上海市海上海项目物业管理策划

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1、理念篇导言 1海上海物业管理策划【一】Hi-SHANGHAI物管总体思路 3 物管理念 总体构思 人力资源开发【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合 8 新文化地产理念延伸 文化与地产结合作用 物业管理之文化内涵塑造【三】Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践 15 集3种业态为一体的模式创立 根植与新文化地产，运用与物管实践 物业管理之文化塑造践行导言“出土”于这几个关键词：杨浦、大连路、上海工具厂原址“起源”于这几个曾起过的名字：大连花园、情爱400、海上海“创立”于这几个关联的名称：上实发展、新文化地产、创意商居区从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发

2、出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的海上海新城。海上海位于上海杨浦区与虹口区交汇处的大连路，建筑用地面积近八万平方米，总建筑面积为二十三万平方米，其中7幢住宅建筑面积为九万多平方米，3幢LOFT建筑面积为七万多平方米，商业面积近三万平方米。海上海临近和平公园和控江路商圈，距上海新一轮城市开发的世纪性工程黄浦江两岸综合开发区域北外滩仅300米。外滩、四川北路商业街、鲁迅公园等均在“海上海”3公里范围左右。从对多极生态的感知，胎孕于上实发展精神母体中的新文化地产理念终于发出新生命的第一声呤唱，它就是诞生于大连路老工业厂房地块上的全新的海上海新城。海上海物业管理策划【一】

3、Hi-SHANGHAI物管总体思路 物管理念秉承海上海的专业运营、统一管理之模式；海上海新城投资方充分考虑经营业主的长远投资，保障其利益。投资商上海实业发展股份有限公司、发展商上海上实房地产有限公司，将聘请文化经营公司进行专业运营，统一管理及全程服务达到前所未有的投资方、发展方、经营者、业主、消费者、物业公司六方共赢。物业管理公司作为专业化的服务机构，也将秉承海上海的“文化地产”运营模式之精髓，创新服务理念，创具特色与海上海新城内，各方共享共获收益财富。展现海上海规划的层次空间海上海规划设计和定位，充分展现了“五度规划空间”即：第一层次的城市空间、第二层次是由海上海界定的区域空间、第三层次由建

4、筑体量构成的外部空间、第四层次是为建筑内部空间，第五层次是以人文渗透为主体的精神空间。海上海充分利用建筑布局空间，展示恢宏气势，也展现各个社区功能定位，并作了相应的空间分割。统领总体布局，“四统一”模式运用；要做好海上海物业管理，就必须要将它的层次空间与功能定位相结合，充分运用其特点，进行总体构思布局，在纵横交错的建筑物之间施展物业管理手段和技术，忠实服务于“城民”。物业管理公司全方位配合海上海运营商“四统一”的模式运用，即“统一店面装修、统一经营布局、统一物业管理、统一营销策划”。做到统一和多采相结合，既统一而又不单一。满足它的功能定位，点面结合，布局平衡，重点突现；海上海以创意商业街为中心

5、，东面是创意生态居，西面为引领时尚创意LOFT;海上海创意商业街用“建筑语言：划分成五大场景制造区块，即：（一）混凝土,（二）金属，（三）玻璃，（四）砖，（五）木材。创意商业街还以海上讲堂、海上剧场、海上会馆这三大灵魂建筑，创造连绵不断文化活动与新闻事件的源点。物业管理要将这五种商业院落、三座标志性建筑串联，结合功能定位特点，设定二级管理，三个层次运作机制，以点面结合，布局平衡，重点突现的方法划成5个业务管理部门，3个管理区域。（详叙见“总体构思”）。服务体系尽善尽全，渗透全方位、体现全方面；海上海确立的创意行业产业链，也提供完备服务体系。物业管理也将从产业源头开始，全方位渗透，全方面体现服务

6、理念，延伸服务至终。经营与海上海新城配套的服务功能、开设多项软硬件设施，做到想“城民”之所想，提供便民、利民的优质服务。 总体构思提示：针对海上海新城物业管理的各个要素，通过周密的市场调研，深入挖掘未来“城主”生活、工作、交际等活动需求，充分融合海上海的建筑与艺术的结晶，以及最新的物业管理服务理念确立整体设想和思路：1、三大优势建立创新模式作为海上海新城的服务体系支撑1.1区域优势：海上海“创意居”的创举，极具魅力示范效应以及较强的辐射作用，必将带动杨浦区全面的经济腾飞。1.2文化优势：上实发展正在开发的海上海，它不仅是要在文化本体要素中，实现常态生活和文化狂欢、物质消费和精神享受、建筑空间和

7、概念空间、进行式情节和未来式前景的有机融合，还要按照产业生态原则，主动促进人才与资本的自由结合。既引进国内外文化企业的地方总部，又设立小型的特色鲜明的工作室和专业店，以实现对上海地产文化缺失项目的有效补白。1.3企业优势：上实发展文化地产品牌优势，为海上海的文化积淀夯实坚实基础；上实物业管理公司聚集人才、品牌、经验的优势，为海上海新城的物业管理发展奠定了基础。海上海新城的前瞻性的规划，使公司充满信心在最短的时间内将海上海新城创建为国家级优秀示范商务住宅小区。明确的发展方向如下：上实物业以“专业规范严谨的管理，综合高效热忱的服务，为业主/使用人创造美好的生活和工作环境而不懈努力。”作为企业的质量

8、方针。理念：时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业主。宗旨：业主至上，服务第一，寓服务于管理之中。思想：业主并不总是对的，但他永远是第一位。要求：把今天的事做到最好，明天的事也考虑周到。目标：满足业主需求和超越业主合理期望。态度：不能带不字作结束语。诚信：说到的一定做到，做到的比说到的更好。精神：务实进取，追新创优，在现代化管理进程中不断追求提升和完美，力求管理一流，服务一流，员工素质一流，综合效益一流。我们可以承诺：项目完工一年内创建上海市优秀示范小区；全部项目完工两年内，将海上海新城争创国家优秀示范小区/大厦。我们的工作重点：为智能化设施的运行、维护和开发度身定制一套维保、运行实施方

9、案。积极与政府部门加强沟通与协调，取得支持，沟通创建一流的文明城区。确保治安事件发生率为零。我们将实施两步方案：入住期以人防为主，技防为辅。常规期以技防为主，人防为辅。依靠现代化的实施和上实物业卓越的管理，让海上海的业户尽享安宁与平安。对业户的装修运用上实物业成功的管理经验，采取统一布局、统一装修、统一管理、统一营销的方式，做到“有章可循，违章必纠”，预防为主，将违章控制在萌芽状态之中。导入CIS形象识别系统，创一个国际品牌形象，塑造一流的管理形象。我们的工作措施是：智能化管理上的三步到位：住户培训到位，物业从业人员培训到位，工程维修到位。定期与政府部门沟通，多开工作会、联谊会。对社区精神文明

10、建设，取得政府部门的支持和认可。由于是开放式“城区和街区”，在安全管理上，将运用现代化手段，三防结合，确保安全。人防采取快速推进法。中控统一指挥调度，强调多重结合，“巡岗”与“固定岗”相结合。全面防范与重点防范结合，“小围合”和“大围合”结合。在充分强调自我防范的前提下，以技防为主，运用智能化保安设施和监控系统，综合布防，确保万无一失。管理采取情、理、法手段并用，加强现场督导，确保无违章装修。在审核上严格把关，职能部门齐抓共管，将违章消灭在萌芽之中。精心养护小区、街区的绿化，水景，实施垃圾分流，强化“城区”“街区”环境美化建设。养护好已有绿化，实施由地面向空中进展的立体式绿化工程，加强对商户环

11、保意识的灌输，增强所有人员的环保健康意识。做好水池管理定期清理污泥，配备施工船只，清理水葫芦等垃圾，确保水系达到国家环保标准。垃圾分类收集，建立回收系统。加强社区文化建设，整合各区域形象，开展各种形式的文化娱乐健康活动，建立商户健康档案，让商户享受温馨，陶冶性情，形成一种健康向上的氛围。运用科技手段，合理调度，有序停车。加强引导，杜绝乱停乱放现象，杜绝路面乱停及喇叭噪音。分片管理与中心管理相结合，实行首问负责制。员工一岗多能，一专多能。发挥公司整体优势，对电梯、保洁、保安、道路、水域、商务、文化娱乐、车辆管理等方面实行专业化管理，全方位降低成本，为业主/商户提供更多的无偿服务，让它们受益受惠。

12、公司要为海上海新城管理设立一个“文化策划专员”职位，专门负责联络海上海营运商，协助他们招商、商业文化策划和活动；弘扬发展商的“文化地产”经营理念；制定物业公司执行计划，配合行动，全面支持创意商业街、LOFT商业裙楼的各项营运需求。特别举措搭建平台以开发商创造的硬件为基础，依托营运商搭建的平台，将物业管理服务溶入至日常运作中，充分体现物业的增值保值之功效；引入高科技、智能化的技术手段，提升高端物业管理服务。全面导入CIS形象和ISO9001、14000体系管理CIS形象导入是海上海 整体形象的组成部分；将ISO9001、14001质量和环境体系引入海上海物业管理范畴，为提升海上海新城整体管理形象

13、打下良好的基础。 人力资源开发优秀管理人员是上实物业最宝贵的资产，公司强调人力资本增值目标优先于财务资本增值的目标。企业只有管理好人，才能管好事。所以从这层意义上来说，经营企业其实就是做人的工作。而做人的工作，应在自我培养与开发的同时，积极从外部招聘引进“专才”，为企业培养一支过硬的员工队伍。上实物业人员管理的宗旨是以人为本，善待员工，规范管理，人尽其才。在海上海物业管理工作中，公司将创立了旨在对人才创造力进行管理对人才潜能进行开发的人力资源管理体系，启动“四优”工作，即：选优、培优、用优、留优。特别需要择优一批懂得文化艺术与文化经营和管理人才。为企业文化再造奠定基础、为公司今后承接类似海上海

14、新城这样的物管项目创造条件。上实物业将秉承上海实业集团的人才观，运用压力机制和激励机制，量才录用，知人善任，为人才的培训创造良好的空间，最终激励员工为企业尽心竭力，追求人才资本增值。上实物业的人员管理体系由五部分组成：人员管理制订素质标准严格录用考核培训培养提高素质机制配置机制工作岗位设计合理配置人务制订规范管理形象规范管理分层管理措施组织机制量化考核、素质评价末位淘汰、优化组合绩效机制激励机制工资福利等物质保障荣誉晋升等精神奖励确定标准、严格招聘上实物业在海上海项目管理中将遵循上述用人标准，确定了以下几项相关指标：a、知识层次。为了符合高端物业管理的要求，管理层人员除要求100%的中专以上文

15、化程度以外，部分岗位引进本科以上的专业技术人才。操作层人员全部要求高中以上文化，保安岗位必须要求是退伍军人、保安人员，以保证队伍素质；维修岗要求全部持证上岗。b、录用考核。所有管理层人员，除经过正常的笔试、机试，心理测试等录用考核外，必须通过外语，电脑使用、智能化基本知识的考核，成绩合格者方可录用，作业层人员要通过技能考试。c、人员配置比率。加大管理人员的配置比率（本项目物业管理人员与操作人员的比率为1:1.8），符合高科技、高智能化管理的要求，使管理队伍实现由劳动密集型向知识密集型转变。d、年龄结构。经理级决策人员35-50岁、管理层员工为26-45岁、保安员为20-30岁、其他操作层员工可

16、放宽到20-50岁。e、工作经验。所有管理层员工除必须具有物业管理经验外，还需有其他相关管理工作经历，也包括物业管理经验尚不足的、年轻的员工。量才适用、合理配置为最大限度地发挥人员的主动性和积极性，充分挖掘员工的潜能。上实物业将对企业人力资源进行有效的配置，合理设计各工作岗位的工作内容和职责范围，目的是使人适合于职务，使职务适合于人，充分体现“全用人、用好人”的思路。规定新员工录用后，须由有经验的管理人员带领，到基层进行试用实习，并在实习过程中，全面测定和验证新员工的个人工作能力，对不合岗位要求而又有其他专长的，实行调岗安排使用。尤其是在一专多能、何者为专的问题上，更要注意观察，充分发挥个人专

17、长。规范管理、分层实施a、组织落实，制度规范。公司的人员组织管理靠的是可见的、具体的企业规范，如制订管理规章，明确各级人员的岗位职责和权力；建立一套合理公正的奖励制度；依据工作表现确定不同的报酬工资福利系统。通过规范企业运作，约束员工行为。b、分工协作，层级管理。由于物业管理中，存在着许多不确定因素，所以在管理中我们对管理层及操作层员工采取不同的管理方法。对管理层员工实施授权管理，即在一定的工作范围内让他们自己管理自己，增强管理人员的责任意识。操作层员工如保安、绿化等岗位实行工作轮换制等，发挥公司专业优势，避免因长时间在一处工作而造成工作惰性。c、规范言行、注重仪表，实施BI形象战略BI即企业

18、的行为规范，是形象战略的重要组成部分。公司将员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制订了详细的员工守则、服务手册，让员工熟记心中，自我约束，自我控制，参照对比，严格执行，根据物业管理行业特性要求，把形象工作作为一项长期的工作常抓不懈，全面提高企业的美誉度和服装城的形象。同时还会拟定了每一岗位、每一工种详细的工作流程、岗位职责、服务质量执行标准，规范企业和员工的动作，确保管理和服务质量。素质评价、绩效考核a、量化考核，客观评价。人员管理中的绩效考核是充分发挥人员素质效能的内在保障。其考核的原则就是：不让先进者吃亏。对考核出的佼佼者，需要采用“让最明白的人最有权，让最有责任心的最

19、有权”。通过实践总结出包括考核评鉴、行为测评、专项考试等三种评介方法在内的管理人员素质评价体系，对员工的“德、能、勤、绩”进行全面客观的评鉴。制订科学合理的工作服务标准和量化考核标准，并推出一整套突出绩效与综合测评相结合的考核实施方案。考核不走过场，不讲形式。各级人员均有详细的绩效考核指标，业绩的好坏、绩效的高低、综合素质的优劣均可通过量化在“二维”分析图上反映出来。每个被考核者都会在“二维”图中找到自己的点，而该点在“二维”图中的位置，就决定了该被考核人的奖励。使考核起到奖励先进、鞭策后进的确切作用，同时也使员工有了压力感、责任感和紧迫感。b、末位淘汰，吐故纳新。为使海上海物管队伍更有战斗力

20、和生命力，在保持队伍相对稳定的同时，根据情况及时优化队伍结构，结合考核，实行末位淘汰率在35%左右，这样做既留住了企业所需的人才，同时又吸纳了新生力量。“危机、压力、目标、信念”是铸造上实物业凝聚力的“有效保证”。【二】Hi-SHANGHAI文化与商业的融合 新文化地产理念延伸新文化地产理念的形成有着极深内涵意义，归纳起来主要有这么些：（1）新文化地产着意于文化的创新与进步，地产被赋予文化的灵魂，文化与地产之间的互动关系被充分发掘，人们在人居的休闲与游戏之中感悟人生的幸福、优雅与美好。(2)新文化地产具有鲜明的审美情趣和艺术气质，注重用原创艺术的感染力引导人们在丰富的精神生活层面进入自由空间，

21、让艺术教育走进大众的生活，让人们享受现代艺术手法所表现的文化氛围，让美成为地产的精神产品，并强调直观性、可视性和在场性。(3)新文化地产通过源源不断的文化活动和文化行动，持续不断地创造文化故事和事件，使地产不只是一种凝固的音乐，更变成多姿多彩的生活内容，成为艺术创造的常青之地，使文化成为一种最富感染力和持久力的新型人文生态，力求突破现代都市的文化困境(4)新文化地产把鲜活额人生理念注入到住宅产品及服务之中，使富有个性并独特的文化感觉历久不衰，居住者和消费者从新的生活方式之中能够获取更多的精神食量。企业依靠所秉持的价值观而成长，并通过经营方式把它们付诸实施，而海上海项目则就是这些价值观付诸实施开

22、篇之作。 文化与地产结合作用新文化地产从它构筑雏形到完善一个理论体系，一个重要突显的作用就是把文化理念与房地产作了有机结合。新文化地产是地产以文化为载体，通过市场交换提供给消费者物质与精神追求的多种文化要素所形成的总和。“新文化地产”的内容，包括完善的理论体系，明确的文化主题，创新的艺术风格，优雅的审美品位，独特的产品性能，持续的经营软件，领先的科技含量，有效的传播方式，精致的工艺细节，时尚的生活方式。物业管理作为房地产链中一环，在我们实务操作孤傲成，也应体现文化理念的指导性和先进性，将日常繁琐的事务与“新文化地产”中对应理念作相应的结合。 物业管理之文化内涵塑造在新文化地产包含众多分支理念之

23、下，物业管理与服务的理念如何塑造其应有的文化内涵，这是摆在我们上实物业面前的一个重要论题。文化与地产的汇合，海上海是一个节点，努力打造好“新文化地产”的开山之作，任重道远。上实物业未来也将扛起“物业管理文化”大旗，顺呼“文化地产”，扩展和丰富其内在的涵义，并借助海上海这个节点，打造新一轮物业管理行业扛旗之作。Hi-SHANGHAI物管模式创举与实践 集3种业态为一体的模式创立海上海创新地把“创意产业”地三种地产业态融入于一体：LOFT创意居，创意商业街、生态住宅区。LOFT谓之“创意商居”是三幢高80米地匣型建筑，黑灰底色铝板和玻璃幕墙构成艺术与技术交织地形象。从外观看到三幢大厦分别开有巨型一

24、竖门隐喻理想之门；一横窗隐喻思想之窗；一天眼隐喻幻想之眼。“一门、一窗、一眼”勾勒出“海上海”文化地产项目深刻含义。LOFT创立的建筑物内构造多为错层空间，可任意组合，可居住亦可办公。创意商业街是一个有明显主题的街区，它是以原创精神为主题的艺术文化街。在极简主义的框架外包裹上视觉冲击力极强的审美外衣，形成创意文化的诗意空间。生态住宅区为全装修高档住宅公寓，一起上海的时尚生活，汇聚创意产业的人群和富于想象与追求的人群。上实物业即将对这种集3种业态为一体物业创立新的管理模式。 根植与新文化地产，运用与物管实践海上海在规划设计方面独具匠心，它秉承新文化地产理念内涵，丰富地创造出四种体现人文的精神：自

25、然精神、建筑精神、艺术精神、时代精神。基于“海上海文化地产”的这四种精神定位，在运行服务上，就是借助房产经营，展开向不断推陈出新的文化行为与文化活动，演绎文化事件，创造文明故事；借助物业管理展开体贴入微、尊重个性的人文关怀与文化引导，提高生活品质，优化社会生态。物业管理的出发点也将源于以上四种精神去展现、去发现、去运用、去实践。 物业管理之文化塑造践行从本行业二十年的发展历程来看，物业管理早已不限于“四保一维”的具体事务运行上，理念优化，观点更新，服务更细化，深入至人文关怀和至尚人本管理。上实物业借助海上海这个平台，又将成为文化塑造物业管理企业，并努力借助于实际行动作为又一个提升。的确海上海也

26、正为这个平台提供一个难得的契机。海上海是新文化地产的开山之作，它引入了“四新”新材料、新技术、新工艺、新设备，这也为今后高端物业的管理提出新问题；它采用了“智能化”技术，比如宽带网络、三表远程、红外线监控、可视对讲、密码设定、远程设置、安防技术手段等等智能化的运用体现了高科技含量，也充分体现了“新文化地产”中的“新”的外延。上实物业未来若干年，寻求的高端物业市场拓展，想必也会在“新”上力求更高更新，在“文化”上不断探索，去践行自己的每一个承诺和付诸于的行动。商务篇公司简介 公司概况 企业信誉 公司业绩 管理经验 管理特色 管理团队财务预算 物管开办费使用 物管运营财务收支预案 物管财务预算说明

27、与分析 物业管理服务收费标准建议公共场所营运策划建议 海上剧院、海上讲堂、海上会馆功能定位 商业文化街三标志建筑服务定位 海上海创意商业街物业管理模式 海上海LOFT商业空间物业管理服务特征描述公司简介 公司概况上实物业管理（上海）有限公司（简称“上实物业”）是上海实业集团旗下的全资子公司，是专门从事物业管理及其相关服务的独立法人企业，注册资金62万美元（折合人民币513万元）。公司于2002年下半年通过了国家建设部物业管理一级资质的审核，成为沪上13家一级物业管理资质的企业之一。上实物业目前直接管理项目23个，总体管业、合作和顾问面积达到400余万平方米。公司管理的物业种类包括涉外超高层综合

28、商办楼、外销高层住宅服装城、外资内销高档住宅服装城、别墅、高层中低档规模住宅服装城、近代优秀保护建筑、医院后勤保障服务和工业厂房。其中已获得“部优”的管理项目5个，“市优”的管理项目6个。 企业信誉上海实业集团是上海最大型企业集团之一，在促进沪港合作和发展过程中发挥了积极的工作，上实集团在沪港家喻户晓，乃至在全国也非常著名。公司在上海地区发展物业管理享有天时地利人和的优势。与此同时，“上实物业”严谨自律，以实际业绩赢得社会各方的好评，也为“上实品牌”增添了荣耀。上实物业管理的物业涉及面较广，管理经验丰富，包括现代化商业/办公大厦金钟广场和上实大厦，楼高208米、150米，建筑面积分别是9.1万

29、和6.7万m2，还有智能化小区、生态环保小区和楼龄达100余年的近代保护建筑。这些大厦和小区的物业管理对工程技术方面的要求既高又全面，我司现有各类工程技术人员110人，完全能胜任各种建筑设施设备的正常运行管理和养护维保工作。上实大厦的设施、设备管理是行业内有口皆碑的。上实物业所拥有的保洁、保安和特殊服务经营人员队伍，专业技能都达到了同业较高水平，这些专业队伍的技能足以应对目前物业管理所涉及的专业技术要求。我们管理生态环保小区御景园和高楼龄的近代保护建筑高阳大楼时也能泰然自若，得心应手。上实物业具有针对具体大厦/小区量身定做合适的管理方案，并具有在同等收费标准下提供高标准管理服务还能赚钱的本事。

30、我们管理的全部项目没有亏损的。而且敢于将预决算明细帐清册提交业主委员会审核。上实物业通过几年的实践运作积累了丰富的经验，特别是在与物业管理相关各方的沟通、协调解决各类矛盾和问题方面，以及制止违章装修、违章搭建、保持外立面和环境不被破坏方面，都能达到预定的目标，处理棘手问题很有方法，而且不会引起很大的矛盾纠纷，这是上海同行自叹望尘莫及的。在服务观念方面，坚持“时时以一流标准要求自己，事事用服务观念对待业户”的理念，奉行“业主至上，服务第一，寓服务于管理之中”的宗旨，倡导“业主并不总是对的，但他永远是第一位”的思想；要求服务接待保持“不能带不字作结束语”的态度；实现“满足和超越业主合理期望”的目标

31、。在企业管理方面，坚持“取法乎上，博采众长、融合提炼、自成一家”的方针，努力学习和吸取境外物业管理的先进理念、经验和方法，结合国情实情，建立了一整套较为有效的管理制度、管理标准、管理方法、操作程序和用人机制、行为规范，要求全体管理人员“把今天的事做到最好，明天的事考虑周到”，为企业做实、做强、做大奠定了良好的基础。在规范发展方面，正确处理两者之间的辩证关系，并用实践证明：“规范”是“发展”的基础和必然条件，“发展”是“规范”的结果和既定目标。没有“规范”，就没有“发展”；没有“规范”，就是“发展”了也不会持久。能不能做到“规范发展”，已经成为衡量一个行业、一个企业、一个部门整体水平的重要标志。

32、 公司业绩我公司自1997年7月成立至今七年有余，直接管理面积由最初的6.7万m2猛增到目前的240多万m2，管理种类综合齐全，是沪上业内绝无仅有的。且每个项目的管理服务都融入了统一的理念，统一的规范，统一的要求，在业内有“精品物业”之称。经过几年来参与市场竞争，企业规模逐步扩大，企业声誉逐步提高，员工收入和企业创利逐年递增，公司正处在一个持续稳健的良性发展阶段。2004年4月中旬我司在昆山，通过公开招投一举中标四季华城项目（面积达22.89万m），此举也是我司向外省市拓展业务一个标志；也为我们打开昆山市场创造了条件。今年上半年度公司也已在苏州、无锡、宁波相继托管和顾问管理了一批综合性物业楼宇

33、。1999年2月，公司通过了“涉外超高层综合商办楼”和“超高层住宅小区”的ISO9002质量保证体系的第三方认证。2002年2月又通过了ISO9001:2000的改版认证。公司还对下辖的各个管理项目进行了ISO14001环境管理体系的认证，尤其是上实大厦、金钟广场的商务楼绿色环境工作，以境外环境体系标准进行达标，凭借自身踏实工作作风和显著的工作成绩，得到了区领导一致首肯和好评。在淮海路的金钟广场已作为上海卢湾区绿色示范大厦。上海实业大厦1999年11月被评为国家建设部“全国城市物业管理优秀示范大厦”；1998年起历年被评为市治安消防先进单位。2003年7月，在金钟广场由上海市消防5支队、卢湾区

34、消防监督处以及我司联合进行了上海市首个商务办公楼的综合消防演习，得到了社会好评以及业内人士的赞许。瑞南新苑在2000年10月被评为市首批“四高”示范小区，2002年2月又被评为上海市优秀住宅小区及建设部优秀示范住宅小区的荣誉称号。嘉园和地方天园的开发商分别是香港和新加坡公司，他们都是首次选聘境内物业管理公司管理物业项目，我司被他们评为上海市最优秀的物业管理公司而中标。其中嘉园在2002年被评为上海市“四高小区”。2000年9月，我公司被选为市里的“上海市物业管理顾客满意度指数课题组”成员单位。我公司除全权管理物业的同时，还为上海和外地省市的多家物业公司担任顾问，经过我司的培训、现场指导，这些公

35、司物业管理有了明显的提高，有的还成为当地物业行业中的佼佼者。长海医院后勤保障通过社会公开招标形式一揽子委托专业公司管理，我司在20多家公司的激烈角逐中，以理念好、思路新、措施全、形式实的标书编写获得好评，又以最高分现场考察获得优异成绩，过五关斩六将，一举中标。为了适应激烈的市场竞争，培养一支技术服务过硬的专业队伍，我公司与锦江集团强强联手，共同投资成立了“锦江物业工程公司”，为“麦德龙”所有的大卖场以及上海、沈阳等国际机场提供专业保洁服务。据2003年底调查统计，每个管理处的业主满意和较满意的都在96以上，并且都与发展商、业委会和业主建立了良好的关系。 管理经验我公司大量学习和借鉴境外物业管理

36、的先进理念、经验和方法，又结合本国国情，在每个不同的管理项目设定不同的标准，采取不同的方式，但都体现了统一的理念、统一的规范、统一的要求，取得了非常好的社会效应。遵守国家、政府法律法规，坚持“合法、合理、合情”地处理一切事务是我司的一贯原则。我司率先在涉外办公楼组建业委会，还首创了在业委会组建以前定期召开业主会议讨论物业管理事宜的好方法，在行业内被宣传推广。例如，处理瑞南新苑业主联名要求封阳台、协调嘉园空调机安放位置、剑桥景苑沿街商业用房的管理等，都获得很高的评价。我司将管理物业作为物业管理的主要工作内容，非常关注对房屋、设备、设施的维护保养。每年的维修养护计划都要反复论证，特别是针对上实大厦

37、系统全、设备多、规模大的特点，编制了20年的维保概算。一经确定的，确保按期保质保量完成，包括外墙清洗从不间断。维保养护计划执行良好，确保物业楼宇正常“延寿”。在遵守规范的前提下，为不同业主提供人性化的情感服务。我司首创报修10分钟到达，被新民晚报专题报道。我司倡导：先做好服务，让再挑剔的业主也无处挑剔，然后在管理上坚持原则，从不让步。虽然我们坚持管理原则非常强硬，但几年来基本没有收到有效投诉。我公司把“超值服务”的承诺真正落到实处，并切实使业主/住户能感受得到。上实大厦的租售率几年来始终保持在98.5以上，玉佛城一期、瑞南新苑也全部都实现了100销售。我司首创的保安、保洁专业条线的内部承包法，

38、取得了非常好的效果，有效地调配资源，提高专业管理水平，加强了控制和监督，降低了运行成本，使总体管理水平又提升了一大步。因此，引起行业内主管部门的重视。2002年由上海市房产局牵头的物业管理行业业主满意度指数课题研究，我司是二个物业管理企业之一，我司管理的楼宇在此课题调研中名列前茅。各管理处配合业委会、居委会开展的旨在推动精神文明建设的家居咨询、便民民服务、文娱活动、消防演习、业主联谊和专题讲座时，深受业主/住户的欢迎，都获得了很好的效果。 管理特色始终坚持物业管理的主题就是管理物业，一切活动围绕这一主线展开，从而使物业保值增值得以实现。充分尊重产权人的意志和利益，合理协调相关方的关系。每个管理

39、项目在该区域都是最好的，使委托方得到物有所值，物超所值的利益和价值。言而有信，有“做到的比说的更好”的口碑。公司只提取固定酬金。所有收支帐务，定期公布。经过几年实践积累，我司管理特色可概括为四个字，即“新、严、精、细”新管理中不断融入新理念、探索新思路、接受新经验、运用新方法，建立新机制。公司在发展过程中，不断提升和完善管理思想，学习和借鉴国外的先进管理经验，力求在管理与服务上有所突破，有所创新。精坚持精品意识、品牌意识，在提高管理水准的同时，不断提高服务质量、服务技能以及服务意识。对每一件工作、每一块标识、每一项布置都精心设计、精心策划。细对每一个环节、每一个步骤、每一个过程都想得细、做到位

40、，对每一件事都细观察、细设想，对每一位顾客，都细致周到、体贴入微，尽一切所能。环境卫生没有死角，并最大限度地满足和超越顾客合理的要求与期望。严在企业管理中充分体现高效、精干、严格的要求，坚持能进能出、能上能下的激励机制，提倡优胜劣汰、赏罚分明的竞争机制，以严格的管理、严明的纪律、严肃的态度、严谨的规范、严密的措施，确保各项管理工作落到实处，使委托方和全体被服务对象满意。上实物业在多年物业行业工作实践中形成了用人标准，公司的做法是：重品德修养，热爱物业管理行业，讲奉献、能吃苦；重工作态度，要求员工一专多能，勤奋好学、善于学习；重学历更重能力，坚持在高学历中选择录用管理人员，管理队伍年龄要求因岗而

41、异，合理优化，既稳健经营，同时又充满锐气；又不唯高学历，更看其发展潜力和能力提升。 管理团队选择上实物业理由第一，是海上海这个3种物业形态，特别是“创意居”的新需求第二，是高端物业管理这个市场的需求（公司市场定位）；第三，也是禀承上海实业集团产业发展、产业提升趋势的一个延续。更突出的理由：现在的上实物业管理团队已具备了：一种共同的 信念一样执着的 追求一致奋斗的 目标一支优秀的 队伍 还有相应的 经济实力高层领衔管理人李胜来先生，是劳动和社会保障部国家职业资格培训教程（物业管理）编审委员会委员、主审，物业管理实务手册副主编，上海市人民政府采购中心咨询专家（物业管理），上海市物业管理招投标专家委

42、员会成员，上实物业管理（上海）有限公司总经理，上海上实金马物业管理有限公司董事、总经理。精英团队上实物业 凭借在行业中的良好口碑，不断吸引一批批有识之士的陆续加盟。公司还考虑，从接管海上海项目起，将以全新机制出现，专门组建的管理层，将是一个汇聚物业管理精英的团队，他们不仅具有高学历、中高级职称，还具有行业资深管理经历与丰富实践经验。凭借这些高素质，年富力强的职业人做海上海的“操盘手”是能够让开发商放心，业主、经营者称心和满意。在专门组建的这个管理高层直接策划和指导下开展工作，这一管理层的成员如下表：主要管理层简况表管理层 主要人员年龄学历职称从事物 管年限现任职位李胜来48岁研究生（工商）高级

43、经营师11年上实物业总经理王永华34岁大学（英Napier unversity大学）经营师6年上实物业副总经理（曾在酒店工作4年）朱 晔40岁硕士研究生讲师4年上实物业副总经理高九红35岁（女）大专（文秘）政工师6年上实物业公司办公室主任江 慧40岁（女）硕士研究生讲师8年上实物业公司品保部经理陈毅龙30岁MBA（财经）注册会计师4年上实物业公司财务经理唐林华48岁大专（电气工程）工程师11年上实物业公司工程技术总监姚晓兰53岁（女）本科（经济管理）经济师10年上实物业资深经理，曾管理2幢办公楼并获建设部示范大厦称号李忠民52岁本科（设备工程）总 工程师2年上实物业公司维修中心总工陈凤歧49岁

44、大专（土木工程）造价 工程师10年上实金马物业公司总助沈 忠44岁大专（房地产经营）助理 统计师9年上实物业市场二部经理（曾从事商业百货业，工作6年）资源利用说明1）经过公司的人力资源整合，形成精干的主要骨干队伍。2）以上的管理层成员中几乎都持有全国物业管理企业经理上岗证书；余下的持有沪市级物业管理企业经理上岗证书。3）以上的管理层成员中有1/2还持有其他技能证书，属于复合型人才。精诚合作、热忱奉献，优质服务、管理规范，科技先导、服务创新。上实物业还倡导了物业管理的一种文化氛围：净、畅、宁净干净 物业环境舒适干净，建筑外观整洁。畅畅通 物业企业信息共享渠道畅通，管理人与相关职能部门上下沟通、协

45、调渠道畅通，与产权人、使用人保持信息渠道畅通，物业区域行人道、道路交通畅通。宁安宁 物业区域治安秩序良好，环境氛围安宁、高尚、祥和财务预算 物管开办费使用前期开办费用 前期开办费用按照物业管理行业通常惯例：由开发商一次性或按分期建设，分期接管，分期给付的方式，提供给物业管理公司。前期开办费用主要用于以下几个方面：1）前期介入的人员工资、福利、培训等；2）前期介入的办公费用，前期介入的各项资料制作；3）前期介入的基本装备费用（部分的物业用具及机械设备）；4）因前期介入管理中，隐含着多种不可预测性，故有一部分开发费用用于弥补物业管理费的不足。这项费用是指海上海正常运作前后，应配置的设备、工具、物品

46、（包括办公、维修、保安器材、保洁用品），需要开发商承担，物业公司开出详细清单，在一定时间内陆续购置到位。根据一期交房的规模，我们估算在440,305元（购置清单见下详列）。购置设备费用（RMB） 数量 单价 金额1.办公设备复印机 1 18,000 18,000 电脑 3 5,000 15,000打印机 2 2,000 4,000保险箱 1 1,500 1,500传真机 1 2,000 2,000文件柜 6 900 5,400办公桌(椅) 6 800 4,800物业接待台 1 800 800小会议桌(椅) 1 600 600 饮水机 3 250 750更衣柜 8,800微波炉 1 350 35

47、0 挂壁式空调(不包括电梯机房) 2 2,000 4,000 (1)小计 66,0002.工程设备电动疏通机 1 1,400.00 1,400.00电锤(进口) 1 3,450.00 3,450.00潜水泵(单相) 1 1,000.00 1,000.00数字式万用表 1 250.00 250.00指针式万用表 1 100.00 100.00数字式钳形表 1 370.00 370.00兆欧表(1000V) 1 200.00 200.00绝缘垫 5 200.00 1,000.00铝合金升降梯(6M) 1 1,300.00 1,300.00铝合金升降梯(4M) 1 600.00 600.00铝合金升

48、降梯(2.5M) 1 440.00 440.00手提充电式远射灯 2 150.00 300.00 梅花/开口扳手(公制) 1 200.00 200.00套筒扳手(公制) 1 200.00 200.00各类小工具 2 1,000.00 2,000.00角向磨光机 1 400.00 400.00工具箱 3 300.00 900.00小型切割机 1 500.00 500.00(2)小计 14,610.003.保洁设备小型清洁工具 2 1,000 2,000 铝合金合页梯 2 440 880增压泵水枪 1 780 780 手推车 2 300 600桶式洗尘机 2 1,500 3,000清洁其他开支 1

49、,000 1,000垃圾桶 12,000(3)小计 20,2604.保安设备聚光手电筒 6 50.00 300.00对讲机 8 2,500.00 20,000.00警棍 4 300.00 1,200.00其余设备 1,000.00 1,000.00(4)小计 22,500.00 共计：123,370元根据政府的相关规定，海上海新城小区物业管理处筹备“前期开办费”，应由项目开发商提供。今后小区业主委员会成立“开办费”购置物品归划入其所有，或者留给继任管理者（或业委会新聘物业管理公司）使用。 物管运营财务收支预案物业管理费用支出汇总表项目内容月支出（元/月）年支出（元/年）备注管理费管理人员工资9

50、0,2001,082,400表一管理人员福利63,687764,244表二办公费用10,000120,000表三小计163,8871,966,644保安费保安人员工资61,400736,800表四保安人员福利51,992623,904表五保安设备设施费用4,00048,000表六小计117,3921408,704保洁费保洁人员工资39,600475,200表七保洁人员福利28,166337,992表八清洁卫生费用28,000336,000表九小计95,7661,149,192相关费用其他费用8,00096,000表十酬金及税金费用81,904982,848表十一小计89,9041,078,84

51、8设备设施相关费用公共能耗费用101,7501,221,000表十二设备设施维修养护71,000852,000表十三小计172,7502,073,000支出合计639,6994,436,388 管理费用支出（RMB）表一：人员工资费用岗位人数工资标准（人/月）月工资物业经理16,5006,500副经理（兼工程经理）15,2005,200经理助理（客户经理）14,5004,500行政主管12,8002,800客户主管23,1006,200客户接待51,7008,500财务兼文员11,9001,900出纳兼接待21,6003,200电脑维护员12,1002,100仓管员11,5001,500设备工

52、程师（强、弱电）24,2008,400工程领班22,1004,200强电工101,85018,500水电维修81,30010,400泥木杂工21,0002,000小计1090,200表二：管理人员福利费用支出（RMB） 项目计算式月费用四金90,200元5146,002工会及教育附加90,200元3.53,157双薪(年终奖)90200元12月7,517服装450元/套2套41人30月1,230保险120元/年41人12月410管理人员节假日值班(2,00007人21天10天300%)元/班6人12月2,041工程人员节假日值班(1,500012人21天10天300%)元/班10人12月1,5

53、00工程人员值班2人10元/人30.5天1,830小计63,687表三：办公及折旧费用支出（RMB） 项目月费用文具费800通讯费（手机、BP等）2,500交通费800公共交际费2,400广告宣传（节假日布置）1,000书报杂志300水电费1,000办公设备维保费500办证费600小计10,000 保安费用支出（RMB）表四：人员工资费用岗位人数工资标准（人/月）月工资保安经理13,5003,500保安班长61,70010,200保安队员2895026,600监控安保108508,500值岗保安（巡逻）1490012,600小计6161,400表五：保安人员福利费用支出（RMB） 项目计算式月费用四金61,400元5131,314工会及教育附加61,400元3.52,149双薪61,400元12月5,117餐费61人6元/天21天7,686服装500元/套2套61人2