中国房地产辉煌十五年

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1、中国房地产辉煌十五年上世纪90年代，历史机遇和市场的必然将中国房地产业推向了潮头浪尖。伴随着1990年国务院55号令中华人民共和国城镇土地使用权出让和转让暂行条例对土地交易的法律承认，房地产业这股商业力量开始前所未有的纵横捭阖。从只解决住房问题的单一经营制到参与城市建设的综合开发，从一个基础产业部门到一项消费产业以及开辟多种住宅建设资金渠道，建立包括开发到经营服务的一整套业务体系、多种经营方式，直到现在成为国民经济的一个重要支柱产业，市场的不断成熟和规范为我们提供了更广阔的平台。最近几年来房地产市场政策不断调整，中国房地产土地市场全部透明化。随之，行业告别粗放期，转向规范发展期。十五年，中国的

2、房地产业发生了日新月异的变化，中国的房地产业伴随着城市化进程迅速发展，房地产业对中国GDP的贡献大大超过了其他产业，据统计每千亿的房地产投资将拉动2的GDP增长，是中国经济发展的引擎。十五年前，还是我国房地产发展的初级原始阶段，人们对房地产的概念普遍模糊不清，甚至包括开发商本身，往往也是只知道拿地、盖房而已。现在，大家对房地产的认识逐渐加深，并且更趋于现代化、更趋于成熟与理智。 十五年的发展房地产发展是从1992年邓小平南巡，沿海城市开始改革开放后发展起来的，很多方面都有了很大的发展。一是房地产行业体制的转变。当时房地产发展属于基本建设，还带有国家计划经济建设的色彩，真正走入商品房的开发应该是

3、和国家住房制度改革相联系的。早期房地产开发的时候团体消费比较多，很多都是整栋楼卖、大面积的卖，项目申报手续规划审查没有那么严格，与土地方在土地价格上的谈判余地比较大，少量的钱可以启动很大的项目，而且在拿到土地后对土地的规划尤其是涉及到规划调整的严肃性不是很强。而现在对于土地的使用进行招、拍、挂等行为应该说是更加严格了。第二就是付款方式的变化。从之前的一次性占用很大资金转为按揭方式，倡导提前消费，使付款的方式变得更加灵活。第三就是住房基金的改革，催生出来庞大的住房购买力。第四是政府相关法规的逐步健全和完善，它针对部分开发商的不规范操作做出了一系列的调整，如开发项目都要走招、拍、挂的形式，让土地真

4、正进入流通领域，进入市场，使得这些年来一、二级开发商越来越理性。随着国家职能部门更多政策的出台，房地产不断的向国际靠拢。比如税收方面，国家不断的降低契税，使得企业有更多的流动资金去进行开发新的项目，像上海的契税就很低，这也是当地房地产发展飞快的原因之一。 房地产对国民经济的贡献是不可替代的，它带动了相关产业的发展。居住的音符，组成了凝固的建筑艺术，将奏响城市的交响乐章。同时，房地产的发展也在不断改善着我们的生活，人们从十五年前的窝居生活到 康居生活，再到今天的优居生活，无论是生活观念还是居住质量，都发生了翻天覆地的变化。中国的房地产业已走过十五年，它就像一个婴儿，不断逐渐成长，现在已经茁壮成人

5、了。房地产发展过程中出现的问题一、房地产项目的参差不齐是受众多因素制约的。首先，取决于土地的地理位置，即地段的选择。有的地段适合做低端产品，有的地段适合做高端产品。其次，同样的地段，由于开发商的成本控制力、运作能力的不同，附加值的不同，它的定位也不同，这些都是要进行市场化运作的。再次，由于国民的收入差距，必然会造成目标客户的划分。此外，还由于相关政策的要求、导向，消费者综合购买能力等问题，亦是产生低端产品与高端产品差距，房地产项目参差不齐的因素之一。这不仅仅是房地产业的问题，也是社会大环境的问题。 二、我国房地产行业缺乏总体规划意识。1、土地资源严重破坏和流失，开发失控、发展无序。特别是92、

6、93年，像当时的海南以及贵州，当时全国开发区是上万个，规划占地总面积达到1.5万平方公里，相当于当时全国已经建成的城区的总和，实际真正有效利用不到2。2、商品化控制量不断增加。1993年商品房控制面积是5000万平方米，2000年达到9000万平方米，截止到2003年11月已经突破1亿平方米，接近开发总量的20。3、开发过程中的无序发展。城市开发部门缺乏前瞻眼光，同时开发商急功近利，留下的大批的垃圾，以至于开发商自己造的房不愿意住，打一个比方就是自己生的儿子自己不敢认，开发商几乎成了骗子的代名词。这就要求政府从政策规范的角度介入房地产开发，通过制定宏观的城市规划发展思路和制定详细的土地规划，进

7、一步完善房地产的法律法规，用一定的法规进行规范和约束，使之朝着健康的方向发展，让房地产企业具有核心的竞争力，从而全面提升城市的价值。 三、从目前的情况来看，中国房地产核心竞争力不强。房地产要与国际接轨并走出国门，必然要从大处着手，描准宏观大方向，引进城市运营的观念，让房地产项目有持久的生命力。同时，具有竞争力的大的房地产企业会主动与本地政府联手，要进行整体的规划，走规模开发的发展之路，谋求城市快速发展的策略。 现在国外的房地产商还是处于观望的状态，因为国外的房地产商对中国的房地产政策、金融政策不是很熟悉，另外有些国外的房地产商也不能接受国内土地七十年使用权的政策。当然，不排除人民币的升值预期会

8、吸引部分国外游资介入国内的房地产业。因为目前国内房地产的回报率要远远高于欧美这些国家他们国内房地产业的回报。 整体来讲，通过中国房地产业走过的这15年来看，地产行业发展的潜力还是非常大的。在这个过程当中有一些不规范的东西也很正常，并不是说房地产过热或者有泡沫，就要把它遏止住。在发展过程中肯定要有一些调整，但调整的最终目的并不是要限制它的发展而是要规范它的发展，目的是为了更好的发展。 未来的发展及策略2005年房地产市场会越来越规范，特别是政府宏观调控职能的加强，对规范的企业来说，不仅是挑战，更多的是机遇。在大浪淘沙，优胜劣汰的市场竞争规则，这会在房地产行业淋漓尽致地显现。有实力的企业和品质好的

9、企业会越做越大，越做越强；而一些不具备竞争力，特别是靠关系拿地、品质不好、战略管理欠缺的企业会自动出局。这也是很残酷的。如今，本土化的概念已经冲破，特别是外国的企业也可以进来拿地，以往靠关系的因素越来越小，大家都站在同一个起跑线上，有管理理念、具备技术优势、有资本运作能力的企业就会占领市场。 盖房子，从城市角度来讲，是为了改变城市的面貌，一个国家的发展、一个城市的发展肯定要涉及到房地产方面；从居住使用角度来讲，是为了解决人们的居住要求。安居乐业，这是不变的真理，大家都有从小房到大房，从差房到好房的居住要求。那么。政府作为市场的监督者管理者，开发商作为市场中的主体，购房者作为市场的参与者，这三者

10、的磨合、协调将是下一时期主要的工作。将来大家都要从市场上取得土地，无论是价格、开发商的利润、产品本身，还是业主客户的购买力等，在各个方面都要进行更细致的考虑，即考虑如何在更加公开透明的市场条件下，设计更好的房地产的项目。 作为开发商来说，一是保证新项目的开发，二是加强售后服务。从早期的买地、规划设计、市场定位到工程的建设过程、推广过程，一直到卖出房子、业主入住后的物业管理，都要求开发商进行市场化运作，贴近客户的需求。这是一个完整的、公开的过程。把服务做好了，通过业主与其他人士的交流，把品牌传播出去，这比花费大量广告宣传费用的效果要好得多。因为将来的市场竞争的是服务，如何选择更好的地段，进行更加

11、人性化的设计，让业主居住感觉更舒服，这些不是空谈就可以实现的。 中国房地产已趋于理智，需要政府的正确领导、规劝，需要经济自由，科学管理。政府在行使宏观调控职能出台相关房地产政策、法规要慎重，在保护消费者利益的同时，还要对开发者、建设者负责。政府要有效地进行引导，规避风险，促进市场良性循环。中国房地产业的“迅速膨胀期”（1990-1995）中国房地产业的“膨胀”发展在1988年4月，七届全国人大第一次会议修改了宪法有关条款，规定了土地使用权可以依照法律的规定转让，土地管理法也随之作了相应的修改，为房地产业的发展提供了法律上的保证。1989年，由于受政治方面和治理整顿宏观经济的影响，房地产业受到很

12、大冲击，落幅很大，1990年跌入谷底。1991年下半年才开始出现回升的趋势。回升原因主要在于以下几个方面：一是国民经济调整政策取得了明显成效，对房地产业起了推动和带动的作用；二是国内政治稳定、经济稳定，人民安居乐业。同时1990年5月，国务院以第55号和第56号令发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例和外商投资开发经济成片土地暂行管理办法，投资环境得到了改善，境外投资者增强了在中国的投资信心；三是上海浦东新区的开发进入了实质性的阶段，为房地产的发展增添了新的活力。1992年是中国房地产业发展的一个历史转折点。邓小平同志南巡讲话发表以后，房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速的发展，在全

13、国范围内形成了房地产业的迅速膨胀期。主要表现在：房地产开发投资高速增长；土地批租量和开发量大幅度增长；各类开发区纷纷设立；房地产开发公司迅速发展；房地产市场十分活跃、交易价格涨幅大。 1992年至1993年上半年的房地产业的膨胀发展，在一定程度上推动了房地产业的发展，但是也带来了许多亟待解决的问题，如土地供应失控、房地产投资结构不合理、房地产投资商不重视投资分析、决策不科学、规模失控、收益分配失衡以及市场不规范等等。这些问题的直接后果是造成了相当数量的烂尾楼、半截子工程和空置楼，特别是在海口、北海和珠江三角区一些地方，这种现象更为严重。为了有效解决房地产业超常发展中存在的问题，从1993年7月

14、起，中央开始对房地产业实施宏观调控政策，房地产业开始步入调整和理性发展阶段。主要表现在：全国三分之一的开发区停办，三分之一的房地产公司关门、三分之一的房地产公司缩小规模；收回不能按期开发的土地2000多万亩，内陆省份撤回在沿海地区的巨额投资；房地产交易量下降，价格回落，特别是高级豪华别墅、度假村、高级写字楼倍受市场冷落；房地产投资势头有所减缓，投资结构趋于合理；房地产法规体系逐步建立。1994年7月5日，全国人大常委会通过了中华人民共和国城市房地产管理法，随后，包括禁止房地产企业上市的一系列配套法规相继出台，有效地抑制了市场的不规范行为。从而，房地产业走向了理性发展的道路。 一方面，房地产商投

15、资谨慎、注重科学决策；另一方面，购房者知道购房时要货比三家、精打细算。房地产市场形成初期，的确有“盲目的房地产商糊里糊涂地赚了钱”的情况，但市场竞争的结果是优胜劣汰。市场竞争机制给房地产商的投资决策水平提出了更高的要求。尽管房地产业已经进入了理性发展阶段，但是，对于新的房地产商而言，房地产仍然是一个全新领域，有的房地产商不可避免地要走一段弯路，他们需要时间磨练，在不断探索的实践中成长壮大。相关政策：1992年邓小平南巡1992年，在邓小平南巡讲话的带动下，我国对外开放及市场化改革的步伐加快。从此,全国房地产价格放开，许多政府审批权利下放，金融机构开始发放房地产开发贷款，借助宏观经济的“加快改革

16、开放建设步伐”的大环境，中国房地产市场进入了快速扩张期。发生在城市里的居住革命，开始改变人们的居住模式和居住观念。1993年宏观调控1993年6月23日，宣布终止房地产公司上市，釜底抽薪控制银行资金进入房地产。6月24日中共中央、国务院印发关于当前经济情况和加强宏观调控意见，提出整顿金融秩序，加强宏观调控的16条政策措施，引导过热经济实现软着陆。国家开始了对房地产市场大规模的清理和整顿。1994年土地增值税开征国务院于1993年12月13日发布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，决定自1994年1月1日起在全国开征土地增值税。这一税种的征收，最主要受到影响的是房地产开发企业，特别是开发别墅、公

17、寓、写字楼等高档项目的开发商，以及炒卖楼花的个人买卖行为。这是行业和政府管理部门的第一次交锋。1994年城市房地产管理法颁布1994年7月5日城市房地产管理法颁布(1995年1月1日实施)，这是继土地管理法之后规范房地产市场的第二部重要法律 ，标志着中国房地产法制逐渐走向完备，地产、房产分开立法的状况逐步走向房地产一体立法。中国房地产行业跃入成长期(1995-2000)中国房地产业在经历了几十年的蹒跚学步后，随着住宅商品属性的被还原、业态从以批发为主到零售、企业走上规模化之路，终于龙门一跃进入了成长期。2000 年房市最大的特征即“商品住宅时代”、“零售时代”、“联盟时代”三大时代的到来。相关

18、政策：1997年住宅担保贷款管理试行办法公布1997年5月人民银行公布住宅担保贷款管理试行办法，不仅给按揭业务提供了法律依据，对房地产金融也是一大突破。 1997年北戴河会议1997年北戴河会议提出把居民住宅业列为国民经济新增长点，住宅开始成为支柱产业。1998年取消福利分房1998年我国住房体制改革的纲领性文件关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知（国发199823号）文件出台，决定自当年起停止住房实物分配，建立住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制。这项重大改革举措已对我国的房地产业的发展产生了巨大的推动作用。1999年住房公积金管理条例发布住房公积金管理条例199

19、9年4月，建设部发布已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法及城镇廉租住房管理办法。2000年房企上市禁令到期2000年房企上市禁令到期，1993年起我国的资本市场对房地产企业关闭的大门重新开启。房价上扬 调控措施频频出台（2000年至今）随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来国家出台了很多针对房地产行业的调控政策，希望能引导房地产市场的健康发展。 相关政策： 20

20、01年第一部商品房销售管理办法出台2001年建设部发布我国第一部商品房销售管理办法，重点解决商品房销售环节中存在的广告、定金、面积纠纷以及质量等问题。该办法的实施，对于规范房地产市场销售起到了一定的积极作用。2002年土地招拍挂 2002年7月1日，国土资源部颁布的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定（2002国土资源部“11号”令）开始实施，助推了政府基础建设和城市化进程的速度，加大了征地、拆迁的行为，创造了大量的强制性消费需求。在原本平稳增长的房价下烧了一把急火，无意中起到了催升房价的助力作用。2003年土地协议转让终结从2003年1月1日开始，经市区政府批准的土地一级开发项目，都由土地整

21、理储备中心采取公开招标的方式确定一级开发单位，开发商不能再介入这一领域。由此，北京正式进入了以土地储备制度为主要特征的供地新机制的时代，实行多年的土地协议转让制度终于寿终正寝。中国房地产还能辉煌15年随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来国家出台了多项针对房地产行业的调控政策，希望能引导房地产市场的健康发展。 在中国首届房地产节开幕新闻发布会上，中国房地产协会专职副会长潘

22、其源表示，在2020年以前，中国的房地产行业依然能够保持持续、健康、快速的发展态势。 潘其源表示，最近有关房地产需要降温的论调日渐增多，但结果没有压下去，这是因为实际供需关系足以支撑现在的房地产发展态势。按照目前的情况分析，在2020年以前，中国房地产行业依然能保持持续、健康、快速的发展态势，这一点，已经得到大多数政府部门、学者的支持。有关部门正在研究具体策略，届时将以发布行业研究报告等方式，正式为未来15年的房地产市场奠定基调。 潘其源同时指出，国内房地产行业还存在很多问题。比如，行业分散度太高，小型企业太多，对整个市场的正规化、健康化发展不利；另外，现在国内房地产方面的法规还不太完善，拆迁

23、问题比较突出。为实现房地产市场的健康发展，各界还需要付出很大的努力。昆明“61”房产新政1月，昆明市政府发出关于进一步加强商品房预售管理的通知要求，房地产开发企业取得商品房预售许可证，经工商行政管理部门审核后，方可发布预售广告和组织销售活动。已办理商品房购销合同登记备案的房屋，在未交付使用及领取房屋所有权证和土地使用权证前不得转让，已进行商品房购销合同登记备案的房屋，如确需退房，由房地产开发企业与购房者到房产行政主管部门办理退房手续后向社会公示。房地产开发企业未取得商品房预售许可证，不得以“内部认购”、“内部认定”、“内部登记”、签排房号等。云南首例个人合作建房个人合作建房是今年中国房地产的一

24、大新闻。继北京于凌罡发起个人集资建房之后，成都、南京、重庆等地陆续传出个人合作建房的消息，昆明也出现了首例3月31日，某电子商务公司老总崔建群发起的云南首家个人合作建房联盟在昆成立。 “省钱才是硬道理，个人合作建房有望节省30一40的房款。”崔建群认为，个人合作建房首先没有广告费用、销售费用，开发商的利润也没有；另外，底层的商业地产收益归业主所有，就可以拿一部分来做为物管公司的费用，如果有多余的还可以拿来偿还银行的贷款。“房子买了还得记住，这才是关键，综合以上的因素，应该可以比买商品房省军30%-40%。我们很有信心。 市政府出台主城规划区内规划通知6月，昆明市政府出台的关于加强昆明主城规划区

25、内规划管理工作的通知要求：今后的建设项目，二环路以内的用地规模不得小于1 0亩。二环路以外，以居住为主的房地产建设项目用地规模原则上不得小于50亩。而容积率方面的要求是，二环路内最高可达6O，二环路外的最高也可达到4.0。这意味着原来那种一两幢楼、几十套房也可以作为房产开发项目的时代已经过去。昆明城建史上最大市政基础设施建设工程7月，昆明东、南二环路征地拆迁改造战役正式打响，各区“试点地块”拆迁全线启动。这次拆迁将拆除各类建筑1 65万平方米，估算征地拆迁安置总费用约35亿元，是昆明城建史上最大的市政基础设施建设工程。据悉，东二环沿线和南二环沿线这“两线”的拆迁范围将按照方式和名目预售商品房：

26、不得接受购房者的预定、预购，不得以任何形式收取定金或预付款。八部委局联手推进住宅产业现代化为满足人民群众日益增长的住房需求，加快住宅建设从粗放型向集约型转变，推进住宅产业现代化，提高住宅质量，建设部、国家计委等八部委局日前联合提出关于推进住宅产业现代化，提高住宅质量的若干意见，该意见已经国务院同意。八部委局联合提出，到2005年解决城镇住宅的工程质量、功能质量通病，初步满足居民对住宅的适用性要求；到2010年城镇住宅应符合适用、经济、美观的要求，工程质量、功能质量基本满足居民的长期居住要求，居住环境有较大改善。到2005年初步建立住宅及材料、部品的工业化和标准化生产体系；到2010年初步形成系

27、列的住宅建设体系，基本实现住宅部品通用化和生产、供应的社会化。到2005年城镇新建采暖住宅建筑要在1981年住宅能耗水平的基础上，达到降低能耗50的要求；到2010年，在2050年的基础上再降低能耗30。非采暖地区的住宅建筑，也应贯彻节能的方针，制定节能标准，采取节能措施。到2005年，科技进步对住宅产业发展的贡献率要达到30，到2010年提高到35。 据悉，为实现上述目标，八部委局将联手加强基础技术和关键技术的研究，建立住宅技术保障体系；积极开发的推广新材料、新技术，完善住宅的建筑和部品体系；健全管理制度，建立完善的质量控制体系。 八部委局要求，各地要加强领导，认真组织实施，促进科研单位、生

28、产企业、开发企业组成联合体，选择对提高住宅综合性能起关键作用的项目，集中力量开发攻关，并进行单项或综合性试点，以带动和推进住宅产业现代化的全面实施；通过税收、价格、信贷等经济杠杆，鼓励小套型、功能良好的经济适用住房的建设，鼓励推广应用有利于环境保护、节约能源的新技术、新材料、新设备和新产品，对节能住宅按照有关规定免征投资方向调节税。 据介绍，有关部门将对质量低劣的部品、材料实行强制淘汰。这其中包括分地区限时淘汰铸铁管、镀锌管、实腹钢窗和冲水量9升以上的便器水箱；从2000年1月1日起，大中城市新建住宅强制淘汰铸铁水龙头，推广使用陶瓷芯水龙头；从2000年6月1日起，禁止用原木生产门窗，沿海城市

29、和其它土地资源稀缺的城市禁止使用实芯粘土砖。“住在昆明”见证昆明演变如果说，昆明的住宅产业从80年代初的萌芽阶段，历经90年代初的兴起阶段，再到90年代中后期的相对低迷阶段，近20年问，昆明的住宅市场还仅仅是为了满足昆明本地人特别是大量的党政机关、事业单位、国有企业、以及少量的先富起来的“个体经营户们的需要，那么，从2000年以后，昆明人、云南各外I市人、省外在昆的人士开始逐渐成为昆明住宅市场的三大购房主体。根据第五次人口普查资料显示，2000年底，昆明市四城区常住人口总数为1 95_7万人(不含户籍在四区但居住在外地的“昆明人)，其中，户籍在四区并且常住四区的“昆明人共1 203万人，占四区

30、常住人口总数的615；户籍在本省帅l市县但常住昆明市区的人口356万人，占总数的1 82；户籍在省外但常住昆明市区的人口398万人，占总数的203。2000年以来，特别是随着2003年现代新昆明规划的颁布实施和开发建设，昆明在全国的吸引力不断增大，省外人、州市人到昆明居住的人数也快速增长。田野调查与咨询公司自2001年后开始跟踪分析住宅市场购房主体的变化轨迹。结果发现以下特征：1、昆明本地户籍人口在购房群体中虽然仍然占据半壁以上江山，但是比例逐渐降低，从2001年的60左右，降低到2005年的50左右； 2、云南州市户籍家庭购房群体比重保持稳定增长，从200 1年的20左右增加到30左右。除了

31、常住昆明的州市人士外，非常住昆明的州市家庭也成为州市购房群体的重要分支。 3、外省户籍人士在昆购房群体的比重也在逐年增长，购房比重从200 1年的1 5左右增长到20左右。 4、普通住宅昆明本地人和州市购房群体比重较大，高级公寓、商住楼和低密度住宅、批发市场周边住宅楼盘的外省籍购房群体比重明显增大，最大达到三分之一左右。 5、除了上述群体外，还有极少量的“外籍人士。这部分外籍人士包括原昆明人演变成的外籍人，以及华侨和主要来自亚洲东南亚国家的人士。目前这类群体比重极少，不到总购房群体的1，但将来有一定增大的趋势。 以上表明，从昆明人的“昆明住房”，到昆明人和外地人共同选择居住地的“住在昆明，已经

32、开始走向现实。从全国来看，昆明对外地人定居的吸引力明显超过西南地区邻近的成都、贵阳、南宁等城市。温家宝总理强调要加快住房建设抓好五环节国务院副总理温家宝日在考察北京住宅小区时强调，要加快住房建设，搞好配套设施，积极稳妥推进住房制度改革，满足人民的生活需要。 据人民日报报道，温家宝考察了北京昌平区天通苑住宅小区和回龙观文化居住区。据介绍，截至10月底，北京市经济适用住房开复工450万平方米，预计今年可竣工150万平方米，已预售100万平方米。 在参观了小区和听取有关方面汇报后，温家宝指出，住房建设对于满足人民生活需要，促进国民经济发展，具有十分重要的意义，这是当前新的经济增长点。北京是有上千万人

33、口的特大城市，解决居民住房是一件大事。各级政府要高度重视这项工作，认真抓好5个环节： 一是要采取有力措施，加快住房建设，特别是经济适用房建设，提供充足的房源。二是提高建房质量，降低成本。房屋建设是百年大计，直接关系群众的生活质量和生命安全，必须把质量放在第一位。要提高设计、施工水平，加强工程质量监督，严格竣工验收，坚决制止住房建设中的腐败行为。同时，要千方百计降低建房成本，让群众买得起，住得上。三是要搞好住宅小区的环境和各种配套设施建设，解决好水、电、气、路、供暖等问题，要规划绿地、树木、活动场所，学校、医院、商店、公共交通要配套，为居民创造一个舒适的生活环境。 四是要搞好物业管理。物业管理要

34、实行公开招标，不仅在北京范围招标，还应面向全国，降低管理费用，提高服务质量，让群众满意。 五是积极稳妥推进住房制度改革。 物业管理企业资质管理试行办法颁布 明年实施日前建设部颁布物业管理企业资质管理试行办法，旨在加强物业管理企业的资质管理，提高物业管理水平，促进物业管理行业健康发展，并定于明年月日起实施。 据中国房地产报报道，试行办法规定，物业管理企业的资质管理实行分级审批制度，经资质审查合格的企业，由资质审查合格的企业，由资质审批部门发给相应等级的资质证书。物业管理企业应当按照本办法规定申请企业资质等级评定，未经主管部门进行资质评定并取得资质证书的，不得从事物业管理业务。物业管理企业划分为一

35、级、二级、三级三个资质等级和临时资质。物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业，由资质等级评定初审部门提出降级或吊销资质证书的意见，报审批部门批准后执行。资质等级升级应依次逐级上升，不得越级上升。 试行办法还对一、二、三级企业的资质标准、可参加物业管理项目的投标、议标范围、申请评定资质等级的物业管理应提交的材料等做了明确具体的规定。云南省地税局王志强：我省要补征个人房产税云南省地税局副局长王志强近日强调，个人购卖不足2年的住房对外销售的，仍然要全额征收营业税，有关部门即将出台具体的操作细则，届时，商品房，二手房交易将严格按照本来6月1日就应实施的税收新

36、规缴纳营业税。基层税务部门仍然要以2005年6月1日为界，补征应纳税款。聂梅生：走进2005年-风雨中的中国住宅产业业在过去的两年中，中国的住宅产业可谓经风雨见世面。房地产不仅成为了中国经济的热点问题，而且引起了. 在过去的两年中，中国的住宅产业可谓经风雨见世面。房地产不仅成为了中国经济的热点问题，而且引起了全球经济界的关注。如今2004年已经过去，虽说对房地产形势和走向的意见未必达到了共识，但是随着时间的推移，现在业界更注重面对已经发生了变化的现实，在新环境下如何脚踏实地的去办企业，做项目。那么房地产业的变化和不变之处在那里，企业又将如何面对呢？以下观点纯属个人意见。一、中国的住宅产业在今后

37、二十年中仍然处于快速增长期 有关中国房地产过热的论断其实早在2002年就开始了，那时“寒冬”将至的预言也曾着实让业界出了一身冷汗。其结果是房地产的“寒冬”不仅没有如期而至，迎来的却是连续三年的盛夏。这一次关于中国房地产泡沫即将在几个月内破裂的寓言肯定是不会实现，破裂的恰恰是这一次次耸人听闻的“天气预报”。 由REICO工作室撰写的20032004年度“中国房地产市场报告”详尽地阐述了明年和今后十五年的发展空间和风险预测，我基本同意“报告”的意见。 房地产在任何一个国家中都是国民经济的重要支柱，它与GDP及人均国民收入的增长关联同步，但是它又从来都不是一个“好孩子”，拉动经济、刺激消费靠它，制造

38、泡沫、搅乱经济也是它。我国国民经济发展的总目标已经确定，到2020年人均GDP将达到3000美元，到2050年要达到世界中等发达国家水平，人均GDP将达到5000美元。换句话来说，今后15年内GDP的增长率大约应保持在8%左右，在这样的形势下，房地产的持续快速稳定增长是无可争议的。争论在于目前房地 产是否增长过快？ 笔者认为，这要看发展阶段，在人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期。根据对亚洲、欧洲、美洲等发达国家的数据分析，在经济起飞期都存在一个房地产的快速增长期，时间大约为2030年，其间房地产增加值占GDP的10%15%，而在过去的10年中，我国房地产增加值的平均值只占

39、GDP的5%以下，房地产既然已经成为了我国国民经济的支柱产业，它就一定会与我国经济发展共兴衰。只要我国的人均GDP增长人均收入就会提高房地产就会增长（房地产的增速在现阶段会高于GDP的增速）房价就会稳步上升。二、宏观调控下的房地产2004年对房地产的宏观调控集中体现在两件事情上，即控制信贷货币供应总量及严格土地管理。其结果如下图（来源于REICO报告）：图一：数量型货币政策下的贷款月度增加额变动从图一中可见，每出台一个文件，导致房贷增速明显下降，说明调控效果明显。 图二：土地严格管理后的土地交易价格指数从图二中可见，土地交易价格一路上涨，其原因是土地交易规则发生了变化，对于“招、拍、挂”之后土

40、地价格问题，已经争论得很多了，我认为任何一次重大的改革，都会引起震荡，土地价格问题会逐步平易，长远来看，对于不同用途，不同地区的土地交易应当制定相应的政策，采取一刀切的办法并不能包治百病。从图三中可见，随着房地产投资增长速度的下降，房价指数一路上升，对于这一种逆向趋势无论做何种解释，其结果都不是宏观调控的目的，对于有购房需求的大众来说也是不利的。 2005年将继续巩固宏观调控的成果，对于房地产金融和土地的调控是否会有新的方式？这是业界十分关注的问题，从多方面的反映和分析来看，随着中国加入WTO的最后几项接轨的时限到来，今后将更多采用经济手段进行间接调控而不是单纯用政府红头文件的方式直接调控。我

41、对今后几年的房地产形势持乐观看法，更加稳健和持续发展的房地产环境将会建立。图三：2004年房地产开发投资增速与商品房销售价格指数三、宏观调控后的两大效应 如上所述，在收紧房地产的两大限制性因素（资本和土地）以后，一定会形成一种挤压效应，促使中国的房地产业开始上一个台阶，其特点是企业进步和金融进步。1、企业进步房地产企业的优胜劣汰已经开始，2005年更会加速，以往靠“圈钱”，“圈地”，获取高额利润的时光已经一去不复返了，企业开始认真研究发展战略，大致的趋势如下：一部分企业向规模性扩张发展，以做大做强为目的，一些大型开发企业的年开发量和销售总额一时成了竞争的指标。例如：民营企业中以万科集团、顺驰集

42、团、世茂集团、合生创展集团等为代表，在20042005年中都以销售总额在100亿上下为目标，其中有的企业间竞争得十分激烈。大型开发企业的形成将会提高房地产企业的集中度，这标志着中国的开发企业走向成熟，竞争房地产市场的占有率已经开始。一部分企业以打造精品为切入点，形成独有特色的知名品牌，从而提升项目的质量。不求最大，但求最佳。 “科技地产”，以科技为主题，大幅度提高住宅的科技含量，以高舒适度，生态、健康而得以胜出的“科技地产”，其中以“北京锋尚”、“万国城MOMA”等为代表。科技地产的兴起不仅提升了项目的质量，而且使企业从劳动力密集走向技术密集，大大提高了企业的效率和效益，这是企业进化的标志。

43、“文化地产”以文化为主题，适应了在现阶段满足生活基本需求之后，人们必然对人文方面的更高追求，如上海的“新天地”、北京的“苹果社区”、各种表现形式的北京“四合院”以及富有地方民居色彩的建筑都广受欢迎。建筑从来都离不开文化艺术，历史上凡是传世之作都有文化内涵。文化地产是在保护与创新的同时谱写历史，因为，“今天是昨天的未来,今天是明天的历史”，我们正在创造未来, 谱写历史。2、金融进步 我国金融体制改革落后于房改，随着房改推动力的逐渐弱化，原有的房地产金融体制的弊端已经凸显，央行121号文件的出台就是最有说服力的证明，金融体制改革已势在必行。房地产是仅次于证券业而与金融联系最紧密的行业，“资本行使否

44、决权”同样在房地产业适用，在市场经济体制下，房地产投融资也将摆脱从银行贷款的单一形式而走向多样化的市场行为。 在发达国家比较成熟的房地产融资品种在中国已经开始出现，例如：住房抵押贷款证券化目前已经开始试点；房地产信托投资的新政策已经在征求意见，如果得以执行将有望突破目前的200份集合信托，并且可以进行组合项目投资和异地发行；房地产投资基金在国外已经很成熟，但是由于我国的“产业投资基金法”迟迟没有出台，因此在国内进行人民币募集基金尚缺乏法律依据。但是，由于中国加入WTO后在2006年底之前要向外国开放资本市场，目前各种海外投资基金正在快速进入中国，对中国的房地产市场的影响将会越来越大。因此，对于

45、以适当形式设立的住宅产业投资基金，业内人士持乐观态度并且正在积极推动和尝试。房地产投资的特点是资本和时间呈动态关系。资本流动的越快，投资回报越高，因此开发企业的资本运作大致有三种模式（这三种方式都是提高资本使用率一倍）：加快资本在项目之间流动的速度。如同时开发多个项目，根据项目对资金的需求时间和数量进行调动，使资金的流速加快，从而使投资回报加快。这好比10锅开水只有5个锅盖，如果调动得当，10锅水都能烧开。这时资本的使用率将提高一倍。提高资本使用效率，如投入一亿资金盖房，用传统方式需一年完成，用工业化生产，半年就可建成。建得快，销得快，效益明显提高，一年就可投两个项目，一亿投资就变成了两亿，所

46、产生的效益远比劳动密集型运作高得多。这就是资本平台的作用。提高产品的终端价值，产品的竞争最终是性能质量的竞争（上帝与细节同在），由于产品的竞争力强，做一个项目的收益等于其他项目两个。走进2005年，中国房地产业将进入经过夯实之后的更为理性化发展期，前面会有更多我们以往不曾遭遇过的考验，我们会迎来一个新的发展机遇，风雨过后见彩虹。从数字看中国地产发展房地产业的发展不仅仅提高了居民的居住水平，更成为拉动国民经济增长最重要的引擎之一。1998年以来，城镇住宅与房地产业投资占GDP的比重由1997年的不足6，增加到778，每年拉动GDP增长1以上，2003年GDP93的增长率中的18是房地产行业贡献的

47、。在城市建设资金投入有限的情况下，房地产业的发展带动了城市基础设施的发展。从1998年实行房改政策以来，我国的房地产开发投资始终保持了20左右的增长。与1998年相比，投资和竣工面积都翻了一番，销售额则增加了一倍半。国家统计局在全国抽样调查显示，目前中国每年新增1的城市人口，大约为1800万2000万，新增城市人口的住房需求，按城市人均住房22平方米计算，每年将需要44亿平方米的住房。按照国家规划，到2020年我国的城市化水平将达到5560，城镇居民将增长到8亿至85亿人，年增长4。届时将有26亿到3亿的农民成为城市居民，为这些新城市人提供的住房面积将是一个天文数字。 今后15年内我国的GDP的年增长率应保持在8左右，才能在2020年达到人均收入3000美元的水平。参照发达国家那个阶段的发展过程，在人均GDP超过1000美元的今天，恰恰是房地产快速发展期，中国的房地产还有数十年的发展期，房地产的增长率应该略高于GDP的增长率。2004年中国房地产市场报告分析预测，20052020年累计新建面积将达到1204亿平方米，新建面积年均增长55，未来15年每年新建平均量为12亿平方米。 数据的显示和比较说明：房地产作为中国的支柱产业之一，将循着持续健康发展的道路，在今后中国经济腾飞的数十年间不断前行、奔跑。