度保障和执行机制，包括市场准入

16、与淘汰机制、市场保障机制及商业信用机制等等。本项目的建设，有利于行业自律与良性竞争，也有利于管理部门对其进行监督和核查，使市场准入和淘汰，以及法律制度保障和执行机制在其建立和运行初期尚不完善的情况下，能够取得相对得力的监控空间和相对有效的监控渠道。同时，项目的集中服务运作，可在一定程度上为改善信用体系的欠缺，降低物流交易成本和提高物流服务效率提供有益的尝试与实践，有助于改善当前商业信用不健全的状况，支持和强化货主对物流服务需求的积极态度，减少自营物流，扩大物流服务的市场需求不足。*十分重视物流基地的建设，提出要依托*已经形成的汽车运输的品牌优势，重点发展具有*产业特征的物流产业，同时结合信息技

17、术和互联网，加快建设*的物流信息平台和汽贸物流产业园。2.1.2国内外电子商务现状与发展趋势随着信息、网络技术的飞速发展和全球经济一体化的进程日益加快，一种全新的商务运作模式电子商务正在迅速成熟起来。电子商务不仅仅是将交易放到网上，而且在交易的过程中由于交易主体和交易内容的虚拟化，使传统的生产流程、购销模式和经营管理都将得到重新塑造。进入二十一世纪，随着我国基础设施的改善，企业电子商务应用获得了稳步发展，企业成为电子商务的主角，国内一些著名企业也充分抓住这一机会进行了电子商务基础上的重组，成功实现了企业有效的经营管理和成本控制。政府和相关部门也积极推进电子商务事业，各项法规正在逐步形成，行业电

18、子商务发展迅速，外经贸、金融、农业等系统已经建立了比较完善的行业站点，工业、交通领域的电子商务也取得显著的进展，中石油、中石化、海尔、联想、上广电等大企业的电子商务发展迅速，上海、四川、北京、天津、重庆、江苏等地实施了区域电子商务与现代物流应用示范工程。纵观电子商务的发展过程，电子商务的重点逐渐从B2C转移到B2B上来，而B2B也成为全球电子商务发展的主流，在全球电子商务发展的主流，在全球电子商务销售额中，所占比例高达8090。在具体的电子商务形式方面，B2B的发展也从基本的报务模式转变到交易服务模式，最终达到供应链的资源整合模式。从目前电子市场的发展趋势看，联合是发展的大趋势，全球化统一电子

19、商务势大必行。*汽贸有限公司，为适应当地经济发展规划要求，充分发挥区位、交通、资源优势，企业拟扩建档次高、功能全、辐射力强的大型物流配送中心，建成具备物流运输车辆和仓储设施，从事工业产品运输、代理、仓储、装卸、整理、配送等一体化服务，并具有与自身业务相适应的现代化电子商务及信息管理系统，从而提升*物流业的整体水平，以适应现代物流产业发展，特别是电子商务快速发展对物流业的要求。2.1.3 *物流产业现状*物流产业的发展，得益于*汽车运输和汽车贸易的快速发展。*汽贸产业从无到有，从小到大，成为支撑县域经济新的增长点。全县现从事车辆物流贸易的企业有190多家，涉及货运、工程、商务、客运、家用、农用等

20、六大类190个品牌种类，销售市场覆盖山西、河北、甘肃、宁夏、内蒙等省市，年交易额近12亿元，上交各种税费1100万元，从业人员达4.5万余人。*汽贸产业起步要追溯到上世纪80年代，历经二十多年的发展，从最初的农产品个体运输发展到现在的“买全国、卖全国、运全国”的物流贸易大县。在发展汽贸产业中，*创新经营模式，树立了“以消贷促销售、以销售促发展、以发展促消贷”的经营理念，以自有资金、社会筹资、银行贷款及厂家提供资金四种方式，建立“诚信经营、预期消费、卖方提供贷款、买方按期还贷”等多种经营模式，并以健全的管理服务体系和协调的管理职能，保障了汽贸产业健康持续的发展。多年来，*汽贸产业车辆保有量和货运

21、周转量始终保持全省前列。全县从事重型车辆贸易的企业（含车队）86家，一汽解放、二汽东风、陕汽重卡等大型汽车生产厂家在*设立4S店和二级店44家，近三年来销售各类汽车达2万余辆。全县营运货车已达到9000辆，总运力达到12万吨位，占*市总运力的46%，年货运周转量51560万吨公里。全县车辆更新率为2-2.5年/辆，新车系数在0.5-0.8之间，远高于国家平均系数（0.45-0.65）。经过多年发展，*汽贸产业形成了集汽车贸易、货运物流、信息服务、维修养护、配件经营、餐饮住宿为一体的密集型产业链。仓储业、洗车业、搬运装卸业、加油站、电气焊、二手车交易等相关产业也得到了长足发展。全县现有货运信息部

22、132家，车辆维修企业近300家，各类餐饮住宿、加油站、保险业等达100余家，形成了以108国道县城北关段、西二环路、同州路等配套服务专业街。据不完全统计，全县直接或间接从事汽贸产业的人数达4.5万余人，直接或间接带动的产（行）业达24个，营业收入5.5亿元，对人均纯收入的贡献率达10%左右。*物流产业的发展，具有典型的地域经济特征。*是典型的农业县，工业基础相对薄弱，而农业产业化发展程度较高，因此，*的物流以农副产品物流为主导。*的农副产品物流市场，近年来取得了长足的发展。*，已经成为关中东部重要的农副产品集散地之一。目前，*境内已经拥有大华路蔬菜批发市场、仁厚市场等大型专业市场，其中大华路

23、蔬菜市场年交易量一起保持在12万吨左右，已经成为渭北地区著名的蔬菜批发专业市场。*西环路的果品信息代办处多达百余家，长期从事果品信息中介，包装材料经营，果品销售等业务，遍布城乡有农民经纪人约1.5万人。与之相适应的是，*的汽车运输业为农副产品物流的繁荣做出了突出的贡献。全县共有各类载重汽车1.6万辆，其中长期从事长途货运的大型汽车约6000辆，相应地带动了*汽车运输、车辆销售、维修等相关产业的发展。*农副产品仓储业近年来发展很快，全县有大型的国有粮油储备周转库2个，原粮食系统的粮油购销站14个。果品冷库约70座，其中贮藏量在1000吨以上的冷库20座，贮量2000吨的气调库3座，在果品主产区的

24、小型简易库星罗棋布。*农副产品的物流现状，不但使本地的农副产品得到了及时的外运销售，而且还从渭北各县市及陕北地区每年调入大量的果品及其它农副产品，然后从*走向全国市场。每年农副产品物流业的从业人员约2万人，间接从事物流相关的人员约10万人，每年物流总量超过600万吨，年交易总额约50亿元。与此同时，*农副产品物流业发展现状与全国一样，也处于初级发展阶段。主要表现在物流基础设施建设滞后，缺乏大型专业的物流市场，农副产品物流信息不畅，物流成本居高不下，物流资源配置不合理，组织化程度较差，配套的相关产业发展滞后等。2.2 项目建设的必要性2.2.1 项目建设符合国家产业政策项目为物流中心基础设施建设

25、，符合产业结构调整指导目录中指出“现代物流业，第三方物流设施建设及服务”，属鼓励类项目。国家“十一五”规划纲要指出：推广现代物流管理技术，促进企业内部物流社会化，实现企业物资采购、生产组织、产品销售和再生资源回收的系列化运作。培育专业化物流企业，积极发展第三方物流。建立物流标准化体系，加强物流新技术开发利用，推进物流信息化。加强物流基础设施整合，建设大型物流枢纽，发展区域性物流中心。为加快促进我国现代物流业的协调健康发展，国家发展改革委、商务部、公安部、铁道部、交通部、海关总署、税务总局、民航总局、工商总局联合制定并颁发了关于促进我国现代物流业发展的意见。意见指出：促进现代物流业发展是一项跨行

26、业、跨地区、跨部门的综合性工作，涉及面广、政策性强，需要各地政府和各有关部门协调配合，形成合力。各地区、各部门要高度重视，努力探索，结合实际，制定相应的政策措施。本项目在原有物流基础上，购买长途运输车辆，加强物流干线运输的实力；建设仓储设施，同时完善电子信息系统建设，构筑物流信息平台，优化供应链管理，加快*物流行业的发展，因此项目的建设符合国家产业政策和关于促进我国现代物流业发展的意见的精神。2.2.2 项目建设有利于推动当地物流行业的发展为应对全球金融风暴带来的不利影响，保持经济平衡快速可持续发展，*省先后出台今后三年的九个行业调整振兴规划，将物流业纳入近期重点发展的整体规划。物流行业是个快

27、速发展的行为，为了扩大业务量，解决发展的瓶颈问题，公司必须依据自身优势，不断调整公司构架，谋求更快更好的发展，以应对物流行业带来的机遇和挑战。公司必须大力强化网络信息化建设，实现全方位微机联网，构建一体化的全国信息网络；努力为客户提供全方位、低成本、高科技社会化服务，逐步发展成为集运输、配送、仓储、代购和物流方案策划与一体的新型物流企业。电子商务不单单解决交易成本的问题，还有更重要的一个作用是起到沟通工业产业链参与者的作用，这里包括工业生产企业之间、生产企业与流通企业、流通企业之间等等，通过一个包含用户管理、采购销售、物流、支付等电子商务系统，建立上下游企业相对稳定的、新型的产业链关系。实现采

28、购、调拨、生产、销售、服务全面信息化。通过本项目的建设，可以添置必要的运输车辆和仓储设施，规范公司相关的业务流程，这对企业开拓物流运输量，促进企业持续发展、开拓新的市场必将产生重要的作用，为推动*物流行业的发展奠定了良好的基础。2.2.3 项目建设是促进当地创业型城市建设和促进就业的需要为应对国际金融危机的挑战，*市被国家确定为全国82个创建创业型城市之一，*也把创建国家级创业型城市，作为县域经济社会发展的一项重点工程，制定了具体的扶持和优惠政策，围绕着“转变劳动者就业观念，推进农民自主创业，以创业带动就业”这一主题，通过落实各项政策，优化创业环境，在全县形成“关注创业、参与创业、支持创业、服

29、务创业”的良好氛围。通过建立组织领导体系、完善政策扶持体系、健全创业培训体系、健全创业服务体系、建立示范引导体系、健全工作考核体系，全力推动创建工作深入开展。在引导全民创业过程中，全面提高创业项目的“含金量”，使这些项目成为安置当地社会剩余劳动力，促进全民就业的基地，以及县域经济发展的助推器。汽贸物流项目，是一个劳动力相对密集的行业，能有效地促进农村剩余劳动力的就地转移，实现就业不离乡。通过本项目的建设，不仅可以直接提供约120个就业岗位，而且可以通过建立遍布城乡的终端服务网点，为更多的农村剩余劳动力提供创业条件，全面推动*创业型城市建设，促进社会就业。2.2.4 项目建设是企业快速跨越式发展

30、的需要*汽贸有限公司，是近年成立并快速成长的民营企业。公司除经营货运汽车整车销售、汽车零配件贸易等主营业务外，还拥有一只货运车辆300余辆的“*第六联运车队”，其中自营车辆达120辆。近年来，*加大招商引资力度，工业和民营经济迅速发展，给*汽贸有限公司带来了巨大商机。公司以前瞻的眼光，捕捉到经济快速发展给物流行业成长带来的机遇，通过本项目建设，为客户提供产品的运输策划、调度、货物运输、物流配货等服务内容，实现服务最优化和价值最大化，从而使公司迅速成为引领*现代物流产业的新兴力量，为企业的快速跨越式发展奠定基础。第三章 项目建设条件3.1 项目区概况3.1.1 地理位置及区域范围项目建设地位于*

31、，地处*省*平原东部，位于北纬34363502，东经1094311019之间，东临*与*相望，南隔*与*相邻，西与*区、*相连，北与*县、*县接壤。项目拟建地址位于*城关镇商贸产业园区，是*规划建设的汽贸物流产业聚集区，南距*铁路和*高速公路仅30km，北接*铁路和*高速公路15km，交通条件极为便利。本项目建设选址，位于*商贸产业园区内规划的汽贸物流产业聚集区，地处*西二环路延伸段东侧，北临规划建设的新108国道*过境线（北三环路），南距*大道约1km，西距规划中的*高速公路1.5 km。3.1.2 自然资源状况1、 地形地貌*地势北高南低，海拔327520米之间。地处渭河盆地东端。北倚北山

32、，南屏秦岭支脉华山，中部为渭河冲积平原，地势从山地向中央呈阶梯状降低。地貌有基本结构是燕山运动末期和喜马拉雅山运动期间地质构造运动奠定的。地貌类型有黄土台塬、渭河平原、沙苑沙地和黄河滩地四种类型。2、 气象气候*属暖温带半干旱大陆性季风气候区，冬、夏季长，春、秋季短，四季分明。年平均气温13.4，年均降水量514mm，年蒸发量968.3mm，最大冻土层深40cm，年平均日照2385时，无霜期205236天。3、 水文地质*境内地表水径流量极少，全县地表径流深均值10mm左右，径流量仅折合流量0.29m3/s，利用价值很小。过境河流客水和地下水资源相当丰富，地下潜水多为中等和强实水区。黄河、渭河

33、为绕境穿流，年径流量分别为316亿m3、83亿m3，洛河境内流长121.5km，径流量80.05亿m3。*境内地质结构较复杂，有塬北断裂带、塬南构造带、许庄断坡构造、羌白断坡构造、朝邑断坡构造。境内基岩为太古界和下古生界分布区，凹陷区则以下古生界为主，在基岩上覆盖有巨厚的新生界沉积层，之下直接见到奥陶系地层，而新生界沉积层相当深厚，在深陷区达4500m，阶地在30003500m。4、 土壤*总土壤面积190万亩，分为6个土类、11个亚类、23个土层、54个土种。项目种植区分布在渭河阶地区和黄河滩地区，土壤为黄土壤、垆土壤及河淤土。3.1.3 社会经济状况1、 耕地面积*县域东西长46.4km，

34、南北宽39km，总面积1776.3平方公里。其中耕地面积9.3万公顷。2、 农村人口及农业劳动力2009年底，全县总人口78万人，其中农业人口68万人，约占总人口的87%.3、 项目所在区域产业结构、国内生产总值、财政收入、农民人均收入情况*是传统的农业大县，县域经济以农业生产和农副产品加工为主。近年来，*积极抓住西部大开发的大好机遇，实施“农业富县、工业强县、商贸活县”的发展战略，经济社会得到了又好又快的发展。2009年，全县生产总值52.1亿元，同比增长14.5%；固定资产投资31.1亿元，同比增长22.9%；地方财政收入5540万元，同比增长35.1%；农民人均纯收入3851元，同比增长

35、18.5%；城镇居民人均可支配收入13315元，同比增长23.6%；社会消费品零售总额24.2亿元，同比增长19.7%。3.1.4 项目关联产业发展现状*汽贸产业从无到有，从小到大，成为支撑县域经济新的增长点。全县现从事车辆物流贸易的企业有190多家，涉及货运、工程、商务、客运、家用、农用等六大类190个品牌种类，销售市场覆盖山西、河北、甘肃、宁夏、内蒙等省市，年交易额近12亿元，上交各种税费1100万元，从业人员达4.5万余人。*汽贸产业起步要追溯到上世纪80年代，历经二十多年的发展，从最初的农产品个体运输发展到现在的“买全国、卖全国、运全国”的物流贸易大县。经过多年发展，*汽贸产业形成了集

36、汽车贸易、货运物流、信息服务、维修养护、配件经营、餐饮住宿为一体的密集型产业链。仓储业、洗车业、搬运装卸业、加油站、电气焊、二手车交易等相关产业也得到了长足发展。全县现有货运信息部132家，车辆维修企业近300家，各类餐饮住宿、加油站、保险业等达100余家，形成了以108国道县城北关段、西二环路、同州路等配套服务专业街。据不完全统计，全县直接或间接从事汽贸产业的人数达4.5万余人，直接或间接带动的产（行）业达24个，营业收入5.5亿元，对人均纯收入的贡献率达10%左右。3.1.5 项目建设地点选择项目所在地位于*商贸产业园区内规划的汽贸物流产业聚集区，地处*西二环路延伸段东侧，北临规划建设的新

37、108国道*过境线（北三环路），南距*大道约1km，西距规划中的罗韦高速公路1.5 km。交通十分便利。*商贸产业园区，是*委、县政府“一体两翼”发展战略中重点发展的商贸流通产业园区。经过数年的建设，园区的各项基础设施建设已基本完善，现在已有数十家大中型企业入驻园区，汽贸物流产业聚集区内有从事汽车贸易、货运、信息服务等相关企业约60多家，产业集聚度高，发展状况良好。园区管委会为入园企业提供了优惠的政策条件和完备的服务，使项目的实施具有无以比拟的区位优势。3.1.6厂址建设条件1、气象条件*属暖温带大陆性干旱季风气候区。常年气象资料如下： 全年日照时数 2247.3h年平均温度 13.4极端最高

38、温度 41.8极端最低温度 -17.4年平均降雨量 493.5mm年最大降雨量 752.3mm年最小降雨量 240.8mm日最大降雨量 109.2mm最大风速 17.0m/s极大风速 32.5m/s年平均风速 2.2m/s主导风向 东北/西北无霜期 214-218d年均相对湿度 68%最高气压 1.004MPa最低气压 0.951MPa平均气压 0.974MPa年均蒸发量 1780mm基本地震烈度 8度最大积雪厚度 15cm最大冻土深度 22cm2、地形、地貌、工程地质及地震烈度拟建场地位于洛河二级阶地上，海拔高程355.1m，是*平原的一部分。园区所在地在百年洪水位以上，不存在防洪问题。园区

39、所在的*、*二级阶地属于*盆地的*断谷下沉区，处于*大断裂的边缘，是我国历史上强震发源地之一。地震动反应谱特周期为0.455，地震动峰值加速度为0.20，相应地震基本烈度为8度区。场地土类型为中硬，建筑场地类别为类。3、水文地质场地地下水属潜水类型，地下水对钢筋及混凝土均无腐蚀性。场地内无其他不良工程地质现象。3.2 项目建设条件优劣势分析3.2.1 国家政策支持和政府的重视是项目实施的重要保证仓储物流中心对一个国家的经济，尤其是对外经济贸易的发展和科学技术交流，起着重要的促进作用。对我国来说，建立和改进仓储物流中心是贯彻执行中央关于区域协调发展战略，深化流通体制改革的一项重大措施。它有利于发

40、展外向型经济、实行两头在外，大进大出，快进快出，缩短产品的生产周期，降低产品成本，提高经济效益，还有利于增强企业经济活力，提高竞争力，开拓国际市场。*把商贸流通业作为县域经济发展的重点支柱产业，大力发展具有地方产业特色的现代物流业。国家政策支持和当地政府的重视，为本项目实施提供了重要保证。3.2.2 农业生产条件优越，产业化发展势头强劲，为项目建设提供了良好的市场环境*地处*、*、*三河交汇区，地势平坦，土地肥沃，是西瓜、红枣、辣椒、花生、黄花菜等各类水果蔬菜及土特产品的优生区。*西瓜、红枣、花生、黄花菜等一批名优土特产早已享誉全国，品质优良，深得广大消费者的青睐。县域种植各种农副产品80余种

41、，农产品总面积近100万亩。优越的农业生产条件和独特的农产品资源优势，成为*农业和农村经济发展的优越条件。改革开放以来，*的农村经济取得了长足的发展。“十五”期间，已初步形成了具有*特色的“沙苑108，黄洛果菜瓜，滩区渔笋杂，牧业牛当家，实现产业化”的农产品发展布局，果类总产已达13.3万吨，塑棚8万亩，红枣面积达20万亩，芦笋5万亩，香茹食用菌达310万袋。为进一步促进县域经济的发展，*“十一五”计划又把“发展红枣、设施农业、畜牧业和果业四大产业”列为重点发展产业，同时确定了“扩大规模，丰富品种，提高品质，增加效益”的发展方向，和“布局合理，规模种植，专业经营，一乡一特，一村一品”的产业发展

42、格局。*物流产业的发展，得益于*汽车运输和汽车贸易的快速发展。同时，*物流产业的发展，具有典型的地域经济特征。*是典型的农业县，工业基础相对薄弱，而农业产业化发展程度较高，因此，*的物流以农副产品物流为主导。*的农副产品物流市场，近年来取得了长足的发展。*，已经成为关中东部重要的农副产品集散地之一。与之相适应的是，*的汽车运输业为农副产品物流的繁荣做出了突出的贡献。全县共有各类载重汽车1.6万辆，其中长期从事长途货运的大型汽车约6000辆，相应地带动了*汽车运输、车辆销售、维修等相关产业的发展。随着*实施“一体两翼”发展战略，统筹城乡一体化发展，加快工业强县进程，*的县域经济将保持快速发展，为

43、现代物流产业的发展，提供了良好的市场环境。3.3 主要障碍因素及解决方案3.3.1 主要障碍因素本项目建设的主要障碍因素有两方面，一是建设资金筹措，二是市场招商。本项目建设起点高，投资额较大，及时筹措建设资金对于项目建设及运营起着关键作用。同时，要加大招商力度，吸引社会投资建设，以减轻建设资金筹措压力。3.3.2 解决方案本项目符合国家产业政策和当地大力发展现代商贸流通业的规划，是各级政府扶持和鼓励的项目。因此，项目建设单位要努力做好前期工作，积极争取国家财政专项扶持资金的支持，并与相关金融部门做好项目推介与宣传工作，落实建设资金。项目潜在的商业价值巨大，可以吸引社会资金的投入。因此，项目建设

44、单位应借鉴房地产业的运作模式，加大项目宣传推广和招商工作，尽可能吸收社会各方面资金参与项目建设。第四章 建设单位概况4.1 概况*汽贸有限公司，是*汽贸和货运物流行业近年成立并快速成长的民营企业。公司注册地址位于*城关镇西二环路北段，主要经营范围包括：普通货物运输、危险货物运输（第2类）、商用车及9座以上乘用车的销售、汽车配件销售、车辆修理、停车场服务、车辆保险代理、货物配载、货运信息服务等。公司注册资本为人民币500万元，全部由自然人出资。公司现人员工136人，其中各类管理及技术人员45人。公司下属*第六联运车队，专业从事普通货物运输、危险货物运输、货运信息服务，拥有各种货运车辆300余辆，

45、其中自营车辆达120辆，拥有运力6000吨位，年货运量1800万吨公里，车辆更新率为2.2年/辆，新车系数0.75，主要营运路线包括华南、东南、西南及西北各主要经济区的40多个大中城市。4.2 公司财务状况*汽贸有限公司，正式注册成立于2009年12月，其中*第六联运车队成立于2008年2月。公司注册资本为人民币500万元，全部由自然人出资，其中侯*个人出资300万元，占注册资本的60%。公司成立以来，经营情况良好，各项主营业务收入逐年增长。2010年10月底，全年累计完成业务收入3459万元，实现利润493.2万元。公司总资产2959.3万元，其中固定资产625万元，流动资产1934.2万元

46、；总负债534.5万元，公司资产负债率18.06%。4.2 项目负责人情况侯*，男，1969年生，*人，高中文化程度。*汽贸有限公司执行董事、总经理，法定代表人。1990年1996年，在*运输公司工作，曾担任生产调度、安全检查员、货运部经理等职；1997年2003年，在*省秦粤汽车销售有限公司工作，任商用车事业部副经理，负责东风商用车的销售与售后服务管理工作；2004年2007年，在西安银河物流服务有限公司工作，任公司业务副总经理，负责物流管理及货运安全管理等工作；2008年，出资成立“*第六联运车队”，任车队负责人，主要经营普通货物运输、危险货物运输、商用车销售、汽车配件销售、车辆修理、停车

47、场服务、车辆保险代理、货物配载、货运信息服务等业务；2009年，成立“*汽贸有限公司”，任公司执行董事、总经理，法定代表人。侯*勤奋好学，果敢坚毅，富有开拓精神和创新意识，均具有相关的专业知识背景及一定的行业从业经验，在员工中及汽贸物流同业界有较好的声望。第五章 项目建设内容及规模5.1 项目建设内容 本项目建设内容包括：新建*物流大厦一栋，建设物流仓库2栋，货运车库120间，完成货场及路面硬化，建设车辆维修车间及生活服务等配套设施；购置货运车辆及辅助生产设备；建设物流信息网络平台一套。5.2 项目建设规模项目规划总占地面积66800 m2，约合100.2亩，其中建（构）筑物占地面积38470

48、m2，总建筑面积38070m2，项目建筑容积率1.62，建筑密度57.6%，绿地率5.4%。其中：新建*物流大厦一栋，占地面积1520 m2，建筑面积8400 m2；新建门式钢结构连栋仓库2栋，占地面积13450 m2，总建筑面积12600 m2；新建货运车库3栋120间，占地面积5200m2，总建筑面积9600 m2；新建生活服务中心1栋，占地面积1520m2，总建筑面积5600m2；新建车辆维修和二级保养车间一栋，占地面积980m2，总建筑面积1120m2；动力中心占地面积800 m2，总建筑面积750m2；完成货场及路面硬化15000平方米，绿化面积3600 m2。项目规划购置陕汽重型卡

49、车60辆，购置配套铲车15台、叉车10台，龙门吊1台，汽车吊5台及其它相关设备；建设物流信息网络平台一套。第六章 项目建设方案6.1 项目建设的指导思想和原则6.1.1 发展现代物流的指导思想1、紧紧围绕县委、县政府提出的“统筹城乡发展，调整产业结构，大力发展现代商贸流通业，促进经济社会全面协调可持续发展”的发展战略，以商贸流通业、农业等行业需求为导向，整合资源，加快物流园区、物流中心和物流节点等基础设施建设。2、以现代物流理念为指导，对运输、仓储、货运代理等传统行业进行升级改造和结构调整，大力培育成有竞争力的第三方物流企业集团。3、以降低物流成本为核心，对企业内部物流流程进行再造，建立物流管

50、理一体化、物流服务社会化的企业物流管理机制。4、以经济辐射面和区位为依托，加快物流园区现代物流设施和经营网络建设，提高当地经济集聚度、辐射力和竞争力。5、以建设节约型社会为目标，积极推进和发展绿色物流，节省能源和包装材料，减少环境污染和交通阻塞，努力构筑社会化、专业化、信息化、规模化、规范化的现代物流服务体系，把现代物流业培植成为*现代服务业的重要支柱。 6.1.2 发展现代物流的指导原则1、市场导向原则。按市场需求确定发展重点，推进资源重组，优化资源配置。2、企业主体原则。企业是物流业务经营主体、投资主体和利益主体。物流园区、物流中心的建设和经营要落实到企业，政府重在引导、推动、扶持。3、与

51、经济协调发展原则。物流业的发展要服从并服务于国民经济的发展，为县域经济服务，为农副产品的大进大出服务，为商贸流通服务。推进物流业发展，要把物流企业与企业物流相结合，物流与商流相结合。4、物流国际化原则。加快与国际性物流大公司、大集团的合资合作，引进资金、技术和先进管理经验，走国际化经营的路子，提高物流企业的市场竞争力。5、信息化带动原则。信息化是现代物流与传统物流的主要区别。要加大资金投入，建设公共物流信息平台和企业内部物流信息系统，并逐步相互连接，做到内部互联、外部互通。6、标准化原则。大力推进物流标准化工作，提高物流业的基础设施、技术装备、管理流程、信息技术的标准化水平，实现物流业的健康发

52、展。 6.2 项目设计方案6.2.1设计的指导思想和设计原则（一）设计的指导思想本设计的指导思想是：认真贯彻技术进步的方针，坚持高起点、经济规模的路子，积极采用新技术、新工艺、新材料、新装备，以提高物流质量和技术水平，增强国内外市场的竞争能力，提高建设单位的经济效益为目的。（二）设计原则1、采用国内外先进的工艺技术和先进工艺装备，以保证项目建设具有国际市场竞争力。2、设计指标力求先进、可靠，自动化水平高，要讲究安全、高效、节能和适用的效果。3、坚持长远规划和近期需求相结合的原则，合理布局，做到工艺流程合理，运输路线短捷，并为今后发展留有余地。4、坚持合理用地，节约土地的原则。6.2.1项目功能

53、现代物流是利用先进信息技术和物流装备，整合传统运输、储存、装卸、搬运、包装、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化的先进组织方式。因此本项目的功能是集交易、现代仓储、装卸搬运、转运、配送、运输、信息、电子商务、公共服务等多种功能为一体，主要以经营工业产品、粮食及农副产品、化肥及农资产品、鲜活农产品限时运输等物流。项目将加强信息互联互通，提高贸易运营速度，降低企业物流运营成本，大幅降低资金占用和信用风险。以公路运输为主体，以铁路、航空、航海运输线为依托，以促进区域物流为重，覆盖整个*及周边县市，连通全国的大型、现代化综合性物流中心。6.2.3 物流流程与主要设备1

54、、物流流程物流流程图见图6-1。图6-1 物流流程图2、主要设备项目主要设备见表6-1。表6-1 拟建项目主要设备序号设备名称产地单位数量1陕汽重卡*西安台602挂车山东梁山长城台603铲车*黄工台154叉车*宝鸡台105龙门吊沈阳重工台16汽车吊泰安机械台57车辆维修保养设备*西安套18物流信息网络设备*西安套13、辅助设备（见表6-2）表6-2 辅助设备选择表序号设备名称型号规格单位数量单价总价1电子秤DZW-0.5-1000台122.530.02回转分级筛FS-650台61.59.03自动堆垛机DJ-2-360台68.551.04温湿度自动检测仪套44.518.0合 计108.004、电

55、子交易设备电子交易设备主要包括为物流交易中心服务的网络接入设备、服务器和路由器、终端设备、打印输出设备、电子结算设备以及系统软件等。该系统全部由专业公司根据物流交易市场特点进行开发与安装，全套设备（含系统软件）约138万元。5、动力设备包括锅炉、空压机、供配电设备、给水设备等，全套设备约156万元。6.3 项目规划和布局6.3.1 项目规划项目按功能分区规划，既相对独立、完整，又便于联系，成为有机整体。停车区、仓储区、办公服务区因功能的不同，服务对象的不同，建筑形式的不同以及结构形式、荷载的不同而相对独立设置，既独立又方便联系，易于功能组织和交通流线设计，同时使工程造价更趋于合理。6.3.2

56、项目总体布局原则总图布局以满足仓储物流为原则，合理布局，疏密有致，并为良好的内部交通组织、庭院环境打下坚实基础。（1）根据选定场址的地形、地貌及功能要求，合理划分功能区域。主要包括物流仓储区、停车区、办公区、服务区四部分。力求各功能区域划分明了，联系方便，保证各运作环节相互衔接，流程顺畅。（2）功能区内采用组团式布置。根据用户实际需要，划分出大小不等的组团。组团的布置应充分考虑各用户产品特点及用途，合理安排，避免互相影响。（3）各功能区内，各组团的划分应尽量使运输距离最短，避免迂回与交叉干扰，运输通道采用无交叉的单向环形路线，车流、货流顺畅，保证生产作业的安全与有序。（4）办公区、仓储物流区域

57、布设应为货物承托双方提供方便，托运、提取货物处设置于进出口附近，同时避免人流与车流交叉。（5）规划方案应重视经济论证，在满足生产、仓储物流需要和建设指标要求的前提下，要节约用地，提高面积利用率。（6）进出口位置、建筑物的位置、外观形式等方面，要符合城市及道路两侧景观设计要求。（7）在满足仓储物流要求的前提下，各建筑物紧密布置，使生产运输方便，并利于环保、防火、安全、卫生等要求。（8）结合场区实际，做到统筹兼顾，为将来发展留出余地。6.3.3 总平面布置方案本项目建设地址位于位于*商贸产业园区内规划的汽贸物流产业聚集区，总占地面积66800m2（折100.2亩），地处*西二环路延伸段东侧，北临规

58、划建设的新108国道*过境线（北三环路），南距*大道约1km，西距规划中的*高速公路1.5 km。项目包括物流仓储区、停车区、办公区、服务区四个功能分区。办公区集中于新建的*物流大厦中，位于项目区前端中心位置，为本项目的主要形象建筑，共六层。其中一层为商品展示区，主要布置商用汽车展示区、汽车零配件超市；二层为商务服务区，设置信息中心、结算中心；三至六层为办公及管理区。服务区位于新建的*物流大厦东侧，新建框架结构四层大楼一栋，主要为司机及客户提供商务及生活服务。其中一层为小型超市和餐饮服务区，二、三层为商务客房，四层为员工宿舍。物流仓储区位于项目区中心，共布置2栋门式钢结构连栋仓库。仓库按货物类

59、别可自由区隔为相对独立的专用仓库，四周为环形通道，方便货物进出。停车区位于物流仓储区后，设置大型货运车辆停车位120个。为了方便常年驻场的个体联运户的经营，项目在四周共建设3栋货运车库，均为二层砖混结构，底层为车库，二层为居住用房，可出租给个体联运户使用。项目动力中心，包括车辆维修和二级保养车间、锅炉房、泵房、配电所等辅助设施，位于项目区西南部。项目主出入口位于*物流大厦和服务大楼之间，面向拟建的108国道*过境路（北三环路），以人流为主。物流出入口均位于项目区西侧，紧邻西二环北延伸段，既方便车辆出入境，又不影响108国道的正常交通组织。各功能区之间以绿地进行区隔，既实现人流、物流、交通流的合

60、理组织，避免人流与车流交叉，又可增加场地绿化面积，改善环境。6.4土建工程6.4.1 *物流大厦*物流大厦为本项目标志性形象建筑工程，位于项目区前端中心位置，六层框架结构，占地面积1520 m2，总建筑面积8400m2。其中一层为商品展示区，主要布置商用汽车展示区、汽车零配件超市，设计层高6.5m；二层为商务服务区，设置信息中心、结算中心，设计层高4.5m；三至六层为办公及管理区。6.4.2 生活服务大楼生活服务大楼位于*物流大厦东侧，四层框架结构，占地面积1520m2，总建筑面积5600m2。主体东西走向，中置楼梯和走廊。底层设计层高6.5m，设置小型超市和餐饮服务区；二、三层为商务客房，四层为员工宿舍。房间均设计有室内卫生间，独立空调系统，按普通民用建筑标准进行建设及装修，