昆明房地产市场趋势预测(改)

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1、2008年昆明房地产市场趋势预测 2008年昆明房地产市场趋势预测报告2008年昆明房地产市场趋势预测 市场部、战略投资部2008-2-19目 录一、宏观经济运行状况概述21、2007年云南省宏观经济运行状况32、2007年昆明市宏观经济运行状况4二、2007年昆明市房地产总体运行状况概述61、土地供应方面62、城市建设方面73、项目规划审批方面74、房地产市场方面91）、2007年昆明市各区域楼盘放量统计92）、2007年昆明市商品房成交情况10三、现阶段昆明市房地产市场成交状况分析12四、2008年供应量预测131、2008年昆明市商品房供应量132、品牌开发商占供应量16五、昆明市房地产

2、市场需求预测171、城镇人口居住面积增加需求预测172、昆明市刚性需求预测173、昆明主力购买人群分析18六、宏观政策对昆明市房地产市场的影响预测181、金融政策182、土地政策233、房地产调控政策预测23七、2008年昆明市房地产市场价格走势预测241、2008年昆明市开发热点区域预测242、2008年昆明市房地产市场价格总体预测243、昆明市各区域房价走势预测24八、公司应对策略建议25一、宏观经济运行状况概述1、2007年云南省宏观经济运行状况2001-2006年生产总值及其增长速度据初步统计：2007年GDP为4700亿元，比06年增长了12%。 2001-2006年全社会固定资产投

3、资及其增长速度据初步统计：2007年全社会固定资产投资为2798.89亿元，比06年增长了26.1%。2007年全年城镇居民人均可支配收入为11496元，扣除价格上涨因素，比上年实际增长7.8%；城镇居民人均消费性支出7922元，比上年增长7.3%。2、2007年昆明市宏观经济运行状况2007年昆明市实现生产总值(GDP)1393.69亿元，比上年同期增长12.5%，增速比去年同期增长0.2%。从产业结构看，第一产业实现93.95亿元，同比增长5.6；第二产业实现641.20亿元，增长14.9；第三产业实现658.54亿元，增长11.1。2007年昆明完成全社会固定资产投资818亿元，同比增长

4、25.08，2007年昆明市农民人均纯收入达4003元，扣除物价因素，实际增长7.1；城镇居民人均可支配收入12083元，扣除物价因素，实际增长6.1。二、2007年昆明市房地产总体运行状况概述1、土地供应方面2007年3月27日至12月20日，昆明共拍卖土地6869.911亩。其中居住用地拍卖成交13宗，共2073.125亩；商住、办公用地拍卖成交11宗，共608.55亩：商业用地拍卖成交6宗，共405.977亩；工业用地拍卖成交5宗，共1669.194亩；生态旅游用地拍卖成交1宗，2113.065亩。统计表明，居住用地均价为222.924万/亩；商住、办公用地均价为468.93万/亩；商业

5、用地均价为34.41万/亩；工业用地均价为26.44万/亩；生态旅游用地均价为9.79万/亩。从地域性来看，昆明东市区共拍出5块土地，共323.41亩，成交均价277.41万/亩；南市区共拍出5块土地，共1439.943亩，成交均价184.88万/亩；西市区共拍出3块土地，共183.899亩，成交均价257.78万/亩；二环及周边出让土地5块，共137.78亩，成交均价493.03万/亩；安宁市共拍出土地5块共725.08亩，每亩成交均价为56.35万/亩；一环内出让1宗土地，原糖果厂的3.84亩土地卖得4750万元，平均每亩1236.98万/亩，楼面地价高达7422元/。北市区无土地拍出。与

6、2006年相比，昆明二环周边土地成交价格有所下降，与此对应的是南市区、西市区和东市区的土地拍卖价格都有所上升。注：数据来源于昆明市国土资源局土地成交公示2、城市建设方面2007年昆明市重点工程建设投资约123亿元，其中续建项目投资约76亿，主要是呈贡新城区主干道建设投资20亿、新机场征地拆迁18亿、市级行政中心建设9.8亿、广福路改扩建及昆洛路入城建设投资8.5亿； 2007年度新开工投资46.9亿元，主要是主城交通系统治理和二环路改造投资13亿。从以上数据看出，2007年昆明的主要建设集中在老城的交通改善以及新城的基础设施和行政建设上，因此可以看出政府在新城建设以及连接新老城交通方面的努力，

7、未来昆明主要建设发展方向朝东南延伸。3、项目规划审批方面2007年昆明市申报规划审批项目数量71个，其中审批通过的有46个占申报项目数量的64.79%，居住类申报审批项目建筑面积占全年申报审批建筑面积的94%，非居住类申报审批项目建筑面积占全年申报审批建筑面积的6%。注：数据来源于昆明市规划局项目规划审批公示4、房地产市场方面1）、2007年昆明市各区域楼盘放量统计由于年初受规划局曾华事件及规划项目审批从严的影响，2007年昆明市各区域新盘放量数量为61个，放盘量较去年减少26%。下半年放盘量占全年的70%，较去年同期减少22%，其中市中心和市区受政策影响最大，新盘放量数量较去年减少75%和6

8、5%。2）、2007年昆明市商品房成交情况2007年昆明商品房合同成交总面积830万平方米，较去年增长7%，合同成交金额314亿元，较去年增长18%，商品房合同成交均价为3783元/，较去年增长10%，合同销售套数55412套，其中昆明市购房者占比49，省内各地州市购房者占比26，外省市购房者占比24，境外购房者占比1，外地人在昆购房比例首次超过昆明人达到51%。注：数据来源于昆明市房地产交易中心销售排行榜20022007年昆明市商品房成交统计年份商品房成交面积(万)增长率(%)商品房成交金额(亿元)增长率2002年179.682003年220.6222.78%672004年511131.62

9、%142111.94%2005年666.6930.47%202.9442.92%2006年773.1515.97%265.3930.77%2007年8307.35%31418.32%三、现阶段昆明市房地产市场成交状况分析2007年12月21日至08年2月13日与2006年同期交易情况对比分析时间销售面积（）销售金额（万元）销售套数（套）销售均价（元/）平均面积（/套）平均总价（万元/套）2006.12.212007.2.131680082.07550538.17154873276.85 108.48 35.55 2007.12.212008.2.13806571.5339203.8572594

10、205.50 111.11 46.73 同期同比增长-873510.57-211334.32-8228928.65 2.63 11.18 同比增长率-51.99%-38.39%-53.13%28.34%2.42%31.45%注：数据来源昆明房产交易中心，其中2008年2月5日至13日为春节假期，2007年春节在2月17日。通过2007年12月21日加息后昆明市房产交易中心成交量与2006年同期成交量对比分析可以看出销售面积、销售金额和销售套数都呈现较大的下滑，下滑比例分别为-51.99%，-38.39%，-53.13%，而成交价格较去年同期增长了28.34%，由此可以看出当前市场成交萎缩，受宏

11、观调控和加息的影响市场进行持币观望期，同时当也反应出2007年昆明房价大幅上涨后，成交量也在相应的减少。四、2008年供应量预测1、2008年昆明市商品房供应量预计2008年昆明市四区商品房供应量为885.28万序号08年昆明市四区土地供给量（亩）开发量（）供应量（）公司项目比重1第一季度总量5153.307117391.133528604.74 2二环线沿线总量528.881373382.391241059.00 3一环与二环之间总量713.691307246.66916034.18 4世博片区总量748.00868796.74868796.74 5东市区总量1329.621552606.4

12、5964076.51 6西市区总量658.5510017.84510087.147北市区总量644.971572282.081308272.36 8广福路总量1817.352892364.011646601.06 9滇池路总量1991.581164547.52714757.88 10远郊区域总量333.26114324.1125713.64 公司项目1一环内总量287.891115926.48657418.06 2二环路外7523.288674938.756038305.333二环路及沿线总量1242.572680629.052157093.1832.51%4一、二环路及沿线总量1530.46

13、3796555.532814511.2424.92%5供应总量9053.7412471494.288852816.577.92%注：数据来源根据昆明规划局公示楼盘并结合2007年在售楼盘的剩余量。根据现有数据（规划局公示）统计表明：08年，昆明市预计有69个商品房项目进入市场销售（目前在售和未售项目，有规划许可证可查），项目规划用地9053.74亩，目前的供应量约为885万平米。此外，还有5个经济适用房项目开发量约33万平米，5个定向普通住房约196万平米。由此看来，整个08年昆明楼市新房供应量约为：1114万平米。其中商品房：一环以内的项目有9个，供应面积约66万平米；5个在售项目销售均价1

14、0680元/平米。建设项目 环线区域均价翠湖太龙公馆 一环内15000上东城（一期）一环内9400顺城一环内10000MOMA二期一环内9000南屏时代一环内10000一环外到二环内的项目有14个，供应面积约91.7万平米；6个在售项目销售均价6430元/平米。建设项目 环线区域均价中产风尚中心二期 二环内一环外7300云安尚品小区二环内一环外7500百大城市理想花园(一期)二环内一环外5500明日城市花园二环内一环外5000时光俊园二环内一环外7500天城园林居四期二环内一环外5800 二环沿线的项目有4个，供应面积约124万平米；3个在售项目销售均价6066元/平米。若不将金色俊园（650

15、0元/平米）算在内，其他在售2个项目价格在5850元/平米。建设项目 环线区域均价金色俊园二环线6500银海领域二环线5700枫蓝国际二环线6000东市区的项目有7个，供应面积约96万平米；3个在售项目销售均价约4780元/平米。建设项目 环线区域均价金色交响家园二期 东市区3950东骧神骏万泰住宅小区 东市区5200东骧神骏望景苑 东市区5200西市区的项目有4个，目前都还没有开盘销售。建设项目 环线区域总建筑面积吉宝花园西市区81930.9中晟溪城西市区380000森林湖西市区16085.34一红铂金元素西市区32001.6远郊的项目有1个，百大地产的野鸭湖二期，销售进度约77%，销售均价

16、6000元/平米。世博片区的项目有2个，分别是云南映象二期故乡的云和凤鸣苑生态小区。建设项目 环线区域总建筑面积云南映象二期故乡的云世博片区828647.6762凤鸣苑生态小区世博片区40149.06北市区的项目有7个，供应面积约131万平米；5个在售项目销售均价约4800元/平米。立欣洲别墅8200元/平米。建设项目 环线区域均价郡城小区 北市区5000天润金碧园 北市区4700立欣洲北市区3900/8200盘江苑二期（上游水岸，方案调整）北市区5200江东和谐家园、江东和谐广场北市区5200广福路的项目有14个，供应面积约165万平米；9个在售项目销售均价约4500元/平米。别墅价约750

17、0元/平米。建设项目 环线区域均价采莲郡广福路5600彼岸小区一期 广福路3800理想小镇红树湾广福路4200凯旋花园 广福路45006000彼岸小区二期 广福路4200银海畅园广福路5200世纪半岛V期苹果谷广福路4800世纪半岛期广福路380011000星体花园广福路4500滇池路的项目有7个，供应面积约71.5万平米。2个在售项目销售均价：普通住宅3500元/平米，别墅18000元/平米。建设项目 环线区域均价鑫益花园二期滇池路3500滇池卫城二期滇池路18000滇池卫城H2-2区滇池路18000一季度的供应量是根据35个目前在售项目计算得出，供应量约为254万平米。其中二环以内及二环沿

18、线12个项目，供应量约为92万平米；二环以外18个项目，供应量约为162万平米。二季度预计供应（按批后公示推算）47个项目，供应面积预计达570万平米，其中二环以内（包括一环）及二环沿线16个项目，供应量约为136万平米；而二环以外则可能达到31个项目，供应量达434万平米。三、四季度预计（按批前公示推算）新增25个项目，面积新增面积预计达295万平米，其中二环以内及二环沿线10个项目，供应量约为126万平米；而二环以外则可能达到15个项目，169万平米的供应量。另外，考虑到1月12日在安宁开盘的万辉星城（183万平米，16290户，第一次开盘900套，目前销售820套超90%）也会对购房者带

19、来分流，如果把这部分也加入的话，今年昆明市新建普通商品房的供应量约1068万平米。大于去年全年的成交量 830万平米（超出238万平米、28.6%），若再考虑部分项目可能会进入报规但未公示来分析和推算，2008年整个昆明房地产市场的供需状况是供应量大于需求量。2、品牌开发商占供应量昆明市品牌开发商占市场供应比例统计区域供应量（）品牌开发商供应量（）比例一环路内657418.0624589.283.74%一环与二环路之间及沿线2157093.181647620.4376.38%二环路内及沿线2814511.241672209.7159.41%全部8852816.574584371.64251.7

20、8%由此可以看出一环与二环路之间及沿线市场供应量主要由品牌开发商控制，一环与二环路之间及沿线品牌开发商对价格的支撑起决定性作用。五、昆明市房地产市场需求预测1、城镇人口居住面积增加需求预测2006年末五华、盘龙、西山、官渡四个主城区共有68.98万户家庭，201.05万人，分别占全市总户数的42.48%和总人口的39.09%。其中非农人口有164.9万，占四个主城区总人口的82.02%，农业人口有36.161万，占四个主城区总人口的17.98%，人口自然增长率6.472000-2006年昆明市人均住宅面积统计年份城镇人均住宅面积同比增长率农民人均住宅面积同比增长率2000年11.9262003

21、年16.236.13%28.8110.81%2004年21.7434.20%33.0 14.54%2005年22.814.92%35.67.88%2006年24.527.50%36.823.43%2007年26.658.69%如城镇人均住宅面积每年按2-2.5递增，按主城区非农业人口164.09万人计算，人口年增长率6%计算，预计2008年主城区人口住房需求在360-420万左右。同时根据2007年昆明市商品房成交比例来看，地州及省外购房比例占成交量的51%，2007年昆明市商品房成交量为830万，如果保持这一比例，预计2008年地州及省外消费者需求面积在380-430万左右，因此预计2008

22、年昆明市市场住宅需求在720-860万之间。（注：仅考虑人口因素，未考虑政策等变化因素）2、昆明市受婚姻影响的刚性需求预测年份结婚（对）离婚（对）2006年1199032182007年2072158752008年预计16000-180005500-6000合计21500-24000按40-60%结婚和离婚再次购房计算，预计2008年因结婚和离婚而引发的购房刚性需求在8500-14000套之间。3、昆明主力购买人群分析从上图可以看出18岁到60岁的群体占66.2%，这说明昆明市人口发展处于一个平衡发展时期，生产力非常旺盛。而从目前房地产市场消费的群体来看，无论是23年内潜在的住房需求群体，首次置

23、业群体，还是多次置业群体，大部分都属于1860岁这个阶段，这样看来昆明市住房消费群体数量还是非常大，这也是支持2007年房地产市场飞速发展的重要原因，而这个原因将在2008年及2008年之后的一段时间持续产生影响。六、宏观政策对昆明市房地产市场的影响预测1、金融政策关键词：从紧的货币政策，存款准备金率，信贷，融资 材料一：从2008年1月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，存款类金融机构人民币存款准备金率升至15%的新高点。 本次上调是2008年内的首次上调，且上调幅度重新回归0.5个百分点，并未延续上次1%的步长。对于此次上调存款准备金率，央行解释其目的仍然为

24、“落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长”。业内人士指出，本次上调存款准备金率与央行年度工作会议精神完全吻合。央行工作会议在解读从紧货币政策时，将严格控制货币信贷增长作为首项调控目标。会议指出，在国际收支平衡未取得实质性进展之前，将继续通过上调存款准备金率和公开市场操作等方式，大力对冲流动性，加强窗口指导，引导商业银行控制信贷投放，抑制银行体系的货币创造能力。2007年10次上调准备金率，准备金工具已基本成为月度调控。在从紧的货币政策作用下，2007年4季度的货币信贷数据乐观，M2（广义货币供应量）增速降至16.72%，12月份新增贷款仅485亿元，全年信贷增

25、速仅超预期1.1个百分点。2008年信贷调控将由年度调控变为季调，尽管进入2月份已半月，但各家银行放贷保持了2007年末的谨慎，贷款增速并未呈现爆炸式增长。央行上调准备金率目的是为巩固紧缩效果，这在一定程度上将对部分银行业务造成一定影响。 存款准备金率历次调整次数时间调整前调整后调整幅度2208年01月25日14.5%15%0.5%2107年12月25日13.5%14.5%1%2007年11月26日13%13.5%0.5%1907年10月25日12.5%13%0.5%1807年09月25日12%12.5%0.5%1707年08月15日11.5%12%0.5%1607年06月5日11%11.5%

26、0.5%1507年05月15日10.5%11%0.5%1407年04月16日10%10.5%0.5%1307年02月25日9.5%10%0.5%1207年01月15日 9%9.5%0.5%1106年11月15日 8.5%9%0.5%1006年08月15日8%8.5%0.5%906年07月05日 7.5%8%0.5%804年04月25日 7%7.5%0.5%703年09月21日6%7%1%699年11月21日8%6%-2%598年03月21日13%8%-5%488年9月12%13%1%387年10%12%2%285年 央行将法定存款准备金率统一调整为10% 184年央行按存款种类规定法定存款准备

27、金率，企业存款20%，农村存款25%，储蓄存款40%存款准备金率历次调整后的股市表现次数公布时间调整前调整后幅度公布后首个交易日沪指表现1108年01月16日14.5%15%0.5%-1007年12月08日13.5%14.5%1%上涨1.38%907年11月10日13%13.5%0.5%下跌2.4%807年10月13日12.5%13%0.5%上涨2.15%707年09月06日12%12.5%0.5%下跌2.16%607年07月30日11.5%12%0.5%上涨0.68%507年05月18日11%11.5%0.5%上涨1.04%407年04月29日10.5%11%0.5%上涨2.16%307年0

28、4月5日10%10.5%0.5%上涨0.43%207年02月16日9.5%10%0.5%上涨1.40%107年01月5日9%9.5%0.5%上涨0.94%材料二：2007年12月日闭幕的中央经济工作会议在部署明年经济工作时明确提出，明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。这是中国自1998年以来实行了10年稳健货币政策后的首次调整。中央经济工作会议指出，将进一步发挥货币政策在宏观调控中的重要作用，严格控制货币信贷总量和投放节奏。彭兴韵认为，今后的货币政策还要看未来经济形势的变化，并不一定意味着继续提高利率和准备金率。2008年实施稳健的财政政策和从紧的货币政策后，一系列具有明确信号意义的金融

29、信贷新政随之而至，内容涵盖提高存款准备金率、限制2008年的贷款总额、进一步严格住房消费贷款管理等多项调控政策。根据央行此前公布的数据，10月末中国广义货币供应量（）余额同比增长18.47，增幅比上年末高1.53个百分点。同时，今年前10月人民币新增贷款已是去年新增贷款的1.1倍。材料三：目前国内房地产开发企业资产负债率高达72.7%。不久前，作为深圳当地知名房地产公司的国基房地产公司被债权人申请破产清算。深圳国基负债总额为9.06亿余元，成为迄今为止中国房地产最大的破产案。2007年下半年以来，由于房地产政策及市场环境风云突变，早就使一些实力不足的中小型房地产企业的经营难以为继。在宏观调控的

30、影响下，房地产市场已进入了“大鱼吃小鱼”的兼并时代，中小发展商正在不断地被实力雄厚的大发展商兼并。金融政策影响综述负面影响：开发商融资难，个人房贷审核严，房价上涨速度将被抑制 法定存款准备金是传统的三大货币政策工具之一，此次上调将是央行今年第1次上调存款准备金率，是自2007年以来第11次上调存款准备金率。这一存款准备金率水平已经达到20年以来的历史新高。此次上调旨在继续回收流动性，是对从紧货币政策的响应。理论上认为：多次上调存款准备金率，能直接冻结商业银行资金，抑制银行信贷资金过快增长，从而防止房地产市场过多“泡沫”的出现，稳定房价。 房地产公司的融资难度将进一步加大，部分公司有可能希望尽快

31、卖掉房子后回笼资金，这样就不利于抬高价格。对于个人房贷而言，央行前几次提高存款准备金率和加息，对个人房贷的影响是个逐步的过程，一开始影响不大，但随着政策的深入，个人房贷也将受到波及，首先的反应就是银行审核贷款更严格、贷款成数要降低，一部分贷款将执行基准利率，而非比基准利率低15的优惠利率。而市民贷款难度的增大，将会在客观上抑制商品房的销售量，从而抑制房价的快速上涨。蝴蝶效应：在评估货币升值影响时，应该对人们的心理因素给予高度的重视，在07年人们的趋利心理和从众心理非常普遍，并随着市场的升温表现得非常充分，这会对资本市场和房地产价格上升起到明显的推波助澜作用。而在刚刚到来的2008年，受限政策及

32、其他原因，人们对房地产市场的价格表现的十分谨慎，并处于观望阶段。目前看来2008年央行对房地产市场的信贷调控不仅表现在控制总量、按季度审批方面，还可能上调开发贷款的利率。大浪淘沙意味着行业集中度提高，一些竞争力较强的企业将赢得更大的市场空间。对房地产企业来说，利润空间正在缩小，洗牌周期缩短，房地产行业的操作模式和存在形态已然改变。如何在商业模式、融资渠道和竞争策略上创新，是决定去留的关键。 货币政策影响：央行一再收紧银根的金融政策，意味着我国房地产宏观调控政策开始逐步由稳健转变为紧缩，以抑制房地产开发投资过快增长和打击投机炒房行为。正面影响： 财富效应、机遇出现财富效应的表现：由于资金面的充裕

33、、股市的上涨以及整体经济的景气，居民的收入水平将得到较大的提高，并进而刺激人们形成强烈的财富效应，那么房地产将作为消费升级的主要聚焦点将得到大家的追捧，从而提升对房地产的有效需求。机遇：一些地方的小开发商由于难以筹措资金，不得不将手中的土地转卖或以项目、股权来融资。整个市场2008年的土地供应量将随之增加，这对有实力但是缺少土地可开发的开发商来说是一个机遇。同时这将加速一些小型开发商被淘汰出局的进程，并推动房地产业巨头的诞生。2、土地政策1）、9月21日，国土资源部出台招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定(39号令)焦点：39号令规定同一宗地有两个以上的竞拍者时，应当以招标、拍卖或者挂牌方式

34、出让;开发商不付清全部土地出让金不得分期取得土地证。2）、12月5日，国务院总理温家宝签署第511号国务院令，公布中华人民共和国耕地占用税暂行条例。条例自2008年1月1日起施行。焦点：占用耕地者须按实际占用面积，一次性征收耕地占用税。3）、2008年1月6日，国务院发布关于促进节约集约用地的通知。焦点：要求各地政府从严控制城市用地规模。土地闲置满两年，依法无偿收回;闲置满一年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。影响：土地政策影响综述2007年国家进一步收紧地根，同时土地供应也进一步制度化、透明化。在土地政策如此严格的2007年，全国各地的地价一再被刷新，“面粉贵过面包”的现象屡见

35、不鲜。商用物业市场由于本身抗风险能力较强，理性程度较高，土地供应的宏观调控政策影响不大。3、房地产调控政策预测楼市的宏观调控在坚持了两三年后，对房地产快速上涨的势头遏制收效甚微。在此情况下，2008年国家的宏观调控政策将吸取往年的经验和教训的情况下，更加成熟、理性和合理。未来的调控政策的特点和方向将主要表现在几方面：保障性住房将成为稳定房价的重要手段；中等收入群体将可能进入保障范围；紧缩性政策将是主基调并持续产生影响，有可能货币和财政两方面均更加紧缩；调控政策将强化总量，淡化结构，“有保有压，区别对待”；人民币升值的速度和幅度有可能进一步加大。七、2008年昆明市房地产市场走势预测1、2008

36、年昆明市开发热点区域预测通过对2008年昆明市供应量的预测分析可以看出，一环路与二环路之间及沿线、北市区、广福路、滇池路和东市区将是今年的热点开发区域，预计推出53个项目占预计总推出项目数量的76%。2、2008年昆明市房地产市场价格总体预测有利房价上涨因素：首先昆明市的经济状况运行良好，依然保持快速增长的态势，居民收入水平不断增加，随着经济实力的增长，居民改变居住环境的意愿也会不断加强，同时 “一元制” 户籍制度的实施，将促进未来昆明城市人口扩充，增加城市住房的需求。其次市区土地供应稀缺、土地成本和开发成本的攀升以及市场货币流动性过剩，都使房价上涨。再次，昆明人口的增长以及结婚离婚人数的预测

37、等刚性需求将直接拉动住房需求。不利房价上涨因素：但是持续的加息和调控政策增加了投资房屋的成本，使投资性需求在短期内得到抑制，自住型需求短期内持币观望，市场热度和活力降低，同时现阶段市区的房价也在高价位运行，市场供应量较大，房价大幅增长乏力。综合昆明房价上涨的有利和不利因素，预计2008年昆明房价依然会保持稳中略有上升的态势，但同时在2008年上半年存在价格僵持阶段，下半年可能维持平衡态势或略有上升。3、昆明市各区域房价走势预测一环路内房价走势：由于一环路内供应量较少，市场供需不平衡，购房生活交通设施的便捷性，但同时现在此区域内的项目销售价格已经在高位运行，价格上涨空间很小，所以一环路内的价格将

38、继续维持现状。一环与二环路之间及沿线房价走势：一、二环之间由于该区域供应量较少，区位优势明显，且价格与一环内的项目相比存在较大价差，预计2008年该区域内的项目价格将会有一定会的上涨。现阶段昆明市一环路与二环路之间的均价在6430元/，但因为受观望气氛的影响，价格不会出现上涨过快或涨幅较大，应该在10%以内，均价7000元/以内。二环路沿线区域，目前的均价在6066元/，但由于供应量较大，现阶段开盘销售项目销售状况不佳、待开发项目较多。故房价上涨的可能性不大。但是又因为现阶段二环路开发项目的76.38%都是品牌开发商所开发，出于对品牌和声誉的考虑，在市场前景不明朗的情况下不大可能冒然降价销售，

39、所以，预计2008年二环路沿线房地产价格应该与目前价格持平。二环路外房价走势：根据监测统计显示，二环路外2008年供应土地总量为7523.28亩，开发量为8674938.75，供应量为6038305.33，相当于2007年昆明商品房总成交量830万的73%。由于二环路以内和二环路以外的价差较大，相同面积的房屋（以100为例）总价已经相差15万，这样便会造成需求向二环路以外转移，主要以配套较完善北市区和新兴的南市区为主。从目前成交状况来看，单价在4500以内的户型比较受欢迎，加之二环沿线房价的坚挺，整体来看二环以外的房价应该会有小幅上涨的可能性，但上涨后单价应该不会超过5000元/。但是不排除个

40、别项目由于其拿地的特殊性（非招拍挂），为了实现快速回款，而出现低价销售的情况。八、对2008年成交量的预测 从供求关系上来看2008年房地产的供应量大于需求量，以目前（12月21日到2月13日）与去年同期相比，成交量下滑超过50%，市场持币观望气氛浓厚，此情况至少应该会持续到今年4月份，从全年来看，一季度交易量与去年同期相比下降100万，如果没有大的市场变化和政策影响，全年的成交量要回补100万，与去年持平的可能性不大。另外，由于受到金融政策和行业政策的影响，房地产投资的需求也会受到较大影响。从近年来的交易情况来看，投资性购房占总购房量的10%左右，这部份投资需求在08年会受到较大影响。综上所

41、述，我们认为，昆明市08年商品房的成交量，相比去年将有10%左右的降幅。八、公司应对策略建议1、2008年我们公司在二环路及沿线占昆明总开发量的32.51%，在一、二环路及沿线占24.92%。此两段区域我们将发挥主导作用，成功与否直接影响昆明整个楼市情况。因此建议密切关注将一、二环及沿线的项目销售及价格的变化情况，制定更趋合理的价格策略，更理性和贴近市场。单个项目可采取多次开盘，低开高走的价格营销策略。尤其在项目的首次开盘时，需谨慎定价，可拿出极少数房源进行试水，探清客户对价格的接受度再释放其它房源；。2、在政策方面，与政府保持一致，积极响应政府号召，参与经济适用房的建设和“城中村”的改造项目

42、，树立对社会负责的大企业品牌形象。3、积极拓展定向开发和团购销售的范围，此类项目在开发之前已有了特定的消费群体，所以能有力地规避市场风险。在条件允许的情况下，应加大力度争取此类项目的的开发力度，以保证公司的基本利润，加快资金周转效率，实现公司的既定目标4、加大土地市场研究，土地成本是房地产开发环节的主要成本，如何降低地价成本从而在竞争中处于有利地位将是公司立于不败之地的考验。5、改变传统模式，积极开拓新的利润增长点，如探索修建“精装房”、“以租代售”、商业运营等新模式，争取走在昆明同行业创新的前列，同时考虑改变目前公司产品占有份额，增加持有性物业在公司产品中的占有量,提升我公司的抗风险能力。6、以产品为核心，追求产品的差异化。加大对产品的研发力度，使产品能更贴近消费者所需，形成独特的产品特点，以确保能始终享有一定的市场占有率；扩大我公司目前的产品形态，使之涉及更广领域，而不仅限于高层。规避单一产品的局限性，增强公司抗风险能力；7、重视售前和售后服务，以优质的服务为俊发品牌和产品加分。在一定时期内，产品趋于同质化，服务就成了制胜的关键； 市场部、战略投资部2008-2-19Created by 战略投资部 共27页 第26页