房地产有限公司申请项目贷款3500万元调查报告书（可编辑）

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1、房地产有限公司申请项目贷款3500万元调查报告书 XX联部?综合授信(贷款)调查报告授信(贷款)调查报告:x农信xx调字2009060xxx1号客户号: 1016812xxx1 综合授信(流动资金贷款)调查报告受信人(借款人)全称:XX市XX房地产有限公司授信种类金额:综合授信(贷款)额度3500万元(风险敞口3500万元) 其中,贷款 3500万元、银行承兑汇票 0 万元授信用途: 房地产开发授信期限:两 年贷款利率: 4.8675 (上浮 10 %)抵(质)押物: 房产,评估价值5115.5万元抵(质)押率: 68.42 % 声明:根据受信人(借款人)的申请,本人对受信人(借款人)依据详实

2、、严谨、审慎的原则进行调查核实,并对调查提交的资料及调查报告所陈述内容的真实性、合法合规性和由此产生的授信(贷款)风险承担责任。(本报告默认数据单位为“万元”、“%”) 主办客户经理 :、协办客户经理:。经营单位:(公章) 调查日期 : 年 月 日至年 月 日。房地产有限公司申请项目贷款3500万元调查报告 XX市XX房地产有限公司(以下简称“XX房地产公司”),为解决开发XX市XX区“XX雅苑”一期房地产项目的资金需求,拟用其自有物业作抵押,并以该项目的销售收入、其它营业收入及其自有资金作为还款来源,向我部申请项目贷款3500万元,期限24个月,用于“XX雅苑”一期项目的后续资金投入。根据我

3、部客户经理实地调查及该公司提供的相关材料,对该授信项目调查如下: 一、受信人概况 (一)基本情况 XX房地产公司是于2000年3月20日,由原XX市政府属下的XX市XX房地产开发公司转制而成,注册地址位于XX市XX东路XX村14号,注册资金500万元,法定代表人为容XX,企业类型为有限责任公司,经营范围为房地产经营,建筑材料,沙、石土方工程;房屋租赁、物业管理、维修、装饰等,具备肆级资质,曾获“XX市守合同重信用企业”的荣誉称号。 (二)股东概况 XX房地产公司现由25个股东共同投资,其中股权占比前五个股东分别是:容XX出资56.5万元,占股份11.30%;张XX出资55万元,占股份11%;许

4、XX、王XX、杨XX各出资45万元,各占股份9%。上述出资情况经XX市XX会计师事务所有限公司验资认证。 本项目贷款事项已经企业股东会同意,并已向我部出具申请贷款(期限,用途等内容)的决议,根据公司法及公司章程规定,借款人XX房地产公司主体资格合法有效。 (三)企业管理人员结构1、容XX:男,生于1957年10月5日,现年52岁,XX市人,身份证号码为44060157100XXXX,现为XX房地产公司的法定代表人。容XX19741976年作为知识青年参加上山下乡活动到高明工作,其间曾获得“XX市先进知识青年代表”称号;恢复高考后,于1977年-1978年就读于XX市XX学校;1978年-199

5、3年在XX市政府行政科(即办公室)工作;1993年之后调到XX市XX房地产开发公司工作,并于该企业转制后,在2004年担任XX房地产公司的董事长兼总经理。容XX行业经验丰富、经营作风稳健、诚实可信,深受公司员工信赖,且长期关心XX区农信部的发展,与我部的业务合作关系密切,于我部的历史日均存款达1000万元以上。 2、张XX:男,生于1937年11月14日,现年72岁,XX市人,身份证号码:44060137111XXXX,现任XX房地产公司的董事会成员。 3、许XX:男,生于1952年1月5日,现年57岁,XX市人,身份证号码:44060119520105XXXX。现任董事会成员兼副总经理,主管

6、工程的施工和设计。 4、杨XX: 男,生于1956年10月25日,现年53岁,XX市人,身份证号码:XXXX,现任XX房地产公司的董事会成员兼副总经理,主管人事和资金计划。 5、黄X:女,生于1972年11月28日,现年37岁,XX市人,身份证号码:44020219721128XXXX,现任XX房地产公司的监事会成员兼财务经理,主管会计和出纳。 (四)经营历史 XX房地产公司主营房地产开发和物业管理,近年,该公司主要开发了XX新村18-25座(即一、二期)和XX苑ABCD座(即三期)、XX小筑(即四期)、XX华苑等项目,开发面积约4.5万平方米,建筑面积约12万平方米,其中XX华苑目前正在销售

7、当中,其余楼盘均已售完。 根据企业提供的资料及我部调查反映,截至2009年5月14日,XX房地产有限公司的“XX华苑”项目开发、销售情况如下: 1、“XX华苑”项目的建设情况 “XX华苑”项目现已基本完工,预计2009年7月30日前交付使用,项目的实际总投资成本约为13000万元,明细如下表: 项 目 应付金额(万元) 未付金额(万元)地价款5100土建工程款60001000电梯200供电(高压、低压)560270绿化400400道路200200下水道化粪池130130消防给水230150人防地下室10070煤气53合计129732220 2、“XX华苑”销售情况已售未售数量面积(m2)金额(

8、万元)数量面积(m2)金额(万元)住宅140套20112.11022244套6800.384100商铺10个700110030个18003000汽车位40个440181个1900合计117629000 截止2009年5月14日,上述销售已回笼资金10680万元,其中住宅销售回笼9289万元。 (五)发展规划 XX房地产公司开发项目定位于本区域的中高档次,目标客户群为XX城区的白领、公务员、私营企业主等收入较高的阶层。项目以城市小区园林风格设计为主,结合现代感、流线感的建筑立面、人性化的建筑设计规划、突破传统的层高,空间感倍增,突出城市和花园的开发理念,以健康居住环境、岭南风格为主,体现细腻的人

9、文环境设计理念,同时结合完善的物业管理,迎合上述客户群的购房需求。 二、受信人的财务状况 根据受信人提供的财务报表(2006年12月、2007年12月、2008年3月、2008年12月和2009年3月)及相关资料反映,现对其财务状况分析如下: 单位:万元 项目2006.122007.122008.32008.122009.3货币资金21719525335581002存货8182900395931257913652应收账款120120120120120预付账款125156703727其他应收款57129587182379其他流动资产26532653265326532653流动资产11391141

10、26145231777719772固定资产181175173166163总资产1157214302146961794319936短期借款0600015001500应付账款2323273945预收账款20772315372544587602其他应付款9466666781445459流动负债30693730426975519620其他长期负债26532653265326532653总负债5722638269211020412272所有者权益58507919777577397663销售收入8474181015230净利润2911806-40337-25资产负债率49%45%47%57%62%流动比率

11、3.713.793.41.742.06速动比率0.991.30.910.340.43应收账款周转率7.0934.84012.690存货周转率0.090.2300.060净利润率34%43%022%0现金净流量-554-1736-1419-1394444经营性现金净流量-548-1973-117-23051518投资性现金净流量0-827-9411-1075筹资性现金净流量-6590-5959121 (一)资产情况分析 1、货币资金:截至2009年3月,企业货币资金1002万元,占总资产5%,比例合理;通过企业提供的银行流水反映,该公司银行结算业务基本在我部、农行、建行进行,并以我部跃龙分部为主

12、。 2、应收账款:截至2009年3月,企业应收账款余额为119万元,占资产0.6%,主要是XX市市府办房管科的应收款。 3、预付账款:截至2009年3月,企业预收账款余额为727万元,占总资产3.6%,主要是“XX雅苑”项目地块房屋拆迁补偿费719万元。 4、其他应收款:截至2009年3月,企业其他应收款余额为379万元,占总资产的2%,主要是“XX华苑”承建商预收的350工程款。 5、存货:截至2009年3月,企业存货余额为13652万元,占总资产68%,主要为企业已开发和待开发的工程项目资产,包括:道X坊房产483万元;XX路XX号第八层1-10轴办公楼85万元;开发成本12712万元(“

13、XX华苑”8612万元,“XX雅苑”4100万元),新X路44号土地1819M2, 价值149万元;XX新村4号之一土地1300 M2,价值220万元。 6、待摊费用:截至2009年3月,企业待摊费用余额1240万元,主要是已缴纳但未结转成本的税金,包括营业税、预缴所得税、土地增值税等。 7、其他流动资产:截至2009年3月,企业其他流动资产余额为2653万元,占总资产13%,主要是企业转制后代市国资办管理资产。据公司转制文件反映,受信人仅负责代管,实际上该笔款项协助市政府代为管理和追讨的债款,权利义务上与转制后的公司无关。 7、固定资产:截至2009年3月,企业固定资产余额为163万元,占总

14、资产1%,主要是公司营业用办公楼。 (二)负债情况分析 1、短期借款:截至2009年3月,企业短期借款余额1500万元,占总负债12%,为企业因开发“XX花苑”而于2008年4月向我部申请的项目贷款,将于2009年9月到期。贷款期间,该公司均按时付息,贷款本金均提前或按时归还,目前1500万元贷款形态正常。 2、应付账款:截至2009年3月,企业应付账款余额45万元,主要是应支付前期开发项目“XX小筑”承建商的质量保修金。 3、预收账款:截至2009年3月,企业预收账款余额7602万元,占负债总额62%,为已销售楼房的收入,由于销售成本未结转,该部分收入暂未纳入收入核算。 4、其他应付款:截至

15、2009年3月,企业其他应付款余额459万元,其中主要是企业向股东的暂借款400万元。该借款自开发“XX华苑”时开始,没有设定确定的借款期限,按股东持股比例借入,据了解建业公司全部股东已同意该部分借款待“XX雅苑”项目开发销售完成后,视公司是否需要资金开发其他项目,再商议借款退还事宜。 5、其他流动负债:截至2009年3月,企业其他流动负债余额112万元,主要是代XX发展公司还款的余额。 6、其他长期负债:截至2009年3月,企业其他长期负债余额2653万元,占负债总额22%,是企业转制后代市国资办管理资产挂帐,与其他流动资产科目相对应。据公司转制文件,公司仅负责追讨债款,追收回来的款项及时上

16、交市财政局专户。 (三)所有者权益情况分析 XX房地产公司自2000年转制至2009年3月底,股东权益已累积至7663万元,其中:实收资本500万元;资本公积250万元;盈余公积293万元;未分配利润6620万元。通过8年多的经营,该公司的规模和盈利能力不断提高,留存利润主要再投入至企业日常经营,总体实力不断增强。 (四)销售收入和利润情况分析 据企业提供的财务数据反映,2007年企业销售收入4181万元,净利润1806万元;2008年销售收入1523万元,净利润337万元,销售相对较少,主要与房地产行业经营模式及收入核算方式有关,企业2008年并无较大规模的房产楼宇销售,业务收入主要为200

17、6年开发“XX苑”第四期的销售收入,但利润保持在较稳定的水平;而企业于2008年开发的“XX华苑”已于当年10月开售,目前销售情况良好,截至2009年3月已回笼资金约7500万元,由于未结转成本,因此损益表暂未反映销售收入及利润,预计楼盘全部销售完毕可达21000万元销售收入,实现净利润约4500万元。 (五)现金流量分析 该公司2009年1-3月的现金净流量444万元,经营性现金净流量1518万元,主要是楼宇销售取得现金流入;投资性现金净流量-1075万元,主要是“XX华苑”项目开发的后期投入;筹资性现金净流量1万元,该公司本年度至3月没有新的举债措施。企业总体现金流状况良好。 (六)主要财

18、务指标分析 1、报告期,企业资产负债率为61%,由于企业目前开发的项目仍在投入中,而部分销售的楼宇尚未结转成本,报告期反映的资产负债率相对较高,但对于房地产开发企业仍处于合理水平,对于债权的保障程度较高,也反映了企业的长期偿债能力较强。 2、报告期,企业流动比率为2.06,比率较为合理,速动比率0.43,由于流动资产中以存货的占比较大,导致速动比率较低,但实际该公司现时存货主要是“XX华苑”项目成本及拟开发的XX区XX东路南侧、XX西街东侧即“XX雅苑”项目地块成本,而“XX华苑”楼盘已全部达到预售条件,并且目前销售情况良好,因此存货变现能力较佳,表明该企业的资产实际流动性较强,即期、短期的偿

19、还债务能力强,该公司的楼盘资金回笼速度较快。 3、销售净利润率过往三年分别为34%、43%、22%,利润水平符合同期房地产行业水平。 (七)企业资信情况 经信贷查询系统查证,该公司目前贷款卡反映的借款余额为1500万元,为我部的抵押贷款,贷款用途为开发“XX华苑”的项目贷款,借款期间未出现贷款欠息和逾期现象,过往信用记录信誉良好,且不存在对外担保行为。 三、项目情况分析 (一)项目简介 1、项目基本情况 “XX雅苑”项目地块位于XX市XX区XX东路南侧、XX西街东侧,项目土地共拆分为三个国土证,但由于前期处理拆迁问题致使国土证办理时间有差异,其中XX市XX区XX东路南侧、XX西街东侧(一期)、

20、(二期)两个国土证已办理,而另一个(暂称三期)国土证约在09年6月可办理完成。因此,XX房地产公司“XX雅苑”项目分二期开发,先建的项目一期用地为XX市XX区XX东路南侧、XX西街东侧(一期)、(二期),包括A座(10层)、B座(11层)C座(9层)、D座(11层)共四座电梯商住楼,项目二期即E座(16层),用地为XX市XX区XX路南侧、XX街东侧(三期),待办理国土证及相关报建证照后开发。 “XX雅苑”项目一期地块出让合同面积9302 m2,办理国土证时实地量度净用地9022 m2,约13.5亩,建设用地规划许可证所示12398.8 m2为规划总用地面积。“XX雅苑”项目一期总建筑面积约31

21、763 m2,容积率2.5,绿化率26.2 %,其中:住宅 208户(约21279m2,含5030 m2拆迁户回迁,即实际可售面积约16250m2)、商铺1854m2、汽车车位约214个(约7700m2,全部为地下室车位)、摩托车位216个(约757m2);主打户型以90 m2左右,三房二厅为主,定位于本区域的中等档次,目标客户群为XX市城区上班的白领、公务员等中高收入阶层和旧区改造拆迁户置业者为主,预计销售均价约为7000元左右;预计工程施工期限为18个月,至2010年2月可以销售。 据了解,“XX雅苑”项目二期用地与一期相连,位于项目一期东侧,净用地面积2537 m2,将建成一栋(“XX雅

22、苑”E座)16层、户型面积90-156的商住楼。二期国土证正在办理中,预计6月可办妥,XX房地产公司计划二期将于一期开发完成后再开发。 2、项目市场分析 (1)优越的地理位置 “XX雅苑”项目一期位于XX市XX区XX路,位处新旧城区交界地段,周边银行、学校、医院以及饮食休闲健身设施一应俱全,生活及商业配套完善,地理位置十分优越。对于兼顾新旧城区配套设施需求的潜在客户具较高的吸引力,目前已有超过100个客户咨询该楼盘开盘时间,表示有意愿在该楼盘购买住房。 (2)较高的性价比 XX房地产公司过去开发的楼盘在保证质量的同时以合理的市场定价在客户中获得良好的口碑,如正在销售当中的“XX华苑”以约630

23、0元/M2的均价销售,比同区大致档次楼盘售价低约5%-10%。 (3)高素质的物业管理服务 物业管理聘请专业、信誉良好的物管公司负责,由专业的管理人员负责24小时跟踪服务,为住户提供高质素的物业维修、安全管理、工程及环境等全方位服务。 3、项目协办单位 (1)设计单位资质 本项目设计单位为XX市XX建筑设计有限公司,该公司是XX地区著名的建筑设计单位之一,具有建筑工程设计甲级资质,是从事工业与民用建筑、室内外环境及总图规划设计的专业化机构。公司成立以来,完成了各种设计项目2000多个,其类型有住宅及住宅区、学校建筑、办公及综合楼建筑、酒店及商业建筑、工业厂区等,并多次获得XX市及广东省优秀设计

24、奖。 (2)施工单位资质 本项目的建筑工程施工单位为XX市XXX集团有限公司,该公司为房屋建筑工程施工总承包二级企业,以建筑施工为主,业务涉及房地产开发、建筑设计、工程施工、装饰装修、设备安装、建筑材料、物业管理等领域。该公司注册资本5000万元,实力雄厚,年产值达6亿元。该公司2000年通过ISO9002质量管理体系认证、2002年实施建立了以ISO9001:2000、ISO4001:1996、OHSMSI8001三个标准为基础的综合管理体系,并通过了中质协质量保证中心的认证,曾获“鲁班奖”、“市级优良样板工程”、“安全生产、文明施工” 双优工程等奖项,连续多年被评为“守合同、重信用”企业,

25、在XX市建筑行业中享有盛誉。 4、项目合规性分析 XX房地产公司目前已取得项目的土地使用证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证,四证齐全,且开发项目符合房地产开发资质的要求,项目合法合规。 (二)项目可行性预算 1、项目成本估算和资金投入情况 “XX雅苑”项目总投资约11500万元,现将项目成本估算和实际投入资金情况列表如下: 单位:万元费用项目投资预算明细实际已投入金额备注土地款4800土地价格4613万元,税费187万元4583.2含税金和手续费前期及配套工程费用410143.2含设施配套费、预算编制费等主体工程费约5600其中:土建造价4745万元0地上建筑物按1

26、300元/M2,地下室按2100元/M22室内外供水供电150万元0成本按60元/M2计算消防工程110万元0成本按35元/ M2计算电梯180万元06台电梯,平均约30万/台市政及周边渠80万元0/智能化小区工程105万元0/园林绿化130万元0/会所、样板间装修摆设100万元0/销售费用180180万元0按销售收入1%计算财务费用410410万元0按融资3500万元,期限24个月测算不可预见费用100100万元0项目开发中不可遇见费用合计约115004726.4 经了解情,将本项目的成本预算与类似项目开发成本以及相关工程项目的市场公开价格比较,本项目成本预算处于合理水平,符合市场实际价格。

27、 2、项目资金组成分析 “XX雅苑”项目总投资约11500万元,剔除已经投入资金4726.4万元,缺口6773.6万元将通过公司自筹1000万元(主要为目前正在销售的“XX华苑”销售收入)、向我部申请抵押贷款3500万元以及销售回笼2273.6万元三种方式筹集,贷款主要用于房建工程的后续资金投入。 按计划测算,项目达到可预售水平时约支付项目整体投入的70%(约累计投入8000万元),到10年2月可基本完成工程,届时约需支付项目投入的90%(约累计投入到10300万元),预售到基本完成工程需支付工程款有较长的时间空间,说明由销售回笼补充项目资金缺口的部分(2927万元)对项目的影响较少。 根据X

28、X房地产公司提供的支付凭证反映,项目自有已投入资金投入约4726.4万元,其中土地购买成本4583.2万元,开发前期费用143.2万元;占总投资额的41.1%,符合我社房地产开发项目贷款中自有资金比例不得低于40%的相关规定。 3、项目资金需求分析 “XX雅苑”一期项目目前实际的缺口资金预计为3500万元,主要用于项目的资金投入,项目进度分三个阶段实施,各期资金投入、缺口情况列表如下: 单位:万元各期时间安排项目投入资金自有资金项目回笼资金缺口(筹集)资金07.12-09.34726.44726.409.3-10.245001000350010.2-10.122273.62273.6合计115

29、005726.42273.63500 4、项目工程计划和进度 项目计划分四个阶段,第一阶段预计在09年5月-11月完成地下室工程;第二阶段计划09年11月至10年2月可完成地上建筑主体工程2/3并达到预售条件;第三阶段计划在10年2-12月期间可完成余下1/3主体工程和外墙装修、园林绿化及水电、煤气、消防等工程安装;第四阶段,预计在11年可交付使用。目前已完成基础平整工作,并开始打桩,工程进展顺利 5、项目的销售收入和利润预测 (1)项目销售收入预测 根据目前市场价格预测本项目预售时的销售价格:住宅均价约7,000元/m2、商业临街铺位25,000元/m2、车位销售约120000元/个、摩托车

30、位约8000元/个。该楼盘地理位置较好,市场需求量大,有较强的市场优势。 a、住宅:16250m27000元/m2=11375万元 b、商业临街铺位:1854m225,000元/m280%=3708万元 c、汽车车位:214个120,000元/个80%=2054.4万元 d、摩托车位:216个8000元/个50%=86.4万元 项目销售收入合计:17223.8万元。 (2)项目利润预测: 项目销售利润=销售收入-总投入 =17223.8万元-11500万元 =5723.8万元 另外,项目开发销售还应缴纳相关税费,其中营业税及附加5.65%、土地增值税1%、所得税25%: 营业税及附加、土地增值

31、税=17223.8万元6.65%=1145万元 所得税=(5723.8万元-1145万元)25%=1145万元 净利润=5723.8万元-1145万元-1145万元=3433.8万元 “XX雅苑”项目开发成本利润率=3433.8万元11500万元 =29.86% 四、本授信还款来源和还款计划 (一)还款来源 本授信还款来源主要是项目的销售回笼资金。根据上述预测,“XX雅苑”项目至2011年底2月销售收入预计为15000万元以上,部分资金可用于偿还我部贷款,且该项目的销售收入将会全部汇入在我部开立的结算专户,确保足够资金用于偿还我部的到期贷款。同时,根据其销售情况,将要求该公司按照销售收入比例分

32、期归还我部贷款。 (二)还款计划 根据XX房地产公司提供的销售情况计划表分析,测算其还贷款期限为24个月,贷款归还按项目销售进度进行。 单位:万元住宅销售回笼资金商铺销售回笼资金汽车车位销售回笼资金摩托车位销售回笼资金用于归还我部资金2010年第一季度30002010年第二季度30002010年第三季度20002010年第四季度1000200010008015002011年第一季度80015007846020002011年第二季度762.5113578432.8合计10562.5500020903500 五、本授信的保障措施 本项目贷款由XX房地产公司提供的商铺、写字楼、住宅等物业抵押担保,该

33、抵押物分两部分,其中位于XX市XX区XX新村26号首层P6号等一批房地产目前正抵押给我部,作为该公司现时在我部借款1500万元的抵押物,抵押物于2008年8月份经XX市XX房地产评估有限公司评估,总评估价值2513.5万元,具体情况如下列表1: XX市XX房地产有限公司房产明细(一)序号产权证号码用途面积m2地 址单价元/m2评估值元1C4095XX8商业323.18XX市XX区XX新村26号首层P6号13936.5145040002C4095XX0商业323.18XX市XX区XX新村26号首层P3号13936.5145040003C4095XX9商业147.66XX市XX区XX新村26号首层

34、P4号13937.4220580004C4095XX7商业147.66XX市XX区XX新村26号首层P5号13937.4220580005C4095XX6商业53.38XX市XX区XX新村26号首层P2号13937.87440006C5245XX9商业69.6XX市XX区XX新村十八、十九座首层101号8175.295690007C5245XX2商业174.76XX市XX区XX新村十八、十九座首层102号8176.9314290008C5245XX0商业89.04XX市XX区XX新村十八、十九座首层103号8176.17280009C4095XX8商业50.48XX市XX区XX新村十八、十九座

35、首层P2号12916.0165200010C4095XX3商业81.65XX市XX区XX新村十八、十九座首层P9号12908.76105400011C5245XX1办公493.02XX市XX区XX新村十九座204室6470.33319000012C5245XX3办公208.24XX市XX区XX新村十九座205室6468.5134700013C5251XX5商业48.92XX市XX区XX路5号首层之五、之六18887.9892400014C4095XX2商业41.75XX市XX区XX街16号首层33号16239.5267800015C4095XX4住宅27.92XX市XX区XX新村26号首层B2

36、号7915.4722100016C4095XX5住宅59.9XX市XX区XX新村26号首层B3号7929.88475000合计25135000 另一部分抵押物是位于XX市XX区XX新村十八、十九座首层P8号等一批房地产。抵押物于2009年5月份经XX市XX房地产评估有限公司评估,总评估价值2602万元,具体情况如下列表2: XX市XX房地产有限公司房产明细(二)序号产权证号码用途面积m2地 址单价元/m2评估值(元)1C3476XX9办公608.97XX市XX区XX中路29号八层1-10轴5944.4636200002C4095XX1商业60.67XX市XX区XX街16号首层32号16482.

37、6110000003C4095XX5商业54.12XX市XX区XX街16号首层31号16444.948900004C4095XX3商业28.31XX市XX区XX街16号首层30号16601.914700005C4095XX0商业111.44XX市XX区XX新村十八、十九座首层P8号15793.2517600006C4095XX9商业223.89XX市XX区XX新村十八、十九座首层P6号15811.3435400007C4095XX1商业62.39XX市XX区XX新村十八、十九座首层P5号15867.939900008C4095XX2商业37.45XX市XX区XX新村十八、十九座首层P4号157

38、54.345900009C4095XX6商业52.49XX市XX区XX新村十八、十九座首层P3号15812.5483000010C4095XX7商业50.70XX市XX区XX新村十八、十九座首层P1号15779.09800000113052XX6住宅60.29XX市市区XX坊63号顶层储物室4975.95300000123052XX9办公50.89XX市市区XX坊63号九层7-8轴,A-D轴6091.57310000133052XX2办公307.64XX市市区XX坊63号九层8-13轴,A-F轴6018.521820000143052XX8办公302.40XX市市区XX坊63号八层8-13轴,

39、A-F轴6018.521820000153052XX1办公302.40XX市市区XX坊63号七层8-13轴,A-F轴6018.521820000163052XX2办公302.40XX市市区XX坊63号六层8-13轴,A-F轴6018.521820000173052XX7办公302.40XX市市区XX坊63号五层8-13轴,A-F轴6018.521820000183052XX0办公302.40XX市市区XX坊63号二层8-13轴,A-F轴6018.521820000合 计26020000 上述表1、表2所列共34处房地产,评估总价共5115.5万元,以担保贷款额度3500万元核算,抵押率为68%

40、。以上房产的权属人均为建业公司,大部分物业为一线临街商铺,其评估价较为合理,变现能力较强,具有较强的担保作用。 六、贷款方式与风险防范措施 (一)贷款方式 本项贷款金额共3500万元,资金使用期限为24个月,贷款方式为抵押。由于其中2513.5万元抵押物目前仍抵押给我部,而该部分抵押物承贷的贷款1500万元尚未到期(到期日为2009年9月12日,建业公司计划提前于09年6-7月归还),因此该部分抵押物需待建业公司归还目前的1500万元贷款后,再重新抵押给我部为本次“XX雅苑”项目贷款担保。综上原因,本笔3500万元贷款将分两期发放,第一期先办理2602万元抵押物的抵押手续后发放1800万元;第

41、二期在2513.5万元抵押物再办理抵押手续后发放1700万元。贷款利率按二年期基准利率上浮10%,执行利率为4.95。 (二)风险防范措施 为确保我部发放的贷款项目资金用到项目上,防止借款人挪用到其他方面。现对该项目具体监管措施如下: 1、要求受信人在我部开立项目资金账户,主要用于上述项目的资金出款、回笼。该账户将会无条件接受我部的监控,每次出款需由该企业向我部提出申请,并提供相关施工合同或其他用款证明材料,经我部审批同意才能使用,该条款将会列入双方签订的相关资金监管协议。 2、目前受信人已投入了资金4726.4万元(已提供了相关凭证,含地款),占项目建设总投资11500万元的41%,符合房地

42、产开发项目自有资金需占项目总投入资金的40%规定,公司所有者权益达7663万元,资本金比例达到67%,符合房地产项目资本金超过35%的规定,在贷款审批期间投入的项目资金将在该笔贷款发放前,提供其自有资金使用的全部相关凭证,如果未投入的自有资金将会全部转到上述的项目资金账户,并将会无条件接受我部的监控,每次出款由该公司需向我部提出申请,并提供出款的施工合同或其他用款证明材料,经我部审批同意才能使用。 3、发放贷款后,贷款额度必须按其工程计划投入,并根据其实际工程进度使用,所有与该项目相关的款项由我部监控,控制全部项目资金必须用于支付工程款的投入,出款用途必须是有关该项目的实际费用,如有疑问可到项

43、目现场进行核对,对不符合此项目用途的出款我部有权拒绝办理。 4、定期到实地检查施工进度,落实工程款的去向,做好每一笔贷款使用的跟踪。 5、为加强对项目资金的监管,项目所销售的房屋等银行按揭业务由我部进行办理,并要求本项目的销售收入应回笼到上述的项目资金专户,用作归还我部贷款或该项目的后期投入,不得用于新项目的投入,确保在整个项目销售收入达到70%时全部归还我部所有贷款本息。 6、加强监测项目的销售进度,受信人将会每月销售情况表上交我部,我部再根据其该表到实地查实,并与日后房产交易中心实施楼盘销售情况网上监控相结合,核实该项目的销售收入与预期收入的情况,若实际销售收入比预期好,我部有权要求该公司

44、提前归还贷款;若实际销售收入比预期差,及时报告,及时处理,控制该笔贷款的风险。 该笔项目资金实行专款专用,整个项目操作实行封闭式管理,贷款额度按照工程施工的进度使用,销售回笼资金均全部划入我部相关项目资金账户,用于归还我部贷款,总体风险较低。 七、综合效益 我部拟给予3500万元房地产开发贷款,综合收益明显,具体收益如下: 1、提高知名度,扩大影响。通过这次合作,体现我部服务高效灵活,资金实力雄厚等优势;提高我部在房地产界的知名度,增强行业竞争能力。 2、增加利息收入。贷款3500万元,按利率4.95(基准利率上浮10%)计算,期限24个月,可为我部实现利息收入约416万元。 3、增加按揭业务

45、量。除提供项目授信贷款外,我部还可以为上述的项目提供住房按揭贷款服务,保守推算大约有2500万元-3000万元的房产按揭贷款业务,可为我部带来稳定按揭利息收入和按揭户的部分存款。 4、增加存款量。按约定,本项目卖房款全部将在我部周转,从而为我部带来较大存款存量,促进我部负债业务的开展。一直以来,该公司主要财务结算主要在我部跃龙分部发生,目前日均存款700万元左右,项目销售预算可以回笼资金接近1.8亿元,预计销售资金回笼后,日均存款额将更大。 5、增加中间业务收入。按约定,“XX雅苑”开售时,将由我部在售楼部安装POS机,接受购房者以刷卡方式支付房款,预计可为我部增加中间业务收入。 八、结论和建

46、议 XX房地产公司所开发的“XX雅苑”楼盘,所处的环境、地理条件在XX区优势明显,项目的竞争能力较强,这既可为该公司带来稳定的收益和充足的现金流,也可为我部带来利息收入、按揭业务、存款业务及中间业务收入,综合效益显著。 综上所述,本项目可行,收益明显,第一还款来源充足,且具有足额的抵押物作抵押担保,第二还款来源有保障,因此,本岗同意给予XX市XX房地产有限公司提供项目贷款3500万元,期限24个月,利率4.95(基准利率上浮10%)。 特此报告。关于XX市XX房地产有限公司申请项目贷款3500万元的审批意见X农信联贷审2009第0XX7号 一、项目概况 1、经营情况:该企业注册地址位于XX市X

47、X东路XX村14号,于2003年3月转制成立,是一家私营房地产开发企业,主要进行房地产经营、房屋租赁、物业管理等。根据调查反映,该企业2009年3月总资产19936万元,比上年同期增加5240万元;总负债12272万元,比上年同期增加5351万元。其中存货余额13652万元,比上年同期增加4059万元。实现销售收入0万元,净利润-25万元。 2、贷款投向:项目贷款。该企业为开发“XX雅苑”项目,该项目计划建筑面积31763平方米,总投入约11500万元(含土地款4800万元),目前其项目开发所需的四证已经齐全,因自有资金不足,现向我社申请项目贷款3500万元。 3、担保方式:本项贷款以借款企业

48、拥有的房产作抵押。抵押的房产共34处,分别为商铺、住宅和办公楼,总面积共5556.35平方米,评估价值共5115.5万元,以贷款3500万元计算,抵押率为68.4%。 二、审批意见 风险提示: 1、政策风险 去年以来,国家出台了一系列针对房地产行业的调控措施,在国家的积极干预下,目前整个房地产市场的成交量萎缩、价格下降明显。近期国家虽然针对房地产市场出台了“救市”政策,但新政策的出台是否能刺激起民众对房地产的购买欲望,在今后的一段时间内还有待观察。相信在今后的一段时间内国家仍将出台其他的房地产政策,但在目前的经济环境下对房地产行业的前景亦只能审慎乐观。 2、经营风险 由于受到经济大环境的影响,

49、目前房地产市场的成交量并没有明显放大,XX地区的房地产市场前景并未明朗,本项目能否按预期对外出售、借款人能否获得持续的经营利润仍然有待更进一步的观察。 防范措施: 1、落实对第一还款来源的监控,贷款单位必须与借款人签订资金合作协议,规定“XX雅苑”项目的销售监控账户必须在我社开立,所有销售款项必须划归在我社开立的账户进行管理。 2、贷款单位应加强对借款企业的贷后检查工作,密切留意其所开发项目的经营情况,防止因经营不善对我社资金造成损失。在项目开始进行对外销售后,贷款单位应每月初派人到房管局或网上进行查询,核实项目上月的销售情况,督促开发商将销售资金划入我社账户管理,如发现开发商未能履行承诺的,

50、及时采取措施收回我社贷款。 3、做好信贷资金的贷后监控工作,确保项目贷款专款专用,并按照工程进度付款,贷款单位应注意收集贷款使用的有关凭证,防止借款人将我社资金用于其他用途。 4、结合本项目的实际情况,本项贷款的还贷计划应按销售进度去控制还款的具体额度,从而保证我社信贷资金的顺利退出。 三、审批结论 综上所述,在落实风险管理部“审查报告”及我会相关风险防范措施的前提下,同意向XX市XX房地产有限公司办理项目贷款,具体授信事项如下: 1、授信额度: 3500万元。 2、授信期限:二年。 3、利率:按同期基准利率上浮10%执行。 4、担保方式:抵押担保。以借款企业拥有的34处房产作抵押,总面积共5

51、556.35平方米,评估价值共5115.5万元,抵押率为68.4%。 5、还贷方式:在贷款期内分期偿还。在“XX雅苑”项目销售面积达到总体销售面积的20%时开始还款,到30%时归还贷款总额的10%(即350万元),到40%时归还贷款总额的20%(即700万元),到50%时归还贷款总额的30%(即1050万元),到60%时归还贷款总额的30%(即1050万元),其余的10%(即350万元)在销售达到70%时实现全额退出。以上还款计划以合同或以协议形式确定,并注明如借款人未能按照还款计划归还贷款即视同违约。XX市XX区农村信用合作联社贷款审批委员会 二OO九年XX月XX日关于XX市XX房地产有限公

52、司项目贷款3500万元的贷后检查报告 XX市XX房地产有限公司(以下简称“XX房地产公司”)于2009年7月获我社审批授信项目贷款3500万元,用于“XX雅苑”房地产项目开发。为有效防范信贷风险,及时掌握项目的进展情况,我部经办客户经理于2009年9月对本授信项目进行了贷后检查,现将有关情况报告如下: 一、授信客户基本情况变动 经调查了解,XX房地产公司自本项目贷款审批后,其注册资金、经营范围、股东构成、法定代表人等工商等级资料没有发生变更情况;经检查其营业执照、组织机构代码证、税务等级证等证照,均已按期办理年检手续。 二、授信业务变动情况 根据授信方案,我社分别于2009年7月3日、2009

53、年8月26日向XX房地产公司发放贷款1800万元和 1700万元,授信资金均划入借款人在我社开立的资金监管账户,目前该企业贷款余额为3500万元。至报告日止,受信人已使用授信资金1400万元,其授信资金使用均提供相关的款项支付证明材料并经我部审批同意,全部用于支付“XX雅苑”工程费用。借款人按时支付贷款利息,检查没有发现授信资金被挪作他用的情况。 三、授信客户行业方面的变化情况 随着城市化进程的推进以及珠三角中心城市同城趋势明朗化,人们对住房需求更加旺盛,本地区房地产市场发展空间较大。总体而言,近期房地产市场相对稳定,商品房价格仍然维持较高水平,央行对于提高二套住房按揭贷款首付比例和利率等的政

54、策对市场产生一定的影响,但随着时间推移其影响将慢慢被市场消化,并且相关规范市场的政策出台将有利于房地产市场稳定健康发展。 四、授信客户财务变动情况 截至2009年9月,XX房地产公司总资产29205万元,总负债19030万元,资产负债率65%,财务报表没有反映经营收入,净利润-155万元,主要因为受信人2008年底至2009年销售的“XX华苑”楼盘收入未结转损益,而“XX雅苑”项目目前尚处于开发投入期。经分析,借款人总体财务状况及现金流情况正常。 五、项目建设情况 XX房地产公司现开发“XX雅苑”项目各项证照齐全,项目开发建设合法合规。通过现场调查了解,“XX雅苑”项目目前正在进行地下室土方挖

55、掘,工程进度较立项进度计划稍有滞后,主要因为期间由机械打桩改为压桩方式,临时用电增容和压桩较机械打桩耗时较长等原因所致。目前受信人已和工程承建商协商尽可能加快工程进度,争取最低限度影响项目建设进度。 六、授信客户融资情况 XX房地产公司主要结算资金均在我社账户进行,有利于我社对其资金流情况的监控分析,其在我社授信后没有在其他金融机构融资且暂无计划在我社授信期间进行再次融资,分析其目前及未来现金流能满足项目建设需要。 七、结论 综合分析,XX房地产公司现经营状况正常,开发的“XX雅苑”项目工程进度稍有滞后,但总体仍在项目建设进度控制内,对项目整体开发周期影响有限。调查没有发现明显存在对授信不利的情况,授信风险不大,预计授信资金可按时回收。 主办客户经理: 协办客户经理: XX市XX区农村信