衡水房地产市场调研分析报告

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1、精品2010衡水房地产市场调研分析报告完美顾问2010年1月目 录前言第一部分：城市战略规划分析第二部分：2009年房地产市场回顾一.2009年全国房地产发展回顾二.2009年衡水房地产发展回顾第三部分：衡水房地产发展现状一.城市板块区域划分及分析二.城市房地产住宅市场现状分析三.城市各板块活跃项目个案研究第四部分：衡水房地产发展走势预测一.供给 二.需求 三.价格前言一、报告目的：城市规划发展及房地产市场发展动向。2.深入研究房地产市场现状，为天鸿国际下阶段销售策略提供依据。在与开发商初步沟通前提下对大庆路项目产品规划做可行性分析提供依据。二、调查对象及方法： 1.宏观市场搜集权威资料进行定

2、性分析2.微观市场个案走访调查第一部分：城市战略规划分析 建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的现代“水市湖城”一、“水市湖城”战略发展思路1.“水市湖城”总体发展规划战略近期：建立以衡水湖为中心，“一湖两城”的 中期：建立衡水“一湖三城”城镇组团联动发展结构 远期：建立衡水环湖地区“一湖五城”网络型城市群发展结构 1.以衡水湖为中心，以主城区和冀州市区为两“一湖双城”基础上，以衡水湖为中心，以交 1.以衡水湖为生态核心，以环湖地区之间的高等 翼，形成“一湖双城”的发展结构，实现城 通干线和产业为依托加强与枣强地区联动形成 级交通环线为联系通道，构建“一湖五城”的区面积增加100km2、衡水湖湖面

3、达到100km2 “一湖三城“生态组合型城市。 区域空间总体布局。、城市人口达到100万的发展目标。 2.一湖：即衡水湖生态核心。 2.一湖：即衡水湖生态核心。2.一湖：即衡水湖生态核心； 3.三城：即主城区、冀州市区和枣强县城。 3.即主城区、冀州市区副中心、深州市区副中心、3.双城：即主城区和冀州市区。 枣强县城副中心、武邑县城副中心。2.第一阶段“水市湖城”发展规划近期（到2012年），围绕衡水湖，打造“一湖两城六组团”的城市格局，即把桃城和冀州作为一个城市来整体规划建设，并把衡水湖周边的六个产业功能区（北田国际会展休闲度假区，魏屯国际商务休闲度假区，徐庄国际休闲避暑区，小寨西西休闲度假

4、区，河沿商业娱乐休闲度假区，彭杜都市亲水休闲度假区）作为六个组团来推进，城市建设控制区面积增加到300平方公里，城市人口达到100万。 “两城六组团”及衡水湖规划图二、战略重点1.整体提升城市品位着眼于“改造老城、拓展新城、打造湖区、扮靓景区”，完善“水市湖城”空间发展战略规划及各专项规划，同时，加快同城化管理步伐，为大城市构架打好基础，到2012年，“一湖两城”2/3的城中村和旧居住区完成改造。加快推进“金三角”区域、湖东东区等新城区开发建设，拉开框架，完善功能，到2012年，初步搭建起新城区的城市框架，并实现对桃城、冀州、枣强、武邑的同城化管理。2.全面提速城镇化步伐抢抓国家加快推进城镇化

5、进程的机遇，通过做大规模、完善功能、提升品位，增强城镇的综合承载能力、辐射带动作用。一方面做好农村土地流转、劳动力转移“两转”文章，整合土地，集约经营，通过承包、租赁、股份制等形式，发展农业庄园，实施大户经营。另一方面通过优化环境、完善政策、提升产业等措施，吸引农村人口到城镇置业、就业、创业，让农民进城市，变农民为市民，每年有13万人口进入城镇，到2020年，“一湖五城”城镇化率达到60%以上，全市城镇化率达到全省平均水平。3.倾力维护民生民利着力提高城乡居民收入水平，提前两年（到2018年）实现农民收入比2008年翻一番，2020年实现城镇居民人均可支配收入达到全省平均水平。4.超前拉开道路

6、框架按照“路顺河走、河绕路流”的原则，布局以衡水湖为中心的“七横七纵三延线”（七横，即北外环、人民路、滏阳路、滏阳二路、机场路、郑昔线、南外环；七纵，即西外环、西湖大道、中湖大道、迎宾大道、东湖大道、滨河大道、东外环；三延线，即滨湖北路、滨湖南路、106国道及其延长线）交通路网建设。三、衡水战略规划对当地房地产的影响优势：结合衡水自身发展现状及未来发展，提出了“水市湖城”这一全新概念，顺应了衡水本身发展态势，其中表现在：1. 整体城市品位的提升带动城市的经济建设发展改变原有衡水的旧貌，作为“城市建设者”房地产业随着城市的不断发展将发挥重大的作用，通过大项目的顶天立地、小项目的铺天盖地、所有项目

7、的真正落地，构筑起“水市湖城”的大发展，对房地产行业整体水平的提升来讲是利好因素；2. 城镇化步伐的加快周边人口涌入市区造成城镇人口的增多，对购房的市场需求也将随之提升；3. 城市的不断发展人民生活水平及收入逐步提高，改善性住房、投资性购房的需求比例将逐步提升；4. 城市交通管网、市政配套的逐步完善，对周边各项目均有增加附加值的利处。劣势：1.经济产业在政府的支持下飞速发展，城镇化进程加快，盲目急速扩大规模，这种势头表现出各区不均衡、基础配套暂时性落后、物业类型不好控制的特点。今后会不会造成规划经费不足，各档次、类别等发展不均衡无法相互融合链接，难以形成统一城镇品牌的状态难以预料。 2.随着城

8、市规划发展重心的转移，众多开发投资商及置业者将目光由主城区转移至衡水湖区。总的来讲，随着建设宜居、宜业、宜商、宜学、宜游的现代“水市湖城”概念的提出，对衡水的快速发展提供了科学合理的战略规划，对城市发展及房地产业的发展带来了机会，我们应当善于抓住机遇登上这班“开往春天的列车”来取得自身的发展。第二部分：2009年房地产市场回顾一、2009年全国房地产发展回顾2009年全国房地产发展概述供小于求，销售额再创历史新高1.市场略显供给不足开发投资增速逐月回升，但仍低于近年来平均水平元，虽然增速低于2000-2007年平均水平，但经过2008年的低谷之后，2009年逐月回升势头不减，欲恢复先前水平。2

9、.09年施工和新开工面积低位增长，市场略显供给不足（下图）2009全年全国商品房施工、新开工增幅均低于2000-2007年的平均水平。3.商品房和商品住宅均价的绝对水平和增速创历史新高（下图）2009年1-10月，全国商品房和住宅均价分别为4751元/平方米和4544元/平方米，分别较去年同期增长20.8%和22.7%，绝对水平和增速均创历史新高。 3.销售面积和销售额的规模与增速均创历史新高（下图）2009年1-10月，全国商品房销售面积和销售额分别达到6.6亿平方米和3.15万亿元，同比增长48.4%和79.2%，规模与增速均创历史新高，其中销售额已超过2007年全年。2000-2006年

10、2007年2008年09年1月10月商品房销售面积10%30%,平均19.1%25.1%-19.7%48.4%住宅销售面积10%25%，平均26.7%26.5%-20.3%50.1%商品房销售额18%30%，平均26.7%43.5%-19.5%79.2%住宅销售额18￥35%，平均27.3%47.9%-20.1%84.3%4.2009年全国大中城市房价涨幅统计（右图）（1）从右图2009年全国70大中城市房价同比涨幅统计看出，09年12月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8%，涨幅百分点。（2）从右图09年全国70个大中城市房价环比数据中可以看到，09年3-12月全国70个大中城市

11、的房屋销售价格涨幅为39.1%，其中普通商品住房价格涨幅为55.37%、90平米以下新建商品住房价格涨幅为61.95%、二手住房价格涨幅为56.61%。其它新建非住宅销售价格与高档住房销售价格涨幅均低于商品住房价格与二手房价格。由此可见09年3-12月份这10个月内，普通商品住房与二手住房价格平均涨幅已超过57%，从商品房与住宅的区分上看，90平米以下的普通商品房价格涨幅最高，平均每月涨幅超过6%，早已经超过07年每月5.5%的涨幅速度，是商品房市场化以来涨幅最快的一年。二、2009年衡水房地产发展回顾1.投资发展根据衡水城市发展规划以及城中村拆迁改造，房地产业投资增长加快。,大量高品质、大体

12、量项目即将入市或筹划入市，例如九派香邻、天鸿尚都、天玺香颂、公园壹号等大盘的入市势必会对加速当地房地产发展的进步。2.价格趋势往年楼市回顾：2005年是衡水房价的分水岭，在这之前，衡水房价稳中有涨，但涨幅不大，大多处于1000元/ m2左右水平，好地段、好楼层也仅1500元/ m2左右。当时衡水高档小区少、高层楼房少，城市面貌不好看；05年后随着城市的不断发展，中央花园、丽景名苑、怡水花园大盘的相继入市衡水房价快速上涨，各项目整体形象得到提升。2009年楼市回顾：09年对于房地产来说是不平凡的一年。对于地产商来讲，09年是恢复并收获的一年；对于购房者来说，09年是回归理性的一年。2009年伊始

13、，随着经济的好转人民生活水平的提升增强了市场信心刚性需求释放，对衡水楼市发展起到促进作用房价自然水涨船高，市场供应量及售价达到一个新的高度。3.供给根据衡水市2009年政府工作报告内容显示，09年政府将用更大力度推进三年大变样工作。把推进城镇面貌三年大变样作为应对危机、改善民生、提升衡水形象的有效举措，以更大的决心、更高的目标、更强的力度推进城镇面貌三年大变样，由“以拆为主”向“拆建并重”转移。大力度推进市区拆迁。全年累计完成拆除87.99万m2，完成建设46.25万m2，提前超额完成了市委、市政府下达的各项目标任务。城中村改造快速推进，围绕“五线五片”启动了10个村的拆迁改造，全年共完成拆迁

14、58.52万m2，建设13万m2.高标准推进市区建设。以建设宜居、宜业、宜游湖滨城市为目标，围绕五线五片，坚持成片拆迁、统一规划、集中开发，使城市面貌尽快有一个看得见的改观。4.发展阶段 本地房地产行业已从初级阶段上升为中级阶段，当前市场在售楼盘不论从项目规划设计、营销推广方式、营销理念等都有显著提高，以售楼部现场包装为例就相比以往临街门脸似的售楼部有很大提高，例如金域蓝湾、丽景名苑、凯旋城等项目动辄上百万的售楼部现场包装体现出了项目的形象及品质，相信在今后各项目将在营销推广中更加成熟 第三部分：衡水房地产发展现状一. 城市板块区域划分及分析1. 城市板块区域划分及区域范围内可类比项目分析（按

15、照衡水市民的生活习惯以及市政发展规划，以铁路及滏阳河为分界线划分为路北板块、河东板块、河西板块）(1) 河西板块项目中央花园凯旋城盛浩新都滏兴国际园御园金域蓝湾御园 福郡广厦上城位置新花路与红旗大街交口西北角人民路与庆丰街交口南侧红旗大街与和平路西南角榕花大街与和平路交口西北角和平路爱特西邻红旗大街与永兴路交叉口衡水爱特购物中心西侧育才街与新华路交叉口物业类型高层住宅+商业商业+高层住宅高层商业+高层住宅+公寓高层住宅+公寓+商业高层+别墅商业+高层住宅+公寓高层工程概况及交房时间在建2011年12月挖槽2011年12月在建2011年5月挖槽2011年3月挖槽2011年12月挖槽2011年10

16、月30打桩2011年5月在建2010年10月户型区间11014084-149801208013093.5138.71801108013090125推广价格均价4000元/均价3100/均价3100元/（储物间均价2300元/）均价3300元/均价3100元/均价3300元/均价3300元/均价3260元/优惠说明全款优惠3%；贷款优惠2%全款：每平米优惠60元；贷款：无优惠全款优惠3%；贷款无优惠全款9折；一次性每平米优惠200元贷款99折；全款9折全款付款方式：先付70%，2010年3月再付余下30%。一次性每平米优惠200元全款优惠2%；贷款无优惠项目特色地理位置、配套齐全的配套、未来城市

17、发展的新方向配套齐全，地段优越，经典小户型地理位置优越，学校、超市、医院周边配套完善、商业区6+1为市中心稀有户型，受人亲赖，交通便利坐拥滏阳河畔和政府规划的公园，形成规模较大、绿化较高的高品质社区，内有高层及别墅，社区内部配套设施完善第八层为空中花园内设：棋牌室、乒乓球室、阅览室、健身房等城市未来的核心区、行政核心区、逐步完善的市政配套，该区域升值潜力很大。销售情况推售帝景座剩余130套东区：3#、7#西区：在售三栋售出近50%房源目前推售6#可选房源量充足在售1#、2#、3#、10#可选房源量充足6#11#在售(2) 路北板块项目康城世纪万和靚景天鸿尚都位置大庆路与榕花街交口东南角榕花北大

18、街交裕华路西北角榕花大街与大庆路西北物业类型高层+花园洋房（北临大庆路1、2号24层，西临榕花街3、4、5号17+1层，东有3栋花园洋房）小高层+多层高层、多层、商业工程概况挖槽打地基未建、平地交房时间户型区间901206011090130概况总占地：40亩总建面：10万平方米绿化率：42%总户数：70013栋6+1多层、1栋12层小高层总占地：20.44万平方米；总建面：51万平方米（住宅：32万平方米；商业：15万平方米）推广价格均价2900元/均价2400元/均价2800元/优惠说明全款每平米优惠80元；贷款无优惠全款优惠100元每平米；贷款30%优惠30元每平米，贷款50%优惠50元每

19、平米发售VIP卡，1000元抵4000元销售情况1#5#已售完，目前在售6#推售1#13#（3#、4#暂不发售），多层可选好楼层较少一期10栋6+1，10栋高层（17+1，24+1）(3) 河东板块 项目鑫垚 和平嘉园锦绣东城靚景名居位置和平东路与问津街交叉口西行20米路北红旗大街与永兴路交叉口东行人民东路809号物业类型多层+小高层（一期共12栋6+1；2栋16层小高层）多层+小高层高层工程概况拆迁在建打桩交房时间2011.8月交房（一期）2011年12月2011年12月（一期）交通及配套周边商业网点密集，紧邻全市最大商品批发市场问津街小商品批发市场，学校、购物、通信、银行配套设施齐全。东明

20、小学、青年公园、吉美超市、工商银行、长途汽车站、市二院。周边市政配套设施完善；园区内幼儿园、VIP业主活动中心、球类棋牌等娱乐活动中心。户型区间801308012088146概况目前处于拆迁状态，停售中总用地：18万平方米；总建面：40万平方米；交房标准：毛坯总建面：25万平方米；交房标准：毛坯推广价格均价3000元/均价2850元/均价3450元/优惠说明一次性全款每平米优惠100元；贷款无优惠）全款优惠1.5%；贷款无优惠销售情况停售一期：14栋6+1售完即将封顶；二期：5栋17层在售一期：1#6#在售2.板块区域发展特点板块现状发展趋势路北板块随着以盛世华庭、康城世纪、天鸿尚都等大盘的入

21、市，一改过去楼市建筑规划落后、配套不完善等旧面貌，从而提高了区域整体楼市形象，当今项目以较为完善的配套、合理的规划以及高性价比的价位逐渐得到消费者的认可。随着对城市规划建设资金投入的不断增加，路北区基础市政设施正在不断完善，同时老工厂的外迁使得本区域环境得到进一步改善，本区域将逐步营建适合宜居的环境。外加天鸿尚都、康城世纪等具备品质次楼盘的入驻，改善了原有社区落后的形象，相信随着发展该区域整体水平将不断提高，房价也会稳中有升。 河西板块河西板块经济发展较快，是政府市政规划重点发展的区域，成熟完善的市政配套、充足的升值潜力促使置业者所关注该区域，本区域出现大量高品质楼盘项目，竞争日趋激烈。随着市

22、政府的迁移，此区域为未来城市发展主流方向，该区域将继续快速发展；随着新盘入市、城中村规划改造使今年本区域楼市供应量达到一个新的高点。本区域仍将是未来几年置业投资的热点区域。河东板块衡水市的老城区，旧房屋建筑较多，尤其随着市政府的搬迁，现发展较为落后，近两年该区域出现一些规模较大，档次较高的楼盘项目，其中以老白干酒厂开发的靚景明居的高层+多层为主，该区域楼市均价为2600元每平方米，工程进度较为统一，多为两年即2011底完工。城市的不断发展使得本区域环境、配套等得到显著提高，逐步拉近与其他区域的发展差距；同时随着诸多中小体量项目的入市，一改昔日的住宅旧貌，以其高性价比优势会逐步得到初次置业者的关

23、注青睐。二.城市房地产住宅市场现状分析1.价格现状总结：城区在不断扩大，因土地的稀缺性、交通状况的改善、大型化工企业的外迁，河西板块的高房价不断往其它板块渗透，河西板块房价上升到将近3300元/平米左右；随着路北区域环境的改善、绿色植被的增多，消费者也在逐渐改变对路北区的居住观念，路北区域的均价已接近2800元/平米。随着市场的激烈竞争，各板块间的项目价格相差不大，因此建议我司项目应努力打造项目本身质量的提高，提升项目的附加价值，商品住宅开发中设计费和景观绿化投资可以说是边际利润中最高的两个项目，因此应当进一步加快小区内部规划的建设增加房子的附加值，是购房者感觉到物超所值从而一步激发购房者的购

24、房欲望。 2.竞争现状分析总结：随着土地资源的稀缺供求关系的紧张，预计明年衡水房价将稳重求升，同时据衡水房管部门估算，2008年衡水上市的商品房面积在80万平方米左右，这就比2007年上市的不到60万平方米，增加30% 左右，从而打破衡水房地产市场的卖方市场格局，根据市场发展规律的预测，预计2010年商品房供应面积将继续提升，商品房已达到供大于求的状态。来年竞争依然激烈。为了避免这种激烈的竞争环境，我司项目应当适时的制定各种差异化的营销策略，努力提高项目的自身价值，跳出恶性竞争的怪圈。3.工期进度分析总结： 当前在售各项目工程进度、交房时间大体相同，市场原有待消化房源加上即将入市项目势必会造成

25、楼市供应量过剩。 4.产品营销现状分析总结： （1）营销手法较为落后除金域蓝湾、凯旋城、盛世华庭以及即将入市的天玺香颂、天鸿尚都等项目有大盘风采外，其余大部分项目采取低成本营销，宣传手法不丰富。全面利用售楼部、平面广告、电视广告、电台广告、立面广告（灯箱、刀旗）、营销活动、宣传品等各种工具的项目不多；为符合我司项目的定位，充分利用传统媒体+新媒体的组合方式，采取整合营销传播方式使得项目的品牌形象及项目的自身优点深入人心。（2）随着地产行业的发展各大地产商也逐渐认识到项目包装的重要性，在售楼部包装及人员专业素质方面均有显著提高。作为市场的第一线，我司项目应当加强置业顾问的业务能力提高，从而带动销

26、量的增长;为了跟项目自身定位项符，在各节假日之时售楼部要适时的进行包装装饰，使顾客感受到项目的专业性及品质。（3）各楼盘项目交房标准多为毛坯房 在当前竞争激烈，相同区域同等档次楼盘价格相差不大的情况下，我项目可在交房标准上做足功夫可做简装修的交房标准从而形成产品差异化，同时可在售楼部展示交房标准的门、窗、马桶等配件以此来加强客户的购买信心，从而增加项目的附加值。5.当地市场购房消费心态衡水市的消费心理比较复杂，即看重地段、配套又精打细算，体现在房屋购置方面则有以下几个特点：（1）对价格敏感，尤其对总价的敏感性高于单价；（2）对购买的房屋，希望能够体现大都市的感觉；（3）投资意识整体不太强，多为

27、自住。三.市场各板块活跃项目个案研究1、路北板块代表楼盘盛世华庭n 项目位置：榕花北大街与永安路交口西南n 开发公司：衡水市中房房地产开发有限责任公司n 项目规模：占地11.95公顷（约180亩），总建筑面积约22万m2；n 项目特色：规模社区、景观休闲广场、35%绿化率n 主力户型：85.6、97.7、123.5m2（2/3室1厅）n 销售均价：一期2006年6月20日开盘，1600元/m2；目前推二期高层，均价3100元/m2 n 销售状态：一期多层已入住，二期销售中（其中中小户型销售进度最快）点评：衡水较早入市的大体量项目之一，在路北区域颇具代表性，以其规模大、配套齐全、价格合理等因素得

28、到了路北区以初次置业为主工薪阶层的认可和青睐。康城世纪n 项目位置：大庆路与榕花街交口东南角 n 开发公司：河北永昊房产开发有限公司n 项目规模：占地40亩，总建筑面积约10万平米；电梯洋房层、小高层和高层n 项目特色：、42%绿化率，宣传主题：“城市健康生活主场”n 主力户型：94/96/107/122n 销售均价：2900元/n 销售状态：1#5#已售完，目前在售6#天鸿尚都n 项目位置：大庆路与榕花街交口西行路北n 开发公司：衡百集团、衡水天鸿房地产开发有限公司n 项目规模：总占地：20.44万平方米；总建面：51万平方米（住宅：32万平方米；商业：15万平方米）n 主力户型：90130

29、n 销售均价：2800元/n 销售状态：一期10栋6+1，10栋高层（17+1，24+1）2、河西板块代表楼盘中央花园n 开发公司：衡水富必居房地产开发有限公司n 地址：衡水市新华路休闲广场北侧n 主广告语：城市中央区生活梦想园n 项目规模：占地面积20223平方米；总建面积：65834平方米其中平方米；平方米；办公面积12083平方米；容积率n 建筑规划：1栋26层1栋24层2栋17层n 总户数：340户n 停车位：非机动车停车位：904个；机动车停车位194个n 面积区间：95平米146平米（三居为主）n 施工进度：旺景座、豪景座准现房，09年10月底交房帝景座在建，11年10月交房，剩余

30、套数：130套n 销售均价：旺景座、豪景座销售后期，3900-4100元/平米n 销售政策：一次性优惠3个点，按揭优惠2个点（可以公积金贷款）n 综合评价：项目优势：项目地理位置优越，前期宣传高调，有一定影响力，目前项目在售手续齐全且准现房，风险较小。项目劣势：项目实际外立面颜色同宣传有出路，品质感表现不到位；直接到达项目的道路不够便利等均价偏高，市场认可度不高，户型相对较大，整体套价高，销售状况不佳。鑫城商贸广场n 开发公司：衡水鑫城房产n 项目地址：衡水市和平路与红旗大街交叉口东南角n 项目规模：占地面积6.5万平方米；总建面积17.9万n 建筑规划：三栋高层（一栋26层，一栋19层，一栋

31、未规划）n 施工进度：施工中n 面积区间：70181平米，主力户型区间：100130平米n 价格区间：23层价格3540元/平米，均价3400元/平米，地下停车位：8万/个n 综合评价：项目优势：地理位置优越，位于市中心，商业配套齐全；销售均价相对较低，居住和投资均适宜。项目劣势：开发商在衡水房地产市场口碑不佳，以前开发项目有违约现象。现在退房现象严重；住宅与商业项目连在一体，降低了住宅的质量，加之户型设计与面积设计不合理等，使得目标客户群的范围缩小，影响该项目住宅的迅速销售。 点评：由衡水本土开发商投资 4 亿元打造，区域优势明显。但产品无独特卖点，推广方式单一，推广水平低，实际工程进度慢。

32、且开发商市场口碑不好，以前所做项目存在违约、手续不全等问题。盛浩新都 开发公司：衡水盛浩房地产开发有限公司 项目地址：衡水市和平路与红旗大街交叉口西南角 建筑规划：两栋高层，27层的在售（2层以上住宅）；17层的还没有规划 物业费：1元每平方米每月 面积区间：70130（二室、三室） 价格区间：23层价格为3305元/平米，均价3000元/平米;地下停车位：8万一个 交房时间：2011年5月 综合评价：项目优势：位置优越，配套齐全；尤其98平米的二室跃层比较创新且私密性强； 项目劣势：规模较小，自身配套欠缺且规划中尚未拆迁，影响入住环境；个别户型不好，刀把户型，客户排斥。 广告语：复式全功能商

33、住公寓盛浩新都，新潮为你而来滏兴国际园n 开发公司：河北达华房地产开发有限公司；n 项目地址：榕花街1号（实验小学对面）；n 主广告语：聚金之地 财富未来 ；n 项目规模：占地面积71.82亩，总建面积：19.2万；n 户型面积：43至122平方米（两居小户型）；n 建筑规划：三大主题休闲广场，三条步行街，两栋33层地标性高层建筑，两栋商住两用楼；n 施工进度：刚平整场地；n 销售物料：宣传单页 户型单页 ；n 销售均价；n 综合评价：项目优势：地段相对好；自身规划较大，形式多样，能满足生活需求；紧邻市重点小学教育优势凸显；户型多样，客户可选空间大。项目劣势：紧临城市主干道，噪音较大，人流量，

34、车流量较大；普遍反映入市价位偏高。点评：地理位置优越，交通便利，且以低首付来获取市场份额，住宅销售情况较好；同时由于回迁户过多、商住一体从而会影响项目的品牌形象塑造。御园n 开发公司：衡水盛祥房地产开发有限公司；n 项目地址：衡水市和平路以南、爱特购物中心西侧区域；n 主广告语：新城市高层上品社区；n 占地面积： ；n 总建面积：平方米；n 户型面积：40平方米至138平方米（两居 三居）；n 建筑规划：两幢商住两用楼，四栋高层住宅，四栋多层住宅，四栋别墅；n 施工进度：刚平整场地，销售部要搬迁东移50米，新售楼部装修中，9月1日新销售部开放；n 综合评价：项目优势：位置优越，配套齐全；产品多

35、样化，建筑风格新颖；项目劣势：销售部的统筹不到位，频繁搬迁，且前后风格不统一，入市缺乏整体形象且入市未准备到位，户型等不确定，给客户一种不确定感。点评：1.销售中心装修高档，销售人员服务热情，位置优越，一拆两改项目 3.售楼部已布置有关圣诞节的物料来烘托节日的气氛，但暂无相关活动。广厦上城n 开发公司：衡水广厦房地产开发有限公司；n 项目地址：衡水市育才街与新华路交叉口广厦商务酒店北邻；n 主广告语：献给向往生活的收藏家；n 总建面积：132709平方米；n 建筑规划：8栋住宅，其中对外销售5栋（2栋19层；3栋30层）；n 户型面积136.56平米（两居 三居）；n 施工进度：施工中5层以上

36、，2010年10月交房；n 销售起价：2960/平方米，每层加价100元，最高3960元/平米；均价3300元/平米；n 销售政策：一次性优惠2个点；n 综合评价：项目优势：紧邻保龙仓超市与新政府办公大楼和市政广场，地理位置优越。户型设计的好；项目劣势：1.市区中心地段，车流量大，噪音大； 2.楼间距过近，影响采光。CBD东都n 项目位置：育才街与人民路交口东南角(邻保龙仓)；n 开发公司：衡水鸿泰房地产开发有限公司；n 项目规模：占地27.9亩，总建筑面积9万平米；n 主广告语：高层大宅 名流官邸的自由荣耀；n 工程进度：一期2栋封顶，2010年5月交房；二期待建，规划未定；n 户型面积：9

37、3157平米（以三室为主）；n 销售价格：起价3060元/平米；均价3700元/平米；n 销售政策：一次性优惠2个点，按揭无优惠（可以公积金贷款）；n 综合点评：项目优势：占据城市中心位置，地理位置优越，配套齐全；项目劣势：建筑板点结合，户型偏向大面积户型，客群受限。凯旋城n 开发公司：衡水鹏翔房地产开发公司；n 项目地址：衡水市人民路与育才街交口南行100米；n 建筑面积：460000平方米；n 主推广语：筑在中央 势在四方；n 建筑规划：共19栋，一期建设6栋其中对外销售3栋，27层高）；n 施工进度：尚未开工，2011年6月交房；n 户型区间：84149.30平米（两室、三室）；n 价格

38、区间：20-25层3365元/平米，均价3000元/平米，车位：7万/个，地下室1万/间；n 销售策略：如交10万定金，可优惠2.4万;一次性付款每平米优惠150元；n 项目优势：紧邻大陆世家名苑、新市政府和保龙仓，地理位置好，生活配套齐全。户型设计合理，入市价格较低，力度较大；n 项目劣势：现阶段无销售手续，现场无施工迹象且销售员不够专一推介中介绍其他项目司法局改造回迁房，给客户有项目不确定， 目前在圈钱的感觉。丽景名都n 开发公司：衡水泰华房地产开发有限公司；n 项目地址：衡水市胜利西路188号；n 项目规模：用地面积60000平方米；建筑面积：100000平方米；n 绿 化 率：40%；

39、容积率；n 推广主题：领航尊贵生活 缔造上层领地；n 建筑形式：共15栋，包括4+1、5+1、6+1、7+1、8+1、9+1、11层等多种类型；n 户型区间：108130平米（丽景名都二期）；n 销售均价：3300元/平米（丽景名都二期）；n 配套设施：10000全景空中花园、中心广场、7000平米豪华会馆、双语幼儿园、音乐喷泉；n 综合评价：项目优势：项目整体规划较好（会所、幼儿园、停车场、小区商业等），吸引了部分的富裕消费者购买，目前一期售磬；项目劣势：形象包装不到位，周边目前配套缺乏。天元怡水花园n 开发公司：唐山天元房地产公司；n 项目地址：人民西路怡水园西侧；n 项目规模：用地面积3

40、00000平方米；建筑面积：460000平方米；n 营销主题：城市里的海 中心区的家；n 建筑规划：共80栋，一期15栋包括6+1多层，9层和12+1层小高层；n 户型区间：50330平米，以80140为主（二居、三居）；n 价格区间：起价3669元/平米，均价3900元/平米（二期）一次性优惠2个点；n 项目配套：星级酒店俱乐部会所社区商业怡水公园；n 综合评价：项目优势：位于衡水西部开发区，为衡水市规划发展方向，项目规模大，总建筑面积46万平米紧邻占地400亩的怡水公园，一期已建成入住，为衡水市标志性高档楼盘；项目劣势：离市中心较远，商业、生活配套不太完善，销售价格相对较高。金域蓝湾n 开

41、发公司：衡水天正房地产开发有限公司；n 项目地址：衡水市永兴路与红旗大街交口东南；n 项目规模：用地面积208亩，建筑面积40万平方米；n 建筑规划：高层+花园洋房+商业；n 施工进度：2011.10.30（一期）；n 建筑特点：欧式风格，西班牙风情；n 户型区间：80平米小户型及110平米以上大户型；n 价格均价：3200元/平米；n 销售政策：贷款99折；全款95折；n 综合评价：项目优势：高品质大型社区，同时坐享滏阳河、青年公园等周边环境优势；项目劣势：周边配套不完善，不成熟。点评：随着城市发展规划以及滏阳河的改造，同时天玺香颂等大盘的入驻，势必会带动滏阳河区域的楼市发展。3、河东板块代

42、表楼盘东方太阳城n 开发公司：石家庄天公房地产开发有限公司；n 项目地址：京大路与衡德路交口东行200米路南；n 项目情况：占地1100亩，分6期开发，一二期已经入住，三期刚打桩高层住宅，目前未入市，目前销售中心建设中，预计10月面市。后续跟进；n 综合评价：项目在衡水市属于最大楼盘之一，自身配套比较齐全；河东区，客户普遍不太认同，以项目区域边缘客户为主，价格较低，适合第一次置业。锦绣东城n 开发公司：衡水隆盛房地产开发有限公司；n 项目地址：红旗大街与永兴路交叉口东行；n 项目规模：18万平米；n 建筑规划：项目分为东西两区，东区为6+1多层，西区为17层高层；n 面积区间：7090平米精品

43、中小户型；n 价格区间：2600元/平米3100元/平米；n 优惠政策：一次性全款 每平米优惠100元；贷款无优惠。宜居嘉园n 开发公司：衡水庆盛房地产开发有限公司；n 项目地址：衡水市人民东路（河东公园对过）；n 项目规模：69210亩；建筑规划：一期14栋，二期9栋；20栋6+1，3栋高层（其中1栋为3层商业）；n 面积区间：90平米130平米；n 价格区间：2700元/平米3450元/平米；n 优惠政策：贷款优惠1.5%，一次性优惠3%，首付40%。第四部分：衡水房地产发展走势预测一、供给：随着衡水城镇面貌“三年大变样”工程全面启动，2010年将拆除各类违法建设55万平米，改造31个城中

44、村，现售楼盘还有大量的房源待消化，各开发商又看准衡水房地产发展潜力，纷纷进驻，扩大规模，瓜分衡水市场，调查显示随着天玺香颂、天鸿尚都、公园壹号、九派香邻等大盘的入市及城中村改造致使2010年衡水房地产市场供应将大幅增加，地产行业进入一个新的高度不论从项目规划设计、营销推广方式、营销理念等都有显著提高，2010年房地产市场将会造成大开发商割据一方的局势，小开发商分食残渣，竞争加剧4、31个城中村改造：主城区现共有城中村39个，占地规模约平方公里，三年内完成31个城中村改造任务。第一年启动12个；第二年启动10个；第三年再启动剩余城中村。1、滨河新区：与中铁电气化局集团合作，投资60亿元，面积12

45、平方公里，改造后实现城中有水、水中有城，打造全市第一的景观亮点。 2、南部新城：对滏阳河以南、南外环以北面积 46平方公里区域进行综合开发，形成以教育产业为支撑的新城区。3、河东区域旧城改造：拆迁改造滏阳河以东 4 平方公里旧区，改善河东城市环境，提升区域品位，促进城市均衡发展，加大中心城市承载力，增强全市区域竞争力。二、需求：结合目前楼市现状，对衡水未来楼市成交量的判断应该分为两个阶段：2010年上半年将维持09年末现状，年前的刚性需求将在年后得到部分释放；下半年随着大盘入市、城中村改造形成供应，市场供应将会明显加大，加上需求逐步被消化，市场可能变成买方市场，成交量主要取决于购房需求，产品选

46、择增多，本地人消费越来越成熟，房地产市场必将向着大规模高品质方向发展。另：近期出台的“国四条”、“国十一条”相关政策，以抑制投资需求和增加其投资成本和门槛为导向，降低楼市温度，促进房地产市场平稳健康发展为目的；可见2010年楼市投资需求将会被抑制，从而影响楼市整体需求。三、价格：根据土地资源的稀缺性以及住房刚性需求的增长，预计未来半年内衡水住宅价格仍将维持现状，并将持续小幅上涨，不同板块区域由于情况不同成交价格表现也不同，四、小结1.市场持续观望：经济欠发达，高额的房价，已超出大多数市民承受能力，市民持币观望心理加剧。 2.城建开发加速：2008年4月16日衡水城镇面貌“三年大变样”工程全面启

47、动，2010年前，将拆除各类违法建设 55万m2，改造31个城中村；同时随着城市“水市湖城”战略规划的开展加快城市化建设提高城镇化步伐，从而带动房地产业的发展。 3.保障住房增多：2008-2010年将建经济适用房1800套，建设面积12.42万m2，城市大改造、供应量增多，使楼市由卖方市场转为买方市场，房价将处于稳中有升的局面。 4.竞争更加激烈：2010年衡水上市多个超大楼盘例如天玺香颂、公园壹号等大盘正在酝酿启动。 5.进入更高阶段：房地产行业已从初级阶段上升为中级阶段，当前市场在售楼盘不论从项目规划设计、营销推广方式、营销理念等都有显著提高，相信在今后日趋激烈的市场环境当中各项目将在前期市场定位、中期营销推广以及销售现场都将更加趋于成熟。.