建业地产有限公司融资状况调查分析论文

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1、本科生毕业论文(设计)河南建业地产有限公司融资状况调查分析 姓名李朋燕学号2 20 00 07 70 01 10 08 80 00 08 88 8 专业 财务管理指导教师周宇 副教授 2011 年 5 月 30 日I摘摘 要要近年来，作为人们基本生存发展需要之一的房地产行业，成为社会关注的焦点和舆论的热点。房地产行业是资本密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域强的特点。针对房地产的繁荣和房价的一路高升，国家相继出台了一系列政策对其进行调控和规范，同时也加大了开发商的融资难度。房地产融资方式的选择在这样的背景下就显得格外重要。本文通过对河南建业地产有限公司的内外部环境和部分财务数

2、据的分析，发现建业公司融资方式单一，权益融资少，过度依赖债务融资；短期借款减少，长期借款增加；导致建业公司资产负债率高，融资依赖商业银行体系，对信贷政策的变动反映强烈。本文通过分析指出建业具有雄厚的背景实力和利用外资的机会，同时也面对着国际资本的冲击威胁和负债率高的劣势。提出了采用多元化融资方式，扩大权益融资，创新融资模式是建业融资健康发展的良好方法。关键词：关键词：房地产；融资方式；多元化融资IIAbstractAs one of industries existed for peoples survival and development needs, the real estate in

3、dustry has attracted more and more attention of society and public in recent years. Real estate industry belongs to Capital Centered Industry and it is characterized by large investment, high risks, long cycle, long supplying chain and strong geographical features. At present, this industry tends to

4、 be more prosperous and the houses price keeps soaring all the way. As a result, government has worked on a series of policies to control and regulate this market. However, these measures also increased the difficulty of financing for developers. Under this background, management of real estate fina

5、ncing comes to be very important. Proper financial management will supply sufficient capital for companys development and deduce the cost of financing. Its an efficient way for companys further development. This paper analyses the internal and external environment ,some financial data about Henan Ji

6、anye Real Estate Group Co., Ltd, and finds that this company has a single financing, little equity financing and excessive reliance on debt financing. The short-term borrowing reduces and long-term borrowing increases. The above reasons result in that this company has a asset-liability ratio, rely o

7、n commercial banking system for financing and has a strongly reflect for credit policy changes. This paper through analyzing points out that Jianye has a strong background strength and has a chance to utilize foreign investment, moreover, faces the threat of international capital impact and the disa

8、dvantage of high debt ratio. And put forward to using multiple financing method, expanding equity financing and innovating financing model, which is a good way for healthy development of Jianye financing Key Words: Real Estate; Financing; Diversified Financing ModelIII目目 录录引引 言言.1 1一一、企企业业融融资资的的基基本本

9、理理论论.1 1（一）融资理论的发展 .1（二）我国房地产行业的主要融资方式 .3（三）文献综述 .4二二、河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司融融资资状状况况介介绍绍 .5 5（一）河南建业地产股份有限公司简介 .5（二）河南建业地产股份有限公司的融资现状.5三三、河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司融融资资状状况况分分析析 .8 8（一）河南建业地产有限公司的融资环境分析.8（二）河南建业公司的融资问题分析 .10四四、河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司融融资资优优化化的的建建议议 .1313（一）扩大权益性融资比例，降低对债务的依存度.13（二）以短期融资券为契机，改善公司

10、的债务融资结构.13（三）加大对外资金融机构及境外基金的引入.13（四）加快金融创新步伐.14参参考考文文献献.1515致致 谢谢.16161引引 言言20 世纪 90 年代中后期以来，在我国一系列鼓励住房消费政策的推动下，房地产投资保持较快的增长速度，我国房地产市场发展活跃，呈现出供求两旺的局面，对于改善人民居住条件，带动大量相关产业的发展，拉动国民经济的增长做出了重要贡献，房地产业成为国民经济的支柱产业。进入 21 世纪，竞争日趋激烈，每年倒闭的企业不计其数，能够长寿的企业就更加少的可怜。一项研究表明，日本和欧洲的房地产企业，平均寿命 12.5 年，美国企业寿命 15 年，中国 3-5 年

11、，而造成大批房地产企业短寿的很大原因是很多企业财务管理不善，最终导致破产倒闭。金融对房地产业的支持对于房地产业健康发展是十分必要的，中国金融机构由单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持，特别是对个人的信贷支持成了房地产发展的最大动力。2003 年底与 1998 年相比，房地产开发的银行信贷余额增长 32 倍，个人住房消费信贷增长了近 27 倍(2004 年个人住房消费贷款达到 2 万亿元以上，为 2003 年底个人消费住房贷款余额的一倍)。可以说，国内未来房地产业发展的关键就在于民众对住房消费信贷的理解及央行如何来调整与支持。但是，最近几年国家频繁出台调控政策，缩紧信贷规模，规划

12、闲置土地，使房地产行业的融资压力骤然加大，各项成本提高。随着政策调控的效应逐步显现，这种压力将进一步增大。资金是企业的血液，始终是一种稀缺资源，对于在新的游戏规则下，参与资本密集型的房地产开发的中国房地产开发商来说，其意义更是不言自明。本文先介绍了融资理论的发展（主要是 MM 理论） ，以及我国房地产的融资方式。其中银行贷款是主要的融资方式，在公司的融资金额中占有很大比重。预收款也很受开发商的欢迎，因为不需要付出利息，而且还可以降低经营风险。然后主要以河南建业地产股份有限公司为结合点，分析建业的融资环境，比较建业 2007 年到 2009 年的融资方式，总结出建业的融资现状是融资渠道单一，资金

13、需求主要依赖于商业银行体系，并基于融资方式比较提出了建业以及我国房地产行业未来可以从三个方面努力：扩大权益融资，适当债务融资，借鉴外国成功经验运用新兴融资模式。一一、企企业业融融资资的的基基本本理理论论（一一）融融资资理理论论的的发发展展企业融资有直接融资与间接融资、内部融资和外部融资等多种方式。对于企业融资理论的研究，本文介绍以 MM 理论为中心的现代企业融资理论。21.现代企业融资理论的开端弗朗哥莫迪哥莱尼(Franco Modigliani)和默顿H米勒(Merton HMiller)两位教授在 1958 年发表了最有影响力的财务研究论文资本成本、公司财务与投资理论 ，他们提出的理论后来

14、被称为 MM 理论。MM 理论在一组严格的假设下，得出了公司的价值不受所采取的资本结构影响的结论。MM修正理论虽考虑了负债带来的纳税利益，但忽略了负债导致的风险和额外费用。2.企业融资的权衡理论基于优惠的公司所得税待遇和破产成本的考虑，出现了权衡理论，即公司会权衡债务融资的利弊，也就是权衡优惠的公司所得税待遇和更高的利率和破产成本，从而得到一个最优融资结构的理论，企业最佳融资结论应当是在负债价值最大化和债务上升带来的财务危机成本以及代理成本之间选择最适合点。3.企业融资的优序理论融资的优序理论研究试图通过信息不对称理论中的“信号” 、 “动机” 、 “激励”等概念，从企业“内部因素”来展开对企

15、业融资问题的分析。当管理者知道企业前景将变好时，他们会减少股权融资，避免新增的投资者分享企业未来增长的收益；而当他们知道企业的前景将变糟的时候，他们倾向于进行股权融资，让新增的投资者分担企业未来的损失。优序融资理论的中心思想就是：偏好内部融资，如果需要外部融资，则偏好债券融资。4.企业融资的代理成本理论公司中所有权与控制权相分离引起的资本所有者与经营者的关系属于代理关系。代理人的行动与使委托人效用最大化的行动会有差异，由此造成的委托人利益的损失被称为“剩余损失” 。这两者之间的差额就是外部股权的代理成本，它是外部所有者理性预期之内必须要由经营者自己承担的成本。让经营者成为完全所有者可以解决代理

16、成本问题，但是这又受到经营者自身财富的限制。进行债务融资可以让经营者更加自律，因为债务融资减少了公司多余的现金流，迫使经理们更为谨慎的使用股东的资金。5.企业融资的控制权理论控制权理论主要是基于企业融资结构在决定企业收入分配的同时，也决定了企业控制权的分配。最优的负债数量取决于在信息和惩戒管理者机会的价值与发生调查成本的概率之间的平衡。企业融资的剩余控制权有三种情况：(1)如果融资方式是发行普通股，那么投资者掌握剩余控制权；(2)如果融资方式是发行优先股，那么企业家拥有剩余控制权；(3)如果融资方式是发行债券，那么在企业家能按期偿还债务的前提下，他拥有剩余控制权，否则剩余控制权便由企3业家转移

17、到投资者手中，即企业破产。（二二）我我国国房房地地产产行行业业的的主主要要融融资资方方式式1.债务融资（1）银行贷款银行信贷资金是我国房地产业资金的主要来源，在房地产业整个资金中占到 55以上，有的企业竟然达到 90以上。从我国房地产市场的运行过程及其资金链来看，银行信贷几乎贯穿于房地产开发运营的全过程。房地产业的土地储备、交易、房地产开发以及房地产销售的整个过程都依靠银行信贷资金来完成。（2）债券融资债券的发行额度大，期限长，比较适用于房地产这种开发周期长，资金回收慢的产业。鼓励发行公司债券，吸引社会上剩余资金投资于房地产业，是解决我国房地产业目前面临的资金问题的途径之一。（3）房地产预售房

18、地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款，房地产预售是当今房地产开发企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道。预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，既售房又筹资，资金来源既无息又安全。预售房地产是房地产开发企业一贯采取的销售和筹资策略。目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在 80以上，部分城市甚至达到 90以上，预售已经成为房地产开发融资的重要手段。2.权益融资通过发行股票筹资不仅能进行大量地直接融资，使企业获得永久资本，提高企业自有资本率，降低负债率，而且将经营风险分散给投资者或投机者共同承担。随着日益完善的市场体系、优化

19、的市场氛围和国家相关法规的出台、相关政策的支持，房地产开发企业改组成股份制企业或新成立房地产开发企业时直接组建成股份制企业，在投资开发房地产项目时通过发行股票来筹措资金将是最佳的融资渠道。3.混合融资（1）房地产投资信托房地产信托相对银行贷款而言，可以降低房地产行业整体的融资成本，节约财务费用。其募集资金灵活方便、资金利率可灵活调整，有利于房地产资金的持续应用和公司的发展。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能, 可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新, 使其成为最佳融资方式之一。然后再与银行贷款充分结合起来, 4就形成了一种新的组合融资模式, 即

20、信托+银行。（2）房地产投资基金房地产投资基金是通过发行基金份额把社会资金吸引过来，是实现房地产投资大众化和融资社会化的重要途径。房地产投资基金具有以下几方面的特征：(1)专家集合理财；(2)组合投资，分散风险；(3)筹措资金迅速；(4)投资小、费用低；(5)基金财产具有独立性。房地产投资基金有利于分散筹资、降低风险、减少中小企业对银行贷款的依赖性，增强基金投资人对于企业规范化运作的外部监督。在一个商业房地产企业的投资不超过基金净资产额的一定比例，就不会使企业丧失自主经营权。 （3）项目融资的继续发展项目融资是指“为一个特定经济实体安排的融资，其贷款人在最初考虑安排贷款时，满足于使用该经济实体

21、的资产作为贷款的安全保障” 。因此，融资项目能否获得贷款完全取决于项目的经济强度，类似于 BOT 模式。（4）可转换公司债券在这些融资方式中，银行贷款依然独占鳌头，融资费用低，但其带来的财务风险较高，股权融资、发行债券的融资费用较高，但债券发行额度大、期限长，股权融资可以分散风险。银行借款和债券可以起到抵税作用，后面的几种融资方式是新兴的融资渠道，虽然还不是很规范，但会越来越受欢迎，它们的引入可以在一定程度上调整企业的融资结构。房地产企业必须认清形势，转变经营方式和增长方式，拓展融资渠道，增加自有资金比例，提高自身实力，降低对银行贷款的过分依赖，最大限度地避免可能遭受的政策风险。（三三）文文献

22、献综综述述近年来，随着经济的发展和房地产行业的崛起，房地产融资管理理论不仅在国外得到发展，我国学者也开始了对房地产融资的研究。 宋晓梅（2009）指出：资本结构是企业筹资决策的核心要素，资本结构理论有净收益理论、净营业收益理论、MM 理论、代理理论和等级筹资理论，并指出企业筹资的优序模式首先是内部筹资，其次是借款、发行债券、可转换债券，最后是发行新股筹资。陈逢凯（2011）指出：企业在面对新一轮的金融危机时应该加强财务风险预警系统建设，利用国家政策，使筹资方式多样化，降低成本。熊伟和巩思敏结合 A 地产公司的融资案例，揭示了我国国有房地产企业的主要融资方式是银行贷款、股权融资、公司债券和预收账

23、款，并指出在融资中过度依赖外部融资，忽视内源融资的重要性，偏好股权融资，资产负债率过高，以及建议 A 公司采用多元化融资和内部融资优先。高聚辉（2010）分析了我国房地产的主要融资渠道是银行贷款、自筹资金和其他资金来源，通过每一项的具体分析得出了房地产资金的 60%以上靠银行贷款，指出这种融资体系5不利于房地产行业的财务稳定，并分析了我国房地产未来的发展趋势是扩大权益融资、调整财务融资，采用多元化融资方式。封晴（2008）指出：紧缩银根的货币政策加大了房地产企业的融资难度，房地产企业应该充分发展现有的融资模式，并对融资方式进行创新，来确保企业的持续发展。可以看出，多元化融资以及通过内部融资调整

24、资本结构是大势所趋，是房地产行业走出困境的一种方法。二二、河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司融融资资状状况况介介绍绍（一一）河河南南建建业业地地产产股股份份有有限限公公司司简简介介建业地产股份有限公司（股票编号：832.HK）于 2007 年 11 月 15 日在开曼群岛注册成立为获豁免有限公司，并于 2008 年 6 月 6 日在香港联合交易所有限公司（联交所）主板上市，具有中华人民共和国房地产开发企业一级资质。公司始终坚持向客户提供没有瑕疵的产品和一流的服务的产品服务观。作为区域内行业的领跑者，公司的目标客户为中高端客户群，逐渐形成了绿色家园、建业城、桂园、森林半岛、联盟新城、壹号城

25、邦等产品系列。公司成立18 年以来，坚守了高质量住宅开发的专业化方向，打造了一个富有社会责任感的品牌，培养了一支优秀的管理团队。目前，公司已进入河南省的 18 个地级城市和 4 个县级城市，开发项目累计竣工建筑面积 469 万平方米。现年开发量逾 200 万平方米，销售面积近 100 万平方米。截至 2010 年 6 月 30 日，公司拥有在建项目共 30 个期，在建总建筑面积约 150 万平方米，土地储备建筑面积 1092 万平方米。2010 年 3 月，中国房地产百强企业研究报告评定建业地产股份有限公司在“2010 中国房地产百强企业”中的总排名由去年的第 36 位提升至第 35 位，稳居

26、河南地产行业第一，并以稳健的经营风格和财务表现，荣登 2010 年“稳健性TOP 10 企业”榜单。（二二）河河南南建建业业地地产产股股份份有有限限公公司司的的融融资资现现状状1.权益融资情况建业公司于2008年5月14日采纳两份购股权计划，即首次公开发售前购股权计划和购股权计划。并于2008年12月31日完成首次公开发售募集资金约11.21亿元（扣除上市费用后） 。建业董事会根据首次公开发售前购股权计划向集团董事、雇员及顾问授出购股权，可供认购公司32000000股，每股面值0.1港元的股份。假设首次公开发售前购股权全部被行使，该股份占公司于2008年12月31日经扩大已发行总股本约1.57

27、5%。每位获授首次公开发售前购股权的承授人已支付代价1港元，行使购股权时的认购价为2.75港元。首次公开发售前 购股权的所有6承授人不得于上市日后首年内行使首次公开发售前购股权；自上市日后第2年内不得行使超过 20%的其根据首次公开发售前购股权可行使的权利；而于上市日后第3及第4年各年，分别不得行使超 过40%。2009年8月5日，建业公司与FVGreen订立了关于按本金总额687000000港元发现及认购可换股债券的认购协议。可换股债券赋予FVGreen认购最多68338594股股份的认股权证，可按初步行使价每股股份4.10港元认购。认购协议及发行可换股债券及认股权证于2009年8月31日完

28、成。根据公司的公开资料，公司于2009年年内及截至2010年6月30日止已按照上市规则规定维持指定数额的公众持股量。2.债务融资情况（1）负债的偿还期限表 2-1 负债的期限结构 单位：千元2007 年2008 年2009 年银行贷款一年内1,001,273488,790982,154一年以上但未超过两年248,000424,417646,226两年以上但未超过五年20,000144,436合计1,249,273933,2071,772,816其他贷款一年内123,95095,640一年以上但未超过两年109,13036,790119,010两年以上但未超过五年27,300253,870合计1

29、36,430160,740468,520可换股债券两年以上但未超过五年551,288现金及现金等价物399,602927,7212,364,987表 2-2 资产负债表简 单位：千元2007 年2008 年2009 年资产流动资产5,044,7936,735,5469,583,525非流动资产513,729506,804563,128总资产5,558,5227,242,35010,146,653负债流动负债3,634,5373,607,7755,045,087非流动负债449,184544,6531,781,873总负债4,083,7214,152,4286,826,960保守型融资策略是流动

30、负债只融通部分临时性流动资产的资金需要，另一7部分临时性流动资产和永久性流动资产均由长期负债和权益性资本作为其资金来源；稳健型融资策略是流动负债融通临时性流动资产的资金需要，永久性流动资产和固定资产的资金来源由长期资金解决；激进型型融资策略是流动负债不仅融通临时性流动资产的资金需要，而且还解决部分永久性流动资产的资金来源。 从表 2-1、表 2-2 中可以看出，负债的偿还期限集中在 1-5 年，其中银行贷款一年以内的占 60%以上，从 2008 年开始出现两年以上的贷款，并在 2009年有所增加。其他贷款的 1-2 年之内的占 34%以上，可换股债券主要是 2-5 年之内。这三年流动资产大于流

31、动负债，2007 非流动负债小于非流动资产，2008、2009 年非流动负债大于非流动资产。可见建业采取的是激进型的融资策略。虽然该种策略风险大，但建业经过几年的发展，已经处于成熟期，根据前面的生命周期理论，建业凭借其良好的口碑，过硬的产品，市场的广大，可以抵御这种风险。（2）银行贷款、其他贷款表 2-3 负债组成 单位：千元2007 年2008 年2009 年流动负债银行贷款1,001,273488,790982,154其他贷款123,95095,640贸易及其他应付款项与应计费用1,335,9431,940,9232,040,030预收款项1,244,186947,2701,770,122

32、应付税项53,135106,842157,141合计3,634,5373,607,7755,045,087非流动负债银行贷款248,000444,417790,662其他贷款136,43036,790372,880可换股债券551,288递延税项负债64,75463,44667,043合计449,184544,6531,781,873从表 2-3 可以看出，建业这三年一直将银行贷款作为主要的融资途径，有着较高的资产负债率，基本在 60%-70%左右。建业公司是 2008 年 6 月在香港主板上市，开始利用股票融资，2008 年的银行贷款比 2007 年少了 316066 千元，其中短期贷款减少

33、了 512483 千元，长期借款增加了 196417 千元。2008 年与2007 年相比，流动负债减少了 26762 千元，非流动负债增加了 95469 千元。其他贷款在三年中逐渐增加，尤其是在非流动负债中。2009 年，其他贷款占非流动负债 20.93%，长短期其他贷款占总负债 7%。（3）预收款项、应付款项8 预收款项和应付款项从 2007 年到 2009 年这三年基本保持增加态势，应付款项三年都高于 1300000 千元，2009 年超过 2000000 千元。预收款项增长速度较快，除了 2008 年低于 1000000 千元，其余两年都高于这个 1000000 千元。（4）可换股债券

34、2007 年、2008 年建业都没有公司债券融资，2009 年利用可换股债券筹到了 551288 千元，占非流动负债 30.94%。从表 2-1 中可以看出，三年中建业银行贷款融资总额为 3955296 千元，其他贷款为 765690 千元，可换股债券为 551288 千元，预收款项为 3961578 千元，应付款项为 5316896 千元。 可以看出建业公司的资金来源主要包括以下几个渠道；一是银行贷款，包括企业信用贷款和项目贷款；二是上市发行股票募集资金；三是发行企业债券；四是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等；五是预收款。从总量上看，建业的资金来源继续保持增长势头，但在金融危机和国家宏观

35、调控的政策影响下，增长有所下降。从结构上看，建业公司的开发资金来源呈现三足鼎立的局势，即银行贷款、自筹资金和其他资金，银行贷款有所减少，其他资金有所增加。进一步分析发现，其他资金（包括预收款）中大部分属于个人住房按揭贷款，说明其他资金来源在很大程度上也依赖于银行贷款，商业信用中的工程垫款中也有很大一部分来自于银行的建筑业贷款。也就是说，建业开发资金来源中，有 60%以上的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债务型融资的形式存在，开发自有资金的部分较少。三三、河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司融融资资状状况况分分析析（一一）河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司的的融融

36、资资环环境境分分析析1.河南建业有限公司融资的外部环境（1）国内环境 河南省房地产市场起步晚，投资投机性需求有限，以抑制投资投机性需求为着重点的房地产宏观调控政策对河南影响有限。世界主要经济体缓慢复苏之时，中国等新兴经济体依然保持了快速增长的态势。河南省城乡居民收入稳步增 加，刚性消费需求持续扩大，各城市经济发展日益呈现出良好的发展态势。2010年上半年，河南省生产总值同比增长14.3%。同时随着国家发改委颁布促进中部地区崛起规划 、中原城市群建设顺利展开，河南省房地产市场将迎来难得的历史发展机遇，公司预计河南房地产市场仍将保持相对平稳的发展态势。这对河南建业公司来说是一个好消息，但宏观环境和

37、总体趋势是信贷规模缩小，土地成本提高，建业获得银行贷款和土地所需付出的成本也将提高。针对房价的高升，国家也在采取措施压制泡沫。9虽然国家一直在采取措施调控地产行业，抑制价格上升，但民众对买房的热情并不曾减退，大家对未来房地产价格市场有着乐观的预期。同时由于文化教育的普及，国民素质的不断提高，房子的需求量也在不断上升。中国传统文化也使民众都想拥有一套自己的房子。物价上涨，不断的通货膨胀把这一买房热情又推上了一个高层，买房不再仅仅为了满足基本需要，投资的需求也占了很大比重。 （2）国际环境 金融危机的再度爆发，使国际投机家更加看好中国市场，国际资本涌向中国已是必然。中国经济的腾飞以及在几次金融危机

38、中的表现，人民币的升值，使国际资本看好中国市场，国际资本涌入中国是必然的结果。外国房地产企业的发展时间长，融资经验多，建业可以通过利用国际资本和国外地产企业建立合作关系，借鉴其成功经验，结合中国实情，在这次洗牌中获得发展。同时由于外国地产企业资金实力雄厚，管理规范，融资方式多样，对中国地产商来说具有很大的挑战性。建业公司在利用外资和增加长期借款的同时，也会遇到汇率风险和利率风险。2.河南建业有限公司融资的内部环境（1）建业的背景雄厚 河南建业(集团)有限公司其前身为河南建业房地产开发有限公司，成立于1992 年 5 月，是一家私营企业。相对于国有房地产企业来说，可能融资方式上会受到限制，如大量

39、发行债券，通过银行获得大规模贷款程序比较复杂。但其作为建业（香港）发展有限公司的独资企业，其背景实力雄厚，可以选择多种方式筹资。作为香港上市的房地产公司，较国内的上市地产公司来说，比较容易通过股票筹资，而且香港证券市场比大陆证券市场更规范，费用较低。相对于那些还没上市的地产公司来说，建业多了一种融资方式股票融资。近年来，国家对房地产公司上市的要求越来越严格。香港金融市场的开放程度要比大陆大，因此，作为规模强大的地产公司，建业更容易通过香港金融市场取得国际资本和通过其他新兴的融资方式筹资。（2）经营业绩好，规模大 商品房销售率达98%，占同期郑州市总量的15%，工程一次性验收优良率达91%，年物

40、业增值率达15%。建业属于国家资质一级房地产开发企业，居河南省房地产开发企业综合实力第一名，已经完成了河南18个地级城市的战略布局。建业公司的营运资本这三年一直在增长，说明公司开始注重短期偿债能力的提高，加速资产的流转，相对应的流动比率的提高则说明了建业营运资本的增加对提高资产利用效率是有帮助的，这也是建业在应对复杂环境下所采取的措施。2008年集团营业额为3227百万元（其中来自商品房销售3001百万元，相比200710年1822百万元增加1405百万元，增加幅度约为77.1%。2009年集团的营业额为 2740百万元（其中2660百万元来自商品房销售） ，相比2008年的3227百万元减少

41、487百万元，降低幅度约为15.1%。2008年毛利率最高，其次是2009年，2009年比2008年低的原因是2009年已售商业用房的比重降低，由2008年的28.0%下降至2009年的14.9%。为了维持这一优势，建业公司应该保持或提高商品房的建筑面积和销售额。在三年中只2009年的每股盈利被稀释了0.0012，而在这三年中权益持有人应占权益一直在增加，说明建业的股东利益得到保护，这会增加建业股票的吸引力，更容易通过股票融资。截止到2010年6月，建业公司拥有土地储备建筑面积1092万平方米，其中已获取国有土地使用权证的土地储备建筑面积721万平方米。（3）建业的发展周期 目前，中国的房地产

42、市场还处于成长期，建业成立时间较长，发展速度快，经营好，已经处于成熟期，可以采用较为激进的融资策略。但就其融资方式来说，与国外相比，建业还处于成长期，还有很多需要开拓的渠道与方式。（二）（二）河南建业公司河南建业公司的的融融资资问问题题分分析析1.资产负债率高，权益融资少建业公司经过几十年的发展，积累了一定的经验，在形成规模的同时，为了不分散股东控制权，更倾向于债务融资。三年中除了 2008 年资产负债率为57%，稍低于 60%，2007 年和 2009 年都高出 60%很多。虽然负债具有税收优惠，起到财务杠杆的作用，但其带来的财务风险也不能忽视。建业在三年中除了首次上市发行股票进行筹资，采用

43、了两份购股权计划外，没有采用其他的权益融资方式。权益融资少的一个直接后果就是资产负债率高。权益融资意味着股票增加，而建业不增发股票或配股造成其股票的市价较高，影响了其流动性。中国的证券市场属于弱势市场，投资者购买股票主要是通过买卖价差来获取盈利。流动性差的特点会使建业的股票吸引力不如其他股票，影响其在二级市场的融资，形成恶性循环。表 3-1 主要财务指标 2007 年2008 年2009 年流动比率1.391.871.9资产负债率0.730.570.67负债比率59.82.311.82.债务融资的结构不合理（1）对 2007 年-2009 年银行贷款方式的分析表 3-2 负债构成情况2007

44、年2008 年2009 年11流动负债银行贷款27.55%13.55%19.47%其他贷款3.44%1.90%贸易及其他应付款项与应计费用36.76%53.80%40.44%预收款项34.23%26.26%35.09%应付税项1.46%2.96%3.11%合计100.00%100.00%100.00%非流动负债银行贷款55.21%81.60%44.37%其他贷款30.37%6.75%20.93%可换股债券30.94%递延税项负债14.42%11.65%3.76%合计100.00%100.00%100.00%从表 3-2 可以看出，建业这三年一直将银行贷款作为主要的融资途径，建业在 2008 年

45、开始调整借款结构，压缩短期贷款的同时增加长期借款。2009 年的银行贷款比 2008、2007 年都高，其中长期贷款和短期贷款分别增加了493364 千元和 346245 千元，可能主要受 2008 年金融危机的影响，证券市场股票价格波动，无法筹集到足够资金，从而再次转向银行贷款。其他贷款这三年虽然一直在增加，但其占总负债的比例并不高，流动负债中其他贷款所占比例呈下降趋势，非流动负债中其他贷款所占比例下降后上升，就其绝对额来说，2009 年增长最多。这也可能是公司为了扩大经营规模，缓解金融危机带来的融资压力而采取的方式。就银行贷款相对值来说，总负债中银行贷款所占比例呈下降趋势，非流动负债中 2

46、008 年银行贷款的比例高达 80%以上。这说明建业在面对金融危机时依然将银行贷款作为其主要融资方式。（2）对 2007 年-2009 年预收款方式的分析从表 3-2 中可以看出，2008 年的预收款项在流动负债中所占的比例比 2007年下降了 7.97 个百分点，可能主要是因为 2008 年的金融危机和国家政策的调控，国民对房地产未来的发展持怀疑态度，不愿预付款购买房子，增加了建业的融资压力。前面在融资方式中说到预收款融资的特点与好处，因此预收款的减少在一定程度上也会影响建业的在建工程项目。2009 年预收款项的比例比2008 年上升了 8.83 个百分点，可能主要是因为 2008 年金融危

47、机的阴影还未过去，建业为了扩大销售规模，在整体形势较好的情况下采取了激进的销售方式，一方面减轻银行借款压力，另一方面为下一步的销售作保障。预收款项能够高速增长，除了与人们的消费观念变化，房屋为人们的基本生活所需，开发商激进的销售方法有关外，还与国家对个人消费信贷的支持和国家采取的扩大内需12政策有着密切关系。国家对个人消费信贷的支持在很大程度上刺激了人们的买房热情，给予了资金支持。（3）对 2007 年-2009 年应付款方式的分析从表 3-2 中可以看出，贸易及其他应付款项与应计费用在流动负债中占有很高比例，远超过银行贷款和预收款项。三年中 2008 年它的比例最高，高达50%以上。这一项目

48、属于商业信用，在房地产行业中应该主要是供应商的信用。因为房地产行业周期长的特征，导致了其在建业流动负债中的高比例。因为这部分主要来自供应商的商业信用，所以如果供应商过于集中，那么供应商改变收款政策或供应商破产，企业就会受到影响，严重的可能会被收购或破产。建业集团前五大供货商所占的采购额占集团总采购额的比例和共低于 30%。集团前五大客户所占的销售额占集团总营业额的比例和共低于 30%。（4）对 2007 年-2009 年公司债券方式的分析近年来，建业发展速度非常快，仅依靠以前的融资方式无法满足其需求。在 2009 年发行可换股债券，较银行贷款来说，其利率较高，但周期长，金额用途不受太多限制，发

49、行额度大，能在一定程度上保障股东控制权，起到财务杠杆的作用，在一定时候又可以转换为建业公司的股票，起到优化负债结构，使企业保持较强的偿债能力和节约财务费用的作用。由于建业的经营业绩好，所以可换股债券会受到股民的喜欢，发行比较容易。但是可换股债券未来是否行使的选择权不在建业，因此建业无法对可换股债券对建业公司股票的影响作出准确预测，增加了公司预算的难度。而且，若可换股债券是比较集中在某一个人或公司手中时，别人就可能通过让其换成建业股票来对建业施加影响，影响建业的经营决策。根据前面的控制权理论，建议建业把该可换股债券换成债券和可以转换为优先股的可换股债券。经过分析可以看出，建业在债务融资中严重依赖

50、于银行贷款和预收款项、应付款项。建业流动负债中预收款项和贸易及应付款项所占比例基本都在 30%以上，这两部分分别由购房者和供应商提供。即建业短期融资依赖于购房者和供应商的商业信用，这使建业融资面临国民经济发展周期的影响和购房贷款政策变化的影响。国民经济衰退时，购房者的购房热情减退，购房贷款规模缩紧时，购房者的购买能力下降，将加大依赖这两者的建业的融资压力。这将使建业面临潜在的销售风险。而且，建业为了扩大销售，建业采取激进的预收款销售方式，2008 年 12 月 31 日，就银行向购买建业公司已发展物业的客户提供按揭贷款，建业向银行提供了约 1690 百万元的担保。2009 年 12 月 31

51、日向银行提供约 2473 百万元的担保。万一客户不能到期还款，建业将背上巨额负债。3.外资利用的少建业这三年很少利用外资来补充资金，相应的也没有建立应对汇率风险的13工具，而在前面的环境分析中提到外资进入中国房地产是必然的。这将使建业在未来的金融市场面临外资机构的冲击。经过以上的分析可知建业的融资渠道比较单一，其中预收款项和应付款项主要是靠商业银行贷款，因此可以说主要是商业银行体系支撑着建业资金需求，信托、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系。这一融资体系对建业房地产十分不利，存在潜在风险（房地产信贷政策变化的风险）：由于融资过度集中于

52、银行，银行信贷政策的每一次变化和调整必然会对建业乃至整个中国房地产业产生巨大的影响和冲击，十分不利于建业自身的健康稳定发展；建业高度依存债务导致建业的约束预算软弱，不利于其宏观调控的实施。四四、河河南南建建业业地地产产有有限限公公司司融融资资优优化化的的建建议议房地产前期开发所需的资金主要是自有的，或者是通过合作开发、股权转让等权益型融资方式获得。中期资金则通过混合信托基金、债券及少量的银行贷款途径获得。在后期销售过程中，购房者的个人住房贷款则主要是通过银行和住房公积金中心获得。房地产行业发展中的不足资金通过信托基金、股权转让、企业债券来补充。（一）扩大权益性融资比例，降低对债务的依存度（一）

53、扩大权益性融资比例，降低对债务的依存度 房地产业的经营特点要求其必须更多依靠权益性融资来获得经营所需的资金。从美国 90 年代房地产业的发展可以看出这一趋势。1993 年，美国房地产市场中的权益融资与债务融资各占一半的比例，到了 1997 年，权益融资与债务融资的比例就达到了 2：1 以上。建业在融资上所需要解决的首要问题就是降低债务依存度，提高公司权益资金的比例，这也是解决我国房地产融资体系中现存问题的基础。（二）以短期融资券为契机，改善公司的债务融资结构（二）以短期融资券为契机，改善公司的债务融资结构自 2005 年 5 月 24 日中国人民银行发布了短期融资券管理办法以来，上市公司掀起了

54、发行短期融资券的热潮。深万科、浦东金桥等地产公司均公告了发行短期融资券的计划。短期融资券资金成本低、迅速便捷灵活、可滚动发行。据央行出台该政策的初衷，只有那些资本比较雄厚、现金流状况良好、具有较强财务实力和偿债能力高的大型企业才能发行该融资券。建业明显符合发行的要求。（三）加大对外资金融机构及境外基金的引入（三）加大对外资金融机构及境外基金的引入外资银行以及境外房地产产业基金是中国房地产金融的新生力量。特别是加入 WTO 后，2006 年中国金融业全面开放，更多的外资金融机构进入中国，更14多的外资金融产品和房地产融资渠道会为房地产企业打开，外资的进入会加速中国金融体系的建设。但同时，由于外资

55、的逐利性，特别是游资更强的投机性，它们的大量进入或流出会对我国经济产生不可估量的影响，因此有关部门必须密切关注国际“热钱”进入房地产市场的动向，防止其对房地产市场造成太大的冲击。建业在利用这一外资融资方式时要做好汇率风险的预警与防范。（四）加快金融创新步伐（四）加快金融创新步伐我国房地产金融市场目前以一级市场为主，二级市场尚未真正建立起来。在发展各种方式的房地产融资渠道的同时，针对一些风险较高、价值较大的融资产品，对其重新打包，经过评估，开发衍生金融产品，实现住房抵押贷款的证券化、信贷资产的证券化、项目权益的证券化等等，让公众也成为房地产企业的直接投资者，并享受到房地产业快速发展所带来的收益。

56、证券化的最大优点就在于它能够将流动性差但收益稳定的资产转化为流动性较强的证券产品，从而实现增强资产的流动性、分散风险的目的。需要特别指出的是，融资多元化只是一种手段，其最终目的是在金融市场和房地产市场之间构建一道防火墙，使得金融体系的风险和房地产体系不会相互传递并放大影响。这道防火墙既可以保持金融体系的稳定，又可以保持房地产业的财务稳健性，使房地产行业不会由于金融业某一政策的影响出现剧烈波动。建业可以采用多元化的融资方式，既加强了对金融风险的抵御能力，同时也加强了建业股票的流动性，增强融资能力。15参参考考文文献献1陈逢凯.金融危机下的企业财务管理研究J.会计论坛，2011（2）.2封晴.宏观

57、调控政策下房地产企业融资现状分析J.商业现代化，2008（12）.3郝杰，袁明清.：房地产融资多元化的重要渠道J.合作经济与科技，2009（11）.4高聚辉.房地产融资渠道现状与未来发展趋势J.城市开发公告，2010（12）.5郭建鸾，侯思文.房地产融资新模式J.财务与会计，2009（2）.6黎来芳，黄磊.融资约束与资产定价的关系研究J.财务与会计，2009（5）.7凌艳平，陈英.中国上市公司认股权证融资风险及其防范J.财务与会计，2010（7）.8罗真.我国房地产投资信托基金(REITs)发展策略研究J.建筑经济, 2006(10).9牟元萍，赵黎明.我国房地产融资结构分析J.河北工业大学学

58、报,2006(06).10宋晓梅.资本结构理论M.上海：上海财经大学出版社有限公司 ，2009.11熊伟，巩思敏.A 地产公司融资案例分析 J.财务与会计，2011（3）.12张建军，丁江贤.改善我国上市公司债务期限结构的建议J.财务与会计，2009（6）.13张健.迎接中国房地产企业融资创新J.中国经贸聚焦，2009（3）.14郑洁.内部资本市场缓解企业集团融资约束研究基于中粮集团的案例分析J.财务与会计，2010（11）.15伊查克爱迪思.企业生命周期理论 M.北京：华夏出版社， 2004.16Glick，Reuven，and Kevin Jlasing USHousehold Delev

59、eraging and Future Consumption GrowthJFRBSF Ecomoic Letter，2011(1)16致致 谢谢感谢我的导师周宇老师，在论文的选题以及内容的把握上，无不凝聚着导师的心血，导师严谨的治学态度、渊博的学识、敏锐的思维、非凡的敬业精神，给了我深深的教益和启迪，也鞭策着我在未来的人生旅途中奋发努力。感谢会计系的各位老师，在会计系的学习期间，我的专业知识储备有了很大提高，为论文的撰写奠定了基础，同时也在学做人、学做事方面有了很大提升，希望今后能在学习及工作中取得成就回报各位老师。衷心感谢论文初审和答辩委员会的各位老师对本论文的审阅和评议，并诚挚地希望各位老师给予批评指正，祝您们身体健康，工作顺利!谨此谢忱！李朋燕