鲁能星城一期营销推广方案

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1、 鲁能星城一期总体营销方案第一部分项目概况与产品定位一、项目分析 （一） 项目概况1、区位本项目位于重庆北部城区龙头寺南部片区，属CBD辐射边缘，距离规划中的火车站约2000米，用地面积约200亩，北临规划中的新溉路，东临已建成的五童路，西部为鲁能项目用地（目前为已拆迁的荒地），南部为天然形成的溉澜溪水系。项目距市级商业中心（解放碑）约4公里（5分钟车程）；距江北区中心约6公里（8分钟车程）；距江北机场20公里（20分钟车程）。目前项目唯一通路为五童路，无任何公交路线通过。2、主要物业类型因为本项目目标客户群较复杂，所以本项目物业类型较为广泛。依据地形和景观资源，规划设计从南向北依次布置集合住

2、宅、11+1板式小高层、18+1类板式小高层、30+1点式高层。3、经济技术指标用地面积：135371.72M2总建筑面积：240172.57 M2住宅：191771.47 M2会所：5440 M2商业：6431.42 M2幼儿园：2459.89 M2地下车库：32266.66 M2设备用房：1788.38 M2架空层：2474.86 M2容积率：1.77建筑密度：18.76%绿地率：37.78%户数：1667户停车位：1008个其中地下停车：925个地面停车：83个（二）项目SWOT分析核心结论S：独有水景资源；环境景观设计；较大的升值潜力；大社区概念；地价优势；离解放碑5分钟车程；区位优势

3、；龙头寺、江北城、溉澜溪片区的首家高尚住宅社区。W：陌生区域；生活配套不完善；交通不便利；无房地产品牌支撑；O：3公里内无同品质竞争楼盘；和渝中区楼盘相比性价比高；2005年客运站投入使用；溉澜溪片区拆迁；CBD正式启动；五黄路片区居住环境的认同T：市场开发量急剧增大，区域威胁加剧；结论：虽然2004年房地产市场竞争激烈，但由于鲁能项目在重庆北部城区东翼是首家进行开发的房地产商，市场先机被本项目抢占，且产品优势明显、特点鲜明，极有可能成为北部城区东部房地产的领跑者。（三） 社区形象定位结论：CBD首席生活区（四） 目标客户群定位结论核心客户：事业成就型家庭（占70%）政府、企业中高层管理人员、

4、小私营企业主、其他行业中高层管理人员家庭年收入10-20万元，置业能力25-35万元注重居住环境、物业管理、生活氛围，品牌意识强主力需求100-130M2的三房和140 M2以上的四房重要客户：收入成长型家庭（占20%）政府低层公务员、企业白领家庭年收入6-10万元，置业能力12-22万元。对价格敏感，追求居住环境主力需求两房，有一定三房需求（五）产品定位精要1、规划设计（1）规划方案住宅区整体沿山势而建，道路及建筑都结合等高线布置，尽量减小土石方量。整个小区以河岸景观为主要景观资源，以河岸为起点向北布置不同的物业类型。临河为集合住宅和多层，其次为12层小高层板楼和1619层的一梯三户，最北面

5、临新溉路的为19层的一梯四户建筑，在东北和西北两个角上布置5栋30层的点式高层。同时注意景观设计的均好性，半围合中心绿地，形成南北向景观轴线。小区有两个车行入口，近期车行入口从五童路进入。远期在新溉路上有一车行入口。小区实行人车分流，有两个人行主入口，主入口位于五童路上，在新溉路上有一人行次入口。（2）景观环境考虑与本项目建筑风格的统一，景观环境设计风格定为 “现代欧洲风格”，以河岸景观为核心景观，根据空间的开放形式（开放空间、半开放空间、私密空间），分别以现代欧陆风格、半现代式欧陆风格、富欧陆住宅渡假式风格进行设计，以现代时尚的手法来表现本项目文化气息和自然环境和谐统一的生活。整个景观设计遵

6、循丰富、变化、自然、和谐的原则进行，让业主在工作疲惫之余享受真正的生态、健康、闲适、惬意的生活。（3）户型设计及特点 户型设计遵循以下几个基本原则进行设计：从本项目客户群定位的角度考虑，户型设计多样化，以满足各种客户群的需要从适用和利润最大化的角度出发，控制总价、提高单价，户型设计尽量紧凑户型差异化，从规划设计和价格定位两方面考虑，突出各种户型的特点，避免内部竞争从开发策略的角度出发，低价入市，进行总价控制，30万元以下的房屋占60%左右 依据以上原则，柏涛公司设计的户型如下：户型套内面积建筑面积套数比例两房二房A164.52 78.52 270 16.2%两房B269.58 82.12 11

7、2 6.7%小三房小三房C282.73 97.86 68 4.1%紧凑型三房三房B193.24 110.38 104 6.2%三房C193.24 110.29 64 3.8%适中型三房三房A292.23 112.26 270 16.2%三房E199.95 114.21 100 6.0%三房J109.64 119.14 40 2.4%三房A399.12 120.64 135 8.1%三房D1102.19 122.24 60 3.6%三房D2104.35 124.82 60 3.6%三房D3110.76 128.85 60 3.6%三房F1113.41 129.12 40 2.4%大三房大三房G1

8、126.79 142.30 50 3.0%四房四房H1139.26 156.25 50 3.0%复式三房A4117.81 143.39 10 0.6%三房B4124.53 143.75 8 0.5%四房C4137.96 164.19 4 0.2%三房A5138.22 168.23 10 0.6%四房B3138.25 164.17 8 0.5%四房C3139.73 164.86 4 0.2%四房D4146.41 175.13 4 0.2%四房D5146.41 175.13 4 0.2%四房E2154.64 176.71 10 0.6%四房F2161.88 184.31 4 0.2%四房A6165

9、.06 200.90 5 0.3%四房D6168.95 198.47 4 0.2%四房G2202.78 227.59 5 0.3%五房H2230.84 240.75 5 0.3%集合住宅995.9%合计1667100.0%（4）建筑风格 柏涛公司通过对窗、墙面、阳台、楼梯、屋顶等建筑元素的运用，有意识的创造了有特色、有性格、富于变化的建筑立面。色调以浅灰色为主，辅以淡黄色作竖向分割，建筑色调均衡，体现淡雅、清新的建筑风格。2、小区配套（1） 商业商业面积共6431M2，拟采用先租后卖、低租招商、引导式经营的模式，确保尽快引入各种配套设施，控制商业业态，实现商业价值的最大利润化。（2） 运动会所

10、内外设置有健身房、羽毛球场、网球场、游泳池等，运动设施较为完善。（3） 教育设置品牌幼儿园；起步区内必须解决小学教育问题，初中教育可考虑利用本市外部名校解决。（4） 娱乐休闲会所内设置美容美发、茶楼、酒吧等娱乐休闲设施。（5） 交通服务由于紧临火车站，按规划，火车站应在2005年投入使用，届时为之配套的公交线路也将投入使用。近期可利用购房直通车结合现延伸到五里店的公交线路解决交通问题。第二部分 开发计划与销售计划一、 开发策略：（一） 树大盘形象 展大盘气势1. 营造震撼卖场，核心景观、公建先行。首先修建会所，作为项目售楼处，通过营造震撼卖场，树立项目形象。会所凌空而建，是本项目标志性建筑之一

11、，不仅可向购房者展示本小区的建筑风格，也可向购房者展示小区的配套设施，的利于解除消费者配套迟迟无法到位的忧虑。滨水步道、河畔公园、人工挖湖区本项目的核心景观，核心景观将给购房者对本项目景观一个最直观的认识，是最能够打动购房者的卖点。所以在售楼部正式接待前，应该保证这部分景观的完成（至少挖湖区周边景观应完成）。2.大规模启动，大量资金集中投入，高密度营销广告投入，以取得较快的销售速度。同时交房，避免业主受到施工噪音干挠。3标志性住宅（集合住宅）先完工，提升整个社区形象。坡地集合住宅是本项目规划中的亮点，也是本项目的标志性建筑。集合住宅、多层住宅先完工，至少有以下几个方面的好处：一是集合住宅、多层

12、住宅施工周期短，早日完工对整个项目都具有极强的展示性作用；二是集合住宅是新产品，对于其优缺点我们也不能很好的把握，先完工一栋后，给消费者和我们自己一个直观的认识，便于今后可以改进。 （二） 开发量重庆市重庆典型项目的年开发量龙湖西苑：住宅建筑面积共21万M2，销售周期1年半，分为两个组团施工和销售，平均销售量14万M2。龙湖水晶郦城：共1700套，目前尚未正式开盘，已销售1000套左右。 竞地溯源居：732套，约10万M2，销售周期1年（2002.10-2003.10）融侨半岛：640套，约8万M2，销售周期9个月（2002.10-2003.7）（三） 开发步骤实施方案：（1）售楼部：2003

13、年10月底开始建设，2004年2月底完成内部装修，2004年2月底售楼部开始接待。（2）河岸整治，滨水步道（部分环境）：2003年12月开始进行建设，应保证于2004年3月中旬完成河岸整治及滨水步道的建设。（3）样板间：区域相对独立，应于2003年11月开始建设，2004年3月初完成（包括环境）。（4）住宅部分：2003年12月底开始建设，采取一次性全部动工的方案。这里又可分为两种方案：23万M2同时施工从缩短建设周期、加快建设进程的角度出发，23万M2住宅一起动工，充分展示大盘气势。但此方案资金需求大，启动资金约需13748万元（已扣除土地成本和配套费）。其中房屋建筑安装成本9653万元，土

14、石方工程813万元，水系整治191万元。一次动工，分批招标施工，施工周期前后错开3个月2003年12月：开工中轴线以东部分住宅，包括5、6、7、8（东）、12、13、14、18、19栋，建筑面积约8.65万M2，建设周期15个月，2005年3月完工。其中集合住宅和多层2004年6月完工。2004年3月：开工中轴线以东部分住宅，包括1、2、3、9、15、4、8，西10、11、16、17栋，建筑面积约10.3万M2，建设周期15个月，2005年6月完工。2005年7月进行综合验收，2005年8月同时交房。（根据物管需要，可分批交房）本方案启动资金10459万元（考虑房屋建安成本建设单位垫资30%）

15、，详细投资计划表见附表：2003年10月至2004年5月底前前期费用3177建筑安装费用7491土石方420地下室1407住宅建安成本2618幼儿园0会所（含售楼处装修）980桥200样板房180设备购置费140市政工程870环境景观工程391水系整治工程191景观绿化工程200营销费用1340户外230报纸250电视180网络20其他媒体35购房直通车150促销活动100广告设计费50销售道具（楼书、模型、第二卖场）250公关费用10网站30代理费35管理费522建设期利息不可预见费354合计14364考虑到由于销售节奏的控制，中轴线以西部分最早也在2004年下半年进行销售，没必要提前投入建

16、设资金，从资金最佳利用以及流水施工的角度来看，动工时间错开几个月也是必要的。所以住宅部分开发计划我们推荐选用方案二。（四）开发计划控制表（见附表）二、销售策略 （一） 入市时机1、市场预测：需求：2003年重庆房地产市场异常活跃，呈供需两旺之势，2003年上半年商品房交易面积和交易金额同期增长分别达68.09%、75.4%，商品房预售面积增长竟达120%。这种强烈的购买力与旧城改造、二手房市场活跃等因素相关。2003年重庆市房地产市场主要增长因素有三种：一是二次置业者的增多（如东和春天、水晶俪城等），一是拆迁、旧城改造的拉动（江北、南岸房地产市场的活跃），一是70年代出生的人群急需购房（小户型

17、的风光）。以上这三种因素，正在提前填充2004年的房地产市场。2003年重庆房地产市场的快速增长，不能与至1997年开始的房地产自然增长相提并论。很有可能，2004年重庆市房地产需求市场将逐渐疲软。供给：就江北、南岸、渝北2004年房地产供应市场进行预测：江北：五黄路片区继续保持旺盛的供应，大盘如华新都市花园、长安华都、南方上格林等，而且北滨路片区也将出现不少大盘。南岸：学府大道69号约400万M2的开发量，现在开发的大盘如融侨半岛、美堤雅城、上海城等明年仍将保持持续开发的势头。南岸区近两年居住规模的形成，给本项目所带来的区域性竞争不可忽视。渝北：冉家坝片区居住环境逐渐形成，随着大量中低档房屋

18、的出现而低端市场被抢占。2、基本原则：（1）避免正面交锋从市场分析预测的结果来看，明年竞争异常激烈，4月的春季房交会将有大量楼盘面市。或许本项目直接面临的竞争楼盘不多，但来自区域市场的威胁却不可忽视。所以本项目入市应尽量选择在春季房交会之前，避免和其他楼盘进行直接竞争。（2）选择淡季入市，抢占先机 一般来说，春节之后都是房地产市场的淡季，本项目选择在淡季（2月）加大广告投放量，容易在公众心中树立经典楼盘形象，抢占市场先机。如此巨量的楼盘产品在短时间内入市，足够这个区域市场好好消化一段时间了，即便是其他对手及时跟进，在时间上、价格上、品牌影响力上都很难再和鲁能一争高下。（3）压缩引爆，形成轰动效

19、应，在短时间内快速消化2004年2、3月，通过加大广告量的投放和组织各种公关促销活动，在短时间内造成轰动效应，迅速聚集人气，在短时间内快速消化楼盘。（二） 价格策略1、 定价目标定价目标是企业在制订价格时所要达到的目的和标准，根据企业的发展目标，可有多种定价目标，如以抢占市场为目标、以获取最高利润为目标、以保持企业持续稳定发展为目标等。 本项目3公里竞争范围（包括江北片区）内无同品质竞争楼盘，本项目的面市，极有可能成为北部新区龙头寺、溉澜溪、江北城片区的标准性住宅社区，因此，我们将定价目标确定为：迅速抢占市场，成为北部新区东翼部分中高端房地产市场的领先者。2、 定价策略全营销定价策略一般可分为

20、：低开高走定价策略、高开低走定价策略、稳定价格策略。低开高走价格策略：低开的目的是为了市场视线，形成旺销，为后期预留升值空间。优点与缺点：快速成交，聚集人气，有良好的开端，易形成无形效益便于日后的价格控制和调整每次调价都有房产升值的假象首期利润不高高开低走价格策略：上市时，以高价销售楼盘的高品质部分房屋，后期降价销售尾盘及品质较差部分房屋。便于获取较大利润，但若价格偏离主流价位，资金回收慢便于树立楼盘品牌形象直接调价余地小难以聚集人气稳定价格策略：整个销售期内，楼盘售价始终保持稳定。低开高走与高开低走比较表价格走势低开高走高开低走物业品牌影响物业档次展示物业形象卖场人气畅旺一般升值空间大小开发

21、商品牌较易建立较难建立销售速度快慢分析企业欲达到的目标，低开高走的价格策略更适合“抢占市场、迅速树立品牌、成为行业领先者”的定价目标，所以价格策略建议采取低开高走的价格策略。3、 定价方法一般定价方法有成本导向法、购买者导向定价、竞争者导向定价、可比楼盘量化定价等方法。考虑到本项目初次入市，消费者对本项目的认知度无法预知，建议采取可比楼盘量化法进行定价，用成本导向法进行验证。4、 初步价格定位（1）可比楼盘A、B、C型可比楼盘：骏逸天下1、2栋，建面均价2208元/平方米；东和春天A型外侧，建面均价2235元/平方米；金科丽苑临街部分，建面均价2300远/平方米。D型可比楼盘：骏逸天下3、4栋

22、，建面均价2300元/平方米；东和春天A型2号房，建面均价2360元/平方米；南方上格林，建面均价2500元/平方米。E、F、G、H型可比楼盘：融侨风临洲A组团建面均价2400元/平方米；美堤雅城建面均价2300元/平方米；金砂水岸建面均价2400元/平方米。J型可比楼盘：融侨风临洲B组团建面均价2600元/平方米；金科天籁城建面均价2800元/平方米；竞地溯源居一期2700元/平方米。K型可比楼盘：华立天地豪园3600元/平方米；融侨风临洲江景房3650元/平方米；中天香悦华府叠加别墅3450元/平方米。 （2）初步定价户型ABCDEFGHJK第一期建面单价21502250225023002

23、4002350240026503500第二期建面单价2236234023402392250025203605第三期建面单价2348241025683713整体均价2224229522952346246723502500247226503738（三） 销售计划1、基本原则：（1）快速抢占市场通过前面的市场分析与预测，得知2004年房地产竞争激烈，要想在强手如林中脱颖而出，就必须抢占市场先机。（2）低开高走，便于价格控制，提升价值。（3）每期推出的产品需高中低档不同物业类型适当搭配，其原因在于：本项目作为一个大盘，本身定位就属泛定位，目标客户广泛，项目一面市，很有可能各种客户都会闻讯而来，所以我们

24、必须考虑到各种目标客户群的需求。采取各期推出房屋高中低档适当搭配的方式，可扩大客户群范围，快速消化产品，迅速回笼资金。高中低档适当搭配，将好卖的房屋和容易滞销的房屋一起销售，能合理控制销售节奏。各种物业类型都分批推出，便于价格控制。防止由于定价不当而致使销售过快，不能实现价值最大利润化的不利局面。建立低、高两个价格标杆，通过价格将客户群区分开。让购买低档房的客户有一种增值感，购买高档房的客户有一种优越感，满足其心理需求。 （4）切忌开盘形成滞销 房源选择不当，很有可能开盘便形成滞销。如果开盘就卖得不好，就很难迅速树立品牌，并将给后期销售带来极大的压力。所以首推房屋不要选择那种容易形成滞销的房屋

25、（如临路部分）。2、销售计划分三期推出，具体情况如下：第一期：（1）房源：30层高层：第6、7栋；套数280套；建筑面积28767M214+1、16+1、18+1小高层：第5栋，套数190套；建筑面积19545 M2 第8栋东侧，套数96套，建筑面积12375 M211+1小高层：第12、13、14栋，套数132套，建筑面积17421 M2集合住宅：第18栋，22套，建筑面积3611 M2多层住宅：第19栋，40套，建筑面积4766M2合计：760套，建筑面积86485M2（2）销售时机2004年4月11月， 销售周期8个月。可比楼盘：风临洲一期：640套，销售周期9个月。第二期：（1）房源：

26、30层高层：第2、3栋，套数280套；建筑面积28767M214+1、16+1、18+1小高层：第4栋，套数190套；建筑面积19545 M2 第8栋西侧，套数96套，建筑面积12375 M211+1小高层：第10、11栋，套数88套，建筑面积13663M2集合住宅：第17栋，22套，建筑面积3611 M2合计：676套，建筑面积90336M2（2）销售时机 2004年12月2005年5月， 销售周期6个月。第三期：（1）房源： 30层高层：第1栋，140套，14384 M211+1小高层：第9栋，套数44套，建筑面积5275M2 集合住宅：第15、16栋，55套，建筑面积9027 M2合计：

27、239套，建筑面积28686M2（2）销售时机2005年6月2005年7月，销售周期2个月。可比楼盘：天籁城美社一期：234户，销售周期一个半月溯源居一期：280套，销售周期2个月（四）、经济效益测算第一期：可销售面积86485万M2，销售收入19936万元，均价2317元/平方米。第二期：可销售面积77961万M2，销售收入18616万元，均价2400元/平方米。第三期：可销售面积28686万M2，销售收入8215万元，均价2864元/平方米。住宅总销售收入为46838万元，加上车库折现收入3424万元，商业折现收入3000万元，合计53263万元。按6%的营销费用计算，总成本费用为4706

28、9万元，税前利润6533万元，投资利税率13.9%，自有资金利税率58%。第三部分 营销推广策略一、鲁能星城营销卖点组合与提炼（一）营销主题形象定位：CBD第一生活区以CBD作为主题形象定位的理由主要有三点：1、具有独一无二性。2、随着江北城的启动，CBD正成为新闻的焦点，以CBD为主题形象定位，有助于借助政府宣传炒作本项目。3、区位问题是本项目最大优势之一，是推广的主要诉求点。（二）、营销卖点组合与提炼1、核心卖点：楼盘硬件价值：（1）企业：品牌，从城市运营商的角度。（2）大盘概念。（3）区位 ：毗临CBD，规划前景好，增值潜力大。 （4）水景：2.4公里水岸线，100亩自然水系。（5）两大

29、公园：（6）教育：幼儿园、小学、中学。（7）规划设计：户型、指标、绿化景观、建筑风格。（8）生活方式：CBD生活、人群划分、身份与地位。2、其他卖点：（1）会所：（2）国际大师组合：世界排名第八的柏涛、贝尔高林、戴德梁行（3）智能化：（4）配套的解决（5）荣誉奖项二、鲁能星城营销推广指导性原则（一）目的：以树立鲁能地产品牌中心。（二）核心内容：企业、地块、项目。（三）四位一体策略执行手段：新闻造势、事件营销、公关活动、广告宣传。（四）占位要高：将企业的开发行为提升到城市运营商的高度。三、鲁能星城营销推广策略（一）品牌占先策略 在宣传造势上借助山东鲁能集团在全国已有的知名度及品牌形象来树立鲁能地

30、产品牌。其主要诉求点为：（1）、全国知名大型企业；（2）、全国土地储备量最大的企业；（3）、重庆2000亩超规模项目开发者；（二）循序渐进策略我们设定了“先企业、后地块、再项目”的渐进策略，在先期进入市场前，通过对鲁能集团的大势炒作，从而达到开发商实力雄厚，企业的可信度高，其开发项目值得信赖的效果；然后转向地块的推介，使人们对这一个较陌生的/或是被遗忘的地块，从没听说到知晓，从了解到逐渐熟悉，最终达到对本地块的普遍看好和关注。进入项目推广的实质性阶段后，通过项目规划设计理念、项目建筑特色，项目优势等抽丝剥茧、层层深入的介绍，打动目标客户。（三）分阶段策略品牌形象的建立不是一蹴而就的，而是一个长

31、期的战略。因此在推广的阶段划分上，要结合开发商、项目、市场等客观实际，将品牌形象的建立作为一个长期的系统工程贯串于当期乃至整个鲁能星城的营销推广全过程。以下针对项目一期的开发销售进度拟定了近期（开盘前）分阶段推广策略：1、品牌形象导入期（认知阶段）：2003年11月15日2003年12月15日 该阶段以建立社会公众对鲁能集团的认知为主，通过对企业的相关报道和宣传，强化企业的知名度，以发展商的实力形象在公众心目中树立对企业、项目的信心。2、品牌形象巩固期（熟悉阶段）：2003年12月15日2004年2月28日 该阶段以确立鲁能星城及鲁能集团的品牌形象地位为主，承接前期对地块的介绍，逐渐转入对整个

32、项目轮廓性、意向性的宣传推广。3、一期项目推广期（品牌引爆阶段）：2004年2月15日2004年4月一期项目正式放号前，该阶段进入一期的正式推介，通过一系列的公关活动、事件营销及广告发布，强化项目卖点、传递销售信息。4、一期项目强销期（强销阶段）：4月放号开盘前，进一步强化项目卖点，在注重广告宣传的同时，更要注重已拿号顾客的口碑传播，通过他们的口碑传播吸引更多的顾客购房。（四）四位一体策略根据目标客户和企业、项目的具体情况拟定了如下“四位一体”的推广策略：1、新闻炒作充分发挥文字传达的直接性和敏锐性等传播优势，强调立体轰炸与复合刺激，一是补救纯商业性广告带来的传播硬伤和宣传效果盲区，二是形成鲁

33、能品牌长期的软性积累，从而与其他所有推广手段一起，共同形成整体层面上的强势主导效应。第一阶段：在11月中旬开始至2004年春节，围绕企业、地块在晨、商、晚等主流媒体发表各类宣传文章，共分为两种形式：A、以“鲁能来了”为新闻线索，进行大肆炒作企业形象，附带地块情况。本阶段以炒作企业为主，地块为辅。刊登形式为记者发稿，主要以发红包的方式支付稿酬。作到刊发位置、炒作气势突出，给消费者有力的信息支撑；B、以“超规模大盘”为由头，全面介绍项目处于城市次中心发展地位的优势，突出周边的发展规划，地块的增值潜力等。主要以采访政府有关官员的形式，突出信息的权威性、可信性。刊登形式以新闻报道为主，主要以发红包的形

34、式支付稿酬。第二阶段：春节后至2004年2月中旬，围绕项目质素作软性宣传。共分为三种形式：A、半版的配图专题性大型文章，确保重点版位，定期刊登，尽可能全面地传达项目在定位和规划理念方面的优势信息，给消费者以有力的支撑；刊发主要以软广告的形式；B、1000字以上的小专题，从建筑设计师、规划设计师、发展商、业内人士的角度对本项目进行评价和推介；此类文章，以专业眼光和专家水准的写法，来强调和突出项目的高尚品位和非凡气势；C、1000字左右的随感杂谈文章，从一般公众和消费者的口吻来写，突出可读性，强调可信性，此类文章重在积累和沉淀项目品牌，不必突出商业促销成分。2、事件营销事件营销区别于单纯的广告推广

35、，素来有第二营销渠道的说法，其效果虽不及广告宣传立竿见影，但因事件本身的传播效应，更容易引起广泛关注，产生恒久影响力，而且经过精心策划、针对性较强的事件营销，对推广目标的有效率往往是广告宣传难以匹敌的。在开盘前的推广过程中，可利用的事件营销包括：项目奠基、溉滥溪整治、会所、样板房开放、重庆城市次中心论坛等。3、公关活动项目公关活动与事件营销有异曲同工之妙，要快速提高企业及项目的知名度和认知率，通过有针对性的高规格公关活动不失为最好的捷径和有效手段。本项目的公关活动分为售前铺垫宣传、试销阶段和促销阶段。售前铺垫宣传的基本目标是让目标客户对企业有相当的了解并且产生一定的信任感，对项目有比较深刻的印

36、象和初步认识。譬如通过公益活动树立企业形象，使人们认识到改开发商所开发的物业值得信赖。试销阶段的公关活动是为了试探目标客户对项目的直接反应，进一步证实项目的定位、价格和其他方面是否符合目标客户的需求，以便作适当的调整修正，其根本目的是为了全面推广时能更加准确。这一阶段的公关活动是控制在较小范围之内的，而且目标明确，具体执行上可采取三种形式：一，找出部分目标客户的具体名单、地址，然后采取直邮广告或销售人员跟进；二、邀请意向性客户参加的客户恳谈会，同时培养开发商亲和的形象；三，产品推介会。4、广告宣传鲁能星城的广告大致包括以下三个层面：一是为作广告而作广告，目的在于使本企业（项目）的广告能在众多的

37、其他广告中跳出来，引起受众的注意；然后是形象广告，将品牌和项目概念传达给消费者，建立熟悉感和信任感；最后是产品广告，将项目的销售信息广而告之。 有必要说明的是：整个推广阶段的所有广告都必须为企业品牌战略服务。在以广告为主要手段推广鲁能星城一期时，不能让现在的市场推广投入仅为一期服务，而要以顾全大局的眼光将创造鲁能品牌效应的无形资产最大限度地沉淀在整个项目中，并为日后其他产品和产业的开发服务。四、鲁能星城广告策略1、广告计划（1）报纸广告媒体选择 ：重庆晨报、重庆商报、重庆晚报为主，重庆经济报、重庆青年报、重庆工人报、渝报、热报为辅。版面大小：整版为主，通版、半版为辅。刊登时间：自2003年12

38、月下旬开始，以单纯的企业广告为主，逐渐的转为商业性为重的企业广告，再而强调产品特色而为产品广告，约至2005年元月以后，广告力减弱，而至停止。广告强度：2003年12月下旬至2004年元月中旬 7% 50万 2004年2月中旬至5月初开盘 25% 300万 2004年5月开盘至7月初 25% 100万 2004年7月中旬至9月中旬 10% 75万 2004年9月下旬至2005年元月初 25% 200万 2005年元月中旬以后 8% 60万费用安排：900万（2）杂志广告媒体选择：航空杂志 热门休闲场所免费取阅杂志版面大小：全页彩色广告期别：待定费用安排：约50万（3）电视广告媒体选择：重庆卫视

39、 有线台时段选择：高收视率节目，如连续剧、新闻报告等；房产专业节目。提供方式：提供30”或1节目影片制作：拍两支30”电视CF费用安排：250万（4） 户外广告 媒体选择：灯箱、T型牌、户外广告牌、工地围墙费用安排：355万（灯箱140万、解放碑60万/半年、上清寺35万、人和立交20万、公交线路60万/半年、观音桥40万）（5） 网络广告媒体安排：重庆搜房网费用安排：30万2、直接邮寄（DM）计划说明：本案DM的运用将在销售策略里扮演一个极重要的角色，尤其它将针对过滤后的名单目标（如鲁能会会员），直接渗透并传导产品讯息。3、楼书（说明书）（1）大说明书（精装版）本说明书为销售时运用之便利，考

40、虑拟分成两本一套之作法，两本之诉求内容侧重点各有不同：第一本侧重于生活。第二本侧重于规划设计等技术性内容。2）小说明书（即DM）小说明书可兼DM之效用，随时针对对象寄发。4、工地现场布置（与装修公司、销售代理公司、广告公司共同布置）（1）、广告墙、（2）、指示牌、（3）、样板房、（4）、看楼路线（展示区路线、现场路线）5、销售接待中心设置（1）、销售区（接待区、洽谈区、展示区、放映区、客户休息区、材料设备展示区、咨询区）（2）、功能区（签约室、财务室、VIP室、会议室）（3）、其他：水吧等五、鲁能星城前期营销活动方案一、品牌形象导入期（2003年11月中旬2004年元月初）时间活动名/目的操作

41、内容2003年11月中旬记者见面会活络媒体关系针对传媒圈，特别举办一次与记者笼络关系的见面会，主动让记者认识我们，为我们宣传造势，主动介绍我们的企业、项目，拉开软性宣传的帷幕。地点：万豪大酒店（或其他酒店），参会人：各媒体房产专刊记者2003年12月中旬解放碑第二卖场暨鲁能会馆对外开放将产品认知度逐渐转换为对产品的认同度，逐渐锁定目标客户项目曝光后就开始酝酿招募会员。条件：1、网站建设完成；2、联盟商家20家以上；3、第二卖场装修完毕；4、能从购房365成功转会100名会员以上；5、会员的优惠政策确定；2003年12月底项目奠基典礼、溉澜溪整治开工典礼以实际行动显示开发商的实力和对外发布项目发

42、展进度要点：1、施工许可证办下来；2、施工队伍进场；3、重庆市政府主要领导和鲁能总公司领导参加；4、电视、报纸媒体记者参加；二、品牌形象巩固期（2004年2月中旬2004年3月下旬）2004年2月中旬会所开放及样板房开放发布信息，展示产品条件：1、售房部、样板房装修完毕；2、售房直通车准备完毕；3、销售代理公司销售资料和人员培训准备完毕；2004年2月下旬城市发展重庆次中心论坛强化目标客户对项目地理位置的认知要点：1、以官方名义主办，鲁能协办；2、邀请政府有关领导和部门参加；3、邀请北京、上海等大城市的有关专家参加；4、邀请全国知名的房产大腕和知名策划人参加并发表演讲5、邀请本地房产界知名人士

43、参加6、邀请媒体参加；2004年3月中旬产品推介会暨形象大使见面会及鲁能会会员联谊会强化产品特色，活络会员关系要点：1、邀请鲁能会会员及前期积累的客户参加；2、邀请柏涛、贝尔高林设计人员参加；3、邀请监理单位人员参加，介绍工程施工质量；4、物管单位参加；5、按接银行、保险公司参加；6、邀请形象大使到现场演讲；2004年3月上旬至4月上旬新华水库征名活动强化水边住宅，2.5公里河岸线概念要点：在报纸上连续刊登征名广告，以重金悬赏的形式，让市民积极参与。2004年4月上旬“重庆首家山水园林住宅”颁奖仪式扩大知名度，确立领先地位，建立品牌形象，增强消费者信心要点：取得重庆市政府颁发的重庆唯一奖项，或

44、创立“重庆最佳人居奖”，或者建设部等相关国家部门颁发的重庆独一无二的奖项2004年4月底或5月初开盘大典消化前期积累的客户，并引发销售热潮要点：1、邀请政府高层、行业名人、形象代言人、媒体记者参加；2、开盘文娱活动；3、开盘抽奖、优惠活动；4、售房车往返活动三、品牌持续期（开盘后）2004年5月底生态健康居住标准论坛突出小区的综合品质要点：1、确立生态健康住宅十大标准，形成新规范，无形中形成对消费者的承诺。2、邀请政府官员、行业协会、媒体、专家参加；2004年6月与国家级生态公园缙云山结盟品牌外延要点：1、借生态自然区的形象，形成项目的生态形象；2、邀请鲁能会会员参加；3、邀请已签约客户和部分

45、犹豫的客户参加；4、邀请媒体参加；2004年7月与名校联姻签约仪式或学校校舍破土动工要点：中小学、幼儿圆联办学校确定2004年9月为业主举行的各种活动（略）六、营销预算（4050万，占销售收入6%）1、广告计划报纸广告 900万杂志广告 20万电视广告 290万（含3支制片费70万）户外广告 400万网络广告 30万机动： 10万 合计：1650万说明：根据专业市调公司腾博提供的消息得知以下楼盘的报纸广告投入情况：融侨半岛：2002年8月2003年8月31日共计投入报纸广告1139万，其中，2002年8月2002年11月底开盘投入420万，2002年2003年8月31日投入719万；如果按常规

46、广告投入5：2.5：2.5的操作模式计算，已投入2278万元广告费；龙湖水晶丽城：预算3.5%，但销售形式较好，销售周期缩短，节省了不少广告费，2003年4月2日2003年8月31日投入242万；竞地溯源居：2002年5月31日2003年8月31日投入345万；2、宣传促销计划精装楼书（生活）：60元/套10000套 60万精装楼书（技术版）：2020000套 40万小楼书：（5元/本30000本） 15万 DM：（5元/分30000分） 15万消息稿发布 10万多银幕媒体制作 30万模型 50万公关促销 400万 样板房 150万 集合住宅样板房 120万 礼品 20万第二卖场 150万 鲁

47、能会经费 30万元。房交会展费 40330150万元形象代言人 300 万 合计：1520万3、销售代理费： 800万4、广告代理费 80万注：以上预算不包括售房直通车、配套、售房部布置费用32附表一一期营销工作计划详表 （日期：9.1-12.31）序号工作名称工作内容和标准完成时间责任人协办人备注一宣传推广1营销方案（部门内部完成）7.30-11.30程宇华1.1总体营销推广方案程宇王占坤、王勇、邓孝（1）形成初稿10.22（2）与广告公司、销售代理公司探讨之后修改完善。11.301.2专题营销方案程宇2项目总体宣传包装2.1确定广告公司，签订合同10.252.2项目形象包装、LOGO项目名

48、称、主题宣传口号、项目VI识别系统、项目形象代言人选择-2.1程宇(1)项目名称、主题宣传口号（和广告公司共同完成）10月底确定项目名称，注册项目名称。11月10日前完成项目主题宣传口号。11.15程宇(2)VI系统（配合广告公司）11.30王勇(3)形象代言人选择（和广告公司共同完成）12.1-2.1王占坤2.3广告公司制定总体推广方案,制定广告发布计划。10.20-11.302.4宣传折页设计11.1-11.302.5楼书设计11.1-3.12.7项目现场包装10.15-2.10(1)现场包装实施方案（配合广告公司共同完成）10.15-11.30(2)广告墙11.1-11.30程宇(3)配

49、合现场销售中心建设11-1.30何杨(4)配合售楼区景观营造、样板房建设11-2.28王勇何杨(5)售楼处现场布置2.1-2.282.8制作项目营销模型确定模型公司10.30王占坤制作第二卖场模型11.30何杨王占坤制作其余模型,02.28何杨王占坤3报纸广告3.1阶段性报纸广告推广策略及推广主题（和广告公司共同完成）导入期、开盘期、持续期、尾盘期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度、工作目标11.30王占坤3.2制定报纸详细广告发布计划(和广告公司共同制定)11.1-11.303.3联系宣传媒介,洽谈广告发布合同.11.1-11.15洽谈广告发布节日走访，建立良好关系。34准备制作报纸广告(和

50、广告公司共同完成)11.15-12.303.5报纸广告发布12.30-4新闻宣传田亚4.1阶段性新闻推广策略及推广主题、制定新闻宣传计划导入期、开盘期、持续期、尾盘期软文宣传主题、诉求内容、媒体、工作进度、工作目标-11.104.2制定新闻宣传规范，形成统一口径10.15-11.104.3开始新闻宣传，召开记者见面会。11.154.45电视广告田亚5.1制定电视广告宣传计划(和广告公司共同制定)11.1-11.305.2三维动画制作11.15-1.155.3电视媒体洽谈10.25-12.15.4制作电视广告12.1-12.305.5电视广告发布1.5-6网站宣传6.1配合综合部完成网络建设方案

51、-10.156.2制定网络宣传方案,撰写网络宣传资料10.15-11.15田亚王勇6.3网站正式建立11.307户外广告王占坤7.1路牌、灯箱广告（1）制定户外广告发布方案及计划-10.15（2）黄花园大桥灯箱洽谈-10.20（3）其他路牌、灯箱、车身广告洽谈-11.15（4）路牌、灯箱广告设计及制作10.20-12.15（5）路牌及灯箱发布11.207.2车身广告等其他户外广告（1）与车身广告公司洽谈10.20-12.15（2）车身广告设计及制作12.15-1.10（3）车身广告发布2.1-8公关促销活动8.1阶段性活动方案（和广告公司、代理公司共同完成）11.30王占坤8.2制定公关促销活

52、动计划10.1-12.18.3公关促销活动执行12.1-9其他宣传形式9.1房交会4月二销售工作1销售策划9.30-12.31邓孝华1.1销售定价： （1）定价调研；11底之前完成资料收集，形成初稿。11月底，讨论完善后形成修改稿。12月之后，根据市场情况及时更新、完善。1012月邓孝华（2）定价形成初步定价体系，确定总体均价。1112月邓孝华程宇完善价格体系，调整均价，制定朝向价差、垂直价差、形成一户价目表。（和代理公司共同确定）至开盘前10天确定一户价位表。1204月邓孝华程宇价格折扣及价格优惠策略开盘前20天确定。程宇邓孝华2.2销售计划1004月程宇（1）开发计划（含初步销售计划）10

53、11月程宇邓孝华（2）总体销售计划（和代理公司共同讨论确定。1112月（3）分阶段销售计划（和代理公司讨论后修改确定）1201月程宇邓孝华（4）销售推盘执行计划（和代理公司共同确定）0104程宇邓孝华2销售前期准备工作2003.12程宇2.1解放碑第二卖场1011.15（1）寻找第二卖场，签订租用合同。王占坤（2）制定第二卖场销售接待管理办法，第二卖场投入使用，开始接待客户11.15-12.15程宇2.2制定销售管理办法（和代理公司共同制定）11.15-2.1程宇参与代理公司制定销售接待规范程宇制定销售说词规范程宇销售监督及奖惩办法程宇2.3协助代理公司进行销售人员培训12.15-2.1程宇2.4协助经营部准备销售合同文本1.1-3.30程宇2.5办理一期工程预售许可证11.1-3.30邓孝华2.6销售直通车程宇3销售接待工作2004.23.1现场售楼处投入使用,接待客户2.13.2客户积累12.15-4.13.3放号4.153.4开盘5.1三规划设计1一期区建筑方案8.30-9.30何杨王勇1.1起步区建筑方案设计