柳州柳城沙埔市场周边地块改造项目建议书(最终)

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1、柳城沙埔市场周边地块改造项目建议书一、项目背景沙埔镇位于柳城县的东南部，距离县城12公里，全镇总面积149.5平方公里。209国道线南北直穿境内，是柳州通往柳城县县城和融水、融安、三江的必经之路。（1）工业发展在工业方面，该镇利用当地丰富的资源，良好的地理位置，积极引进外资，形成多种产业并举的格局，有乡镇企业48家，和规划面积5000亩的自治区4A级工业园区沙埔工业园。“十二五”期间沙浦工业园坚持“突出特色，合理布局，高起点、高标准完善园区规划”。以柳城县沙埔等工业区为依托，在原工业园区总体规划的基础上，进一步完善规划体系，实现园区内企业的有效配合和协调配套，真正发挥园区的聚集效应和规模效应。

2、将加大园区征地和加大开发力度，扩大工业区开发面积，提高园区综合承载力。引导同类和关联产业集聚，加快培育一批能够引领行业发展、提升园区层次的大企业大集团，在创造特色、培大育强上提升水平。(2)旅游发展全镇旅游资源丰富，有山田桃花园、沙埔河、红马山水库区等景区，还有以农家乐为主的景泉农庄、碧云谷漂流和洲尾农庄等农庄，每年都吸引众多游客前来游玩，旅游年收入逐年增长。沙埔镇已被列为自治区第二批小城镇综合改革试点、自治区重点镇，碑田村还被评为全国文明村。柳城县规划实施“一轴两翼三带六区”，倾力打造沙埔河休闲旅游带。(3)农业发展沙埔镇农业以粮食、柿子、甘蔗、淮山为主，是柳城乃至桂中最大的柿子和淮山的集散

3、地，素有“柿子之乡”、“淮山之乡”，美称。二、地块现状1、地块概况地块位于沙埔镇政府广场南面，西临209国道，为沙埔镇居民主要经济活动区域。A2、旧市场现状（1）菜市场整体条件脏乱差。沙埔镇菜市场因年久失修,破败不堪,摊位布局混乱,占用公用道路,使整个菜市场显得杂乱拥挤。路上脏水，烂菜叶等其他垃圾，严重影响菜市场的卫生，环境脏、乱、差。菜品保存困难，影响果蔬新鲜度。菜贩营业成本额普遍很高，实际土地拥有者使其蕴含的巨大的潜力未能充分发挥。（2）菜市场规模小，服务辐射范围小，与周边发展不匹配。本项目是沙浦镇相对大型的菜市场，周边人口多，分布范围也很广。目前该菜市场周围旧城改造后新社区的建成，居民的

4、数量又会大量增加，周围居住人口剧增，扩大菜市场的规模和服务范围，改善菜市场卫生条件也应尽快改善，以便给周边人群的生活提供便利。（3）经济种类少，服务功能不健全。菜市的蔬菜档次低,品种很少，消费者可挑选的余地小，质量无保证,难以给居民提供营养健康的生活。3、周边商业环境沙埔镇的商业主要以零售业为主，分布在沿街商铺，附近的生活商业主要以一个农贸市场为主，市场业态比较混乱，而且没有相对高档一些的餐饮，店铺来满足消费者的需求。4、周边居住环境该区域的居住方式主要以私房为主，整体的房子高低大小不齐，并且建设已久，楼房陈旧，安防系统缺乏，在一定程度上存在着安全隐患。由于都是私房为主，所以居住面积占据了整个

5、镇中心的绝大部分，居住面积增大，就会造成交通道路的狭窄，交通不便；同时绿化、休闲娱乐活动场所方面就没有多余地方建设，就大大的降低了居住环境的质量。5、由现状总结出，项目目前存在的状况：1) 区域市场环境较差，设施相对简陋；2) 商业市场单一，不足以满足区域的商业需求；3) 居民居住环境质量差，生活配套设施缺乏。三、项目建设必要性1、为适应柳城加快城镇建设的步伐柳城“十二五”期间，全力打造柳州主要卫星城和城市后花园，全面开展“工业立县突破年”、“城市建设提升年”、“文化效益倍增年”、“民生改善推进年”、“转变作风落实年”活动，全力推进“富裕、休闲、生态、和谐”“四个柳城”建设。柳城初步构建了“县

6、城中心镇（城区）次中心镇（重点镇）一般镇中心村”的空间网络布局体系，实施包括沙埔在内的五个乡镇的改造扩建项目，并将沙埔纳入“柳北城镇带”区域，进行规划建设，促进了全县城镇化发展。沙埔镇，作为柳城南部中心镇，并将按照重点镇要求规划建设。发挥宜居宜业宜游优势，加快城镇化进程。2、改造提升传统流通产业的需要不足之处：一是原有零售网点和设施老化、规模偏小；二是集贸市场和小商品市场建设滞后，临街设摊、布点，影响交通市容；三是农产品的集散能力弱，辐射范围偏小；四是市场分散、零乱不利于规范和管理。由于交易的品种混杂、交易量日益增加，人流、物流、信息流流通不畅，随着经济的日趋发展，商品流通速度加快，人流量增加

7、，进入市场交易的商品种类、数量增加，现有的农贸市场场地已经远远满足不了经济发展和商品交易的需要，市场内摊位已经远远不能满足交易需求。经营户增多，以街为市的趋势有所上升，市场拥挤，同时导致了整个集镇满街垃圾，塑料袋随风飘舞的脏、乱、差的现象。而管理部门力量不足、力不从心、管不胜管的矛盾日益突出，已满足不了沙埔镇服务功能的提升需要，也远远不能满足日益增长的经济需求及消费需求。在相当一个时期，专业农贸市场在推进城市化建设、改善人居环境、提高生活质量、活跃农村经济、促进社会和谐进程中都发挥着不可替代的作用。改变落后陈旧的“搭棚架、隔摊位、收租金、做房东”的办市场思路和“重收费、轻管理，重权利、轻责任”

8、的管理现状。确立持续适应社会经济发展和人民生活提高观念，注重长远利益，克服短期行为，加大、完善专业市场的建设，实行传统农贸市场和现代化的专业市场并存，满足不同层次消费者的需求。3.城乡居民 “菜篮子”工程顺利实施的要求农贸市场是一个与千家万户的生活息息相关、不可或缺的购物场所,同时是农副产品流通的重要载体，它是与我国现阶段经济发展水平、群众的消费习惯、不同层次消费阶层等客观实际相适应的一种流通业态。农贸市场是一个地区的窗口形象，它与其它商品市场一样作为生产者与经销商乃至最终消费者之间的纽带，作为城乡居民的“菜篮子”商品供应的主要场所和农产品流通的主要渠道，与人民群众生活质量密切相联。 它不仅具

9、有一定的社会性，而且还具有很强的公益性，与其他商业设施的功能相比，其社会价值取向更能体现政府形象。搞好城乡农贸市场建设，不但可提高一个城镇的品位，而且可增强区域经济的发展潜力，提升经济发展的整体水平，对促进城镇化进程、构建和谐社会和新农村建设将起到积极作用，是商贸服务业为农业提供服务，畅通农副产品供求信息，扩大农副产品销售渠道，满足人们消费需求的重要手段，也是解决“三农”问题，解决再就业的有效途径。4、提高市场管理水平的需要市场管理还普遍停留在低层次的管理上，市场管理欠缺工商、税务、商品检疫检测部门的职能监管，信息交流、网上交易、物流配送等现代化市场必备的商品流通方式处于空白；二是低水平重复建

10、设，设施简陋，火灾隐患严重。现有市场部分还属于马路市场，经营内容基本类同，专业化市场少，综合性市场多，绿地、公厕、垃圾集收等基本的公用设施欠缺和不足，道路硬化率低，环境卫生脏乱差突出，影响了乡镇的整体形象；三是农产品市场层次低，规模小。现有的粮油市场、瓜果市场、活畜市场、牲畜屠宰市场、蔬菜市场、百货用品市场、杂货用品市场均为以零售为主的露天和大棚式简易市场，批发功能不足，辐射范围小。市场用地面积、建筑规模不足。通过市场的升级改造、管理水平的提高，为广大消费者创造一个丰富多彩的购物平台；为农业架起一个以流通促生产的桥梁。扩大交易规模，以品种多、质量优、批量大、价格稳定的产品满足市场需求，形成健康

11、、有序的市场竞争环境；规范市场经营秩序，提高市场管理水平，增强市场活力，更好地发挥市场在区域经济中的辐射和带动作用。5、项目建设符合沙埔县政府的旧城改造目的随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，可使城市功能布局更趋合理。四、项目建设意义1、政治效益项目的改造，是贯彻政府对城乡建设、旧城改造的发展战略，可以提升城镇的综合社会功能服务，完善城镇设施，更新城镇环境

12、标准，提升人民的生活质量。旧城改造不但可以满足的民生需求，而且更利于政府的管理工作，实现和谐社会。2、社会效益解决马路市场“脏、乱、差”现象，这对消除城乡居民的消费安全和食品安全隐患。推进专业农贸市场的建设，改善市场经营环境，建立健全各项制度，加强专业市场的管理，提高经营者素质和服务质量，对方便群众日常生活，保障群众食品安全，提高群众的生活质量，具有重要的现实意义。通过专业农贸市场的改扩建，提高管理者和经营者的整体素质，引入先进的管理、经营理念，激发和提高他们的商品意识、市场竞争意识，开阔他们的眼界，逐步提高他们自身的素质，培养出一批农村能人，并以他们的示范效应带动农村经济的发展。3、经济效益

13、充分挖掘沙浦镇的土地价值与商业价值。从创造良好的生产投资环境出发，将沙浦镇的旧城改造与专业的市场建设结合起来，积极引导和鼓励各行业开发商进行投资建设，在大力推进沙浦镇城市化建设的同时，提高沙浦镇的经济效益增长。4、产业效益项目建成后，进行住宅、商铺的销售，可搞活当地市场，促进当地人们增收。建设的住房、店铺等不仅可以满足原来居民的居住、生活之需，还可以面向整个沙浦镇及柳城县的市场，甚至辐射到周边其他地区。5、环境效益城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化、美化、亮化沙浦镇环境，从而提升沙浦镇的自

14、身城市价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。6、地租效益旧改区建成后，将通过市场的集散作用，辐射带动周边地区的开发，促进沙浦镇的城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源的有效配置和效益的最大化。五、项目改造建议1、项目初步规划意向图2、项目市场定位理念根据本地块区域市场环境的优劣势所进行的分析，结合本项目所处地理位置的特性，可以看出，目前融安主要以街铺经营为主，缺乏多功能综合型购物中心。同时，消费者的消费观念向休闲、文化娱乐等精神消费方面转移，对购物环境、购物氛围、购物功能的要求越来越高。周边商业市场开始不再适合当前多样化、个性化、追求休闲以及文化的消费趋向。本项目正好可以填补这

15、方面的空白，为繁荣与振兴沙埔的商业将有较大作用。3、项目市场定位将本项目规划成集购物、餐饮、娱乐、休闲、屋顶花园、居住等多功能为一体的综合性商业城，并赋予其鲜明的特色和个性，引进高质素的商品和现代的经营管理模式，定将使本项目成为沙埔的标志性商厦。4、项目形象定位时尚的购物概念、现代的功能配置、丰富的商品组合、舒适的购物环境、优越的消费模式、鲜明的特色，一系列的前景规划将使本项目成为沙埔档次最高、功能最齐全、最具现代化特色的大型休闲购物中心。5、项目支持点地块所处地理位置在沙埔核心商业地段，具备极强的市场号召力。mall商城是一种集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的大规模购物中心，是目前最先进的商业

16、形态。mall体现了城市功能的完善和提供现代城市生活方式的能力，本项目借mall的形式来表述“一站式消费中心”的概念。mall依赖都市环境，在都市的商业旺地成长，消费者在这里得到的是生活质量的满足，它的定位能体现项目的个性。6、项目功能定位1）商品定位以经营中高档商品为主，提供完善的配套及特色服务，全面提升经营形象，体现项目定位优势及长远市场竞争力。2）功能定位1 安全新概念的立体园林商城。2 面导入园林绿化，强化旅游功能。传统骑楼商业文化的现代版，承传百年繁华。3 有极强的休闲、观光、购物功能，集购、食、娱、休于一体。7、项目建设优势项目建成后，将形成三大功能：一是商业贸易功能商贸市场，是贸

17、易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本项目开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进整个沙浦镇经济的发展。二是房产开发功能项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造沙浦镇舒适的住宅环境。三是居民安置功能通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌六、项目建设可行性及开发流程1、项目建设可行性1) 产仅单一，改造工程难度较小通过前期市场调研

18、情况得知，市场周边地块产权相对单一，都属于同一单位所有。因此，所涉及的征地拆迁工作难度较小，有利于改造工程的顺序快速实施。2) 临时安置地块改造方案已通过审核由于此次改造工程涉及的是民生项目，因此，必须在保证城镇居民“菜蓝子”不受影响的情况，改造工程才得以顺利实施。因此如何妥善的安置被改造的市场商户，成为本项目的关键要点。通过了解得知，位于政府广场北面的沙埔粮仓周边地块的旧城改造工作，已顺利通过审核。因此，本项目的开发可利用该地块作为临时的市场安置地块，将两个改造项目联合起来同时开展。解决了本项目的安置难点，从而推动本项目的顺利实施。 2、项目开发改造流程1) 阶段一沙埔粮仓周边地块（地块B）

19、征地拆迁2) 阶段二沙埔粮仓周边地块（地块B）搭建临时安置市场旧市场周边地块（地块A）征地拆迁3) 阶段三旧市场周边地块（地块A）开展改扩建工程4) 阶段四旧市场周边地块（地块A）改扩建工程完成原安置商户迁回本项目5) 阶段五拆除沙埔粮仓周边地块（地块B）临时安置市场改造沙埔粮仓周边地块（地块B）整体开发流程：七、结论1、项目建设符合沙埔镇的总体规划。2、项目建设有利于推动沙埔镇经济的健康发展和食品安全，是一项“民心工程”和公益事业。3、本项目规划布局合理，具有较强的操作性。经过分析论证，本项目经济效益明显，社会效益显著，环境效益突出，是可行的。该项目是一项民生、民心工程，建议上级给予支持，早日完成该项目的改扩建建设。八、请求提供此项目相关的数据资料由于未有原旧市场地块红线范围及相关资料，故暂时未能提供进一步的项目投资估算。因此，提示提供以下数据资料：1规划红线范围CAD图2地块规划条件3地块实测地形图4红线范围内各区块类型、面积5地块商户数量6地块商铺数量7地块住宅数量8地块公共配套类型、数量