物业管理招投标实务范例精解 范例三 万科物业投标技巧

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1、物业管理招投标实务范例精解范例三 万科物业投标技巧(一)深圳万科物业管理有限公司简介深圳万科物业管理有限公司成立于1992年初，乃万科企业股份有限公司全资附属机构。经过多年探索与实践，公司已发展成为国内很负盛誉、具有卓越成就之物业管理机构，凭借超前的管理理念和创造性的思维，领先于全国同行业，为社会树立了具有代表性的物业管理形象，并发展成为“中国物业管理”的名牌企业。自1992年以来，公司所管辖的各类物业由于服务上乘，管理水平一流，先后荣获了100多项市级以上的荣誉称号，其中，最为瞩目的是“天景花园”、“荔景花园”、“鹿丹村”等10个物业先后荣获国家建设部授予的“全国城市物业管理优秀示范小区”和

2、“全国城市物业管理优秀示范大厦”之荣誉称号。1996年12月4日，深圳万科物业管理有限公司在鹿丹村物业管理公开投标中一举中标，标志着深圳万科物业管理有限公司正式走上了市场化、专业化、规模化经营的发展道路，也标志着深圳市物业管理行业的发展，登上了新台阶。1997年8月4日，他们再次凭着“万科物业人”的进取精神，超前的意识，创造性的思维，在桃源村物业管理公司投标中力挫群雄，一举中标。(二)招投标组织情况介绍鹿丹村和桃源村的招投标，是深圳市首次公开向社会招标选聘物业管理公司，此举对打破物业管理行业垄断，实行平等公开竞争，建立优胜劣汰的物业管理市场机制，推动和提高深圳市物业管理水平，使行业迅速走上市场

3、化道路，具有非常深刻的现实意义和历史意义。这两次招标的宗旨和原则是：平等、公开、公正、规范、廉政、高效、高水准。平 等全市每个物业管理公司都有资格报名，有机会平等竞争；公 开公开登报招标，全国第一次；将招标标的、内容、项目、条件、期限、质量要求、风险责任等全部公开；公 正由物业管理行政的专家组成评标委员会；规 范此次招标严格依照深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则，以及国家、省、市物业管理法规政策，各项数据经过多次论证、广泛调查、认真研究，比以往几次小范围招标更完善、更规范、更合理；廉 政评标委员会采取回避制度，公开投诉电话和招标纪律、处罚条款；高 效从准备公开招标到定标，不到三个月时间

4、；高水准从选择高水平、高质量、信誉好的管理公司，到标书的编制，到评标委员会人员的选择，再到今后的实际管理操作，都要体现全国一流的深圳水平。鹿丹村招标报名时间为96年11月8日，开标时间为96年12月4日，中标单位接管时间为97年1月1日。桃源村招标报名时间为97年7月2日，开标时间为97年8月4日，中标单位接管时间即为中标之日。报名资格：凡在深圳市注册的专业物业管理企业均可报名参加投标，但招标领导小组要对报名单位进行资格审查和预选，以保证此次首次向社会公开招标的质量和档次。预选的标准是：管理力量雄厚，经验丰富，水平高，信誉好。(三)标的情况简介鹿丹村：总占地面积70396平方米，总建筑面积11

5、0340平方米，多层住宅24栋，单元式住宅1036套，公寓210间，综合楼1栋，建筑面积10336平方米。区内有肉菜市场、篮球场一个，停车场3个，变电房一个。桃源村：总占地面积52万平方米，总建筑面积74万平方米，其中一期有多层住宅楼70栋，单元式住宅楼3406套，公寓84间，小学1个，幼儿园2个，配电房4个，水泵房2个，二期有多层住宅17栋，高层住宅27栋，小学1个，中学1个，幼儿园2个，文化中心、老年中心、康乐中心、购物中心各一个，停车库5个。(四)中标经验概述1认识深圳万科物业管理有限公司认为，此次投标，既是一次公司综合实力的展示，又是一次积极的行业竞争，不仅仅是单纯的整体管理水平评价，

6、更重要的是一次企业文化和内部管理及发展潜力的大比试。因此，是一次综合考试。如能中标，除了可获取巨大社会效益外，经济效益也将在今后的发展过程中逐步直接或间接体现出来。2准备两次投标准备工作，深圳万科物业管理有限公司都成立了专门的投标小组，由公司总经理亲自挂帅。小组各成员明确分工，各自负责一部分工作，包括取证、调查、编写、讨论、版面设计、印刷、装订、彩色复印、文字录入、校对等，整个标书编制过程分成几个时间段，准备工作的每一步都严格按计划推进。计划时间中的前大部分，为各责任人相对独立工作，后部分的时间为集中工作，最后一周为封闭工作，小组中留下部分骨干成员，集中做最后修订，全部准备编制工作在不到一个月

7、内顺利准时完成。制做出来的标书分为一本主标书和三本副标书(或称附件)。主标书按照规定的十大项内容编写，附件则以图片为主，直接展示主标书中承诺的各种做法和措施之后的景象，比如拟建立的各种标识式样、拟使用的专用车辆、工具式样等。附件的设置，主要考虑对主标书中所许诺的都是已经或即将着手准备，并且一旦中标即可按计划实施的，这样既表明了公司认真准备工作的程序，又表明了公司的决心。另外，由于附件以大量照片图案为主，翻阅起来也可令评委感到轻松直观、印象深刻和感觉良好。(五)答 辩按照规定，参加答辩的人选限于两名：公司总经理和候任标的管理处主任。答辩时间为十分钟，深圳万科物业管理有限公司的答辩给评委留下了深刻

8、印象，为中标争取了分数。深圳万科物业管理有限公司答辩特点如下：答辩形式与众不同以“实物投影仪”进行图示讲解，使评委在感到新颖的同时，顺利地接受讲解。而其余九家公司全是以座资面对评委，以一问一答形式被动完成答辩。答辩内容与众不同深圳万科物业管理有限公司的答辩重点均为招标方关心的论题，比如取代防盗网的防盗措施、小区交通秩序的管理措施、留给下任管理公司的经费等等，这些问题可谓切中要害，评委非常关心，以致于超过十分钟后仍有评委在不断提问。与此相反，不少公司花了很多时间介绍本公司架构、历史、成绩和管理设想，令评委缺乏兴趣，有的公司答辩时间不足十分钟即告结束。(六)中标启示连续两次中标，使深圳万科物业管理

9、有限公司名声大振，对万科房地产也起到了明显的促销作用，公司也两次从实践中得到很多宝贵经验。经过一年多的管理实践，公司培养了一批大规模和超大规模综合住宅区的经营管理干部，这是最大收获。通过两次投标，公司感到参与竞争是一种积极进取的行为，是一种快速发展的途径。同时，要想在竞争中获胜，除了具有坚实的内功外，还要有不断的创新思想和手段。进取创新是竞争的有力武器。公司认为，市场竞争是残酷的。如果套用80/20法则的话，即是说80%的市场由20%的公司掌握，而另外80%的公司，只能在剩余的20%市场份额中分一杯羹，谁又能知道这一杯羹能吃多久呢?深圳万科物业管理有限公司认为，两次中标，都已成为过去，成绩再大

10、，只能代表昨天，经验再多，也会贬值会折旧，成功是靠昨天的经验，不相信昨天的经验也会过时，那就可能会是未来发展的绊脚石。公司决心继续努力，开创更美好的明天。附一鹿丹村物业管理招标书鹿丹村是市住宅局委委托原市基础工程工作组开发建设的福利房住宅小区，1989年竣工交付使用，并由市住宅局委托市城建房产管理公司实施物业管理。为加强该住宅小区的物业管理，将我市物业管理竞争机制引向深入，决定采用社会公开招标方式聘请物业管理公司进行管理。(一)鹿丹村规划建设基本情况1总占地面积70396平方米。2总建筑面积110340平方米。3多层住宅楼共24栋，单元式住宅1036套(其中四房二厅126套、三房二厅28套、三

11、房一厅455套、二房一厅427套)，公寓210间。4综合楼1栋(鹿丹大厦，产权属市城市建设投资发展公司，即原市城建开发处)，建筑面积10336平方米，其中肉菜市场建筑面积1765平方米。5公用设施及公共场所(地)情况：(1)道路：车行道9646平方米；人行道7186平方米；(2)绿化面积53920平方米；(3)污水管长1809米，污水检查井286座；雨水管长2367米，雨水检查井261座，雨水进水井71座；(4)化粪池6座；(5)路灯22盏；(6)垃圾箱25个；(7)体育设施：篮球场一个，占地面积500平方米；门球场一个，占地面积300平方米；(8)停车场3个，总占地面积2081平方米，车位7

12、2个；(9)单车房建筑面积3739平方米，其中被改为商店的有238平方米(由管理处出租的有175平方米)，被改为车管、绿化、清洁、保安等员工宿舍的有315平方米，被改为仓库的有126平方米。(二)物业管理的内容1房屋的使用、维修、养护；2区内公用设施、设备及场所(地)(消防、机电设备、路灯、连廊、单车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、管道、停车场待)的使用、维修、养护和管理；3清洁卫生；4公共生活秩序；5便民服务网点及住宅区内所有营业场所(含综合肉菜市场的物业管理及收取管理费)、文化娱乐、体育活动场所的管理及维修养护；6区内车辆行驶及停泊；7社区文化活动；8住宅区档案资料管理；9法律政策及合同规

13、定的其它事项。(三)有关说明1中标单位应根据深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则和与我局签订的住宅区物业委托管理合同对鹿丹村物业实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏。2鹿丹村委托管理的期限为三年。3原物业管理单位在鹿丹村使用的属于该住宅小区所有的商业用房、管理用房及有关财产和经费应移交给中标单位。4在定标后一个月内由我局组织移交接管工作。5在定标后三个月内由中标单位协助我局和罗湖区住宅局组织召开业主大会，选举产生业主管理委员会。6我局将在业主管理委员会成立后两个月内按深圳经济特区住宅区物业管理条例的规定划拨公用设施专用基金。7我局将在定标后一个月内按深圳经济特区住宅区物业管理条例及

14、其实施细则的规定向物业管理单位提供物业管理用房(177平方米，按福利房租金标准计租)和商业用房(311平方米，按微利房租金标准计租)，待业主管理委员会成立后再按规定出售给业主管理委员会。8住宅区管理服务费收取标准执行市物价局批准的标准。9在做标书时统一以1996年12月1日为进住时间。10中标单位可按住宅区每年管理服务费基本支出的10%提取物业管理公司利润。11中标单位应交纳风险抵押全30万元，如不能完成投标指标和市级优秀管理小区物业管理指标，抵押金不予返还，押金期限为三年。12原物业管理公司市城建房产管理公司在同等条件(即分数)下可以优先中标。(四)物业管理标准及奖罚1鹿丹村的物业管理标准执

15、行全国城市物业管理优秀小区评分标准(80分以上)以及标书、委托管理合同的有关规定。如深圳市住宅区物业管理条例出台，则执行此标准。2市住宅局每年对住宅区进行考核评比，如达不到上述规定要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标单位承担违约和赔偿责任；如达到了规定要求，则按合同给予奖励。(五)投标、开标时间1各竞投单位应于1996年11月29日前做好标书，密封后送至招标领导小组办公室，逾期按弃权处理。2开标具体时间另行通知。(六)其他事项1违反招标文件规定及在投标过程中违法违纪，或以任何方式采取不正当竞争手段的，一经查实，由招标领导小组按规定给予处罚，取消其三年投标资格，已经中标的终止委托管理

16、合同，一切后果及损失由责任者自负。2欢迎社会各届对此次招投标进行监督和投诉，投诉电话：*059、*15。附二 标书的项目和要求(一)竞投单位拟采取的管理方式。包括：内部管理架构、机构设置、运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等。(二)管理人员配备。包括：管理处正、副主任简历、各类人员数量、文化素质、正式工和临时工的比例、自有人员和待聘待调人员、各岗位人员的配置等。(三)管理人员的培训。包括培训计划、方式、目标等。(四)管理工作必需的物质装备计划情况。包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、工具以及通讯、治安装备及办公用品等。(五)经费收支预算。应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按

17、规定测定，无文件规定的按市场价测定。另外应列出收支盈亏情况测算、增收节支措施。(六)管理规章制度。包括公众制度、单位内部岗位责任制、管理运作制度和管理人员考核制度。(七)住宅区档案的建立与管理。(八)各项管理指标的承诺。包括：1房屋完好率；2房屋零修、急修及时率；3维修工程质量合格率；4管理费收缴率；5绿化完好率；6清洁、保洁率；7道路完好率及使用率；8化粪池、雨水井、污水井完好率；9排水管、明暗沟完好率；10路灯完好率；11停车场、单车棚完好率；12公共文化设施、休息设施以及小品雕塑完好率；13小区内治安案件发生率；14消防设施设备完好率；15火灾发生率；16违章发生率与处理率；17住房有效投拆率与处理率；18管理人员专业培训合格率；19维修服务回访率；20居民对物业管理满意率。(九)便民服务项目。按有偿服务和无偿服务两部分逐项分列。(十)社区文化活动。包括制度建设、场地(办公、活动)安排、活动计划和效果。(十一)宣传、贯彻执行深圳经济特区住宅区物业管理条例及其实施细则方式和设想。(十二)整治鹿丹村环境的方案。包括整治项目、时间安排和经费来源等。(十三)提高管理服务水平新设想。(十四)愿意承受的有关奖罚。上述项目应逐一列举，要体现出合理、先进、完备可行，招标领导小组将以此作为评标依据，根据上述项目制订具体评分标准，按照百分制度进行打分。