英龙水泥厂地块项目可行性

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1、英德英龙水泥厂地块房产开发方案前期定位思路：了解英德房产市场现状 了解英德市场需求及客户特征 市场策略及定位导语: 英德，这是一个曾经被忽略、被低估的市场， 她的魅力、气质正稳步地突现出来，形为一种巨大的力量。它的市场饱和度低、品牌渗透率低，大多数消费者在很多品类上都是初次消费，而非更替消费，这对于企业品牌占领消费者心智也极具战略意义。无论对于跨国公司、本土领先者还是地方区域性企业，英德将成为珠三角市场中下一个兵家必争之地已是共识。 随着珠三角的产业扩张转移，英德成为中外巨商抢滩投资置业的一方热土。近年来，先后有四百多家外资企业落户英德，其中有世界水泥排名第六、亚洲第一的安徽海螺集团，知名企业

2、台泥集团、温氏集团、三耀礼品、月亮纸业、浙商集团、丝绸集团、国美电器、苏宁电器等巨商纷纷抢滩英德，各大产业园区纷拥而起 高附加值的蚕丝、装扮每一座城市与园林的著名英石、名木、花卉、水泥、型材、纺织品、英红九号红茶、英洲一号绿茶、转基因高价值蔬果从这里走出广东、走出中国、走向世界 英德，既不是一二线城市的初级版，也不是微缩版 英德，在抓住每一次重要的增长机遇、不断的重构自身的产业地位。 英德，正奋力的开辟着每一个市场，她的内涵在不断的发展中变得更加的丰富第一部分 项目背景一、项目背景 1、该项目概况 英龙水泥厂1992年取得英德市工商行政管理局颁发的441881000010901号企业法人营业执

3、照，原属于英德市政府重点扶持国有企业，是英德市地方国有中（二）型建材企业，由广东英德市国有资产经营管理公司全额投资，注册资金为2000万元，最后一次年检是2009年3月31日，经营期限至长期。截止2006年6月20日，项目整体债权为：人民币96842056.72元。1）在整体债权中，有本金38397000.00元、利息58445056.72元。 2）该债权抵押物为国有土地使用权（位于马口管理区冬瓜岭的工业用地272153.47平方米408.23亩、住宅用地31089.4平方米46.63亩）、房屋（基地面积2615.75平方米、建筑面积2615.75平方米）；抵押登记号为英府（土）抵押97字第0

4、16、021、022、023、024号，粤房他证字第0061913号，英工商1997财登字第003号。 债务人主要资产为：国有土地使用权（位于马口管理区冬瓜岭的工业用地272153.47平方米、住宅用地31089.4平方米）、房屋（基地面积2615.75平方米、建筑面积2615.75平方米）、动产（深槽板式喂料机等）、企业资产外租有租赁费收入。 现英龙水泥厂厂房及设备承包予广东广英水泥有限公司，租赁期自2003年9月1日起至2013年8月31日止，月收租金21万元。水泥厂现以日产1000吨供应客户，水泥主要供应给广州及珠三角地区，现为旺季，供不应求。2、法律分析对英龙水泥厂债权已经法院判决确定

5、，在2006年英龙水泥厂已签名确认催收函并加盖公章，债权债务明确，该判决现已进入执行程序。该债权转让条件应为取得房产所有权和土地使用权，债权中的土地系划拨土地，在国有工业用地使用权转让过程中所遇到的阻碍无法估算，因此成交价可能低于预期的目标或者无法转让。另外，债务人已依法取得对土地的合法使用权（委托评估的附件基本完善），使债权的实现程度有效提高。二、对项目的评价方法的选择及依据通过对英龙水泥厂债权的经济法律分析，可以得知：已经设定抵质押债权的偿还主要取决于抵质押物的价值，2009年，清远市中级人民法院已委托清远市中信华房地产土地评估有限责任公司对英龙水泥厂抵质押物进行评估其价值，土地估计报告编

6、号为：清远市中信华评报字【2009】第176、第177号；中信华（英房）评报字（2009）第51号，追偿途径是根据该评估报告将抵质押物抵债或强制变现还债；抵质押物已按照法律程序处理，理论上不存在操作障碍。由于债务人原为国有企业，不良资产处置受当地政府积极配合，债权债务明确，不存在不公平对待。对于超过抵质押物价值部分的债权主要取决于债务人的偿债能力和还款意愿以及债权人、债务人和政府三方的处置策略和处置力度，其中还款意愿和处置力度作为道德因素或信用文化因素难以估算，顾不予考虑。2、购入债权成本及费用估算购入成本契税印花税营业税土地出让金3000万元4%万分之五5%成交价20%3、 租赁收入及税金估

7、算：当前租赁收入为：21万元/月4、财务盈利能力分析（数字来源自评估报告） 单位：万元可偿债有效资产合理价值需对外支付一般负债偿债能力比率债权评估价值硬性负债4595.679562.705648.06%4658121.5*可偿债有效资产合理价值=有效资产合理价值总额-已设定抵质押权有效资产总额-硬性负债需对外支付一般负债=对外债务总额-硬性负债偿债能力比率=可偿债有效资产合理价值/需对外支付一般负债100%债权评估价值=不良债权总额偿债能力比率第二部分 项目总体分析通过对以上几点价值分析作市场定位一、区域外部环境分析1、英德概况地理位置：英德市位于广东省中北部，北江中上游，是珠江三角洲与粤北山

8、区的结合部，南距广州 公里 ，到广州白云机场 89公里 ；北距韶关 90公里 ，全市总面积5671平方公里，人口万，是广东省国土面积最大的县级行政区。市政府驻英城镇，城区面积19平方公里，城区总人口15.3万人。交通：英德位于珠三角东西部交通枢纽，连接各个重要工业发展城市。英德地处广东省1-2小时区域经济圈中心武广铁路、京珠复线建设为本项目所在区域发展增值在经济效应上，按照1：10的拉动效应，武广高铁可拉动沿线经济，澳港、珠三角、泛珠三角、长株潭、武汉城市圈等多个经济圈连接，形成“3小时经济圈”。按照城市总体规划，英德市已着手加快推进武广客运站及广场、迎宾大道、浈阳西路改造、城市西片道路网络和

9、公园等建设，加快城市向西延伸； 起于家和山庄，止于英洲大道，全长4700米的浈阳西路改造工程自7月初动工以来，克服了诸多不利因素的影响，加紧推进施工进度。浈阳西路是市区最重要的东西向城市主干道，改造后的道路为双向六车道，设计车速为每小时50公里，规划宽度为46m，设置人行道、绿化带和隔离带。另据了解，浈阳西路此次改造除了铺设路面外，还将重点改造道路景观，增加道路绿化率，改善行车、行人通行条件，打造顺畅、优美的过境道路。据英德城市规划模型明确展示，房地产行业巨头碧桂园将在本项目所在地茶趣园周边开发建设，为英德西拓进程加速。2、 英德经济及产业概况整体经济：2010年3月初，广东省各县市GDP增速

10、排名一公布，“十一五”规划期间连续五年以超20% 的GDP增速名列全省前茅的英德市顿时成为了焦点，旅游片区、生态英德、活力英德等名片吸引了越来越多房地产开发商及珠三角投资者转占英德。主要产业建设：英德市目前建成了英东工业项目区（东华镇、桥头镇）、英洲工业项目区、含光工业项目区、英红产业转移园区、九龙大陂工业项目区、连江口大樟项目区、黎溪福田工业项目区、白沙更古坑工业项目区8个工业项目区，承接了60多个工业项目落户。支柱产业：水泥产业以英中地区为重点，英西地区为补充，形成了两大块四小点布局；钢铁产业以英东、英中钢铁厂为龙头，英中各选矿场为龙身，各铁矿开采点为龙尾；水力发电业布局在市内大小河流沿线

11、。开发利用石灰石资源兴建新型干法水泥基地，成为广东省最大的水泥生产基地。特色产业：发扬中国英石之乡和英石国家地理标志产品的品牌影响，大力发展英石产业，英石展销长廊成全国最大奇石交易集散地；发扬“中国红茶之乡”、“英红”是中国三大著名红茶之一、英德红茶国家地理标志产品、国家级大叶红碎茶生产基地的品牌影响，大力发展茶叶生产和茶产品深加工；发扬“中国麻竹笋之乡”的品牌影响，大力发展特色农产品生产和相应加工业。第三产业：利用旅游资源特别丰富的优势，开发漂流、湖泊、溶洞、温泉等资源。目前，有宝晶宫、碧溪漂流、岩背暗河漂流、望埠温泉等旅游胜地，在建的有金海湾渡假村、仙湖温泉等，大力发展旅游业；利用迅速增长

12、的消费需求，着力发展房地产业；利用良好的交通区位优势，积极发展物流业。3、产业及城市发展规划随着城市化建设的快速推进，英德的城区规模和人口规模也加快扩大，目前，英德城区面积由15平方公里发展扩大到目前的21平方公里，中心城区户籍人口达到12.88万，加上流动人口近20万。年初，英德市领导明确提出，力争到2015年，市城区建成面积30-40平方公里，人口到40-50万的规模。武广高铁、广乐高速、城际轨道等为英德的交通不断提速，大大提振了大粤北地区发展的动力和投资的魅力。英德市，属于广州一个半小时范围的经济圈，已经成为了大粤北地区中重要的经济板块，随着其承接珠三角产业双转移升级的良机、水泥业、矿业

13、、旅游产业、第三产业等不断发展，目前区域发展速度呈现势不可挡之势，英德，已经成为贯通连接南北经济的走廊和粤北地区与珠三角城市圈经济协同发展的桥头堡。英德同时又是一个旅游大市，独特的自然景观吸引着来自各地的游客。其中，珠三角游客最多。统计资料显示，2009年英德共接待游客320.6万人次，同比增10.2%。二、区域发展内部分析S:本项目在英城区西部，是政府规划发展重点，能拉动附近镇消费W:三级城市整体消费力不高O:英德是清远发展重点区域，政府招商引资力度大，武广铁路、高速规划建设中，能吸引更多外来人口或镇级人口拉动经济T:周边楼盘供应充足，新发展区域未形成有效市场，配套不完善SWO发展速度快三级

14、城市整体经济较弱T地产供需不平衡能否创造需求未知三、商业分析浈阳西路目前是汽车汽修、五金零配件业务市场，距离老城区商业消费区域稍远，人流不足。目前英德城区消费集中地英洲大道近在咫尺，随着义乌小商品城开业和祥云大厦落成，该区域很快引领城西发展。浈阳西路是政府今年重点发展项目，是武广客运专线配套工程。项目位于核心发展位置。消费状况4、 房产分析1、外部分析附近楼盘数据2、内部分析S:区域交通位于英城东西主干道上，在南北主干道英洲大道旁，是交通规划核心，周边未成熟易于规划建设，发展潜力巨大。W:处于新行政区域建设阶段，商业和配套设施未成熟。浈阳路是省道，不利于发展零售业。O:城镇发展交界地域的建设初

15、期升值潜力巨大，市政配套设施已在建，政府投入力度非常大，武广、京珠的建设必然大力拉动整体经济发展，而本项目处于该交通枢纽上；项目地块与城市规划发展方向一致，政策相对宽松，易于建立领先地位。T:周边镇开发与项目所处城区边缘形成产业竞争，必然减弱消费力和需求。第三部分 策略定位体现新城区发展核心地位项目价值提升区域优势，城市发展重点社区完善，减少外部环境不成熟影响新城区地标、示范工程，体现品牌投资目的成为英德城西地标建立开发商在英德的口碑，形成品牌吸引政府加大英德城西建设信心客户定位英德英龙水泥厂地方房产开发方案初步可行性分析第一部分 项目概况1、 名称：广东清远英德英城镇英龙水泥厂地块项目2、

16、地址：英德市英城区浈阳西路马口管理区冬瓜岭3、 土地产权状况及面积：现在该地块厂房及设备承包予广东广英水泥有限公司，租赁期自2003年9月1日起至2013年8月31日止。地块占地面积约460亩，其中国有土地使用权（位于马口管理区冬瓜岭的工业用地272153.47平方米、住宅用地31089.4平方米）、房屋（基地面积2615.75平方米、建筑面积2615.75平方米）。4、 地上建筑物状况：地块部分为厂房，有旧式水泥生产线一套并在正常生产运作中。房屋为土木结构，年代久远较为破损。5、 项目由来：英龙水泥厂1992年取得英德市工商行政管理局颁发的441881000010901号企业法人营业执照，原

17、属于英德市政府重点扶持国有企业，是英德市地方国有中（二）型建材企业，由广东英德市国有资产经营管理公司全额投资，注册资金为2000万元，最后一次年检是2009年3月31日，经营期限至长期。 该厂1992年建成投产，主要生产普通硅酸盐水泥，年生产能力为24万吨。后由于经营管理不善，导致不能按时向银行归还贷款，形成不良资产。6、 有关债权债务清算情况预计：截止2006年6月20日，整体债权为：人民币96842056.72元，其中本金38397000.00元、利息58445056.72元。该债权抵押物为国有土地使用权（位于马口管理区冬瓜岭的工业用地272153.47平方米408.23亩、住宅用地310

18、89.4平方米46.63亩）、房屋（基地面积2615.75平方米、建筑面积2615.75平方米）；抵押登记号为英府（土）抵押97字第016、021、022、023、024号，粤房他证字第0061913号，英工商1997财登字第003号。 第二部分 英德房地产市场概况第三部分 项目优劣势分析1、 项目优势本地块交通及环境优势明显：英德位于珠三角东西部交通枢纽，连接各个重要工业发展城市。英德地处广东省1-2小时区域经济圈中心武广铁路、京珠复线建设为本项目所在区域发展增值在经济效应上，按照1：10的拉动效应，武广高铁可拉动沿线经济，澳港、珠三角、泛珠三角、长株潭、武汉城市圈等多个经济圈连接，形成“3

19、小时经济圈”。按照城市总体规划，英德市已着手加快推进武广客运站及广场、迎宾大道、浈阳西路改造、城市西片道路网络和公园等建设，加快城市向西延伸； 起于家和山庄，止于英洲大道，全长4700米的浈阳西路改造工程自7月初动工以来，克服了诸多不利因素的影响，加紧推进施工进度。浈阳西路是市区最重要的东西向城市主干道，改造后的道路为双向六车道，设计车速为每小时50公里，规划宽度为46m，设置人行道、绿化带和隔离带。另据了解，浈阳西路周边工业污染小，此次改造除了铺设路面外，还将重点改造道路景观，增加道路绿化率，改善行车、行人通行条件，打造顺畅、优美的过境道路。据英德城市规划模型明确展示，房地产行业巨头碧桂园将

20、在本项目所在地茶趣园周边开发建设，为英德西拓进程加速。2、 项目劣势本项目地块属于划拨工业用地，现在由广东广英水泥厂租赁经营，取得地块使用权或者转换土地使用功能尚需时日。地块处于政府发展规划重点，为武广客运专线配套规划区域，投入力度大；但目前商业氛围淡薄，经营情况杂乱。现在没有统一管理规划建设，规划空间大，但直接影响投资吸引力。第四部分 项目运作方案1、 运作主体为了刚好进行融资融资运作项目，建议以独立公司，安排适当组织架构及人员，专项运作。2、 运作方案（两种）（1） 土地开发模式理清该土地目前使用权属，开发整理清理淘汰产能，通过挂拍取得收益。虽然模式简单，但由于债权债务操作过程中有众多不可

21、预见风险，而且拍卖程序需缴交土地出让金，将大大降低项目的经济效益，甚至出现亏损，固不可取。（2） 房地产开发模式由于英德城西处于商业居住发展初期，也是城镇边缘，因此，大大有利于房产开发商在粤北投资建立发展基石，带来良好的经济回报。第五部分 项目规划方案1、 规划设计要点1、 土地面积：约306000平方米2、 容积率：2.03、 建筑密度：30%4、 绿化率：30%5、 商业占地面积：占建筑面积20%6、 其他相关规定2、 技术经济指标（略）（1） 项目主要技术指标（2） 住宅面积、商业面积及车位面积建筑面积=土地面积*容积率=306000*2=612000平方米住宅建筑面积=612000*8

22、0%=489600平方米商业建筑面积=612000*20%=122400平方米车位面积=489600/100*（0.45+1）+122400/100*（0.3+7.5）=7099+9547=16646平方米车位标准面积为2.5*5=12.5平方米，则可售车位有：1332个第六部分 项目开发方案1、 项目开发建设方案（1） 对土地开发模式清理土地建筑，拍卖。（2） 对房产开发模式1、 开发方案设想为了更大程度提高土地利用价值，拟将小区开发为住宅。根据市场推广计划及建设的实际需要，项目分两期开发。第一期完成样板楼工程、小区基建、公共配套雏形，这样有利于首期买家享受到成熟配套设施，树立形象，为第二期

23、提高售价做铺垫。2、 建设进度计划整体项目开发预期3年，分两期进行。（1） 土地整理及前期开发进度该土地整改、拍卖等程序预期需时1年。同时开展前期市场调研、项目开发及营销方案策划、初步可行性分析、规格及建筑设计、项目报建等工作。（2） 一期开发进度一期开发时间预期为一年半（3） 二期开发进度二期开发时间预期为一年2、 项目经营方案1、 租售比例假设项目竣工时，住宅100%销售，商业、车位30%销售。假设假设未售商业、车位的租赁期在项目建设经营期的第5年（项目启动后第8年）开始全部转售。2、 销售进度与价格（1） 住宅销售进度销售时间第一年第二年第三年第四年转售（第8年）合计销售比例15%60%

24、25%100%销售面积73440293760122400489600（2） 商业销售进度销售时间第一年第二年第三年第四年转售（第8年）合计销售比例15%15%70%100%销售面积183601836085680122400（3） 车位销售进度销售时间第一年第二年第三年第四年转售（第8年）合计销售比例4%13%13%70%100%销售数量5317317393313323、 项目投资方案（见第八部分 项目资金筹措）第七部分 项目投资估算1、 土地开发模式总投资估算（1） 开发成本估算土地成本（按拍卖价估算）：3000万元1、 基准地价与出让金本地块属于工业用地2 级、住宅用地 4级、商业用地 4级

25、。基准地价和土地出让金分别是土地用途及级别基准地价（元/平方米）出让金（元/平方米）市场最低出让地价（元/平方米）工业用地2 级17034204住宅用地4 级22044264商业用地4级7101428522、 实际出让地价估算设定商业建筑面积与住宅建筑面积比例为2：8（1） 土地出让金补差额估算（剔除整体地块中原来46亩的住宅用地）按商住用途开发，则需补土地出让金=（44-34）*212710+（142-34）*54346=2127100+5869325=800万元（2） 地价估算整体地价=204*271728+8000000+264*31089.43=7163万元（3） 土地增值额估算该地块

26、最低出让价=852*0.2+264*0.8=382元/平方米*306000平方米=1.17亿元，则土地增值额=11700-3000-800=7900万元（2） 开发费用估算1、 管理费用：按每月20000算，拍卖程序至项目拍出需36个月则共72万2、 其他费用：100万3、 财务费用：向银行贷款支付土地出让金的利息共计650万2、 房产开发模式总投资估算开发成本及费用估算项目合计（万元）备注1开发成本72886.4土地成本3000按拍卖价前期开发费用275.49元/平方米设计费367260元/平方米工程建安费53856880元/平方米基础设施费10098165元/平方米运作期间费6081-4项

27、费用总和的1%不可预见费用1377土地平整费用为45元/平方米2开发费用24077.86管理费用2127.04开发成本前五项3%销售费用13297销售收入5%财务费用8653.823总投资96964.264每平方米得房成本1584元（一）开发成本估算1、 土地成本（按拍卖价）：3000万元2、 前期开发费用（含勘探、招标管理、工程审计、购地形图、测绘、临时水电等）3、 设计费4、 工程建安费(含桩基、智能化、幼儿园、会所、大门、物管中心、质监、单体土建）基础设施费（含供水、供电、排污、煤气、户外线管、道路广场、绿化、变电站、水泵房、煤气调压房工程）5、 运作期间费6、 不可预见费用（含土地平整

28、、垃圾站、地下设施）（2） 开发费用估算1、 管理费用（由开发成本估算1-5项总和3%）2、 销售费用（占销售收入5%）3、 财务费用（贷款利息）：5.76%第八部分 项目资金筹措1、 土地开发模式投资方案若采用平整土地，通过拍卖方式取得差额利润，则需一年半时间，总投资为3000+800+72+100=3972万元。资金来源有：自有资金、银行贷款。自有资金用于平整地块、转换土地使用属性改变土地用途；地块通过拍卖偿还银行贷款及利息。2、 房产开发模式投资方案（1） 投资组合方式开发房产周期预计8年，为了降低融资压力，有助资金流通，降低开发风险，拟组合投资。资金来源有：自有资金、银行贷款、预售销售

29、收入再投资。用自有资金改变土地用途，作前期开发；产生销售收入第一期取35%再投资，第二期取55%再投资，第三期取18%再投资。其余资金缺口通过贷款获取。（2） 资金运作方式开发建设初期，用自有资金取得土地住宅开发用途，取得土地使用权之后可走贷款程序，资金用作支付地价及初期建设部分费用。1、 自有资金自有资金占总投资额20%，分4期投入。2、 银行贷款3、 销售收入再投入第九部分 经济与社会效益分析1、 土地开发模式经济效益分析（1） 拍卖地价评估本项目为住宅用地4级，基准地价为220元/平方米，市场价为264元/平方米。（2） 财务评估序号各项金额（万元）备注1销售收入8078.42总成本39

30、003土地出让金3000出让按拍卖价30%改变用途时补交800尚需补交1004契税120契税按拍卖价4%5利润总额40586所得税1340利润33%7税后利润27188投资净利润率70%（3） 不确定分析1、 债权债务清理费用不纳入成本情况由于取得土地住宅开发用途前已将自有资金垫付给职工安置、土地平整、建筑清拆等方面，还有其他不可预计费用，例如不明确债务等，因此实际投资成本有可能大于以上分析成本。2、 土地出让金变动情况由于英龙水泥厂地块属于国有划拨工业用地，土地出让金用于取得土地使用权，政府收取部分可能用于原来国企安置补偿。一般土地出让金按20%以上比例收取，由于政策风险，比例上限难以估算，

31、因此取30%。2、 房产开发模式经济效益分析（1） 销售单价的估算1、 住宅销售单价的确定（1） 用市场比较法确定销售价格上限根据本项目地块所在地周边同类型房产比较，价格设定2500元/平方米（2） 用成本法确定销售价格的下限：1584元/平方米（3） 建议销售单价（假设每年升值5%） 单位：元/平方米第一年第二年第三年第四年第八年转售住宅25002625275636752、 商业销售单价的确定：按住宅价格3倍计算 单位：元/平方米第一年第二年第三年第四年第八年转售商业75007875110253、 车位销售单价的确定 单位：万元/个第一年第二年第三年第四年第八年转售车位88.48.8211.

32、82（2） 总销售收入的估算：（单位：万元）第一年第二年第三年第四年第八年转售共计住宅183607711233733.44129205.44商业1337014454.594462.2122286.7车位4401453.21525.8611028.0614447.12共计1880091935.249713.8105490.26265939.26160449（3） 总租赁与销售收入的估算1、 商业租赁与转售收入估算各项小计单位第四年第五年第六年第七年第八年转售可出租面积85680平方米8568085680856808568085680平均月租金104元/平方米100100100110110出租收入

33、4455万元856.8856.8856.8942.48942.48预期出租率%50%65%80%95%95%有效租金收入3461.5万元428.4556.92685.44895.34895.34租赁费用5%173万元21.4227.8534.2244.7744.77净租金收入3289万元407529651.22850.9850.9转售单价11025元/平方米11025转售费用3%2833.87万元2833.87转售净收入91628.33万元91628.33净收入合计94917.35万元407529651.22850.992479.232、 车位租赁与转售收入估算各项小计单位第四年第五年第六年第

34、七年第八年转售可出租数量933个933933933933933平均月租金208元/个200200200220220出租收入97.08万元18.6618.6618.6620.5320.53预期出租率%5060809595有效租金收入104.4万元9.3311.214.9319.519.5租赁费用5%5.2万元0.470.560.750.980.98净租金收入70.72万元8.8610.6414.1818.5218.52转售单价11.82万元/个11.82转售费用3%0.36万元0.36转售净收入11027.7万元11027.7净收入合计11098.42万元8.8610.6414.1818.521

35、1046.22（4） 税金及附加1、 销售税金及附加备注第一年第二年第三年第四年小计销售收入万元1880091935.249713.8160449销售收入税金及附加万元1041.525093.202754.148888.86营业税（万元）销售收入5%9404596.762485.698022.45城市维护建设费（万元）营业税的7%65.8321.77174561.57教育附加税（万元）营业税3%28.2137.974.57240.67交易印花税（万元）销售收入万分之三5.6427.5814.9148.13副食品调控基金（万元）销售收入11.889.194.9716.042、 租赁及转售税金及附

36、加小计备注第四年第五年第六年第七年第八年第八年转售租赁（转售）收入106015.73万元415.86539.64665.36869.42869.42102656.03商业租赁（转售）收入94462.2万元407529651.22850.9850.991628.33车位租赁（转售）收入11098.42万元8.8610.6414.1818.5218.5211027.7租赁收入税金及附加18552.74万元72.7794.44116.44152.14152.1417964.8营业税5300.79租赁收入5%20.7926.9833.2743.4743.475132.8城市维护建设费371.06营业税

37、的7%1.461.892.333.043.04359.3教育附加税159.01营业税3%0.620.8111.31.3153.98房产税（万元）12721.88租赁收入12%49.964.7679.84104.33104.3312318.72（5） 成本费用估算成本费用采取分摊形式，把总投资费用分摊到租售面积中，具体按各项投资成本分摊；若不能按面积分摊，则按各功能的数量或者占成本比例分摊。租赁部分，商业按68年折旧，车位按70年折旧，设定残值为2%。（6） 财务分析1、 损益表与项目静态盈利能力分析损益表单位：万元小计建设经营期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第八年转售收入26

38、6466.781880092345.250129.66539.64665.4869.42871.43102656.03销售收入1604491880091935.249713.8住宅销售收入129215.44183607712233733.44商业销售收入28224.51377014454.5车位销售收入3419.064401453.21525.86租赁（转售）收入106017.78415.86539.64665.4869.42871.43102656.03商业租赁（转售）收入94917.35407529651.22850.9850.991628.33车位租赁（转售）收入11098.428.86

39、10.6414.1818.5218.5211027.7总成本费用97165.2411426.748462.3622084.1245.4745.4745.4745.4715010.22销售住宅总成本分摊75496.3711324.545297.7918874.08销售商业总成本分摊5662.222831.112831.11销售车位总成本分摊769.08102.16333.46333.46转售商业总成本分摊13211.8613211.86转售车位总成本分摊1798.361798.36租赁商业总成本折旧20440.840.840.840.840.8租赁车位总成本折旧23.354.674.674.67

40、4.674.67税金27441.61041.525093.202826.9194.46116.43152.14152.1417964.8销售税金及附加8888.861041.525093.202754.14租赁税金及附加18552.7472.7794.46116.43152.14152.1417964.8利润总额141859.946331.7838789.6425218.63399.71503.5671.81673.8269681.01所得税（25%）35464.991582.959697.416304.6699.93125.88167.95168.4617420.25税后利润106394.9

41、64748.8329092.2318913.97299.78377.62503.86505.3752260.76盈余公积（5%）5319.75237.441454.61945.71518.8825.1925.272613.04可分配利润101075.204511.3927637.6217968.27284.79358.74478.66480.149647.72可运用资金2、 现金流量表与项目动态盈利能力分析（1） 全部投资现金流量表 Ic=10%单位：万元小计建设经营期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第八年转售现金流入266466.751880091935.250129.665

42、39.64665.4869.42871.43102656销售收入1604491880091935.249713.8租赁收入3361.75415.86539.64665.4869.42871.43转售收入102656102656现金流出建设投资税金销售税金及附加1041.525093.202754.14租赁税金及附加72.7794.44116.44152.14152.14转售税金及附加17964.8所得税1582.959697.416304.6699.93125.88167.95168.4617420.25税前净现金流量税前净现金流量累计税前净现金流量现值税前净现金流量现值累计税后净现金流量税后

43、净现金流量累计税后净现金流量现值税后净现金流量现值累计评价指标FIRRFNPV（2） 自有资金现金流量表3、 资金来源和运作与资金平衡能力分析（7） 不确定分析1、 盈亏平衡分析2、 敏感性分析3、 项目风险分析（1） 债权债务清理风险主要有国有企业的不良资产清理过程中许多不可预计的债权债务纠纷（2） 土地出让政策风险协议出让方式相对比较简便，由于国有划拨工业用地性质和不良资产处置属性对获取土地使用权有特别要求，采取招挂拍方式有增加成本的潜在风险，因此对投资预期有负面影响。4、 项目评估结论本项目财务风险低，但政策风险、区域发展程度风险较突出。因此，建议有实力的开发商或有远见、有创新能力的企业用作房产开发。总体而言，英龙水泥厂地块房产开发方案可行。它不仅能带来巨额的经济收益，而且能将开发商在粤北的投资步入良性、稳健发展的道理。第 23 页 共 23 页