衢州市调报告

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1、衢州市市调分析报告一、 房地产大趋势房产整体趋势1. 4月中下旬，新“国四条”、新“国十条”、住建部新规等新政高密度频发，力度严苛，被称为是史上最严厉的房地产调控，从中可以看出中央此次对房地产调控有很大的决心。2. 政策主要在于控制部分城市房价过快上涨，限制各种炒房、投机性购房，规范房地产市场等方面。3. 政策出台后，各地成交、预订量大幅下跌，部分一线城市房价有所松动，二、三线城市多数处于停滞状态。市场整体处于盘整阶段，大部分消费者开始观望。4. 二手房市场成交量明显下降，成交价格下降幅度不大。但价格的下跌趋势是不可避免的。5. 5月14日，浙江省出台楼市调控政策，实行“差异化”调控：对家庭首

2、次购买普通自住房，公积金贷款可开“绿灯”。强调住房供应紧张、房价较高、涨幅较大的城市，可出台临时性限购多套住房的政策。6. 日前有国家发改委产业研究所所长助理黄汉权在接受采访时明确表示：“三年之内不征收房产税”；5月24日，发改委有关负责人声明，发改委产业研究所有关研究人员“3年之内免谈房产税”的讲话不代表发改委的立场。分析： 中央此次调控力度大，楼市降温，有效遏制了近期房价的疯长，但能否真正起到房地产市场降价、限制投资客恶意投资的目的，还要看各地方出台的相关细则。 开发商与消费者双向观望，气氛浓厚。但实际的刚性需求如婚房、改善性住房等还是存在的，一系列的调整过后，楼市很可能会再次迎来一定的放

3、量，因此要抓住时机。 衢州是三线城市，对周边区域的吸引力较大，外来人口多，这部分人群的刚性需求较大。因此政策带来的对房地产市场的影响还是很大的。 关于是否征收房产税，发改委前后态度的不同，说明政策的制定者也在为此争论。 房产税依然是国家对房地产市场进行调控的强有力手段。 近期将不会有更多、力度更大的政策出台。一是由于中美贸易、国内通货膨胀带来的巨大压力，二是国内的制造业已经受到严重影响，如果再加上房地产市场的不稳定因素，整个制造业将会面临垮台的危险。引用郎咸平的一句话“金融海啸最后的结果一定是美国轻伤，欧洲重伤，中国严重内伤”。关键词：新政频出调控房地产/ 遏制房价 / 征收房产税 / 临时性

4、限购多套房（红色字体代表对房地产利好，绿色字体代表对房地产利空，下同）二、 房地产大趋势土地政策n 2009年12月18日，五部委收紧土地出让款：拿地首付不低于50%，分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过1年；n 2010年3月10日，国土部发布关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；n 2010年3月22日，国土部整治土地市场，开展土地招挂拍试点改革，推广“一限双竞”(限房价、竞地价、竞保障房公租房比例)，不完全“价高者得”。 分析： 拿地首付提高，总价款缴纳时间缩短，提高开发商拿地门槛，开发成

5、本大幅增加。 增加保障性住房占比，缓解低收入人群刚性住房需求。 土地招拍挂不完全由价高者得，意在避免高地价而导致高房价。 近日绿城在杭州拍得田园地块，楼面价9143元/，而2009年年底同样拍得的田园地块楼面价为11118元/，地价降幅将近20%。这说明杭州地价已开始松动，也意味着房价有下浮20%的空间。关键词：拿地首付提高 / 开发成本增加 / 地价松动 三、 房地产大趋势金融政策趋势1.信贷政策：n 中国人民银行决定，从2010年5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，今年央行三度上调存款准备金率至17%，累计可冻结资金近万亿元。历史第二高点分析： 此次调整，存款

6、准备金率达到历史第二高点 关键词：准备金率上调 2.汇率政策：n 2010年5月18日根据中国外汇交易中心公布数据，人民币对美元汇率基准价已达6.8407。n 5月25日在第二轮中美战略与经济对话中，双方商定，美国将通过中美商贸联会以一种合作的方式，迅速承认中国市场经济地位。 分析： 美国有条件的承认中国市场经济地位，人民币必然升值，所带来的 直接影响是中国出口受到抑制，外汇总额减少，人们可支配现金增加，下一步就会投资房产，导致房地产市场再度升温。关键词：人民币升值 / 投资房产3.利率政策：n 2010年4月25日，中国银行第三套房原则上不放贷，并将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比

7、例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍；则利率调整后，贷款100万、期限20年的还款额度比较（如下表所示）房贷利率倍率利率还款总额（单位：万元）支付利息款（单位：万元）月还款（单位：元）需多支付利息款（单位：万元）每年需多支付金额（单位：元）0.7倍4.16%147.547.561440.85倍5.05%159.159.1662711.658001.1倍6.53%179.479.4747320.310150 n 2010年5月12日，多家银行缩减了首套房贷款利率折扣，房屋贷款利率上涨6.4%，涨幅比4月扩大2.5个百分点。4.贷款政策：n 2010年4月14日，贷款购买第二套住房

8、的家庭，首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。n 2010年4月17日，国务院发布关于遏制房价过快上涨的通知，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。n 2010年4月20日，发布调整住房公积金贷款首付比例通知，首次购买套型建筑面积90平方米以上自住住房的，贷款首付比例最低为30%；二次贷款首付比例最低为50%n 2010年5月17日，部分银行暂停房地产开发贷款，直接影响到开发商的开发成本。n 如果目前出台的调控政策不能对房地产起到很好的遏制作用，那么国家还有可能会进一步加大调控手段，将第二套房贷款的首付款比例提高到60%；n 关于部

9、分调整衢州市本地级住房公积金贷款和提取政策的通知：对购买首套自住房且套型建筑面积在90以下和以上的家庭，公积金贷款首付比例分别不得低于20% 和30%；对购买第二套及以上住房的家庭，公积金贷款首付比例不得低于50%。分析： 贷款政策对第二、三套房影响比较大，打击投机客的同时也打击了改善型住房的需求。关键词：开发成本增加 / 贷款首付比例提高 / 打击投资客5.税收政策：n 2009年12月9日起，营业税征收年限由2年恢复到5年，即个人将购买不足5年的非普通住房对外销售，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税； n 2010年4月23日，“新国十条”指出，未

10、来将把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围；n 2010年4月23日，在杭州购买非首套房90及以下二套房契税恢复至1.5%，原来征收相应的契税为1.0%。n 根据中华人民共和国契税暂行条例第三条规定：“契税税率为3%5%”。，就目前契税的征收标准来说，仍有较大的上调空间，国家有可能通过进一步上调契税对房地产市场进行调控。n 5月26日，国税总局发布的关于土地增值税清算有关问题的通知，对土地增值税清算的各种情况予以明确： 土地增值税清算时的收入确认、税费扣除等，以开具的发票为准。对于房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费，在计算成本时不得

11、扣除；对于企业取得土地使用权时支付的契税，则应予扣除。 对拆迁安置、旧房转让等情况下的土地增值税清算，确定了相关的标准。同时，在规定的期限内补缴的土地增值税，不加收滞纳金。6.其他政策： n 2010年4月20日，住房城乡建设部发出关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知： 未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用； 取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业要在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照申报价格，明码标价对外销售。分析： 存款准备金上调，减少了可贷款

12、资金，提高了房地产开发门槛，增加了开发成本； 同时也减少了银行给购房者放贷的金额，延长购房者置业周期，增加了购房成本，对投资型、改善型的购房者影响极大； 严厉打击开发商捂盘惜售现象和炒卖期房行为，规范房地产市场有序交易，严格控制开发商通过销控手段提高房价，增加开发商销控难度。 土地增值税从严清算显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，进而降低房企的拿地热情。关键词：营业税征收年限提高 / 契税增加 / 土地增值税清算 四、 房地产大趋势衢州房地产趋势1. 衢州市土地供应n 2010年衢州城市住房土地供应计划：新增土地63.2万平米，上年存量房16.8万平米，总供应量80万平米，其中中小套型商

13、品房的土地供应量为55.83万平米，占到供地总量的70%左右。 n 2004-2009年衢州市市区商品房土地供应量比上年增长30.4%分析： 土地供应量大的年份，房价就不会出现飙升的情况。 2010年土地计划供应量大，已达到历史第二高，以现在的容积率来计算，计划建筑面积一定大于2005年的建筑面积，因此，从土地供应环节已经注定了2010年衢州房地产市场价格不会飙升。关键词：土地供应量增加 / 房价不会飙升 2. 衢州经济发展情况分析比上年增长6.4%比上年增长7.9%比上年增长8.1%分析： 衢州市城市居民人均GDP在2008年超过3000美元，根据经验，经济进入高速增长期，这同时也符合近年房

14、地产价格高速增长的行情； 高通胀影响了实际收入的增加。 2009年衢州市城市人均可支配收入19539元，一家三口除去必要的生活开销，每户家庭还可承受一套总价在40-60万、户型面积80-110左右商品房的月供。关键词：衢州市GDP增加 / 人均GDP增加 / 经济进入高速增长期 3. 衢州市供求分析n 2007-2009年新建商品房销售套数（左图）：n 2007-2009年衢州商品住宅、商业用房均价（右图）： n 2009年商品住宅销售面积占比（左图）：分析： 衢州主城区120以下的小户型住宅并没有比其他城市更受欢迎； 衢州市2009年商品住宅销售量价齐升； 2009年相对2008年的销售量翻

15、了一倍，比历史高点07年的销售量也上浮了20%； 据估算衢州市年最好销售总量接近60个亿。关键词：量价齐升 / 销售量翻番 / 最好销售量60亿 / 小户型不受欢迎分析： 06年至09年，衢州城市居民人均住房使用面积几乎没有增加，显示出城市居民改善型住房消费不多，不是楼市消费的主力。关键词：改善型住房消费不多分析 2009年衢州市住宅总销售面积189.57万平米，城市人口65.45万，2008年至2009年城市人均住房使用面积增加1.09平米，2009年城市人口住宅销售总面积为71.3万平米，其中投资者、农村进城者及外地工作者住宅销售面积118.27万平米，占总住宅销售面积62.4%;分析得出

16、外地人自住购房需求和投资性需求是是衢州房地产市场的主力军。 2009年外地人大约购买商品房一万套左右的，按照新房销售量与二手房销售量的比例2：1，估算出外地人购买新房约7000套左右，我们估计2010年将购买5000套左右商品房。关键词：外地人投资是主力军 A. 2009年衢州市市区新房销售情况分析（1）商品房销售量大幅上扬 n 衢州2009年全年市区共销售备案商品房10295套（主城区7810套、柯城1759套、衢江726套），面积为129.79万平方米（主城区91.63万平方米、柯城25.80万平方米、衢江12.36万平方米）。n 商品住宅销售备案9032套、面积为116.30万平方米；商

17、业用房销售备案1263间、面积为13.49万平方米。n 与2008年相比，商品房套数增长77.38%、面积增长103.78%；商品住宅套数增长74.97%、面积增长100.86%；商业用房套数增长96.73%、面积增长132.59%。n 2009年销售突破万套大关，商品房备案量创历史新高，主因有以下二点：一是国家、省、市各项放松购房信贷、鼓励购房消费的政策起决定作用。以首次购房为主力军的刚性需求释放，使房地产市场成交量大幅增加。 二是购房者投资意愿增强。2009年市主城区商品住宅销售套数前十排名楼盘名称区位销售套数销售面积()销售均价(元/)绿都城市假日城东508338193340华都维多利亚

18、普通住宅主城区421538815372排屋2370627567恒成世纪美林城东443306372971金磐衢州花园普通住宅城北357683314624排屋83252376068上海农工商幸福家园普通住宅西区274311404799排屋160389166039新湖新湖景城普通住宅西区251339513482排屋152537974515广绿玉龙湾西区357464294180乐业乐业景观城东296319633140长河监堡国际城东23610257 3365建工丽江城城南235271542613注：黄色标注楼盘是本次市调竞争项目（2）商品房销售价格上涨迅猛n 2009年市区商品房销售均价为3875.9

19、2元/平方米，商品住宅的销售均价为3774.35元/，商业用房的销售均价为4751.29元/。n 与2008年相比，商品房、商品住宅、商业用房的销售均价分别上涨18.67%、23.81%和-12.65%。从区域来看，今年主城区、柯城、衢江商品房销售备案均价分别为4141.84元/、3332.59元/米和3038.74元/米。n 2009年市区商品房销售均价涨幅较大，原因是：一是在房地产新政的刺激下，提振了消费信心，住房均价水涨船高，而刚性需求则成为房价快速上涨的市场支撑。二是自2008年以来入市的中高档楼盘所占比重很大，去年严重滞销的中高档楼盘于今年纷纷放量销售，从而快速拉高了商品住宅的销售价

20、格。（3）120米以上大户型住宅受市场热捧n 2009年所销售备案商品住宅户型，面积120米以下的商品住宅套数所占比例为57%、面积所占比例为34%，120米以上商品住宅套数所占比例为43%、面积所占比例为66%。n 120-144米商品住宅套数所占比例为20%、面积所占比例为22%，144米以上的商品住宅套数所占比例为16%（不含排屋）、面积所占比例为25%，排屋套数所占比例为7%、面积所占比例为19%。 （4）中高价位楼盘占据市场的据高点。n 2009年市区商品住宅销售均价为3774.35元/米，同比上涨23.81%（每平方米上涨726元）。n 3000元/以下的商品住宅仅占2.3成，30

21、00-4000元/占40%，4000-5000元/占19%，5000元/以上为18%。 B. 二手房市场交易量大幅增长（1）2009年二手房交易量是往年年交易量的2倍以上n 2009年主城区二手房市场总成交量为8831套、面积为93.37万米，n 其中二手房成交7759套，面积为66.35万米，均价为2805元/米；n 与2008年相比，成交套数上涨131.85%、成交面积上涨85.22%。（2）面积低于120米的住宅是二手房市场交易主流n 二手房市场的购房者以首次置业者与进城务工家庭居多，120米以下的住宅占总成交套数80%。 （3）主城区交易量占整个市场的六成n 主城区的交易量占了总交易量

22、的64%，与2008年相比有大幅上涨。n 地理位置好、交通便利、生活配套设施完善仍然是主城区吸引众多购房者的最有利条套。 分析： 二手房成交均价（3024元/）与新房成交均价（3774.35元/）相差不多，意味着二手房成交均价成为新房销售的底价。关键词：商品房销售量价齐升 / 刚性需求释放 / 中高档楼盘热销 / 大户型受热捧 / 小户型是二手房交易主流 我们的位置用地条套分析一、 用地条套-位置1. 项目位于柯城经济开发区，地块东北方向为私营工业区；2. 项目周边已有多个居住小区，已形成大型住宅区，生活配套设施齐全；3. 地块靠向工业区，虽存在有受污染的可能性，但同时也为该区域的商品房市场提

23、供了大量的潜在职工住房需求。二、 本案SWOT分析优势机会n 项目开发商在当地有开发住宅项目，有一定的品牌知名度n 周边已形成比较完善的生活圈，配套设施齐全n 项目内配有菜场、幼儿园等设施，内部配套实施较齐全，方便居民n 人均可支配收入逐年上涨，购买力增强n 人口稳定增长，外来人口增加n 2010年外地人将有5000套左右的新房需求，且主要以面积在120以下的中小户型为主劣势威胁n 交通不方便，没有直接的公交车到达该地n 地块靠向工业区，可能受到工业污染的影响n 国家出台新“国十条”等政策，严重阻碍了房地产市场的发展n 周边新建大型居住小区较多，竞争激烈n 市场处于观望状态，销售情况不佳n 地

24、块楼面价3012元/米，在比周边楼盘高，地价成本高，销售均价相对较高群雄逐鹿竞争项目分析一、 竞争项目分析-城市格局 1. 根据目前衢州城区房地产项目的分布情况，将衢州城区房地产市场大致划分为七大板块2. 衢州市以老城区为主要发展中心，向周围区块发展二、 竞争项目分析（以上各版块各列1-2个代表性楼盘分析）1. 柯城城中分析代表竞争楼盘 维多利亚地理位置：衢州市礼贤街1号占地面积：150亩总建筑面积：150000建筑类型：以多层、小高层住宅为主，高层为辅，兼有少量排屋容积率;1.5绿化率：30%物业配套：公园、商业区、步行街、大型商场、超市、东方大酒店、南洋假日酒店、衢州饭店、会展中心、医院、

25、商场开盘日期：2007-6-3平均价格（除排屋）：8500-9400元/主力面积：90-120主力总价：76.5-112.8万/套诉求要点：引进国内一线物管品牌-奥园物业，全方位“纯英式管家”服务开发商：衢州市华都房产开发有限公司售楼部地址：市中心，原木材厂A、B区地块2007年6月3日至2010年5月10日销售率总套已售销售率90以下1193731.1%90-12044143698.9%120-14023517775.3%140以上27623183.7%排屋4646100%商铺423992.9%点评：n 项目位于市中心，周边配套丰富，交通便利n 项目紧临衢江及南湖，在景观、环境方面具有绝对的

26、优势n 项目价格虽然偏高，但有整体高性价比做支撑对基本假设的提示： 90以下户型去化率慢； 90-120户型最受购房者欢迎；2. 柯城西区分析代表竞争楼盘 幸福家园地理位置：西区白云北大道以东、亭川东路以北占地面积：约200亩总建筑面积：220000建筑类型：小高层、联排、别墅容积率：1.29绿化率：30%物业配套：医疗、学校、超市、菜场、政府、公园、财税大楼、广电大楼、篮球场开盘日期：2009-5-11平均价格（除排屋、别墅）：7500-7900元/主力面积：70-90主力总价：52.5 -71.1万/套诉求要点：充分利用区内水系，地势落差，人工堆坡，中心景观区，通过绿化营造，将景观，休闲融

27、为一体开发商：上海农工商房地产集团衢州虹阳有限公司售楼部地址：西区亭川东路78号2009年5月11日至5月10日销售率总套已售销售率90以下60232754.3%90-120605896.7%120-140503060%140以上22100%排屋、别墅24019179.6%商铺700点评：n 项目位置相对偏远，周边配套不足n 西区是衢州市未来发展的重点区域，有较高的升值潜力n 开发商为上海开发十大著名企业，实力雄厚，在相信开发商实力的衢州消费者的意识里有一定的加分对基本假设的提示： 90-120和140以上户型受消费者欢迎 天和家园地理位置：衢州市西区白云大道占地面积：75.03亩总建筑面积：

28、70000建筑类型：双拼排屋、花园洋房、小高层容积率：1.4绿化率：30%物业配套：医疗、学校、菜场、政府、公园、财税大楼、广电大楼开盘日期：2009-6-28平均单价（除洋房、排屋）：6400-6700元/主力面积：70-90主力总价：44.8 -60.3万/套诉求要点：以“和”为理念。以时尚、现代、舒适为产品主导方向，打造具有传世价值的文化社区开发商：绍兴中房房地产开发有限公司衢州分公司售楼部地址：白云大道122号2009年6月28日至5月10日销售率总套已售销售率90以下26914252.8%90-12018738.9%120-140272074.1%140以上2150%排屋565496

29、.4%商铺1000点评：n 项目位于衢州市西区，周边配套不足n 项目整体规划无亮点，价格偏高，性价比不强n 项目所在区域是未来城市发展方向，具有较高升值潜力对基本假设的提示： 120-140户型去化率相对较快； 同区域两楼盘90-120户型去化率明显没有幸福家园好；3. 柯城经济开发区分析代表竞争楼盘 世纪锋尚：地理位置：世纪大道彩虹路占地面积：102.8亩总建筑面积：130000建筑类型：多层住宅、小高层住宅、点式高层、联排住宅容积率：1.9绿化率：30%物业配套：世纪广场、世纪公园，学校、超市开盘日期：2009-12平均价格（除联排）：5300-5500元/主力面积：90-120主力总价：

30、47.7 -66万/套诉求要点：高贵、纯正、华丽的新古典主义庭院开发商：衢州广天建昌房地产开发有限公司售楼部地址：世纪大道659号2009年12月至5月10日销售率总套已售销售率90以下128128100%90-12022621293.8%120-140000140以上2828100%排屋421638.1%商铺2700点评：n 项目位置相对偏远，交通方面公交较少，对出行有一定影响n 项目周边有多个住宅小区，已形成该区域的大型居住区，周边配套丰富，在消费者印象中已形成置业概念n 项目临近工业区，虽存在污染的可能性，环境不够理想，但众多企业员工为市场提供了大量的住房需求，去化率优异n 该项目紧靠本

31、案北面，对本案有很大的竞争力对基本假设的提示： 该区域各户型段销售率都非常好；4. 柯城双港区分析代表竞争楼盘 左岸公馆地理位置：衢州市双港曙光路占地面积：约41亩总建筑面积：27427 建筑类型：联体排屋、别墅容积率：1.00绿化率：35.5%物业配套：广场、音乐驿站、水池以及儿童活动区和老年人活动区沃尔玛超市、火车站开盘日期：2009-6-26平均价格：5600元/主力面积： 290-370主力总价：168 -207万/套开发商：江西广大房地产开发有限公司售楼部地址：衢州市县西街1号2009年6月26日至5月10日销售率总套已售销售率排屋、别墅776685.7%点评：n 项目位于南区最南边

32、，位置偏僻，远离市中心n 公交线站点离项目较远，周边缺乏配套；但因项目为高端住宅，客群大多有私家车，影响相对减小n 项目环境优越，但未能临江，大大降低了项目性价比5. 柯城北区分析代表竞争楼盘 衢州花园地理位置：市区浮石二桥东北侧占地面积：122亩总建筑面积：174880 建筑类型：别墅、高层住宅容积率： 1.61绿化率：42%物业配套：游泳池 健身、乒乓球、桌球、棋牌、图书开盘日期：2008-1-9平均价格（除别墅）：5600元/主力面积： 170-190主力总价：95.2-106万/套诉求要点：提高衢州人的生活品质，做到“一品大宅” 开发商：浙江衢州金磐房地产开发有限公司售楼部地址：柯城区

33、望城路16号2008年1月9日至5月10日销售率总套已售销售率120-140535196.2%140以上47043191.7%排屋、别墅13011991.5%点评：n 项目整体规划、景观、设计有较高水准n 项目周边缺乏配套，交通不便，但自身规划配套起到一定弥补作用n 项目户型面积较大，标榜品质大盘，在该区域属于标志性楼盘，性价比较高，去化率优异对基本假设的提示： 大户型无疑是衢州楼市最受欢迎的；6. 柯城南区分析代表竞争楼盘 三衢美林地理位置：市三衢路以南、荷花二路以北占地面积：23.8亩总建筑面积：37000建筑类型：多层容积率：1.8绿化率：约35%物业配套：超市、医院、银行、儿童公园、饭

34、店开盘日期：2009-9-28平均价格：5900元/主力面积：88-110主力总价：51.9-64.9万/套开发商：衢州恒成房地产开发有限公司售楼部地址：市儿童公园西侧2009年9月28日至5月10日销售率总套已售销售率90米以下775166.2%90-120米1369972.8%120-140米301860%办公楼16884.8%商铺171058.8% 点评：n 项目所在区域楼盘成型较早，位属繁华，且市政府对该区域发展有一定的拉动作用n 周边配套丰富，交通便利n 项目所在区域人文素养层次较高，对居住条件有一定的要求，而该项目规划、建筑、景观、设计等均属一般，缺乏亮点，影响其去化速度对基本假设

35、的提示： 90-120米户型区划率相对较好；7. 衢江区分析代表竞争楼盘 东城华庭地理位置：衢江区东迹大道与通浦路交叉口占地面积：428总建筑面积：近25000建筑类型：高层住宅容积率：5.5绿化率：31%物业配套：学校、广场、大型超市、快速公交、医院开盘日期：2010-4-18平均价格：4200-4500元/主力面积：40主力总价：16.8万/套产权：70年诉求要点：一站式商住综合体 开发商：衢州永易房地产开发有限公司售楼部地址：衢江区东迹大道与通浦路交叉口2010年4月18日至5月10日销售率总套已售销售率30-502474317.4%商铺4300点评：n 项目位置较主城区偏远，周边配套不

36、足，且交通不便n 此类型楼盘在衢州市很少，接受程度不高，因此去化率较慢n 此项目主要客群以投资客为主n 虽然户型面积小，总价低，但使用率低、物业费较高等也是应请其去化速度的原因之一对基本假设的提示：n 单身公寓不被衢州消费者接受三、 综合分析1. 户型面积销售率分析：n 90以下各楼盘销售率：结论： 90以下户型的平均销售率可达到50%以上n 90-120各楼盘销售率：结论： 90-120以下户型的平均销售率可达到90%以上n 120-140各楼盘销售率：结论： 120-140以下户型的平均销售率可达到75%以上n 140以上各楼盘销售率：结论： 140以上户型的平均销售率可达到89%以上n

37、90以下销售率与楼盘总销售率比较结论： 90以上户型对整个楼盘的去化没有起到助推作用；n 90-120销售率与楼盘总销售率比较结论： 90-120户型对整个楼盘的去化有较大的助推作用；n 120-140销售率与楼盘总销售率比较结论： 120-140户型对整个楼盘的去化也有较大的助推作用；n 140以上销售率与楼盘总销售率比较结论： 140以上户型对整个楼盘的去化有最好的助推作用；n 销售时间与销售率比较结论： 销售时间并非决定销售的唯一要素2. 价格对比分析 结论： 当销售率达到70%、销售均价在6000元左右时二者达到平衡。 价格虽然不是决定销售的唯一要素，但适当的价格对销售还是有一定的推动

38、作用。结论： 在售楼盘的价格主要在5300-6800元/ 衢州在售楼盘价格差距较大，最大相差一倍多。3. 公寓主力面积区间分析：n 主力面积范围在70-120n 9020区间出现聚集 市调的楼盘符合此区间的供应套数为2323套，占64.6%；已销售套数为1540套，占66.3%结论： 公寓产品在70-110区间竞争激烈 主力面积最大差距在160，最小差距20（160X20）4. 配套设施对比分析楼盘名称销售率会所游泳池商业街超市篮球场智能化系统饭店地下车库维多利亚82.26%幸福家园58.40%天和家园53.80%世纪锋尚96.34%衢州花园92.16%三衢美林69.14%东城华庭17.41%

39、结论： 商业街、超市、智能化系统是社区的必须配套； 如果有商业街、会所和地下车库，这有助于提升销售。5. 建筑类型对比分析楼盘名称销售率多层高层排屋别墅商铺维多利亚82.26%幸福家园58.40%天和家园53.80%世纪锋尚96.34%衢州花园92.16%三衢美林69.14%东城华庭17.41%结论： 高层在衢州市房地产市场占有大部分比重； 排屋在以改善型为主要需求的衢州市场还是比较受欢迎的； 多层仍然是房地产市场不可或缺的类型。竞争项目对比结论： 90以下户型的平均销售率可达到50%以上 90-120以下户型的平均销售率可达到90%以上 120-140以下户型的平均销售率可达到75%以上 1

40、40以上户型的平均销售率可达到89%以上 90以上户型对整个楼盘的去化没有起到助推作用； 90-120、120-140户型对整个楼盘的去化有较大的助推作用； 140以上户型对整个楼盘的去化有最好的助推作用； 销售时间并非决定销售的唯一要素 当销售率达到70%、销售均价在6000元左右时二者达到平衡。 衢州在售楼盘价格差距较大，最大相差一倍多。（9400X4200） 公寓产品在70-110区间竞争激烈 主力面积最大差距在160，最小差距20（160X20） 商业街、超市、智能化系统是社区的必须配套； 如果有商业街、会所和地下车库，这有助于提升销售。 高层在衢州市房地产市场占有大部分比重； 排屋在以改善型为主要需求的衢州市场还是比较受欢迎的。 多层仍然是房地产市场不可或缺的类型。关键词：楼盘价格差距大 / 70-110竞争激烈 /均价6000元/销售达70%