北京市白家庄土地项目研究报告提纲

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1、12目录目录1. 宏观经济、事件影响分析 21.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析 21.2 北京市城市规划及对项目的影响研究 21.3 08 年奥运会及奥运经济对项目的影响研究21. 4 北京市旅游产业总体发展状况分析 21.5 宏观环境总结 22.总体市场研究 22.1 优质写字楼总体市场研究 22.2 高端酒店总体市场研究 23.区域市场研究 24 项目分析25 开发规模、配比建议26 风险因素分析27 来自财务方面的论证23图表目录图表目录图图 1 1： 北京市北京市 GDPGDP 增长趋势增长趋势 .5图图 2 2： 北京市第三产业产值发展图北京市第三产业产值发展图 .5图图 3

2、3： 各国奥运房价上涨情况各国奥运房价上涨情况 .8图图 4 4：北京国际旅游人数及收入汇总：北京国际旅游人数及收入汇总 .9图图 5 5：北京国内旅游情况汇总：北京国内旅游情况汇总 .9图图 6 6：北京写字楼物业商圈分布：北京写字楼物业商圈分布 .11图图 7 7：北京优质写字楼各商圈分布比例：北京优质写字楼各商圈分布比例 .11图图 8 8：北京各商圈（区域）优质写字楼供应量（单位：万平方米；统计日期截至：北京各商圈（区域）优质写字楼供应量（单位：万平方米；统计日期截至：20062006 年年 9 9 月）月） .12图图 9 9：北京甲级写字楼租金指数走势（单位：美金：北京甲级写字楼租

3、金指数走势（单位：美金/ /月月/ /平米）平米） .12图图 1010：北京甲级写字楼成交价格走势表：北京甲级写字楼成交价格走势表 .13图图 1111：北京甲级写字楼入住率走势：北京甲级写字楼入住率走势 .14图图 1212：北京甲级写字楼供应与销售量对照表：北京甲级写字楼供应与销售量对照表 .14图图 1313：北京四星级及五星级酒店分布统计图：北京四星级及五星级酒店分布统计图 .17图图 1414：北京五星级酒店标间价格趋势图：北京五星级酒店标间价格趋势图 .19图图 1515：北京四星级酒店标间价格趋势图：北京四星级酒店标间价格趋势图 .20图图 1717：区域甲级写字楼年度供应量（

4、单位：万平方米）：区域甲级写字楼年度供应量（单位：万平方米） .22图图 1818：区域甲级写字楼租金走势：区域甲级写字楼租金走势 .22图图 1919：区域甲级写字楼销售成交价格走势（单位：元：区域甲级写字楼销售成交价格走势（单位：元/ /平方米）平方米） .23图图 2020：区域甲级写字楼入住率走势：区域甲级写字楼入住率走势 .24图图 2121：区域甲级写字楼供应与销售面积比较：区域甲级写字楼供应与销售面积比较 .24图图 2222：区域高端酒店分布图：区域高端酒店分布图 .26图图 2323：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年房价统计图年房价统计图 .28图图 2424

5、：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年出租情况统计图年出租情况统计图 .30表表 1 1：20052005 年北京年北京 4-54-5 星级酒店总体经营情况星级酒店总体经营情况 .10表表 2 2：北京市星级酒店构成分析：北京市星级酒店构成分析 .16表表 3 3：北京四星级及五星酒店数量统计表：北京四星级及五星酒店数量统计表 .17表表 4 4：北京四星级及五星级酒店分布统计表：北京四星级及五星级酒店分布统计表 .17表表 5 5：1999199920062006 年上半年北京市年上半年北京市 4 4、5 5 星级酒店价格总体水平表星级酒店价格总体水平表 .18表表 6 6：区域

6、未来供应预测：区域未来供应预测 .24表表 7 7：区域高端酒店统计表：区域高端酒店统计表 .26表表 8 8：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年房价统计表年房价统计表 .27表表 9 9：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年出租情况统计表年出租情况统计表 .28表表 1010：未来两年北京高端酒店供应表：未来两年北京高端酒店供应表 .294报告基于地块条件及酒店物业已经确定的前提，通过对地块及市场的分析，对未来项目的整体定位及产品组合、规划设计进行相对准确的判断；在此基础上，参照市场估算未来可能产生的收益，从而反推出合理的土地成本，给出合理的竞拍价格建议。1.1.

7、宏观经济、事件影响分析宏观经济、事件影响分析本部分主要任务是根据项目的具体情况，通过对北京市的宏观经济运行和社会经济总体情况、北京旅游产业运行情况、重大事件对未来写字楼及酒店市场影响等几个方面的进行研究和分析，把握宏观走势，阐述上述因素可能对本项目及所处区域产生的方向性影响。1.11.1 北京市经济发展状况及发展趋势分析北京市经济发展状况及发展趋势分析1.1.11.1.1 GDPGDP 发展趋势良好，未来地区宏观经济状态乐观发展趋势良好，未来地区宏观经济状态乐观 5图图 1 1： 北京市北京市 GDPGDP 增长趋势增长趋势01000200030004000500060007000800019

8、90 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%GDP（亿元）GDP增长率根据北京市政府2006年GDP目标增长率预测得出数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部过去二十多年，北京经济增长迅速。如图 1.1 所示，除 1998 年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值由 1990 至 2005 期间一直都有近两位数字的稳定增长。2005 年，北

9、京的国内生产总值达 6814.5亿元人民币，较上年上升 11.1%，持续 7 年保持了 10以上的高增长。“十一五”期间，北京市政府预计 GDP 平均增长率为 11.8%，继续保持经济高速增长。高速增长的宏观经济带动了北京市房地产经济、旅游经济，并为北京引来了更多的商业机会。在宏观环境良好的前提下，GDP 的高速增长刺激着北京写字楼需求和酒店需求，为本项目发展提供良好宏观前提条件。1.1.21.1.2 第三产业发展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持第三产业发展迅速，为酒店与写字楼需求提供有力支持图图 2 2： 北京市第三产业产值发展图北京市第三产业产值发展图60.01000.02000.03

10、000.04000.05000.06000.01990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20060.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%第三产产值(亿元）增长率根据2006年上半年数据估算得出数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部2006 年上半年，北京地区第三产业产值为 2535.3 亿元，2005 年为4764.3 亿元，预测平均增长率为 6.5%，比地区总产值增长率略低中原经验总结，第三产业经济发展对房

11、地产发展影响最大，关联性也最大。与其他产业比较，第三产业的写字楼需求和酒店需求是最旺盛的，也占据市场的主要份额。从 2000 年开始，北京地区第三产业产值占北京总产值的 60%-70%，并且有逐渐提高比例的趋势。1.21.2 北京市城市规划及对项目的影响研究北京市城市规划及对项目的影响研究2007 年金融街商圈将基本全部投入运营，同时标志着北京三大商圈各自鼎立的局势将逐渐展开。但通过对北京市现有写字楼需求的了解，可以发现大多客群依然对东部 CBD 区域有着更高的认知。且金融街从全面启动至经营成熟还需 5-10 年时间，但由于金融街现阶段公寓、酒店等配套的缺乏，会增加高档酒店的客流量。西部的商圈

12、模式基本是以中关村和金融街为主要商务集中区，西直门为连接枢纽的规划模式。与之相比，东部的商圈模式更为集中，但格局略显混乱。大的集中商务区除了国贸区、燕莎区和东二环商务带以外，以央7视新楼和北京电视台为中心的新传媒商圈的发展也是势在必行的。在此新商务格局的基础上，以本项目所在区域未来将可能成为几大商圈的连接枢纽，从而吸引来自各行业的写字楼需求。1.31.3 0808 年奥运会及奥运经济对项目的影响研究年奥运会及奥运经济对项目的影响研究1.3.11.3.1 奥运会对本项目的影响主要有四点：奥运会对本项目的影响主要有四点：城市中心北移，虽然奥运不能将城市中心移至北面的奥运中心，但可以适当促进北方的经

13、济发展，同时为本项目的写字楼和酒店增加一定市场需求房价联动上涨，虽然奥运地产的主体为住宅地产，但由于住宅需求的上升而导致整体低价上涨，从而促进本项目价格同时上升。城市经济良性发展，除了奥运会本身带来的就业机会和旅游、出差的人流外，在奥运刺激下的整体经济增长也会为北京带来更多企业发展机会和人流，同时增加本项目的酒店和写字楼市场需求房地产产品更新换代，由于奥运地产的蓬勃发展，促使房地产产品本身在建筑形式，内部装潢等其他方面向新产品，高科技发展。在市场引进一批新产品的同时，也淘汰一批旧的项目。由于本项目时间较新，可以借助市场对新产品的渴求来增加项目自身的竞争能力1.3.21.3.2 各国奥运地产发展

14、经验各国奥运地产发展经验8图图 3 3： 各国奥运房价上涨情况各国奥运房价上涨情况0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%雅典悉尼亚特兰大增长速度最高且与北京增长幅度接近数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部雅典奥运会前，房价 7 年共上涨 65%，奥运会后平稳，奥运村惨跌；悉尼奥运会前 7 年，房价年均涨幅超过 10%，2004 年起开始下跌；亚特兰大奥运会前房价涨幅略高于全美平均水平，奥运会后平稳。通过奥运会带来的旅游效应，所有主办城市在奥运当年及随后的两年中客房供应

15、持续增长并主要集中在四星及四星以上的标准。据数据显示，在巴塞罗那客房供应成两倍增长，亚特兰大、汉城和悉尼则增长了 35。但亦由于集中供应，导致奥运期间入住水平出现下降，但所有的主办城市的日客房价格都显著上升。平均增长达 22.6，而悉尼的增长最低，仅为11.1。且所有的主办城市在奥运会后，日客房价格出现下降，巴塞罗那则表现为明显下滑。通过经济核算，奥运年增长的客房价格完全能够抵销下降的入住率，用于衡量酒店业及的均客房收益（Rev PAR）依然呈明显增加。但奥运会后酒店的业绩在各主办城市的表现各不相同，其中悉尼的平均客房收益是惟一能在会后第二年预期将能高于奥运年的；巴塞罗那在奥运会后的两年，经历

16、了将近 60的下降，反映出在不景气的环境里市场供应的过量。在写字楼市场方面，巴塞罗那通过奥运会刺激了 19861990 年的经济繁荣，导致了办公空间在一个相对不成熟的市场的显著增长（目前 25的9CBD 办公空间，约 85 万平方米，是建于 19881990 年） 。然而由于城市商务并不成熟，没有相应规模的产业支撑写字楼市场，巴塞罗那早期项目的成功刺激了过度建设，空置率自 1989 年的 0.7升高至 1992 年的10.4，其后随着供给的增长，租金下降了 50。直到 1994 年 5 月，写字楼市场才逐渐恢复正常。亚特兰大自 1996 年以来，持续强劲增长。1998年在大都市区，超过 52

17、万平方米的办公面积被吸纳。悉尼市场比较乐观，目前 CBD 和主要郊区市场的空置率都在 10 多年来的最低水平。奥运会对市场繁荣的贡献难以孤立考虑。亚特兰大和悉尼都成功地吸引了主要的写字楼用户。奥运会可能不是这些商业决策的主要的因素，但是，奥运带来了对城市的关注，而城市对这种关注的利用能力对其成功作出了贡献。1.4 北京市旅游产业总体发展状况分析北京市旅游产业总体发展状况分析2005 年北京市旅游总收入为 13362000 万元，其中住宿占总收入的17.2%，而 4-5 星级的酒店营业收入为 1243520 万元。图图 4 4：北京国际旅游人数及收入汇总：北京国际旅游人数及收入汇总0501001

18、502002503003504001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005050000100000150000200000250000300000350000400000入 境 旅 游 者 人 数 （ 万 人 ）旅 游 外 汇 收 入 总 额 （ 万 美 元 ）数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部2005 年北京国际旅游情况，入境旅游者人数为 363 万人，年增长率为14.84%，旅游外汇收入总额为 362000 万美元，年增长率为

19、14.20%。图图 5 5：北京国内旅游情况汇总：北京国内旅游情况汇总100200040006000800010000120001400019941995199619971998199920002001200220032004200502000000400000060000008000000100000001200000014000000国 内 旅 游 者 人 数 ( 万 人 ）国 内 旅 游 收 入 （ 万 元 ）数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部2005 年北京国内旅游情况，旅游者人数为 12500 万人，年增长率为4.6%，旅游收入总额为 1

20、3000000 万元，年增长率为 13.54%。同时酒店住宿消费占国内客户旅游总消费的 17.3%，占国外客户的17.2%。即 2005 年国内旅游消费者的住宿消费为 2249000 元，国外旅游者住宿消费为 66264 万美元。 表表 1 1：20052005 年北京年北京 4-54-5 星级酒店总体经营情况星级酒店总体经营情况项项 目目营业收入营业收入( (亿亿元元) )利润总额利润总额( (亿亿元元) )年末从业人员年末从业人员( (人人) )工资总额工资总额( (亿元亿元) )合计124352018951161988185674五 星7015321510762642896345四 星5

21、41988384353556089329数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部数据来源：北京统计局，北京中原市场研究部1.51.5 宏观环境总结宏观环境总结总体分析，北京市的宏观环境尚处在繁荣发展阶段，大环境的良好形式促使北京的写字楼和酒店市场发展趋势乐观，同时为本项目的发展提供有利宏观背景。112.2.总体市场研究总体市场研究2.12.1 优质写字楼总体市场研究优质写字楼总体市场研究本部分主要针对北京市优质写字楼（甲级及超甲级）物业，按照其分布、市场供应量、租金、入住率等方面进行分析，了解北京写字楼市场的总体格局，从而把握项目所处区域特征，确定本项目的地位和角色。2.1.12.1.1 北京

22、优质写字楼物业市场分布及供应量分析北京优质写字楼物业市场分布及供应量分析图图 6 6：北京写字楼物业商圈分布：北京写字楼物业商圈分布北京优质写字楼（甲级及超甲级物业）总体供应面积达到 480 多万平方米，其供应量主要来自于七大商圈的供应，而供应主要集中在2001 年之后，尤其是 2004-2006 年间优质写字楼供应最为集中。资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部北京优质写字楼整体分布及供应特点如下：北京优质写字楼主要集中分布在七大商圈，而东部商圈所占比例较大。CBD 为北京优质写字楼最为集中区，其总量为北京优质写字楼总量的33。近几年集中供应，单个项目体量较大。中原研究统计

23、，写字楼体量在10 万平方米以上的优质写字楼个数达到北京优质写字楼总体的 50。图图 7 7：北京优质写字楼各商圈分布比例：北京优质写字楼各商圈分布比例121 1 %1 1 %1 0 %1 8 %1 2 %3 3 %4 %1 %C B D金 融 街东 二 环建 国 门中 关 村燕 莎亚 奥其 它资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部图图 8 8：北京各商圈（区域）优质写字楼供应量（单位：万平方米；统计日期截至：北京各商圈（区域）优质写字楼供应量（单位：万平方米；统计日期截至：20062006 年年 9 9 月）月）1 1 6 6 2 28 8 6 65 5 7 75 5 4

24、45 5 4 44 4 6 67 71 1 8 805 01 0 01 5 02 0 0C B D金 融 街东 二 环建 国 门中 关 村燕 莎亚 奥其 它资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2.1.22.1.2 北京优质写字楼物业市场租金北京优质写字楼物业市场租金/ /价格水平分析价格水平分析图图 9 9：北京甲级写字楼租金指数走势（单位：美金：北京甲级写字楼租金指数走势（单位：美金/ /月月/ /平米）平米）7 08 09 01 0 01 1 01 2 00 3 年 1 季0 3 年 3 季0 4 年 1 季0 4 年 3 季0 5 年 1 季0 5 年 3 季0 6

25、年 1 季0 6 年 3 季资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部自 2004 年底以来北京甲级写字楼租金出现较大幅度提升，并且到今年2 季度一直表现比较平稳；2006 年 3 季度，北京甲级写字楼租金指数又呈现较大幅度上浮现象；13综合分析租金变化的原因，主要是由于各商圈近期入住的写字楼多为高档楼盘，其租金较高，对各区域甲级写字楼租金起到拉升作用。图图 1010：北京甲级写字楼成交价格走势表：北京甲级写字楼成交价格走势表1 0 0 0 01 2 0 0 01 4 0 0 01 6 0 0 01 8 0 0 02 0 0 0 02 2 0 0 00 2年0 3年1季0 3年2

26、季0 3年3季0 3年4季0 4年1季0 4年2季0 4年3季0 4年4季0 5年1季0 5年2季0 5年3季0 5年4季0 6年1季0 6年2季0 6年3季资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部北京甲级写字楼成交价格平稳上浮，自 2004 年 1 季度始上浮较为明显；2006 年 3 季度，北京甲级写字楼成交均价达到 19989.61 元/平方米，较 2002 年的 16375.72 元/平方米提升了 22 个百分点。接近 2 万元的均价显示了北京优质写字楼市场蕴藏的潜力；中原研究部根据各季度甲级写字楼均价综合分析，测算自 2002 年始甲级写字楼每季度平均成交价格增长幅度

27、为 1.35%。2.1.32.1.3 北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析北京优质写字楼物业市场吸纳能力分析图图 1111：北京甲级写字楼入住率走势：北京甲级写字楼入住率走势60.00%70.00%80.00%90.00%100.00%0 3 年 1 季0 3 年 3 季0 4 年 1 季0 4 年 3 季0 5 年 1 季0 5 年 3 季0 6 年 1 季0 6 年 3 季资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部从总体走势上看来，北京甲级写字楼的入住率在经历了两年多的平稳14运行之后在今年出现持续下滑；今年第 3 季度的入住率继续下降并达到 2004 年以来的最低点，为85.

28、16；分析入住率下降主要原因集中为：当前甲级写字楼处于入住高峰，从整体上拉低了各商圈的入住率水平，不过随着入住高峰的结束，写字楼入住率将回复正常水平。图图 1212：北京甲级写字楼供应与销售量对照表：北京甲级写字楼供应与销售量对照表-1 01 03 05 07 00 2 年0 3 年 1 季0 3 年 2 季0 3 年 3 季0 3 年 4 季0 4 年 1 季0 4 年 2 季0 4 年 3 季0 4 年 4 季0 5 年 1 季0 5 年 2 季0 5 年 3 季0 5 年 4 季0 6 年 1 季0 6 年 2 季0 6 年 3 季当 期 供 应 （ 万 平 方 米 ）当 期 销 售 （

29、 万 平 方 米 ）资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2002 年至 2006 年 3 季度，北京甲级写字楼销售供应 243.7 万平方米，销售面积 119.4 万平方米，销售量为供应量的 49；按照惯例，部分甲级写字楼并非完全销售，而是预留部分自用或转售为租，该部分比例约为当期销售供应量的 20-30；写字楼销售周期较长，尤其是甲级写字楼集中供应出现在 2005 年，市场消化需要较长时间；综合以上三方面分析，目前销售市场甲级写字楼吸纳率已经达到综合以上三方面分析，目前销售市场甲级写字楼吸纳率已经达到 7070- -8080，北京甲级写字楼销售市场吸纳能力仍然强劲。，北京

30、甲级写字楼销售市场吸纳能力仍然强劲。152.1.42.1.4 北京优质写字楼物业市场发展趋势分析北京优质写字楼物业市场发展趋势分析供应趋势：供应趋势：2008 年奥运之前，北京甲级写字楼仍会继续放量，中原研究预测，奥运之前仍会有约 100 万平方米的供应量，且主要集中在东部区域。租金走势：租金走势：甲级写字楼租金保持平稳，虽然上两个季度租金大幅上扬，主要是由于新增高端写字楼项目集中入市的原因，但由于竞争的加剧，租金将会有一定程度的回落。成交均价成交均价预计 2008 年之前，甲级写字楼销售价格仍将平稳上扬，且季均增长速度仍将保持在 1.35%左右。入住率走势：入住率走势：甲级写字楼由于供应集中

31、，入住率近期仍会处于较低水平，但 06 年 3季度的入住率已经透顶，不会继续下滑。甲级写字楼的入住率预计在一年后会出现回升态势。2.22.2 高端酒店总体市场研究高端酒店总体市场研究本部分针对北京市高端酒店(四星级及五星级)，按照其分布、数量、房价等方面进行分析，了解北京高端酒店市场的总体格局，从而把握项目所处区域特征，确定本项目的地位和角色。2.2.12.2.1 北京高端酒店市场概况北京高端酒店市场概况2005 年底，北京拥有星级饭店 658 家，客房 10.8 万间，床位近 20 万张；现在正在建设和拟建有 110 家星级酒店；预计到 2008 年北京星级饭店16将达到 800 家，客房

32、13 万间。表表 2 2：北京市星级酒店构成分析：北京市星级酒店构成分析星级星级总数总数五星五星四星四星三星三星一、二星一、二星数 量6583783215323所占比例100%6%12.6%32.7%49%数据来源：根据北京市旅游局公示资料数据来源：根据北京市旅游局公示资料2.2.22.2.2 北京现存高端酒店市场供给及分布特征分析北京现存高端酒店市场供给及分布特征分析北京现存高端酒店统计说明：北京现存高端酒店统计说明：本次统计针对本案项目进行，统计数据主要以北京市城八区为主，即东城、西城、崇文、宣武、朝阳、海淀、丰台、石景山，城八区以外的远郊区县不划进本次统计范围内。按上述标准统计，目前北京

33、市四星级及五星级酒店已达 88 家。其中五星级酒店 30 家，四星级酒店 58 家，具体情况如下表。表表 3 3：北京四星级及五星酒店数量统计表：北京四星级及五星酒店数量统计表星级星级数量数量比例（占四星级以上比例）比例（占四星级以上比例）5 星303409%4 星586591%合计88100% 资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部整体而言，北京高端酒店分布比较集中，朝阳、海淀、东城区城主要的供应区域。北京高端酒店主要集中在东城区、朝阳区和海淀区，这三个地区是北京市商务氛围浓厚、商业设施集中，拥有众多高档写字楼的商务办公区域，这在很大程度上促进了本地区的酒店业发展。表表 4

34、 4：北京四星级及五星级酒店分布统计表：北京四星级及五星级酒店分布统计表星级星级朝阳朝阳海淀海淀东城东城西城西城宣武宣武崇文崇文丰台丰台石景石景山山星级星级总计总计五星级13692000030四星级22128743205817区域总计3518179432088资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部图图 1313：北京四星级及五星级酒店分布统计图：北京四星级及五星级酒店分布统计图朝阳40%海淀20%东城20%西城10%宣武5%石景山0%崇文3%资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部从图表中可以看到，在各区中高端酒店数量最多的是朝阳区，其次是海淀区，东城区第三；

35、而从档次看，以五星级酒店为例，朝阳区最多，东城位于第二位，海淀第三。其他区五星级酒店数量较少。朝阳和东城作为传统的涉外酒店集中区域酒店市场已经发展的相对成熟，而海淀区近年来酒店业的发展越来越快，这一方面得益于旅游业、尤其是西部旅游业的发展，另一方面就是中关村科技园区的建立，中关村将成为依托科技园区、多种产业并举的新的现代化商贸区，国际、国内间的交往将越来越频繁，酒店业的发展也必将越来越兴旺。2.2.32.2.3 北京现存高端酒店市场房价分析北京现存高端酒店市场房价分析相对于写字楼、住宅市场而言，酒店业较为脆弱，受政治、经济等环境影响较大，尤其是高端酒店。现阶段，随着我国成功加入世贸组织、北18

36、京的经济繁荣、与国际交流日渐频繁，酒店业的发展前景比较乐观，酒店市场的价格也较为稳定。尽管目前我国酒店价格低于欧美等发达国家的水平，但可以乐观地认为，在现阶段经济背景下的酒店业和其他行业一样会在总体经济良好发展的基础上逐渐与国际水平接轨，最终达到国际先进水平。表表 5 5：1999199920062006 年上半年北京市高端酒店价格总体水平表年上半年北京市高端酒店价格总体水平表价格（成交价）：人民币价格（成交价）：人民币. .元元/ /天天. .标准间标准间5 5 星级酒店星级酒店4 4 星级酒店星级酒店年份年份价格增长率%价格增长率%1999660-436-2000655-0.84462.3

37、20016813.94470.22002656-3.6430-3.820036915.3425-1.120047589.64362.520058147.44513.42006 上半年8879.0- 数据来源：北京市旅游局数据来源：北京市旅游局/ /北京中原地产市场研究部北京中原地产市场研究部/ /行业信息行业信息图图 1414：北京五星级酒店标间价格趋势图：北京五星级酒店标间价格趋势图价格（成交价）：人民币价格（成交价）：人民币. .元元/ /天天. .标准间标准间66065568165669175881488702004006008001000199920002001200220032004

38、20052006 上半年酒店标间价格图表来源：北京中原地产市场研究部图表来源：北京中原地产市场研究部上图可以看出，自 1999 年到 2002 年北京五星级酒店价格基本比较平19稳，从 2002 年到 2006 年上半年价格呈明显上升趋势，预计 2006 年全年五星酒店价格将达到 900 至 950 元。图图 1515：北京四星级酒店标间价格趋势图：北京四星级酒店标间价格趋势图价格（成交价）：人民币价格（成交价）：人民币. .元元/ /天天. .标准间标准间436446447430425436451020040060080010001999200020012002200320042005酒店标

39、间价格图表来源：北京中原地产市场研究部上图可以看出，自 1999 年到 2005 年北京四星级酒店价格非常平稳，预计未来几年四星酒店价格会有稳步增长，但增幅变化不大。 2.2.42.2.4 北京高端酒店市场未来发展趋势预测北京高端酒店市场未来发展趋势预测北京良好的经济形势为高端酒店业带来商机当前全国及北京的经济稳定快速发展，不仅带动了旅游市场的繁荣，国际交流也明显增多。稳定而高速的经济发展使众多跨国公司纷纷考虑来京发展；良好的经济形势使北京高端酒店的商务需求大大增加，北京市高端酒店业将面临着又一次快速发展的良好商机。北京会展业的发展对高端酒店业的促进20由于中国经济的持续稳定发展，中国在国际经

40、济舞台上地位也越来越高，北京作为世界看中国的窗口，其在世界经济结构中的影响作用也愈发重要，各类经济论坛、发展峰会、高层会议、大型产品展示会等纷纷选址北京，北京的会展业得到快速发展；这极大地推动了北京高端酒店业的发展，尤其刺激了高端酒店的发展。北京城市性质对高端酒店业的促进北京是全国的政治、文化中心和国内国际交往中心，世界历史文化名城，在旅游方面有大量的国际游客、国内游客、过路游客；在商务方面是国际国内各大企业争相亮相的舞台；2008 年度又是奥运会的主办城市；这种独特的城市性质决定了北京的得天独厚的高端酒店需求市场。北京市本地企业的发展对高端酒店业的促进随着中国加入世界贸易组织、中国经济与世界

41、经济接轨过程的深入，众多国外企业进入中国市场，使众多国内企业置身于激烈的国际市场竞争当中；激烈的市场竞争使国内企业认识到拥有自己的品牌、具有较强的抗冲击能力是在新的经济形势下存在发展的必要前提；越来越多的国内企业把在高档酒店举办各种活动当做展示企业实力、强化企业品牌的强有力手段。在这种情况下，本地企业商务活动的增加将是北京高端酒店业另外一个潜力巨大的市场需求，随着北京企业的成长，这方面的需求将越来越多。北京市新的城市规划发展和奥运会对高端酒店业的促进2008 年的奥林匹克运动会将进一步刺激旅游业和商务市场的发展，届时将有国内外大量的游客来观摩胜会，前后也将举办与奥运相关的一系列商务活动。奥运会

42、前北京市政府也进行了大量商业写字楼建设，而为商务活动所配套的高端酒店需求量也将激增。因此北京未来高端酒店业发展空间巨大。总而言之，北京市高端酒店业从初期的单一旅游业配套发展成为现阶总而言之，北京市高端酒店业从初期的单一旅游业配套发展成为现阶段为商务活动、旅游、会展需求全方位服务的行业性经济，经历了初期的段为商务活动、旅游、会展需求全方位服务的行业性经济，经历了初期的快速发展阶段、稍后的行业萧条期，现在迎来了又一个快速发展的良好时快速发展阶段、稍后的行业萧条期，现在迎来了又一个快速发展的良好时机，借势于北京国民经济的良好发展及奥运所带来的大量商机，逐渐成熟机，借势于北京国民经济的良好发展及奥运所

43、带来的大量商机，逐渐成熟21的北京高端酒店业在未来几年内必将快速稳定发展。的北京高端酒店业在未来几年内必将快速稳定发展。3.3.区域市场研究区域市场研究3.13.1 区域优质写字楼市场研究区域优质写字楼市场研究3.1.13.1.1 区域内优质写字楼供应量分析区域内优质写字楼供应量分析图图 1616：区域甲级写字楼年度供应量（单位：万平方米）：区域甲级写字楼年度供应量（单位：万平方米）143.533.928.531.501020304002年03年04年05年06年前三季资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部CBD 甲级写字楼总量为 162 万平方米，为北京甲级写字楼总量的33

44、，燕莎商圈甲级写字楼总量为 46 万平方米；自 2004 年开始，区域（CBD 和燕莎）甲级写字楼集中供应；区域供应 90以上来自 CBD 及其北向辐射区域，燕莎区域甲级写字楼多为早期供应，近几年新增项目很少。3.1.23.1.2 区域内优质写字楼价格水平分析区域内优质写字楼价格水平分析图图 1717：区域甲级写字楼租金走势：区域甲级写字楼租金走势608010012014003年103年203年303年404年104年204年304年405年105年205年305年406年106年206年3CBD燕莎资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2006 年 3 季度，CBD 甲级写

45、字楼租金指数 133.01 点，燕莎甲级写字楼租金指数 104.86 点（北京中原甲级写字楼租金指数基期为 2002 年 3 季度，及其指数 100 点） ；22区域甲级写字楼租金整体呈现平稳上扬趋势；区域南部的 CBD 甲级写字楼租金水平一直高于北部燕莎商圈的甲级写字楼租金水平；近期 CBD 及周边甲级写字楼租金指数上扬幅度较大，燕莎区域更为平稳，主要是由于 CBD 近期甲级写字楼集中入住，大幅抬高了区域租金水平。图图 1818：区域甲级写字楼销售成交价格走势（单位：元：区域甲级写字楼销售成交价格走势（单位：元/ /平方米）平方米）050001000015000200002500002年03

46、年1季03年2季03年3季03年4季04年1季04年2季04年3季04年4季05年1季05年2季05年3季05年4季06年1季06年2季06年3季资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2006 年 3 季度，区域甲级写字楼成交均价达到 21435 元/平方米，高于北京甲级写字楼整体成交均价（19989.6 元/平方米）1445.4 元/平方米，23约 7 个百分点；自 2004 年 3 季度。区域甲级写字楼成交均价连续 9 个季度超过 2 万元/平方米，并保持在较为平稳的状态。3.1.33.1.3 区域内优质写字楼租售状况及吸纳能力分析区域内优质写字楼租售状况及吸纳能力分析图

47、图 1919：区域甲级写字楼入住率走势：区域甲级写字楼入住率走势资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2006 年第 3 季度，CBD 甲级写字楼入住率为 88.98，燕莎商圈甲级写字楼入住率为 87.09，其中 CBD 入住率有较大幅度下降，主要是由于新增入住项目较多导致；燕莎商圈甲级写字楼入住率在近两年来保持稳定态势，而 CBD 的入住率在北京各大商圈一直处于高位，近期才有所下滑。图图 2020：区域甲级写字楼供应与销售面积比较：区域甲级写字楼供应与销售面积比较01020304002年03年04年05年06年前三季供应面积（万平方米）销售面积（万平方米）资料来源：北京中原

48、市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2002 年至 2006 年三季度，区域甲级写字楼供应 111.4 万平方米，销售24面积达到 60.3 万平方米，占到供应量的 54；自 2005 年始，区域甲级写字楼销售走旺，供需差距快速缩小；区域甲级写字楼市场吸纳能力优于北京其它区域（北京甲级写字楼销售量与供应量的比例为 49，区域比例为 54） ，加之区域甲级写字楼自持率高。因此，区域甲级写字楼吸纳量应该在 90以上。3.1.43.1.4 区域内未来优质写字楼项目供给情况分析区域内未来优质写字楼项目供给情况分析表表 6 6：区域未来供应预测：区域未来供应预测资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北

49、京中原市场研究部预计 2008 年之前区域仍将有 66 万平方米的甲级以上写字楼供应，而在 2008 年之后区域写字楼供应将急速减少，尤其是甲级写字楼的供应将寥寥无几。未来新增的甲级写字楼品质将更具挑战性，国贸三期的产品品质将是北京另一个顶级项目的代表，而即将入市供应的财源国际中心其品质的北京顶级写字楼市场也屈指可数。3.1.53.1.5 区域未来优质写字楼市场发展潜力及趋势分析区域未来优质写字楼市场发展潜力及趋势分析优质客群不断涌入为区域甲级写字楼市场带来巨大潜力。优质客群不断涌入为区域甲级写字楼市场带来巨大潜力。目前 CBD 服务业所占比重超过 65，入驻 CBD 世界五百强企业超过 10

50、0 家，金融机构 40 余家。燕莎区域目前的写字楼租客中有相当部分是外国使馆及相关单位，外资客户特征明显且稳定性高。轨道交通及基础设施不断完善。轨道交通及基础设施不断完善。地铁十号线将于 2007 年底通车，CBD项目名称项目名称体量（万平方米）体量（万平方米）预计价格（元预计价格（元/ /平平方米）方米）写字楼等级写字楼等级国贸三期20/顶级凯特大厦10/甲级财源国际中心2430000顶级富力爱丁堡1220000甲级合计6625道路交通规划工程也将与 2007 年底初步完工，加之东三环以及机场高速、京承高速等城市主干线的高速率运营，东部区域以及北京各方优势聚集在东三环沿线区域，给区域写字楼发

51、展带来源源不断的发展动力。价格将有较大幅度提升。价格将有较大幅度提升。随着财源国际中心等顶级写字楼项目的入市，区域未来甲级写字楼的价格将有进一步提升，预计区域甲级以上写字楼平均报价超过 25000 元/平方米。3.23.2 区域高端酒店市场研究区域高端酒店市场研究3.2.13.2.1 区域高端酒店市场概况区域高端酒店市场概况本案酒店区域市场是指 CBD 区域、燕莎区域及两个区域间东三环沿线高端酒店市场。该区域不仅受 CBD、燕莎两大商圈的商务带动及使馆区的影响，更受到来自国贸中心、国展中心和农展馆的会展带动，同时工人体育馆的大型活动也对该区域高端酒店有很强的推动作用，因此经常状况很好。3.2.

52、23.2.2 区域现存高端酒店共计及分布分析区域现存高端酒店共计及分布分析该区域共有五星级酒店 7 家，四星级酒店 9 家，基本沿城市主干道两侧分布，如下图所示：（注：图中黄色星代表区域五星级酒店，蓝色星代表区域四星级酒店）图图 2121：区域高端酒店分布图：区域高端酒店分布图26资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部表表 7 7：区域高端酒店统计表：区域高端酒店统计表星级星级酒店名称酒店名称地理位置地理位置客房数量客房数量北京京广新世界饭店北京市朝阳区呼家楼446北京昆仑饭店北京市朝阳区新源南路 2 号600北京长城饭店北京市朝阳区东三环北路 10 号827北京兆龙饭店北京

53、市朝阳区工体北路 2 号257希尔顿酒店北京市朝阳区东三环北路375凯宾斯基饭店北京市朝阳区亮马桥路 50 号526五星嘉里中心饭店北京市朝阳区光华路 1 号487中旅大厦 朝阳北三环东路 2 号312皇家大饭店 朝阳北三环东路甲 6362亮马河大厦 朝阳东三环北路 8 号472京伦饭店 朝阳建外大街 3 号648建国饭店 朝阳建外大街 5 号460国贸饭店朝阳建外大街 1 号552艾维克酒店 朝阳区东三环中路乙 10 号256大宗饭店朝阳区麦子店街 58 号136四星渔阳饭店朝阳新源西里中街 18 号506资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部273.2.33.2.3 区域

54、现存高端酒店房价分析区域现存高端酒店房价分析酒店房价受淡旺季、是否会员、团体或散客等因素影响，浮动较大，一般门市价格参考意义不大。本次所统计的酒店价格为客房实际平均价格：客房实际平均价格（元/间天）=客房收入（元）/客房实际出租间天数（间天）表表 8 8：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年房价统计表年房价统计表星级星级酒店名称酒店名称20052005 年房价年房价北京京广新世界饭店433北京昆仑饭店947北京长城饭店926北京兆龙饭店728希尔顿酒店804凯宾斯基饭店941五星嘉里中心饭店1263中旅大厦 481皇家大饭店 632亮马河大厦 489京伦饭店 478建国饭店 591

55、国贸饭店815艾维克酒店 383大宗饭店704四星渔阳饭店341资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部上表可以看出，区域市场内五星级酒店房价除京广新世界饭店低于500 元外，其余均在 700 元以上，其中以 9001000 元的价格比较集中；区域四星级酒店价格除国贸饭店高于 800 元外，其余均在 800 元以内，其中以 350650 元的价格比较集中。图图 2222：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年房价统计图年房价统计图3 30 00 04 49 99 93 37 7% %8 80 00 0及及以以上上3 38 8% %5 50 00 07 79 99 92

56、 25 5% %资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部 上图可以看出，区域内高端酒店价格 800 元以上的比例最大，占总量28的 38%，其中绝大多数为五星级酒店；单价 500 元以上的酒店占总量的63%；37%酒店价格在 300500 之间，该区间除一个五星级酒店外其他均为四星级酒店。3.2.43.2.4 区域现存高端酒店市场出租情况分析区域现存高端酒店市场出租情况分析 区域内高端酒店受商务、会展及大型活动等的带动作用，目前出租情况很好。以下以 2005 年区域内各五星级及四星级酒店出租率情况加以说明，详见下表：表表 9 9：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年

57、出租情况统计表年出租情况统计表星级星级酒店名称酒店名称出租率出租率(%)(%)北京京广新世界饭店67.58北京昆仑饭店80.66北京长城饭店80.66北京兆龙饭店85.02希尔顿酒店94.83凯宾斯基饭店77.39五星嘉里中心饭店85.02中旅大厦 81.75皇家大饭店 86.11亮马河大厦 88.29京伦饭店 91.56建国饭店 83.93国贸饭店91.56艾维克酒店 86.11大宗饭店81.75四星渔阳饭店82.84资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部图图 2323：区域高端酒店：区域高端酒店 20052005 年出租情况统计图年出租情况统计图8 80 0% %以以下下

58、1 13 3% %9 90 0% %以以上上1 19 9% %8 80 0% %9 90 0% %6 68 8% %29资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部 从上表可以看出，区域内酒店 2005 年出租率为 80%以上的酒店数量占总量的 87%；仅有 13%的酒店出租率低于 80%，但高于 67%。2005 年北京五星级与四星级酒店总体入住率为 75.3%，本案区域市场高端酒店入住率高于北京市整体水平。3.2.53.2.5 区域未来高端酒店市场发展潜力及趋势分析区域未来高端酒店市场发展潜力及趋势分析1)1) 从供应方面看：受区域土地供应量限制，高端酒店数量未来增加缓从供应方

59、面看：受区域土地供应量限制，高端酒店数量未来增加缓慢慢北京市未来两年四星级及五星级酒店供应数量约为 17 家，其中本案所在区域高端酒店数量为 10 家，是未来两年主要高端酒店供应区域。随着该区域商务的成熟与发展，高端酒店数量还会有所增加，但受该区域土地供应数量的限制，数量不大。表表 1010：未来两年北京高端酒店供应表：未来两年北京高端酒店供应表五星级酒店名五星级酒店名位置位置房间数房间数预计开业时间预计开业时间北京财富中心北京财富中心朝阳路朝阳路45045020062006银泰中心银泰中心大北窑西南角大北窑西南角23723720072007华贸万豪酒店华贸万豪酒店西大望路西大望路600600

60、2006200630华贸丽兹酒店华贸丽兹酒店西大望路西大望路32032020062006瑞城中心酒店瑞城中心酒店亮马桥亮马桥336336国贸中心三期国贸中心三期大北窑西北角大北窑西北角60060020072007国峰酒店项目国峰酒店项目新源南路新源南路40040020072007ShaSha TeTe HotelHotel朝阳区呼家楼朝阳区呼家楼20020020072007中央电视台酒店项目中央电视台酒店项目朝阳区朝阳区 CBDCBD30030020082008万达广场索菲特万达广场索菲特朝阳区建国路朝阳区建国路45345320072007凯恒中心朝内大街500北京国际金融会展中心金融街400

61、北京香格里拉二期紫竹桥5002006金融街丽兹酒店金融街2532006中关村金融中心中关村西区5002006东环广场东直门3502007奥林匹克花园酒店项目奥林匹克花园3002009资料来源：北京中原市场研究部资料来源：北京中原市场研究部2)2) 从需求方面看：区域酒店客群与商务客群为主，受奥运影响不太，从需求方面看：区域酒店客群与商务客群为主，受奥运影响不太，未来客群来源稳定。未来客群来源稳定。区域商务发展促进高端酒店需求区域商务发展促进高端酒店需求本案所在区域处于几大商圈之间，商务氛围较浓，酒店入住人群多为商务人群。随着周边商务的快速发展，高端酒店需求也将快速增加。奥运会的召开可以促进本区

62、域酒店的需求，但随着奥运的结束，该区域酒店不会出现入住明显减少情况，因为该区域商务人群足以消化区域酒店的供应。区域会展业发展促进高端酒店需求区域会展业发展促进高端酒店需求本案所在区域紧临国贸、国展、农展馆三个大型会展中心，展会的产生产业连带效应可以带动高端酒店的发展。北京是中国会展城市发展较早、31品牌展览会最多、最有影响力的城市，如北京科博会、机械展、服装展等。其中得到 UFI 认证的国内展览会的 80都在北京。 “九五”期间，北京举办的各类展览会 1251 个，约占全国展览会总数的 50。这都极大促进会展中心周边高端酒店的需求。区域特殊文化氛围促进高端酒店需求区域特殊文化氛围促进高端酒店需

63、求本区域紧临两大使馆区，由此带来的浓厚的国际化色彩、高尚的区域氛围、良好的区域环境、高素质的人群、高收入的群体，为工体、燕莎、朝外等早期涉外商圈的发展提供了坚实的基础。三里屯酒吧街作为 CBD 辐射板块，将以出色的规划来促进该地区时尚文化板块的发展。工人体育场作为大型比赛及演出的大众狂欢场所，早以为每个人所熟知，作为大众文化传播的先锋形象，具有极高的社会知名度。区域旅游规划促进高端酒店需求区域旅游规划促进高端酒店需求北京市“十五”时期旅游业发展规划：建设北京城市中心区、朝阳、海淀、丰台 4 个主要娱乐区域。在外国使馆、外资企业相对集中的三里屯、日坛公园附近建设朝阳国际型高档娱乐区。3)3) 从

64、经营管理看：区域高端酒店将进一步也国际接轨从经营管理看：区域高端酒店将进一步也国际接轨国际贸易往来增多，将为酒店业创造广阔的发展空间国际贸易往来增多，将为酒店业创造广阔的发展空间中国进入 WTO 后，随着区域内外资不断进入中国市场，带来中外经贸、商务、科技、会议交流的频繁交往，这将直接为高端酒店业带来旺盛的客流。经营管理方式将进一步与国际接轨经营管理方式将进一步与国际接轨酒店预定手段、促销手段、入住客人的结构等方面都有较大差距，在不同类型的酒店设计、提供服务、管理手段等方面，也存在较大差别。随着国外酒店集团在连锁连号经营方面的推进，区域内高端酒店将加速与国际接轨的水平。32酒店集团化继续加强酒

65、店集团化继续加强酒店集团化在中国酒店行业的进程依然缓慢。其主要原因是非市场经济因素的阻碍。但各地的国有资产管理者和酒店管理者以及酒店业主都已经认识到：酒店市场发展到今天，再“单打独斗”已经无法取得胜利了。酒店业品牌成为营销利器酒店业品牌成为营销利器国际品牌进入中国已经 20 多年了，但以往他们主要占领的是国内的东部沿海开放城市，而且大都是高星级酒店。然而从 2004 年开始，他们的触角开始伸向二线城市，尖端品牌和经济型品牌的进入势头强劲。万豪的顶级品牌 JW 万豪（JW Marriott）和丽嘉（Ritz-Carlton） 、四季、凯悦（Hyatt Regency）等管理公司在北京东部区域的签

66、约，表示出大力开拓中国市场的强烈愿望。4 4 项目分析项目分析对项目的区位环境及资源、道路交通等区位条件进行分析，了解项目所在区域具备的可能对项目的商业物业开发产生促进或制约的因素并探讨对其进行利用或规避的方法；对项目的自身条件，例如规划条件、地块条件、交通组织等进行分析，寻找项目自身的优缺点。通过本部分的研究，可以对项目周边的竞争环境作透彻而系统的剖析，包括项目本身地理位置的竞争优劣势、潜在机会和威胁等等。（1 1）区位条件及资源分析）区位条件及资源分析项目周边交通条件与状况分析项目周边的配套设施水平分析33（2 2）地盘适宜性分析）地盘适宜性分析地块现状及技术经济指标分析地块交通状况、通达性与可视性分析商业价值、优势及限制性因素分析风险及机会分析（3 3）发展空间的初步判断）发展空间的初步判断地段价值评估：正面价值点负面价值点对本项目的基本判断（运作方向）高端物业类型多样化平衡品牌运作原则5 5 开发规模、配比建议开发规模、配比建议本部分将结合市场特征及项目分析，对项目的开发规模、各物业类型的配比、物业档次、平均价格及平均价格走势进行建议。各类物业(包括写字楼、酒店物业)配比建议，