【商业地产】贵阳银海地产北京路商业项目定位报告175页

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1、2009年房地产营销策划大全移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网 海量房地产资料免费下载 0755-83513598 QQ:69031789 银海贵阳北京路项目定位报告（精装版）环球商机（集团）有限公司2007年6月目 录一、项目定位思路 4二、项目SWOT分析及项目对策 5三、项目总体战略定位 12四、项目八大特色 16五、物业功能定位 36六、项目类型定位 38七、项目体量建议及总体平面布局建议 39八、商圈分析 52九、商业总体形象定位 56十、总体档次定位 64十一、目标消费者定位 74十二、业态定位、功能分布 77十三、项目核心竞争力分析 153十四、业态招商深入分析

2、 169一、项目定位思路 标志性贵阳市标志性商业以较高的姿态切入贵阳商业市场，突显商业在整个贵阳市范围内的高起点和标志性。 本土性以本地的市场需求为导向：以贵阳市本地居民的消费习惯和消费，趋势为基础，通过满足家庭购物消费习惯，切实地将项目融进消费者的日常生活。 品牌性大品牌与主题商业强强结合：通过主力店强大的品牌知名度及号召力，结合主题商业、大型餐饮、主题体验休闲项目、品牌服饰旗舰店，为满足多层面的消费需求而提供全面、清晰的商业功能。 体验性在上乘的购物环境中体验购物的快乐优雅的购物环境使顾客有留恋忘返的感觉，在环境中体验购物带来的愉悦，强调体验式购物。 全局性充分考虑协调项目住宅、写字楼部分

3、的关系充分考虑项目地块的特点，力争项目各个部分协调发展，项目效益最大化二、项目SWOT分析及项目对策划（一）项目SWOT分析l片区内会有一定量的潜在商业供应l高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。l重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在重叠经营的现象；l贵阳良好的发展前景，周边城市具有辐射能力l快速增长的消费能力l片区较好的商业基础l酒店及会展中心的建设，将大大增强区域商业气氛l区域竞争暂不激烈l综合性购物中心空缺l充分利用招商引资政策威胁机会l与传统商圈距离有一定距离，人气不旺l经营初期，控制有价无市的经营状态有一定的难度*l项目区域发展规划的战略优势l地理

4、位置优越及规模较大l具有良好的项目展示面l项目规模大，单位成本低劣势优势（一）优势分析及项目对策1、区域发展规划战略优势：贵阳从城市规划、旅游规划两个方面做了详尽的规划，确保了城市化进程的速度，本项目所处的云岩区是政府规划中的贵阳CBD地区，在当地政府的大力推动下，本地区将集中贵阳大部分的商业、商务、住宅等资源。对策-从城市运营的角度开发本项目：本项目应充分抓住机遇，站在城市运营的角度进行商业运营，把项目打造成符合项目区域规划并有显著特色的大型商业，并利用区域内有效的商业资源及配套，同时提升区域及贵阳市的商业水平。2、地理位置的优越性及稀缺性：本项目所处的北京路段是贵阳主要的交通路段，近20条

5、公交线路停靠项目旁边，交通方便；贵阳商业中心区极难再有同等条件的地块。对策-把项目打造成贵阳地标：本项目抓住项目位置优越及同等位置规模较大的特点，在总体战略上站在较高的角度，把项目打造成高标准、贵阳标志性的综合性商业。3、良好的展示面：项目地块规模大，沿街有近600米的展示面，具有无可比拟的优越性。对策-划分最多临街铺，提高商业收入：本项目临街面很长，可充分利用这点，划分最大的临街商铺，提高项目的商业租金收入及展示项目良好的外部形象，并充分利用此优点，在项目商业两端设置主力店和人流带动较大的主力品牌（如国际餐饮）、在中间街铺设置特色店。4、项目规模效应强，成本低，竞争力强：商业项目规模竞争将是

6、商业之间今后竞争的核心。本项目是目前片区规模最大、规划配套全的商业项目，专业化管理能对片区商业产生较大的影响，同时可以大大降低单位营业面积的运营成本，更好的控制业态组合，实现1+12的效益，从而大幅增强项目的市场竞争力。对策-把项目打造成贵阳商业航母：利用本项目的规模优势，最大的整合各种商业资源，作到商业业态丰富化，从而扩展商圈辐射力和扩大客层，吸引客流。（二）劣势分析1、与传统商圈有一定距离，人气不旺：本项目距离喷水池商圈约2公里，项目周边商业多为沿街商铺，经营种类以日常生活及餐饮类为主，零售百货、超市类少，商业气氛不够。对策-差异化及互补性经营：针对项目处于传统商圈边缘及周边商业档次不高的

7、特点，对项目来讲，既是一种挑战，又是一种机遇，本项目应充分体现与传统商圈的差异化及互补性经营，并以较高姿态切入市场。2、目前租金水平较低：从市场调查中可以看出，受传统商圈辐射影响，北京路周边地区的租金水平均较低，如中华北路月租金约为200元/平方米，瑞金北路月租金约为300元/平方米，与传统商圈核心地段近千元/平方米的月租金相比相差较大。对策-稳健提升商业租金：项目周边相对传统商圈租金普遍不高，本项目如想在短期内以高租金水平出现，是不大现实，项目招商及经营的过程中总体上可先放水养鱼、先旺场再旺人的策略，吸引较多异地和本地的特色优质品牌和经营项目，等项目经历市场培育期后，再稳健的提升租金收益。（

8、三）机会分析1、贵阳是少有的单极省会城市，对本省其他的消费群体辐射力强。贵阳2006年全市生产总值占到全省的近30%，财政总收入占全省的35%，贵阳经济具有显著的强势地位。贵阳经济快速增长，消费力旺盛：2006年，贵阳国民生产总值为602.88亿元；社会消费品零售总额高达234.96亿元，消费比率位居全国前列。对策-以发展眼光开发本项目：项目利用贵阳及贵州宏观经济较好的情况，开发及经营当中，不仅要考虑现实情况，更要以发展的眼光即未来3-10年贵阳的整体经济状况来规划及经营本项目。2、片区有较好的商业基础：云岩区作为贵阳的老城区，聚集了大量的住宅、写字楼、商场、行政机构办事处（省政府临近本项目）

9、等资源，人口密度达到4万人/平方公里，未来是政府规划的CBD地区，为项目带来了大量的消费群体。对策-项目吸收、创新并重：作为贵阳的老城区，项目应充分利人口密度大及未来规划特点，在吸收原有商业及消费群特点的同时，本商业项目应多考虑休闲、宽松、愉悦的购物环境。3、五星级酒店及会展中心带来商务人群：贵阳新会展中心正在建设中，另据了解，项目周边将有三家新建、翻新的五星级酒店，可为本项目带来大量的商务人群。对策作大餐饮、休闲娱乐业态：项目周边本地及异地商务人群较多，可利用商务人群的消费需求及特点，开发相适应的酒店、餐饮及休闲娱乐项目，以充分吸引此部份客流。4、贵阳大型综合商业物业空缺：贵阳中心商圈的配套

10、不全，经营业态单一，还没有一个大型综合性商业物业。市调资料反应，95%的消费者认为贵阳应该有一个综合性购物中心，其中96%的消费者表示愿意前往北京路的购物中心消费。对策首创贵阳大型商业：利用大型商业物业空缺的这一大好机会，从现有地块规模和区位优势上总体打造本项目成贵阳标志性商业，并以此机会，同政府、金融机构进行税收、贷款等优惠政策谈判。（四）威胁分析1、片区内会有一定量的潜在商业供应：目前贵阳正处于“建设大贵阳”的运动初期，贵阳所辖区县均有城市建设计划，仅在云岩区就有4个地块处于规划中（包括本项目所属的5号地块），未来商业建设面积将超过50万平方米。例如位于中山西路与公园路交叉口的恒峰商业街对

11、策时刻关注竞争对手：针对项目同类型潜在物业，项目应时刻关注市场情况，仔细研究对手定位状况及工程进度，以较好的定位合适的形式及时机切入市场。2、高投入、高风险：本项目资金需求庞大，建设周期长，存在较大的市场风险。对策合理安排项目进度：本项目所需资金大且建设期长，项目应充分拓展融资渠道，保证资金链完整，并根据项目实际情况，合理安排项目工程进度及营销进度。3、重叠经营：项目周边步行街、商业广场商家存在定位、业态重叠经营的现象；对策个性化、特色化经营：针对重叠经营，本项目应尽量同质化竞争，以特色的商品、购物环境及服务等，作到个性化、特色化经营。三、项目总体战略定位综合项目以上分析，本项目应站在城市商业

12、运营的高度上，整合城市资源、提升城市功能，成为贵阳中央价值区的城市商业运营体：LIFESTYLE CENTER 城市生活体验中心1、商业模式的特征n 第一代商业是指传统的街铺形式专业店和综合店 n 第二代商业是指超市和百货 n 第三代商业是指购物中心SHOPPING MALL n 第四代商业是指LIFESTYLE CENTER,即城市生活体验中心 2、LIFESTYLE CENTER（城市生活体验中心）的主要特征n 第四代商业模式是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，倡导“在休闲中购物，在购物中休闲”，注重与商品的互动，这是一个娱乐化的消费。 3、特征分析 开

13、放性通过充满风情的时尚步行街将购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验在购物中悠闲，在悠闲中购物的情趣。 多元性LIFESTYLE CENTER是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的体验商业。 体验性在设计上要非常的独特、时尚和风情化，琳琅满目的时尚商品、在露天喝咖啡和看报纸的人们、东西荟萃的风情美食、还有广场、街区、中庭、雕塑、喷泉到处洋溢着新都市主义的时尚、闲逸、愉悦与情调！ 便利性LIFESTYLE CENTER交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从容与便捷。 总 结通过对以上战略布局模型的分析，就本项目而言，

14、交通和停车便利的前提下，无论是建筑的形式（半开放式的集中商业+全开放的步行街），还是规模和项目的区域、交通，都与第四代商业模式相符，符合第四代商业模式的基本特征及要求，再加上主观的打造项目的主题化和业态的多元化，完全能够在本项目适度超前地打造一个第四代商业的lifestyle Center。4、本项目应该具备 “Life Style Center” （城市生活体验中心）的核心特征n 开放性街区：通过充满风情和时尚步行街将大型购物中心连接起来，人们不仅可以在舒适的室内购物中心享受购物与消费的乐趣，还可以徜徉在开放的室外步行街，体验“在购物中悠闲，在悠闲中购物”的情趣；n 体验性：Life Sty

15、le Center（城市生活体验中心）是建立在“体验消费”时代的新的商业形态。体验消费则追求感性与情境的诉求，创造值得消费者回忆的活动，并注重与商品的互动。这是一个娱乐的时代。n 多元性：Life Style Center（城市生活体验中心）是集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的休闲式、体验式商业，第四代商业模式（Life Style Center城市生活体验中心）对传统的摩尔形态形成了挑战。它弥补了穿通摩尔的交通瓶颈、扩大了业态类型、营造了更人性化的消费空间、倡导新的生活方式。n 便利性：Life Style Center（城市生活体验中心）交通非常便捷，拥有充足的停车位，人们感到的就是往来的从

16、容与便捷.四大基点打造本项目为贵阳市购物、娱乐、休闲、餐饮、观光、文化的首选之地四、项目八大特色(一)本项目与贵阳其它商业的特色、差异点比较项目银海项目的特色恒峰步行街项目基础状况开发商:贵阳恒峰房地产开发有限公司项目为恒峰步行街一期、二期.一、恒峰步行街一期：1、项目名称：恒峰步行街；2、地理位置：中山西路与公园西路交叉口东北侧；3、总占地面积：14305平方米；4、总建筑面积：119581平方米其中：住宅建筑面积：36140平方米 办公建筑面积：13013平方米商业建筑面积：47848平方米n 其中：负二层层高4.5米，9286平方米国际大型超市、人造真冰场、大型美食广场。n 负一层层高4

17、.6米，9253平方米休闲运动品牌、青春服饰 部分美食、时尚用品、影视超市、各类饰品精品n 一层层高5.2米，6576平方米步行街、高档服装化妆品、 金融 、珠宝、等各类百货。n 二层层高4.2米，7191平方米国际快餐、男女品牌服装旗舰店。n 三层层高4.8米，7151平方米品牌鞋业、箱包、儿童用品n 四层层高4.1米，7151平方米数码、手机、IT电脑产品n 设备转换层层高4.8米，1240平方米美食街、影院、健身美容、KTV、电玩二、恒峰步行街二期：n 1、总占地面积：6464平方米；n 2、总建筑面积：32320平方米n 其中商业面积：19561平方米；住宅面积：13209平方米n 总

18、停车位：约800个1、 概念特色：我项目具有世界风情或公园情景主题式购物中心商业概念2、 主题鲜明：我项目经营主题更清晰，而恒峰相对各楼层经营主题不清晰，楼层业态分布较杂，如负一层分布了休闲运动品牌、青春服饰、影视超市、饰品精品、时尚用品等3、 业态更全：我项目业态更综合性，除了有超市，还有恒峰没有的百货主力店、动漫地带、环球时尚生活馆、时尚的极限运动、潮流时尚的的服饰、化妆品等；4、 更注重休闲娱乐业态：我项目休闲娱乐所占经营比例更大，达到了30%，而恒峰10%都未达到5、 购物环境更丰富更有内涵：我项目购物环境引入世界风情或公园主题，更能体现休闲购物；国贸、百盛、智诚、星力等百货（1）处于

19、传统商圈，人流旺（2）拥有相当规模的消费群体（3）拥有一定的知名品牌（4）知名度高（5）定位重复，商业竞争激烈（6）商业面积有限（7）现有商业硬件不能满足多种业态的物业要求（8）配套设施缺乏，如停车位普遍缺乏（9）业态单一，难以满足消费者多样化的需求1、 商业形态更高：我项目定位为LIFESTYLE CENTER（生活体验中心），定位与百货不同；2、 业态更全：我项目业态更有综合性，不仅有百货业态，又涵盖了超市、餐饮、休闲娱乐等3、 消费对象更广：顾客群不只是服务于中高端消费群，也服务于中高端及低端消费群；4、 购物环境更美：我项目为贵阳市首创的世界风情情景主题式SHOPPING MALL或公

20、园式情景购物公园,使顾客有种周游列国或休闲逛街的感觉；5、 个性化经营更明显：我项目更个性化经营，在项目引进攀岩、滑板、动漫、国际影院等个性化商品，令项目特色十足；（二）在项目定位创新方面，可从项目特色、功能等方面入手，增加和补充项目的特殊功能，从某一方面突出与其他项目的区别，形成差异化竞争和特色化经营，更大程度满足客户的一些特殊要求，综合项目以上定位及业态布局等，本项目将通过以下创新，从而最大程度地保证项目形成核心竞争力，以明显的优势同大小十字、喷水池等传统商圈竞争中胜出，把项目打造成贵阳的新型商圈，总结出项目有以下八大特色：一大特色首创新商业模式二大特色最多首次进驻贵阳的品牌三大特色最人性

21、化的服务四大特色最齐最全的餐饮五大特色最多主题的商业内街六大特色最新的动感体验地七大特色最多最全的业态八大特色最具风情的环境项目特色之处特色阐述一大特色：首创新商业模式 相对贵阳其它商业基本上是业态单一、没特色概念包装的情况下，我项目引进国际上先进的LIFESTYLE CENTER（城市生活体验中心）这一商业模式，并将引入贵阳首创的世界风情MALL或主题购物公园的最新商业概念，我们将充分利用这一特色概念，进行充分的炒作，提高项目形象，并充分利用此特色概念进行招商，及在日后经营管理中，不断提高项目形象，相信在此特色概念包装下，我们将商业掀到新的高点。特色图片二大特色：最多首次进驻贵阳的品牌环球商

22、机将会对过自己广泛的商业资源，最大程度地将贵阳本地没有及充满特色，并适合贵阳的特色商家引进本项目，将项目作好作旺；我们计划引进的特色商家有如服装（如：欧位、KALICO、+-、米兰登男装）；卡通动漫系列（如：迪士尼、魔力猫、韩国猴、阿童木、Barbie)；饰品、珠宝、钟表、精品（如：罗兰芳娜、Onice、卡尼亚、饰典）；皮具、鞋：（如：FX-Creation、CARDDEX）；化妆品、护肤品：（如：美丽小铺 、ACOTE）；家居饰品：（如：Clipper、高楷屋）；特色餐饮（如：蕉叶咖喱屋、士多啤梨、雨花西餐厅）特色图片三大特色：最人性化的服务据前期市场调研，消费者最希望贵阳商业得到改善的是服

23、务，而我项目将无论在硬件还是软件上都以最人性化的服务来对待顾客，我们在商业配套上设置了各类如停车场、银行、电信、药店等服务设施、设置各类休闲桌椅、残疾人通道，还将在设专门的商业服务中心处理顾客各类投诉及疑难问题，真正作到最人性的商业服务，以及通过与各品牌主力店、品牌店优质化的服务管理相结合，创造贵阳商业的一大亮点。特色图片四大特色：最齐最全的餐饮特色图片为了丰富了项目的业态，更符合了项目所处位置商务、休闲人士居多的状况，项目在各楼层星罗棋布地设置了中高档餐饮、中西品牌快餐、特色餐饮、咖啡、茶艺馆、面点、东南亚餐饮等，世界各地、大江南北各地特色佳肴应有应有。五大特色：最多的主题商业内街在保证购物

24、中心多业态、多商品的一站式经营的情况下，项目创新了以下几大特色主题商业：（1） 1楼有体现名店街的香榭里舍大街、米兰大街、星光大道、第五大道；（2） 2楼有贵阳独具特色的经营最新最酷的少女包、流行配件、青春少女装、流行装等流行商品的女人世界，既作到贵阳商业差异化经营，又和百货主力店差异化及互补经营；（3） 3楼有满足儿童需求的童话故事园，满足青少年时尚动感的动感集中园；(4)4楼有集合了各种休闲娱乐、餐饮的休闲美食区；特色图片六大特色： 最新的动感体验地整个项目除引进常规的超市、百货主力店外，在项目2-3层引进特色潮流商品，作到能满足青年人需求的既时尚又低价的体验式主题购物中心，这种定位既区分

25、于贵阳的一般卖场，又与本项目的百货、超市业态互补。同时为丰富项目业态，提升项目形象，并作到个性化经营，在项目引进攀岩、滑板、动漫等个性化商品，令项目特色十足。特色图片七大特色：最多最全的业态在保证购物中心多业态、多商品的一站式经营的情况下，项目集合了最多的最全的商业业态：1楼有集合了各种购物、餐饮名店的室内步行街；2楼有经营最新最酷的少女包、流行配件、青春少女装、流行装等流行商品的女性主题商场；3楼有满足儿童需求的童话故事园，满足青少年时尚动感的动感集中园；4层有集合了各种休闲娱乐、餐饮的餐饮娱乐区；特色图片八大特色：最具风情的环境在购物中心环境、景观及服务上尽量增加商品的附加值。如将世界的著

26、名风情、公园景观引入购物中心，成为贵阳市首创的世界风情情景主题式SHOPPING MALL/购物公园,使顾客有种休闲的感觉，各个独立商铺以“店中店”的形式围绕风情广场,沿着风情商业街排列展开,创造出”逛街”购物的全新购物方式,给人们休闲加娱乐旅游加购物的消费享受，使顾客消费时流连忘返。特色图片五、项目功能定位根据本项目特质，结合贵阳市场状况，从经营前景及项目开发回报考虑，本项目应具备以下功能：购物：最主要的核心功能，满足最大量的消费需求；休闲：符合贵阳市城市性格，弥补市场空白；餐饮：贵阳乃至全国增长速度最快的行业，发展潜力极大；娱乐：丰富业态，满足一部分客户的中、高消费要求；酒店：提高物业档次

27、，完善全面服务功能的需要；文化：提高生活品味，增加了文化内涵；办公：位于CBD的位置，商务功能是最佳之选；居住：繁华、便利、丰富多彩的生活寓所是社会精英的首选；居 住购 物【功能结构示意图】 核心功能辅助功能酒 店办 公休 闲餐 饮娱 乐六、物业类型定位根据本项目各功能的建筑要求，及地块的特征，物业类型为以下几种： 独立商厦：大平面、大开间的独立商厦有利于长期经营，调整空间较大。（含室内步行街） 写 字 楼：标志性、集约性、时尚性、空间感均好。（高层塔楼） 公 寓：标志性、集约性、时尚性、空间感均好。（高层塔楼） 普通住宅：易销售，快速回拢资金，降低市场风险。（小高层、高层） 酒 店：标志性、

28、集约性、时尚性、空间感均好。（高层塔楼）七、项目体量建议及总体平面布局建议（一）商业体量建议原则n 核心商圈（公里范围） 万人口n 次级商圈（公里范围 ） 万人口n 边缘商圈（公里以外） 万人口n 核心商圈消费人群：万 万n 次级商圈消费人群： 万（次级-核心） 万n 边缘商圈消费人群： 万（边缘-次级） 14.1万n 合计：万 + 万 + 14.1万 71.1万n 预计年消费：71.1万 8808元（年人均消费支出）=626,250万 30%=187,875万n 现有单位坪效：214亿 110万平米（现有商业经营面积） = 19,455元n 建筑体量：187,875万 19,455元 = 9

29、.6万平米备注：此部分计算未考虑旅游人士的消费，预计每年在本项目消费为2亿元以上考虑到贵阳经济及商业的未来三年发展，在总人口及单位坪效变化不大的情况下，人均年消费支出按现贵阳平均增长率10%计算，商业总面积达到160-240万平方米计算，三年后项目的体量建议如下：n 核心商圈（公里范围） 万人口n 次级商圈（公里范围 ） 万人口n 边缘商圈（公里以外） 万人口n 核心商圈消费人群：万 万n 次级商圈消费人群： 万（次级-核心） 万n 边缘商圈消费人群： 万（边缘-次级） 14.1万n 合计：万 + 万 + 14.1万 71.1万n 预计年消费：71.1万 11723元（三年后年人均消费支出）=

30、833,505万 30%=250,052万n 预计单位坪效：假设不变n 建筑体量：250,052万 19,455元 =12.8万平米备注：考虑到宏观环境市场不确定因素及地块形状的影响,我司建议本项目商业面积为9-11万平方米左右。（二）地上建筑体量建议商 业：根据对市场的调研，按照项目开发利润最大化的原则，在本项目的物业类型的体量设计中，建议将商业（包括主力店、次主力店、临街商铺、内置步行街）体量最大化。写字楼：贵阳市商务办公正处于升级换代的过程中，写字楼市场销售情况良好，未来前景广阔，本项目处于中央商务区的有利地段，但贵阳经济水平相对有限，且写字楼市场竞争已较激烈，所以在体量上要适当控制。公

31、 寓：公寓由于总价低、易出租深受中小投资者的钟爱，本项目公寓的投资价值要远胜于其他竞争楼盘，从销售的角度上分析，公寓最易回笼资金，所以本项目公寓可从总量上适当放大。住 宅：本项目位置优越，如规划合理，则具有较大的居住价值，住宅产品易销售，可快速回笼资金，降低市场风险，所以住宅体量应适当放大。酒 店：项目处于贵阳市中心，且贵阳近年经济持续发展，酒店前景较广阔，但项目周边星级酒店竞争已异常激烈，从市场风险角度来看，酒店体量应适当控制。（三）建筑体量建议简表及总体平面布局建议方案一：1、总体平面布局：2、体量建议物业类型总面积（约）所占比例层数商业100000286独立商厦4层塔楼裙楼4层写字楼30

32、00086高层住宅普通住宅180000514小高层、高层公寓40000114高层合计350000100% 容积率：8.453、方案阐述（1）适当加大住宅体量：鉴于项目位置较好及住宅项目销售较容易及较快的特点，为尽量降低项目的市场风险及把握市场的不稳定性，方案尽量加大了住宅的体量；（2）提高住宅售价：A地块为本项目独立地块且面积较大，所以较适合建设相对要求安静的住宅，可充分提高住宅售价；（3）展示地标建筑：由于贵金线穿越本项目，所以在贵金线两侧安排对嗓音、景观等相对住宅要求不高的写字楼及公寓，同时在贵金线两侧安排写字楼及公寓可充分展现项目地标性建筑；（4）合理避开发风险：项目处于贵阳市中心，且贵

33、阳近年经济持续发展，酒店前景较广阔，但现有酒店市场供应量大，竞争加剧：贵州省最大的具有国际四星级标准的涉外饭店贵州饭店，紧邻本案。除此之外，本案周边还有众多贵阳知名宾馆饭店，如项目再开发酒店项目，则面临着同质化竞争；从销售及经营的风险来讲，现在住宅和商业项目要比酒店项目风险性要小；酒店对地块求相对独立及对景观要求较高，结合以上因素，本方案不考虑开发酒店项目，以降低项目市场风险及充分加大住宅面积；况且在整个地块的开发中，如开发 适当体量的酒店式公寓，既可作为住宅的形式快速销售，快速回笼资金，又可将公寓作为酒店形式出现，并可开发成类似于7天连锁酒店、城市客栈的经济型酒店。方案二：1、 总体平面布局

34、建议：2、体量建议：物业类型总面积（约）所占比例层数商业100000313独立商厦4层塔楼裙楼4层写字楼3000094高层酒店3000094%高层住宅普通住宅140000436小高层、高层公寓2000063高层合计320000100%容积率：7.733、方案阐述（1）整个项目的完整性：鉴于项目的完整性及整个档次的提升，本方案在A地块开发了酒店项目，但同时相地应地减少了了住宅的体量；（2）合理利用A地块：A地块为本项目独立地块且面积较大，所以较适合建设独立性要求较高的酒店及写字楼；（3）有效避开贵金线影响：由于贵金线穿越本项目，所以在贵金线两侧安排对嗓音、景观等相对住宅要求不高的写字楼及公寓，同

35、时在贵金线两侧安排写字楼及公寓可充分展现项目地标性建筑；（4）方便小区物业管理：住宅和公寓部分全部安排在了B和C地块，作为完整的居住区，这便于小区的物业管理。（5）建立空中花园：建议于商业顶层的设空中花园并设置项目泛会所方案三：1、总体平面布局建议2、体量建议：物业类型总面积（约）所占比例层数商业100000278独立商厦4层塔楼裙楼4层写字楼1500042高层酒店2500069%高层住宅普通住宅220000556小高层、高层公寓2000055高层合计380000100%容积率：9.13、方案阐述：（1）合理利用A地块：A地块为本项目独立地块且面积较大，靠近贵金线，较适合建设相对独立的住宅，住

36、宅沿街可适当配置一些配套商业，可使地块价值最大化及商业热闹化、住宅安静化；（2）有效避开贵金线不利影响：B地块为西南端，靠近贵金线，建议设办公高楼，形成本项目整体的商业地标，同时可阻隔公路噪音；（3）有利于超市经营：在靠近住宅的区域，可在地块B区西南端安排大型超市，充分满足住宅日常生活需要及盘活整个项目人流；（4）住宅体量最大化：鉴于项目位置较好及住宅项目销售较容易及较快的特点，为尽量降低项目的市场风险及把握市场的不稳定性，方案将住宅的体量最大化；（5）酒店及写字楼体量相应缩小：酒店及写字楼作为整个项目辅助功能，并从住宅体量最大化考虑，酒店及写字楼体量相应缩小； (四)方案比较方案一方案二方案

37、三1、 适当地放大了住宅及公寓的体量；2、 充分展示整个项目地标形象：贵金线两侧安排写字楼及公寓可充分展现项目地标性建筑3、 减少了市场的风险性及不稳定性：（1）A地块开发要求安静的住宅，可充分提高住宅售价（2）公寓既可作为住宅的形式快速销售，快速回笼资金，又可将公寓作为酒店形式出现，并可开发成类似于7天连锁酒店、城市客栈的经济型酒店。1、 整个项目组成部份全：涵盖了商业、酒店、写字楼、普通住宅、公寓；2、 住宅的完整性强：住宅和公寓部份全部安排在了B和C地块，作为完整的居住区，这便于小区的物业管理3、 住宅体量减少：在A地块开发了酒店和写字楼，住宅体量相应地减少；4、A地块的独立性与相适应的

38、酒店及写字楼相结合：A地块为本项目独立地块且面积较大，所以开发建设独立性要求较高的酒店及写字楼；1、将住宅体量最大化；2、酒店及写字楼体量相应缩小：体现了项目商业及居住的核心功能；3、整个项目组成部份全：涵盖了商业、酒店、写字楼、普通住宅、公寓；4、A地块商业体量小：A地块商业作为社区商业配套形式出现，体量及价值方面减少；八、项目商圈分析（一）商圈理论：1、商圈概念：商圈也称购买圈、商势圈，是指在一定经济领域内，以商场或商业区为中心、向外扩展成辐射力量，对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈按照其对商业物业本身的影响程度可划分为核心商圈、次商圈、边际商圈。2、商圈划分标准： 项目核心商圈 ：2

39、公里以内，核心商圈是最接近零售店的区域，顾客密度最大的区域，是主要商圈，该商圈的顾客占5570。项目次商圈 ： 2-10公里以内，该商圈顾客占15%-25%。项目边际商圈：10公里以外。（项目商圈图） （项目商圈图）（二）项目核心商圈、次商圈、边际商圈的消费特征分析1、核心商圈及次商圈消费特征分析（1）商圈主要为大型百货、超市、商业步行街、临街铺等商业场所，消费者收入稳定，消费力强；(2) 商圈庞大，辐射至贵阳城区大多居民小区和花园，居住固定，消费群体普及，消费者收入高,消费力高，属于高收入高消费群体； (3)商圈节假日消费习惯明显，消费频率平稳；(4)消费理性化，且注重休闲、娱乐场所的商业配

40、置；(5)该商圈的消费群体为项目的主要锁定的消费群体。2、边际商圈的消费特征分析（1）由于商圈辐射范围广泛，居住区偏远，消费群体相对扩散；（2）一般家庭消费会就近选择购物场所，故中低消费层流失；（3）个别中产阶层驾车到成熟商圈购物，一般为节假日消费；（4）消费者选择中档有品味的商场购物，；（5）购物周期较长，消费不稳定；（6）此部分消费者也是未来项目的消费群体。3、结论：项目将以核心商圈及次商圈的消费者为日常购物的主要目标消费群，这两个商圈将对项目产生重要影响，而边际商圈的消费者的节假日购买也会拉动该项目的假日消费，项目的辐射力可影响至整个贵阳地区。4、项目辐射人口项目位于城市商业核心区，可以

41、辐射整个城区。基本涵盖了贵阳人群。九、商业总体形象定位-LIFESTYLE CENTER城市生活体验中心商业模式的具体落实（一）方案一1、 贵阳首创-世界风情主题式SHOPPING MALL2、 形象定位主要特征：（1）项目在业界独树一帜，充分作到情景主题式商场，首创性地将世界著名风情引入购物中心，如可引进体现法国风情的拿破仑勒马嘶鸣的雕像、高贵浪漫的香榭里舍大街；体现意大利典雅风情的文艺复兴期古典广义的柱头饰与回廊弧梁；体现美国风情的自由女神及西部牛仔；体现日本风情近富士山及樱花；体现韩国风情的朝鲜族舞。（2）餐饮娱乐是项目的重点。大型的购物广场里面包括了独具特色的休闲娱乐设施，如电玩、动漫

42、、园林景观乃至主题公园等（3）附属的各项配套功能齐全。它销售的商品和服务未必是最贵或最新潮的，却象征着进入一种主流社会，以其多样性性、普及性进入每一个年龄层次的消费范畴，不论是青少年还是成年人，甚至是老年人在其中都有于他的一片专属空间。因此，项目实际上引领了一种商业文化、商业时尚。 3、 建筑风格（1）古典与现代结合：项目首创世界风情SHOPPING MALL，并作为地区标志性建筑，其中设有高档商铺、美食、休闲场所等，项目外观要求气势不凡，将古典神韵与后现代建筑艺术相结合，创造出极具吸引力的购物场景，建筑整体应充分体现出结构美、光感美、色彩美和奇异的绿色美。（2）世界风情情景：项目将法国的高贵

43、、意大利的典雅、日韩的潮流时尚及美国的奔放风情原汁原味地搬入购物中心，各个独立商铺以“店中店”形式围绕风情广场排列展开，给人们休闲加娱乐，旅游加购物的消费享受。（3）建筑设计上建议：A、法国风情区以拿破化勒马嘶鸣的雕像为本区主要标志，顶鹏以法国国旗红蓝白三色条幅放射状布置，雕塑四侧以著名的香榭里舍大街风格为主要商家门面，呈现出一浙塞那河的美丽情怀。B、意大利风情区以文艺复兴期古典主议的柱头柱饰为主景点，衬以拱卷结构的商业门面，顶棚以夜空繁星为背景，让人勃然而生的想象。C、日韩风情区以典型的日韩风格的镂空木隔为主要装饰符号，顶棚配以瑰丽的繁星点点夜空底格， 体现传统与现代的完美结合，一边是古都气

44、息，一边是现代都市和高科技。D、美国风情区可以自由女神为全区主要标志，突出全区美国的装修风格，装修上体现美国西部牛仔特色和南部乡村气息。（东南亚著名的风情主题式商业）（二）方案二1、贵阳首创-主题购物公园2、主要特征：（1）购物公园将园林、景观、休闲、购物有机地结合，倾力打造全新理念的人性化卖场。除两大主力店（主力百货、主力超市）、室内公园外，购物公园还设有酒吧、咖啡厅、娱乐城、健身中心、银行、邮局等多项辅助功能及设施。（2）购物公园购物+公园；在我们的认识里，所谓购物公园，并非是把购物放在公园环境里这么简单，而应是基于项目商业定位及未来发展思路，以商业功能为导向，以商业成功运营为目标，将商业

45、功能、建筑空间、景观等众多因素综合考量之下的统筹规划。（3）购物公园不同于百货、卖场、购物中心等业态，不但可以实现购物、餐饮、休闲、娱乐等一站式消费，而且还将引入公园景观，市民可以边逛公园观景边购物消费。（4）商业广场虽在室内，但会引入“公园”概念，铺设绿化植被，建造喷泉假山，并围绕购物特色建造一些主题景观，如在体育用品消费区建造体育大道，在儿童用品区建造童话公园等，新业态完全打破除了商品还是商品的消费格局，让消费者逛街购物、休闲娱乐与逛公园赏景融为一体。（5）购物公园不仅是人们理想的购物场所，更是贵阳市民日常生活中心、聚会交友中心、商务服务中心和社会公益活动的中心。3、购物公园建筑规划及设计

46、要素建议我们不是在修建公园，也不是给顾客再造一个公园，而是紧扣本项目的业态定位和形象定位，将shopping mall的经营功能巧妙地凭借公园的形式，通过公园建筑方法表现出来，不影响shopping mall经营功能的使用。（1）外广场及楼体外立面的设计：应充分考虑周边景观的延伸性，让项目的风格与其保持统一，不要建成一片空旷、单调的空地。地面、通道、灯光、广告灯箱和广告牌等利用公园建筑的手法进行艺术处理。楼体外立面的风格形象利用色彩、灯光、建筑风格等表现手法，在视觉上既能让消费者明白这是一座shopping mall，又能体现本项目的主题定位，在顾客的心理上形成鲜明的视觉效果。外广场的各种功能

47、，如促销推广活动、企业宣传、停车等功能灵活、巧妙地利用外广场及楼体外立面开展。（2）保持整体风格：通过建筑设计，将项目外广场、楼顶室外花园的风格自然延伸至楼内各楼层，使大楼内外整体风格保持高度的一致性和协调性。特别在各楼层、各区域、各节点的处理上，应充分利用公园建筑的艺术风格，进行有效处理，充分体现室内公园的主题定位。（3）按公园形式设计：本项目的各条通路，楼层内各区域的通道节点，屋顶至通路应按公园形式设计，如艺术处理通路、各节点亭台楼阁的点缀，充分体现本项目公园式购物中心的主题。（4）室内公园只是作为本项目经营功能的一种表现方式，只是利用公园建筑风格，将各种经营活动分布在室内公园中各景点、各

48、通道、各节点的不同区域内，并且要求分布自然、过渡性好。（三）比较世界风情MALL主题购物公园优点1、主要体现项目的时尚潮流：世界风情代表着时尚潮流、充满活力的概念广场；世界风情与购物公园不但从名称而且从项目景观等方面相比更能体现时尚潮流；2、主要体现休闲加娱乐、旅游加购物的消费感受：世界风情给消费者的感觉是周游列国，购物当中会更世界风情比公园式会更有体验感；3、主要体现项目作为贵阳标志性的物业形象：世界风情作为贵阳首创以世界风情情景为主题规划的商业，气势不凡的世界风情更能代表商业地标形象；1、主要体现“生态商业”的自然美：购物公园比世界风情更能营造出的极具自然气息的购物场景；2、接受程度更高：

49、公园比世界风情这两种概念，无论从字面理解力还是从内涵上，公园都更易为普通老百姓所接受；3、更能体现项目业态：购物公园比世界风情更能体现项目购物业态成份，公园给人感觉是商品更丰富更全；缺点1、 技术难题：世界风情所需的代表各国的雕像、景观等元素在制作技术、管理上较公园复杂；2、 老百姓对洋东西的认识度及接受度有限：老百姓受教育程度、工作及生活圈子有限，世界风情的景观及概念等全新的形象接受程度具有不稳定性；1、档次体现欠缺：购物公园景观、概念等没有世界风情在时尚、潮流及档次的体现上稍欠缺；2、体现业态不深：购物公园从字面上只直接体现购物业态，而体现休闲、娱乐等业态较欠缺；十、总体档次定位（一）档次

50、定位1、以经营中档商品为主，并且提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。中高收入人群2、根据目前贵阳消费结构和消费特点，结合项目的片区与其他商业状态，目标客户群体定位为中等收入阶层为主的消费群体，适当的高端物业以提升商业中心档次。以中青年家庭为主力消费群，着力于满足大本项目消费群体：时尚人群消费人群量中高收入中青年家庭追求生活质量、品位生活乐趣的需求，致力打造新型商业购物广场。给消费者带来的不仅仅是一个纯粹购物的空间场所，更是一种追求时尚的生活态度，一种体验休闲的生活方式。低收入人群（二）阐述：1、贵阳市作为贵州省会城市，未来有着广阔的发展前景，但目前贵阳

51、市区的经济发展与周边省会城市相比，还处于中下游的水平，贵阳市区的人口规模、经济收入、居民购买力以及消费层次还形成不了对高档大型商业的有效支持，本项目庞大的商业规模，必须面对全客层的消费对象，要满足不同层次客户的需求，所以档次定位不宜过高，否则会成为脱离实际的空中楼阁，让消费者可望而不可及。2、同时我们也看到，贵阳市有着很高比例的中产阶层，他们有着乐衷享受的爱休闲、爱消费的习惯和传统，喜欢小资情调的生活方式，他们是贵阳的主流人群。相应也产生了最普遍的中档消费市场，另一方面贵阳目前商业档次雷同，相对缺乏高消费，高档次的消费场所，虽然市场有限，不宜规模过大，但适当比例的高档商业对于引导消费、提高物业

52、档次是有着很好的作用，也会使项目的个性、主题得到显明的彰显，形成其他商家难以竞争的核心竞争力。高档商场市场与区位：项目在片区内要具有唯一性或是弱竞争性或者是有效高档商圈辐射外的高消费区域，区域内具有高消费群体，项目位置基本为中内商务区或富人集聚区，交通便利。中档商场市场与区位：项目一般在人流量大、交通便利或是居住人口密谋大的片区，消费人群多以各种年龄段均有，但以白领年轻为主，个体消费能力不是很强，但消费总量很大。消费特性 ：追求个性潮流品味，超前消费意识强，休闲型购物。产品定位 ：主要以中档为主，但要不时可以给消费者新鲜产品。客户定位 ：以品牌店、专卖店形式。大众商场市场与区位：成熟商业区，有

53、巨大的人流，消费者各式各样，人口密度大的居住区，市场竞争相对较强，但在销售中多以促销手段来实现。消费特性 ：消费品种多，价格低，主要是中低收入者为主。产品定位 ：以全、廉为主要标准，但品质有保证客户定位 ：比中档商场要求低，多以经营类客户为主。3、商业档次的定位分析（三）档次比例根据调研显示：1、贵阳的个人平均收入在2000元以下居多，达到总比例的62%，表明贵阳总体人均收入水平不高。2、星力、百盛及国贸中高档商场受到大部分受访者的青睐，是经营比较成功的百货商场。 3、受访者每次百货购物的平均花费，以100-500元的消费人数最多，表明贵阳市虽然消费人口较多，消费需求旺盛，但消费档次属于中等。

54、以上调查数据，我们可以得出，本项目的档次比例为：n 中高档：25%-35%n 中 档：50%-65%n 中低档：10%-25%（四）各档次商品招商及经营管理问题1、高档商品：（1）商品属性：在选址上比较注重项目的交通条件、规划布局区位的独立性以及经营者自身品牌因素。一是由于经营的商品属性统一，属贵重商品，其展示必须充分考虑商品价值高、安全保障要求高、消费者挑选习性、服务员服务方式和要求等因素。二是消费者大部分是有目的选购。（2）问 题：此类商品多为针对高档消费人群，但在贵阳这类消费人群毕竟有限，所以在以后的经营管理过程中，可能会消费习惯难以改变及贵阳国贸等中高档商场所激烈竞争。在招商过程中，此类商品多为国际或国内顶尖品牌，装修及进场条件严格，所以此类商品应以较优惠的招商政策吸引。2、中高档商品：（1）商品属性：中、高档的定位会全面提升和显示本项目的整体定位水平和项目整体形象。给消费者强大的吸引力，带动项目的整体人气，中高档消费群是消费主体，他们在价值取向、生活观念、消费习惯、消费方式等方面都具有明显的多变性、前卫性特点。他们对高档、时尚消费品的消费欲强烈，不仅引领消费潮流，而且是最活跃的消费群体，对社会消费趋势有着导向作用、示范作用。（2）问 题：此类商品消费人群追求品牌、享乐，要求商品个性化、差异化，所以在招商及以后经营管理当中，此类商品要严格筛选