广州市世贸商业大厦项目分析报告

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1、如有帮助，欢迎下载支持。广州市某商业大厦项目财务分析报告一、项目概述（一）项目主要技术经济指标1、 总用地面积： 43960m 22、 总建筑面积： 172940m 23、 建筑密度： 49.754、 容积率： 5.035、 地下建筑面积：11743m26、 地上建筑面积：161197m227、 西塔楼建筑面积：71771m东塔楼建筑面积：101169m28、9、 已完成工程部分：地下室工程，西塔楼上部四层混凝土结构（二）项目方案根据市场调查与分析的结构（过程略），将该项目两栋塔楼分别建为一栋甲级纯写字楼（以出租为主）与一栋全天候商务写字楼（以出售为主）（三）项目功能面积分布，见表1及表 2所

2、示。表 1西塔楼（全天候商务写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等44644464夹层170170商场负一层30133013小计76471 层大堂、商场等264826482 层商场154115413 层商场154115414 层酒楼、餐厅250525055 层技术层17741774616 层写字楼15411695117 层避难层1541154118 层设备层154115411929 层写字楼15411695130 层避难层154115413139 层写字楼15411386940设备层1541154140停机坪18018

3、0小计64124合计717711如有帮助，欢迎下载支持。表 2 东塔楼（甲级纯写字楼）功能面积分布表楼层使用功能每层面积（平方米）总面积（平方米）负二层管理中心、维修间、变压器房等20482048负一层管理中心、低压配电房20482048小计40961层大堂、商场等204820482层商场180318033层商场180318034层商场204820485层技术夹层20482048618 层写字楼20482662419 层避难层204820482035 层写字楼15363276836 层写字楼1536153637 层避难层153615363845 层写字楼1536128884649 层写字楼10

4、24409650 层设备层1024102450 层核心部设备层283283小计919535155 层写字楼10245120合计101169二、项目投资估算与资金筹措（一）项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表1、 本项目的开发总工期为三年，从2002 年 10 月起，至2005 年 9 月。2、 从项目开始动工起，本项目的剩余土地使用权年限为30 年。3、 根据广州市房地产开发的实际情况，本项目各项成本费用可以归纳为：土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。经测算，开发总投资为：1712706132 元人民币，汇总详见表 3。表

5、3项目总投资估算表项目东塔成本东塔单价西塔成本西塔单价合计1、开发成本（静态）9079927808975600371392836515083641721.1土地购置费292497398289120750260228915000000001.2前期工程费1.3工程建设费551302122544935612572749629074278491.4开发期间税费64193260635367430635121009363232、开发费用10462006710339972189513902043419622.1管理费1653906416310683772149272228362.2其他费用50584505

6、035885505086470002如有帮助，欢迎下载支持。2.3不可预见费1653906416310683772149272228362.4财务费用66483489657471645126571136480012.5销售费用0027601289385276012893、总计10126128471000870009328797551712706134（二）各项投资与成本费用估算表（略）（三）项目投资计划与资金筹措表本项目开发投资的资金来源有三个渠道：一是企业自有资金，二是银行借款，三是租售收入用于投资部分。考虑到开发商已投入了50000 万元完成了项目前期的有关工作，因此本项目实际资金缺口为5

7、5220 万元，计划由开发商投入自有资金970 万元作为启动资金， 另需向银行贷款45500 万元用于投资，剩余部分 66051 万元由租售收入补充，总追加投资为 121271 万元。 项目投资计划与资金筹措表详见表4所示。表 4项目投资计划与资金筹措表序号项目合计建设经营期20022003200420051投资总额12127124252425433956606351.1建设投资12127124252425433956606352资金筹措12127124252425433956606352.1自有资金9720242558269660172.2借款资金45500060004500350002.3

8、销售收入再投资6605101767228760196193资金缺口（ 2.1+2.2 ）5520024256582519641017三、项目销售与租赁收入测算本项目的经营方案是将西塔楼写字楼全部用于出售，共58093m2。东塔楼的写字楼和商场以及西塔楼的商场全部用于出租。每年各项收入预测详见表5、表 6、表 7 所示。表 5 西塔楼写字楼销售收入测算表200320042005售价13000销售率30%销售面积174282003销售收入（万元）22656售价14000销售率75%销售面积261422004销售收入（万元）36598售价13500销售率100%销售面积145232005销售收入（万

9、元）19606合计（万元）788613表 6 西塔楼商场租赁收入测算表年份200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）380.643400415430450470460480450430410450450450450出租率20%63%81%85%93%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%商场（ -1 至地面租赁费用（万元）53335363839384038363438383838四层）租金收入（万元）3074103548359636832729072107208661061755

10、8216241624162416241年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金（元）450472.5 472.5 472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125 496.125 496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%商场（ -1 至地面租赁费用（万元）3839393939394141414141414141四层）租金收入（万元）6241655365536553655365536

11、8816881688168816881688168816881表 7 东塔楼出租收入测算表年份20052006200720082009201020112012201320142015201620172018平均月租金（元）147150155165170165168163150140150150150150出租率15%60%80%95%96%93%94%91%85%82%80%80%80%80%租赁费用（万元）313131414141414131213131313租金收入（万元）60999801375517390181061702417520164551414412734133111331113

12、31113311写字楼平均月租金（元）400415430450470460480450430410450450450450出租率25%70%90%95%95%96%92%90%88%87%85%85%85%85%租赁费用（万元）835363839384038363438383838商场（1至4租金收入（万元）2512979397943974593454345414164389036663931393139313931层）东塔小计（万元）860129591773421787226992156622061206191803316401172411724117241172414续表 7 东塔楼出租收

13、入测算表年份20192020202120222023202420252026202720282029203020312032平均月租金（元）150157.5157.5157.5157.5157.5165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375165.375出租率80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%80%租赁费用（万元）1313131313131414141414141414租金收入（万元）133111397713977139771397713977146751467514675146751467514

14、6751467514675写字楼平均月租金（元）450472.5472.5472.5472.5472.5496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125496.125出租率85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%85%租赁费用（万元）3839393939394141414141414141商场（1至4租金收入（万元）39314127412741274127412743334333433343334333433343334333层）东塔小计（万元）1724118104181041810418104181041

15、900919009190091900919009190091900919009四、项目借款还本付息分析根据建设期每年投资额估算，本项目需向银行贷款45500 万元用于投资。银行贷款还本付息方式采用等额还本付息，从 2006 年开始还本付息，2010 年还清。 根据中国人民银行2002 年 2 月调整后的利率，五年以上的贷款年利率为5.76。目前广州市房地产开发贷款利率通常为中国人民银行公布的贷款利率乘以1.1 的系数，即本项目当前融资成本为年利率：5.76*1.1 6.336。本项目合计需支付利息113648001 元，详见借款还本付息表8。表 8 借款还本付息表（单位：元）项目建设经营期合计

16、20032004200520062007200820092010年初借款累计61900800112248435480448496395788457305764359210036334108242981本年借款6000000045000000350000000455000000本年应计利息1900800534763518200061304412172507715719373230133079026858275120506276年底还本付息115101255115101255115101255115101255115101255575506275年末借款累计61900800112248435480

17、44849639578845730576435921003633410824298105五、项目销售与租赁税金及附加测算本项目销售与租赁税金及附加估算表详见表9、表 10 所示。表 9 销售税金及附加一览表序号项目计算依据建设经营期合计20022003200420051销售收入226563659819606788602销售税金及附加13912247120448422.1营业税（1） *5 1133183098039432.2城市维护建设税（ 2.1） *779128692762.3教育费附加（ 2.1） *33455291182.4防洪工程维护费（ 1） *0.09 203318712.5交易

18、印花税（ 1） *0.05 111810392.6交易管理费（ 1） *0.5 113183983943土地增值税（1） *1 227366196789表 10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据1 租赁收入2 租赁税金及附加2.1营业税（1）*52.2城市维护建设税（2.1） *72.3教育费附加（2.1） *32.4防洪工程维护费（1） *0.09 2.5交易印花税（1） *0.05 2.6房产税（1）*12合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520166855303074963184422369

19、728619299892877629269272292420822222234822348212092754875325341805048529050765163480342703920414241423427615248922118514311499143914631361121011111174117423991176583100105101102958578828210280728364345434441363335356170417212627262625222021213430291214151415141211121282264375962213284434343599345335

20、12326729052667281828186续表 10 租赁税金及附加估算一览表序号项目计算依据建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321租赁收入234822348223482 24657 24657 24657 246572465725890258902589025890258902589025890258902租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.1营业税（1）*5 117411741

21、17412331233123312331233129512951295129512951295129512952.2城市维护建设税（2.1） *7828282868686868691919191919191912.3教育费附加（2.1） *3353535373737373739393939393939392.4防洪工程维护费（1） *0.09 212121222222222223232323232323232.5交易印花税（1） *0.05 121212121212121213131313131313132.6房产税（1）*12281828182818295929592959295929593

22、1073107310731073107310731073107六、项目财务评价（一）本项目财务分析的假设前提本项目的财务分析是在对项目的成本收益测算的基础上，按尽可能接近项目开发实际情况的原则设定分析的前提假设，并据此进行计算。1、 价格水平的假定本项目物业的租售价格是根据市场比较并结合广州市商业物业的发展状况进行时间修正后，得出物业将来推出市场时的价格。2、 租金升幅的假定在计算本项目的出租收入时，根据广州市商业物业的发展状况，设定租金每五年绝对升幅为5。本租金基本可视为净租金标准。3、 税费的规定本项目物业在销售和出租期间预计发生的税项和费用的计算标准均严格按照政府的有关规定。4、 出租物

23、业的折旧本项目用于出租的物业每年的折旧采用直线折旧法。折旧年限取物业产生收入起的年份至经营期最后一年（2005 年至 2032 年，共 28 年）。5、 出租物业的期末转售价值本项目不考虑出租物业的期末转售价值。6、 期望收益率（基准收益率）的确定设定为 7。（二）损益表与项目静态盈利能力分析详见表 11 所示。7表 11项目损益表序号项目名称计算依据合计20022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620171收入7643910226563690524569 18442 23697 28619 29989 28776 2

24、9269 27229 24208 22222 23482 23482 234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685530307496318442 23697 28619 2998928776 2926927229 24208 22222 23482 23482 234822总成本费用171271115021749014333 4748474847484748474847484748474847484748474847482.1由于销售写字楼总成本分摊38339115021725395852.2用于租赁物业折旧13293223747484748474847

25、484748474847484748474847484748474847483税金1257701391230120793253418050485290507651634803427039204142414241423.1销售税金及附加48421391224712043.2租赁税金及附加120927548753253418050485290507651634803427039204142414241424土地增值税7892273661965利润总额(1)-(2)-(3)-(4)466561953716748796110441 14769 18823 1995118952 1935817678 1

26、5190 13554 14592 14592 145926所得税(5)*33%1539653147552726273445487462116584625463885834501344734815481548157税后利润(5)-(6)31259663901122153346995989512611 1336712698 1297011844 101779081977697769776续表 11 项目损益表序号项目名称计算依据2018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321收入234822348224657 24657 2

27、4657 24657 2465725890 2589025890 25890 2589025890 25890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348224657 24657 24657 24657 24657 25890 25890 25890 25890 25890 25890 25890 258902总成本费用4748474847484748474847484748474847484748474847484748474845102.1由于销售写字楼总成本分摊2.2用于租赁物业折旧47484748474847484748474847484748474847484748474

28、84748474845103税金4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745673.1销售税金及附加3.2租赁税金及附加4142414243494349434943494349456745674567456745674567456745674土地增值税85利润总额(1)-(2)-(3)-(4)1459214592155601556015560155601556016575 16575 16575 16575 16575 16575 16575 168136所得税(5)*33%481548155135 5135 5135 5

29、135 51355470 54705470 5470 54705470 5470 55487税后利润(5)-(6)97769776104251042510425104251042511105 1110511105 11105 1110511105 11105 11265分析：项目年投资利润率为9.08基准收益率7，基本达到行业收益水平，可以认为其静态盈利能力满足要求。（三）现金流量表与动态盈利能力分析1、 全部投资现金流量表本项目全部投资现金流量表如表12 所示。表 12 全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期200220032004200520062007200820092010201

30、1201220132014201520161现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入685536307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234822现金流出50000242529019421506553766999054112601187411330115511063792838393895889582.1建设投资171270 5000

31、024252425433956606352.2销售56311618261314002.2.1 销售税金及附加48421391224712042.2.2土地增值税7892273661962.3租赁税金及附加7071054875325341805048529050765163480342703920414241422.4所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量-5000-2425-6363-5245-4096811743146431735918115174461771816592149251382

32、914524145244累计净现金流量-5000-7425-13788-19033-60001-48258 -33615 -162561859193053702353615685408236996894111418续表 12全部投资现金流量表序号项目名称合计建设经营期20172018201920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入91.2租赁收入23

33、4822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003710037101152.1建设投资2.2销售2.2.1 销售税金及附加2.2.2土地增值税2.3租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.4所得税481548154815513551355135513551

34、35547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量125943 140467154992170165 185338200511 215683230856 246710 262563 278416294269 310123 325976341829 357604根据评价指标显示：（ 1）本项目投资回收期为7.89 年（ 2）本项目全部投资净现值（ NPV ） 86866 万元（ 3） 全部投资

35、内部收益率为 21.27由此可见，本项目从动态盈利角度分析，满足投资要求。2、 自有资金投资现金流量表本项目自有资金投资现金流量表如表13 所示。表 13 自有资金现金流量表序号项目名称合计建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161现金流入76439622656369052456918442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入788602265636598196061.2租赁收入6855363074963184422369728

36、61929989287762926927229242082222223482234822现金流出463843524252301937650305381820920564227702338422840115511063792838393895889582.1自有资金597205242558269660172.2预售收入再投入1767228760196192.3贷款还本付息575501151011510115101151011510102.4销售税金及附加48421391224712042.5租赁税金及附加1209295487532534180504852905076516348034270392

37、0414241422.6土地增值税7892273661962.7所得税153963314755272627344548746211658462546388583450134473481548153净现金流量-52425-363-745-596923331335849660559361771816592149251382914524145244累计净现金流量-52425-52788-53533-59502-59269-56136 -50287 -43682-37746-20028-343611489253183984354367续表 13自有资金现金流量表序号项目名称建设经营期201720182

38、01920202021202220232024202520262027202820292030203120321现金流入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258901.1销售收入1.2租赁收入234822348223482246572465724657246572465725890258902589025890258902589025890258902现金流出8958895889589484948494849484948410037100371003710037100371003

39、710037101152.1自有资金2.2预售收入再投入2.3贷款还本付息2.4销售税金及附加2.5租赁税金及附加41424142414243494349434943494349456745674567456745674567456745672.6土地增值税2.7所得税48154815481551355135513551355135547054705470547054705470547055483净现金流量145241452414524151731517315173151731517315853158531585315853158531585315853157754累计净现金流量6889283

40、41697941113114128287143460158632173805189659205512221365237218253072268925284778300553根据评价指标显示：（ 1） 本项目自有资金投资净现值（NPV ） 50829 万元（ 2） 自有资金投资内部收益率为21.27由此可见，从自有资金动态盈利角度分析，本项目满足投资要求。11（四）项目资金来源与运用表资金来源与运用表集中体现了项目自身平衡的能力，是财务评价的重要依据。本项目的资金来源与运用详见表14 所示。表 14资金来源与运用表序号项目名称建设经营期2002200320042005200620072008200920102011201220132014201520161资金来源242529238421016558618442236972861929989287762926927229242082222223482234821.1销售收入2265636598196061.2租赁收入307496318442236972861929989287762926927229242082222223482234821.3自有资金2425