淮南某房地产项目市场定位报告34DOC

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1、第一部分 区域篇一、城市概况1、城市位置市境位于淮河中游，安徽省中部偏北，地处东经11621211171159与北纬32324533024之间，东与滁州市属凤阳、定远县毗邻，南与合肥市属长丰县接壤，西南与六安市属寿县、霍邱县相连，西及西北与阜阳市属颍上县，亳州市属利辛、蒙城县交界 ，东北与蚌埠市属怀远县相交，东与滁州市属凤阳、定远县搭界。淮南是安徽省经济实力以及城市发展势头位居第二的地级市。城市位于安徽省中南部，外环省级高速公路较多，铁路沿线货运、客运交通方便，这也是城市快速发展的原因之一。2、城市面积全市总面积2596.4平方公里，其中市区面积1566.4平方公里，凤台县面积1030平方公里

2、。建成区面积78平方公里。项目所在位置田家庵区为淮南市主城区位置，被其他四区一县环围，相对其他区域具有一定辐射力。3、城市人口2006年人口增长有所控制。据公安户籍统计，年末全市总人口为237.9万人；其中非农业人108.5万人，农业人口129.4万人。全年出生人口29138人，出生率为12.3，比上年提高0.5个千分点；死亡人口10867人，死亡率为4.59；人口自然增长率为7.71，比上年提高1.32个千分点。 淮南市历年来人口一直不断增长，人口的增长必然带来城市住房面积的不断增加。但同时需要地区的经济发展作为助推器。4、历史沿革1949年1月18日淮南解放。3月，中共中央华东局决定在淮南

3、三镇的基础上设立淮南煤矿特别行政区；4月，淮南煤矿特别行政区改设为淮南矿区。1950年9月，建县级淮南市。1952年6月，建立省辖淮南市。1977年1月，凤台县由阜阳专区划入；1999年11月，毛集社会发展综合实验区批准成立。今市辖田家庵、大通、谢家集、八公山、潘集区和凤台县以及毛集社会 发展综合实验区。2004年7月，孔店乡、三和乡、曹庵镇、史院乡、孤堆乡、杨公镇、孙庙乡由长丰县分别划入淮南市大通区、田家庵区、谢家集区。淮南市作为全国五大煤矿之一，其丰厚的资源、经济的持续力以及优好的发展前景，使得城市行政级别不断上升。由此说明淮南城市的发展前景整体看好。5、自然资源1）煤矿业淮南矿产资源丰富

4、，50年代就是中国五大煤田之一。煤炭远景储量444亿吨，探明储量153亿吨，占华东地区32%，煤层气储量5928亿立方米。2）纺织业纺织工业已发展成为以棉、毛纺织为龙头，麻纺、针织、印染等完善的工业体系的重点行业。韩国独资安徽信昊纺织有限公司2.2万锭精毛纺项目创精毛纺规模、精毛纺品种、同行业外商投资总额、同行业出口创汇4项全省第一。东信织物，东方毛纺等多个项目已经投产或即将投产。3）机械工业机械工业以矿山机械为主导，石油化工、印刷包装、通用、农业机械和电工电器及基础件六大类全面发展。中国万向集团已落户淮南生产特种轴承，并有意向要把淮南建设成为该集团特种轴承生产基地。4）轻工业轻工业拥有造纸、

5、日化、酿酒、印刷、塑料、五金、家具、室内装饰等八大门类14个行业。5）总结淮南市由煤矿业作为基础，已经慢慢向其他产业横向发展，近几年随着城市产业结构的不断调整与优化，政府税收以及居民收入也逐渐多元化。6、人文风貌【重大节庆活动】“中国豆腐文化节”和“八公山旅游节”是淮南市 的主要节庆活动，也是宣传淮南的重要窗口。 “八公山”景区被列为国家4A级旅游景区。豆腐节也经久不衰。淮南市悠久的历史文化，也逐渐成为地区创收的产业特色，近年接待国内外旅游客不断攀升。7、行政区划市辖5区1县1个社会发展综合实验区1个经济技术开发区，47个乡镇、19个街道，186个社区 居民委员会、606个村民委员会。田家庵区

6、其中田家庵区辖舜耕镇、安成镇、曹庵镇、史院乡、三和乡，公园街道、泉山街道、龙泉街道、洞山街道、朝阳街道、淮滨街道、国庆街道、新淮街道、田东街道，共5个乡镇、9个街道，71个社区居民委员会，42个村民委员会。8、城市交通公路公路运输客车610辆、15302客位，货车7615辆、24843吨位，出租小汽车2498辆；全市公路运输业从业人员达17036人。有通往省内外各地客运班线239条，平均日发班车1524.5班次；全年完成社会客运量1799万人次、旅客周转量126155万人公里；货运量1288万吨、货物周转量75800万吨公里。铁路淮南铁路运输系统管内正线运营218公里，地跨淮南市和凤台、颍上、

7、长丰、定远、凤阳5 县，共有31个车站。其中，淮南西站为一等站；淮南、望峰岗、潘集、水家湖为二等站；田 家庵、蔡家岗、张集、炉桥为三等站，其余为四等站。航运2004年全局港口吞 吐量完成588万吨，是年 预算325万吨的180.92%。三项规费完成2315万元，是年预算1430万元的161.89%。 其中港务费完成585万元，是年预算350万元的167.09%；航养费完成1268万元，是年预 算720万元的176.14%；事业费完成450万元，占年预算360万元的125.09%。企业服 务性收入1460万元。全年事业支出721万元。全年企业支出1480万元。9、淮南市城市总体规划（199620

8、10）规划范围：城市规划区范围853.7平方公里。城市规模：2005年城市人口113万，建成区建设用地95平方公里。2010年城市人口118万，建成区建设用地102平方公里。城镇体系：充分发挥各级城镇的职能，逐步形成层次分明、规模适度、功能合理的市域城镇体系。根据市域的资源分布及自然状况和交通条件，规划市域结构为“一个中心、五个片区、三级轴带”。城市总体布局：淮南市总体布局为“五片区、多组团”式，各组团之间以城市干道相连，生态绿地分隔。市区由“一个主城区、两个次中心区”组成，规划方向：主城区用地主要向东、南发展，以及旧城改造工程。城市发展以形成龙湖路为中心的城市商务区，提高人口聚集力，形成代表

9、淮南市现代化城市形象的主中心区。目前淮南市城市发展规划已初见成效，城东经济工业园区发以旧展蓬勃。城南整体环境较好，比较适合居住，房地产市场发展较快，是市民购房首选区域。中心位置改造力度加快，房屋不断以旧换新，房地产市场发展蓬勃。二、经济发展1、GDP增长表（一）生产总值(GDP总值)小结：淮南市03年以来人均GDP不断增长。整体来看，04年是一次大的跳跃，由170.5亿元突破到200亿元大关，增幅也由原来的10增长到16.2%；随后的05年开始平稳增长直至06年城市国内GDP生产总值已经突破300亿大关。表（二）人均生产总值（人均GDP）小结：人均生产总值代表着城市生产力水平以及居民就业率的高

10、低与否，从图表来看淮南市近年来人均GDP有较大增长。03年城市人均GDP为8082元，比上年同比增长9；04年增至9225元，同比增长14，增长率上升5点；05年突破10000元大关，增长率上升8个点；时至06年人均GDP已高达13244万元，当年增长率为18。总结：随着近年来淮南市生产力水平的不断提高，各项产业的不断发展。势必带动城市基础产业房地产业的蓬勃发展。2、居民收入1）在岗职工可支配收入小结：城市在岗职工是房地产（商品房）重要的消费群体之一。其收入水平也直接影响地区房地产业的发展。03年淮南市城市在岗职工平均可支配收入为11867元，比上年同比增长24.5%;04年是个跳跃点整体增加

11、到16970元，比上年增长43.6，增长率比上年上升一倍；05年突破20000元，增长率有所下降；时至06年在岗职工人均可支配收入已达到27497元。2）城镇居民可支配收入小结：03年城镇居民可支配收入在6010元，比上年同比增长12.4%；04年上升至7418元，增长率为23.4比上年上升11个百分点；05年增长至8598.8元，增长率比上年回落7个百分点；而06年城镇居民达到10660.3元，增长率回升8个百分点。4）全市农民可支配收入小结：随着国内城市化进程的加快，农民购房是地方房地产业重要的产业支撑群体。03年全市农民可支配收入为2180元，比上年增长5.7；04年上涨到2571元，增

12、长率为26.5，比上年上升21个百分点；05年增长至2786元，增长率为8.3，比上年回落18个点；06年上涨至3252，增长率回升至16.7。5）总结要点罗列：06年在岗职工人均可支配收入达27497元；城镇居民达到10660.3元，增长率回升8个百分点；农民可支配收入上涨至3252，增长率回升至16.7。市场启示：从以上数据统计可以发现04年是淮南市居民各项收入指标上升最快的一年，05年比较平稳，而06年各项指标均又出现大幅度回升。因此我司预判淮南市近12年内城市居民对房地产的购买水平将有大幅度提高。第二部分 市场篇一、区域大市场1、2006年土地供应状况商服用地住宅用地工业用地其他用地合

13、计新增建设用地39902577682348757825330978602347存量建设用地417503570901114000233343749985合计4574061485833601578255643112352332小结：2006 年淮南市计划向社会推出 12352332 土地。按土地来源分：存量建设用地 8602347，新增建设用地 3749985 ；按用途分：商服用地 45740，住宅用地 6148583，工业用地 3601578，其他用地 2556431。 2006 年淮南市共招拍挂土地 39 宗，已成交 22 宗，成交面积为 1807726.5 平方米，成交额为 13.55045

14、5 亿元，比去增加 2 千多万元；目前已发公告 11 宗，公告面积为 242895 平方米，未成交 6 宗，面积为 260533.5 平方米。 淮南市2006土地供应量突破1000万平方米。显然对于区域范围并不大的淮南市而言，其土地供应已经相当充足。从目前土地用途来看住宅用地供应量体最大，目前已达614余万平方米，成交面积为180余万平方米。整体来看06年土地的集中放量，势必给淮南市未来23年内的二级市场（商品房市场）带来相当大的竞争压力。2、历年商品房供需状况时间2003年2004年2005年2006年房屋施工面积(万)218.28246.9347.67422.8增长率77.7%13.1%4

15、0.8%21.6%房屋竣工面积(万)/102.8103.22145.3增长率/50%0.4%40.8%商品房销售面积/46.84259.5增长率/1610.2%41.7%空置面积19.8811.411.714.4比上年减少率20.542.6%2%23供需比例/1：0.4551:0.4051:0.409商品房空置率/11.0811.33%9.9%小结：2003年全市房地产开发企业共完成房地产开发投资10.5亿元，比上年增长47.7%；房屋施工面积218.28万平方米，比上年增长77.7%；当年商品房销售收入4.77亿元，增长12.67%；截止2003年末，累计房屋空置面积19.88万平方米，比上

16、年减少20.5%。2004年全房屋施工面积246.9万平方米，比上年增长113%；房屋竣工面积102.8万平方米，其中住宅89.8万平方米，分别比上年增长50%和76.8%；房屋销售面积46.8万平方米，其中住宅面积38.4万平方米，分别增长16%和18.6%；房屋空置面积11.4万平方米，其中住宅3.3万平方米，分别下降42.6%和76.3%；商品房销售收入7.09亿元，其中住宅4.4亿元，分别增长48.6和29.3%。2005全年房屋施工面积347.67万平方米，增长40.8%；其中住宅329.64万平方米，增长51.2%。房屋竣工面积103.22万平方米，增长0.4%，其中住宅95.15

17、万平方米，增长8.6%；全年经济适用房竣工面积5.5万平方米。全年商品房销售面积42万平方米，下降10.2%;其中住宅销售38.7万平方米，增长0.9%。全市商品房空置面积11.7 万平方米,同比上升2%;其中住宅3.27万平方米。2006全年房屋施工面积422.8万平方米，增长21.6%；其中住宅393.8万平方米 ，增长19.5%。房屋竣工面积145.3万平方米，增长40.8%，其中住宅135.9万平方米，增长42.8%。全年商品房销售面积59.5万平方米，增长41.7%；其中住宅销售54万平方米，增长39.3%。全市商品房空置面积14.4万，同比上升23，其中住宅面积5.94万，商业6.

18、89万。 从近年商品房供应状况来看房屋施工面积0506两年增长较快；竣工面积06年有较大增长；而销售面积却增长缓慢，从供需比例来看05年以来便开始有所下降，06年供需比例为1:0.409（不含拆迁置换房在内）。因此目前来看淮南市商品房市场基本供需基本比较平稳。但随着06年住宅地块的大批放量，预计今后淮南市的商品房供需市场将产生不可避免的矛盾。从商品房空置面积来看05年以来均比较平稳，空置率基本在11%-12%之间，而06年却有所下降空置率在9.9。按照国内通行惯例，商品房空置率在5以下为供应不足，空置率在515之间为合理区间，空置率在15以上为危险区间。由此来看目前淮南市商品房的供应市场处于合

19、理状态。但从目前市场供应状况来看，商品房空置率明后两年将有所回升。3、居民居住面积状况小结：2003居民居住条件继续改善。据抽样调查，年末城镇居民人均住房使用面积15.3平方米，比上年增加0.3平方米；农村居民人均住房面积25.4平方米，比上年增加0.2平方米。2004居民居住条件继续改善。据抽样调查，年末城镇居民人均住房使用面积16平方米，比上年增加0.7平方米；农村居民人均住房面积23.6平方米，比上年增加0.6平方米。2005居民居住条件继续改善。据抽样调查，年末城镇居民人均住房面积20.9平方米，比上年增加0.5平方米；农村居民人均住房面积25.1平方米，比上年增加1.5平方米。200

20、6居民居住条件继续改善。据抽样调查，年末城镇居民人均住房面积23.1平方米，比上年增加2.2平方米；农村居民人均住房面积26平方米，比上年增加0.9平方米。 城镇居民住房面积的不断上涨说明近年来淮南市住宅市场的刚性需求确有增加，同时也表示在原有住房的情况下二次置业以及投资客也在逐渐增加。4、历年房地产市场价格小结：2003年，全市共销售商品房面积40万平方米，综合均价每平方米1286元，其中住宅每平方米综合均价1054元/。004年综合均价每平方米1515元/，其中住宅每平方米综合均价为1146元/，分别比上年增长17.8%和8.7%。2005年价格上升最快，住宅均价为1781.7元/增长幅度

21、高出上年46个百分点。直至06年全市市场平均价格在2066元/。需要指出的是，上述商品房销售综合平均价格尤其是2004年住宅商品房的综合均价，在全部销售的面积中不乏有部分住宅房是经处置后的转化房价格低抛，进而拉动整体住宅房价涨幅不高。但是，透过2004年全市商品房尤其是住宅房市场价格涨势轨迹分析不难看出，自当年9月淮南市房交会举办之后，房屋价格就一路猛升。进入2005年以来，由于供求矛盾显现，房价更是节节攀升，尽管05的全国“两会”已经明确释放出控制房价的信息，但2005以来，淮南市中心城区新开发的商品房因“景好”而好卖，不少优质楼盘出现一上市就销售一空的现象。而06年受全国房地产政策（如国六

22、条）的制约，以及对05年房地产政策的执行房价增幅有所回落。但地区房地产刚性需求仍占主导地位，同时二次置业以及投资客也有所增加。因此预计未来两年内区域房价将呈小幅上涨态势。二、商品房市场1、重点楼盘市调汇总表表（一）楼盘名称:盛世名门1期金龙门大厦百花园35号楼信谊颐园豪景项目地址人民北路新淮街道人民北路新淮街道体育厂路西侧田区广场中路建筑类别:高层,小高层小高层多层高层开发商：淮南新烨基房地产开发有限公司淮南新烨基房地产开发有限公司淮南市鑫诚房地产开发有限公司信谊房地产开发有限责任公司开盘时间：2007-8-102007-8-82007-7-262007-7-28销售均价：2700元/3000

23、元/2800元/2900元/占地面积：400201334200120677建筑面积：970008088429634000主力面积:1305010480主力户型：3室2厅2卫1室1厅1卫3室2厅1卫2室2厅2卫销售套数：244套108套36套210套在售面积：32672.68088.0824296.1935874.42可售套数：176套108套17套83套可售面积：23471.098088.0822262.3320269.92已售套数：68套40套17套127套销售率：28%37%47%60%售楼电话：2661666665938821278886888666竣工时间：2007-11-302008

24、-6-12007-12-312008-8-28表（二）楼盘名称：小岛移民春晓名城2期银鹭山庄田东小区项目地址：电厂路田东街道钟朝阳东路国庆路南侧田东水厂路建筑类别：多层多层多层,小高层多层开发商：淮南景成置业有限公司淮南市房屋建设开发(集团)有限公司淮南市银鹭房地产开发有限公司淮南市城乡建设开发公司开盘时间：2007-7-22007-5-262007-5-282007-4-5销售均价：2080元/2400元/2800元/1800元/占地面积：978203935334017011339建筑面积：1467405345861109711476主力面积:86、123127123125主力户型：3室2厅

25、1卫3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫销售套数：506套540套472套31套在售面积：50062.3553587.27252262.154146.56可售套数：421套300套237套24套可售面积：41860.1229736.1427143.2783273.62已售套数：85套240套229套7套销售率：17%44%48%23%售楼电话：2152888260110068085552672205竣工时间：2007-8-312008-2-162007-10-252007-5-1表（三）楼盘名称：阳光国际城威尼斯文明村金豪阳光花园2期优山美地项目地址：洞山东路南侧洞山迎宾路田区淮舜南路淮南市洞

26、山大道苗圃旁建筑类别：小高层多层多层多层开发商：淮南阳光城建设有限公司淮南矿业(集团)有限责任公司淮南市金豪房地产综合开发有限公司淮南新集置业有限公司开盘时间：2007-4-82007-4-82007-7-152007-1-10销售均价：2880元/2748元/2500元/2580元/占地面积：200101053864735775371建筑面积：4124013000010481085000主力面积:11713612590主力户型：3室2厅1卫房厅卫房厅卫房厅卫销售套数：805套178套111套825套在售面积：78104.764套30619.58套13808.68套87171.85套可售套数：

27、 113套 82套20套 38套可售面积：6871.47417493.963734.892943.58已售套数：390套96套82套766套销售率：48%54%90%93%售楼电话：6688588762213126844996656888竣工时间：2008-12-302006-8-202007-6-12007-10-1表（二）楼盘名称：惠利花园城A区馨雅苑金茂阳光花园山水居项目地址：淮南市田家庵区舜耕西路北侧淮舜南路西侧国庆西路北侧田家庵区林场路南侧建筑类别：多层多层多层多层开发商：淮南市惠利集团房地产有限责任公司淮南峰德房地产开发有限公司金茂房地产开发有限责任公司淮南矿业(集团)有限责任公司

28、开盘时间：2006-8-122006-11-242007-6-12006-12-23销售均价：2350元/2300元/2480元/2820元/占地面积：2601304602364032128064建筑面积：2585245800090000165943主力面积:124110117102主力户型：房厅卫房厅卫2室2厅2卫2室2厅2卫销售套数：425套186套358套937套在售面积：54391.220648.641310.398132653.74可售套数：149套48套182套447套可售面积：22002.865220.5921876.42869388.36已售套数：276套138套176套490

29、套销售率：64%74%49%52%售楼电话：6669292213966666521887621621竣工时间：2006-12-312006-12-302007-3-312007-10-11、区域重点竞争个案价格分布图（在售为主）说明：本案位于市中心范围内，从上图来看项目周边聚集众多楼盘，且分布比较密集。其中在售楼盘为8个，未售楼盘为5个。项目周边楼盘价格基本在25003000元/之间，物业类型以高层、小高层为主。2、重点竞争个案综合分析（在售）1物业形态分析案名物业类型盛世名门1期高层,小高层金龙门大厦小高层小岛移民多层春晓名城2期多层银鹭山庄多层,小高层金豪阳光花园2期多层惠利花园城A区多层

30、金茂阳光花园多层小结：从本案周边项目物业类型来看，其主力物业基本以多层为主。小高层和高层产品同时也占有一定比例。而当地客户群体对于物业类型的购买倾向仍以多层为主，对于小高层的接受程度还不够强。因此对于本案而言事实上是一种潜在的威胁。纵观淮南房地产全局，不难发现07年开出的房源大部分以多层、小高层或小高层、高层12种物业混合推出。特别在市中心范围内，近期即将推出楼盘基本以小高层、高层为主如“云景华城”、 “双紫星座”、“湖滨路1号”等。由此说明淮南市房地产市场已经在向高容积住宅范围内迈进，而多层与小高层、高层的差价，也将促使商品房市场价格再次上扬。2、规模分析案名占地面积：建筑面积盛世名门1期4

31、002097000金龙门大厦13348088小岛移民97826146740春晓名城2期3935353458银鹭山庄340170611097金豪阳光花园2期47357104810惠利花园城A区260130258524金茂阳光花园6403290000小结：从图表楼盘规模来看，大部分楼盘建筑面积基本在10万以上，目前规模最大的为惠利花园建筑面积为258524，最低的为金龙门大厦，仅有8088余。市场上楼盘规模差异较大，中大型楼盘较多。而未售楼盘中即将出现100万以上规模的大盘“淮河新城” “领城”等。由此来看未来的市场竞争将是大盘争霸的局面。3、销售价格分析案名物业类型销售价格盛世名门1期(中心区)

32、高层,小高层2700元/金龙门大厦（北城区）小高层3000元/小岛移民（北城区）多层2080元/春晓名城2期（南城区）多层2400元/银鹭山庄（西城区）多层,小高层2800元/金豪阳光花园2期（中心区）多层2500元/惠利花园城A区（西城区）多层2350元/金茂阳光花园（城北）多层2480元/小结：从表格来看目前项目所在区域市场价格基本在20003000元/之间。其中多层价格在20002500之间，小高层、高层价格基本在25003000元/之间。造成价差的主要原因为区域位置的不同。而事实上区域市场在同一项目中多层要比小高层、高层的价格高出近300500元/。 从区域分布来看，田家庵区楼盘基本集

33、中在中心区、西片区、南片区。东片区楼盘较少。其中城北区、城西区与中心区价差不是很明显，基本相差50100元之间。 从图表来看区域房地产市场价格基本在25003000之间。4、主力面积及主力户型分析案名主力面积主力户型盛世名门1期1303室2厅2卫金龙门大厦501室1厅1卫小岛移民1233室2厅1卫春晓名城2期1273室2厅2卫银鹭山庄1233室2厅2卫金豪阳光花园2期1253室2厅1卫惠利花园城A区1243室2厅1卫金茂阳光花园1172室2厅2卫小结：从目前区域主要楼盘主力面积来看，户型面积区间基本在110130之间，其中120125区间最多，房型以3室2厅1卫为主。其中3室2厅2卫户型也占有

34、较大比例。从户型与面积配比来看目前各楼盘面积户型均比较居中，三房户型基本在120以上。而市场上120平方米以下的三房户型仍为空缺。目前区域市场上已经出现面积户型较小的单身公寓（金龙门大厦），从侧面也说明面积小总价低的多间户型在市场是容易被接受的。5、销售率分析案名开盘日期在售套数销售率月销售套数盛世名门1期(中心区)2007-8-10244套28%52金龙门大厦（北城区）2007-8-8108套37%33小岛移民（北城区）2007-7-2506套17%38春晓名城2期（南城区）2007-5-26540套44%75银鹭山庄（西城区）2007-5-28472套48%71金豪阳光花园2期（中心区）2

35、007-7-15111套90%41惠利花园城A区（西城区）2006-8-12425套64%23金茂阳光花园（城北）2007-6-1358套49%57备注以上在售套数为当期销售套数非项目总套数，销售率类同。小结：从直观销售状况来看目前区域内销售状态最好为“春晓名城2期”月销售套数在75套左右，其次为“银鹭山庄”月销售套数在71套。其他楼盘中“盛世名门”、“金茂阳光花园”、“金豪阳光花园2期”等楼盘销售状况也比较突出，月销售套数分别为52套、57套、48套。从区域分布来看，中心区、城南、城西区三个区域的去化能力最强，其中城南区地理位置以及居住环境相比较其他区域均略胜一筹。据调查当地购房者对区域性购

36、房没有太大的选择特征。因此区域之间的竞争并没有明显隔阂。整体来看目前区域商品房销售市场十分看好，商品房平均月去化套数在49左右。6、总价分析案名主力面积销售均价主力总价盛世名门1期1302700元/35万金龙门大厦503000元/15万小岛移民1232080元/25万春晓名城2期1272400元/30万银鹭山庄1232800元/34万金豪阳光花园2期1252500元/31万惠利花园城A区1242350元/29万金茂阳光花园1172480元/29万小结：从目前市场上销售总价来看，2530万为主力价格区间。主力总价最高为 “盛世名城1期”35万；总价最低为 “金龙门大厦”15万左右。以上提到区域房

37、地产市场价格差异并不明显。而从总价来看除“金龙门大厦”单身公寓产品来看，其他楼盘总价差异也相差无几，市场主力价格比较明显。说明各个楼盘开发商对总价的控制均比较一致。7、产品外立面风格分析1）典型个案外立面效果展示金豪阳光花园盛世名城惠利花园优山美地金龙门大厦馨雅苑2）结论：从目前市场上楼盘建筑外立面风格来看基本可以分为以下几类：现代建筑风格（优山美地）、简约建筑风格（盛世名城）、现代简约式风格（金龙门大厦）等。随着近几年房地产市场的发展，开发商为求新求异赢得客户，在房屋外立面风格上有较大突破，而简约、现代风格已成为时下流行趋势。不少大城市在这种趋势下引进国外建筑美学，如欧式、法式、加州、地中海

38、风格等，一经出现便大受市场欢迎，楼盘销售状况也一路看好。而从目前淮南市商品房建筑风格来看，虽有部分楼盘引进欧式建筑元素，但在色彩与造型上无法有效融合，目前淮南市纯欧式建筑风格尚未出现，因此时下比较受欢迎的欧式以及纯现代建筑风格目前在淮南市场上还是空白，同时存在一定的机会。8、户型分析（选典型个案重点分析）1）个案户型分析（1）惠利花园u 优势：三房户型： 整体方正各个功能区分布较为合理。 两卧朝南均有凸窗，采光面较广。 餐厅配有工作阳台，功能性更强。 客厅餐厅南北通风。二房户型： 整体较为方正，空间布局较为合理。 餐厅、客厅南北阳台，功能型性较强。 餐厅与客厅隔离面积较大。 卧室与客厅区东西分

39、明显，私密性较强。u 劣势： 户型功能设计较少，如衣帽间等。 入户门均缺少旋关，没有缓冲余地。整体评价：此项目户型虽有部分缺陷，但整体设计较为合理。（2）盛世名门u 优势： 户型整体方正，空间利用合理。 客厅与餐厅南北通风。 厨房间增加工作阳台，实用性强。 卧室与客厅区分明显，动静分离，私密性较强。 三卧南北均有飘窗设计，采光效果较好。u 劣势： 客厅与餐厅隔离空间较大，中间面积有所浪费。 入户走廊太长浪费面积。 西侧两卧有门冲，独立性较差。 主卧入户门朝向客厅，私密性较差。 厨房无窗，通风效果较差。整体评价：该户型整体布局上比较合理，但各个功能区之间私密性较差。（3）山水居u 优势： 户型整

40、体方正，面积利用以及空间布局合理。 户型三卧均有飘窗，采光面较广。 户型结构紧凑，浪费面积较少。 卧室内配有功能衣帽间，整体功能性更强。 卫生间干湿分明。 厨房间配有通风窗。 各功能区区分合理，动静分离，私密性较强。u 劣势： 户型入户无玄关，缓冲效果不佳。整体评价：项目户型功能性、舒适度、整体布局均比较合理。是难得的经典户型，值得本案借鉴。2）综述从淮南市目前在售楼盘户型来看，大部分楼盘设计上存在一定问题，如面积浪费、私密性差等，其中山水居在户型设计上，规避了其他项目存在的缺陷，整体均好性较强。另外楼盘在户型设计上同质化较为严重，缺乏亮点。2、各项指标与月销售套数对比曲线图1)建筑规模与月销

41、售套数对比图结论：图表显示规模较大项目月销售套数越高。2）销售价格与月销售套数对比图结论：图表显示销售均价在24002800元/月销售套数最高。3）主力面积与月销售套数对比图结论：图表显示主力面积在120130之间，月销售最高。4）主力总价与月销售套数对比图结论：图表显示主力总价在30万左右，月销售套数越高。3、竞争个案分析个案1案名：淮河新城位置: 淮南市中心城区，北依淮河，南至G206国道建筑形态：别墅,花园洋房开发商：江西民生集团占地面积：总1864932，其中住宅1200000目前进度：暂未销售规划面积：80150主力面积：86销售均价：2400元/销售套数：1期1000套公开日期：预

42、计2007年年底其他配套：1000亩城市生态公园 1）项目分析：此项目为目前淮南市开发面积最大的楼盘，总占地面积为1864932。项目毗邻淮河，由全国房地产百强企业“民生集团”投资开发。项目产品分为花园洋房、退台洋房、叠加别墅、电梯洋房等高档住宅社区，总夹住面积为1200000。1期余推出1000余套退台花园洋房，主力面积为86。预计07年年底公开销售。2）SW分析：优势：项目规模、档次目前在淮南属首家，内部有1000余亩城市生态公园，同时是淮南首家以花园洋房为主力产品的大型生态社区。劣势：项目位置偏离市中心，周边生活配套以及学区较少。3）项目借鉴项目虽定位高档，但其户型面积确相对较小，致使总

43、价偏低，容易被中低端消费群体所接受，面对的客户群体更广。 另外项目注重品牌档次与项目规模的有效融合，核心竞争力更强，比较容易打造品牌。借鉴方向：从项目内部产品入手，注重细节最大限度提高产品力，打造核心竞争优势。案名：优山美地（2期）开发商：淮南新集置业有限公司代理公司：合肥金达利位置: 淮南市洞山大道苗圃旁建筑形态：多层占地面积：75371建筑面积：85169.23销售套数：825套销售价格：2期多层价格2600元/主力面积：1期89-130，2期45、88销售率：1期销售完毕2期部分月销售套数：52套公开日期：预计2007年10月7日个案21）项目分析：项目位于淮南市城南片区，区域远离工业园

44、区，风景优好比较适合居住。项目建筑形态为多层2期占地面积为75371，总建筑面积为85169.23。目前销售价格为2600元/。主力面积为88。项目销售状况良好，月销售套数为52套。2）SW分析：优势：项目区域居住环境良好，毗邻洞山大道。交通比较方便。另外项目户型面积规划比较合理，无过大户型。1期已经销售完毕。劣势：项目周边生活配套还不成熟，离学区较远，另外其户型设计有浪费面积，私密性差等缺陷。3）项目借鉴：前期真对消费市场合理规划产品面积，满足不同客户层的需求。个案3案名：银鹭山庄(银鹭万树城)开发商：淮南新烨基房地产开发有限公司代理公司：自销位置: 国庆路以南,广场路以西建筑形态：多层,小

45、高层占地面积：340170建筑面积：611097销售套数：472套价格：2800元/主力面积：130销售率：49月销售套数：57套公开日期：2007-5-281）项目分析：项目位于淮南市城西片区，占地面积340170，总建筑面积为611097项目为银鹭集团投资开发。目前销售均价为2800元左右， 主力面积为130。2）SW分析：优势：项目整体规划较为合理，中间配有两个水景广场，并分为两个组团。南侧建有部分小高层，整体布局呈围合式。即保证主题景观带来的均好性，又给客户带来家的感觉。另外项目建筑外立面融入欧式建筑，给客户带来档次感。劣势：项目周边成熟社区较少，居住氛围不佳，周边生活配套较少。另外项

46、目外立面颜色比较单调与欧式建筑风格不符。其次项目以130户型作为主力面积，造成总价较高，给销售带来一定阻力。3）项目借鉴：项目比较整体规划合理，建筑风格也相对独特。借鉴方向：增强项目大规划布局以及外立面特色，给客户以直观好感。个案4案名：山水居（2期）开发商：淮南市惠利集团房地产有限责任公司位置: 田家庵区林场路南侧建筑形态：多层占地面积：128064建筑面积：165943销售套数：937套价格：2820元/主力面积：120销售率：52月销售套数：61套公开日期：2006-12-23项目分析：项目位于城市南片区毗邻淮南舜耕山，物业形态以多层为主，占地面积16余万总体分为2期开发，目前已销售至二

47、期。项目主力面积为120平方米，目前销售均价为2820元/。2）SW分析：优势：项目毗邻淮南舜耕山风景区，外部景观优势较强，内部绿化面积较大。另外项目3房户型面积适中，户型方正、布局合理。劣势：项目周边配套较少，交通不方便，另外项目整体外力面色彩单一，建筑风格无亮点。3）项目借鉴：合理规划户型布局，符合经济、实用等原则。4、未来竞争态势阐述1）未售竞争个案分布图2）未售个案简析u 金色河畔项目建筑面积约50000万平方米，纯多层住宅。规划面积在7088平方米，项目内部配有5000平方米的大型菜场，价格暂未推出。对本案威胁点：项目为纯多层产品，以7088平方米小户型为主。u 龙湖路项目项目规模约

48、1万平方米，为高层小户型住宅项目。规划面积在4060平方米。项目12层规划为建材装饰市场。对本案威胁点：项目以4060平方米小户型为主。u 云景华城项目总建面积约200000余万平方米，物业类型以高层为主，主力面积为130平方米左右，在本案西侧。对本案威胁点：项目规模较大，与本案是同类产品且距离较很近。u 金大陆2期项目1期已销售完毕，二期总建面积约20000余平方米。在本案南侧正对面，预计明年年初推出。对本案威胁点：项目在本案正对面，量体虽小，但其产品与本案相同。双子星座项目位于市中心位置，总建筑面积约10000平方米左右，建筑类型为高层。主力面积为116平方米。对本案威胁点：项目为于市中心

49、位置，其主力面积规划较为合理。u 龙湖路1号项目总建筑面积约10000余平方米左右，位于市中心位置。规划面积在40120平方米左右。产品挑高5.4米。对本案威胁点：项目位于市中心位置，产品挑高5.4米。u 领城项目总建筑面积230000平方米左右，产品以多层为主，小高层为辅。主力面积为118平方米。对本案威胁点：项目规模较大，整体规划比较合理。u 香榭都城项目占地面积146740平方米左右，物业形态为多层。对本案威胁点：项目物业以多层为主，且量体较大。u 北京名都项目建筑面积为2万余平方米左右物业为高层，供5栋楼。对本案威胁点：与本案业态类同。3）综述目前项目附近潜在竞争（未售）楼盘中共有9个，重点竞争个案有两个（云景华城、金大陆2期）预计将于08年全部推出。由此来看项目未来的竞争压力相当大，项目顺销不容乐观。 36