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1、君柳河畔商业租售方案经济测算一、 商业部分面积物业面积（平方米）1号楼底商（1-4层）1246.92483号楼底商890.8483合计2137.77二、 租售方案假设物业方案面积及比例1号底商销售1246.9248平米58%3号楼底商持有租赁890.8483平米42%三、 持有方案建议（测算对象：本项目考虑持有租赁部分，即：3号楼商业部分）针对项目提出三种可供选择的持有年限建议： 持有三年较短的持有年限，不利于商业成熟运营 持有46年（推荐）本案7080%经营面积为服务业，该类物业要经历较长成熟期，建议持有年限46年 更长年限年限过长，不利于资金的回笼，不建议四、 市场情况在经济预测前，对项目
2、周边的商业市场情况作以下了解，周边缺乏类似物业做直接性的参比，此处针对周边的租金情况做较为详尽的罗列。 租金情况宝业城市绿苑商业租赁状况：楼层出租面积（M2）经营业态租金（元/ M2/月）出租情况1F2F整体招租60-300平方米均有便利店及金融网点茶餐厅、咖啡馆健身馆、美发、网吧等25-35出租率并不高，其原因是虽已交房，但入住率不高。故商业部分发展慢周边商业市场状况：地理位置主力面积（M2）租金（元/ M2/月）楼层备注屯溪路桥以西一部分3545-551F可餐饮滨河路3030-401F、-1F可餐饮巢湖南路30-5035-401F、2F可餐饮合裕路2025-301F可餐饮综上所述，本项目所
3、在区域的目前租金水平为：25-556元/平米/月；经济方案测算1、 租金预判原则 因商铺由生铺发展成熟需要经历一定时间的成熟期，同时为了吸引品牌商家的入驻，考虑一定的免租期及租金优惠，在商业运营的前期租金水平较低，且客户品牌的签约期多为三年左右，因此在此阶段商铺的租金水平难以获得大幅度的提升。租金增幅发展年限租金增幅时间示意图租金增长 商业运营后期，进入第四、五年时，整体商业经营环境较为成熟，此阶段的租金水平可以达到质的飞跃，获得较大幅度的提升。 进入成熟期，商铺经营进入稳定阶段，租金将逐年稳步提升，在一段时间内较少出现大幅度跃升情况。 本项目主要以服务休闲业态为主，一般此类业态的租期较长，为
4、34年，考虑本项目到第4年，该类业态第一轮合同期结束，如果经营得当的话，第二轮的租金可以有大幅度的提升。 本项目的租金递增率以市场平均增长率为参考租金递增率表第1年第2年第3年第4年第5年第6年增幅5%52055第7年第8年第9年第10年第11年第12年增幅5%5%200552、 本项目14年租金预判平均租金（元/平米/月）1号楼底商3号楼底商第一年2528 第二年26.2529.4 第三年27.5630.87 第四年33.0737.04 3、 经济测算A、现时销售方案测算本项目地处人口密度较高的裕丰花市和合裕路区的融合部位其商业价值不高，生铺经营成功的可能性不过渡到熟铺的时间较长，在对现时价
5、格进行测算时，商业物业本处取其资本化率为3%。目前商铺定价总的原则还是租金决定售价，但是在商铺的实际的销售中现实租金与实际售价并非对等也就是售价要高于现实租金理论推导的价格，其幅度根据不同的个案情况大约在15-30%之间（考虑36年内的租金递增），而此类情况购买者也普遍接受，本项目第一年实际售价的提升幅度取在20%（本项目前3年的平均租金比第一年起始租金递增约20%）。根据本项目14年的租金递增情况来看，本项目14年的售价提升幅度都取在15%。1号楼底商3号楼底商面积(M2)1246.9248890.8483现时租金(元/ M2/月)2528现时售价 (元/ M2)10000x1.2=1200
6、0 11200x1.2=13440 总销金额(元)14963097.6 11973001.15 总销金额（元）26936098.75平均价(元/ M2)12600.09B、持有租赁4年经济方案测算年限年平均租金(元/ M2/月)年租金收入(元)年平均售价(元/ M2)总销售金额(元)第一年2859857.561120023943024第二年29.462850.441176025140175.20第三年30.8765992.9612348240174183.96第四年37.04791831481631673200.324、 二方案对比收益对比方案A即刻出售方案B届时销售销售面积（平米）2137.772137.77总销金额（万元）26943167可获得租金收益现值（万元）26合计收入（万元）26943193 方案B第四年末出售，计算资金年回报率：3.0%（以上计算均未考虑包括税收等在内的相关成本支出）
君柳河畔商业租售方案经济测算
