物业管理工程维修部运行手册【精品专业资料】

《物业管理工程维修部运行手册【精品专业资料】》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物业管理工程维修部运行手册【精品专业资料】（32页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、 吉兴隆（物业）服务管理有限公司物业管理工程维护部运行手册2011年2月目 录第一章 工程部人员架构图-2第二章 工程部管理范围-2第三章 设施、设备管理制度-8第一节 管理制度-8第二节强电专业-20第三节 设施、设备管理规定-29第四节 弱电专业-30第四章 工程部维修保养流程-32第五章 工程部人员调配流程-35第六章 工程部工作单流程-36 第一章工程维护部人员组织结构图工程主管1名电梯管理工1名弱电维护1名运行电工2名综合维修3名第二章工程部管理范围一、工程部职责范围工程部负责整个园区的电气、电梯、空调、给排水、采暖、通讯（电话、电视、网络）、消防、安保监控、景观绿化、楼宇设备系统的

2、运行管理及设备维修保养，对业主、租户提供有偿维修服务及装修工程的监督管理工作，对市政供水、供电、煤气方面协调对接。工程部的管理需要科学性、制度性、严密性，除了因为它本身的技术性之外，还因为它的工作直接或间接地与业主、租户和顾客联系在一起，服务至上，业主第一。工程部管辖范围如下：1、 负责园区电气系统、电梯、空调系统、中水处理系统、给排水系统及采暖系统等运行管理、设备维护、保养及故障检修。2、 负责园区楼宇管理设备、保安监控设备、无线通讯网、公共广播设备、消防监控及各种机械设备和五金构件等的维修保养和故障检修。3、 负责园区内公共设施、装饰灯具等的维修、保养工作。4、 负责园区内各系统的完善改造

3、、设施更新和小项增改工程施工。5、 负责园区土建结构方面例如渗漏水等的修理。6、 对业主、租户二次装修工程负责监督管理工作。7、 为业主、租户提供有偿服务。8、 积极与施工方配合搞好设备、设施及其他工程的维保工作。一、强电专业1 负责整个小区变配电系统的日常运行、管理及维护、保养工作。2 负责空调、暖通系统等动力电源的供给。一般情况下电机、控制器由空调专业自行负责，但当对方技术力量不足或设备工具不全时，应给予支持配合。3 负责给排水专业所有动力电源的维修保养。4 负责物业公共区域的照明维修。5 负责小区临时供电的安排和计划。6 负责消防系统强电及卷帘门的维修、保养。7 负责提供节约电力的计划方

4、案，并经批准后实施。8 对系统不完善的地方提出整改方案，并经批准后实施。9 为客户提供有偿服务。10、 负责每月公共照明、公用设备、商铺用电的能耗统计。二、强电专业职责范围1、 负责园区电力系统的运行管理。2、 负责备用发电机的运行管理。3、 负责所有高低压配电柜、变压器、发电机的电气及监视控制设备的维修保养及故障检修。4、 负责空调主机、冷冻系统、通风系统、采暖系统、水泵房等电器设备的电源供给、监察、保养及故障维修。5、 水泵、排污设备等电器设备的电源供给及故障检修。6、 负责园区公共区所有照明设备的保养和故障检修。7、 负责园区所有电梯及电动扶梯的电源供给及运行故障。8、 负责向各业主、租

5、户提供有关电力设施的有偿服务。9、 负责向供电部门报修存在的供电事故，并积极配合其工作。三、弱电专业职责范围 1、弱电维修工须定期制定弱电维修养护计划，并按计划实施。对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。2、对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。参加应急抢修，配合其他工程人员工作。对外单位弱电施工布线等进行监控。3、负责园区内负责楼宇管理设备、保安监控设备、消防控制系统、车库管理系统、办公管理系统等维护保养，并与相关的设备供应方配合保证设备的完好。4、负责与电话系统、网络系统、电视系统施工企业联系处理存在的问题。四、空调专业职责范围1、 负责园区空调机组、新风系统、排风系统的运行管理。2、

6、 负责园区所有空调、通风设备的维护保养检修。3、 负责园区空调机组的维护保养和故障检修。4、 配合强、弱电组进行空调、通风设备的维护和故障检修。5、 负责向各业主、租户提供有偿服务。6、 负责消防系统中的排烟、送风设备的保养维护。五、给排水专业职责范围1、 负责园区供水系统、排水系统、热水系统、中水系统的运行管理及上述系统设备（包括水泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障检修。2、 负责园区所有公共区域内卫生洁具的维修保养。3、 负责向业主、租户提供有偿服务。4、 负责每月公共用水、商铺用水、中水用水等使用情况进行统计。5、 负责空调系统、暖通系统中水路的维护保养。六、装修专业职责范围1、

7、 负责园区公共区域的家具、陈设的修理和更新。2、 负责公共区域的墙壁、地面、天花、玻璃等各种装饰的修理。3、 负责公共区域的金属构件的油漆翻新。4、 负责公共建筑的土建结构方面例如渗漏水等的修理。5、 负责公共区域内锁的安装和修理。6、 负责公共区域门、地弹簧的维修保养及五金配件的修理。7、 负责园区公共区域的建筑设施的监察、保养、维修、更新及改造。8、 负责向各业主、租户提供装修方面的有偿服务。七、电梯专业职责范围1、 负责园区所有客用梯、观光电梯及扶梯的日常运行管理。2、 负责电梯机房内各电气柜的清洁保养。3、 负责电梯机房内各机械设备的日常维护、保养及故障检修。4、 负责所有电梯及电扶梯

8、之附属设备的维修保养和故障检修。5、 负责各电梯井道、机房及电扶梯的机头之清理工作。6、 负责各电梯轿箱照明，紧急电话，内、外呼梯按键，楼层指示器的巡查及故障维修。7、 负责年检工作。8、 负责配合电梯公司维护人员的维保工作。八、消防专业职责范围1、 负责园区的消防自动报警系统的维护及检修。2、 负责园区的消防喷淋系统、消防栓系统的管理及系统设备（包括消防泵、稳压泵、管道、阀门及附属设备）的维护保养和故障检修。3、 负责大厦防排烟风机、正压送风机等设备及附属设备的维护保养检修。4、 负责园区所有消防卷帘门的维护保养。九、水工专业职责1、负责保证管区的生活用水、消防用水的供应和污水排放。热情为业

9、主提供周到服务，随叫随到，随报随修，为业主排忧解难。2、每日负责各类水管以及消防管井的检查巡视工作，发现问题及时处理，保质保量完成各类给排水维修任务。3、负责各类加压泵、提升泵的日常维保工作，确保设备运行正常，做到机房无积水，无杂物堆放，设备无灰尘、无锈迹。4、做好管区日常维修、疏通及堵漏工作。杜绝跑、冒、滴、漏等浪费现象，维修工作保证质量，工完场清。每周巡查水池水质，按管理要求做好消毒处理工作，定期清洁蓄水池，污水坑和积水坑。5、按季度、年度工作计划要求，定时对外阀门做好防锈及润滑处理，对大型管道进行防锈和水处理。修旧利废、励行节约，做到维修不浪费材料，努力降低维修成本。十、综合维修专业职责

10、1、 熟悉住宅区各类房屋的分布状况，房屋内外结构，附属设施各水、电气、消防系统的管线走向，分布状况以及管线主控制位置，以及设备的性能和使用状况。2、 加强学习业务知识，能识读施工图纸。绘制简单的平面图，管线大致系统图，能清楚正确的在图纸上标出发生故障的位置。3、 维修工必须具备熟练的施工技能。在熟练自己专业的基础上，学习水、电、土建等基本知识和规范操作、争取做到一人多能，适应住宅区维修工作的需要。4、 经常巡视住宅区，掌握公用设施的运行和完好状况，如发现有损坏，隐患或其它不正常的情况，应及时组织人员抢修。以确保公共设施完好，设备运转正常。5、 经常巡视住宅区，保证上下水、排污管道畅通，按规章制

11、度要求每半年疏通雨水井及管道一次，确保住宅区污水不外溢。6、 维修工在维修楼面时，必须首先准确的找到漏、渗水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。7、 电工必须持证上岗，并且严格遵守安全生产条列和操作规程。佩戴工作牌、穿工作服、穿绝缘鞋等安全保护设施。8、 维修给水管道，须关闭总阀时，在提前通知住户做好蓄水准备的情况下作业。9、 爱护工具，在每次使用之后，必须对领出的工具的性能、机具配件等进行检查，是否完好无损。第三章设施、设备管理制度第一节管理制度一、安全保卫制度1工程部全体员工必须把安全防范意识放在重要位置，执行有关规定，协同保安部认真做好安全保卫工作。2各岗位值班人员，必须严守岗位职

12、责，必须对本岗值班范围内进行安全检查，如发现有安全隐患，须立即上报领班、主管。3各班组领班须每日进行安全检查，随时消除不安全因素，遇有重大安全隐患，须立即上报主管。4主管须每月组织所属员工对所辖系统及范围进行安全检查，消除隐患，并将检查处理结果书面报告工程部主管。5未经工程部主管批准，任何外来人员（包括外部门、外单位领导）严禁进入所有设备房（包括电缆井、管道井、泵房、机房、配电室、仓库等），已经批准者，在进出变配电室、消防中心、空调主机房、危险品仓库等重要部门时，必须办理登记手续，记录来宾姓名、证件号码、单位、进出日期及时间等。6所有机房、设备间、仓库、工作间等在无人时必须将门窗锁好。灯光调至

13、合适程度，清理好现场。7各机房门、设备门（盖）、仓库门之钥匙的配制，必须向工程部主管提出书面申请，经批准后方可配制。8所有机房、设备间、工作间等均须在门外适当位置设置警示标志。9所有设置于公共区域内之设备、设施等必须锁好，并应设置围栏及警示标志。10所有水池、水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，无关人员不得借用，打开水池或水箱必须经主管批准，并进行登记。11高空作业时，工作人员必须配带安全带，并进行其他有效保护措施，作业范围周边必须加设护网，防止意外坠物伤及人员或设备设施。12所有运行、维修、保养、巡检工作及施工、安装、接电等均必须严格执行有关规程及规范，严禁违规操作，以保证人身及设备安全，凡违规

14、操作者，一经发现，将采用经济的罚款方式。 13 各类安全用具、脚手架、高梯等在使用前须检查其牢固可靠性，确认安全后方可使用。14所有工具、仪器、仪表、材料、备件等均不得带出本物业范围以外，如因工作需要，须经主管书面批准，按规定办理放行手续，并做好记录。15工程部须每半年配合保安部一次本物业之消防报警系统、联动系统、喷淋、消火栓系统等。所有消防设施、设备之全面测试，以保证其功能正常，无故障。二、设备维修制度1预防性维护保养1.1所有设备必须根据维修保养手册及相关规程，进行定期检修及保养，并制订相应年度、季度、月度保养计划及保养项目。1.2相关工程人员必须认真执行保养计划及保养检修项目，以便尽可能

15、延长系统设备正常使用之寿命，并减少紧急维修之机会。1.3保养检修记录及更换零配件记录必须完整、真实，并须由工程部建立设备维修档案，以便分析故障原因，确定责任。 1.4各系统之维护保养计划及保养检修项目之制订由各专业负责，并提交工程部主管审阅；保养检修及更换零配件之记录由专业负责，并提交主管审阅。1.5进行正常系统维修保养及检修时，如对客户使用产生影响，必须提前三天通知管理处客户服务部，由客户服务部发出通告，确定检修起止日期及时间（须尽可能减少对客户之影响范围），以便使受影响之客户做好充分准备。2紧急维修2.1必须进行紧急维修时，须立即通知经理，安排有关人员立即赴现场检查情况，并按实际情况进行处

16、理。2.2如因紧急维修，必须对客户使用产生影响时，须立即通知管理处客户服务部，并由客户服务部向受影响之客户发出紧急通告，同时，需考虑尽量减少影响范围。2.3如发生故障之设备在保修期内，应做出适当之应急处理，以尽量减少对客户之影响，并立即通知有关供应商之保修负责人。2.4紧急维修结束后，须由专业负责人填写维修记录及更换零配件记录，并以书面形式将事故障原因、处理方法、更换零配件之名称、规格及数量、品牌等、处理结果、事故发生时间、恢复正常时间等向主管报告。此报告存入设备维修档案，备查。3设备的更新及系统改造3.1出于技术更新、提高效率、安全运行、减少污染及降低能耗等方面考虑，工程部有责任提高对现有设

17、备做出更新或改造之建议。3.2 设备更新及改造建议，必须向物业经理提交可行性及经济性分析报告，并须考虑总体系统运行之安全性及可靠性。3.3 由于此类工作通常没有迫切性，故须尽量安排在最有利及对客户影响最小之时间进行。三、工具管理制度 1本部工具分为公用工具及个人工具两部分，公用工具由值班人员负责保管，个人工具由个人自行保管及使用。 2所有工具必须保持其完好及使用功能。工具管理员必须定期检修并保养所属工具，每月一次，以保证各类机具的正常使用。 3工具管理员必须认真建立工具台帐，做到工具与出入库的登记。 4全体员工必须爱护工具，必须正确使用工具，凡不正确使用工具、不爱护工具者，凡因此造成工具损坏者

18、，将按工具原价赔偿。 5公用工具的借用，必须执行公用工具的临时借用办法，工具借用最长时间为三天，如因工作原因，需再继续使用时，必须重新办理借用手续，工具用完后立即主动归还，不得拖延。 6专业自用工具必须由专业负责人进行每日清点，并保持完好，特别是常用小型工具，不得遗失或损坏，如有遗失或损坏，须由使用人照价赔偿。 7借用公用工具归还时，须由领班和使用人共同进行检验，如有遗失或损坏，须由使用人负责照价赔偿，如借用工具时未按规定填写工程部借还物品记录，或无法确定使用人时，造成公用工具的遗失或损坏，由当班人员负责照价赔偿。 8所有工具一律不得外借，如因情况特殊，必须经主管批准后方可借出，员工擅自外借、

19、带出，经查实要严肃处理，不得使用工具干私活。 9所有工具要爱惜使用，工具按规定的使用年限到期时，无论公用工具还是个人领用工具，一律以旧换新。四、巡检制度 1巡检工作是及时发现设备缺陷，掌握设备状况，确保安全运行的重要手段，各巡检人员必须按规定的时间、巡视路线、检查项目等认真执行，并认真记录。 2在巡检过程中，如发现设备存在问题，应立即用对讲机通知领班，并在可能的情况下自行消除故障。如条件所限一时不能处理，则必须做好临时补救措施后，报告领班，并将详细情况记入巡检记录备注栏。 3巡检人员在巡视完毕机房、泵房、配电室、竖井等所有无人值守之设备间后，必须做到随手锁门。 4巡检人员在巡检完毕设备及其控制

20、箱、动力柜、照明柜、高压柜、低压柜等所有供配电设施后，必须将门锁好。 5各运行、维修领班，必须每天对所辖系统设备进行检查；各主管必须每周一次巡检本系统所有设备，发现问题，书面报告经理，并应立即组织处理。 五、交接班制度 1接班人员须提前10分钟到达岗位，更换工服，做好接班准备工作。2接班人员接班时必须检查以下工作：2.1查看上一班运行记录是否真实可靠，听取上一班值班人员运行情况介绍，交接设备运行记录表。2.2查看上一班巡检记录表，听取上一班值班人员巡检情况介绍，交接系统设备巡检记录表。 2.3检查所辖设备之运行情况是否良好，是否与运行记录、巡检记录相符，如有不符，应记入备注栏，并应要求上一班值

21、班人员签字。2.4检查仪表及公用工具是否有缺、损，是否清洁，并按原位整齐摆放，如有问题。应要求上一班值班人员进行整理，如有丢失，应记入交接班记录备注栏，并由上一班人员签字。2.5查看交接班记录中是否有上级领班及主管发布之特别任务或安排，并在交接班记录上签字。 3交班人员在下列情况时不得交班离岗：3.1接班人员未到岗时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.2接班人员有醉酒现象或其他原因造成精神状态不良时，应通知上级领班或主管，须在上级安排之接班人员到岗后方可进行交接班。3.3所辖设备有故障，影响系统正常运行时，交班人员须加班与接班人员共同排除故障后，方可进行交接

22、班，此时，接班人员必须协助交班人员排除故障。3.4交接班人员对所辖值班范围之清洁卫生未做清理时，接班人员应要求交班人员做好清洁工作后，方可进行交接班。 六、值班制度 1值班人员必须坚守岗位，不得擅自离岗、串岗。如有特殊情况，必须向主管请假，经准许后方可离开。 2值班电话为工作电话，不得长时间占用电话聊天，不得打私人电话。 3每班必须按规定时间及范围巡检所辖设备，做到腿勤、眼尖、耳灵、手快、脑活，并认真填写设备运行及巡检记录，及时发现并处理设备隐患。 4须按计划及主管之安排做好设备日常保养和维修。如有较大故障，值班人员无力处理时，应立即报告上级领班或主管。 5值班人员用餐时，必须轮换进行，必须保

23、持值班室内24小时有人值班，当班人员严禁饮酒。 6值班人员必须每班打扫值班范围内之卫生，每班两次，清洁地面、窗台、门窗、设备表面等所有产生积尘之处，随时保持值班范围内之清洁卫生。 7非值班人员未经许可不准进入配电室，如有违者，值班人员必须立即制止，否则追究其责任。如有来访者，必须进行登记。 8任何易燃、易爆物品，不准暂放、存放于值班室，违者一切责任由值班人员负责。七、材料领取制度1 所有工具、备件、材料必须经过仓库管理员许方可领取。2 领取工具、材料必须填写领料单。3 材料使用后要在工作单上填写清楚，并经领班或主管确认。4 多余材料必须退回库房。八、机房钥匙管理制度1凡24小时值班机房，除值班

24、人员掌握一套外，其余钥匙交工程部统一保管。2. 任何人不得私自配钥匙。3凡非24小时值班机房，值班完成后将钥匙交24小时值班机房保管，以备发生紧急情况后，能打开机房门。4无关人员不得借用机房钥匙。5遗失钥匙须立即报告。6无人值班机房借用钥匙需登记。九、机电设备房出入管理制度1工程部机电设备房范围：高压配电室；空调机房；水泵房；新风机房；排烟机房；正压送风机房；各电梯机房。2以上机房均为工程部的机电设备运行用房，为了确保本大楼内各机电系统正常运行，非工程部工作人员，未经许可不得进入以上机电设备房。3本公司内有关上级部门因检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门负责人其指定人员陪同，并通知当值人员

25、开门后进入，同时在设备房出入登记簿上做好记录。4凡外单位人员前来参观或有关上级业务部门前来检查工作，必须要进入这些场所时，应由部门负责人陪同，通知当值领班开门进入，同时在设备房出入登记簿上认真做好记录。5本部门工作人员需要进入以上地点进行工作时，必须根据工作项目所规定的地点，到当值领班处办理完登记手续后，在当值人员带领下进入以上场所。工作结束后，应及时通知当值人员办理验收离场手续。6外单位施工和检修人员因工作需要进入这些工作场所时，必须凭事先办理好的有关施工许可证、工作票和有效的临时工作证件，到当值领班处办理许可和登记手续后进入现场，在工作中不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。工作结束后，

26、及时通知当值人员办理验收离场手续。7所有人员进入这些场所后，都应随手关门，并不得随意操作和触动与自己工作无关的设备。8所有施工和检修人员进入现场后，不得进行与自己工作无关的活动。必须在工作中做到文明施工，并认真做到工完、料尽、场地清。9所有人员均不得将任何无关杂物带入或贮放于这些机电设备房。十、故障处理制度：1、不需要停止运行进行修理的故障，称一般故障，由专业负责人调查与分析原因，提出修理意见和责任故障原因，吸取教训，记录在案，并汇报工程部负责人。2、被迫停止运行必须进行修理的故障，称重大故障，应及时汇报主管，由主管组织调查分析，提出修理意见报经理批准后实施，并且对故障做到三不放过，（即：故障

27、原因分析不清不放过；责任者与群众没受到教育不放过；没有防范措施不放过。）记录在案，对责任者做出处理意见，同时以书面材料汇报物业经理。十一、大中修十一、管理制度1.设备大修是工作量最大的一种有计划的预防性维修，对设备的全部或大部分解体检查，称之为大修。2.中修是根据设备的结构特点而定的，对技术状态已达不到使用要求的设备，按实际需要进行有针对性的修理，恢复设备的性能。3.对中修以上的设备进行修复前，必须要有书面报告交工程主管，说明：设备安装日期、使用时间。损坏程度及修复费用等。4.对设备大修必须书面得到公司领导批准，专业性、技术性较强的设备或进口设备，应有专业公司出具的鉴定报告及预估的修复费用报告

28、。5.对非正常情况下出现的设备大、中修理工作，有关专业主管必须在修理工作实施前，出具详细的分析报告，必要时追究有关人员责任。十二、维修单管理制度1.值班员必须认真执行工作单（维修单）。2.在接到报修单20分钟内必须到达现场进行处理。3.遇特殊情况时，必须征得客户同意，另行约定修理时间，并在工单上注明。4.遇客户单元特殊零件损坏，必须讲清原因，取得谅解。5.进客户区维修时，必须着装整齐，使用文明语言，不得大声喧哗，与客人口角。6.值班员遇到解决不了的问题，不能讲“我不会”、“你找别人”此类的话，要“我帮您找个人看看”或“我需要拿回去分析一下”。7.每天要对本班次所有的维修单进行登记。8.每周要对

29、维修单汇总，对耗材、时间、返修等做出统计。十三、 电梯机房管理制度1 、电梯专用机房应做到随时上锁，门锁钥匙应由主管人员或专门人员保管；2 、机房应通风良好，照明满足要求，门窗关闭灵活，任何季节机房内温度应保持在摄氏5度40度之间；3 、机房内应保持干净、整洁，严禁存放易燃医爆或危险物品，不准堆放其他杂物；4 、机房内消防器材应放在显著位置，并保证齐备良好，在有效期内；5 、电梯机房应每周打扫一次卫生；6 、闲杂人员不准进入机房，若因工作需要，需要确定进入时，须经主管人员批准，并在专业人员陪同下进入机房；7 、未取得特种设备操作证人员，不得随意动用，操作电梯设备；8 、由专业人员依据安全操作规

30、程规定，保持机房内设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍、无污物。保证电梯的正常运行； 9、电梯机房因维修、保养等造成停梯时，应在基站挂出告示牌。 乘梯须知1、注意轿厢内是否具有电梯安全检验合格标志，未经检验合格或超过检验有效期的电梯不得使用； 2、乘梯时应相互礼让，不得在轿厢内打闹，蹦跳或进行其他危害电梯安全运行的行为；3、应正确使用轿厢内外各按键，请勿乱按；4、电梯门在打开状态时请勿使用外力及物品强行阻止电梯门关闭，电梯运行中不得用手或其他物件强扒电梯门，以免发生停梯事故；5、请勿在轿厢内吸烟、吐痰或从事其他不文明行为，不准携带易燃易爆及腐蚀性物品乘坐电梯；6、学龄前儿童及其他无民事行为能力人

31、员搭乘无人职守电梯的，应有成年人陪同；电梯运行中如发生任何意外，应利用轿厢内警铃和通讯装置与电梯维修、管理人员联系，等待救援，切勿扒门脱离以免发生危险；7、本梯为载客电梯，严禁载货第二节强电专业1. 变配电室运行管理制度1变配电室值班人员对设备应经常进行巡视检查，巡视检查分为定期巡视、特殊巡视和夜间巡视三种。2定期巡视，值班人员每天按现场运行规程的规定时间和项目，对运行和备用的设备及周围环境进行定期检查。3特殊巡视，对特殊情况下增加的巡视。如在设备过负荷或负荷有显著变化时，新装、检修或停运后的设备投入运行，运行中出现可疑现象及天气时的巡视。4夜间巡视，其目的在于发现接点过热和绝缘污秽放电情况，

32、一般在高峰负荷期。5巡视检查要精力集中，注意安全，不准进行其他工作。6巡视中若发现设备有异常情况要记录在案，重大设备缺陷应立即向主管领导汇报。无论电气设备带电与否，未得主管领导批准，值班人员不得擅自接近导体进行修理或维护工作。7建立设备运行纪录，查出问题及时修理，不能解决的问题及时报告管理处和工程部。每班巡查内容：房内是否有异味，记录电压、电流、温度、电表运行数、检查屏上指示灯、电器运行声音、补偿柜运行情况，发现异常，及时修理与报告。8供电器线路操作开关部位设明显标示。停电拉闸，检修停电，挂标示牌。9巡视配电装置，应随手将门关上并锁好，巡视中应穿绝缘鞋。10配电室出入口及电缆层夹层出入口应装设

33、挡鼠板防止小动物进入。二变配电室工作制度1工作票工作票是允许在配变电设备上工作的书面命令，根据安全条件分别使用第一、第二工作票。1.1 第一种工作票的工作为：1.1.1 高压设备上工作需要全部停电或部分停电。1.1.2 高压室内的二次线路或照明等回路上的工作，需将高压设备停电或做安全措施。1.1.3 配电站的扩充工作，需要停电做安全措施或安全距离不足需装设绝缘或一经合闸就送电到工作地点设备上的工作。1.2 第二种工作票的工作为：1.2.1 带电作业和在带电设备外壳上的工作。1.2.2 控制盘和低压配电盘、配电箱、电源干线上的工作。1.2.3 不需要高压设备停电的二次线路上的工作。1.2.4 用

34、绝缘棒或核相器等高压回路上和带电设备外壳上工作。1.2.5 已投运的变配扩充工作，只需做简单的安全措施，向绝无触电危险的邻近有电处的工作。1.3 紧急事故抢修可不填写工作票，但抢修设备上停电作业时，仍执行安全措施和工作许可。1.4 工作票一式两份，书写正确清楚，不得任意涂改，若有更改由签发人盖章。1.5 一个工作负责人只能持有一张工作票，并以一个电气连接部分为限。1.6 一个电气连接部分或一个配电装置全部停电，则有不同的工作地点，可以发一张工作票。2配电室工作许可制度执行工作许可任务，可由能够胜任操作的人员担任，工作许可人在完成施工现场的安全措施后，还应做到：2.1 工作负责人到现场再次检查安

35、全措施，以手触试，验明无电。2.2 对工作负责人指明带电设备的位置和注意事项。2.3 和工作负责人在工作票上分别签名。2.4 必须完成上述工作许可手续后，工作班方可开始工作。2.5 工作负责人、工作许可人任何一方不得擅自变更安全措施，不得变更有关检修设备运行结线方式，特殊需变更时，应事先取得对方同意3配电室工作监护制度3.13.1 完成工作许可手续后，工作负责人（监护人）应向工作班所有人员交待现场安全措施带电部位和其他注意事项。监护人必须始终在工作现场，对工作班人员认真监护及时纠正违反安全的动作3.23.2 所有工作人员（包括监护人）不许单独留在高压区内，若工作需要现场条件许可的情况下，可准许

36、一名具有实际经验 或几人同时工作，监护人须将有关安全注意事项详尽指示。3.33.3 监护人在全部停电时可以参加工作班工作。部分停电时，安全措施绝对可靠时，方能参加工作班。监护人可根据现场安全条件，施工范围等情况，增设专人监护，专职监护人不得兼做其他工作。3.43.4 监护人因故离开现场，应指定能胜任者临时代替。若监护人长时间离开现场应由原工作票签发人更换新监护人，两监护人做好必要的交接。3.53.5 任何人发现有违反安全规程和危及人身安全时，应向监护人提出整改意见，必要时可暂停工作，并立即报告上级。4.配电室工作间断、转移和终结制度4.1 工作间断时，工作班人员应从现场撤出，安全措施保持不动，

37、工作票仍由负责人执存。4.2 间断后继续工作，不需通过工作许可人。每日工作完毕应清扫并开放已封闭的道路，并将工作票交回值班人，次日复工应得到值班人许可，取回工作票。工作负责人必须重新检查安全措施后，才能工作。若无负责人和监护人带领，工作人员不得进入现场。4.3 在未办理工作票终结手续以前，不准将施工设备合闸送电。4.4 工作间断期间，若紧急需要，可将工作班全体人员已经离开的工作地点的确切情况通知工作负责人，在得到明确可以送电的答复后方可执行，并应采取下列措施：（A）拆除临时遮拦，接地线和标示牌，恢复常设遮拦，摘掉“止步、高压危险”的标示。（B）所有通路必须有专人守候，以告诉工作班人员“设备已经

38、合闸送电，不得继续工作”。守候人员在工作票未收回以前，不得离开守候地点。4.5 检修工作结束，若需将设备试加工作电压，应按下列条件进行：（A）全体工作人员撤离工作地点（B）收回所有工作票，拆除临时遮拦，接地线和标志牌，恢复常设遮拦。（C）工作负责人和操作人员全面检查无误后，才可进行加压试验。（D）工作班若需继续工作时，应重新履行工作许可。4.6 同一电气连接部分用同一工作票依次在几个工作地点转移工作时，全部安全措施开工前一次做完，不需再办转移手续，但负责人在转移工作地点时应清楚交代带电范围，安全措施和注意事项。4.7 全部工作完毕，应清扫、整理现场，负责人应先周密检查，然后交待发现的问题、试验

39、结果和存在问题，并与值班员共同检查设备状况，然后在工作票上填明工作终结时间，经双方答复后，工作票方告终结。4.8 结束的工作票，保存三个月。5.配电室倒闸操作规定倒闸操作是项技术性较强的重要工作，操作人员必须充分了解有关电气设备相互之间的连接，运行情况以及保护整定值等情况，集中精力，谨慎操作。5.1 倒闸操作必须按照运行领导人的命令或同意后才能进行。紧急情况下（火灾、自然灾害、人身事故等）才允许不经同意，先行操作，但事后尽速汇报。5.25.2倒闸操作设备必须获得各位运行现场领导人同意后进行，并应规定事故时和失去通讯联系时的操作约定。5.3 倒闸操作不得在交接班时进行，尽可能在负荷最小时进行，紧

40、急情况例外。5.4 倒闸操作须在模拟盘上除表示闸刀，开关分合闸位置外，还应表示出接地线的位置和临时编号，操作完毕后在模拟盘上标明清楚。5.5必须遵照倒闸操作票的顺序进行，严禁凭想象、凭记忆。5.6变配电所内的操作范围包括下列各项5.6.1 开关、闸刀、熔丝的合上或拉开5.6.2 交直流操作回路的合上或拉开5.6.3 继电保护、自动装置的启用或停用5.6.4 临时接地线的拆除和撤出（包括验、放电）5.6.5 有变压器分接头的调整5.6.6 核相、核相序及用摇表测绝缘5.6.7 保险管的挂上或取下5.7 操作人员应严格遵守下列步骤：模拟盘演习安全措施立正就位核对铭牌高声唱票高声复票允许正式操作实际

41、操作逐项勾票、记时间检查设备完成汇报6.电气运行倒闸操作规程6.1 变电室的值班员，必须熟悉本大厦电气设备的运行状况，必须熟悉变电室设备的操作方法。6.2 电气设备倒闸操作的技术要求规定如下：6.2.1送电时，先合隔离开关，后合负荷开关； 停电时，先拉负荷开关，后拉隔离开关； 严禁带负荷拉、合隔离开关；6.2.2 开关两侧的隔离开关操作顺序如下： 送电时，先合电源侧隔离开关，后合负荷侧隔离开关； 停电时，先拉负荷侧隔离开关，后拉电源侧隔离开关；6.2.3变压器两侧开关的操作顺序如下： 停电时，先停负荷侧开关，后停电源侧开关； 送电时，先合电源侧开关，后合负荷侧开关；6.3倒闸操作中，应该注意防

42、止通过电压互感器二次返回高压；6.4当采用电动操作合高压开关时，应观察直流电流表的变化； 合闸后电流应返回，连续操作高压开关时，应观察直流母线电压的变化。7. 电器设备的巡视检查制度7.1 在变电室的高压配电装置，每班巡视两次。7.2 电器设备发生重大事故又恢复送电后，对事故范围内的设备，应进行特殊巡视，每班不少于四次。7.3 电器设备存在缺陷或过负荷时，应适当增加巡视次数，每班不少于四次。7.4 巡视检查时，通过人的感觉器官仔细分析，发现异常现象时，要及时处理，并作好记录。对于重大异常现象要及时报告。7.5 新投入运行或大修后投入运行的设备，在72小时内应加强巡视，每班不少于四次，无异常情况

43、后，可按正常周期进行巡视。8. 设备缺陷管理制度8.1设备缺陷管理制度要求全面掌握设备的良好状态，以便及时发现设备缺陷，并尽快补缺。保证设备经常处于良好的技术状态，是确保供电系统安全运行的重要环节，也是妥善安排设备检修、校验和试验工作的重要依据。8.2一类缺陷是紧急缺陷，凡可能发生人身伤亡、大面积停电、主要设备损坏，或造成有严重影响的停电事故的缺陷称为一类缺陷，这种缺陷性质严重，情况紧急，必须立即处理。8.3二类缺陷是重要缺陷，这类缺陷设备尚可运行，但情况严重，已经影响设备出力，不能满足系统正常运行的需要，短期内有发生事故的可能性，威胁安全运行。8.4三类缺陷是一般缺陷，对安全运行影响较小且发

44、展较慢，可以列入计划进行处理。8.5发现一类缺陷应立即消除，并向本单位主管领导调度汇报，二类缺陷应及时安排计划消除，三类缺陷可结合定期检修有计划消除。8.6配电室值班人员应将发现的设备缺陷填写在设备缺陷记录本内。第三节设施、设备管理规定1.生活水箱管理规定 每年应对生活饮用水水箱至少进行一到两次全面清洗、消毒和水质检验，二次供水水质经卫生行政部门认定的检验机构检测合格方可使用。凡二次供水水质细菌学指标不合格者，必须进行消毒。 从事水箱清洗消毒的单位必须取得当地人民政府卫生行政部门的卫生许可后，方可从事清洗消毒工作 对生活水箱管水人员每年必须进行一次健康检查和卫生知识培训，合格后方可上岗 保持生

45、活水箱周围环境清洁，与有毒场所或者污染源保持规定的距离 水箱排水管、溢水口、透气口要做好防护，保障安全使用。 生活水箱设施检修要保障水质卫生不被污染，做好消毒及安全防范工作保障生活用水卫生安全。 生活水箱箱盖随时上锁，钥匙专人管理，不允许随便外借。2.供水管理制度 本制度使用空调水、采暖水、生活水、消防水系统。未经批准人员不得操作相关设备及调整数据。当日值班员必须严格执行操作规程的有关规定。 对生活水系统出现的故障，必须要报告主管经理。对生活水箱的开启必须得到批准，方可借出钥匙。 对其它空调水、消防水、必须在相关部门的配合下，进行检修、实验工作。随时保持蓄水装置，水泵等设备的清洁、有效。3.供

46、暖管理制度 认真执行公司、部门的各项规定。严格按照运行记录表的内容填写数据。 对供暖期间发现的疑点，认真记录，随时报告。按时巡视，如实填写运行记录，保证记录真实有效。 认真执行交接班制度，对本班发现的问题，做到不处理完不交班。遇恶劣天气时，要增加巡视密度，适当提高供暖温度，保证设备安全正常。 非本专业人员，严禁操作设备。第四节弱电专业遵守国家规定，不接收、不播放不应该看的节目。操作前应细心阅读产品说明书和使用手册，未经培训不得操作设备。仔细检查电压、电流、接地。巡视检查每月一次设备除尘、信号传输连接是否良好，前端设备从监视器查看信号清晰度是否合格。维护保养（保修期后执行）每年十月中旬光机、干放

47、、电源器除尘。 保安监控1巡视检查（日检）2. 各监视点图像是否正常，监视器、录像机工作是否正常。3. 各设备无异响、异味。4.维护保养（保修期后执行）5.每年8月份供电线路检查，监视器除尘，操作平台检测。6.探头点除尘，16分割器、录像机、矩阵器除尘。 消防1.巡视检查（日检）2. 交流电压输入220V235V，直流电压输入26V27V。3. 直流输出电流0.4A1A。4. 时钟是否准确，打印机是否正常。5.各类显示是否正常。6. 维护保养（保修期后执行）每年5月主机内除尘，测试消防电话（12个），消防广播某地下区域测试。 弱电维修总则1.维修操作人员应熟练掌握各种设备性能及操作方法。在维修

48、操作时要细，防止损坏设备。.未经许可，不得私自调整、检查、使用设备。弱电机房信息通讯系统管理制度1、 严格执行来访人员登记制度，无关人员不得进入电话机房。 电话机房门保持人走关闭上锁，相关单位技术人员施工时需有值班人员陪同监护。树立良好的服务意识，加强保密性、安全性的教育。2、做好日常记录工作，确保遇突发故障处理迅速无误。 无线通讯设备的维护保养： 每日巡查设备的工作状况，观察有无异常情况，认真记录，确保设备运转正常。 3、设备定期除尘，加强设备电源管理、传输线路的维护，防止由此而造成的信号中断等不良状况。确保设备机房的卫生整洁，密切注意设备的环境温度。 与设备厂家及相关部门保持密切联系，确保

49、通讯线路的通畅、稳定。第四章 工程部维修保养流程一、总体要求1工程部各专业负责人分别制定设备维修保养计划，维修保养计划经主管审批后，统一安排，形成整个物业的设备维修保养计划。2各专业负责人根据设备维修保养计划的要求，将任务分别落实到各专业班组或人员，安排好时间、器材、工具。3维修保养人员根据各专业领班的安排，准备好工具、材料、按照维修保养的要求，维修保养相关设备。4维修保养完成后认真填写维修保养记录，上报存档。5专业专业负责人要进行维修保养检查、结果，主管亦应抽查。6在正常进行维修保养时遇到有紧急情况发生，应先安排排除故障，后将维修保养内容补上。7一般情况下不得拖延维修保养的时间。8由助理跟进

50、维修保养的落实情况。二、低压开关柜每日巡视维护保养规程序号部位内容要求1柜正面1.清扫（擦拭）柜正面2.检查仪表指示及运行参数3.检查自行开关4.检查闸刀开关操作机构无灰尘、污迹仪表工作正常，电流、电压在正常范围工作状态符合运行要求定位保险卡到位2柜背面1.观察各母线、连接点、引出线2.检查电度表连接良好，接头点无发热变色，铝盘转动正常三、低压开关柜年度保养规程序号部位内容要求1完成每日巡视保养项目2仪表校验仪表、校验电度表3柜内全面清扫灰尘整理二次线补齐、更换二次线接线号检修闸刀开关检修自动开关全面检查紧固螺栓连接点补刷相位漆无灰尘、油质、杂物整齐、美观、清晰三相同期到位、接触面（线）大于2

51、/3以上，刀片夹座接触压力合适触头不烧损，动作可靠灵活、无缺损件牢固，无松动颜色符合规定4地下电缆室全面清扫、整理无垃圾、杂物，电缆排列整齐四、供电系统维修保养制度1变压器在察看运行中观察其声音、温度是否正常，观察电压电流的测量读数。2察看所有计量仪表的测量读数及指示灯、信号装置等是否正常工作。3运行中的开关、母线、接头等一切载流导体有无跳火、冒烟、烧焦、发热、变色等现象。4各开关回路标明需供电范围以便工作，每星期检查开关一次，每天检查电表一次，发现问题及时处理。5变压器外壳及电缆系统有良好的接地，接地电阻每年测一次。6配电室做好通风和降温工作，一般室内温度以不超过40度为宜。7检查电缆坑有无

52、积水，如发现积水应及时清除。8配电室每月吸尘一次，保持室内清洁、干净。9有检修记录和测试记录，试验有效期为二年。五、水泵、日巡视保养：1、 水泵、电机轴承温度及运转有否异响及振动；/2、 压力表读数是否正常；3、 联轴器有否异响、跳动及漏油；4、阀门开关位置是否正常； 排除不正常漏水现象；5、 每周清理泵组外及机房环境。年度保养检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；/6、查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外 表面；校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应予以更换； 7、检查电机绕组的绝缘；检查管系是否漏水，各阀门是

53、否工作正常； 给控制系统除尘，各阀门是否工作正常； 给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。第五章 工程部人员调配流程1日常情况下，按工程部的组织架构图，负责各自的职责范围，完成自身的班组工作。2当发生突发事件时，需要班组之间协助解决，由主管可协商调配人力、工具，解决问题。3经理有权根据工作情况，临时调配人力、工具。4. 当发生危及人身安全、危及设备安全时，工程部的每一位员工应根据自己的能力，首先处理问题，可不顾工种、专业的限制。第六章 工程部工作单流程1各种维修单均应统一由管理处发出，由工程部当班人呀统一接单。维修单上内容必须填写清楚并记录接单时间。2维修人员接单后准备相应工具进行修理。完成后注明维修时间和所消耗材料，并请客户签字和业主认可后带回交给管理处。5工程部一般情况下不接受电话报修，如有特殊情况，事后应补工作单。6所有正常的维修保养计划，应根据各专业领班或主管的指示填写工作单后方可进行。32