综合商业街区企划书

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1、广场商业步行街，是南大街南段的首席商业街区。一、二期工程全部竣工后，商业建筑面积将达2万平方米，拥有大小店面房120个，成为集购物、休闲、办公为一体的综合商业街区。目前，一期商街刚刚开市，店铺出租率偏低，商街的商业氛围偏冷，商户入驻经营热情不高。据调查，一期商街的65家店铺中，目前出租率仅为52.3%，有近一半的店铺闲置待租;已入驻的商户中有7家正在寻求转租、退租或改行。这种状况，不仅对一期店铺的继续招租、出租产生了不利影响，而且对二期店铺的预售、销售带来了潜在威胁。因此，我们必须采取有效手段，炒热一期的商街气氛，大力提升其商业价值，增强业主和商户的投资信心，并以此拉动二期的店铺出售。鉴于营造

2、一期商街气氛、迅速催生人气的任务迫在眉睫，本案将主要对一期商街如何突破商业现状和形成旺盛人气进行策划。一、背景分析一期商街位于濠河之畔，处于城市商业中心，与繁华的南大街北段仅一步之遥。这样具有“钻石级”市口的商业街，当前缘何一时难“热”?在我们拿出策划方案之前，首先必须对此进行研究分析，以便找准“病灶”对症下药。据考察和分析，一期商业步行街主要存在“先天”与“后天”两方面原因。(一)、商街设计“先天不足”1、大广场难搞大活动。步行街北广场扼街、路交汇处，西邻五星级大酒店，原本属于最能吸引公众“眼球”、最宜举办大型活动的商业舞台，能给商街源源不断注入人气。由于当初仅从景观角度设计广场的“旱式喷泉

3、”、“简易花坛”，而没有考虑广场的商业价值，如今的广场很难发挥聚集人流、吸纳大 型活动的功能。广场热不起来，商街自然冷落。2、“假山”成了“绊脚石”。步行街南入口处的“假山景观”，既无观赏价值，又横亘在道路中央，事实上成了阻碍游人进入内街的“绊脚石”。此外，南入口的台阶亦与商街道路平坦要求不相符，也没有考虑人性化的地面设计如残疾人、盲人通道等。3、内外街连接通道商用功能缺失。街通往内街的三个通道，从商业功能设计上看实属败笔。按照商业街区的布局要求，街区内主干道、副通道两侧均应为店面房，以便使街区形成鳞次栉比的商店群。这不仅能有效吸引顾客逛街购物，易于催生和聚集客流，而且能把土地资源利用率发挥到

4、极致，如同上海豫园商街那样条条路上有店铺，每寸地皮生银子。遗憾的是，一期外街通向内街的三个通道，两条是没有任何店铺的“幽巷”，顾客在街口看不到商业气氛，甚至不知道里面还有内街;一期与二期之间的通道，同样因一期建筑南侧没有设计店面房，走在南大街的顾客看不出街口的商业氛围而止步于此。4、街一侧临街绿化带的设计过长，阻挡店门，不少顾客入店购物因此要绕一大圈，于是放弃了购买动机，导致临街店铺生意清淡。(二)、商街策划“后天失调”1、广场商业街处于核心商圈，在市场竞争特别强调个性化的今天，商街必须有自己的“灵魂”，即战略定位和商业主题。广场商业街最早定位是“街”(很好)，后来又定位于“”(很好，只是推广

5、很费力)，如今准备冠以“广场步行街”(老土，没有鲜明个性、目标顾客也不清晰)。由于没有精确、精准的市场定位，关于商业上“我是谁”、“我为谁服务”的问题没有首先解决好，其它问题也就难以解决了。2、广场是一处很好的“市民广场”，但要吸引广大市民聚集到这里，还需要有浓郁的“广场文化”，例如象路、广场、步行街那样的广场雕塑。此外，还需要有体现人文关怀的指引牌、休闲椅、售报亭、公用电话亭、垃圾筒、商品广告牌、露天茶座等。目前，由于上述设施没有配套，广场的“磁场效应”不佳，所以商街难“热”。3、打造商街，服务“缺位”。开发商开发一片商铺销售出去，再由物业管理公司去打理，这是开发商业房产的“老皇历”。事实上

6、，经营广场商业街，“物业管理”代替不了“商业管理”，商业街由“冷”到“热”需要专业策划管理机构来“操盘”运作，此所谓“泛商业地产运作”。广场起步阶段缺少商业策划管理机构的全程介入，商铺的出租与经营全由业主与商户“婚姻自主”，双方又都缺乏成熟的理性，商街本身也没有搞启动和培育市场的形象“炒作”，这就无法形成火爆的商业氛围。此外，我们对业主购买店铺后的关注程度不够，没有从尽快启动商街运营和提升商业价值的角度予以指导和服务，例如，商街北口的66号(圆形)、68号(尖顶)两家首席店面房一直空关，这对内街商户的经营及整个商街的气氛便构成较大影响。二、商街定位广场商业街的战略定位至关重要，针对其所处的地理

7、位置和商业环境，根据城市消费群体的消费趋势和消费偏好，我们作如下战略定位：1、街名：广场时尚丽人街2、概念：广场 街观光旅游的门户，国际品牌汇聚的商街，都市丽人寻梦的。3、广告语：广场/时尚丽人街 与相约，与同行4、商业门类：购物、休闲、餐饮、美容、娱乐5、商品：主营国际国内名牌服装、服饰、化妆品、珠宝、眼镜、手表、休闲食品、工艺品等。6、顾客定位：都市中追求时尚的女性及国内外的旅游观光者。7、经营理念：站在城市经营的高度打造一条闻名长三角的商业街。三、招商策划广场时尚丽人街的招商，属于“突破困局”的举措，招商需从下列几个方面入手：(一)、发布招商公告我们计划于4月中旬在晚报、电视台发布招商公

8、告，突出介绍广场时尚丽人街的市口优势、市场定位和潜在的巨大商机，吸引商户预约登记承租店铺。(二)、举办招商信息发布会该招商信息发布会拟于4月20日在毗邻的饭店举行，出席的商户为及周边城市的时尚品牌经销商，以及国贸市场有意入驻广场经营的服装、珠宝、化妆品商户。参会商户的人数拟控制在100人左右。会上将发布的主要信息是：1、广场时尚丽人街的总体规划、市场定位、独特优势和前景展望;2、街可供商户购买或租赁的店铺资源状况，包括售价、租金、物管的优惠政策。(三)、整合店铺资源一期的店铺均已出售，投资者是否愿意委托我公司代理招商和出租?是否同意接受我公司提出的代理租金价格(或称返租报价)?举办招商信息发布

9、会和对外发布招商公告之前，须由房屋销售公司与业主首先商定委托招商的意向、租金价格等问题。一旦确定了哪些店铺可供委托招商，我们便可以对外开展招商活动和引入商户、洽谈租金。为了使一期商街尽快形成良好的商业氛围，我们应争取所有空关店铺纳入招商范围，并按照商街的市场定位有的放矢地展开招商。如果有的业主采取等待店铺升值的态度，宁可闲置也不愿出租，我们应当认真加以引导，动员其站在全局利益、长远利益的高度尽快出租，以便消除商街中的店面空关现象。对目前正在寻求转租、退租的商户，我们应当积极宣传本公司为繁荣商街正在采取的举措，动员他们打消念头和恢复信心。如果商户仍然要转租、退租，由于业主与商户之间有约定，我们可

10、在双方解除合同后再将该店铺纳入招商范围。(四)、有关租金政策一期商街的商业气氛清淡，其中原因之一，是店铺投资者急于高回报开出高租金，让许多欲入驻经营的商户望而却步。因此，我们在为业主代理招商前，必须做好两项重要工作：第一，我们必须向业主说明南大街南北两端存在的区位差异，说明一期商街处于入市初期，繁荣兴旺需要有一个培育过程，不能无视市场承受能力开“天价”。向业主说清道理很重要，高租金导致店铺无人承租，业主照常要背负购房贷款利息，店铺价值也很难提升。第二，我们要从业主与商户的双方利益，设计比较符合市场行情和商街现状的租金政策。当前，一期店铺比较合适的租金是：1、 内街店铺：租金600700元/m2

11、/年(经测算，内街店铺平均售价8500元，平均面积110m2，购房投资额约94万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为4.4万元。如该类店铺以600700元/m2/年租金计算，年收益为6.67.7万元，剔除利息后的收益2.23.3万元。这样的租金对商户来说，在目前情况下尚有吸引力，易于接受。)2、外街店铺：租金800-900元/m2/年(经测算，外街店铺平均售价12500元，平均面积200 m2，购房投资约250万元，购房贷款利率按4.7%计算，年利息为75万元。如该类店铺以800900 元/m2/年租金计算，年收益为1618万元，剔除利息后的收益4.256.25万元。这样的租金对商户来说，

12、 目前情况下尚易于接受。)(五)、商户入驻优惠措施为了有效启动市场和给商户入驻经营树立信心，我们将“放水养鱼”，从尽快繁荣市场的高度，适时推出必要的优惠措施：第一，商户入驻商街经营一年以内，我们将免费提供一个灯箱广告位(由我方制作灯箱，灯片制作及电费由商户负责)，供其做商品或品牌宣传;第二，凡商户举办品牌宣传、商品促销活动，一年内允许在北广场上每季免费举办一次活动，鼓励举办有较大影响力的广场“时尚秀”活动;第三，凡商户入驻经营一年内，店铺物业管理费将按八折优惠收取;第四，为降低入驻商户的经营成本，我们将协调工商、税务部门，给予广场商业街以集贸市场的税收优惠政策，同时在工商管理费的收取上适当减免

13、。四、商业氛围营造(1)、商街指示识别系统布置(详见广告公司设计效果图)(2)、设计制作广场、内街雕塑作品(参见步行街雕塑照片)，以增添广场的文化底韵，吸引游人前来休闲。(3)、广场、内街将有序设立景观式落地广告灯箱、欧式休闲椅、公用电话亭、报刊出售亭、饮料及冰淇淋售卖亭等，广场上采用鲜花盆景搭建可移动立体景观花坛，增加视觉看点，扩大商街的休闲与服务功能。(4)、邀请政府部门、社会团体前来举办广场主题活动，借力炒热广场、活跃气氛、吸引眼球。尤其要抓住“五一”前后活动频繁，联系总工会、文联、群艺馆、新华书店等单位举办广场活动，借助媒体推波助澜，巧妙宣传广场。(5)、与市摄影家协会和新闻媒体联合举

14、办风韵优秀摄影作品广场展示活动，用文化手段提升广场的时尚品位。(6)、5月份起，争取举办几次之夏广场音乐欣赏会，用高雅艺术推高广场在市民心目中的地位，提升广场的“聚流”效应。五、商街硬件改造建议1、北广场实施改造，以适合举办大型活动。2、一期南入口的假山拆除，地面实施人性化、商业化改造。3、临街一侧的店前花圃实施改造，便于顾客无阻碍进店。4、内街的地面进行排水改造，防止夏季雨水倒灌进入店铺。5、一期南侧花圃争取拆除，最好建造一排店面房，既可街口开店吸引顾客步入内街，又可创收。企划书雕刻工艺品包括以下三个大类：一、室内装饰品（木雕）雕刻工艺品制作企划书二、广告宣传品（激光雕刻）雕刻工艺品制作企划

15、书三、工艺品（木雕、激光雕刻）雕刻工艺品制作企划书木雕制作方式：一、激光雕刻：采用激光烧蚀的方式对木、竹、金属、玻璃、PVC等材质上进行雕刻，可用于装饰、广告、收藏品的制作。二、刀具雕刻：采用机械刀具直接雕刻的方式对竹、木等材质进行雕刻，可用于装饰、匾额、工艺品的制作。木雕的生产与销售：一、生产：1、场地：生产场地需要30平方米，成品库一间20平米，设计室一间15平米。2、生产：（1） 订单加工：主要是广告宣传类产品、特许工艺品的加工。（2） 加工批发：批量加工，上市销售。主要是工艺品、收藏品的加工。3、厂址选择：近郊交通方便之处，平房独院最佳。二、销售：1、接单：在城区的各彩喷复印社建立代理

16、点，负责接单。拟设代理点100个，销售人员3名，负责发展代理点和产品交接。2、批发：通过工艺品店、旅游景点、家具城，进行批发销售，主要是工艺品、装饰品。投资：一、设备投资 万本万利1、木雕机械一套5060cm ：3.5万元。2、激光雕刻机一套4050 cm ：4万元。3、电脑制作系统一套，0.5万元。二、场地投资：3.6万元/年。三、流动资金（含备料、工资、广告、成品备货等）：6万元。总投资：17.6万元利润匡算：一、雕刻工艺品的材料费较低，约占产品批发价格520%。但综合成本要摊入工人工资、广告费、场地费、设备折旧、水电费等。因此，在匡算利润的时候，只能进行成本综合核算。二、具体匡算：1、

17、接单类：（月）每个接单代理点每月接3单，每单平均200元制作费。收入：6万元成本：代理点回扣30% 制作成本：10% 即：2.4万元。利润：3.6万元/月2、 批发类：（月）建立50个大中型销售网点，每月每点的销售额为1000元。收入：5万元成本：制作费20% 即：1万元。利润：4万元/月3、 全年固定总支出：场地费：3.6万元工人工资：12万元广告支出：2万元不可预测支出：2万元合计：19.6万元/年4、 综上合计：全年总收入：（3.6+4）12=91.2万元全年中支出：19.6万元全年总利润：71.6万元注：以上匡算未含税。雕刻时光咖啡馆企划书标签： 人体艺术 根雕艺术 根艺 生态 体验区

18、 文化一、前 言目前的市场已经充斥着各种农家乐或者餐饮体验馆，同质化已经成为了这些项目发展的一个误区。如何才能在强者如林的餐饮与各类体验馆中找到新的发展发现？体验式营销方式与艺术结合，1、什么是根雕艺术根雕，是以树根（包括树身、树瘤、竹根等）的自生形态及畸变形态为艺术创作对象，通过构思立意、艺术加工及工艺处理，创作出人物、动物、器物等艺术形象作品。根雕艺术是发现自然美而又显示创造性加工的造型艺术，所谓“三分人工，七分天成”，就是说在根雕创作中，大部分应利用根材的天然形态来表现艺术形象，少部分进行人工处理修饰，因此，根雕又被称为“根的艺术”或“根艺”。v 根雕由于其贴合大自然的的基础与艺术审美的

19、融合始终是一门极为热门的生态艺术形式。二、市场环境2.1、根雕市场环境随着中国市场经济的快速发展，艺术品逐渐走向市场化，根雕也是如此，慢慢走进我们的生活中。根雕艺术源于自然而又高于自然，它的每件作品都是孤品，这就意味着每一件天然根雕作品都将有可能成为绝版艺术品。经过历史的长河的洗礼，根雕艺术时至今日，已经达到了一个新的巅峰。大批的根雕爱好者、根雕艺术大师不断创新，推出了一个又一个的精品。目前市场上缺少的不是根雕精品，市场对于根雕艺术的需求也日益旺盛，现在缺少的就是如何有一种方式可以让根雕艺术为大众所熟悉，所接受。2.2、生态体验式市场环境随着社会的日益发展，生活在拥挤的城市钢铁森林里，人们对于

20、艺术欣赏的追求以及大自然生态环境的渴望已经供大于求，人们脱离于大自然已经太久，与大自然亲密接触，并在其中劳动感受、体验的休闲方式讲越发的为大众所接受。提供给大众以清新的自然环境，并可以在其中接触自然，劳动，体验、休闲。综上：目前的市场需要的是一个让大众接触自然，在自然中感受艺术、体验艺术、重新融入自然中去的产品。 根雕艺术体验，一种结合了自然体验与艺术品位的全新的生态体验方式，必将给市场带来新的冲击！三、定位3.1主题定位v 根艺坊根雕生态体验馆v 主题一根于心，雕于形v 主题二把时光雕刻于年轮之上v 主题三根之味,艺之美 3.2、客群定位：p 热爱根雕艺术的爱好者群体p 希望融入自然，热衷于

21、体验生态艺术的普通消费人群p 对艺术品位及环境有较高要求的商务人士3.3功能定位：根雕艺术、生态休闲、餐饮娱乐三大功能区p 1、根雕体验区p 2、艺术沙龙区p 3、特色餐饮区1、根雕体验区体验区采取实行会员制，属于创新型附加功能欣赏区主题内容：根雕体验区是整个生态体验馆中最为重要也最具特色的组成：以天然的环境为主，让顾客在大自然中，从树木的栽种、培养、砍伐、到根雕艺术的开展，让顾客从头到尾体验完整的根雕过程，在过程中体验自然，感受根雕艺术。体验形式：1、体能锻炼：在轻松的大自然的环境下进行栽树、锯树、铲土等方式，体验锻炼的乐趣；2、根艺制作：锯根、扒皮、定型等基本工序，让每一个人都能简单、自然

22、的融入到根雕艺术当中；3、参观根雕艺术精品：共享根艺的快乐人生；4、完成一件仅此一件，属于自己的根雕艺术作品。5、根艺大师现场讲述和指导如何鉴赏根雕艺术，并介绍根艺的相关知识。 2、艺术沙龙区欣赏区实行门票制，会员享受免费待遇。主题内容：1、作为根雕艺术作品的展示与交流区域，提供给根雕爱好者一个交流的平台。2、麻将、棋牌等休闲娱乐功能。3、茶道，品鉴茗茶。4、不定期组织各类展览，和各类书画，收藏品馆合作，交相辉映。3、特色餐饮区餐饮区是重点功能区。以独特的小吃集合具有艺术品位的就餐环境。营造绝佳的特色餐饮区域。主题内容：各类特色四川小吃，蒸锅，九大碗、气锅等都是特色餐饮菜品内容与菜名皆与根雕文

23、化联系，营造独有的根雕文化氛围。促销过去说酒香不怕巷子深，好的餐饮业必须配备好的促销，不然皇帝女儿也愁嫁，促销好比经营的手背，以下几例说明促销方案。自身门面的包装建立会员（会员积分等）在酒店开业前的招聘活动联系传媒介制作本店光碟（电视 广告 条幅 牌匾等）从本店的挂历中设计促销推出会员活动节假日促销。推出新菜，特价菜的促销活动定期推出营销活动（例打折，优惠卷等）通过网上定餐进行宣传，可赠送本店特制小礼品！总而言之我会让我们金汤豆捞坊 旭日腾飞企划人：赵国振人员的配置及成本的估算前厅人员配置 店长 1名（8000） 经理 2名（3000*2=6000） 包房部长 1名 (1800) 散台部长 1

24、名（1800） 传菜部长 1名（1800） 保安部长 1名（1800） 营销部部长 1名（1800） 传菜员 10名（10*1000=10000） 包房服务员 10名(10*1000=10000) 散台服务员 10名（10*1000=10000）营销员 8名（8*1200=9600） 保安人员 6名（6*1000=6000） 保洁员 6名（6*800=4800） 更夫 1名（800） 采购 1名（800） 电工 1名（1000） 维修工 1名（1000） 吧员 3名（3*1000=3000） 会计 1名（2000） 库管 1名（800） 收银员 4名 (4*1000=4000) 开业前预计人数

25、71人，开业后控制在60人 合计费用86800。厨房人员配置行政总厨 1名 滑丸师 1名滑丸小弟 3名 沾板主管 1名沾板小弟 4名 吊汤及汤底主管1名吊汤小弟 2名 青菜抓配 2名调料员 2名 刺身主管 1名刺身小弟 1名 鲍鱼档主管 1名鲍鱼档小弟 1名 刨肉师 2名面点主管 1名 面点小弟 2名 水台 2名合计28名 金额合计64300元整可行价60000元整不包括下列人员摘菜 2名 每名800元 洗菜 2名 每名800元洗碗 2名 每名800元员工餐师傅 2名每名1000元合计36名 合计66800 以上皆为保守估计，具体数据要以实际运行为主。金汤豆捞坊菜品的毛利 控制在70%.营业餐

26、位共计：400位（60桌）按每天中午上桌率60%，晚间上桌率90%计算每人菜品平均消费按80元计算，预计每月营业额1440000元，每天营业额：48800元月毛利率额：1008000元人员工资统计：153600元每月电费累计：24000元税费累计每月：5000元煤气费每月：21000元。19世纪开始，咖啡由传教士传入中国，1884年，首先出现在日据时代台湾云林古坑一代，十九世纪末期，由法国传教士带入中国云南，二十世纪初，中国华侨将咖啡引入海南兴隆，因而传承了咖啡的历史，海南兴隆咖啡，自上世纪60年代开始，就备受多位国家领导人的关注，周恩来同志来访兴隆时，说：“喝了那么多咖啡，还是兴隆咖啡最好喝

27、。”直至今日，兴隆一代仍流行着畅饮咖啡，怡然自得的老传统，2006年，兴隆咖啡被评为国家地理标志性产品。 南北回归线之间的带状地区，广泛种植咖啡。不同地区种植出来的咖啡具有不同的风味-一个国家独有的土壤、气候条件和种植方式使得该国出产的咖啡具有独一无二的风味。法国的酿酒大师把这种现象叫做“地域风格”.在地理概念上，全球性的咖啡种植区有三个：东非和阿拉伯半岛，东南亚和环太平洋地区，拉丁美洲。 咖啡厅作为社交聚会的地方，人们聚集喝咖啡或茶、听音乐，阅读、下西洋棋或双陆棋的休闲娱乐场所。是零售咖啡饮品，通常也会搭配销售蛋糕等甜点，有些咖啡厅也开始销售茶饮料。 【目录】 第一部分摘要 一、咖啡厅公司概

28、况描述 二、咖啡厅公司的宗旨和目标 三、咖啡厅公司目前股权结构 四、已投入的资金及用途 五、咖啡厅公司目前主要产品或服务介绍 六、市场概况和营销策略 七、主要业务部门及业绩简介 八、核心经营团队 九、咖啡厅公司优势说明 十、目前咖啡厅公司为实现目标的增资需求：原因、数量、方式、用途、偿还 十一、融资方案(资金筹措及投资方式及退出方案) 十二、财务分析 1.财务历史数据 2.财务预计 3.资产负债情况 第二部分综述 第一章 咖啡厅公司介绍 一、咖啡厅公司的宗旨 二、咖啡厅公司简介资料 三、各部门职能和经营目标 四、咖啡厅公司管理 1.董事会 2.经营团队 3.外部支持 第二章 技术与产品 一、技

29、术描述及技术持有 二、产品状况 1.主要产品目录 2.产品特性 3.正在开发/待开发产品简介 4.研发计划及时间表 5.知识产权策略 6.无形资产 三、咖啡厅产品生产 1.资源及原材料供应 2.现有生产条件和生产能力 3.扩建设施、要求及成本，扩建后生产能力 4.原有主要设备及需添置设备 5.产品标准、质检和生产成本控制 6.包装与储运 第三章 咖啡厅市场分析 一、咖啡厅市场规模、市场结构与划分 二、目标市场的设定 三、产品消费群体、消费方式、消费习惯及影响市场的主要因素分析 四、目前咖啡厅公司产品市场状况，产品所处市场发展阶段(空白/新开发/高成长/成熟/饱和) 产 品排名及品牌状况 五、市

30、场趋势预测和市场机会 六、行业政策 第四章 竞争分析 一、有无行业垄断 二、从市场细分看竞争者市场份额 三、主要竞争对手情况：公司实力、产品情况 四、潜在竞争对手情况和市场变化分析 五、咖啡厅公司产品竞争优势 第五章 咖啡厅市场营销 一、概述营销计划 二、咖啡厅销售政策的制定 三、咖啡厅销售渠道、方式、行销环节和售后服务 四、主要业务关系状况 五、咖啡厅销售队伍情况及销售福利分配政策 六、促销和市场渗透 1.主要促销方式 2.广告/公关策略、媒体评估 七、咖啡厅产品价格方案 1.定价依据和价格结构 2.影响价格变化的因素和对策 八、销售资料统计和销售纪录方式，销售周期的计算。 九、咖啡厅市场开

31、发规划，销售目标 第六章 投资说明 一、资金需求说明(用量/期限) 二、资金使用计划及进度 三、投资形式(贷款/利率/利率支付条件/转股-普通股、优先股、任股权/对应价格等) 四、资本结构 五、回报/偿还计划 六、资本原负债结构说明 七、投资抵押 八、投资担保 九、吸纳投资后股权结构 十、股权成本 十一、投资者介入公司管理之程度说明 十二、报告 十三、杂费支付 第七章 投资报酬与退出 一、股票上市 二、股权转让 三、股权回购 四、股利 第八章 风险分析 一、资源风险 二、市场不确定性风险 三、研发风险 四、生产不确定性风险 五、成本控制风险 六、竞争风险 七、政策风险 八、财务风险 九、管理风

32、险 十、破产风险 第九章 管理 一、咖啡厅公司组织结构 二、管理制度及劳动合同 三、人事计划 四、薪资、福利方案 五、股权分配和认股计划 第十章 财务分析 一、财务分析说明 二、财务数据预测 1.销售收入明细表 2.成本费用明细表 3.薪金水平明细表 4.固定资产明细表 5.资产负债表 6.利润及利润分配明细表 7.现金流量表 8.财务指标分析（三）创意家居特点（1）独特的设计产品以独特的设计打动人心，融合了设计师的创新和灵感。不是普通的在大街上，在各位的家中随处可见的锅碗瓢盆。常规家居用品在各位的家中存在了很多很多年，人们最关注的是它们的实用性，而创意家居用品除了要更好的满足这种实用性外，还

33、要具备外观、功能等各方面的创意点、闪光点。 （2）艺术性每件创意家居用品的诞生都有设计师的心血和灵感，有很多艺术的东西暗藏在里面。传统的家居用品设计的元素很少，反正基本就这个样，只是大小、颜色等方面有些小的差异。创意家居用品主要以卡通、玩具等形式为载体，表达一些有趣的造型、或是某些经典故事的表现。以幽默、风趣的造型深得年轻人们的喜爱。比如一款“猪猪浴室四件套”，就将香皂盒、牙刷盒，洗手液瓶和搓操巾设计成粉红色的可爱的几种猪猪的造型，让你每次进入浴室，都会有一种温馨、一份暇想伴随，一天工作的劳累也因此得到一定的缓解。 （3）材料轻便创意家居用品一般来说，都是用轻质的、环保的材料精心制作。有机材料

34、用得较多，无毒无味，高档些的创意家居用品还用到了很多高科技的新型材料呢！ （4）功能组合强调家居用品的功能组合，很多都具备多种功能，集观赏性和实用性为一体。 （5）制作复杂创意家居用品在市场上不多见。主要是它的设计和制作流程比较特殊，设计的工作占有很大的份量，因此不会在市场上大量流行。 （6）价格略高 相比较而言，创意家居用品的价位会比传统的家居用品略高。这主要是因为它们的设计和制作成本高，生产量不大，销量有限所造成的。物以稀为贵嘛，可以理解的吧！（三）创意家居的影响（1）对生活、办公的影响当今社会下，忙绿的社会节奏带给人们无时无刻的压力，人们每天再重复中度过，生活枯燥无味，而时尚家居的魅力正

35、可以舒缓生活中的部分压力，增添生活及工作的情趣。创意家居不再是只满足产品的实用功能，更以独特的设计打动人心，满足人的精神需求。其经过巧妙的设计，独特的构思融合了设计师的创新和灵感，符合人们对生活环境以及生活品质的高要求。创意家居饰品展现的魅力能舒缓生活中的部分压力，增添生活以及工作的乐趣。作为可移动的装修，创意家居饰品更能体现主人的品位，是营造家居氛围的点睛之笔，它打破了传统的装修行业界限，将工艺品、纺织品、收藏品、灯具、花艺、植物等进行重新组合，形成一个新的理念。 （2）对心情的影响根据权威专家预计，有特色、时尚个性又实用的创意家居用品将会成为国内家庭必备家居用品，近年来逐渐备受重视。根据家

36、居市场统计协会公布的一项数据表明，创意家居用品的问世带给我我们原本浮躁、乏味的生活融入许许多多的乐趣，使每日工作的人们一回家就能远离喧嚣的都市和车水马龙，不仅赏心悦目，还能带来轻松、舒适和快乐，给自己疲惫的心灵和身体充电，激活埋藏在心底的生活激情，重新去面对生活的挑战。创意家居用品倡导一种新时尚，接受一种新的生活方式。用创意改变生活，成为提升幸福指数的重要因素。（四）创意家居行业现存在的问题（1）数量少创意家居用品在市场上不多见。主要是它的设计和制作流程比较特殊，设计的工作占有很大的份量，因此不会在市场上大量流行。当然了，哪一天，某种现在的创意家居用品在市场上要是随处可见了，那它就不是创意家居

37、用品了，就降级为普通家居用品了。（2） 价格高 相比较而言，创意家居用品的价位会比传统的家居用品略高。这主要是因为它们的设计和制作成本高，生产量不大，销量有限所造成的。物以稀为贵嘛，可以理解的吧！ （3）消费群体集中创意家居用品的主要消费群体是1040岁阶段的城市人群。这个阶段的朋友思想前沿，好奇心强，对生活环境有较高的要求，追求时尚，更重要的是，这个阶段的朋友经济实力也是最强的，不在乎花几个小钱把自己的家装备得漂漂亮亮，创意十足的。 （4）良莠不齐但是目前创意家居市场鱼龙混杂，产品质量也良莠不齐。（三）创意家居现阶段问题解决方法现阶段品牌创意家居数量过少，因其主要工作阶段为设计，所以产量较少

38、。就此问题，可以在已有基础上开始连锁经营，将创意家居饰品逐渐发展到各地。而针对消费人群集中，因为年纪稍大的人群尚无法接受如此类型的家居设计，但使用过后相信也很快就会喜欢上，所以现在的首要任务是让他们接触到创意家居的优点，明白创意家居的好处。因为制作步骤的复杂，其40%的工作是设计，所以价格高，要是价格降低，首先要是技术的更新，将产品批量化生产使其平均价格降低，这样每个商品的价格也就降低了。四 市场营销计划（一）产品主营产品：创意个性家居饰品范围：灯具、家居、花艺、植物、纺织品、收藏品、工艺品等（二）价格（三）地址由于创意家居目前介于家居用品和时尚用品之间，属冲动型购买商品，所以开店要在人流量大

39、一点的地方，如：家具城、装饰城或大型购物广场、商业街。租金或建筑成本为5000060000元。（四）销售方式将把产品或服务销售或提供给最终消费者、零售商、批发商。因为这几种销售方式简单，回款快，资金链压力小。茶餐厅创业计划书（五）营销策略（1）价格策略为尽快打响知名度，可以拟订出短暂的优惠期，进行市场推广，以便迅速强占市场，制造热卖场，引起目标客户群的广泛关注，并利用“羊群心理”的消费心理，逐步推出创新的服务卖点，保持市场热度。在客源稳定之后，则进行必要的筛选。（2）销售策略通过报纸、电视台等传媒对外宣传，吸引休闲旅游散客和吸引本地休闲客，亦可扩大影响；联合周边有影响力的小区、装修公司所举办一

40、些活动，以利开发和快速提升项目在当地的知晓度，进而培植市场；员工每人一件印有“?（cang yi）家居”logo字样的文化T恤，文化T恤派发员工，让员工成为一道流动风景，使信息不胫而走，家喻户晓；确保服务品质，实施全员营销和推广会员政策，培植忠诚客户。 （3）销售步骤在前期调研的基础上，深入了解周边的客源市场，竞争对手状况，以及密切关注市场的变化，确定以项目为中心，直径三公里内的市场范围；逐一走访市场范围内商务写字楼和企事业单位，建立建全客源网络和客户档案，做好客户回访工作，密切客群关系，构建及确保销售渠道的顺畅；全体销售动员，并对骨干进行销售培训，确保全员销售战略的实施。合理的进行销售分工，

41、并对基层员工进行必要的销售训练，以及在销售过程进行检查督导确保全员销售成效；检讨营业期间所建制度，完善内部管理，以及员工进行全方位立体培训，确保硬件和服务更具星味，树立口碑；明确销售目标，将指标进行分解并落实到人或部门，建立长效的销售激励机制。（五）促销五 企业组织结构企业将登记注册成：个体工商户拟议的企业名称：?（cang yi）家居六 固定资产七 流动资金八 销售收入预测早期投入资金55700，平均到每月为4642元，前三个月每月需支付员工工资及材料费7800元，则每月需支出12442元.若每天营业额500元，月营业额15000元，盈利2558元，则三个月7674元，去除宣传费用，前三个月

42、可盈利5000元。三个月后宣传已经到位，进入销售季，每天营业额上升为800元，月营业额为24000，此时月支出也上升为14942元，则月盈利9058元，预计6个月回本。九 总结综合上述，创意家居的市场前景不庸置疑，随着国人的生活水平越来越提高，大众消费水准的不断提高，直接诱发了人们对生活情趣更高层次的追求；时尚、品质、个性，越来越成为生活、办公中不可或缺的重要主题；家饰重要性的凸显使得时尚潮流饰品也已成为单位、个人赠送的时髦礼物。近年来逐渐备受重视。根据家居市场统计协会公布的一项数据表明，创意家居用品的问世带给我我们原本浮躁、乏味的生活融入许许多多的乐趣，使每日工作的人们一回家就能远离喧嚣的都

43、市和车水马龙，不仅赏心悦目，还能带来轻松、舒适和快乐，给自己疲惫的心灵和身体充电，激活埋藏在心底的生活激情，重新去面对生活的挑战。创意家居用品倡导一种新时尚，接受一种新的生活方式。用创意改变生活，成为提升幸福指数的重要因素。国内时尚创意用品市场的需求空间在强劲的消费拉动下将变得空前宽广。创意家居作为创意产业的一部分在全球迅速发展。随着国内居民消费层次的提高，创意家居在国内快速升温，这些本土的原创设计已经成为推动。(1) WSOT（优势/劣势、竞争/机会）分析 万本万利！现在社会，随着经济的发展，人们在装修新居的时候，越来越开始注重有内在的东西存在，而雕刻以它独特的魅力和文化底蕴越来越受到人们的

44、欢迎，需求量也越来越大。A、 优势1、 可使用面积*余平方米，是商务休闲咖啡店最适合的面积范围。2、 使用层源是属于自己，无形中降低了投入压力和成本。3、 位于*市最好的地段、是酒店、宾馆、人流量集中的地方。4、 目前*市尚无一家高档、有品味的咖啡厅。5、 名称用“*”因为在当地有一定影响力，可以达到一定的品牌推广效应。6、 当地经济发展潜力大，有这样的消费群体。7、 商业发达地区对文化的影响，优秀的工匠显然会向商业价值高的地区集结，以获得最大的经济效益，而这种行为反过来又成全了该地区的艺术成就。B、 劣势1、 *市餐饮的消费水平不高，而咖啡厅在一定程度上带有一些高消费色彩。2、 投资装修成本

45、过高。对于利润返回周期较长。C、 竞争目前基本上无竞争，本市只有一些小型的中西餐厅。D、 机会目前本市只有一些小型中西餐厅，且谈不上服务和管理，产品组合的创新滞后，品种少，营销方法无氛围，营造呆板,*咖啡在各方面都存在巨大机会，能够主宰市场。(二）项目预算目录及内容1、 菜单预算二、 CIS预算三、 服装预算四、 器皿预算五、 家具预算六、 软布置预算七、 灯具预算八、 吧台预算九、 厨房预算十、 标牌预算十一、 布艺预算十二、 厅面营业预算十三、 原材料采购十四、 公共关系预算十五、 人员招聘和培训十六、 书刊杂志的预算十七、 财务系统预算十八、 开业的预算一、菜单预算A、吧台产品：咖啡、茶

46、、冰淇凌、奶酪西点、鲜榨果汁、水果盘、红酒、松饼、小食小吃B、厨房产品：牛排、煲仔饭、咖喱饭、烩饭、蛋包饭和芝士烤饭、沙拉、炖品、精美小炒、套餐C、菜单种类：基础菜单（主菜单）：内容包括吧台和厨房出品的全部，使用范围是全区域单页菜单：为特色推荐和财会出品推荐性菜单与当地风味结合，使用范围是全区域预算：菜单制作的价格：菜单：*本*元=1500元二、CIS中相关物品预算1、 物品内容名片 便签 信袋 普通信封 纸杯 圆珠笔 公共标识图案 公共导向牌 横式、竖式招牌 工作证 VIP贵宾卡 金卡 手提袋 POP海报广告 雨伞遮 咖啡赠券 邀请卡 小吊旗 杯垫 踏垫 零钱袋 餐巾纸 筷子套 纸巾夹 桌面

47、餐牌2、制作根据CIS形象手册在当地寻找制作，为开业后的营业易耗3、 预算预计第一次投入预算为：*元三、服装预算1、人员组成：服务员*人，收银员*人，吧台*人，领班*人，主管*人，店长*人，厨房*人，洗碗工*人2、服装种类：服务员服装，人为春装和秋冬季服装，春夏季服装由*件套组成（女：* 组合，男：*组合）管理人员服装 厨师服装3、预算：服务员*人：*元*套=*元管理人员*人：*元*套=*元厨师*人：*元*套=*元洗碗工*人：*元*套=*元总计：*元四、器皿预算一1、吧台器皿 2、厨房器皿A：咖啡器皿系列 A：厨房一般出品器皿B：茶具器皿系列 B：厨房特形器皿C：冰淇凌器皿系列 D：玻璃器皿系

48、列E：西点器皿系列F：果盘器皿系列G：小吃器皿系列H：红酒器皿系列I：啤酒器皿系列二数量配置和预算A、咖啡厅除去厨房面积吧台面积通道洗手间，那么咖啡二楼店客用面积约为：*平方米左右，可安排餐位数约为*人，台面数按*人一台，一部分为*人台计算B、咖啡器皿按*比*配置（考虑到各杯具使用的指向性和VIP专用杯等因素）为*套，按每套*元计算 *约为*元。2、茶具器皿按*比*配置，*套*元=*元。3、玻璃器皿的配置：水杯数配置为*比*4、酒杯的配置按*%*人=*人次*元=*元5、其它辅助性客用器皿配置（糖、奶缸、调羹）按人均*元配置 *元=*元6、厨房客用器皿按人均* *人*=*元总计：*元五、家具预算

49、1、沙发（藤器）桌椅数量配置和预算按*人的座位配置，包厢*个计*张沙发大厅约*张台，计*张沙发，共计*张沙发，按*人座、*人座、*人座等沙发约为*元，桌椅约为*总计约为*元整2、餐台及其它A、备餐台、书报架、衣帽架、垃圾道、绿化隔离筐的设计、制作或选购B、数量配置和预算：*元合计：*元六、软布置预算1、天然绿色植物在本地租赁或者购买，若租赁根据当地的经济应在*元/月，以合同形式支付（属营业成本不计入预算）2、仿真绿色植物（叶子的季节性变化）高大的布景用仿真植物，用于大厅的布置，以橡树等为主，预算*元。3、娟花、塑料花、干花布置购买原材料，自己来进行布置4、装饰物品的布置装饰品要有一定的档次和个

50、性风格，以具有咖啡文化特色和地方文化特色为主，客人若非常喜欢想购买也是可以的，预算布置在*元左右。（其中包括*个能特显本店文化特色的较大型装饰品）5、装饰画的布置装饰画布置是软布置的重点之一，以油画、版画、写真为主，主要体现咖啡文化和环境氛围预算在*元 合计预算*元七、灯具预算灯具的选购与整体装修风格相一致，以欧式风格为主，在门厅和楼梯上方的灯具为大型的外，其余地方以吊灯、射灶、壁灯为主，特显出咖啡店的氛围和灯光的层次感，综合用好局部光，反射光、直射光、台灯光、布幔光、筒灯光、假性光、展示光、梁上光的整体组合。灯具预算为：*元八、吧台预算吧台根据产品设计分为*个功能区：*制作区、*制作供应区，

51、*制作供应区、*制作供应、*区。1、咖啡制作供应区所需设备*机（*机、*机）、*壶、*壶（金色、银色），*三套（大、中、小）、*炉、*机、*机、*机、*器、*枪、*壶、*架、*器、*壶、*机、*杯、*罐2、茶与小食制作供应区雪克器（大、中、小）、平底锅、茶叶罐、干粉罐、保鲜柜、红茶壶3、果盘和榨汁制作供应区水果刀、木制搅拌棒、雕刻刀、案板、榨汁机、艺术吸管（粗、细）、保鲜柜、果汁壶4、冰淇凌和西点制作供应区松饼机、雪平锅、面包机、冷藏冰柜、冰淇凌制作器具5、吧台洗涤区保洁柜器具总预算在*元左右。（详见购物清单）九、厨房预算品 名配 置单 价金 额六门冷柜双通打荷台平冷工作台单通打荷台电蒸饭车三

52、星炒炉八头煲仔炉电平扒炉电锔炉双缸炸炉立式保鲜柜（双门）电子消毒柜双层调理台电热开水器90L四门冷柜合计厨房的主要设备预算在*万左右，根据具体的规格和品牌结算，其他的辅助性设备和工具预算为：*元。十：标牌预算品 名配 置单 价金 额水牌包房牌纸巾架安全通道卫生间标示牌收银标示牌员工铭牌四门冷柜合计以上的标牌设计和制作时要与公司的VI设计相一致。十一、布艺预算布件的设计主要有窗帘、西餐餐布（牛排用布）品 名配 置单 价金 额窗帘餐布合计十二、厅面营业预算品 名配 置单 价金 额保险箱收银夹验钞机送餐大托盘防滑小托盘钢琴营业易耗品餐布合计营业易耗品包括有：厕纸、餐巾纸、擦手纸、杯垫、CD碟、蚊香、

53、檀香、防臭丸、苍蝇折、蜡烛、竹签、牙签、筷子、筷套、打包袋（盒）、各类清清消毒用具及各类清洗液、空气清新剂、杀虫剂、餐布、桌面鲜花、外墙玻璃擦等。十三、原料采购 按营业设计每日营业额*元，吧吧营业额为*元，厨房营业额为*元计算，咖啡吧台原材料消耗为*元/天，厨房原材料消耗为*元/天。按以上统计和配置规律看：*元/天*=*元 吧台厨房除去在当地每天购的肉类、蔬菜*元/天。（*-*）*天=*元。其他营业易耗库存量为*元计那么仓库库存量第一个月为*元。14、 公共关系的设计和预算这里的公共关系指的是和我们咖啡店相关的政府行政性单位，费用预算指的是开业前的办证费用和交际费用。这些费用一般有工商管理费、

54、营业税、卫生管理纲、治安费、城建、环保、消防等其中最高是营业税。按我们店来说办证费用应在*元之内。其中最重要单位是：税务局、卫生局和消防局。合计开业前办证预算为：*元。15、 人员的招聘和培训咖啡店的营业成功最重要的因素是要有很好的管理团除和员工队伍，所以开业前的人员招聘和培训工作是非常重要的一个环节。岗位配置人员数量工资标准培训时间/天食标准/天费用合计店长主管领班吧台长吧员服务员收银员厨师合计1、培训期间员工伙食费预算为*元。2、员工宿舍租赁费用：一整层一年为*元。3、宿舍添置：*张高低床*元=*元。合计预算金额为：*元。注：预算费用应打入每个月营业费中十六、书刊杂志放置预算本书刊杂志设计

55、放置点为*个，每个*本，每本平均*元合计为：*元。十七、财务系统配置预算客用的*单无的无炭复写点菜单，按每本*元计算，一个月的预算量为：*=*元。财务账册本和其它办公用品为*元。电脑：*元合计：*元。十八、开业预算广告费用*元卡、券开业布置印刷宣传品合计十九、相关系统的配置和预算1、无线上网系统：*元/年2、无线呼叫系统：*元3、收银和金卡刷卡软件*元合计：*元。经营的核心理念服务部分1、特殊礼貌服务理念2、特殊微笑服务理念3、特殊高亲和力服务理念4、特殊职能分工服务理念5、特殊快捷服务理念经营核心理念营销部分1、建立客户关系管理系统2、建立金卡客户管理系统3、建立节日营销管理系统4、建立独立沙龙管理系统5、建立延伸性服务管理系统经营核心理念管理理念1、建立店经理经营管理责任机制2、建立成本独立核算机制3、建立店内员工培训培养机制4、建立员工绩效考核管理机制5、建立分层管理授权机制6、建立忠实客户群管理机制7、建立市场情报收集管理机制8、建立对外公共关系处理机制