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1、关于呼伦贝尔市房产办所属企业全面改革的请示报告本报告的主要内容：一、 房产办所属企业的基本情况二、 改革的出发点和总体原则三、 改革措施的具体构想四、 改革的具体组织及行动安排一、呼伦贝尔市房产办所属企业的基本情况：1、自1997年开始，房产办在履行自己事业单位职责的同时，靠自身的努力、开拓积累一定财产，滚动发展，逐步衍生出9家企业，现在编员工共102人，其中事业编制47人，企业编制55人。 2、截至目前为止，房产办所属企业的经营范围主要涉及房地产开发、物业管理、商业市场经营等领域。虽然房地产开发业务与物业管理业务的经营在海地区已赢得了较为良好的声誉，但这些企业都存在相当多的问题，这些问题已经
2、严重影响到企业的生存和发展。 3、房产办所属企业存在的主要问题集中表现以下几个方面：1) 政企不分。房产办的核心企业北辰房地产开发公司现与房产办实际上为一套班子运作两个机构，随着房地产市场的日益成熟以及房地产市场日益激烈的竞争，急需将北辰房地产开发公司改变为一个完整独立的市场主体，从而理顺与房产办的经营管理关系，况且这些事业单位背景的工作人员也越来越不能适应市场竞争的需要，房地产公司急需补充一批职业经理人员和工程技术人员。2) 产权不明。房产办所属企业的资产大都是在没有政府投资的情况下，靠自身的积累和滚动发展而形成的，其产权虽然归属于房产办，各企业从名义上大都采用有限责任公司的法律形式进行经营
3、，但实际上这些企业产权基础模糊，且资产的规模有限，并非规范的股份制企业，这种状态已严重制约企业的长期、健康发展，为此，需要变革企业的产权制度，在产权明晰的情况下，实现股权结构多元化，按照规范的股份制要求，建立起用符合现代企业制度的母子公司间新的产权关系。3) 管理滞后。由于是事业单位经营管理企业，房产办所属企业，无论是公司治理，还是内部管理都很不规范，其组织机构设置、内部管理体系等都不同程度地带有事业单位的色彩，随着市场竞争的日益激烈以及企业规模的扩大，急需彻底变革企业的治理和管理体系，使企业的经营和管理走向正规。 4）劳动人事关系僵化。用工制度仍承续大锅饭体制，相当一部分员工对政府有较大的依
4、赖思想，其竞争能力日益衰竭。二、改革的出发点和总体原则基于上述分析，对房产办所属企业的改革当锁定在三个方面：一是改变目前政企不分的局面；二是使企业的产权明晰化；三是彻底解决企业管理滞后问题。这次改革的总体原则拟定位于三个有利于。第一有利于减轻政府负担；第二有利于保障企业职工的利益；第三有利于企业的长远发展。这三个有利于将是这次改革的核心。产权问题的处理，由于房产办现有的企业大都属于竞争性行业，国有产权退出或减持是目前国务院所倡导的基本政策，退出这些行业对政府是个政绩，对市场是个利好。长远来讲，房产办所承揽的纯事业事务也应单独运行。员工利益问题的处理，既要打破大锅饭，又要保障员工的基本生活。企业
5、的长期发展问题，企业应重点关注两个关键因素，即从企业发展战略的角度重新认真地思考和审视企业的外部市场经营目标和发展的总体规划；企业内部机制应通过变革产权关系以及理顺内部管理关系重构企业发展的内部基础。三、改革措施的具体构想：1、总体目标定位及长期发展规划1) 通过系统性改革，把房产办所属的企业群，打造成呼伦贝尔市地产开发业具有强大市场竞争力的企业集团。2) 新的企业集团围绕“北辰”品牌经营，其经营业务以房地产开发为核心产业，同时构筑相应的物业管理、工程监理、建材、小区商业服务等相关产业链。随着集团未来业务经营的发展，将对呼伦贝尔市房地产开发、劳动力就业以及国家税收等作出较大贡献。2、为了实现上
6、述目标及解决前述问题，拟进行以下改革：1) 理顺产权关系，搭建改革的核心平台由房产办、房产办所属在编员工以及其他投资人（法人或自然人）联合投资，共同组建北辰投资有限责任公司，新设立的北辰投资有限责任公司其产权清晰，且产权结构多元化，以自有资产进行投资，并以投资作为主要经营业务。北辰投资有限责任公司拟注册资本规模为1000万元，其出资比例为：房产办持6%、房产办企业编制人员持32%、房产办事业编制人员持48%、其他投资人持14%。投资公司组建后，将通过资本纽带，对原房产办所属的北辰房地产开发公司、北辰物业管理公司、胜利市场等企业进行投资重组，并对这些企业控股。对北辰房地产开发有限公司的重组，首先
7、将严格按照国家现行的会计准则，以房地产公司成立时间为准，将帐目和资产在房产办和房地产公司之间切分，分清事业单位法人资产和企业单位法人资产；其次，对房产办事业单位法人资产和北辰房地产有限公司的法人资产的现值依法进行评估，并界定其产权；第三，在依法澄清财产权属与现值状况的情况下，依据资产评估结果，北辰投资有限公司对北辰房地产有限公司进行投资并受让51%以上的产权，从而行使起对北辰房地产有限公司的经营与管理的决策权。对北辰物业公司、胜利市场以及房产办所属的其它企业的重组，将比照上述对北辰房地产有限公司的重组原则和重组程序进行重组。2）认真解决好在职员工的安置和利益处置问题实行市场化的劳动用工关系是建
8、立科学的企业管理机制的必要前提。因此，这次改革将通过身份置换彻底转变企业职工的全民身份，打破传统计划体制下企业僵化的劳动用工关系，通过重新签定双向选择的劳动合同，建立符合市场经济要求的新型用工关系。在具体操作过程中，运用经济补偿的办法来置换职工的全民、集体身份。具体补偿金额参照国家有关政策、国内、区内、市内先行企业的相关经验以及视各企业可用于身份置换的企业资产状况而定。员工身份置换所得补偿金，原则上不直接发放到员工手中，而是作为资本投资于北辰投资有限公司。其具体操作将在律师的指导下，履行相应的法律手续。为了切实保障员工的现实利益，稳定社会秩序，减轻政府压力，此次改革所涉及到的员工，在改革后原则
9、上不下岗。由于房产办所属员工结构比较复杂，此次关于人事的改革的总体原则为统一规划，分步实施。身份置换依据保障原则并考虑岗位重要性与贡献来确定基数和幅度，并在不同基数间适当拉开差距。要突出职位和贡献因素，以体现对主要经营者所作贡献的肯定。对于房产办所属企业编制人员，直接进行实权置换。对于房产办所属事业编制人员进行期权置换。期权的期限为三年。在三年的期限内，事业编制人员可通过放弃全民职工身份而将期权转变为实权；在三年内不转变的，期权丧失。丧失的期权转变为房产办拥有的实权。转变前的期权由房产办代持。3）再造企业的治理和管理系统此次内部改革的首要目标是规范公司治理结构，建立股东会、董事会、监事、经理各
10、组织，处理好公司权力机构、决策机构、执行机构三者之间的关系，并以章程加以确定和规范。股东会作为公司最高决策机关即最高权力机关，要通过股权的多元化形成企业的动力机制和风险约束机制，进一步完善股东大会的运行机制。董事会置于股东会的约束之下，行使公司重大经营决策权。要建立可以追究董事责任的董事会议事规则和决策程序，强化董事会集体代表公司责任制。彻底分开决策权和经营管理权，经理通过董事会的授权而拥有对企业的经营管理权。董事会和经理之间是决策和执行的关系。总经理对董事会负责并报告工作。理顺董事会、监事会和党组三者之间的关系。从职能上看，董事会拥有决策指挥权，监事会是监督企业的正常合法的经营，而党组则是保
11、证监督企业贯彻执行党的路线、方针、政策，三者的分工明确。要强化公司监事会机制，在现有的监事权限的基础上，进一步完善对监事成员忠实和善管义务的约束机制。此次内部改革的目标之二是规范公司的经营与管理体系。首先要作好公司中长期发展战略的规划，布局好未来5-10年发展目标和发展路径；其次，依据公司的发展战略，调整现有的内部管理系统，再造并优化企业的组织管理系统（即组织机构、关键业务管理流程等）、财务管理系统（即企业全面预算管理、内部审计、财务管理制度等）、人力资源管理系统（即绩效管理、薪酬管理等）、工程管理系统（即招投标管理、工程项目管理等）、信息管理系统（即内部信息网络、企业情报系统等）。鉴于自治区
12、直属机关以及有关盟市的机构设置现状，以及我市的实际需要，建议在现房产办基础上成立呼伦贝尔市直属机关房产事业管理局，统一管理市直机关后勤服务中心的住宅楼、办公楼。房管局一经成立将以国有产权代表的身份承继原房产办所持的所有企业股权。四、改革的具体组织及行动安排1、设置专职领导小组 为确实保障此次改革顺利进行，特设置专职领导小组，其成员有：2、改革的时间及进度安排1） 改革方案拟订与批复2003年11月底前完成2） 已批复方案的实施 2004年04月底前完成3） 改革后企业的工商登记 2004年06月底前完成3、改革的主要工作项目和完成时间1） 完成员工身份置换2004年03月底前完成2） 组建北辰投资公司2004年4月底前完成3） 完成内部产权重组2004年06月底前完成 4） 完成公司经营与管理系统再造 2005年06月底前完成
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