南京新街口地产商业调查报告

《南京新街口地产商业调查报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《南京新街口地产商业调查报告（59页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、F 中管网房地产频道作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。前言本次对南京市房地产市场进行的实态调研，主要从南京房地产宏观环境、区域市场状况及竞争市场入手，同时重点了解南京高档住宅、小户型公寓、写字楼、商业等房地产项目发展状况和趋势，并进行了实地考察。一、调研目的全面深入调研，以获知项目地块的环境特征，即自然环境、人文环境、交通环境、商业环境政策要求及综合市场环境，并以此为基础，结合南京楼市整体操作水平、商业发展状况及其对楼市的影响，研判并进一步明确项目开发规划的前提条件，从而为本项目进行准确市场

2、定位提供强有力的市场支持。二、调研时间2004年6月8日6月25日三、调研人员瑞尔特房地产顾问机构江苏分公司。四、信息来源主要来自于南京市建委、南京市房地产管理局、南京国土资源局、南京市规划局、南京管辖县城的相关行政部门等政府部门；南京市房地产开发公司、南京房地产评估事务所等专业公司；扬子晚报、南京日报、现代晚报、南京房地产相关网站、南京市年鉴等媒体，以及区域市场多个竞争楼盘。五、调研区域南京市区，重点了解新街口片区。六、调研对象同类可比性住宅楼房、商城及临街店铺、政府部门、房地产开发商、房地产销售人员，并重点访谈了对本项目有潜在需求的客户。七、调研内容1、南京房地产市场、商业发展状况和趋势2

3、、区域市场状况及竞争市场3、项目消费者市场调查4、项目地块状况八、样本容量重点竞争楼盘与潜在竞争楼盘20余个、政府官员10余人、销售人员10余人，市区大型商场及商业店铺20余家，不同形态的潜在客户近300余人。九、信息整理将得到的原始信息进行分析、归纳、总结，并做进一步提炼，在此基础上进行项目总体功能定位及市场定位的研究。目录第一章项目概况 第一节 项目基本情况 一、项目概况 二、项目经济技术指标 三、项目开发现状 第二节项目区域经济概况 一、南京房地产市场概况 1、南京房地产供求状况分析 2、南京房地产市场特点 3、目前南京房地产市场需求特点 4、南京各板块简述 二、南京宏观经济发展状况及前

4、景预测分析第二章南京房地产市场宏观调查分析一、南京三类房地产物业市场特点二、三类物业总需求与总供给分析三、三类物业市场竞争态势分析四、三类物业市场价格趋势分析五、项目所在片区开发态势第三章南京房地产竞争状况分析第一节 南京市片区竞争楼盘分析 一、竞争楼盘状况与分析第四章南京消费者调查分析第一节消费者住房需求调查概述 一、消费者调查的目的 二、项目调查方式第二节 高端住宅消费群体调查分析 一、消费者基础资料 二、对高端住宅的需求分析第三节 商务楼消费群体调查分析 一、调查说明 二、商务楼消费群体调查分析第五章南京新街口商区商业市调报告第一节前言 一、调研目的 二、调研区域 三、重点调研对象第二节

5、 新街口商区商业业态构成与分析 一、新街口商圈主要商业布局 二、新街口片区商业业态构成及分析 三、新街口区域商业特征及发展趋势分析第三节 新街口片区商业业种分析 一、品牌服装类 二、珠宝名表类 三、精品配饰类 四、文化体育类 五、民俗工艺类 六、休闲餐饮业 七、家居家饰类 八、美容美发类 九、洗浴休闲类第四节 新街口商业地产开发经营模式分析一、新街口商业地产现有开发经营模式二、商业地产开发经营模式特点剖析第六章项目地块调查与分析第一节项目的土地价值第二节项目SWOT分析 一、项目优势分析 二、项目劣势分析 三、项目机会点分析 四、项目威胁点分析第一章项目概况第一节项目基本情况一、项目概况该项目

6、地处南京市玄武区，北临长江路，西临洪武南路，南依中山东路为界，东侧与市九中及中山东路体校相邻。距新街口商业中心区约500米，地理位置十分优越。地块规划总用地87.55亩，出让面积68.03亩；项目占地面积约46000，建筑面积约25万；为商业、商务、住宅三位一体的综合性房地产项目。二、项目经济技术指标总用地面积46644.6平方米，总建筑面积253743平方米（其中一，二期建筑面积为203706平方米，地面以上面积为145826平方米，地面以下面积为57880平方米），建筑基底面积13590平方米；绿化面积14366.5平方米，绿化率30.8；住宅容积率为3，商业办公容积率为5；建筑密度28.

7、5；机动车位1029（其中一、二期为652辆），非机动车位7100辆（其中一、二期为4300辆）。三、项目开发现状该项目共分为三期，一、二期先行建设，三期后续开发。目前土地已经基本完成拆迁任务，现阶段主要进行项目开发前期的准备工作。第二节项目区域经济概况一、南京房地产市场概况 南京作为江苏省省会、长江三角洲重点发展城市，南京的地理位置和人文文化，外来人口、大量的留宁发展的大学生等等一些条件和机会，导致城市发展进度加快，带来了目前南京房地产市场迅速良好的发展。 2002年以来，我国经济持续快速发展，城市化进程加快，居民收入水平提高及政府启动内需的政策，都为房地产业的发展注入新的活力，在诸多利好因

8、素的驱动下，房地产市场继续保持高位运行状态，南京房地产市场在宏观经济快速发展的大背景下，也呈现出了快速发展的势头。1、南京房地产供求状况分析（1）供给分析 20012003年南京房地产市场综合统计 名 称 2001年度 2002年度 2003年度 总投资 1110亿元 1376亿元 183.8亿元 施工面积 1052.88万平方米 1347.75万平方米 1556.85万平米 新开工面积 502.25万平方米 竣工面积 402.76万平方米 215.38万平方米 392.82万平米 商品房销售额 81.8544亿元 103.83亿元 139.9亿元 商品房销售面积 281.60万平方米 346

9、.1万平方米 444.48万平米南京房地产2004年1-5月房地产数据指标指标名称 计量单位 本月止累计 比去年同期%房地产开发投资额 亿元 80.32 26.7商品房屋投资额 亿元 63 38.2土地开发投资额 亿元 10. 32 61、按工程用途分 住 宅 亿元 55.38 36 办公楼 亿元 5.49 13 商业用房 亿元 6.14 81.1 其他 亿元 13.31 -7.82、房屋建筑面积 施工面积 万平方米 1558.61 62.6 #住宅 万平方米 1239.28 62.9 竣工面积 万平方米 154.21 107 #住宅 万平方米 121.32 793、商品房屋销售面积 万平方米

10、 196.01 75.9 #住宅 万平方米 168.91 64.34、商品房屋销售额 亿元 77.98 110.2 #住宅 亿元 53.24 63.75、土地开发面积 万平方米 376.41 407.1（2）竞争态势前两年政府大面积土地的挂牌出让，导致未来几年内供应量将呈现大幅度增长的趋势，竞争将会更加激烈。2002年南京土地出让面积达到883.25亩。2003全年成交出让土地745.4万平方米（约11181亩），未来楼盘的核心竞争力，将由产品的第一层次即核心产品向第二层次转移即形式产品。也就是说楼盘的竞争力将不仅表现在产品本身，套型的大小、空间的舒适度、楼盘的整体规划等一些基本技术指标，还将

11、表现在商品房的售后服务、物业管理、以及小区文化的建设上。（3）需求趋势随着南京城市化进程的加快，旧城的改造、新城的扩建城市规模迅速的扩大，工业的大力发展，城市人口的迅速膨胀，南京房地产市场需求将会呈现快速放大的趋势。尤其未来两年内将有大批房地产项目上市。（4）价格趋势郊区盘增速将减缓和商品房推出量成倍增长等一些条件，我们预测南京房价阶段的涨势空间不大，将会面临分片、分类的调整。2、南京房地产市场特点目前南京房地产市场处于初期阶段，房地产三级市场体系不健全，政府调控和管理水平有待提高，消费者的消费观念需要转变。从拉动内需和推动房地产市场健康、稳定发展的目标来看，南京房地产市场目前处于良性运行态势

12、。当前根本问题是强化科学规划的引导，防止房地产业低水平的扩张。（1） 预售房不允许上市转让，降低了房地产投资着的投资热度，很大程度上，减慢了 南京房地产价格的增长速度。（2） 商品房总体依然保持供求平衡，但不少区域还出现供不应求的局面。（3） 从商品住宅开发区域分布看，市中心楼盘供应量明显减少，“一城三区”供应量加大。（4） 楼盘规模日趋扩大。仅去年我市房地产开发项目超过10万平方米以上规模的楼盘有40多个，规模与档次都比往年有了大幅度提高。大规模楼盘的成本更加集约，配套更加完善，小区环境更容易营造。（5） 住宅热点区域明显转移。从区域来看，新街口区、河西区将是热点区域，鼓楼和玄武等区域由于市

13、场价格较高，市场销售份额有所下降。（6） 住宅形式日趋多样。以多层、小高层为主，高层项目很少。户型多种多样。市场在售楼盘户型种类繁多。（7） 小户型炙手可热。外来人口的增加，中青年逐渐成为购房的主力军，过渡性住房消费是他们的显著特征。因此80平方米以下的中小户型持续热销。（8） 环境理念深入人心。南京房地产经过10年多的发展，激烈的市场竞争逼迫其不断走向成熟，运用多种竞争手段和方法。一些具有超前意识的发展商已充分认识到“以人为本”环境设计理念对项目成功与否的决定性。（9） 品牌经营更上层楼。开发商在产品营销上开始由粗放经营转向集约化经营的道路，注重公司形象宣传，注重品牌意识的提高。3、目前南京

14、房地产市场需求特点（1） 七大板块中，城东与河西仍是消费者最青睐的购房区域，其中河西区对消费者的吸引力还在进一步增大；而有意向到江北购房的消费者最少。（2） 草场门大街周围片区、城东干道片区、江宁开发区、浦口片区的住房分别最受河西、城东南、江宁、江北板块住房需求者的欢迎，另外，有意向购买河西的集庆门大街以南片区、江宁开发区片区住房的消费者相较去年明显增多。（3） 多层住宅仍然是消费者的首选，但小高层住宅逐渐为大众接受，不过相较河西、城南住房需求者，江北、江宁住房需求者对小高层的接受程度稍低。（4） 消费者对套型的需求。三室二厅二卫成为需求最大的套型，并与三室二厅一卫、三室一厅一卫的需求进一步拉

15、大；二室二厅一卫则取代二室一厅一卫成为“二室”房型中的主力需求套型；“二厅”住房需求进一步加大。（5） 81120M2的住房的市场空间仍然最大，并且其中又以81100M2的住房需求最大，住房面积需求相较2002年变化很小，只是消费者对面积在100M2以上住房的需求略有增加。（6） 单价在35005500元M2，总价在60万元以下的住房最适合消费者的需求，并且消费者的价格承受能力比去年增强。（7） 交通是否便利仍是影响购房者的第一位重要因素，但相较去年，小区内环境景观、小区周边自然环境、周边生活配套设施左右消费者购房决策的影响力增强。（8） 小户型走俏，消费者主要需要面积在3160M2。总价在1

16、835万元的单身公寓，其中又以面积在4150M2、总价在1825万元的单身公寓的需求最大。（9） 消费者对南京住房的升值潜力看好，从板块方面看，消费者对江北住房的升值潜力最有信心，从片区方面看，消费者对奥体中心片区、江宁开发区片区的升值潜力的认同度最高。4、南京各板块简述（1）城东板块 城东板块以良好的自然环境、浓郁的文化氛围见长，是南京人公认的最适合居住的板 块，近一年来城东上市的中山银城、御道家园、凯悦天琴等都销售畅旺。同时南京商务圈也由于地铁规划形成了新的大行宫板块，中小企业入住的热情极高。（2）河西板块河西板块则作为近几年来南京市政府重点发展的区域，借十运会召开的契机成为房地产开发的热

17、点板块，在交通、配套、绿化等方面正在逐步得到改善，是众多消费者瞩目的焦点。河西板块楼盘涨幅最猛，目前该区域楼盘超过5800元/平方米的比比皆是。莫愁湖片区高档居住区形成和奥体中心片区的即将崛起将为河西板块新的亮点。（3）城中板块数量少，就是好。城中板块由于本身地价、房价已冲到了一个相对高点，上涨空间自然不大，涨幅相应较低。目前旧城的改造必然会带来城中一些高档楼盘推向市场，满足一些需要生活便利阶层的需求。住宅价格已经接近10000元/。该区域预计在2004年年末将有部分高档住宅、写字楼上市，将会给本项目带来很大的冲击，也将形成新的看点。（4）城北板块城北随着南京城市的改造和沿江开发战略的推进，吸

18、引了众多开发商和市民的普遍关注，实行跨江开发，最终达到长江南北两翼双飞的美好前景，临山滨水的城北迎来了前所未有的发展机遇。（5）城南板块城南板块包括夫子庙、中华门外到宁南一带，2003年出现中江美河、世纪豪庭、华庭水榭、夫子庙大世界、鸿仁名居等多个项目，宁南也由于市场价格增长空间很大而受到买家追捧，城南片区一片繁荣景象。但2004年该板块开始适度调整，购房群体冷静大于热情。（6）江宁板块江宁板块开发区片区以其优美的环境成为了江宁住房需求者心目中的佼佼片区，另外，岔路口片区、东山镇片区的住房也受到欢迎，分别约有三成的消费者有可能会选择在二片区购买住房，这两个片区分别有距离主城区距离近、配套设施较

19、完善的优势。汤山镇片区、麒麟镇片区的偏好率则明显较低。目前部分普通公寓价格已经超过3500元/，但是由于江宁目前第二产业和第三产业还不是很发达，不能聚集人气，房地产价格走势已经很缓慢，目前南京部分银行已经停止发放江宁二手房的贷款，预计江宁楼盘可能要开始降温。（7）仙林板块随着南京仙林大学城和仙林新市区的开发建设，该区域的投资开发价值越来越被看好。仙林具备的适于居住的区位、开放、人文、智能、信息、生态、规划、交通、产业等九大优势，最初仙林板块以房价低廉取胜，一年来，大学城初具规模，房价也一路飙升。不少二手房价格都已经暴涨了一倍之多。目前仙林片区缺乏普通公寓的供应量，仅有香溪月圆一个别墅项目在售。

20、2004年下半年将会有34个大型居住区项目面世，估计普通公寓价格将会超过5000元/。（8）江北板块目前江北在开发楼盘比去年明显增多，主要有华侨城、碧云山庄、威尼斯水城、旭日华庭、金泉泰来苑、天虹花园、浦东花园、石林快乐新城、天华百润、明发滨江新城等。主要是满足周边居民住房条件的改善。随着沿江开发的大力开展，江宁板块将会有很快的发展、很大的升值潜力。2004年年初江北热在南京很流行，大量项目都销售火热。但是目前江北片区的投资热潮已经降温，很多楼盘销售速度减慢60。（9）溧水板块溧水房地产板块的崛起。溧水自然风景优美人文气息浓厚，县城各方面条件发展迅速，商品房价格便宜（均价在1700元/平方米）

21、逐渐成为南京市民一个不错的选择。溧水的房地产发展速度很快，20032004年每年都增长300元/。溧水为南京市老人提供了一个安享晚年的乐土，为市区低收入阶级改善居住条件提供了条件。二、南京宏观经济政策发展状况及前景预测分析 南京市在新一届政府领导的带领下，已经经历了2年的大发展时期，这两年城市建设 飞速发展，大城市的框架更加清晰，从而使房地产的板块效应更加清晰。就宏观经济的前景看，经济发展速度还会进一步提高，表现在以下几方面： 1、古城文化特色更加突出，政府将进一步集中在城墙内发展、恢复、推进各种类型的风貌区，从而使城内房地产项目的周围环境更加有特色，差异化更强，由于总体土地稀缺，因此无论居住

22、、商务、商业都具有无可争议的投资价值，将受到非常强的市场支撑。 2、积极建设新城区和均衡带动各区发展。为解决城市人口居住问题，政府通过有计划的基础设施建设推进各区房地产发展，从而实现高中低收入人群的居住区域细分。通过共青团路建设和取消收费站推动了2002年江宁区的大力发展；通过地铁规划推动城北的发展，通过奥体建设推动河西进一步发展；通过提出跨江发展的大战略推动江北发展。同时我们看到所有这些推动都仅仅是个开端，后面发展时间还需要57年。 3、向国际化都市迈进。政府已经大力推进对外运输和交流的通道，增开通往多个国家的直航货机，进行沪宁高速改造，新建火车站并增开通往北京的高速列车等。另外政府更加注重

23、对外交流，举办每年一度的大型贸易洽谈会、名城会等，对外工作已进入良性循环。 4、差距仍有，发展之路仍长。作为长三角的重要城市，南京在经济上的各项指标仍不能居全国前列，甚至落后于省内的其他城市，因此这种不对称和不协调仍将推动城市快速发展。第二章南京房地产市场宏观调查分析一、南京三类房地产物业市场特点【高档住宅】 南京高档住宅主要分布在城市的繁华地段和景观优美的地点如新街口、山西路、紫金山、玄武湖、月牙湖等。代表楼盘有金陵王府、金鹰国际花园、朗诗西园、金鼎湾等。 他们称为高档住宅主要原因有三点。一是地段稀缺性，高档住宅所在的地段都是城市中绝佳的不可复制的地段，比如金陵王府、金鹰国际花园。二是品质及

24、其舒适性，高档住宅为了满足其特定业主的生活品质和品位，在楼盘的方方面面都用尽了心思，使用国际品牌的建材、聘请国际知名建筑设计和景观设计、在物业管理和服务上也是一流的，可以说高档住宅是为社会上行阶层度身打造的精品住宅，品质自然是普通住宅无可比拟的。真正的高档住宅会开创一种新的生活方式，甚至代表了一种文化。第三，高档住宅的价格通常也处于市场的最顶端，因为高档住宅无法复制的地段和无可比拟的建筑，价格自然不菲，因为价格不菲，因此高档住宅的业主多是成功人士和境外人士，用一位售楼小姐的话来说：“他们都是拥有财富最多的人，这些人永远只是一小部分，他们位于金字塔的最上边！”【商务楼】1、新街口和中山南路区域

25、新街口是南京市商务楼最为集中的地区，该地区的商务楼一般以高层为主，高档商务楼在此地区比较集中，一般楼宇外立面比较华贵，内部配有CAS/OAS/BAS/SAS/FAS等现代楼宇设备系统，在商家和企业中的知名度比较高。代表物业有金鹰、商贸、华泰证券、天安国际大厦、福鑫国际大厦、投资大厦等。 这个区域是南京的第一商务中心，外地来宁的大部分企业都首选新街口，但由于仅有商茂和金鹰的硬件条件和形象一流，因此已经在南京建立了知名度的大型企业正在推出最中央区域。2、鼓楼和山西路区域 鼓楼地区的办公场所主要分布在沿街的楼房中，这些楼房主要都是一些厂房办公楼的改建，办公条件大多都很落后。还有些大型企业自建的办公楼

26、。山西路最近几年崛起了些中档商务楼，各项配套服务都很齐全，很大程度上改善了鼓楼区的办公环境。代表物业有宏图大厦、益来国际广场、新晨国际大厦、天鹤文云、天环大厦、建达大厦、银河国际大厦、世界贸易中心等。3、珠江路区域珠江路位于南京两大商务中心之间，紧邻洪武北路、中山路、龙蟠路等主要干道。该地段商务楼的消费群体独特、有针对性IT行业。以前该地段办公地点主要是沿街店面为主，中高档商务楼比较少。目前珠江路拆迁改造，一些中高档商务楼在崛起中。代表物业有长发科技大厦、新世界中心、谷阳世纪大厦、数码港、汇杰广场、未来城等4、大行宫区域六七家知名开发商抢摊大行宫，进行商务楼开发，大行宫商务版块即将形成。由于该

27、地块土地开发商拿地比较早，所以现在该地区商务楼价格比较便宜，均价在55006600元/平方米。代表物业有日月大厦、长安国际、国际贵都、方正律师大厦、新世纪广场、中国人寿广场等5、河西区域河西位于明城墙、秦淮河以西，长江以东。市政府决心在510年将河西打造成为居家、就业、运动、商务、休闲、旅游一体化的南京市副中心。河西商务中心在规划中，还未形成气候，现在有的代表物业为金鹰汉中新城、创新滨江广场、文荟大厦等。【小户型公寓】目前南京做成挑高的小户型楼盘主要集中在城中、城北和河西三大板块。如城中位于户部街的天空之都、中山东路南侧的国际贵都、御道街的御道家园、大光路旁的锦江丽舍等；城北建宁路一侧的绿城新

28、贵、中央门的城市先锋等，河西则集中在龙江小区附近，如新城市广场、永嘉年华。挑高小户型的高度一般集中在4.8米，如国际贵都、天空之都等；少数楼盘达到5米，如绿城新贵、永嘉年华和御道家园。挑高房眼下受到了购房者的热捧，目前这些项目销售情况都很好，但是这类房子存在多种问题。1、从装修控制的最低舒适高度来看，卧室为2.4米，厨卫2.2米。通常情况下，一层地板厚度0.05米，装修时必须加入的中间楼板以及上下两层楼板各厚0.150.2米，取中间值粗略计算不难得出，房屋挑高至少应达到5米。2、从装修费用来看，出去普通装修外，还要做中间层的夹板，这夹板的造价目前是220元平方米，相当与普通装修造价的二层。3、

29、买一层送一层的提法，仔细研究会发现为买一层送半层，主要是跳高分摊率较高，细算下来，单层销售单价比普通住宅要高1-2千/元平方米.所以本项目的开发，要屏蔽以上的实际存在的问题，做成真正意义上的小户型挑高产品，市场的需求量还是很大的。二、 三类物业总需求与总供给分析【高档住宅】2003年以来新街口片区高档住宅面积对比分析楼盘名称 总套数 二房 三房 四房以上 已售套数金陵王府 204 20 73 111 0金鼎湾 270 18 166 86 148朗诗熙园 499 194 166 139 494中盈福邸 54 0 30 24 54世纪豪庭 276 41 207 28 180合计总套数1303套，已

30、售876套。【商务楼】1、南京商务办公楼明显供大于求 今年一季度，南京商务办公楼上市量14.15万平方米，但同期销售仅有12.4万平方米。 今年一季度，商务办公楼空置11.043万平方米，相比同期4.463万平方米的量增幅达到 147%。 今年一季度, 南京共成交商务办公楼833套。2、2001年2004年商务楼施工面积和销售面积对比 去年1-4月，南京商务办公楼的施工面积98.39万平方米，其中新开工面积9万平方米；而今年同期施工面积111.31万平方米，较去年同期增长13.13%，其中新开工面积为15.87万平方米，较去年同期增长了76.33%。 3、2003年和2004年14月份商务楼开

31、发量对比2004年一季度南京商务楼成交情况分析南京商务楼即将上市的供应量项目名称 占地面积 总建筑面积 其中办公面积金轮国际广场 11380 76490 39680凯润金城 46000 200000 60000长发 17573.1 115040 40000美国大发 25000 不详德基广场 26300 160000 80000南京置地广场 7635 55221 50075君临国际 10268 65000 22000银河广场 10000 110000 49878国际商城 32477 380000 59640未来城 19890 58000 13800合计 465473【小户型公寓】2003年以来南

32、京城中小户型公寓销售面积分析 目前南京城中小户型公寓供应量为27.3万，已经消化了10.2万三、三类物业市场竞争态势分析【高档住宅】从上个世纪90年代初至今，国内高端物业市场已经走过了从地段决定论到品质决定论，从概念型到综合素质型过渡的历程。很多城市的高端物业市场都发展得非常红火，其中北京、上海等大城市更是成为高档住宅集中的城市，豪宅成交量屡创新高。反观南京，高端市场起步较晚，让人记忆犹新的是2001年南京长发地产推出的汉府雅苑。当年汉府雅苑销售时达到每平方米7000元，远高于当时销售的其他中高档楼盘，在南京高档住宅市场发展史上写下了光辉的一笔。虽然高档住宅的回报率高，但是风险也相对较大，而且

33、前期投资往往较大、客户渠道又较狭窄，这些都制约了南京高档住宅的发展。现在高档住宅市场竞争比较激烈，我们不能仅从地段上做功夫，还应该寻求其它品质卖点，提升自身的竞争砝码。我们要在楼盘的方方面面都用尽了心思，使用国际品牌的建材、聘请国际知名建筑设计和景观设计、在物业管理和服务上也是一流的，我们是为社会上行阶层度身打造的精品住宅，品质自然是普通住宅无可比拟的。我们要做成真正的高档住宅，开创一种新的生活方式，甚至代表了一种文化。【商务楼】目前南京商务办公楼出现供大于求的现象。今年一季度商务楼上市量为14.15万平方米，但仅消化了12.4万平方米。而且空置率很高，今年一季度商务办公楼空置11.043万平

34、方米，相比同期4.463万平方米的量增加了147。去年14月，南京商务办公楼的施工面积为9839万平方米，其中新开工面积为9万平方米；而今年同期施工面积为11131万平方米，较去年同期增长了1313，其中新开工面积为1587万平方米，较去年同期增长了7633。显然办公楼的新建面积仍在不断增长。在这种商务楼市场供大于求，并且供应量增大的情况下，我们靠什么去提升自身的竞争实力？我们应该从产品特色、服务档次、楼盘品质等创造自身的特点出来，满足我们的目标客户群体的各方面需求。【小户型公寓】近几年来全国范围的小户型公寓都很风靡，南京也不例外，目前全市初步估计有10多个小户型项目在建或在售。小户型公寓在全

35、国和南京都已经风靡了很长时间，它的特点和缺点，也已经显露无疑。我们必须借鉴前者的经验，完善自身产品的缺点，以新概念小户型公寓的产品形式面向市场，开辟小户型公寓的革命的新篇章。提升我们的核心竞争力产品。四、三类物业市场价格趋势分析【高档住宅】2003年以来新街口片区高档住宅价格(元/平方米) 2004年16月南京高档住宅三级市场价格对比(元/平方米)【商务楼】2003年以来新街口商圈上市商务楼价格对比分析(元/平方米)2004年16月南京高档商务楼三级市场价格对比(元/平方米)【小户型公寓】2003年以来南京小户型公寓价格对比五、项目所在片区开发态势新街口东北片,也就是本项目所在的区域。该片区将

36、成为南京20042006年的长期焦点片区，仅东北角就有包括本项目在内的四大项目。同时在本项目800米范围内还有未来城、金轮、长发等多个项目同时开发，可谓面临居住、商务、商业三方面全面的市场竞争。在居住方面：根据市场统计和预测，大户型的供应量很少，不足1000套，从开发时间、销售时间的对比上也相对错开，因此项目间的竞争并不激烈。从客户群体的调研和走访情况看，95%的客户看好中心片区的居住前景，市场购买欲望极强，认购率在1012倍。从销售价格的升幅情况看，新街口区域居住类物业单位价格已经成功突破10000元/平米大关，并根据南京的城市特点分析，本区域的价格在未来2年仍有20%30%的升幅空间。在商

37、务市场方面：根据市场统计和预测，甲级办公楼上市供应量很大，而中档标准办公楼上市产品几乎为空白，以商住为表现、或一梯多户式筒子办公楼供应量很大。从客户群体的调研和走访情况看，95%的发展型小企业进驻中心片区的欲望很强，但由于难以选到合适的物业，因此68%的客户购买新型商住物业作为办公场所。中、大型企业更加注重形象集中选择顶级办公楼或购买整层物业。从销售价格的走势情况看，新街口区域商务类物业单位价格差距很大，大部分物业均价在68007200元/平米，少数顶极物业已经成功突破10000元/平米大关，根据本区域目前尚不能有创新产品出现、难以符合客户真正需求，本区域的办公楼价格在未来2年仍将维持在这个区

38、间。在商业市场方面：根据市场统计和预测，新街口区域未来商业上市供应量很大，而各种形式的商业业态几乎全有，市场竞争非常激烈。从商业调研和走访情况看，独立式店面的市场需求仍然很强，但整体式商场在经营上遇到很多困难。具体将有专题报告阐述。第三章南京房地产竞争状况分析一、南京市片区竞争楼盘分析1、 竞争楼盘状况【高档住宅】金陵王府 总 规 划 总建面5.9万平米，3栋小高层住宅，计204套；1栋酒店式公寓，计207套， 建筑特点 整个小区为3栋板式小高层住宅和1栋单身公寓，呈围合形状排布，外立面线 条明朗、流畅，小区内规划有恒温泳池、golf果岭练习场。 户型特点 住宅主力户型在130230平方米之间

39、,开间较大,同时飘窗的设计,增强了采光效果,基体做到南北通透,通风效果良好.；酒店式公寓户型在4050平方米之间，采用平层设计. 营销特点 项目以“国际化住宅”为营销主题，预计7月初开盘，但4月17日售楼处已正式对外开放，对来访客气进行登记，并多次在媒体上进行硬性、软性宣传。 价格特点 预计住宅销售价格为10000元/平方米；单身公寓在12000元/平方米，送全屋精装修、家私及家电。 综合简评 项目凭以天然的位置优势，配以小区内独领南京住宅产品的配套（室内恒温泳池、golf果岭练习场),加以南京鼎鼎有名的金陵饭店物业管理,在前期的推广中甚得购房者的青睐,尽管多个户型出现斜体墙,目前据了解前期登

40、记人数已超过2000人.美中不足的是在定位如此高档的小区内设有一栋酒店式公寓,并且共用同一出入口,对项目后期的管理留下了一定的隐患.金鼎湾总 规 划 总建筑面积11.5万,一期建面5万平方米，由4栋板式小高层及部分多层组成,合计有270户. 建筑特点 整体采用简欧式风格,既拥有古典欧式建筑的华贵,又拥有现代建筑的新锐风格,全为板式建筑,为各个户型的通风创造了良好的条件. 户型特点 住宅主力户型在130-140平方米之间的三房两厅两卫；另有部分四房及延复式单位.功能区分明显,适用性较强.营销特点 项目作为“江苏省首家精装修示范小区”项目,公开销售时间一再后延,从2003年11月份开始进行宣传推广

41、,直至2004年4月才正式公开发售,并于南京知名高档酒店进行推介活动,动用了网络，电视，电台，报纸等新闻媒体，进行大规模的宣传活动。但整体营销后续力度不够，同时作为一个高档社区，挖掘的主题明显不够深度。价格特点 项目起价为8298元/平方米，最高价格为9999元/平方米，均价为8600元/平方米，作为一个高档项目，本价位均含全装修款，并非十分高昂，但整体价格较为固定，不宜作其他调整，对于销售中后期的营销中无法使用价格杠杆进行调整，较为被动。综合简评 项目定位于高档住宅小区，户型以三房、四房为主，却以“精装修”作为项目最响亮的卖点，缺乏其他较有深度的挖掘，且价格定位较为固定，不适宜在营销推广中运

42、用价格的杠杆作用促进销售进展，整体推广较为被动。项目操作中应加强对客户的消费心里的把握。朗诗熙园总 规 划 总建筑面积11万平方米,10栋小高层和一栋酒店式公寓，合计499户。建筑特点 整体采用现代简约风格，明朗、清亮。整体布局较为紧凑，楼间距较近。户型特点 住宅主力户型在102-175平方米之间的二房、三房、四房，整体布局较为合理、实用。但因楼间距较近，部分单位的采光、通风较差。营销特点 项目首先以单身公寓公开发售，奠定了较高价格的基础及吸引了满意的人流，为后期住宅价格的确定及客户的积累起了良好的效果，整个项目于半年内几乎销售一空，营销工作相当成功。价格特点 项目中单身公寓销售均价格达到85

43、00元/平方米，住宅约为7000元/平方米，作为一个建筑密度较高的中型社区，取得了良好的经济效应的同时，并取得了良好的社会效应。综合简评 项目营销中注重整体形象的推广，在推广中不断深化卖点，弱化项目产品自身的不足，如户型结构及楼间排布等，较为成功。中盈福邸总 规 划 总建筑面积近1万平方米,为一栋9层高的单体住宅楼建筑特点 项目外立面采用青灰色系，与长江路文化一条街的风格非常协调统一。户型特点 住宅主力户型在101255平方米不等。营销特点 项目凭籍其独到的文化环境，主推项目的文化氛围，以“大户风范，颠峰生活”为项目形象，凭着三版报纸广告的投放，很快销售完毕。价格特点 整体销售价格从6250元

44、/平方米到6890元/平方米不等，最终实现均价6750元/平方米。综合简评 本项目作为单栋住宅物业，且户型面积不小，广告投放量较少，并于短时间内销售完毕，销售价格并不是很低的性况下，操作相对成功。金鹰国际花园总 规 划 项目总占地面积为7000平方米，总建筑面积为72000平方米，7000平方米中心花园。2001年9月开始销售，2003年4月竣工。建筑特点 整体建筑群均为高层建筑，外立面沉重、大气。户型特点 由B、C两幢高层建筑组成。地下一层，地上34层,建筑高度99.8米,B幢二梯四户；C幢为三单元连体，每单元二梯三户。B、C幢地下为大型停车场，底层为部分架空结构，层高6米。234层为高级住

45、宅，从133.38m2至241.74m26种套型，共421套。价格特点 项目销售均价为9500元/平方米。综合简评 地理位置价，周遍配套齐全，身份和地位的象征，独立现代的销售中心，开发商知名的品牌效用，销售情况十分理想。城市先锋 总 规 划 总建筑面积5.1万平方米，为一栋17层高层、商办项目，13层为商业用房，417层为4.8米挑高产品，目前现场进行施工，预计3月出正负零，9月封顶，根据工程进度来看三四月份对外推出，明年下半年交付。建筑特点 4.8米挑高小户型，可灵活分割使用，总高度80米，地上17层户型特点 户型面积在35平方米到50平方米之间，共有660户，绿化率25，带有独立卫生间。营

46、销特点 采用会员式认购方式，自由空间，自由主张，第三商圈4.8米魔幻挑高商务小户型。价格特点 均价7500元/平方米，最低价6200元/平方米，基本为18万一套综合简评 中央门商圈的最有品质的挑高小户型公寓，4.8米层高客户普遍认为不够理想。目前销售200多套。吸收会员500多人。天空之都 总 规 划 位于户步街，占地面积4732.2平方米,建筑面积54137.95平方米,总高度182米,共38层高档商住楼,层高4.8米,以小户型为主，一共800多套房子。一楼9米大堂设有茶社，2楼为美容、苏果便利等生活配套服务，16楼美食广场，31楼会议室，3738为高档茶社休闲中心建筑特点 南京最高住宅18

47、2米，每三层一个中心广场户型特点 每层38户，面积在3550平方米。营销特点 采用贵宾卡形式认购。买一层送一层，层高4.8米，南京最高住宅，啸傲南京领空，天空之都，陆地新地标，领空新航标价格特点 一房一价，在9000-12000元/平方米。20层以上1万/平方米以上，20层以下1万/平方米以上综合简评 楼盘特点突出，楼盘配套服务齐全，4.8米挑高小户型。开始销售情况不理想，现在800多套，仅剩100多套。瑞鑫兰庭 总 规 划 该楼盘占地3.5万平方米，建筑面积12万平方米。由6幢9-16层的小高层和1幢高层（5米挑高小户型）构成，一期包括2幢16层的小高层和1幢高层（5米挑高小户型），约500

48、余套住房，目前正在登记牌号阶段，共有1000人。均价未定。户型特点 主力套型为105-140平方米以及48-90平方米的5米挑高小户型，此次推出的房源中200多套为普通住宅，户型为二三四房，面积为100平方米到190多平方米，有跃层面积为200平方米以上，另有300多套单身公寓。营销特点 住宅的价值来自生活的每一个瞬间,多数人都只是都市的过客，繁华只是属于少数人推出精装修跳高小户型价格特点 普通住宅均价在10000元/平方米综合简评 小户型公寓传闻被某置业公司定下300多套，准备重新装修在上市。城市中心大规模楼盘，配套设施，整体规划比较完善，销售情况良好永嘉年华总 规 划 位于河西江东北路，跳

49、高小户型，占地面积5000平方米，建筑面积27000平方米，共21层户型特点 跳高小户型，面积在50到79平方米不等价格特点 起价4500元/平方米，均价5500元/平方米综合简评 地段区位合适，加上个性鲜活、热情奔放、品位挑剔的特质。但是销售周期较长，接近1年，销售情况一般。新城市假日广场总 规 划 项目占地面积12.6万平方米，建筑面积达34.8万平方米，集购物、餐饮、娱乐、休闲、运动、社交聚会、展览、办公、居住等功能为一体，是目前全省最具规模、档次最高的大型综合性现代商业中心（shoppingmall）。其中“城市假日”区域为高档住宅区，规划有标准住宅和挑高4.98米的酒店式公寓。由8栋

50、18层电梯小高层组成，其中高尚住宅为5栋小高层。户型特点 住宅每户面积为100220平方米，小户型挑高4.98米每户面积在4367平方米。价格特点 均价7100元平方米最低价6500元平方米最高价8000元平方米。综合简评 地段好，自身商业配套，生活配套，娱乐配套齐全。销售情况良好。银城御道家园 总 规 划 占地约20000平方米，建筑面积约52000平方米，绿化率42，由5栋小高层建筑和1栋单身公寓组成，其中住宅365户，单身公寓76户，配置停车位162个。建筑特点 秉持“在古都风貌中融入浓郁现代气息”的设计理念，融入城市、融入自然，通过大与小、收与放、公共与开敞的设计手法，结合空中花园、屋

51、顶绿化、一层私家花园，对空间进行合理组织，形成丰富多彩、舒适宜人的空间体系户型特点 普通公寓户型面积在95-150平方米，小户型挑高5.1米，40平方米63套，42平方米4套，53平方米4套，62平方米4套，38平方米1套。价格特点 最低价5350元/平方米均价6000元/平方米综合简评 户型设计新颖多功能高档会所等配套设施良好生态环境景观。是一个非常不错的居所。现推出的普通公寓合小户型公寓基本上销售完毕。绿城新贵 位于下关建宁路57号，占地1476平方米，建筑面积为20000平方米。产品跳高4.95米，面积为50平方米左右。目前已经销售完毕。2004年6月交付。目前二手房市场转让价格为750

52、08000元/平方米。【商务楼】德基广场 基本情况 德基广场位于新街口东北侧，总占地2.63公顷，拟建高档商业设施及商务综合楼，整体分两个部分开发。一期 一期为对时代广场内部结构进行改造，完工后商业面积6万平方米，地下一层为超市，15F为店铺或商铺，主要经营娱乐、餐饮等。二期 二期13万平方米，欲建一个300米超高商业楼，裙楼18F为高档商业区，其余作酒店式公寓、高档商务区。德基大厦 总 规 划 德基大厦坐落于长江路188号，共计35层，总建筑面积49268平米，总高度150米，1-5层为裙楼，6-35层为甲级写字楼。建筑特点 德基大厦外墙采用优质天然石材与玻璃幕墙的组合，显得端庄秀丽；内部配

53、有六台每秒提升速度为4米的三菱原装高速电梯，创造了南京市写字楼电梯速度之最；大厦内部还配备了能够实现分户控制的原装三星数码中央空调。先进的设计理念与绝佳的地理位置的完美结合使德基大厦成为南京写字楼理所当然的精品。户型特点 套型面积从183487平方米，现仅有238平方米德套型，销售率达到80。营销特点 宣传景观办公房，专为成长型企业量身定做，现房销售。价 格 起价7033元/平方米，层差价100元/平方米，均价8400元/平方米总 结 项目的现房销售，是它成功最主要原因，近期南京没有很快能投入使用的高档甲级写字楼。金轮国际广场 基本数据 本项目位于乐富来广场西侧，项目占地11380平方米总建筑

54、面积76490平方米包括25110的商业空间和39680的商务空间，地下面积为15100平方米，容积率5.4，机动车位321辆，非机动车4000辆。功能设置 设计30层，高层部分15层为商场，6层为转换层，730层为商务办公，地下1层为商业基设备用房，地下2层为机动车停车。多层设计为三层，局部四层的多功能店面。市场定位 商业充分考虑南京市民的日常行为模式，集购物、餐饮娱乐为一体化，设计室内步行街，室外设计步行街和小型景观区。办公部分定位于网络时代大量新兴的中小公司，六楼设置专业商务中心和电话会议中心。南京长发利济巷 项目基本数据 位于中山东路利济巷，占地17573.1平方米，地上建筑面积81000平方米，地下面积34504平方米。A区主要功能位办公、地下商业，高度为149.8米，容积率6，B区主要功能为中高档住宅，公寓、商业街、健身空间、花园，高度为134.8米，容积率为3.48。规划概念 开放的底部空间延续市民广场的功能。办公双塔成为南北轴线的对景。品质商业街的勾画。形成现代文化