我国住房保障的对象与方式研究毕业论文

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1、毕业设计（ 论 文）说明书论文题目 我国住房保障的对象与方式研究 IV武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文）目 录摘 要 . IIAbstract . III第一章 绪论 . 11.1 住房保障的涵义 .11.2 住房保障面向的人群 . .11.3 住房保障政策及其相应的缺陷 .21.4 为何住房保障体系突然被摆在国家发展策略的最前沿.3第二章如何定义住房保障的人群 .52.1 国外住房保障的一些形式和其对应人群.52.2 我国住房保障的对象. .5第三章我国住房保障的方式.83.1 经济适用房. .83.2 廉租房 .83.3 公共租赁房. .93.4 小产权房 .10第四章我国住

2、房保障的弊端. .114.1 建筑面积过大，标准过高 .114.2 中低收入家庭范围界定过宽，购买对象失控.114.3 缺乏退出机制，政府负担承重 134.4 政府职能弱化，管理不力. 13第5章 住房保障制度的完善.165.1 对经济适用房进行重新定位.165.2 城市住房保障廉租房体系环节.185.3 政府政策与职能上的转变.195.4 低收入家庭租房或购房政策.20总 结 .21致 谢 .22参考文献 .23摘 要 随着改革开放经济发展的繁荣，物质文明的积累高度丰富，我国的各项保障制度也相应齐全起来，住房保障就是体现我国政府高度关注民生的一项政策;我国同样是一个人口基数很大的一个国家，住

3、房保障在这样的条件下显得尤为重要。尤其是在近一个阶段以来，我国房地产业突然过热，房地产市场紊乱，商品房供给凸显紧缩，然而这又是非正常市场经济作用的结果，一些民众正常的住房需求无法得到满足，这就进一步促使我国政府出台新的，完善的住房保障体系。因此，“我国住房保障的对象与方式研究”这一课题正是对当前经济结构作用之下的社会问题的解剖和分析，进而得到一些积极的、正面的、有效的结论，从而改变目前住房这一领域内一些糟糕的现状。近几十年来，我国的住房制度经历了由自建自行分配的集体制度向市场经济机制下房地产发展的转变，在自有住房、公出售和房地产市场迅速发展的背景下，我国目前已经进入了住房升级阶段，按照国际经验

4、，住房保障的顾及面在这一阶段应主要关照中低收入家庭。同时，我国住房保障是低水平的基本保障，也决定了住房保障范围只能面向低收入群体。根据目前住房保障的相应人群，我国政府出台了一系列的住房保障政策：1.在一些有代表性的大城市建立健全的城市廉租住房制度；2.适度的经济适用住房政策先保障一些群众的基本需求；3.加强对小产权房的监管同时在政策上给予支持；4.转变政府职能加强对房地产业的监管，减少高房价对低收入者的冲击。这些政策在当前商品房房价过高的情况下，确实带来一些非常好的控制效果，在一定程度上平抑了住房供需恶化的矛盾。然而，由于在这些政策规范方面上存在很大的漏洞。例如：虚报、瞒报家庭收入情况的高收入

5、者也冒充低收入者购买经济实用房，而且在审核过程中却没有被发现，这是国家在政策制定的预见性上存在较大的失误。当然，这只是小小的一个侧面，需要改进的地方还很多。随着经济的发展，东、西部地区收入差异愈来愈大，也就是说国家在住房保障对象的定义需要更全面考虑、规范准确，随时补充；更重要的是一切政策方针的执行需要强硬的、完善的法律条文为后盾。关键词：住房保障；住房制度；低收入群体；廉租房；经济适用房Abstract With the opening and reform economic development of prosperity, the accumulation of material civ

6、ilization, our various highly rich safeguard system also corresponding rise, housing safeguard is complete attention reflect our government a policy peoples livelihood; China is also a large population base, housing safeguard a country in such circumstances is particularly important. Especially sinc

7、e nearly a stage in real estate industry of our country, the real estate market disorder suddenly overheating housing supply squeeze, however this is highlighted the result of abnormal market economic role, some citizens normal housing needs are not being met, this further prompted our government ha

8、s issued a new, perfect housing guarantee system. Therefore, our housing safeguard object and the way of this issue it is under current economic structure of the role of social problems, and anatomical and analysis to get some positive and effective conclusion in order to modify the existing housing

9、 this field of some horrible situation. In recent decades, Chinas housing system experienced by the collective system self-built to distribution to below market economy mechanism of real estate development shift in self-owned housing, and sell and real estate market under the background of rapid dev

10、elopment, China has now entered the housing upgrade stage, according to the international experience, housing safeguard care at this stage should face major care low-income families. Meanwhile, Chinas housing safeguard is low level of basic safeguard, also determines the housing safeguard limits for

11、 low-income people only. According to the current housing safeguard, the corresponding crowd in government introduced a series of housing policy: 1. Some typical cities in establishing and perfecting system of low-rent housing; the city 2. Moderate economy applicable housing policies to ensure the b

12、asic demand; some people 3. To strengthen the supervision and small property right in policy gives support; 4. The transformation of government functions to strengthen supervision of the real estate industry, reduce the high prices for low-income people impact. These policies in the current commodit

13、y house under the condition of overpriced, does bring some very good control effect, to a certain extent the dualistic contradictions of housing supply and demand deterioration. However, because in these policy conventions have very big holes. For example: any family income situation to hide it pret

14、end low-income high earners, and buy economic and practical room in audit process has not been found, this is a country of foresight in policymaking there is biggish error. Of course, its just a little a flank, still have a lot of room for improvement. With the development of economy, east and west,

15、 in income difference is more and more big, i.e. countries in housing safeguard object definition need more comprehensive consideration, standardized, accurate, at any time added; The more important is all policy implementation need strong, perfect legal provisions for backing.Keywords：Housing safeg

16、uard；Housing system；Low-income groups；Low-rent houses；Economy applicable room- 24 -武汉工程大学邮电与信息工程学院 毕业设计（论文）第一章 绪论 1.1 住房保障的涵义 住房保障制度是一个包含范围很广的概念。广义地说，“宅基地”、“福利分房”都是住房保障制度的一种具体形式。它们是低生产力水平下保障“人人有房住”的制度。依靠市场配置住房资源，并不等于说人人都只能依靠自己的收入买房子住，也不等于说人人都只能靠市场化竞争、自主分散决策来获取住房。在市场经济条件下，为了保障每个人都有房子住，政府要实施一些特殊的政策措施，

17、帮助单纯依靠市场解决住房有困难的群体。这个政策体系的总称，就叫做住房保障制度。住房保障制度和失业保障、养老保障、医疗保障等都是社会保障体系的组成部分。住房保障制度，简单说，就是在社会发展中，买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。这个制度就叫住房保障制度。这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。 住房保障制度，简单说，就是在社会发展中，买不起房子的人也得保障他们有房子住。这是一个文明社会起码的目标。因为住房是人生存的必要条件。这个制度就叫住房保障制度。这是市场经济下政府必须提供的一个“公共产品”。 在我国社会主义市场经济条件下，有多种住

18、房保障形式。村民在集体划分的“宅基地”上自行建房。市民则分类解决：高收入者面向市场购买商品住房；中低收入者购买经济适用住房或者购买“二限房”；最低收入者租住政府提供的廉租住房等。住房保障和失业、养老、医疗等保障都是社会保障制度的组成部分 1.2 住房保障面向的人群 对于住房保障的概念本应是对无力参与市场竞争的弱者和市场竞争中的失败的弱者给以最低生活保障的一种救助，其核心是给予最困难的低收入人群必要的住房保障，是他们有保持生存的环境与权力。我国正处于社会主义市场经济快速发展的阶段，流动人口的规模相当大，全国进城务工人员已达1.18亿。这部分流动人口中低收入人口的比例极大，且从发展趋势看，其中将有

19、越来越高的比例转变为城市常驻人口，这将是在未来的一段时间内住房需求的主力人群，如何满足他们的住房需求，是我国住房保障体系中相当重要的一块。早在1991年6月份，国务院就在关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知中提出：“ 大力发展经济适用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题 ”。1997、1998年是房改的关键时期，也是房地产行业的起步时期，当时的商品房价格同以工薪阶层为主的中低收入者的经济承受能力差距甚大。国家为了解决中低收入家庭住房困难和启动市场消费，经济适用房于1998年适时推出了，用以解决家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人民政府规定的低收入标准的中低收入家庭住房（其

20、中包扩城市居民最低生活保障家庭、特困职工家庭）问题。 2006年，在商品价格飞涨，经济适用房建设制度被广为质疑的背景下，要求加强廉租房建设的呼声越来越高。其针对人群同样是中低收入者，但与经济适用房面向人群稍有不同的是，廉租房主要是考虑到低收入者或者是由于不同城市经济水平差异所带来的收入高于国家规定收入标准却又低于当地消费水平的人群，简单的说廉租房是对经济适用房的补充。总的来讲，国家住房保障体系适用的人群在大的范围上可以简单的划定为中低收入人群。随着我国经济的发展，住房保障的人群的定位正在科学化。例如：进城务工且即将在城市定居的农民工也列入了住房保障的对象；刚刚毕业的大学生也享受到住房保障政策；

21、将经济适用房政策扩大到城乡居民等等。1.3 住房保障政策及其相应的缺陷20世纪90年代初，我国开始推行以市场化为核心的住房体制改革，改革的同时强调了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各级地方政府开始着手大力发展经济适用房。经济适用房面世以来，产生了良好的社会效应，对完善城市住房供给结构、平抑城市住房价格、扩大内需，以及提高居民生活水平、解决中低收入家庭住房困难等问题上都起到了积极的作用。但是，由于传统的经济适用房制度一开始就担负着配合住房制度改革的任务，承载过重，定位不当，使得执行中出现了建筑标准过高、保障对象过宽、购买对象失控等严重的问题。 国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见

22、提出，以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，到“十一五”期末，力争使低收入家庭住房条件得到明显改善。目前廉租住房保障范围主要是住房困难的低保家庭，其他多数低收入家庭既无力购买经济适用住房，也不能享受廉租住房保障，缺乏政策支持。经济适用房是我国在房改过程中为适应新的经济形势、由政府推出的新型房产种类，是适合中低收入家庭承受能力、具有社会保障性质的商品房。经济实用房政策，在市场条件下也不失为国家解决居民住房问题的一个办法，毕竟“住有所居”也是党和政府对国民的庄严承诺。当然，这一政策和措施在实施过程中，出现了一些新的问题，比如由于“僧多肉少”出现了分配中

23、的新的不公平，有的高收入者也冒充低收入者购买经济实用房，等等。在2009年3月11日的住房和城乡建设部新闻发布会上，有记者问：对既买不起经济适用房又不够廉租房条件的“夹心层”，政府又如何解决？住建部副部长齐骥给出的回答是：要加快公共租赁房的建设。公共租赁房归政府或公共机构所有，用低于市场价或承租者能承受的价格向新就业职工出租。这场对话是第一次将“夹心层”的苦涩如此高规格地铺陈于公共视野之中，也第一次给出了清晰的解决路径。不能租廉租房，却买不起经济适用房；不能买经济适用房，却买不起商品房；刚刚毕业，收入不低但没有积蓄，买不起房又租不到便宜、稳定的房这就是人们常说的“夹心层”。尽管房地产市场和住房

24、保障体系不断发展完善，但仍然有许多这样的家庭和新就业人员处在这个体系的“空白区”。然而，廉租房政策落实不到位，政府投入不足，房源、资金的短缺也是很大的硬伤。1.4 为何住房保障体系突然被摆在国家发展策略的最前沿 自2000年起我国房地产投资逐步增长，而且增幅惊人，如下表：年份2000200120022003200420052006200720082009房地产开发投资（亿元）4984.16344.17790.910153.81315.315909.219422.925279.739617.257128同比增长（%）21.4727.2922.8130.3329.5920.9122.0930.15

25、56.744.2表1-1 20002009年房地产开发投资及其增长情况图 1.1 2010年前3季度70个大中城市中居住用地价格涨幅最高的10个城市 2003年以后，房地产投资快速增长，房地产价格大幅上涨，住房供应结构不合理矛盾突出，房地产市场秩序比较混乱，政府频繁出台了许多政策措施对房地产市场进行调控。从2003年下半年开始，政府从严把土地、信贷两个闸门入手控制房地产投资过快增长。从2005年开始，政府强调做好供需双向调节，着力采取有关政策措施稳定房价。从2007年下半年开始，宏观调控的着重点转向大力建立健全城市廉租住房制度，改进和规范经济适用住房制度，进一步采取有关政策措施抑制房地产价格过

26、快上涨。 2007年8月，国务院发布关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（以下简称24号文），指出“住房问题是重要的民生问题”，要切实加大解决城市低收入家庭住房困难工作力度，把解决城市低收入家庭住房困难作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。明确规定地方各级人民政府要切实落实廉租住房保障资金，把解决城市低收入家庭住房困难的“有关工作情况，纳入对城市人民政府的政绩考核之中”，“对工作不落实、措施不到位的地区，要通报批评，限期整改，并追究有关领导责任”。 24号文被认为是房地产市场宏观调控重心的转移，标志着政府开始把抑制房地

27、产价格过快上涨与解决城市低收入家庭住房困难区分开来。对于高档商品住房，认识到主要靠市场调节，对其供应和价格等进行必要的调控，主要是考虑我国人口多、土地少的基本国情，以及防止利用房地产进行炒作造成市场混乱和出现房地产价格泡沫影响金融安全以至整个国民经济的健康运行。根据24号文要求，解决城市低收入家庭住房困难的配套政策陆续出台。其中，2007年10月，财政部印发了廉租住房保障资金管理办法。11月，建设部等九部门发布了廉租住房保障办法，建设部等七部门发布了经济适用住房管理办法。 根据24号文，2007年各地普遍开展了低收入家庭住房状况调查，逐步建立了低收入家庭住房档案。绝大多数城市进一步建立健全了廉

28、租住房制度，改进和规范了经济适用住房制度，廉租住房保障资金逐步得到落实，廉租住房和经济适用住房建设用地的供应有了保证。截至2007年11月底，全国累计投入的廉租住房资金为154亿元。其中，2007年1至11月就投入了83.2亿元，超过了2006年以前累计投入资金总额的70.8亿元。通过政府新建、收购、改建等多个渠道，2007年廉租住房房源也得到很大程度的增加。第二章 如何定义住房保障的人群2.1 国外住房保障的一些形式和其对应人群住宅具有一定的外部性，具有一定的准公共品的特质，虽然住宅布具有消费的非竞争性和非排他性，总体上属于私人产品，但是贫民窟、棚户区等居住环境的存在使整个区域的环境和卫生状

29、况恶化，也不利于社会的稳定，合理的公共政策选择，是对低收入阶层的居住问题给予某种形式的援助，使他们的居住条件和居住环境得到改善。住宅政策是社会政策的重要组成部分，已与上个世纪中期以来得到国际公认，1948年通过了世界人权宣言，指出拥有适当住房是享有适当生活标准的这一权利的一个组成部分。1960年国际劳工组织发布了关于主任住宅的劝告，提出为了确保向所有工人及其家属提供充分、湿度的住宅及时当的生活环境，应当住宅的建设作为国家的目标。1981年4月，在伦敦召开了城市住宅问题国际研讨会，通过了住宅人权宣言指出，拥有一个环境良好，十余人居住的是所有居民的基本人权，1996恩年联合国第二次人类住区大会通过

30、了伊斯坦布尔宣言，提出了人人应该享有住房。现代意义上的公共住房政策始于19世纪末20世纪初，西方资本主义国家为解决在工业化和城市化过程中出现的研究居住权不平等的问题，采取了政府干预的方式，针对社会中没有能力自己解决住房的群体，实施各种形式的住房保障，经过一个世纪的发展，各个国家都有了自己的住房保障制度，保障方式，保障的对象，面积标准，从这些角度出发，对世界各国的主要做法进行了梳理。从保障主体来讲，我们来看政府的保障责任是由中央政府和地方政府共同承担，英国1919年制订了一个住房与城镇计划法。对于支付租金有困难的家庭给予房租的补贴，中央政府在认可地方政府制订的房屋补贴实施方案上，对地方政府提供相

31、应的补助金，最高达到补贴总额的90%。在日本，1951年制订了公营住宅法，公营之住宅相对于我们现在说的廉租房，把这个作为中央和地方政府的共同责任，在具体的操作上以地方政府作为公营住宅的提供主体，中央政府对地方政府提供资金补贴。在德国，1950年发布了住宅建设法 ，把促进住宅建设作为各级政府的共同责任，该法推出了社会住房计划，政府对纳入社会住房计划的项目提供投资补贴，在土地供应、贷款、税收等方面给予优惠，把社会住房的租金控制在低收入家庭的负担能力之内2.2 我国住房保障的对象 根据我国的政治体制，人口基数的现状，社会经济的发展，把住房保障定义在低收入人群。然而随着经济的高速发展和城市化建设步伐的

32、加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。以广州为例，2006年新随着经济的高速发展和城市化建设步伐的加快，城镇常住人口和非常住人口迅速增加，广大中低收入居民家庭的住房支付能力与具有适宜的住房标准的住房价格之间出现巨大的落差。建商品房住宅均价约为6352元/平方米，中心区商品房实时签约均价已连续数月突破7000元/平方米，而同期城镇居民人均月收入约为1660元，与房价相比，实在是很不对称。普通居民倾其所有积蓄，或者背负数十年的巨额银行贷款买房，加重了生活负担，这将最终导致贫富差距加大，影响社会公平，危害整个社会的

33、安定和谐。因此家庭是确定住房保障对象的基本单位。社会住房保障的对象，从狭义上讲，是最低生活保障制度保障的对象；从广义上讲，它应包括所有无法从市场获得住房的中低收入家庭，既包括具有城镇户口的“城镇居民”，也包括城镇中大量流动的非户籍人群。现在，不少城市都在逐步扩大住房保障对象的范围，即逐步由户籍最低收入家庭扩大到中低收入家庭。然而，对于非户籍的外来流动人口都没有涉及。解决好中低收入人群，包括外来人口低收入人群的安居问题，对社会的健康和谐和经济的可持续发展至关重要。因此，政府所制定的住房保障政策不应以户籍为界限，而应积极主动地制定长远规划和有效措施解决中低收入人群的住房问题。在具体的政策实施时，应

34、当将住房保障的对象扩大为城镇所有的中、低收入家庭。 根据国家规定中低收入家庭，是指家庭成员人均收入和家庭财产状况符合当地人民政府规定的低收入标准的居民家庭。家庭成员是指具有法定赡养、抚养或扶养关系并共同生活的人员。居民须有当地正式户口。城市居民最低生活保障家庭、特困职工家庭可直接认定为城市低收入家庭。2.2.1 低收入标准的设定目前没有全国统一的规定，从全国来看，大致有：1、按照上一年度城镇居民月人均可支配收入的比率设定。如广西壮族自治区，城市低收入家庭收入标准，按照统计部门公布的当地上年度城镇居民人月均可支配收入的40%50%确定。 2、参照当地居民最低生活保障标准设定。如长沙市低收入家庭具

35、体标准为当地、当年城乡居民最低生活保障标准的2倍。 3、按家庭比例确定，如江苏省城市低收入家庭认定办法规定，各地确定低收入家庭收入标准，原则上要覆盖20%以上的城市家庭。 4、多项指标综合考虑。如河南省城市低收入家庭认定办法规定，城市低收入家庭收入标准的确定应当根据当地经济和社会发展水平，统筹考虑居民人均可支配收入、最低生活保障标准、最低工资标准以及住房保障和其他社会救助的关系，以满足城市居民基本生活需求为原则，按照不同救助项目需求和家庭支付能力确定。 2.2.2 城市低收入家庭收入主要包括家庭可支配收入和家庭财产两项指标。家庭收入，是指家庭成员在一定期限内拥有的全部可支配收入，包括扣除缴纳的

36、个人所得税以及个人缴纳的社会保障支出后的工薪收入、经营性净收入、财产性收入和转移性收入等。 家庭财产，是指家庭成员拥有的全部存款、房产、车辆、有价证券等财产。家庭成员按照国家规定获得的优待抚恤金、计划生育奖励与扶助金、教育奖（助）学金、寄宿生生活费补助以及见义勇为等奖励性补助，等等，不计入家庭收入。第三章 我国住房保障的方式3.1 经济适用房20世纪90年代初，我国开始推行以市场化为核心的住房体制改革，改革的同时强调了建立住房保障制度的重要性。于是，中央和各级地方政府开始着手大力发展经济适用房。经济适用房作为我国住房保障体系中的一部分，发轫和服务于我国由计划经济向市场经济转化大背景下的住房制度

37、改革，在解决购房困难的中低收入家庭住房问题上发挥了积极的作用。以首都北京为例，北京市自1998年开始兴建经济适用住房，截止到2004年10月底共批准建设经济适用住房项目54个，总建筑规模2690万平方米，累计竣工1317万平方米，一共解决了10多万户城镇中低收入家庭的住房问题。此外，还支持中央科教文卫等单位利用自用土地自建经济适用住房项目220个，建设规模达469万平方米 。经济适用房制度的实施一定程度上起到了完善城市住房供给结构、平抑城市住房价格的作用。以我国经济适用房建设规模最大的城市北京为例，经济适用房对整个住房市场价格的影响尤为突出。从1999到2004年期间，北京市总共销售的经济适用

38、房面积达到21767万平方米，这些分批推出的经济适用房成为影响北京房地产市场的一股重要力量。与此相对照的是另外一个大城市上海，到2004年为止经济适用房建设几乎还是一片空白。根据1999年到2004年几年间的调查数据显示，北京市经济适用房的供应数量与北京市的房价呈反比的关系，再比较两个城市，北京房价总体趋于平稳，而上海房价一路上扬，短短五年间，房价几乎翻了一倍。可见，北京市的批量经济适用房建设有效地调整了供求关系，对平抑北京房地产市场的居高不下的房价产生了积极的影响 。2005年后，国家部分城市房价上涨较快，国家相应加大了宏观调控的力度。3月，国务院办公厅发布关于切实稳定住房价格的通知（又称旧

39、国八条），要求各地大力调整和改善住房供应结构， “有计划地增加普通商品住房和经济适用住房建设规模，并对外公布”。月，建设部等七部委联合发布关于做好稳定住房价格工作的意见（又称新国八条），各地要“尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排”，住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，并适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量 。3.2 廉租房 廉租房是指政府以租金补贴或实物配租

40、的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房(low-rent house或者low-rent housing)是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。当今

41、世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。中国建设部明确要求，全国所有市县在2008年年底前必须建立“廉租房”制度。目前，由于流动人口增加等原因，小户型租赁住房供应总体短缺，部分城市严重供不应求。如北京市一居室住房供求比为1：4。低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或者将抬高市场租金，这些成为当前推进廉租住房制度建设的主要矛盾。要通过政府新建、收购、改建以及社会捐赠等方式多渠道筹集房源。小户型租赁住房短缺和住房租金较高的地方，要加大建设力度

42、。新建廉租住房主要在经济适用住房小区和普通商品住房小区中配建，建成后由政府收回或回购，也可以集中建设。同时，要求积极发展住房租赁市场，鼓励建设中小户型住房出租。3.3 公共租赁房 公共租赁住房是指投资者（政府、企业或社会非盈利机构等）持有房源，以低于市场租金的方式租给特定人群的一种保障性住房。其租金水平高于廉租住房，低于商品房。公共租赁住房属于保障性住房，但又不同于福利制度下的低房租公房，也不同于企业的职工宿舍，是属于社会属性的公共住房。从共性来看，与廉租住房相类似，但保障范围更广泛。由于房价的持续上涨，越来越多的低收入家庭难以依靠市场化途径来解决住房问题，住房消费能力呈相对下降趋势。公共租赁

43、住房正是伴随着中国房地产业的迅速发展、住房保障制度的不断完善而兴起的一种有效解决低收入家庭住房问题的保障性住房，面向最低收入家庭的廉租住房和面向低收入家庭的公共租赁住房正成为住房保障的主要方式。各地不论在制度建设还是在实践探索中都取得了明显突破。当前，与公共租赁住房有关的各项配套制度改革正在稳步推进。公共租赁住房与其他以销售为主的保障性住房最大的区别在于产权归属性不同。公共租赁住房的产权归政府或相关机构、企业所有，不归居民个人所有。其目的是用低于市场价或者承租者承受得起的价格，向低收入家庭出租住房，以改善这部分群体的住房困难状况。当低收入家庭收入发展变化时，有严格的退出机制。从各地的实践看，目

44、前的公共租赁住房的保障对象以城镇户籍人口中的中低收入家庭为主，包括新就业职工，特别是新毕业的大学生以及一些特殊群体等，也有一些城市已开始尝试面向广大外来人口，如深圳、重庆和上海（有一定的约束条件）。公共租赁住房的未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。公共租赁住房房租标准一般为家庭收入的10-30%之间，下图为厦门万景公寓公共租赁住房小区的房租标准，从中可以看出，同样的户型，因家庭收入不同，个人或家庭支付的房租标准差别较大，即，如果政府补贴的多，需要个人支付的就少；反之，政府补贴的少，个人需要支付的就要多一些，但一般不会超过家庭收入的30%。从绝对数额看，75平方米的三房型最高月

45、租还不到400元，远远低于市场租金，所以，厦门市的公共租赁住房一经推出，就受到广大无房的中低收入家庭的欢迎。公共租赁住房的最大好处是剥离了投资投机机会。符合公共租赁住房承租条件的家庭或个人，只能在规定条件下承租，当收入提高后或购买了其他住房后就要退出公共租赁住房，这样，就去除了房价上涨带来的投资收益可能性，如果不是真正的住房困难户就不会选择承租公共租赁住房，这样就保证了公共租赁住房完全是为了满足城镇居民的住房需求而非投资需求，剔除了投资、投机的因素3.4 小产权房 “小产权房”并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前通常所谓的“小产权房”，也称“乡产权房”，

46、是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，“小产权”其实就是“乡产权”“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。说的再直白一些，“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造建造的“商品房”。根据国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住宅制度改革的通知，职工购买公有住宅，在国家规定的住房面积内，可以按标准价出售。职工购房后另外拥有部分产权，可以继承和出售，但出售要在购买5年以后才能进行，原售房的产权单位有优先购买权，售房的收入在扣除相关税费后，按个人与单位或政府各自所占的产权比例进行分配。从这里可以看出部分产权和全部产权的

47、一些区别。部分产权与全部产权的不同之处在于，部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。 目前的“小产权房”、“乡产权房”有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。和一般意义上的商品房相比，“小产权房”没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，“小产权房”的价格，一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。“廉价”是大量城镇居民顶着产权风险购买“小产权房”的根本原因。第四章 我国住房保障的弊端4.1 建筑面积过大，标准过高 经济适用

48、房本身就以经济性和实用性为显著特征，但我国许多地方的经济适用房存在超标准建设的问题，使得许多符合经济适用房购买条件的低收入家庭丧失了购买能力，与国家政策的本意脱节。2005年， REICO工作室进行的专门调查研究显示，北京市、太原市(国家经济适用住房试点城市)、西安(全国经济适用住房市场总量比例最大的城市)三个城市平均60100平方米的户型占总数的74.2%，但是45.5%的经济适用住房面积在90平方米以上，其中北京以80120平方米为主力户型，西安以60100平方米为主力户型，太原以6090平方米为主力户型，其中北京90平方米以上的经济适用住房占60%以上，三城市的户型面积比例如下 ：表4-

49、1 北京、西安、太原三城市户型面积比例表城市面积60平方米以下6080平方米8190平方米91100平方米101120平方米121140平方米141平米以上北京（%）1.2516.2521.2522.52012.56.25西安（%）420.332525137.336太原（%）0.645.3326.671610.31.404.2 中低收入家庭范围界定过宽，购买对象失控 经济适用房保障对象定位于中低收入家庭，该购买主体标准过于宽泛、笼统，范围偏大 。以北京市为例，其曾经采用的申请标准为，本市城镇居民，无房户或未达标户，年收入低于6万（含6万）者。按照这个标准，这样的家庭或个人在北京至少超过60%。

50、在经济适用房的销售上,出现“富人买了穷人房”现象。表4-2-1 2009年不同收入阶层住房状况户均住房建筑面积（m2）人均住房建筑面积（m2）单栋住宅比重四居室及以上比重三居室比重二居室比重一居室比重普通楼房比重楼龄(年)现有住房市场价值(万元)最低收入组68.831.42.3%1.6%14.4%44.8%9.5%8.1%19.2 13.2低收入组75.930.93.0%1.8%19.6%48.2%7.9%7.2%17.8 15.9中等偏下组81.331.93.5%2.6%25.8%47.9%6.3%5.8%16.7 19.0中等收入组86.932.53.6%3.2%30.9%46.5%4.8

51、%5.2%15.7 24.3中等偏上组92.133.33.6%4.0%37.8%42.5%3.7%4.4%15.1 31.7高收入组97.334.04.0%5.3%40.9%39.8%3.5%3.4%14.7 42.9最高收入组107.535.74.9%9.6%43.6%35.4%2.4%2.5%13.8 62.52009年，城镇不同收入群体的住房状况总体得到改善，各收入组的户均住房面积和人均住房面积有所提高。从不同收入组之间的住房状况比较来看：第一，住房面积随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭平均住房建筑面积分别为68.8平方米和107.5平方米，后者是前者的1.56倍，二者

52、相差近40平方米；第二，住房质量在不同收入群体间的差异明显，高收入家庭拥有单栋住宅和三居室以上单元房的比例明显高于低收入家庭，此外，最高收入组家庭住房平均楼龄比最低收入组家庭短5.4年； 第三，住房价值随着收入水平的提高而增加，最低收入组和最高收入组家庭现有住房的平均市场价值分别为13.2万元和62.5万元，后者是前者的4.7倍，二者相差近50万元。表4-2-2 2009年存量住房中偶尔居住住房比例最高和最低的十个城市2009年偶尔居住住房比例最高的十个城市2009年偶尔居住住房比例最低的十个城市城市空屋率城市空屋率南京12.05%郑州2.25%广州7.57%杭州2.12%天津6.33%海口1

53、.99%西安5.95%太原1.97%沈阳5.13%深圳1.70%福州4.65%哈尔滨1.17%南昌4.61%石家庄1.00%上海4.55%乌鲁木齐0.70%银川4.44%兰州0.33%合肥4.40%西宁0.00% 高收入家庭购买经济适用房，形成对低收入群体的挤出效应，形成杀贫济富的局面。政府的福利资源流向不适当的对象，不但使政府政策的效应减弱，加剧社会分配的不公平，而且极易滋生腐败和产生新的社会问题 。4.3 缺乏退出机制，政府负担承重 我国传统的经济适用房退出机制是，已购经济适用房在一定年限后（一般为5年），可以销售给非中低收入家庭，进入二手交易市场上流通，成为普通的商品房 。由此不难看出，

54、非中低收入家庭虽然不在政府住房保障的范围内，却同样可以通过在市场上购买经济适用房，间接地享受到住房保障下的福利，严重违背了制度的初衷。制度在设计上本意是解决中低收入家庭的住房问题，为此，国家还给予了经济适用房大量的投入，如土地采用行政划拨的方式，行政事业收费减半、政府负担小区外基础设施建设费用等。政府的大量投入被市场上的买卖双方吞噬掉，为满足新的中低收入家庭住房问题，却又不得不再进行大量的投入。如此的循环往复，经济适用房成了消耗政府财力的无底洞，使各级政府的财政状况严重恶化，积极性受挫，最终严重伤害到低收入住房困难家庭的利益。4.4 政府职能弱化，管理不力城镇居民的住房保障覆盖比例较低，保障性

55、住房供应量严重不足。面对众多的住房保障需求，住房保障供应体系中廉租房和经济适用房的供应覆盖比例非常低，廉租住房的保障面尚不足5%0，经济适用房的开发投资目前也仅占住宅投资的5%左右。2004年和2005年经济适用房开发投资均为负增长，分别下降2.5%和6.8%。而同期住宅开发投资的增幅均为20%以上。从投资的绝对量上看，2005年的经济适用房开发投资规模低于2002年的投资规模。经济适用房开发投资占住宅开发投资的比重也逐年下降，从2002年占住宅开发投资的11%下降到2005年的5.2%。住房保障制度仅覆盖城镇居民，尚未覆盖流动人口。而目前，我国正处于城镇化快速发展的阶段，流动人口的规模相当大

56、，全国进城务工人员已达1.18亿。这部分流动人口中低收入人口的比例极大，且从发展趋势看，其中将有越来越高的比例转变为城市常驻人口，其住房保障问题目前尚无明确的政策。从国际经验看，这部分人的基本住房保障问题若处理不好，将会产生引发“贫民窟化”、“犯罪率上升”等一系列严重的社会问题，从而危害全局的稳定与发展。目前主要的保障供应方式为经济适用房，是通过购买产权解决居住问题，缺乏针对低收入家庭的租赁型的适用房。住房保障手段单一，以建设为主，其他财政、金融、税收等配套保障手段滞后。对比国外政府住房保障的一般做法，通常要采用财政、金融、税收等多种手段和措施给予支持。如日本为解决低收入家庭住房问题，综合运用

57、财政和金融手段发放低息贷款，贴息由财政部门承担。还包括税收优惠政策，对居民购建符合国家政策及技术规范要求的住宅，在还贷期内还款的数额可在个人所得税中扣除，个人住宅取得的定期收益免征所得税。而我国目前住房保障制度缺乏金融、财政和税收方面系统配套的综合支持政策，单一的住房保障手段很难适应多层次的住房保障需求。目前，廉租房制度尚未建立稳定的资金渠道，财政资金支持不足、来源渠道不规范、资金不稳定。现有的财政体系尚没有将住房保障纳入财政预算，只有少数城市建立了制度性的财政资金供应计划，多数城市依靠住房公积金的增值收益和公房售房款的余额部分作为廉租住房资金来源的主渠道。缺乏稳定的资金渠道成为廉租房制度推进

58、的瓶颈，导致廉租房制度建设的推进缺乏资金支持，进展缓慢，覆盖面小。许多城市在住房保障制度实施过程中，无论是补“砖头”还是补“人头”，都面临了无法准确界定住房保障对象的尴尬境地。这是由于历史的原因及重视、投入不够的原因，基本没有建立居民住房档案和收入档案，或即使某一时期建立也没有实施动态管理，导致住房保障政策实施对象的认定缺乏必要的客观依据，配置保障住房时很容易发生保障供给与实际保障对象错配的问题。如经济适用房制度，一些城市在实行过程中，虽然制定了供应对象的标准，但缺乏对申请人住房状况和收入状况的真实掌握，无法准确审核保障对象的资格，造成了保障供给与保障对象的大量错配，影响了保障政策的有效性。由

59、于住房保障制度的退出机制不完善或难于执行，特别是以获得产权为主的保障形式，容易产生福利固化的问题。如经济适用房制度没有适当的退出机制，购买经济适用房的家庭在收入提高后如果已不符合资格条件，或由于家庭人口出现变化(如子女成人后单独居住或者结婚后另立门户)，享受的保障住房或者应退出或者应相应减小面积，但由于缺乏相应的退出机制而无法操作。即使有退出机制的规定，如实物配租形式的廉租房，其退出机制也往往很难操作和执行。因此，一旦享受了经济适用房或实物配租形式的廉租房，就形成了既得利益和福利固化情形，使得相当一部分住房保障资源未能始终用在最需要的低收入居民身上，导致保障制度成效降低。房价的上涨是住房供给矛盾的直接因素，而房价最主要的部分又是地价。所以住