开发商如何获取土地

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1、分析开发商如何获取土地一、通过分析编制可行性研究报告。二、明确土地使用权出让方式三、了解土地使用权获取基本形式。四、按照土地管理法办理土地手续五、获取淄博市土地交易信息（电话咨询如何获取获取要点）（一）、可行性研究报告通过市场调查，掌握区域自然条件、现状、规划、人口发展等因素， 收集区域土地市场（包括区域土地供应量、供应方式、地价情况、未来走 势等）、区域房地产市场（包括区域房地产市场整体水平、供给、需求、 客户、已开发和在开发或未开发项目、价格等）资料，并对区域内或附近 区域同类项目中典型楼盘进行实地踏勘、分析比较。掌握区域同类房地产价格及走势，从而大致确定出让地块所开发房地产销 售价格。详

2、勘地块对地块现场、周边环境、景观等进行仔细认真地查勘，掌握地块 规模、形状、地形地势、地质条件、临街情况、周边配套、交通状况等。初步测算土地合理市场价格，并在此基础上进行初步投资分析。分析对手“知已知彼，百战不殆”，认真分析对手重要性不言而喻，参加土 地拍卖（招标）会，对手主要有：政府一一土地出让方；竞争者一一想获 取土地其他开发商。一、分析政府（其代表为国土局）主要目是为了准确预测地块底 价，做到心里有数。对国土局而言，最重要是成功出让，其次是成交地价 不能明显低于市场价格，第三才是价格越高越好。因此，一般情况下，地 块基准地价（或公示市场地价）是拍卖（招标）土地底价重要参考指标。 从深圳市

3、政府历次招标、拍卖土地情况来看，其底价（起价）均在基准地 价附近。二、竞争对手出价是决定成交价最终因素。事先可通过参加土地 拍卖（招标）答疑会、媒体报道等，了解有哪些竞争对手。然后再进一步 了解他们实力、企业发展风格等。参加竞投（标）取得土地开发商大致有 三类：（1）以项目利润为目标，此类开发商出价将重点考虑利润因素， 当地价过高，达不到预期利润目标，开发商会放弃加价。（2）以企业发展为目标，主要目是获得土地，保证公司持续经营 运作，或者是取得土地开发资质。此类开发商出价往往高过前一类。（3）制止其他开发商以过低地价取得土地，对自己项目形成威胁, 同时，如果自己以理想价位取得土地，也可以通过项

4、目开发获取利润。例 如今年万科地产参加其大梅沙项目东面地块招标，招商地产参加科技园南区地块拍卖等均属此类情况。掌握游戏规则参加竞拍（投）前认真阅读并确认拍卖或招标公告及文件各项规 定，掌握土地拍卖、招标有关规定及基本程序，以免现场错误地举牌或者 投入废标，给自己造成不必要损失。准备充分在参加招投标前做好各项目准备，是成功取得土地保障。准备一份详细地价一一开发利润表以及明确土地最高限价， 可以使自己在拍卖现场稳如泰山，沉着应变，丝毫不乱。准备二份价格不同投标书，可以根据现场对手投标情况，最终选 择一份合适标书投标，以使自己能以最理想价格中标。（二）、土地使用权出让方式：目前.，国有土地使用权出让

5、方式一般有招标、拍卖和协议出让三种形式。（1）招标出让土地使用权。是指在规定期限内，由符合规定单位或个 人（受让方），以书面投标形式，竞投某块土地使用权，再由土地使用权出 让方评标决标、择优而取。招标文件包括：招标通知书、投标指引（或招 标须知）、投标书、中标证明通知书、土地使用权出让合同（含土地使用条 件）等。这里还要说是招标出让中能否中标不完全决定于地价，还应考虑 对土地综合利用规划方案等因素。（2）拍卖出让土地使用权。是指在指定时间、地点，利用公开场合由 政府代表者一一土地行政主管部门主持拍卖指定地块土地使用权（也可以 委托拍卖行拍卖），由拍卖主持人首先叫出底价，诸多竞投者轮番报价， 最

6、后出最高价者取得土地使用权。拍卖方式充分引进竞争机制，政府也可 以获得最高地价。但不是所有土地都可以采用拍卖方式，只有一些竞争性 很强行业用地可以采用。拍卖前，要先对土地做好规划，确定土地位置、 面积、用途、使用年限、付款方式和使用条件等。（3）协议出让土地使用权。是指出让方（国家）及受让方（土地使用者） 通过协商方式有偿出让土地使用权。具体说，应先由用地者向政府提出用 地申请，经批准后由出让方和受让方协商地价、出让年限、付款方式，付 款期限以及土地使用条件，经双方协商达成一致后，签订土地使用权出让 合同。协议出让基本没有引入竞争机制，缺乏公开性和公平竞争。但对一 些缺乏竞争行业和大型设施用地

7、还是必要，仍然是土地使用权出让方式之O2 .国有土地使用权租赁。国有土地使用权租赁是指国家将一定时期内 土地使用权让及土地使用者使用，而土地使用者按年度向国家缴纳租金行 为。目前这种方式正在试点之中，并取得了较好效果，弥补了国有土地使 用权出让中一些单位一次性支付出让金有困难，或不需要长时期使用土地 者，满足了中小投资者需要，更具有灵活性。同时对现有划拨土地使用权 逐步纳入有偿使用轨道也是一种很好办法。目前有关法规制定正在研究之 中。3 .国有土地使用权作价人股。国有土地使用权作价入股是指将一定时 期国有土地使用权出让金作价，作为国家投资计作国家股份。实际上这种 方式也可以作为国有土地使用权出

8、让一种特殊形式。这种方式在目前国有 企业改制改组中采用较多，既解决了国有土地资产流失，又为国有困难企 业改制改组创造了条件。这主要是针对现有国有企业使用划拨土地使用权 需要改制时适用。对企业新增用地，特别是征用土地之后提供绐用地单位 使用不能采用这种方式。(三)土地使用权获取基本形式：获取土地使用权是房地产项目投资基础。如何经济地获取最理想建设 用地，几乎是所有房地产项目投资者最关心问题。按我国现行法律规定，土地使用权获取基本形式有：行政划拨、有偿 出让、转让、租赁和入股联建等。其中行政划拨土地是无偿、无限期、无 流动土地供应方式。推行土地有偿、有限期使用制度以后，只有非经营性项目、公益性项

9、目才能继续取得行政划拨土地使用权。(1)有偿出让土地使用权。是指地、市、县人民政府及其土地管理部 门，代表国家将土地在一定年限内使用权，以指定地铁、用途和其他条件, 通过规定形式和程序，出让给土地使用者，并一次或分次收取土地使用权 出让金行为。我国境内外公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定 外，均可通过协议、招标和拍卖等形式取得土地使用权。协议出让土地使用权乂称定向议标，是政府根据城市规划要求及土地 使用性质，有目地定向选择土地受让人，然后及选定土地受让人协商议定 土地出让金、使用年限、使用性质和其他条件，最后达成协议、签订土地 使用合同，有偿出让土地使用权全过程。协议出让方式，是目前各

10、地应用 最广泛土地出让方式，但这种方式并没有引入竞争机制，在地产市场运行 过程中，缺乏公开性、公平性，人为、非规范性因素过多。事实上，以协 议方式出让土地使用权市场，是一种没有公平竞争性、不发达、欠公正地 产市场。随着我国房地产市场体系逐渐发育和完善，这种土地使用权出让 方式必然逐渐减少。事实上，有些城市（如广州、深圳等），已于近期相继 宣布对房地产开发项目，禁止使用协议出让方式。招标出让土地使用权是指在规定期限内，由符合规定单位或个人（经 过资格审查单位或个人），以书面投标形式，竞争投标某块土地使用权， 土地出让者按事先规定标准，通过评标、决标来确定该地块使用权获得者 形式。土地使用权招标方

11、式引进了市场竞争机制，综合考虑了规划、地价、 投资者资信等多种因素，有利于形成公平、公正市场机制，是房地产开发 项目土地使用权获取主要方式。拍卖出让土地使用权是土地使用权有偿出让方式中最具竞争性方式。 由土地出让者发布“土地使用权拍卖公告”。在规定时间、地点，由该地 块竞投者公开叫价、应价，最后由叫价最高者签订“土地使用权合同”， 交付土地出让金并获取该地块使用权方式。(2)转让土地使用权。即土地使用者再转移土地使用权行为。包括出 售、交换和赠及。在我国目前地产市场上，通过合法转让获取使用权土地 来源有两类：一类是出让方式获取使用权土地，经过一定投资开发或使用 后再进入流通领域，转让余期年限土

12、地使用权：另一类则是原行政划拨土 地使用权，经过补办土地出让手续、补交土地出让金合法程序后，进入流 通领域转让余期使用年限使用权。土地使用权转让，通常有出售、交换和 赠及三种形式。出售土地使用权即买卖土地使用权，就是土地使用者按法定程序将该 地余期使用权转移给他方，他方为此支付土地转让金方式。交换土地使用权是指土地使用权拥有人双方约定相互转移两宗土地 使用权；或一方转移某地块使用权，而另一方则以金钱以外标物使用权或 所有权进行交换方式。从法律上看，土地使用权交换及出售均为双方有偿 合同：当事人法律地位也相同，因而有关土地使用权买卖法律规定，一般 也适用于交换。所不同是，在交换关系中，双方均以款

13、项以外物或权利进 行给付。赠及土地使用权是指赠及人自愿把自己所拥有土地使用权无偿转移 给接受赠及人，受赠人表示愿意接受该土地使用权而达成合同，实现土地 使用权转让方式。及出售、交换不同是，赠及属无偿单务合同，赠及人对 受赠人负有无偿给予土地使用权义务。(3)出租土地使用权。指土地使用权拥有人作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、构筑物和其他附属物租赁给承租人使用，由承租人向出 租人支付租金交换方式。在出租行为中，承租人取得仅仅是按土地及地上 建筑物本来用途一段时间（租赁期内）使用权。这及土地使用权出让、转让 行为中受让人获得具有独立意义土地使用权有很大不同。在土地使用权出 让、转让中，受让人获

14、得土地使用权是一种物权，是一种独立财产权，其 内容不但包括对土地占有、使用、收益，还包括一定程度（在法律规定范 围内）对土地进行处分权力。而由租赁获得土地使用权，不完全具备物权 性质，不是一项独立财产权。其内容只包括占有、使用，而不包括对土地 处分。因而，承租人只能使用土地，一般不得改变土地原貌，也不得实行 转租、抵押或其他处分。（4）土地入股参及联建联营。即以土地使用权作价入股，参及联建联营, 实质上是以土地使用权作条件参及经济活动。入股土地，其法人主体己发 生了变化，由新企业法人所占用。这时土地，既是企业经济活动场所，又 是一笔“资本化了股金”，作为资产已融入合资企业之中。因而，土地入 股

15、本质上也是一种土地使用权转让方式。（四）按照土地管理法办理土地手续土地管理法第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地, 必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法 批准使用本集体经济组织农民集体所有土地，或者乡（镇）村公共设施和 公益事业建设经依法批准使用农民集体所有土地除外。 前款所称依法 申请使用国有土地包括国家所有土地和国家征收原属于农民集体所有土地。；3、土地管理法第44条：“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准建设项 目占用土地，涉及农用地转为建设

16、用地，由国务院批准。在土地利用总体规划确定城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将 农用地转为建设用地，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体 规划机关批准。在已批准农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、 县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地，由省、自治区、直辖市人民政府批准。；4、土地管理法第53条：“经批准建设项目需要使用国有建设用地，建 设单位应当持法律、行政法规规定有关文件，向有批准权县级以上人民政 府土地行政主管部门提出建设用地申请，经土地行政主管部门审查，报本 级人民政府批准。” ; 5、土地管理法第55条：“以

17、出让等有偿使 用方式取得国有土地使用权建设单位，按照国务院规定标准和办法，缴纳 土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地。 自 本法施行之日起，新增建设用地土地有偿使用费，百分之三十上缴中央财 政，百分之七十留给有关地方人民政府，都专项用于耕地开发。” ；6、土地管理法第57条：建设项目施工和地质勘查需要临时使用国有 土地或者农民集体所有土地，由县级以上人民政府土地行政主管部门批 准。其中，在城市规划区内临时用地，在报批前，应当先经有关城市规划 行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属，及有关土地行政主管 部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同，并按照

18、合同约定支付临时使用土地补偿费。临时使用土地使用者应当按照临时使用土地合同约定用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。临时使用土地期限一般不超过二年。” ；7、土地管理法第59条：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建 设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用 地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本 法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条规定办理审批手续。； 8、土地管理法第60条：“农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用 总体规划确定建设用地兴办企业或者及其他单位、个人以土地使用权入 股、联营等形式共同举办企

19、业，应当持有关批准文件，向县级以上地方人 民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定批准权 限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地，依照本法第 四十四条规定办理审批手续。按照前款规定兴办企业建设用地，必须严格控制。省、自治区、直辖市可以按照乡镇企业不同行业和经营规模， 分别规定用地标准。；9、土地管理法第61条：“乡（镇）村公共设施、公益事业建设，需要使用土地，经乡（镇）人民政府审核，向县 级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖 市规定批准权限，由县级以上地方人民政府批准；其中，涉及占用农用地, 依照本法第四十四条规定办理审批手续。；10

20、、土地管理法实施条例第21条：“具体建设项目需要使用土地，建设单位应当根据建设项 目总体设计一次申请，办理建设用地审批手续；分期建设项目，可以根据 可行性研究报告确定方案分期申请建设用地，分期办理建设用地有关审批手续。；11、土地管理法实施条例第22条：”具体建设项目需 要占用土地利用总体规划确定城市建设用地范围内国有建设用地，按照下 列规定办理： （一）建设项目可行性研究论证时，由土地行政主管部 门对建设项目用地有关事项进行审查，提出建设项目用地预审报告；可行 性研究报告报批时，必须附具土地行政主管部门出具建设项目用地预审报 告。 （二）建设单位持建设项目有关批准文件，向市、县人民政府土 地

21、行政主管部门提出建设用地申请，由市、县人民政府土地行政主管部门 审查，拟订供地方案，报市、县人民政府批准；需要上级人民政府批准， 应当报上级人民政府批准。 （三）供地方案经批准后，由市、县人民 政府向建设单位颁发建设用地批准书。有偿使用国有土地，由市、县人民 政府土地行政主管部门及土地使用者签订国有土地有偿使用合同；划拨使 用国有土地，由市、县人民政府土地行政主管部门向土地使用者核发国有 土地。（五）获取淄博市土地交易信息（电话咨询，如何取得 获取要点）联系人：张爽，刘寅昊联系电话：0533一、宗地情况宗地编号:022002淄博市2011 （增量）一张005土地位置：张店区规划纵三路以东，官庄

22、社区居委会耕地以北土地面积：4873平方米土地用途：工业出让期：50年起始价：183万元保证金：36万元保障资金预付款：151万元二、出让方式上述宗地采用拍卖（挂牌）方式出让。竞买申请人超过二人（含二人） 时，采用拍卖方式出让，不足二人时采用挂牌方式出让。三、出让时间、地点以拍卖方式出让时间定于2011年5月24日；以挂牌方式出让时间定 于20n年5月24日至2011年6月2日10时。地点均在淄博市土地招标 拍卖大厅（张店区人民西路60号）。四、出让程序和确定竞得人本次国有建设用地使用权公开出让按照国土资源部招标拍卖挂牌出 让国有建设用地使用权规定程序进行出让，按照价高者得原则确定竞得 人。五

23、、竞买人资格要求中华人民共和国境内、外企业、团体或个人，除法律另有规定外，均 可参加竞买。竞买人可以独立竞买，也可以联合竞买。要点：1、参加竞拍者首先要到淄博市土地储备交易中心获取拍卖（挂牌）出让 文件2、申请人必须在提交书面竞买申请前将竞买保证金和保障资金汇入出让 人指定帐户。3、到淄博市土地储备交易中心提交书面竞买申请，同时提交竞买保证金 和保障资金交付凭证和拍卖（挂牌）文件要求有关材料4、出让价款不包括竞买税费，竞买税费由竞得人另行支付5、拍卖（挂牌）成交后，竞得人交纳竞买保证金，转作受让宗地定金（不 计利息）；竞得人交纳保障资金（预付款）抵作成交价款和相关费用，其 在指定帐户储蓄所产生

24、利息予以退还。未竞得人交纳竞买保证金（不计利 息）、保障资金（预付款）及其利息，我局在挂牌活动结束后5个工作日 内予以退还。二、宗地情况一、宗地基本情况宗地编号：370680002011 （存量）一开001号宗地。地址：位于淄博市高新区金晶大道以西，兰雁大道南侧。宗地范围：东至金晶大道；西至南营村居民点；南至道路；北至南营村道路。出让面积39606. 6平方米，用途及使用年限：商务金融用地及城镇住宅用地，商务金融用地使用年期40年、城镇住宅用地使用年期70年。规划综合容积率W2. 6,建设项目开工时限：供地后一年内，建设项目竣工时限为开工后三年内。在土地开发程度现状条件下。起始价：13670万

25、元。二、出让方式本次出让采用挂牌方式出让三、出让时间、地点挂牌方式出让时定于2011年5月20日至2011年5月31日10时（公 休口正常接收报价）。在淄博市土地招标拍卖大厅（张店区人民西路60 号）。四、出让程序和确定竞得人本次国有建设用地使用权公开出让按照国土资源部招标拍卖挂牌出 让国有建设用地使用权规定程序进行出让，按照价高者得原则确定竞得 人。五、竞买人资格要求（一）竞买申请人还须交纳竞买保证金和保障资金（预付款）。竞买保证金人民币（大写）贰仟柒佰叁拾肆万元（： 2734万元）；保障资金（预付款）人民币（大写）壹亿壹仟零叁拾捌万元（： 11038万元）。六、本次公开出让详细资料和具体要

26、求，详见公开出让文件。申请人 可于公告之口起至2011年5月17日期间，到淄博市土地储备交易中心获 取挂牌出让文件。七、竞买申请办理（一）申请人必须在提交书面竞买申请前将竞买保证金和保障资金汇 入出让人指定帐户。（二）竞买申请人在交纳竞买保证金和保障资金到达出让人指定帐户 后，于2011年5月17日17时前，到淄博市土地储备交易中心提交书面 竞买申请，同时提交竞买保证金和保障资金交付凭证和挂牌文件要求有关 材料。八、竞买资格审核淄博市国土资源局委托淄博市土地储备交易中心对竞买人资格进行 审查。具备申请条件，我局将在2011年5月19日前确认其竞买资格。九、成交价款和竞买税费支付出让价款不包括竞

27、买税费，竞买税费由竞得人另行支付。竞买税费包 括土地交易服务费、土地登记费、耕地占用税、契税等，其中交易服务费 10 口内付清。出让成交后，竞得人交纳竞买保证金，转作受让宗地定金（不 计利息）：竞得人交纳保障资金（预付款）抵作成交价款和相关费用，其 在指定帐户储蓄所产生利息予以退还。未竞得人交纳竞买保证金（不计利 息）、保障资金（预付款）及其利息，本次出让活动结束后5个工作日内 予以退还。联系人：马霞联系电话05332778029要点：1、本地块采用挂牌方式出让2、本地块用途为商务金融及城镇住宅用地3、竞买申请人还须交纳竞买保证金和保障资金（预付款）、4、本次国有建设用地使用权公开出让按照国土资源部招标拍卖 挂牌出让国有建设用地使用权规定程序进行出让，按照价高者得原则确 定竞得人。5、到淄博市土地储备交易中心获取挂牌出让文件。6、提交书面竞买申请，同时提交竞买保证金和保障资金交付凭证 和挂牌文件要求有关材料。7、竞买税费由竞得人另行支付。竞买税费包括土地交易服务费、 土地登记费、耕地占用税、契税等，8、未竞得人交纳竞买保证金（不计利息）、保障资金（预付款） 及其利息，本次出让活动结束后5个工作日内予以退还。2011.5. 30