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1、银行关于市场投资有限公司“快捷贷”贷款人民币1500万元的调查报告市场投资有限公司（以下简称公司）目前开发谈村商贸城项目，根据目前的经营需要，对已建好的六、七号楼进行装修安全设备安装，需要大量的流动资金。除自有资金外，仍有一定的资金缺口，现向我行申请贷款人民币1500万元，借款期限36个月，主要用于商城六、七号楼的装修、水电和安保设备的购买等。由投融资担保有限责任公司提供100%连带责任保证担保。现将该贷款的调查情况报告如下:一、企业基本情况（一） 借款人概况企业名称：市场投资有限公司经营范围: 对市场、房地产、公路、桥梁、旅游业、交通能源、港口、码头、电力、水利、矿产业、餐饮业、种养殖业、纺
2、织业、交通运输业的投资公司由2位自然人股东共同出资组成。各股东及出资情况如下：出资人民币510万元，占比51%;冯晓兵，出资人民币490万元，占比49%;营业执照号：（企）45成立日期: 注册资本： 人民币1000万元（实收资本1000万元）法人代表：,身份证号：45注册地址：南宁市五一东路19号公司类型： 有限责任公司组织机构代码：77贷 款 卡：4501010税务登记证：桂国税字45972825号经调查对以上证照有效、真实。据北部湾银行中小企业信贷管理实施细则规定：“其他业企业员工总人数在100人以下的为小型企业”，公司目前有从业人员70人，符合国家规定的小企业的条件，认定为小企业。该公司
3、向我行提出“快捷贷”贷款，符合总行制定的北部湾银行“快捷贷”贷款实施细则的要求，借款人主体资格合规。（二）公司法人及财务履历。法人代表人有一定的管理经验, 1988年3月至2002年8月为玉林工商局郊区局局长，于2005年7月成立市场投资有限公司，有较丰富的管理经验和经营管理渠道关系。负责公司的全面管理，其工作态度认真严谨、管理理念先进创新，具备丰富的工作经验和社会阅历，无不良嗜好，无不良信用记录。公司财务经理米卫民具有大专学历且有多年的财务工作经验。（三）企业生产经营项目情况公司成立于2005年七月，2005年12月，淡村农贸市场的土地使用权南宁市江南区淡村村民委员会与市场投资有限公司及东森
4、市场投资有限公司签署合同（2005）桂公明律见字第068号，由东森市场投资有限公司和市场投资有限公司共同投资开发淡村农贸市场，致力打造成为淡村商贸城。投资开发合同约定期为50年，从2006年5月1日起，头7年每年交纳南宁市江南区淡村村民委员会租金848万元，和东森分别每年承担租金424万元，从2013年起每5年以6%-9%不等递增租金。2006年11月中国投资行业研究发展中心对淡村商贸城改扩建项目进行投资价值分析评估报告，并在2006年11月，南宁市商务局在关于“淡村农贸市场项目改造申请报告”（南商务复200519号）上出具了意见，具体是：经研究批复此项目是在原“淡村农贸市场”的基础上进行改造
5、的，符合我市商业网点建设的规划定点，同意进行改造建设。淡村农贸市场地处江南区最繁华的商业区域，商业网点密集，周边住宅稠密，地理位置优越，交通十分便利，形成商品云集、产品多样和以大宗农产品、农副产品批发为主零售的大型农贸市场。淡村商贸城是在原淡村农贸市场的基础上改造扩建而成，是南宁市江南区政府旧市场改造工程的重点项目之一，它是南宁市唯一集休闲、族游、娱乐和购物于一体的商贸城，它既是农副产品和工业品的集散地，又是方便市民的购销点和中外人士的旅游点。因此，必将吸引更多经营者入驻经营和更多的消费者进场消费，从而使淡村商贸城保持长期繁荣。市场投资有限公司独立负责四号楼至八号楼的投资开发与管理（四号楼和农
6、贸市场管理区由两家公司共同经营和管理，其中东森占4号楼面积为1154平方米，占3794平方米），楼高多为5层，1-3层为商铺，4、5层为宿舍楼出租给个体户，建筑面积约8000平方米，总投资达1.2亿元。截至年8月15日该项目总招商面积为5945.59, 目前五号楼已经于2008年12月竣工投入使用，招商已基本完成，四、八号楼已完成消防验收，今年8月已交给租户进行二次装修，部分租客已投入经营，六号楼、七号楼已经进行招商。（四）客户信用情况该公司在农行开立基本帐户，在我行桃源支行开立一般帐户，帐号：800049374833564 。经人行征信系统查询，至调查日止，无不良信用记录，系统显示公司有银行
7、贷款500万元，但该笔贷款公司已结清，人行系统还没有更新。淡村商贸城是集大型超市、农副产品交易、服装批发、小商品集散等多位一体的综合型商贸城，且地理位置优越，有较大的发展空间，租金收入稳定，该公司有较好的还款能力，由投融资担保有限责任公司提供100%连带责任担保。二、客户财务分析该公司2006年，2007年资产规模较小, 由于该公司为项目投资公司，前期投入较多，工程结算时间较长，所以导致2008年结算入账后资产总额大幅增加，总资产规模达2915万元，其中预付账款为888万无，其它应收款为709万元，说明部分投资已竣工并对外出租，预付账款主要包括预付工程款，其它应收款主要为应收租金。2008年其
8、流动资产为1645万，占总资产的56.4%，资产负债率为44.8%，流动比率1.25，速动比率0.57。年9月总资产达7615.78万元, 流动资产为5802.60万元占总资产76.19%，资产负债率50.7%，流动比率1.72，速动比率0.44。从数据上来看，资产负债率在中等水平，流动比率和速动比率数值较低，表明企业的长短期偿债能力一般：主要原因是企业流动负债较多，其它应付款占比较大。从盈利指标分析，企业处于投产初期，今年以来已实现主营业务收入和利润总额大幅增长。同时我行对客户经营销售的连续性等情况进行了核实，该企业经营运作稳定。企业处于发展初期，各项指标表现较弱，但预期经营效益较好，有良好
9、的发展空间。三、客户评级授信情况通过对公司的基本情况进行评价，对其发展趋势、同业竞争力、资产流动性、管理水平等条件进行评价分析，结合国内宏观经济政策，参照我行小企业信用等级评定办法，我们对该公司的信用等级测算评分为80分（详见评价报告），其中信用履约评价得分12分，偿债能力评价指标得分44分，盈利能力评价得分5分（需在在信用评定基础上下调一个等级），综合评价得分19分。公司近期租金增长较快，且比较稳定，具有较强的偿债能力，银行信用记录良好，结合信用评级测算结果，建议对该客户的信用等级评为a+级。四、贷款用途分析公司此次贷款主要用于六、七号楼的装饰装修。根据公司与地大建设工程有限公司于年8月12
10、日签订的装饰装修工程合同，整个工程由地大建设工程有限公司以包工包料的方式承包，工程按进度付款，装修面积为50000平方米。工期于年9月10日开工，预计2010年3月完成。工程总造价预算为2200万元，按工程进度分三期付款。 除自有资金外，公司仍存在一定的资金缺口，故向我行申请贷款人民币1500万元。该公司申请贷款的理由充足，符合我行规定，贷款在其营业执照规定范围内。五、还款来源分析公司建设的四、五、八号楼目前己建成，七号楼已封顶，六号楼预计今年年底前封顶，招商工作已经全面展开，招商情况如下：楼号楼高（层）一至三层商场四至六层廉租房屋合计已收租金（万元）建筑面积（）已招商面积（）已收租金（万元）
11、建筑面积（）已招商面积（）已收租金（万元）55128445000560492849288521462451145842938401663146314105114526859956371524216351556862076930063004741119111916154613017180600600其他11141114264264合计9080227958.8187762175819498366255396注：6#楼一至十五层建筑面积约46130，均做为商场面积计算。以下是市公司与主要客户签订的合同明细表：序号合同编号租赁单位租赁面积租赁年限每年租金加物业费经营业态(不含公摊)(万元)12-4-1
12、-1402.510年另送三个月64.52药品销售22-4-1-3496.1410年另送三个月80.56通讯、361和森马品牌服装32-5-1-C-44215年5个月2.256粮油副食品42-5-1-B-19153年另送3个月2.22五金、家电、日杂52-5-1-C-4215年5个月2.256粮油62-5-1-C-5215年5个月2.256粮油、调味品7393.85年送3个月15.6起健康会馆8158015年50万元加提成电影院91560020年600百货该企业的主要还款来源是租金收入，目前已签订的合同租金金额为23331万元。从其提供的各项报表和合同分析，公司2008年实现收入1076万元，利
13、润总额888万元，年19月份承租户实际交纳租金为3381万元，其中有部分租户是提前支付未来几年的租金。截至年8月15日该项目总招商面积为5945.59, 目前五号楼已经于2008年12月竣工投入使用，招商已基本完成，四、八号楼已完成消防验收，今年8月已交给租户进行二次装修，部分租客已投入经营。六号楼、七号楼已经进行招商，今年已收租金1200万元,从企业现已落实的租赁合同及预收的部分租金来看，企业的预期效益较好，第一还款来源有较大把握。六、担保情况分析该笔1500万元流动资金贷款由投融资担保有限责任公司提供100%的保证担保。对投融资担保有限责任公司的情况分析如下：投融资担保有限责任公司是经壮族
14、自治区人民政府批准，于2002年11月13日成立的一家国有全资信用担保公司。壮族自治区人民政府授权金融投资集团有限公司履行出资人职责，公司为金融投资集团有限公司下属子公司，目前注册资本7亿元，占注册资本总额100%。投融资担保有限责任公司是我行的战略和作伙伴。资金实力雄厚，具备担保能力。投融资担保有限责任公司同意为该企业提供1500万元的连带责任保证担保，贷款风险可控。七、效益分析我行若能增加该公司的1500万元一般额度授信，给予其流动资金的支持，将获得良好的综合效益。一是增加我行贷款利息收入；二是获得该企业日常业务流动资金存量，预计日均存款能保持在250万元以上；三是有利于我行扩大该行业的市场份额，提高我行声誉和名誉，提升我行的争力；四是可以以此次合作为契机，大力发展谈村农贸市场的零售客户，推行我行即将出台的微型贷款项目。八、综合调查结论经调查，流动资金贷款申请人市场投资有限公司提供的材料真实可靠，还款来源充足。该企业信用良好，有意与我行进行长期合作，对我行扩大市场份额，增加利息收入，综合效益明显。建议市场投资有限公司信用等级评定为a+级，给予1500万元授信额度，授信种类为流动资金贷款，期限三年。由投融资担保有限责任公司提供连带责任保证担保，贷款利率按基准利率5.4%上浮10%执行（即5.94%），贷款用于商务楼的装修。 调查人： 年 11 月16日8
银行关于ⅩⅩ市场投资有限公司“快捷贷”贷款人民币1500万元的调查报告
