江西房地产可行性研究部报告

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1、可行性研究报告书摘要“高新玫瑰家园”项目的提出主要基于项目地块极佳的地理位置、良好的开发前景、成熟的开发条件、以及公司自身发展的需要。同时针对客户定位进行户型设计，以及对建设成本和项目收益预算。虽然构想极佳，但通过科学计算分析，本项目虽然财务净现值大于零，而且内部收益率也高于0，但其低于行业基本收益率，在财务上是不可行的。关键字：不可行 混合型房地产 财务评价 目录一、项目概况1二、市场分析41.市场概况72.投资环境分析43.项目优劣分析分析（SWOT）144.产品定位分析145.价格定位分析16三、项目总体设计16一、项目整体规划设计18二、项目整体规划181、项目分两期实施182、建筑基

2、本规划193、户型设计194、停车位设计205、绿地，道路设计206、消防安全设计207、市政基础设施设计209、基础设施设计2110、销售计划21四、 项目财务及评价22一、投资221.土地价格223.基础设施建设费234.建安工程费236.开发期间费247.其他费用258.管理费用259.不可预见费2510.财务费用2511.销售费用25二、筹资26三、财务评价261.盈利能力分析262.经济效益评价273.偿债能力分析284.生存能力分析28五、不确定性分析291. 敏感性分析292.项目风险分析293.项目施工进度计划分析30六、结论与建议311.研究结论312.意见与建议31附表13

3、2附表232附表332附表432附表532附表632附表732附表832附表932附表1032附表1132一、项目概况1、项目建设背景根据南昌市城市规划发展的需要以昌东高新版块片区控制规划要求，南昌中电投高新置业有限公司已通过拍卖取得该地块（DAFJ2014003），共132.7380亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。2、项目概况（1）项目名称：高新玫瑰家园（2）建筑规模：5-11F，5-13F，3-17F，2-15F；共14栋小高层（3）建设地点：高新区灰场路

4、以西，溪湖家园项目以北。（4）规划用途：居住、商业（5）建设单位：*建筑地产有限公司（6）经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务（7）企业性质：其他有限责任公司（8）资质等级：二级 （9）企业概况：*地产有限公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 （10）工程概况：项目主要设计指标见表1、表2表1：项目主要规划设计技术指标序号项目名称单位指标1总占地面积平

5、方米884922总建筑面积平方米1769843容积率2.04绿化率%255建筑密度%326高层户型平方米/户897商铺面积平方米17698.48总户数户13949车位数 个1115表2：居住区用地平衡控制指标（%）序号用地构成居住区（%）用地面积（平方米）1民建用地（R01）1197902商业用地（R02）105899.63公建用地（R03）3012629.844道路用地（R04）1038051.565公共绿地（R05）25221236居住区用地（R）10088492 （11）交通： 离市中心八一广场近，小区附近有6路、802路、243路、803路、811路公交经过；并经由地铁三号线经过（高新

6、北站）。 （12）资金来源：本项目建设资金由*建筑地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。项目周边楼盘分布：3、可行性研究报告编制依据（1）省计委计投201332号文关于“高新玫瑰家园”项目建议书的批复；（2）*地产房地产有限公司签定的国有土地使用权出让合同；（3）南昌市规划设计院沿江东路沿线控制性详细规划；（4）南昌市城市规划局南昌市土地使用变更通知书；（5）省审计事务所验资证明；（6）中国建设银行江西分行资金证明；（7）建设部房地产开发项目经济评价方法；（8）国家计委建设项目经济评价方法与参数；（9）国家计委投资项目可行性研究指南（试用版）4、可行性研究报告研究范围根据“

7、橙色时光”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。5、研究结论及建议本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。从目前房地产市场分析，商品住宅结构

8、性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。二、市场分析 1、房地产市场一级市场：2013年，南昌土地市场全年共成交土地184宗，成交面积达1138.75万平米，成交率达92.3%。流拍地块17宗，流拍面积94.65万平米。 二级市场：2013年，南昌市商品房新增批售总套数62165套，批售面积699.35万平米；商品房住宅新增批售总套数为46662套，批售面积508.49万平米；商

9、品房住宅成交37950套，同比下降2%，成交面积400.58万平方米，同比下降4%。成交均价为8218元/平米，同比上涨15.8%。 总的来讲：2013年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用；2013年南昌市商品房销量稳定，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务，四季度在市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了“限批”、“限售”措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面，2013年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降。2宏观经济概况 2013年1-11月份，全国固定资产投资（不

10、含农户）391283亿元，同比名义增长19.9%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。从环比看，11月份固定资产投资（不含农户）增长1.47%。248381亿元，同比名义增长23.2%，增速比1-10月份回落0.2个百分点。民间固定资产投资占固定资产投资的比重为63.5%。2013年1-11月份，全国房地产开发投资77412亿元，同比增长19.5%，增速比1-10月份提高0.3个百分点。其中，住宅投资53112亿元，增长19.1%，增速提高0.2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.6%。 2013年11月，与上月相比，70个大中城市中，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，持平的城市有

11、3个，上涨的城市有66个。环比价格变动中，最高涨幅为1.3%，最低为下降0.5%。与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。11月份，同比价格变动中，最高涨幅为21.9%，最低为下降1.2%。3表现为 3.1新增批售面积 2013年，南昌全市商品房新增批售总套数62165套，同比上升20%，批售面积699.35万平米，同比上升28%，其中住宅新增批售总套数为46662套，同比上升24%，批售面积508.49万平米，同比上升24%。 从区域来看，2013年南昌商品住宅新增批售面积主要集中在红谷滩新区、高新区、西湖区，合计新增批售面积为340.63万平米，在全市占

12、比达67%。其中，红谷滩新区以181.95万平米的批售面积成为全市第一，占全年新增批售面积的36%；其次是高新区，全区新增批售面积96.60万平米，占全市批售面积的19%。3.2成交量 2013 年，南昌一手房总成交面积为527.36 万平米，同比下降3%，其中住宅成交37950 套，同比下降2%，成交面积400.58 万平方米，同比下降4%。 从2013 年各区域一手住房的成交状况来看，红谷滩区、高新、西湖成交占优，三区成交238.46 万平米，占南昌总成交量的60%；其中以红谷滩区成交量居首位，共成交95.49 万平米，占全市总量的24%。3.3成交均价 2013年，南昌全市商品住房成交总

13、金额为330.19亿元，成交均价为8218元/平米，同比上涨15.8%。从南昌市住宅成交均价走势来看， 2013年南昌市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬，但季度环比指数增幅有所下降；从季度网签数据来看，南昌市商品房住宅销售均价从三季度开始环比有所回落，一季度为8282元/平米，环比上涨5%；二季度为8915元/平米，环比上涨8%；三季度为8176元/平米，环比下降8%；四季度为7586元/平米，环比下降7%。3.4各区域成交状况 3.4.1高新区 2013年高新区一手住宅新增批售8972套，批售面积96.60万平米，从新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在11月；成交方面2013年高新区一

14、手住宅共成交7595套，成交面积79.75万平米，全区新增批售面积与成交面积之比为1.21：1。截止2013年12月底，高新区库存套数1930套，存量面积26.17万平米，按2012年6.65万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.9个月。高新区是2013年南昌房地产市场的又一热门区域，从全年成交走势来看，成交最高峰是在12月，年度住宅成交均价为7281元/平米，该区域成交套数达1000套以上的有保利香槟国际花园，年成交1507套，成交面积15.91万平米，成交均价8205元/平米；方大上上城年成交1145套，成交面积11.21万平米，成交均价5369元/平米；绿都温莎城堡年成交1030套，

15、成交面积9.52万平米，成交均价7274元/平米。在价格方面，成交均价过万的项目有凯美怡和花园、保利东湾国际花园、五湖国际广场。3.4.2经济开发区 2013年经开区一手住宅新增批售4658套，批售面积43.95万平米，从新增供应走势来看，供应最高峰主要集中在8月；成交方面2013年经开一手住宅共成交4430套，成交面积41.94万平米，全区新增批售面积与成交面积之比为1.05：1。截止2013年12月底，经开区库存套数977套，存量面积10.88万平米，按2013年3.49万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.1个月。经开区2013年住宅成交均价6688元/平米，同比上升10%，主要成交

16、项目为英伦联邦，年成交865套，成交面积8.32万平米，成交均价7580元/平米；其次为南齿职工住宅小区，年成交824套，成交面积6.22万平米，成交均价2349元/平米；南天阳光项目年成交761套，成交面积6.84万平米，成家均价7553元/平米。其中区域成交均价最高的项目是盛世华庭，成交均价达到9046元/平米。3.4.3东湖区 2013年东湖区一手住宅新增批售1176套，批售面积14.29万平米，从新增供应走势来看，供应量主要集中3、4月和9月；成交方面2013年东湖区一手住宅共成交1442套，成交面积15.51万平米，从成交走势上来看，成交高峰出现在5月；住宅供销比0.92。截止201

17、3年12月底，东湖区库存套数729套，存量面积10.03万平米，按2013年1.29万平米/月销售速度计算，存量消化时间为7.8个月。位于市中心的东湖区2013年主要在售项目有紫金城、国金印象、央央春天、紫江花园、经纬府邸，主要在售项目成交均价均过万，其中央央春天项目连续两年为区域成交均价之最，2013年年成交均价14527元/平米；而紫金城项目年成交量连续两年位居区域之首，2013年成交套数为638套，成交面积6.99万平米，成交均价为10044元/平米。3.4.4西湖区 2013年西湖区一手住宅新增批售5321套，批售面积62.09万平米，从新增供应走势来看，供应量主要集中3、4月份；成交

18、方面2013年西湖区一手住宅共成交5431套，成交面积63.23万平米，从成交走势上来看，成交高峰出现在4、5、6月；住宅供销比0.98。截止2013年12月底，西湖区库存套数1333套，存量面积17.64万平米，按2013年5.27万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.3个月。随着政府规划利好，2013年朝阳新城板块成为倍受关注的市场焦点之一，2013年区域单盘销量榜单上，海朝阳郡铂宫项目以1353套位居榜首，成交面积近15万平米，同时销售套数在300套以上的有国贸天琴湾、橡福小区、联发君悦朝阳、正荣御尊、朝阳江上院，而成交价格居首的为滨江一号项目，年成交均价为21539元/平米。3.4

19、.5青山湖区 2013年青山湖区一手住宅新增批售4524套，批售面积44.45万平米，从新增供应走势来看，供应量主要集中在1月、5月、6月和11月份；成交方面2013年青山湖区一手住宅共成交4671套，成交面积45.95万平米，从成交走势上来看，成交主要集中在1月、3月和5月份；住宅供销比0.97。截止2013年12月底，青山湖区库存套数1067套，存量面积13.74万平米，按2013年3.83万平米/月销售速度计算，存量消化时间为3.6个月。2013年青山湖区住宅成交价格比较平稳，一直维持在8000元/平米左右，其区域成交贡献最大的项目主要有万科城、绿都丹石街区、海亮尊园、文苑华庭、洪城东公

20、馆等，其中万科城项目年成交1508套、成交面积近15万平米，位居全市年度单盘销售总面积第三，其成交均价为8357元/平米。3.5土地成交 2013年，南昌土地市场全年出让土地201宗（因故终止拍卖地块除外），出让面积达1233.40万平米；全年共成交土地184宗，成交面积达1138.75万平米，成交率达92.3%。流拍地块17宗，流拍面积94.65万平米。2013年红谷滩新区土地成交42宗，成交面积280.07万平米，分别占整体土地成交宗数和成交面积的23%、25%。 从成交的土地性质来看，2013年各类土地成交中，工业用地成交量居首位，成交106宗，成交面积达690.86万平米，占总成交面积

21、的61%；居住用地成交44宗，成交面积为319.43万平米，占总成交面积的28%；商业用地成交21宗，成交面积64.75万平米，占总成交面积的6%；其他用地成交13宗，成交面积63.71万平米。 2013年共有35宗土地溢价成交，其中居住用地有17宗溢价成交，主要位于西湖区、红谷滩新区、高新区，其溢价率最高达154.8%，即为位于高新区创新一路以西、省科学院以南的DAFJ2013074地块，被“江西万和房地产开发有限公司、南昌市政公用建设有限公司、江西力高房地产开发有限公司”以84406万元竞得，其楼面地价5611元/平米；商业用地有13宗溢价成交，主要位于红谷滩新区、西湖区，其溢价率最高达3

22、72%，即为位于高新区昌万公路以南、启航加油站以西的DAFJ2013079地块，被“江西启航实业有限公司”以3353万元竞得，楼面地价为2055元/平从近五年南昌市土地成交走势来看，南昌土地成交2009年至2012年土地成交比较平稳，而2013年土地成交大幅上升，主要原因为红谷滩新区九龙湖片区和西湖区朝阳新城片区土地集中释放影响，随着“昌六条”政策的公布（条例中特别指出要增加住宅用地供应），2014年土地市场将持续上行。3.6市场展望 2013年南昌市市区商品房土地出让、规划建设、新批上市、库存可售等方面均有较大增长，对缓解市场供需矛盾，控制房价上涨有着积极作用；2013年南昌市商品房销量稳定

23、，为完成全年新建商品住房价格控制目标任务，四季度在市区范围对高价及涨幅较大的楼盘采取了“限批”、“限售”措施，受此影响市区商品房销量略有下降；成交价格方面，2013年全市商品住宅价格每月环比指数持续小幅上扬。，但季度环比指数增幅有所下降。 2013年南昌市出台楼市调控新政“昌六条”，条例中指出力争2014年住宅用地供应量超过年度供应计划的10，这意味着2014年南昌土地市场将迎来一轮供应高潮。市场供给方面，2014年预期将会有所增加，整体楼市将保持平稳趋势发展。三、环境分析2.1国内住宅房地产形势分析房地产业已经成为国民经济的支柱产业，加速城市发展和加快城镇化进程已经被确定为我国经济发展的关键

24、战略。新国五条：2013年上半年，“国五条”落地宣告房地产调控进一步趋紧，对热点城市投资投机需求的抑制再度升级，北京、上海等城市配套细则相对严格，其他绝大多数城市基本延续了国五条政策方向。受政策影响，多数城市成交量在4-5月明显回落，但预售监管力度的骤然加大使得部分城市供求更加趋于紧张，房价上涨压力依然巨大。在短期的限购、限贷等调控政策收紧的同时，中央也在加紧完善房地产调控的长效机制，日趋明晰的保障房政策、逐见雏形的住房信息联网及不动产登记条例，以及房产税试点范围可能扩大等都在一定程度上为稳定市场预期及今后房地产市场长期健康发展提供了保障。展望2013年下半年，虽然严格调控之下全国房地产市场各

25、项指标增速全面放缓，房价快速上涨势头得到遏制，但热点城市庞大的刚需及持续升温的土地市场仍在推动房价上涨预期。住房保障政策：保障房新建任务较上年小幅减少。3月5日第十二届全国人民大表大会第一次会议开幕会上提出今年保障性安居工程的建设目标是：基本建成470万套、新开工630万套，并继续推进农村危房改造。与2011及2012年相比，今年保障性安居工程新开工及基本建成套数目标都有所减少。与此同时中央也在努力完善住房信息联网、不动产登记，尽力控制过剩的房屋建设和不公平的房屋买卖。房产税：房产税扩围可能性进一步上升。5月24日，国务院批转发改委2013年深化经济体制改革重点工作的意见，意见中要求扩大个人住

26、房房产税改革试点范围，随后发改委相关人员在记者见面会中明确表示房产税扩围今年将会有具体动作。不同于以往，此次中央明确提出房产税扩围的时间节点，足见调控决心，房产税扩围已势在必行。住房金融：1. 货币信贷 货币信贷政策稳中趋松，购房者合理需求得到保障 。2013年，全国经济并未如预期般延续上年年底回升态势，一季度全国GDP同比增长7.7%，增速虽高于全年7.5%的预期目标，但较2012年四季度回落0.1个百分点；而PMI（中国制造业采购经济指数）自去年10月份以来始终在50-51之间波动，3月达到阶段高点50.9后呈现回落，5月再度回升，但仍仅为50.8。另一方面，除2月受春节假期影响升至3.2

27、%外，2012年下半年至今全国CPI单月同比涨幅均在2.5%以下，通胀压力不大。在总理明确表态支持居民购买首套自住住房的前提下，尽管银行业资金持续趋紧，新增贷款增速将有所减缓，但其中对居民首套自住购房需求的支持力度仍将持续，在抑制投资投机需求的同时重点支持居民合理性购房需求，“有保有压”仍然会是国家房地产调控不变的重心。2. 实行中性的房地产金融政策中性房地产是政府宏观调控的一项政策，旨在通过对银行金融机构，开发商土地征用，商品房市场调控等一系列措施的控制和管理，维持房地产行业健康稳定成长或保持现状发展。中国实行中性房地产金融政策，有望保障房地产行业健康稳定成长与发展。3. 银行利率调整（到2

28、013年12月） 4. 所得税调整 除今年出台的新国五条中有关二手房交易的所得税外，暂无其他相关新信息。2.2南昌市房地产政策影响下的形势分析南昌住房公积金政策中住房公积金个人住房贷款首付比例的调整。将原住房公积金个人住房贷款首付比例不低于20%的规定调整为：对借款人购买首套住房建筑面积在90(含)以下的，公积金贷款首付款比例不低于20%；套型建筑面积在90以上的，公积金贷款首付比例不低于30%；购买第二套住房（含二手房），公积金贷款首付比例不低于50%。购买首套二手房的住房公积金贷款比例不论面积大小仍按不低于30%执行。二套房住房公积金个人住房贷款利率的调整。对购买第二套房由原来按基准利率执

29、行调整为：对借款人购第二套住房（含二手房），贷款利率按现行基准利率1.1倍执行。停止向购买第三套及以上住房发放住房公积金个人住房贷款。首套房、二套房及多套房的界定办法，依据人民银行出具的购房人个人征信报告所反映出来的购房套数以及个人书面诚信报告。由此看，住房公积金的发放对于首套房相对较宽松，前景大好。以今年（2013年）10月市场为例分析。红谷滩创新高。八大新盘在银十相继开盘，累计推出32.01万房源，占总量的四成，并强力拉动板块供应。比如万达城，助推红谷滩板块供应量达到19.12万，是上月的4.4倍，也创下新的记录，销售率高达96.91%；国贸阳光和绿地玫瑰城支撑起朝阳洲和京东板块供应，与象

30、湖和莲塘形成四国争霸的格局。四房供应暴增，中小户型畅销 ，楼市户型供应仍以二房、三房为主力，两者合计约占八成。但是三房以53.39%的供应比例重新夺得榜首的位置，其供应面积达到41.03万，约是上月的2倍。四房供应在上月跌至低谷后强势反弹，供应面积达到8.48万，是上月的22.92倍，创历史新高。销售端，中小户型畅销，一房、二房的销售率超过八成。万达城平抑房价，朝阳洲领涨。受万达城低价影响，10月推盘折后均价从上月的8686元/回落至8174元/。如不考虑万达城因素，10月折后均价高达9064元/，同比、环比948元/和378元/，涨幅为11.68%和4.35%。9月中旬诞生地王的朝阳新城、青

31、云谱等区域房价领涨全城，形成了土地市场和住宅市场相互传递和助推的态势。万科、中海、华润、厦门国贸、联发、正荣、力高、东亚新华、上海凯润等国内房企大举进军朝阳新城，已经让该区域成为楼市焦点。此次朝阳副中心的初步确定，并启动朝阳公共中心的配套建设，着力于公益性公共设施（医院、福利院等）以及商业网点的建设，南昌CLD（中央居住区）的轮廓已经显现。3.项目优劣分析分析（SWOT）（一）S优势（1）目前郊区住宅在南昌非常热销，本案位于艾溪湖附近，具有不可再生的 自然环境，如果能将小区规划与艾溪湖规划有机融合，做好水的文章将会是楼 盘的一大卖点。随着瑶湖大桥的建成，项目所处地段的地理优势会渐渐显现出来。（

32、2）处于城市规划发展的区域内，目前市政配套齐全，交通便利。高新区区是南昌重点发展的园区；本案地处于的东部，未来交通条件会有所改善。（3）地块周边有大面积着天然的水资源艾溪湖。（4）该区域空气清新、夏日气候凉爽，小气候调节。（5） 本案的南部是大学城，目前有江西师范大学、水利水电专科学校、蓝天学院；本地块处于建设的大学城附近，人文气息强。（二）W劣势（1）该地段商业配套不齐全周边的购物、娱乐、餐饮等配套还不完善；生活不太便利。（2）交通线路较少：公共交通不十分便利。（3）南边的高等级公路噪音较大。（4）目前该区域不被市场广泛认同，南昌传统的观念中，该位置是安居房，是比较穷的人住的地方，虽然人们的

33、观念是可以改变的，但是观念的改变也是需要时间的。所以在一定的程度上会影响楼盘一期销售。（5）据调查：南昌市民地理位置、交通便利、价格是其关注的三大因素。按目前市民的购房心态来看，是在满足三大因素的前提下再考虑环境房型的可能性要大一些。而艾溪湖地块现在这三大因素都不具备优势。（三）O机会 （1）住宅的郊区化大趋势：郊区一般是城市行政区内，都市以外的包括乡村和城镇的广泛地区。城市郊区化是指城市人口、工商业向郊区城镇迁移的过程，是城市发展离心扩散力量大于向集聚力量的结果。它源于20世纪20年代的发达工业园，当时的富有阶层为了远离喧嚣的工业城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和宁静，沿着铁路在城市外

34、围建立了“城郊型”社区。 （2） 南昌市未来的人口不断增加，而且旧城区改造实行“只拆不建或少建” 的原则，旧城区的改造势必会产生大量的住宅需求。4.产品定位分析产品为14栋小高层89平米的建筑。5.价格定位分析通过2013年全年的房价走势及西湖区房价走势可见，相对于南昌总体房价来说，西湖区的房价相对较低。而西湖区房价都在800010000（元/平方米）因此，开发高层公寓建设是一项有利可图的方法。项目开发期为3年，考虑到升值情况，高层房价选在800010000（元/平方米），高层别墅房价选在1200015000（元/平方米），高层公寓价70009000（元/平方米），商铺（非持有型）：1.8万元

35、/，地下停车位：14万元/个。6.目标市场定位以临近云飞路第一学校(站前路小学)、南昌一中高中部为主要卖点。对象为新婚夫妇，家有上小学，高中的适龄儿童，青年，及在两所校区工作的教师，务工人员为主。 三、项目总体设计项目房屋将用公寓与高层相结合的方式，并在高层顶楼设置顶楼别墅。在地块四周建设优美的环境景观，如池塘和小桥，并设置有遮蔽作用的亭子和石凳等，为学生提供适合学习的良好环境。在适当的位置合理设置相应的娱乐活动配套设施，包括健身器材、运动场地、散步小道、公共厕所、物业管理会等。所有户型住房在保证节能环保要求的前提下加大开窗面积，使室内能够达到良好的通风和采光效果。各类户型设计充分利用小区自然

36、景观，营造出浓厚的学习气氛，使住户能感受到学校良好的教育氛围。住宅内部功能区域清晰，每个房间尺寸大小合理。一、项目整体规划设计项目的土地开发容积率为2.3，且套型建筑面积90平米的住宅面积以下占开发住宅总建筑面积的47.45%，建筑密度为18.76%，经过对南昌市房地产市场的调查分析，得到项目客户群定位以及整体形象决定。项目总体规划以打造低容积率、低密度、高绿化率的生活住宅区为宗旨。二、项目整体规划1、项目分两期实施项目总建设期：2014年3月1日至2017年2月28日，共3年。项目一期建设期：三栋高层，三栋公寓楼 前期准备工作：2014年1月9日2014年2月28日基础与地下建设：2014年

37、3月1日2014年5月4日主体工程：2014年5月5日2015年1月23日水电，装饰，室外工程：2015年1月5日2015年3月17日公共设施：2015年3月18日2015年4月17日销售期项目二期建设期：六栋高层，三栋公寓楼 基础与地下建设：2015年4月18日2015年6月25日主体工程：2015年6月24日2016年3月12日水电，装饰，室外工程：2016年2月28日2016年9月22日公共设施、道路绿化：2016年7月18日2017年2月28日销售期项目进度计划2014.1.92014.1.18确定方案并通过决议2014.1.192014.2.25建筑方案设计和施工图纸设计2014.2

38、.252014.2.28报取用地规划许可证，建设规划和施工许可证等2014.2.252014.2.28人材机入场，组织技术到位2014.3.12014.5.4基础与地下室建设（一期工程）2013.3.1高层（18层）1#3#，7#9#开始施工2013.3.1公寓楼（15层）1#3#开始施工2014.5.52015.1.23主体工程2014.5.5高层（18层）1#3#，7#9#主体工程开建。封顶后,开始预售2014.5.5公寓楼（15层）1#3#主体工程开建。工封顶后，开始预售2014.12.3高层（18层）1#3#，7#9#进行内外装饰2015.1.23公寓楼（15层）1#3#进行内外装饰和

39、装修2015.1.52015.4.17其它工程设施建设2015.4.17进行竣工验收2015.4.182016.6.25基础与地下室建设（二期工程）2015.4.18高层（18层）4#6#，10#12#开始施工2015.4.20公寓楼（15层）4#6#开始施工2015.6.242016.3.12主体工程2015.6.24高层（18层）4#6#，10#12#主体工程开建。封顶后,开始预售2015.6.29公寓楼（15层）1#3#主体工程开建。工封顶后，开始预售2016.1.31高层（18层）4#6#，10#12#进行内外装饰2016.2.11公寓楼（15层）4#6#进行内外装饰和装修2016.2

40、.28其它工程设施建设2016.5.30进行竣工验收2016.4.292017.2.28公共设施、道路绿化建设2017.3.1正式入住2、建筑基本规划 项目有6栋顶楼带别墅的高层，6栋普通高层和6栋公寓楼共建18栋，其中6栋公寓楼的第一层作商业用途出售，3栋高层的顶楼别墅为2层，另3栋高层别墅为3层楼。项目建筑占地面积共9517.2平米，其中公寓楼占4920平米。经设计停车位共建1436个，地上停车位500个，地下停车位936个。地面非机动车停车场5处，共14040平米。道路等共占了小区的一半面积，环境清新，适宜学生们学习。大面积提供的景观建设，如小亭子，石凳石桌，小区标志性雕塑等为居民营造良

41、好学习氛围。3、户型设计高层住宅（共12栋）：共有8种户型，户型面积分别为312.2（2层），468.3（3层），356.2（2层），534.3（3层）,156.1 ，178.1 ，142，121总套数为434套，此类所占开发住宅总面积的比例为24.7%.公寓楼（共6栋）仅有一种89平米的户型，此类所占建筑总面积的比例为70%商业性店铺商业店铺包括大型商场一个和部分小型店铺。共占建筑总面积的10%4、停车位设计建设机动车停车位和非机动车停车位。（1） 非机动车停车位主要建在正对小学的北侧，其它几个分布在其它方便停靠的地方。（2） 机动车停车位分地上地下两种，共设计1115个，为居民停车使用；其

42、中地上停车位半数排布在小区的主入口处。5、绿地，道路设计小区四周绿地覆盖，形成一个天然的围墙，实现节能环保目标。小区路宽：8m；宅间小路宽：不小于3m；组团路宽：4m。小区内几条主要道路的始终点与外围道路相接，整个规划使居民出行便利，还考虑到了消防车、救护车的通行。6、消防安全设计消防设备：消防水量、消防龙头及通道，不论高层还是公寓楼，小区配备了符合规范要求的高压消防给水系统，面积覆盖整个小区，并符合国家有关规定。安全疏散通道和自救设施：小区规划全面的安全疏散通道，指示牌设置在明显易发现处。对于居住相对密集的高层区和公寓楼，用作分隔的楼板和墙体都采用非燃烧体，耐火极限要求不低于2小时。在小区各

43、个安全疏散通道中均配有符合国家照明标准的低位应急照明灯具，使疏散人员更容易识别疏散走道，安全迅速地找到出口。小区公共区域也应设置有警报器和喷水灭火系统。7、市政基础设施设计（1）自来水：给水水源取用城市自来水管网，从周边预留给水管道引入三路DN200-DN800给水管，在小区内形成环状供水网。（2）电力：由城市供电电网引入三路电源，采用电缆埋地引入小区专设的变电室。变电室共3处，分别位于小区西面、东北面及东北角。采用室外箱式变电形式，变压器装机容量为2630 KVA。（3）排水系统：室内污水：排水采用污、废分流的方式，污水经化粪池处理后与其他生活污水进入集水池后，将接入城市排污管网，送市污水处

44、理厂处理。室外雨水：小区雨水排入雨水管井，汇合后就近排入附近的城市排水管网系统。（4）电信网：接入网络建设按照南昌市政办发出的相关文件严格执行。（5）燃气：燃气管道引自南昌市政天然气燃气管网，主要采用环状和树枝状形式沿小区主要道路分布。8、景观设计：（1）小区出入口：小区共设三个正式进出口，每个入口不小于20m，临近入口都设有地下车库入口，且在其中两个出入口设地面停车场。（2）其它提供大量石凳石桌，为居民建设良好的学习娱乐环境。亭子，池塘的建设，优化环境。健身器材和部分运动场地的规划也提升的住宅的档次。9、 基础设施设计物业用房建设，占地面积1769.8。公共厕所，占地面积60。幼儿园，占地面

45、积2700。小学，占地面积5400。10、销售计划2014年2015年2016年2017年合计高层060%20%20%100%商铺065%25%10%100%停车位060%20%20%100%四、项目财务及评价一、投资（主要方案一）1.土地价格土地成交价格103004.688万元，一次性支付；单价776万元/亩 。契税4120.18752万元（费率：4%），共计107124.8755万元。 2.前期工程费表4-1 前期工程费费用估算表序号收费项目单价(万元)总价1建设工程需直接缴纳的费用0.000326.54762土地、环保、建筑规划设计费0.000435.39683勘察费0.0141238.

46、8884场地平整费0.0161415.8725临时水、电、气、通信、交通等费用0.000326.54766总和2743.2523.基础设施建设费表 4-2 基础设施建设费估算表序号项 目费用/（万元/建筑平方米）总价1供电工程0.001731.1005622供水工程0.002131.1005623供气工程0.001531.1005624排水工程0.001931.1005625道路工程0.001920.7337086路灯工程0.0000810.3668547绿化工程0.0000831.1005628环卫工程0.0000918.66033729通信工程0.000011.036685410有线电视工

47、程0.000021.036685411大市政配套0.0045829.34832总价1036.68544.建安工程费表4-3：建安成本费用估算表项目单价（元/）计价数量（）金额（元）高层250062826.6113,087,880商业20008503.216,156,080总和250,220,6105.公共设施配套费：表4-5：公共设施配套成本费用估算表序号项目计算依据（元/）计价数量（）金额（元）1公厕1206072002娱乐中心521270014067003幼儿园430270011610004物业用房4961769.84877840.645小学53554002889000合计6341740.

48、646.开发期间费表4-6：开发期间费用估算表序号 项目计算依据金额（元）1分散建设市政公用设施建设费建安工程费5172.78092建筑工程质量安全监督费建安工程费4138.224723供水管网补偿费6245.524供电用电负荷费6773.126其他建安工程费5172.7809合计13502.426527. 其他费用序号项目计算依据金额（万元）1预算定额管理建安工程费的0.5%172.78092竣工档案保证金3报建手续费4工程合同预算或标底审查费5其它合计172.78098.管理费用以土地费用、前期工程费、建安工程费用及基础设施建设费等之和为基数，3%为费率，估算值为6217.809742万元

49、。9.不可预见费以土地费用、前期工程费、建安工程费用及基础设施建设费等之和为基数，费率为2%进行估算，得到数据为4425.606755万元。10.财务费用预计贷款额为20000万元。按中央人民银行2013年新调整的贷款年利率6.4%来进行估算，以等额分付法还贷，财务费用为2395.147032万元.11.销售费用以土地费用、前期工程费、建安工程费用及基础设施建设费等之和为基数，费率为2%，估算出销售费用总额为6217.809742元。以上表格汇总起来，可得出项目总投资估算表：表4-7：项目总投资估算表序号项目名称金额（万元）1土地成本107124.87552前期工程费1125.17743基础设

50、施建设费1036.68544建安工程费34556.185公共设施配套费634.1740646开发期间费用13502.426527其他费用172.78098管理费用6217.8097429不可预见费用4425.60675510财务费用2395.14703211销售费用6217.809742合计240191.9054方案二、三见附表。二、筹资项目资金来源包括自有资金、银行贷款和房产预售所得资金。附表2：总投资使用与资金筹划表附表3：项目资本金使用表三、财务评价1.盈利能力分析营业收入、营业税金及附加总额项目建设阶段，可以根据规定开展预售工作。项目整个销售期需要3年时间。项目销售价格根据本报告其它部

51、分确定。附表5：营业收入、营业税金与附加估算表利润的总额所得税的税率为25，法定公积金按税后利润的10%计取，任意公积金按税后利润的3%计取，公益金也按税后利润的3%计取附表5：损益表印花税印花税=销售收入0.05% 土地增值税附表6：土地增值税计算表利润总额利润总额=销售收入总成本费用-营业税及附加-印花税-土地增值税所得税所得税=利润总额25%税后利润税后利润=利润总额所得税盈余公积金 盈余公积金包括3块，即法定盈余公积金，公益金，任意盈余公积金。（1）公益金=税后利润5%（2）法定盈余公积金金=税后利润10%（3）任意公积金=税后利润3%可供投资者分配的利润可供投资者分配的利润=税后利润

52、-盈余公积金2.经济效益评价净现值（NPV）项目的基准贴现率为10。根据项目投资现金流量表计算的净现值（NPV）8020.04291万元，FNPV0。内部收益率（IRR）根据项目投资现金流量表（附表7：项目投资现金流量表）根据项目资本金现金流量表（附表8：资本金现金流量表）内部收益率（IRR）13投资回收期项目静态投资回收期为3年，动态投资回收期为3年。偿债能力分析项目在2014年借款20000万元。还款计划采用等额分付法，从2015年预售起即进行还款，能满足要求。附表9：借款还本付息表4.生存能力分析本项目累计盈余资金为负值，说明项目不具备财务生存能力。附表10：现金流量表五、不确定性分析1

53、. 敏感性分析以销售收入和建设投资作为本项目的不确定性因素分别进行分析，令其逐一在初始值的基础上按5%和10%的变动幅度变动，分别计算出相对应的净现值的变化情况，经分析可得，建设投资对项目的销售额最为敏感，控制好建设投资是风险回避中很大一部分，要在保证项目资金支持充足的同时做好投资的规划和控制工作。得出结果如附表11。2.项目风险分析（1）风险是相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性，根据项目生命周期、风险的各个来源和内容，结合本项目，可归纳出以下几点主要风险：购买力风险从宏观上看，国家目前的住宅楼市场发展还不健全，随着住宅投资比例的攀升，导致轻微泡沫化的情况出现。受到政策影响使销售态

54、势下滑，会对项目开发进度和资金回本产生很大阻力。竞争风险该地块的发展是政府规划的，有强大的发展前景。大多开发商出于对房产开发预期利润看好，将企业大多资金放到投资建设中来，单方面追逐利润，将加大整个住宅市场的销售压力，形成了激烈的竞争势态。若开发商的营销策划水平也得到很大提高，市场的供给量将更大，竞争压力越来越大。（2 ）项目风险回避和控制产品规划设计和市场定位在项目可行性研究过程中，做好市场调查，形成准确的市场定位，以适度超前的理念规划布局，开发具有市场潜力的建筑。当然，企业信誉和知名度良好的开发商和优质的工程质量也是获得市场认可的根本。项目投资管理1） 对投资的房地产项目，进行慎重研究、科学

55、决策，在投资决策的源头上就注重项目的获利情况。2） 做好资金筹措工作，确保资金到位，可以保证项目的顺利进行。3） 资金管理有专业人士进行，减少不必要的损失。3.项目施工进度计划分析项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，以及工程施工过程存在一定的不确定性；在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度， 确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响销售及完工交付。六、结论与建议1.研究结论 经过上述财务分析，该项目的盈余均低于要求，不满足公司的最基本要求。因此，不可行。2.意见与建议项目若想

56、可行，需提高房价。或是对社区的公共设施方面的建设减少投资，节约成本。在基础设施方面应尽量从简，但要达到基本要求。因为项目以新婚夫妇或是有适龄儿童的父母为主要对象，小学，幼儿园设施齐全，但方将相对来说偏高，在销售期内应还需谨慎。附表附表1销售进度计划表 附表2 项目总投资使用与资金筹措计划表 附表3项目资金使用计划表附表4营业收入营业税金及附加估算表附表5损益表附表6土地增值税计算表附表7项目投资现金流量表附表8资本金现金流量表附表9借款还本付息表附表10现金流量表附表11单因素敏感性分析表参考文献爱房网南昌市搜房网南昌市统计局网./Index.shtml南昌市房地产信息网40方案一附表1：销售

57、进度计划表项目2014年2015年2016年2017年汇总高层（精装）152601.18建筑面积124066124066124066124066出售率060%20%20%单价（万元/）1.231.231.231.23收入（万元）091560.70830520.23630520.236商业35396.8建筑面积 17698.417698.417698.417698.4出售率065%25%10%单价（万元/）2222收入（万元）023007.928849.23539.68车位16725个数1115111511151115出售率060%20%20%单价（万元/个）15151515收入（万元）0100

58、3533453345合计（万元）0124603.62842714.43637404.916204722.98附表：销售计划表2014年2015年2016年2017年合计高层060%20%20%100%商铺065%25%10%100%停车位060%20%20%100%附表2：项目总投资使用与资金筹划计划表（单位：万元）序号合计20142015201620171总投资139507.797124014.311043244.859219918.6968243166912.21931.1开发建设投资138227.7971 22652.391041795.7763390161278.29231.2利息12801361.921449.082881542.924185633.927062资金筹措46144.59669216.89480753.04334608.447230723 2.1项目资本金31608.44773753.04363216.89442144.596210722.982.1.1自有资金投入600000060002.1.2预售收入投入0124603.62842714.43637404.916204722.982.2银行贷款2000000