无锡商业地产项目答客问

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1、无锡电子数码城答客问一、 开发商篇：n 本案的开发商是哪一家公司？曾经开发过哪些项目？答：开发商：无锡市崇安新城凤盛投资有限公司开发项目：成都赛格电子，常熟国际服装城，常熟男装中心，无锡皮革城，金湖香港城，江西万尚时代广场，盐城建军路地下商业街；n 本案的建筑设计是哪家单位？ 答：上海海珠建筑工程设计有限公司，甲级设计n 承建公司是哪家单位？答：无锡锡山建筑实业有限公司，国家一级资质n 本案的施工监理是哪家单位？答：江苏赛华建设监理有限公司，甲级企业二、基地篇n 项目的基地面积是多少?总建筑面积？答：基地面积：4.05万，总建：13万n 项目的容积率是多少? 项目建筑密度是多少？答：容积率2.

2、19n 项目的绿地率是多少？答：30%n 项目的土地使用多少年限，用途？答：商业裙楼，40年；塔楼，50年。三、产品篇n 项目规划类别有哪些？答：商铺、酒店式公寓n 项目建筑的楼层?答：商业裙楼-地下2层，地上4层；酒店式公寓-5-21层。n 是否单独配有货梯？答：有n 得房率是多少?答：商铺：1F-57%多，2F-55%多 ；酒店式公寓： %。n 商铺层高为多少？答：商铺层高1-3F5米、4F4.5米。n 休闲广场面积多少平方?答：约7500平方。n 项目抗震烈度为多少？项目抗震等级？答：项目抗震烈度6级，无锡地区6度设防。n 项目采用什么结构？答：钢筋混凝土框架结构 。 n 消防水箱在哪？

3、答：-2F和主楼屋顶。n 土地使用年限及起止时间？答：商业裙楼40年，起止：2008年11月13日-2048年11月10日。n 什么时候拿到预售证？答：2011年12月16日。n 规划户数？答：商业裙楼2380套。n 项目土地取得方式？编号？答：出让，编号：1-009-036-162，锡国土出合（2008）第32号.n 本案预售证号码？答：(2011)预销准字第152号。n 商业裙楼共有多少个出入口，分别位于什么位置？答：商业裙楼共有六个进出口，分别位于：广场处主入口，广南路上的面向华东商贸城进出口，塔楼和商业裙楼间商业街进出口，63路公交总站进出口，与金科观天之间的北向2个进出口。n 二、三

4、层是否有消防通道？答：每层都会备有固定的消防通道n 耐火等级？答：主楼一级，塔楼二级 n 屋顶防水如何做？答： 柔性防水+刚性防水n 项目选用的是什么品牌的电梯？是否另外收费？答：中高端品牌（类似奥的斯、迅达、三菱）n 门窗是什么品牌，采用什么材质？答：铝合金门窗，玻璃门。n 是否有公共洗手间？在什么位置？答：有，1-3层有3间公共洗手间，4层有2间；具体位置见项目平面图。n 公用楼道、踏步和楼梯扶手是什么材质？答：面砖，不锈钢扶手。n 项目是否有宽带接口？答：有n 变电箱在哪个位置？答：变电所-1F，配电箱每层设专门位置n 是否有中央空调？是什么牌子？答：有，中高档次产品n 本案是否有智能化

5、配套设施？如有是哪些？答：有，电话、网络、监控、巡更n 商铺的排水如何处理？答：有固定的上下水的排水管道n 商铺外墙是否可设广告牌、灯箱？位置在何处？答：可以设置，外立面n 项目西侧和北侧道路规划多少米？答：15米n 本案商铺面积范围是多少？塔楼楼面积？答：10多平米-100平米，主力面积是10-30平米。塔楼目前甲方保留不对外出售。n 商业裙楼的天井是否封顶？答：封顶n 裙楼内部商铺间走道宽度多少？答：11米、3米、2.5米、2.4米n 裙楼及塔楼内分别设置了多少部电梯？答：裙楼商业14部垂直电梯、10组手扶电梯n 项目本身是否配有备用发电系统？答：双路供电n 项目的停车位有多少个？是否收费

6、？答：-2F整体和4F（靠北侧部分）设置停车位，共计约2000余个。目前无锡市场上停车规划最丰富的专业市场。n 无锡电子市场分布在那里？主要有那些市场？体量？答：目前主要集中在无锡人民西路（西门），主要有百脑汇、梦之岛、华海3C、宏图三胞、东华数码港等，总体量之和共约7万方。n 无锡市场电子行业租金如何？答：无锡本地市场百脑汇为例：1F：约12-20元/平天，2F：8-12元/平天，3F：6-8元/平天，4F：3-6元/平天。四、投资价值n 本案商业是否是统一经营，有没有业态划分？答：有具体的业态规划，并且都是统一招商，统一经营，业态统一规划。1F主营手机通讯；2F主营电脑网络；3F主营电子数

7、码；4F电子数码体验中心。n 本案价格多少？答：2年包租返租之后：1F均价约5万元/左右，2F约3.5万元/左右，3F约1.9万元/，4F约1.5万元/。n 是否包租？如是年限？回报率？包租年限之后怎么办？答：1-2F采取委托经营管理10年，包租5年，前两年14%一次性抵入房价，第3、4、5年以商铺签约价格的10%作为每年的固定租金回报，第6-10年随行入市，同时第3-10年的租金中经营管理公司收取10%作为管理费用；3F采取委托经营管理10年，包租5年，前两年14%一次性抵入房价，第3、4、5年以商铺签约价格的10%作为每年的固定租金回报，第6-10年随行入市，同时第6-10年的租金中经营管

8、理公司收取10%作为管理费用；4F包租10年，前两年14%一次性抵入房价，第3-10年以签约价格的10%作为每年的固定租金回报；包租年限之后，若自营，必须提前半年以书面形式向运营公司提出申请，若无申请，自动顺延。n 如果自购铺位自营可以吗？答：按照项目规定是不可以的，因为我们项目是采取委托统一经营管理政策，这样是考虑到项目业态统一规划、商家落位统一安排、有可能你经营的铺位并非你自己购买的铺位，同时你可以考虑先购买，待招商部统一安排落位经营时，你即使不是在自己购买的铺位里，你的铺位还是正常收取租金的啊，可能你收取的租金高出你租铺的租金呢。n 有没有品牌商家进驻？答：有千余商家入驻，例如苹果，三星

9、，诺基亚，佳能，索尼，摩托罗拉等，还有移动、联通和电信营业厅及银行；慧聪网、美承集团、和雍科技、东方联讯、无锡动漫产业协会、无锡电子竞技协会、深圳电子商会、中国电子商会等等n 本案未来升值潜力如何？答：1、地段决定价值：无锡未来即将打造集南长、北塘和崇安三大联合新中心区域，崇安区规划为靠近市中心专业市场核心片区，即将开通地铁2号线和3号线崇安新城站和靖海公园站近在咫尺；2、租金回报率高：第3-5年租金年回报率就可高达10%；3、行业未来发展前景：电子行业作为朝阳产业，中国最具发展潜力行业之一； 4、项目发展前景：项目为无锡最大乃至长三角大型的电子数码批发、零售、展示、体验式消费为一体的一站式电

10、子数码专业市场。5、深圳电子商会副会长单位：借助全国顶级电子数码资源优势，共创项目美好的未来。五、销售篇n 什么时候可以预定？定金多少？可不可以退还？答：现在都可以，定金2万，不可以退还。n 项目什么时候开盘？答：2011年12月3日，推出150套，全部售馨。n 本案贷款是否有指定银行？可以自己去其他银行办理贷款吗？答：有,指定贷款银行，建设银行等n 能够提供贷款的最大额度是多少？答：50%n 办理贷款需要哪些个人资料？答：夫妻双方身份证，户口本，收入证明，婚姻证明，单身的要开单身证明,私章;(收入证明开收入额度高的须提供营业执照复印件或其他收入佐证，如单位股份证明，税单，存单，卡交易流水，房

11、产证等)n 商铺的贷款年限最长是多少年？答：10年n 商业贷款女性、男性分别最长可以多少岁？答：女性55岁，男性60岁n 非配偶关系的人可否一起贷款购房？答：可以。n 签订预售合同后多久才能办理贷款手续？答：签订合同当天可在售楼处办理。n 客户大约多久开始偿还贷款？答：贷款放下来第2个月开始偿还贷款。n 收入证明金额要求？答：每月还款额的2 -2.5倍以上n 贷款合同办理，所有的房地产权利人必须到场吗？答：是n 还款方式有哪几种？答： 等额本息，等额本金n 未成年的孩子是否可以单独写入合同吗？答：可以，必须一次性付清房款n 单身证明什么地方提供？答：户籍所在地的派出所提供n 如果结婚证遗失怎么

12、办？答：在户籍所在民政部门办理相关婚姻证明。n 户口簿遗失怎么办？答：在户籍所在地开具相关户籍证明n 定购房屋后几天内签约？答：7天内n 合同上可以写几个人名字？答：不限制人数n 付款方式有几种？答：一次性付款和银行贷款。n 外地人是否可以贷款？答：可以贷款n 购房合同能否改名？答：不可以六、物管篇n 水电费的收费标准是多少？答：正常商业水电收费，具体按照物价局标准。n 本案的物业公司是哪家公司？答：无锡市恒泰物业管理有限公司n 物业管理费用是多少，如何收取？答：物业费由租赁户缴纳，6-8元/月。n 是否需要签定物业管理合同？答：需要签委托经营管理协议。n 房屋交房时需要交纳哪些费用？答：大概

13、需要总房价的4.5%左右，其中契税（总房价的3%），维修基金等等，在交房时甲方会协助房管局代收办证费用，将在交房时给予明细的交房费用n 项目交房时间是什么时候？答：2013年12月28日，委托管理期限自签定商品房买卖合同算起，即签即收租。这种项目目前是市场上唯一的一个租金自签定合同开始算起。n 经营管理公司是哪家？ 答： 无锡市金格广场商业管理有限公司，我们经营管理公司是由深圳华强北和北京中关村全国两大专业市场管理团队来为我们市场做管理及专业管理团队的培养和组建。同时2011年深圳华强北授予我们项目“深圳市电子商会副会长单位”，北京中关村也在做深入洽谈工作，两大专业市场的主要目的是将无锡电子数

14、码城打造为长三角电子数码集散中心、长三角的“华强北。下面为赠送的述职报告 不需要的可以编辑删除述职报告尊敬的各位领导，各位同仁：大家好！本人被组织任聘为。副校长已有五年，主抓德育教育工作，分管学校后勤、德育、艺体、安全、卫生、综合治理等工作。身为副校长，我努力学习党的教育方针，学习邓小平教育理论。用全新的教育教学理念武装自己，努力提高自身教育理论素养。我在党的组织生活中，学习党建理论；在政治学习中学习党的路线、方针、政策、法规；在业务学习中，学习人文文化，加强自身政治理论，道德修养，培养高层次的道德感、责任感。工作几年来，我以强烈的事业心、责任心力抓好德育工作，确保学校教育教学工作运作正常。我

15、的工作原则是倡导培养“勤奋乐干，善于思索，不断创新”三种优秀品质。以奖励机制为主，及时勉励，激发老师团队精神，从而完成教育教学任务。其出发点是一切为了学生，为了学校的生存、发展而不辍劳作。下面我就德育工作管理谈谈自己的做法，将一年工作总结如下：一、加强学习，联系实际，提高认识教师是一门终身学习的职业。社会在不断发展，不学习就会跟不上时代的步伐，特别是作为一名校级领导和德育工作者，必须始终站在社会发展的前列，德育工作更要求紧跟社会形势的发展。因此，我坚持做到每天看新闻和阅读一小时的书，提高自己对政治的敏锐性，提高对教育的认识和个人品德修养，提高管理能力。在这一年里，我先后阅读了德育文集、成功学校

16、内部管理全书、教育管理等各类书籍，这些为我提高思想认识、更新教育理念、加快德育创新提供了扎实的基础。（一）严格要求自己，以身作则古人云“直而影正，以己以正而为人之标”，作为一名校级干部，在很多方面都要对自己有严格的要求，否则就没有进步，就不能为人之标，就没有能力去管理别人。作为校级领导成员、党的教育工作者，面对当今变革的时代，面对不断膨胀的知识信息和日趋多元性的社会给我们的教育工作带来的新问题、新情况，常常使我有一种危机感，因此，我必须不断努力充实自己、丰富自己。因此，我对自己提出了“凡事为先”的工作要求，只有自己身体力行，严以责己，严以律己才能在师生中树立良好的形象，才能使工作更好地开展，才

17、能更好的服务于全校师生。（二）健全德育领导机构，重视班主任工作（1）加强班主任队伍建设，成功召开班主任经验交流会和例会；（2）迎接各类验收，打造学校品牌。一年内，学校三度受到省级表彰，先后被评为“省绿色学校”、“省先进体育学校”、“省文明单位”；（3）建立德育长效机制，注重活动育人。先后举行校第六届艺术节、第六届校体育运动会，开展了“阳光体育活动”，迎接了省“四个一”验收并获一等奖，开展“感恩教育”系列活动成效显著，举行元旦文娱晚会，多次召开家长会，宣传学校品牌；（4）狠抓学生常规管理，养成良好习惯。中午静校、桌椅归位、三禁止等活动有声有色；（5）成功组织高一新生军训，为学生奠定了学习和生活基

18、础。三个年级在班主任的管理下，教学秩序稳定、教师培训和考核到位，无论教学工作还是学生管理都有条不紊，开创地开展了学生小型体育竞赛活动，使管理工作充满生机与活力，且成效显著。一是健全德育领导机构。成立了由。校长、书记、我、政教处主任、团委书记组成的德育工作领导小组。我们定期召开会议，研究德育工作，由我负责具体落实执行。二是建立德育工作网络。在德育工作领导小组的领导下，建立了由政教处、年级组、团委、学生会、班主任、家长委员会组成的德育工作网络，覆盖了学校的各个层面。三是重视班主任工作。学期初，我和政教处的全体同志都要精心挑选班主任，并对班主任及后备班主任进行了2次为期3天的岗位培训。组织召开全校

19、班主任老师工作总结暨经验交流会。在学校阅览室为班主任老师订阅了班主任之友、中国德育和德育报。通过经验交流，岗位培训、教育管理理论学习，提高了全体班主任老师对学生思想教育工作的理论水平和工作艺术水平，为我校德育工作奠定了坚实的理论基础。二、建立有效的德育机制，把德育工作落到实处（一）是规划机制。学校所有规划都体现德育为首，都有德育内容。1、在我的组织下，政教处编印了德育工作手册，收录了我校多年来德育工作的规定及一年来制定的各项规章制度，下发到全体教师及学生手中，作为德育工作的导向。2、学期初我负责制定德育工作规划和政教处工作计划。（二）是管理机制。德育工作重在管理，重在落实。目标责任制。我按德育

20、工作目标层层分解、层层落实、层层签定责任状，学期末总评兑现。 一年来，我和政教处的同志一起以经验交流、学习材料、请专家做讲座等各种形式对班主任和年级组长进行培训，同时，也通过加强日常工作情况的检查和细化考核内容，来提高他们对德育工作的认识和工作责任心，鼓励班主任、年级组长发现问题，大胆创新，互相学习，取长补短。通过各类学习活动，丰富了班主任、年级组长的工作理论和经验，提高了他们的工作水平，大大推进了德育工作的进程。作为管理者，在日常工作中我尽量仔细、实事求是地评价教师的工作，抓住细微的工作亮点去看待其工作，给予充分的肯定和鼓励。并经常和教师探讨研究，进一步提高他们的工作实效。同时，我建立了学校

21、德育工作领导小组例会制度，每周一与政教处成员召开德育工作例会，商讨学校近期工作，研究学生发展状况。（三）是加强管理，提高工作效率1）加强德育队伍建设。德育工作的顺利开展，最重要的是培养一支有敬业精神、能力强，工作有特色，团结互助的以班主任和年级组长为主的德育队伍。加强班主任和年级组长队伍的建设，首先是加强学习，其次是挖掘典型，鼓励创新。2）完善管理制度。通过几年德育工作的实践，使我认识到，完善的制度能使管理工作游刃有余；明确各项制度，能正确引导教师开展工作。今年，我和政教处的几位同志，通过研究和探讨，调整了各项考核内容，细化了考核依据，使班级考核和班主任考核既有机结合，又有所区别，从一定程度上

22、促进了班主任工作的责任心和积极性，使班主任工作目标更明确、更具体。同时，在管理制度上，充分利用网络管理，发挥年级组的作用，大胆放心地发动年级组长承担起组长的职责。各个年级组长根据本年级的情况，在开学初和某些重要活动中制定了具体详细的工作计划，使家长会、学生会议、教师会议和师生活动等各类活动顺利开展。各个年级组在自主管理的基础上，充分发挥了个体作用和主动性，积极开展工作，形成了各个年级的工作特色。3）构建全员德育机制。拓宽育人渠道，拓展育人队伍，构建“三位一体”的全员育人机制，是我校德育工作的长期目标。在校内，我着重加强了德育团建设和学生自主管理建设，学生通过自主管理委员会，能基本参与到学校的管

23、理；“德育团”工作使教师人人都成为了德育工作者，使家长、学生成为德育工作者成为可能。在家庭，我着重加强了家校合作途径的建设，通过数次的家委会会议，完善了学学生家庭行为准则和学生家长行为准则，并付诸于实施，使学生、家长的行为都有了明确的目标。这一项工作得到了社会的一致好评。这一系列的工作，使我校的德育基础得到进一步的巩固和发展。4）加强安全管理，完善管理机制。校园安全工作是学校各项工作的重中之重，我始终牢固树立“安全第一”的思想，居安思危，做到警钟长鸣，常抓不懈。在校长和学校总务部门的支持下，我通过落实和完善各种规章制度，进行严格的系统管理，做到：人员进出严格把关；学校24小时有人值班；每月对学

24、校的安全设施进行检查；学校各项管理措施严格到位；学校安全知识宣传长期坚持。同时加强与校外力量的合作，与派出所、消防站和区综合治理办建立了长久的辅导和合作关系，基本形成了学校安全管理上的“内外合力管理模式”，确保了学校无重大安全事故的发生。三、 树立品牌意识，增强办学特色优势我校在08、09年文体、教学都取得好成绩的基础上，明确提出了“以师生同步发展为本”的办学理念；以“打造新农村品牌学校”的办学方向；以“兴文体教育，促学生全面发展；强师风建设，促学校快速发展”的办学特色；师生齐努力，要把我校办成师资一流、质量领先、设施先进的新农村品牌学校。我校的课外活动丰富多彩，有男、女篮球队，有男、女排球队

25、，有美术绘画兴趣班、有舞蹈、合唱文艺队等，学校为每一个学生搭建展示自我才华的舞台。09年11月我校举行秋季田径运动会、学校艺术节活动。主题是“携手共建和谐校园”，（其他德育奖项）学校特色更加彰显，学校声誉日益提高，从而更好地提升了学校的品牌力和竞争力，为学校的发展夯实了基础。我校还充分利用校园的广播站、宣传栏、标语、横幅宣传党的政策，励志格言等。让校园处处充满育人的气息。今年五月我校被推荐为洛阳市“绿色学校”。今年我校荣获“河南中小学卫生优秀学校”、“洛阳市规范化管理十佳学校”、“洛阳市基础教育课程改革先进学校”等荣誉称号。培养我校学生热爱祖国，积极向上，团结友爱，文明礼貌的精神风貌培养学生强

26、烈的责任感和集体荣誉感。让德育之花在洛阳一高校园怒放。总之，学校各项工作都充满生机和活力，成绩的取得是全体教职工团结一心、艰苦创业、勇于创新、争先创优、扎实工作的结果。我们也清醒地看到，学校发展过程中还存在一些问题和不足。随着办学规模的扩大，生源质量的下降，致使学生管理和教学工作显得困难，在今后的工作中需要我们高度重视，并希望在上级组织的正确领导和大力支持下，依靠广大教职工的共同努力，认真加以解决。而我更应该自觉坚持马克思主义的知行统一观，努力把自己造就成为一名既有正确而稳定的管理意识，又勇于实践，善于实践的教育管理专家。一、理清工作思路，制定工作要点要当好职工代表，首先必须干好本职工作。而工

27、作的好坏，首先必须有一个好的思路。办公室承担着我局行政、党委、纪检监察三项职能，如何在众多职能中把握规律，理清头绪，更好地抓落实、出成效，必须有一个清晰的工作思路。因此，办公室认真贯彻全市邮政工作会和职代会精神和省局办公室、党务工作部、纪检监察工作要求，坚持以科学发展为指导，按照局领导提出的“严谨严格、客观务实、开阔开朗、耐心恒心、机智灵活”的要求，制定了综合办公室“建设一支队伍、突出两个重点、强化三大职能、实现四个转变，增强五种意识”的工作思路，坚持在工作中转变观念，突出重点，明确职责、强化协作，高标准、高质量、高效率地完成各项工作。同时，根据省局党务工作部、市直工委、省局监察室的有关要求制

28、定了2006年党建工作要点和纪检监察工作要点、党委中心组理论学习计划、政研会工作要点等党建工作要点和计划，从而为全年党建工作有条不紊推进指明了方向。二、加强队伍建设，全面提高素质要做一名合格的职工代表，首先必须加强自身学习，为推进各项工作开展奠定坚实的基矗我坚持把强化理论、业务学习作为提高队伍素质的重要途径，常抓不懈，并提出了要以政治强、业务精、作风好为目标，全面加强办公室队伍建设。在理论学习方面，分阶段对办公室理论学习进行安排，积极探索和改进学习方法，通过全体工作人员集体学习、自学，学以致用等多种学习形式，强化学习效果。力求通过强化政治意识、大局意识、责任意识和服务意识，加强思想建设，今年以

29、来，利用每周学习时间，先后组织开展了党章、社会主义荣辱观、“让机关大门向群众畅开”、“全面提高领导发展的能力”、“没有研究就抓不好落实”等各种理论知识。在业务学习上，以网上办公为契机，抓公文处理流程规范，推动公文管理“有序运作，无缝衔接”。今年是网上办公的开始，各项工作都处于起步阶段，我们通过两次大规模培训，让大家了解网上办公的基本流程和操作程序。为了使网上办公效率更高，操作更便捷，我们又针对每个人提出的问题进行百问不厌的指导和帮助，可谓手把手的教，并对容易出现的具体的，形式上的问题，发通知进行解释规范，经过半年运作，目前大家已经基本掌握了网上办公技能，网上办公已经顺畅运转，效率日渐显现。以文

30、字把关为重点，严把材料关，深入一线，加强调研，力求精益求精。对材料的起草和修改，我都本着实事求是，尊重规律的严谨态度，尊重科学、重视制度的理性精神，深入基层，加强调研，团结和带领办公室全体人员去思考、去探索，力求出精品、出亮点。为了加强信息和新闻报道工作，近期，又出台了晋城市邮政局信息及新闻宣传报道管理考核办法，力求信息和新闻宣传工作有目标、有组织、有制度、有考核。以ISO9001贯标工作为依托，探索贯标工作与企业管理相结合的最佳途径，力促企业基础管理水平的提高。近期印发了晋城市邮政局近期需要落实重点规章制度的通知，坚持强化执行，加强内控，突出重点，重心下移四项原则，加强企业管理，夯实发展基础

31、，并制定了最基本规章制度落实分解表，不断推进企业基础管理。以办出高水平的会为要求，要求各种会议做到超前考虑，及早部署，会前订出会议详细的议程安排进度表，会中尽心尽职搞好服务，会后总结经验和不足，力求通过办会锻炼大家的组织协调、统筹考虑能力。同时，认真组织大家学习2006年市直机关党的工作会议文件汇编、机关党建工作规章制度文件汇编等各种党的规章制度，不断掌握和熟悉党的理论知识，提高综合素质。三、把握工作重点，增强工作实效1、积极主动，认真履行工作职能。一是当好参谋助手。根据局领导的总体工作思路，办公室构思起草了全市邮政工作会议的主报告，国家局、省局调研和视察指导我市工作的汇报材料、经验材料等各类材料多篇。二是贯彻领导意图。为有力地推动全局各项重大决策的贯彻执行，为解决基层关心的热、难点问题，为方便各县(市)局、各专业单位办事，根据局领导要求，健全和完善了督查工作制度，按照立项、办事、催办、办结归档的程序，按照严格工作程序、强化办事时限，认真做好协调的要求开展督查，使全局各项决策和工作达到“交必办、办必果，果必报”的要求，做到督查事项件件有着落，事事有回音，真正做到了督在点子上，查在关键处，提高了工作的前瞻性、针对性和时效性。13