某某某温泉度假村综合开发项目投资商业计划书（可编辑）

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1、某某某温泉度假村综合开发项目投资商业计划书 目 录前 言1第一章 项目概况211项目概况212建设单位简介213报告编制依据314项目建设规模及主要建设内容315项目总投资估算416项目实施进度安排517主要经济技术指标518主要评价与结论6第二章 项目建设背景与必要性821项目建设的背景822项目建设必要性1023行业准入标准分析12第三章 旅游业发展现状及趋势分析1331旅游业发展状况1332涉及温泉的旅游业发展现状1633我国旅游业发展趋势19第四章 项目市场分析2241项目设计理念2242周边可借旅游资源2243项目定位2644客源市场预测2745价格的定位3146项目SWOT分析31

2、第五章 项目选址3451项目选址3452项目自然地理条件3453土地利用3654拆迁及安置36第六章 建设规模与建设内容3761项目建设规模3762项目建设内容37第七章 项目工程方案4271设计依据4272设计原则4273总平面设计4374公用配套工程43第八章 节能方案分析4681用能标准及节能规范4682项目能耗状况分析4783项目节能措施5084节能效果分析52第九章 环境保护与消防5391环境保护5392消防56第十章 人力资源配置与项目实施进度59101项目组织机构59102劳动定员和人员培训59103项目实施进度60104项目建设管理与招投标63第十一章 投资估算和资金筹措651

3、11投资估算65112资金筹措67第十二章 财务评价68121评价依据68122经营收入68123项目营业成本71124财务盈利能力分析72125不确定性分析72126财务评价结论73第十三章 社会影响分析74131对当地居民就业收入的影响74132旅游兴县改善投资环境74133对所在区域居民生活质量的影响74134对当地社会服务容量基础设施的影响75第十四章 项目风险分析76141 资源风险76142 市场风险76143 环保风险76144 资金风险77145工程设计方案风险77146 综合风险评价77第十五章 结论与建议79151结论79152建议791附表项目总投资估算表附表一营业收入营

4、业税金及附加估算表附表二总成本费用估算表附表三固定资产折旧无形资产和其他资产摊销费估算表附表四工资福利估算表附表五能源动力费估算表附表六利润及利润分配表附表七项目全部投资现金流量表附表八二附图前 言据中国旅游研究院统计数显示2011年国内旅游人数约26亿人次同比增长12国内旅游收入约19万亿元同比增长21旅游产业运行总体上处于令人满意的较为景气区间改革开放以来随着中国旅游业的高速发展我国行业发生了巨大的变化特别是近十年来行业规模不断扩大从业人员不断增加经营体制不断创新经营环境不断改善行业已经成为我国拉动经济增长扩大就业渠道的重要的服务行业之一第一章 项目概况11项目概况1项目名称XXX县XX橙

5、香源温泉度假村综合开发项目2建设单位XXX县XXX脐橙场3建设地点XXX县XXX热水村4注册资本5000万人民币5企业类型有限责任公司6经营范围脐橙柑桔其他水果种植销售等7项目法人XXX8用地面积1250亩9建设目标项目采用先进理念和高规格要求充分挖掘本地客家文化旅游元素并结合中西方建筑风格使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜12建设单位简介XXX县XXX脐橙场为个人独资企业为更好的开发利用当地丰富地热水资源XXX县XXX脐橙场拟在当地注册成立XXX县XXX脐橙场垇仔背地热水矿对垇仔背地热水矿进行总体开发项目机构设置健全人员搭配合理经济技术实力雄厚网络了一批项目管理经验丰富经营理念超前开发能力突

6、出的骨干人才为引领企业在XXX旅游行业领域占有一席之地奠定了扎实的人才资金和管理基础13报告编制依据1XXX旅游发展总体规划2005-2020年国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要国家政府相关政策及法律法规4908603万元其中建筑工程费用3320453万元设备购置751000万元安装费用45060万元土地购置费160000万元其他费用217508万元基本预备费用314582万元铺底流动资金100000万元二资金筹措项目总投资为4908603万元全由建设单位自筹三项目分年度投资计划表1-1 项目分年度投资计划表单位万元序号建设期第一年建设期第二年建设期第

7、三年建设期第四年时间201110-7201309201310-201409201410-201509201510-201609分年投资额120001018000111008080900502总投资额490860316项目实施进度安排项目建设期计划安排48个月其中项目前期工作安排6个月项目施工期安排42个月具体实施进度详见第九章17主要经济技术指标项目主要经济技术指标如下表1-2 项目主要技术经济指标表 名称序号指标名称单位数量人民币备注一总投资万元490860311固定资产投资万元480860312铺底流动资金万元100000二资金筹措万元21企业自筹资金万元4908603三旅游年平均收入万元

8、1298324计算期年平均收入四成本费用万元41年经营成本万元140261计算期内年平均值42年总成本万元393031计算期内年平均值五主要动力用量51新水万吨年534652电力万度年3630053液化气吨年1100六劳动定员人400七用地指标八项目占地亩12500081总建筑面积平方米16460082建筑占地面积平方米6930083营业税金及附加万元83961计算期年平均值84所得税税金万元205333计算期年平均值九投资财务内部收益率91税前152492税后1211十项目投资财务净现值101税前万元2542358IC 8102税后万元1339556IC 8十一项目投资回收期111税前年73

9、4含建设期112税后年913含建设期十二计算期年均净利润万元615999计算期年平均值18主要评价与结论经财务分析综合评价本项目具有良好的经济效益和社会效益XXX县安西橙香源温泉度假村综合开发项目充分利用了当地地热资源和具有医疗保健功能的温泉同时开发相应的旅游项目为周边各省市地区人民提供休闲度假治病健身的娱乐疗养胜地符合国家产业政策的规定是地方政府鼓励和优先发展的项目本项目周边旅游资源十分丰富待本项目实施并投入运营后完全有可能成为这一地区的旅游接待基地如宣传到位运作得力将会起到激活一点带动全盘的作用因此XXX县安西橙香源温泉度假村综合开发项目在现阶段有相当好的发展前景和增值空间是不可多得的旅游

10、资源开发项目第二章 项目建设背景与必要性21项目建设的背景211产业政策2009年国务院常务会议讨论并原则通过了关于加快发展旅游业的意见会议强调要放宽旅游市场准入鼓励社会资本和各种所有制企业公平参与推进国有旅游业企业改组改制支持民营和中小旅游企业发展积极引进外资旅游企业此举意味着旅游业定位已抬高至国民经济的战略性支柱产业未来旅游行业将加快发展进入长期快速成长期国家为进一步贯彻落实国务院关于加快发展旅游业的意见之后出台贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的精神更加明确我国将放宽旅游市场准入鼓励社会资本公平参与旅游业发展鼓励各种所有制企业依法投资旅游产业等作为最早对外开放的产业之一

11、我国旅游业发展实践证明深化改革不断开放是优化旅游环境推动旅游产品多样化提高服务水平的必由之路而关于加快发展旅游业的意见及贯彻落实国务院关于加快发展旅游业意见重点工作分工方案的出台无疑让整个行业为之振奋要让我国旅游业加速发展就要打破社会资金进入旅游行业的政策壁垒创造有利于公平竞争有利于创新的政策环境而市场准入的被放宽无疑将成为一种实实在在的助推剂212行业规划中国旅游业十二五发展规划纲要中指出到十二五期末旅游业初步建设成为国民经济的战略性支柱产业和人民群众更加满意的现代服务业在扩内需调结构保增长惠民生的战略中发挥更大功能我国旅游业在世界旅游业格局占据更重要的地位在国际旅游事务中的影响力进一步提高

12、建设世界旅游强国迈出坚实步伐旅游服务质量明显提高市场秩序明显好转可持续发展能力明显增强力争2020年我国旅游产业规模质量效益基本达到世界旅游强国水平213区域发展规划XXX正在全力推进特大型区域性现代化中心城市建设对接与融入珠三角包括港澳地区海西经济区鄱阳湖生态经济区和长三角地区为十二五期间旅游发展带来许多有利因素在XXX旅游业十二五发展规划纲要指出要大力发展旅游产业打造区域性旅游中心整合旅游资源编制精品旅游路线提升旅游产品的内涵和竞争力依托赣州红色文化客家文化宋城文化资源优势推行文化旅游发展模式大力发展赣南特色文化和生态休闲旅游加快旅游商品研发生产销售体系建设形成文化休闲中心和会务商务中心充

13、分利用绿色生态资源发展乡村生态旅游和农业休闲观光旅游打造对接粤港澳闽台地区的旅游后花园十二五期末文化产业和旅游业总收入要翻两番以上XXX县旅游业在近两年来也有较快的发展与国内同类景区相比XXX县旅游业还存在一定的差距因此XXX县旅游局适时提出了贯彻落实 的具体措施报告中提出以邓小平理论和三个代表重要思想为指导深入贯彻落实科学发展观弘扬苏区精神坚持政府主导企业参与市场运作的原则深化改革走可持续发展之路发展大旅游要有针对性地做好我县旅游产业发展八年的项目规划旅游发展规划先行着重开发好红色旅游乡村旅游生态休闲旅游资源做好专项旅游规划研究可行资源布局科学开发建设实施步骤抓好以旅游度假为主题的休闲生态旅

14、游产品的开发建设如光明山文化生态旅游度假区金盆山绿色经济开发区安西热水温泉度假村的规划三公山宗教养生度假区以五渡港水库休闲度假区的规划及建设工作22项目建设必要性221项目建设能带动当地经济发展旅游业将是XXX县重要的支柱产业和优势产业项目实施将有力推进XXX县旅游业抢抓发展契机促进旅游经济再上新台阶的战略项目建设中设计建设客家畲族文化特色街可提供当地居民设摊销售具有当地特色的旅游纪念品同时项目建设能提供400人就业不仅能解决XXX县XXX大部分生活困难居民就业难问题在一定程度上将为XXX创造新的经济增长平台有助于促进XXX县经济的快速发展222项目建设能使当地资源能得到合理的开发利用项目位于

15、XXX县城南东150方向直距39km的XXX热水村地理坐标东经11507301150900北纬250830251000面积3255km2矿区属中低山-丘陵地貌山岭连绵沟谷纵横地形波状起伏总体地势东高西低山顶标高一般为400500m最大标高753m温泉处最低标高210m相对高差200540m地表热水温度一般54流量为200吨日一年四季变化不大水为无色清澈透明苦味具有H2S气味通过分析该热水PH值为73矿化度为58043mgL总硬度2095mgL以CaCO3计属中性极软淡水根据分析结果对照标准该热水达到中温医疗矿泉水命名标准可作为医疗矿泉水XXX县XXX脐橙场已经制定了合理开发利用当地资源的科学决

16、策项目的建设能使当地资源得到合理的利用同时也将促进生态环境的改善223项目建设能提升当地旅游功能XXX县旅游业虽然已经取得了重大成绩但与国内著名景点及欧美等世界旅游发达国家相比休闲旅游发展还是缺乏新亮点和吸引力产业的现代化国际化程度还有待进一步提高随着近年XXX旅游业的发展客家文化等元素引起了学者和社会人士的极大兴趣也引起了国际旅游界的关注本项目的实施将加速XXX旅游由景点旅游向城市旅游和休闲养生度假旅游的转变从而进一步完善XXX县的旅游格局23行业准入标准分析项目属于产业结构调整指导目录 2011年本 第一类鼓励类中第三十四项旅游业的第二条乡村旅游生态旅游森林旅游工业旅游体育旅游红色旅游民族

17、风情游及其它旅游资源综合开发服务项目 的相关产业政策项目属于XXX产业结构调整及工业园区产业发展导向目录第一类鼓励类中第三项服务业中第八条旅游会展业的第533号工业旅游农业旅游森林旅游生态旅游及其它旅游资源综合开发项目建设的相关产业政策项目建设符合国家地方产业准入相关规定且属于第三产业服务业基础设施的投入符合国家及当地政府大力发展第三产业的产业导向因此拟建项目不涉及宏观经济的负面影响且有利于促进我国产业发展的转型有利于维护当地经济稳步增长第三章 旅游业发展现状及趋势分析31旅游业发展状况311我国旅游业发展现状改革开放以来我国国内旅游发展迅速覆盖面广但总的说来仍然处于一种低消费大众化低水平中近

18、距离旅游的状况旅游基础设施服务设施建设发展很快但仍不能适应国内旅游发展速度的要求从总的旅游人数和回笼货币来看旅游人次数稳步增加旅游消费额逐步提高人数平均每年增长10以上旅游消费总额平均年增长率亦在10以上从旅游消费方式和旅游消费结构来看绝大部分属于观光旅游文化型享受型极少即走马观花式的参观型旅游活动多而修学健身寻根考察探奇了解风土人情的专项特点旅游较少一般游客住低档旅馆饮食简单据统计在旅游消费结构中吃住行比重高达85而游览购物仅占15旅游整体消费水平低从旅游的地域性和客源分布来看国内旅游热点集中在经济较发达知名度较高旅游基础设施较完善的旅游胜地如北京江浙沪广东等地象敦煌九寨沟西双版纳黄果树瀑布

19、等风景点由于交通不便相对处于温冷点从距离上看一般以中近距离旅游为主远距离旅游为辅如桂林主要以粤湘鄂的旅游者为主杭州主要以江浙沪的旅游者为主北戴河以京津冀辽的旅游者为主312当地旅游业发展现状一XXX旅游业发展现状近年来XXX委省政府将旅游业作为支柱产业和服务业龙头加以扶持与发展为江西旅游确定了发展地位发展目标在省委省政府的正确领导下全省旅游业围绕红色摇篮绿色家园观光度假休闲旅游胜地总体定位坚持转变旅游产业发展方式优化旅游产业结构推进旅游产业集约型发展提高旅游产业竞争力全力打造中国红色旅游首选地国际生态旅游必选地世界观光度假休闲旅游胜地三大品牌取得了跨越发展的成效近几年来利用第十九届世界客属恳亲

20、大会和中国赣州第四届脐橙节这两个契机主动出击 我县客乡橙园列为第十九届世界客属恳亲大会的主要参观点之一和第四届脐橙节承办地取得了空前的宣传效果与此同时将红色旅游资源和绿色旅游资源有机结合整体开发推介对古色旅游资源以保护为主进行合理规划从发展旅游建设绿色生态XXX的目标出发围绕旅游主题品牌脐橙制定了一轴带五环整体布局并请有资质单位对旅游发展做出了总体规划县在旅游发展的空间结构中处于赣州城市中心旅游区范围内又是这个区内距珠江三角洲较近的一个县处于珠江三角洲500公里市场辐射范围之内既有较好的当地客源市场又更靠近珠江三角洲这一最大的目标客源市场所处位置珠三角游客主要出游尤其是自驾车出游方向之一东北方

21、向上市场优势比较突出有江南第一塔大圣寺塔古意犹存的玉带桥延绵清澈的北江源神韵秀丽的金盆山神奇的天然药石麦饭石百里脐橙带赣粤边三年游击战争中心区油山红军长征第一仗遗址等一系列旅游资源旅游业发展奠定了良好的基础旅游业发展提供了政策保障具有巨大的市场开发潜力是在江西开发的首家大型集温泉餐饮客房会议娱乐于一体的四星级度假村南麓12到2016年中国旅游业对GDP的贡献将达到近万亿元人民币据世界旅游组织的一份研究数据显示到2020年中国将成为世界第一大旅游目的地国和第四大出境旅游国年接待137亿人次的入境旅游者顺应大众旅游的兴起旅游投资取向也将更加分化在高星级酒店高尔夫等高端项目之外中低档饭店经济型景区旅

22、游综合体等面向大众市场的项目可望获取更多的投资 第四章 项目市场分析41项目设计理念项目采用先进理念和高规格要求充分挖掘本地客家文化旅游元素并结合中西方建筑风格使之成为XXX旅游市场的一面新旗帜项目是由游客服务综合区主要由大型超市综合办公楼度假村公寓以及客家畲族风情街组成温泉沐浴康疗区主要由温泉洗浴区水上乐园客家围屋中心度假村五星级宾馆度假村小屋等组成名贵花卉树木区主要由名贵花卉树种及人工观光湖等组成生态果园区主要由当地盛产的各类果树构成度假休闲区主要由各式各类不同风格的别墅组成几大区域构成的集休闲娱乐旅游观光高级公务一体化的旅游度假村项目功能分区明确通过自然景观及完美空间布局极力营造一种生态

23、自然和谐的度假旅游气氛42周边可借旅游资源项目选址XXX县位于XXXXXX南部居贡水支流桃江中游高6645米共十八层建国初期据珠江水利简史记载珠江支流北江源出江西XXX油山大茅坑流经广东省南雄市及始兴县至韶关与武水汇合南流曲江清远等地流入珠江三角洲大茅坑景区位于油山主峰东部四周山峰高耸佳木葱茏清泉见底近几年广州佛山清远肇庆韶关等不少专家学生和游客到北江源头探寻考察旅游因其弧形如玉带故名玉带桥为当地富翁余风歧募资建于清乾隆五年 公元1740年 又名风歧桥玉带桥为二墩三孔屋楼式拱桥桥身成弧行桥长8815米是江南现存最长的弧形廊桥它以结构独特气势雄伟而闻名赣粤留下了远近闻名玉带桥两岸峻峰入云霄奔腾河

24、水泻千里玉带飞镇两山腰的赞誉原为南山寺和XXX人民医院旧址处 现已辟为南山公园集娱乐游憩晨练为一体再现了南山寺悠久的人文景观和历史景观园内有烈士陵园儿童娱乐园游戏室射击娱乐场水上运动馆花卉盆景园和佛教景观南山寺园内还将建成26个造型典雅古色古香的廊亭以供游人休息观赏是大亚湾海上百岛之一离澳头港十海里原称大六甲取六岛相合之意它是大亚湾第二大岛远离陆地是一个风景优美的生态岛这里水质清澈尤其一些步行不能到达的小海湾更是水清沙细大甲岛月亮湾沙滩两端离岸一两米水深处已属于珊瑚礁地带可以看到各种珊瑚鱼类及贝类等水中生物租乘渔民的小船随意绕岛一圈寻找你喜爱的海滩然后约定接你回去的时间或者在海滩上玩个够遇到小

25、船走过挥手搭乘即可价格也不贵岛的附近有一片珊瑚礁这里水质清澈水深能见度5-6米深海水清澈得令人心醉可以潜入海底与鱼同乐欣赏奇妙的水底世界XXX县XXX脐橙场根据当地可合理开发的旅游资源的基本构成及其特色进行了市场分析最终确定按照温泉生态农庄及温泉康复疗养的综合模式进行开发运营432项目客源定位温泉吸引市场最核心的本质是健康养生游乐最受欢迎的具有自己的特色随着社会上亚健康状态人群的不断加大人们对于养生康复的需求越来越大随着全国各地的旅游项目开发不断加大人们对具有特色追求独特的需求越来越大而本项目开发的温泉度假村温泉生态农庄及温泉康复疗养模式更是完全囊括其中具有低中高档各有特色的旅游风格这一综合模

26、式必将成为今后客源最受欢迎的旅游模式XXX县安西橙香源温泉度假村是一个综合性的休闲旅游项目是以温泉水为载体全面实现消费者健康休闲娱乐养生等方面的需求因此温泉的客源既不等同于洗浴客源也不等同于酒店客源其很大一部分来源于其自身创造的旅游客源尤其是高质量的温泉康疗其客源主要由赣南及周边地区中高消费群体外地一日游及XXX本地中高层收入家庭消费会议住宿及周边房地产开发的衍生客源城市旅游整体形象推介的其他城市客源等组成44客源市场预测XXX县安西橙香源温泉度假村根据其设计的服务项目和功能客源可分为外来游客疗养人员和本地消费者三部分具体如下本项目未来客源市场规模预测因素的开发市扬推广所带来知名度140005

27、176477旅游收入亿元5125705296371357XXX县旅游人数万人次312347386463旅游收入亿元195232834从上表统计数据分析2008年2011年期间XXX年均旅游人数增长率为165XXX年均旅游人数增长率为204XXX县年均旅游人数增长率在18以上考虑到XXX县旅游资源已经较为成功的开发并在近几年间出现了较快的旅游增长因此我们将以此为基准在今后按06的比例即130的年均增长率进行预测项目在2015年后的旅游预测人数二项目的开发及市扬推广所带来的旅游人数增量预测新开发的旅游项目需进行大力的宣传和市场推广才能带来更高的知名度从而提高游客数量根据XXX及XXX类似温泉酒店带

28、来的游客增长率15来看本报告取增量值10进行预测调整后的项目游客预测量详见总表4-2三项目区域内交通环境改善带来的游客人数增量预测项目所在区域内已经有较为完善的交通网络但随着XXX县政府进一步加强旅游基础设施建设提升旅游服务能力后将会给本项目带来一定的游客量本报告取增量值2进行预测调整后的项目游客预测量详见总表4-2四项目开拓的旅游专线和组团带来的增量分析本项目建成后将借鉴世界先进的管理理念进行运营管理该集团公司在国际上拥有多家知名旅行社通过托管经营后XXX安西橙香源温泉度假村开发有限公司可通过宣传等方式带动XXX县周边旅行社为本项目直接带来大量的海内外游客此数据属于商业机密本报告将不做详细论

29、述仅以设计规模的5进行估测但不对其进行游客增量的估测根据项目所处地理位置景观资源客源市场当地经济交通和临近景区的客流量等因素综合分析预测2015年04月份一期完成后游客规模为8万人2016年10月份项目二期完成则在一期预测到2015年的基础上再预测2016年的游客规模表4-2 项目旅游规模预测总表序号年份区域旅游增长预测基础数据市场开发后旅游人数增量预测交通改善后旅游人数增量预测备注游客规模万人次增长率 游客规模万人次增长率 游客规模万人次增长率 1201580013800108002第一期220169041399410101423201716001317601017952第二期4201818

30、0813198910202925201920431322471022922620202309132539102590272021260913287010292728202229481332431033082920233331133664103738210202437641341411042232注项目一期预测基数按8万人计项目二期待工程结束后五块分区均可旅游开放基数按16万预测且按之上表格增长率计经预测通过开拓市场改善交通环境后项目年接待游客2016-2023达产后年年均增长率为1352此预测增长率比目前XXX年均旅游人数增长率为165XXX市年均旅游人数增长率为204XXX县年均旅游人数增长

31、率在18都要小因此我们认为其作为项目报告编制的依据是较为下限的估计且是可靠的通过以上分析我们认为本项目开发温泉及旅游市场不但不会对给区域内其它酒店度假村造成冲击还能有效分流游客提高游客逗留时间对提升XXX县整体接待服务能力起到重要的作用因此我们认为本项目设计规模是适合的是可行的45价格的定位本项目建成后项目主要收入来源与是温泉康疗度假酒店提供餐饮住宿会议功能及综合娱乐收入其价格定位将根据国家地方相关规定同时依据高档酒店建设标准结合各周边县市类似级别酒店以及参照目前XXX当地旅游项目的价格进行确定46项目SWOT分析461优势分析 的政府企业背景建设今后将有大量的会务商务政务活动为主的接待在内举

32、行国内外著名企业集团的高管等贵宾的重要客源劣势分析投资者缺乏酒店管理经验在酒店管理外部的监督和控制会存在盲点 机会分析 2004年旅游业全面振兴中国入境旅游和国内旅游均快速增长旅游产业规模日渐庞大已成为全球第大旅游国居民收入持续上升旅游餐饮娱乐需求逐年提高根据马斯洛的需求层次理论当人们的生活水平达到一定程度时他们就希望满足精神需求国外游客选择中国作为旅游目的地除了地大物博和五千年的文明史外享受超值的休闲和购物享受也是一个很重要的原因而作为的必然会吸引大量的国内外人士来此洽谈商务会议等届时不仅的旅游酒店业的经济收入在增加也会带动其他行业的发展 和周边的客户资源随着XXX旅游政策的推出届时市内甚至

33、省内的企业的中外高管人员经营人员政府也将成为酒店的常住客源威胁分析第五章 项目选址51项目选址511地理位置项目所在地XXX县XXXXXX位于XXX县东南部距县城29千米面积2468k人口41182人辖安西居委会大星安芫桐梓上迳莲丰兰塘岗背窑岗禾星香山兰田田垄畲族崇墩热水等14个村委会镇政府驻安西圩3旅游资源安西境内有道教胜地海螺寨天然浴池热水湖温泉秀山佳景老狮喷水瀑布等名胜古迹地下蕴藏富铀稀土瓷土铜矿等地表盛产脐橙柑桔柰李西瓜该镇是中国脐橙之乡的发源地地理环境温和适中的气候雄厚的技术力量使安西脐橙色泽鲜艳果长无核味美甜脆汁浓化渣风味长久多次荣获国优部优产品称号XXX被国家技术监督局指定为全国

34、唯一脐橙标准示范区土地利用合理符合对该地块的要求第六章 建设规模与建设内容61项目建设规模根据对XXX旅游资源现状及近年来的旅游人数增长率等资料分析同时考虑到项目建设单位开发思路以及项目功能并结合项目土地规划要求确定本项目建设规模如下1用地面积本项目建设总用地面积1250亩其中生态果园区占地面积200亩游客综合服务区占地面积180亩名贵树木花卉区占地面积400亩温泉沐浴康疗区占地面积340亩度假休闲区占地面积130亩2建筑面积本项目总建筑面积为162100平方米其中生态果园区建筑面积270平方米游客服务综合区建筑面积34000平方米名贵树木花卉区建筑面积230平方米温泉沐浴康疗区建筑面积676

35、00平方米度假休闲区建筑面积62500平方米62项目建设内容项目主要由生态果园区游客综合服务区名贵树木花卉区温泉沐浴康疗区及度假休闲区五大区组成各区建设内容如下1生态果园区占地面积200亩主要建设游客休息室便民服务处及售票点共270平方米景观道20亩及果园地1796亩等相配套的基础服务设施2游客综合服务区占地面积180亩主要建设大型购物中心3500平方米综合楼3000平方米含医务室120平方米游客休息室600平方米度假公寓18000平方米特色餐厅1500平方米客家畲族风情一条街8000平方米景观广场1275亩公共停车场56亩及绿化40亩一公里进场道路3600亩等相配套的基础设施3名贵树木花卉区

36、主要建设便民服务处50平方米观光亭150平方米售票点30平方米建设花卉园13500亩名贵树木园15400亩观光湖6000亩景观道5067亩及相配套的基础设施4温泉沐浴康疗区主要建设康疗养生房16000平方米星级宾馆40000平方米会议中心10000平方米运动馆1600平方米水上乐园130亩露天康疗40亩绿化80亩道路543亩等配套基础设施5度假休闲区主要建设不同风格的各类生态小屋62500平方米娱乐场地20亩绿化43亩道路295亩总占地130亩表6-1 项目主要建筑物细表序号主要建构筑物单位建筑面积占地面积层数一生态果园区11游客休息室200200112便民服务处4040113售票点30301

37、二游客综合服务区21大型超市35003500122综合楼30001000323度假公寓180006000424特色餐厅15001500125风情街800080001三名贵树木花卉区31便民服务处5050132观光亭150150133售票点30301四温泉沐浴康疗区41康疗养生房160008000242星级宾馆4000010000443会议中心100005000244运动馆16008002五度假休闲区51生态小屋625002500025六合计16460069300表6-2 项目主要建设内容总表序号名称单位面积备注一生态果园区1游客休息室亩0302002便民服务处亩006403售票点亩004304

38、景观道亩205果园地亩1796小计亩200二游客综合服务区1大型超市亩52535002综合楼医务室120游客休息室600亩4530003度假公寓亩960004特色餐厅亩22515005风情街亩15100007公共停车场亩55008绿化亩40009景观广场亩130010一公里进场道路亩3600小计亩180三名贵树木花卉区1便民服务处亩007502观光亭亩0221503售票点亩004304花卉园亩135005名贵树木园亩154006观光湖亩60007景观道亩5067小计亩400四温泉沐浴康疗区1康疗养生房亩120080002星级宾馆亩1500100003会议中心亩75050004运动馆亩12080

39、05水上乐园亩1306露天康疗亩407绿化亩808道路亩543小计亩340五度假休闲区1生态小屋亩360250002娱乐场地亩20003绿化亩4454道路亩2950小计亩130六合计亩1250第七章 项目工程方案71设计依据项目采用中华人民共和国现行国家标准规程进行设计主要有1建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001 2混凝土结构设计规范GB 50010-20103建筑结构荷载规范GB50009-2001 4建筑地基基础设计规范GB50007-20025钢结构设计规范 GB50017-2003 6砌体结构设计规范GB50003-2011等72设计原则1资源开发特色化特色是旅游开发的灵

40、魂没有特色就没有效益因此本项目开发要突出人无我有人有我新人新我奇的开发方针充分利用当地的秀山神水等自然资源优势来突出自己的特色2项目开发市场化旅游业是一个经济产业必须考虑市场的需求和竞争力要把旅游市场的需求和供给情况作为规划决策的基础一切要按照旅游市场来进行项目设置精心打造品牌同时还要根据旅游资源的冷热原则预测未来的旅游趋势以对旅游项目做出合理的实施开发步骤3旅游开发系统化旅游服务是一个系统工程目前的温泉旅游趋势是生态旅游养生旅游康疗旅游因此结合XXX橙香源温泉度假村的特点适当突出温泉旅游的生态化健康化项目做到旅游资源开发与旅游服务设施交通设施等方面的综合平衡全面考虑吃住行游购娱方面的服务上各

41、种设施系统配套齐全形成综合优质的接待能力73总平面设计根据项目地块地势情况及项目功能分区情况项目总体布置为项目核心区温泉康疗区布置在中央位置其它衍生服务功能游客服务综合区名贵花木区生态果园区度假休闲区等围绕其布置其具体分布位置详见项目布置鸟瞰图入口门景位于游客服务综合区主要为游客提供入口管理服务和景观标识中央位置设置景观广场并种植奇花异卉如月季牡丹芙蓉芍药蜡梅君子兰茉莉水仙桂花茶花一捧雪等等不同的花色组成各种图案红黄兰相互组合形成四季有花赏心悦目的意境 公共停车场位于出入口的游客综合服务区内场地进行平整硬化并根据停车位合理种植乔木间隔带形成良好的景观效用且可以避免车辆的暴晒74公用配套工程一电

42、力工程项目用电依托城镇供电系统其中主要引自XXX县安西乡热心村10kV高压农网输电线路规划分别在主要用电区块设立变电房分散的景点由变电房通过低压电线把电源送至各用电部门在各用电部门再设供电配电箱主干道旁设有路灯和背景音乐箱风景区内主要游览线路以及游人视线所及范围内的电力线应该埋地敷设其余可架空敷设另企业自备2台200 kw柴油发电机组作保安应急发电使用二通信工程依托城镇通信网络接入风景区在旅游点设置电信交接箱由电信交接箱向各用户配线满足景区电话普及要求要求电信工程要有适当超前的发展速度建设高速宽带数字通信网在景区内适当位置设置监控摄像机并在园区服务大楼设置监控室使管理者可以监控整个园区的情况摄

43、像机的设置应注意隐蔽性并与周围景观协调三给排水工程1给水工程景区内用水包括游客用水员工用水设备工艺用水绿化用水消防用水以及管网漏损和未预见用水量等景区山上用水采用独立系统水源采用就近山泉水通过高位水池供水规要求在供水系统建设之前必须先对所选水源进行水质检验如果检验适合饮用方可采用2污水处理工程本风景区的污水近期生活污水考虑采用三级化粪池处理四环卫设施垃圾处理主要游览线路重要景点旅游点按100米间距设置垃圾箱分别在景区新建垃圾转运站以便景区的垃圾能及时迅速地运至县垃圾处理场公共厕所在风景区各旅游点及主要景点附近按规范设置公厕主要游线沿途每隔2千米设置公厕一处各旅游点公厕结合所属地给排水系统统一考

44、虑独立公厕应单独管理建议采用无水式生态厕所五安全与防火设施工程本项目不设独立的消防队但各旅游景点严格划分用火区域加强灭火设施的配备和建设加大对游人的防火意识的宣传除旅游景点服务设施处其余游览区域禁止明火并在游人进入景区前明确告知风景区内建立完善的灾情监测机制要对各种灾害泥石流滑坡崩塌洪水森林火灾等进行科学的监测预防和预报要建立起相应的抢险救援机构并有完善的抢险救援措施要加强风景区内外的灾情防治联系以便迅速的对各种灾情作出相应的反应第八章 节能方案分析81用能标准及节能规范811相关法律法规产业政策和准入条件建筑类相关标准及规范能耗状况项目能源品种选用原则本着节能环保因地制宜的原则结合本项目区域

45、定位公建类型和外部条件等具体情况选择能源形式能源消耗种类及数量本项目主要是电力及地下室消防用电设备负荷等级为级其余消防用电设备负荷等级为级负荷总功率kW 年耗电量 万kWh 备注建筑物2800155主要用能设备6720208合计9520363项目电力是主要能源经测算项目用电负荷约9520kw年消耗量约363万度二项目液化气消耗项目消耗液化气的主要设备是厨房餐饮部液化气灶及客房生活热水锅炉本项目其用量根据酒店入住人数以及游客就餐数量来决定项目餐饮部所需液化气主要设备是厨房灶具本项目每天旅客平均住宿人数约1500人经估算需60台厨房餐具才能满足服务需要每台每小时用气量为335kgh每天按8小时估算

46、同时系数取值07则年需液化石油气约411吨本项目根据建设规模及客房数量预计采购两台生活热水锅炉使用能源为液化石油气生活热水锅炉年消耗液化石油气量约680吨以上合计1091吨则含储存损耗约1100吨三项目新水含温泉水消耗项目自来水用水量计算主要有温泉沐浴康疗区客家围屋度假村公寓度假村星级宾馆度假村小屋以及综合楼的旅客和员工用水生态果园区种植用水绿化及道路浇洒用水项目新水年消耗量约6300万吨表8-2 项目电耗估算表序号名称年耗自来水量万吨年备注1员工及游客用水360含温泉水2绿化及道路用水80不采用新水3果园区种植用水554未预见及损失水量396合计534683项目节能措施本项目在方案设计中要充

47、分考虑利用既有资源提高设备的运行效率和优化设备的技术参数以达到整体的节能效果主要措施建筑本体围护采用保温隔热设计结构设计适当考虑压缩建筑结构空间空调建筑及结构专业的节能措施本项目根据建筑功能要求和当地的气候参数科学合理地确定建筑朝向平面形状空间布局外观体型间距层高选用节能型建筑材料保证建筑外围护结构的保温隔热等热工特性最大限度减少建筑物能耗量将会获得理想的节能效果建筑围护结构使用环保节能型建筑材料可有效减少通过围护结构的传热从而减少各主要设备的容量达到显著的节能效果对垂直墙面可采用外廓阳台挑檐阳等遮阳设施和浅色墙面反射幕墙植物覆盖绿化等门窗尽量减少门窗的面积门窗是建筑能耗散失的最薄弱部位因此本

48、项目在进行初步设计时在保证日照采光通风观景条件下将尽量减少外门窗洞口的面积以减少建筑能耗本项目的窗墙比为04提高门窗的气密性初步设计中将采用密闭性良好的门窗通过改进门窗产品结构如加装密封条提高门窗气密性防止空气对流传热尽量使用新型保温节能门窗将选用新型保温节能门窗断桥隔热双层中空玻璃的塑钢门窗屋顶初步设计时屋顶将采用浅色屋面以太阳辐射热减少阳光直射建议在屋顶涂上隔热防水膏使屋面具备保温隔热防水等节能效果节能措施合理设置降压变电所位置尽量将降压变电所的设置位置靠近负荷中心减少配电线缆长度减少配电线路上的电能损耗现场和集中补偿的方法提高功率因数使供电系统的功率因数达09以上降低变压器无功功率安装抑

49、制谐波设备确定电缆截面减小低压配电系统的线路损耗配电线路采用单相供电时考虑三相平衡高效灯具光源及节能型电感镇流器或电子镇流器采用集中分散和自动相结合的控制方式确定合理的照度值充分利用天然光给排水节能措施设计首先在设备选型时尽量选用低能耗设备如采用变频调速给水设备等水系统为闭式循环系统采用两管制同称系统由于系统较小管道长度不长采用一次泵变频空调水系统系统采用高位膨胀水箱定压其它节能措施绿化对建筑周围环境进行绿化设计绿化将对居住区气候条件起着十分重要的作用它能调节改善气候调节碳氧平衡减弱温室效应减少城市的大气污染减低噪声遮阳隔热是改善居住区微小气候改善建筑室内环境节约建筑能耗的有效措施节能效果分析

50、本项目为达到节能环保的目标在建筑设计采暖通风的节能设计方面严格执行国家及北京相关方面的标准规范项目选用高效节能的设备材料和技术方案国家相关的节能要求第九章 环境保护与消防91环境保护本项目不存在生态资源的大量消耗项目开发建设得当资源利用合理经营管理科学实现环境及效益可持续发展911环境评价标准1中华人民共和国环境保护法2中华人民共和国水法3中华人民共和国水土保持法4中华人民共和国环境影响评价法5中华人民共和国城市规划法6规划环境影响评价技术导则7地表水环境质量标准GB3838-20028大气环境质量标准GB3096-19969声环境质量标准GB3096-9310大气污染物综合排放标准（GB16

51、29-1996）11污水综合排放标准（GB8978-1996）12中华人民共和国固体飞舞污染环境防治法13环境空气质量标准GB30951996912施工期环境影响分析1施工扬尘的影响施工阶段对空气环境的影响主要是扬尘主要来自道路扬尘堆场起风扬尘以及作业扬尘三方面道路扬尘主要由汽车行驶产生作业扬尘主要由平整土地挖方填方装卸水泥砂石产生其中道路扬尘占施工扬尘总量的50左右据同类工程调研距施工场地100m处的TSP日平均浓度为012079mgm3保护对策在施工阶段对主要路段进行定期清扫洒水同时要求合理安排混凝土搅拌场地对于易起尘的建筑材料应加盖蓬布汽车运输沙土等建材时也应加盖严格禁止超载运行防止撒落

52、而形成新的尘源2施工噪声的影响施工期的噪声主要可分为机械噪声施工作业噪声和施工车辆噪声其中对环境影响最大的是机械噪声机械噪声主要由施工机械所造成如挖土机械打桩机械混凝土搅拌机升降机等多台机械设备同时作业时各台设备产生的噪声会产生叠加叠加后的噪声增值约为3-8dB在这类施工机械中噪声最高的为冲击式打桩机达110dB另外混凝土振捣器静压式打桩机等和钻孔式灌注机的噪声也较高在80dB以上保护对策必须合理地安排这些机械作业的施工时间尤其在夜间必须严禁这类机械的施工作业以免对环境产生大的影响3施工废水及固体废物的影响在打桩基础阶段会产生大量的泥浆水施工人员在施工作业期间会产生一些生活废水及生活垃圾保护对

53、策施工废水须采取措施如在场地四周围沟配以沉淀池使泥水不能直接流到雨水或污水管道中建临时厕所和化粪池解决施工人员生活废水和污水问题对施工期间施工人员的生活垃圾以及施工过程中丢弃的包装袋废建材等生产垃圾管理部门应妥善安排收集生活垃圾由城市环卫部门处理生产垃圾尽量回收再利用剩余部分与生活垃圾一起由环卫部门处理913经营期污染分析及防治对周围环境产生影响的主要因素有废水废气噪声和固体废气物1废水项目废水主要为温泉沐浴康疗区客家围屋度假村五星级宾馆综合办公楼度假村小屋度假村公寓及度假村生态别墅的生活和洗浴废水废水按用水量的80估算则废水排放量为1200m3d废水中以生活污水为主保护对策对废水实行清污分流

54、室内实行清污分流室外实行雨污分流污水管道应按各单体最大排放量设计以免超负荷溢出造成环境污染2废气本项目主要废气为汽车尾气产生的废气及餐厅厨房产生的油烟保护对策废气应按大气污染物综合排放标准CBl62971996的规定根据要求本项目废气排放设计方案为餐馆的排气筒通至楼顶排放再配备合适的引风机把废气及时排出油烟的治理措施是选用合适的除油烟机使油烟的去除效率达到85以上排出废气中的含油量小于2mgm33噪声本项目噪声源主要为水泵排风机空调配套设施产生的固定源噪声保护对策车库出入口在设计时应注意进出口的方向避开敏感点利用噪声的指向性减轻噪声污染制冷风房空调机房内壁做吸声处理送风排风系统采取消声措施冷却

55、塔空调送排风机选用低噪设备水泵制冷机空调机组采取减震措施4固体废物项目产生的固废主要为游客产生的生活垃圾包括食物残渣废纸废包装袋塑料金属和玻璃瓶等保护对策设置垃圾收集间及时收集生活垃圾垃圾收集要逐步实现分类化收集的垃圾及时清运避免生活垃圾在中心长时间堆放引起的环境污染914环境影响评价结论本工程在建设及使用中要产生噪声及一定量的废气废水污染物和固体废弃物经评价分析采用严格的科学管理和环保治理手段可控制环境污染从环保角度来看本项目的建设是可行的92消防1建筑消防设计设计执行民用建筑设计防火规范本项目总平面布置中温泉沐浴康疗区能形成消防环形车道主体建筑每层面为一个防火分区每层设二架疏散梯疏散梯均为

56、防烟楼梯2消防系统室内消火栓给水和自喷给水采用串联泵供水方式在地下室设消防水池和水泵房屋顶设消防水箱消火栓系统静压超过08Mpa采用减压阀再分压动压超过05Mpa处消火栓采用孔板减压因项目总体不高消火栓系统不进行分区室外设两座消防水泵接合器消火栓泵选用三台XBD1225-100二用一备消防管道采用镀锌钢管沟槽式接头连接及丝扣连接各区域各建筑物内除小于5卫生间和不宜用水扑救的部位外均设自动喷淋喷淋系统由喷淋系统经减压阀减压后供应喷淋泵选用二台XBD1225-100一用一备喷淋管道采用镀锌钢管沟槽式接头连接及丝扣连接柴油发电机房采用水喷雾灭火系统水喷雾系统由低区喷淋管道报警阀前接出大楼内每层配置磷

57、酸铵盐干粉灭火器在每一消火栓边配置二具灭火器所有消防及一类用电设备均采用双回路供电且未端自动切换所有消防电源线均采用铜芯耐火电缆NH-VV型或铜芯耐火电线NH-BV3确保消防系统安全保险的技术措施消防系统所有阀门都设置状态显示装置不仅消火栓喷淋系统的阀门设置而且生活给水系统中与消防相关的阀门也应设置状态显示装置室内消火栓管道采用立体成环的作法消火栓系统各区域管网的最高点即最不利点消火栓处布置显示压力表这样做可以使日常的消防安全巡视检查各区域管网压力是否正常消防水源由屋顶水箱供给为了保证屋顶水箱在检修时系统能正常工作水箱均分为两格一格检修清洗时另一格仍能正常工作第十章 人力资源配置与项目实施进度

58、101项目组织机构XXX橙香源温泉度假村建成后是一座集温泉康疗住宿餐饮娱乐和商务活动等综合服务为一体的康复疗养休闲区项目只有在良好的设施与优质服务的完美结合下才能获得理想的经济效益和树立良好的企业形象因此企业需建立合理的员工激励机制培养一支彬彬有礼训练有素的服务队伍项目建成后将设置办公室工程部财务部客户服务部住宿部餐饮部保安部等机构按企业组织统一管理落实管护人员提高管理人员的业务素质同时建立健全各项运行管护规章制度认真贯彻实施102劳动定员和人员培训根据项目规模项目拟定员400人岗位定员如下表所示表10-1 项目劳动定员表序号岗位名称定员备注1高级管理人员82中级管理人员223服务人员320含

59、领班等底层管理人员4技术人员305保安人员206合计400项目完成后公司会招聘一批旅游和酒店管理专业毕业的大中专毕业生在基层锻炼一段时间后充实到中底层管理岗位普通的服务人员可以在本地进行招聘选用上岗前拟采取的主要技术培训措施有1参加政府劳动部门组织的上岗资格学习2聘请礼仪公司对酒店服务人员进行酒店礼仪培训3鼓励员工进行相关专业的学习和考试并给予相应奖励4选派文化程度高工作责任心强的员工到有关大专院校进行短期培训等103项目实施进度根据本项目的建设规模和功能划分整个项目工期计划安排48个月时间其中项目前期工作安排6个月项目施工期安排42个月具体实施进度安排如下1项目前期工作2012年10月-2013年03月主要完成项目可研报告编制及审批土地购置方案设计施工图设计及工程招投标等工作2项目施工期项目一期2013年04月2013年06月 土地平整2013年06月2014年10月 土建工程施工2014年07月2015年02月 内外装修设备购置安装2015年04月 项目一期工程全部工程竣工验收开放旅游项目二期2015年05月2015年07月 土地平整2015年07月2016年07月 基础配套设施土建工程施工2016年03月2016年08月 内外装修设备购置安装2016年10月 项目二期工程全部工程竣工验收开放旅游表10-2 项目实施进度表