华星溪口高尔夫球场项目定位策略终课件

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1、华星溪口高尔夫球场项目定位策略终溪口高尔夫球场项目溪口高尔夫球场项目定位策略定位策略CHINASTARCHINASTAR华星华星 20102010年年8 8月月华星溪口高尔夫球场项目定位策略终序序绵延剡溪数百里，九曲回绕绵延剡溪数百里，九曲回绕一脉横贯溪口东西两地一脉横贯溪口东西两地我们处在上风上水的一段水道我们处在上风上水的一段水道注定本案将是一次代言注定本案将是一次代言新一代山水度假胜地的加冕之旅新一代山水度假胜地的加冕之旅华星溪口高尔夫球场项目定位策略终我们的目标我们的目标树长三角休闲度假地产新标杆树长三角休闲度假地产新标杆华星溪口高尔夫球场项目定位策略终我们的挑战我们的挑战1 1、如何

2、整合资源构建项目的价值平台？、如何整合资源构建项目的价值平台？2 2、如何从长三角竞争格局中脱颖而出？、如何从长三角竞争格局中脱颖而出？3 3、如何发挥项目优势打造核心竞争力？、如何发挥项目优势打造核心竞争力？华星溪口高尔夫球场项目定位策略终报告框架报告框架项目价值项目价值竞争格局竞争格局客群分析客群分析项目定位项目定位华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目价值项目价值 探寻项目的价值所在。探寻项目的价值所在。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终 2010年5月24日，国务院正式批准实施长江三角洲地区区域规划，其发展战略定位是，亚太地区重要的国际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业亚太地区重要的国

3、际门户、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、具有较强国际竞争力的中心、具有较强国际竞争力的世界级城市群世界级城市群。新闻链接新闻链接城市发展城市发展长三角世界级城市群战略规划，宁波城市能级再提升，长三角世界级城市群战略规划，宁波城市能级再提升，全面跻身一线城市指日可待。全面跻身一线城市指日可待。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终中国城市居民人均收入排名中国城市居民人均收入排名1 1东莞市东莞市3304533045元元广东广东1 12 2深圳市深圳市2924529245元元广东广东2 23 3上海市上海市2883828838元元上海上海4 4温州市温州市2802128021元元浙江浙江1 15

4、5广州市广州市2760027600元元广东广东3 36 6宁波市宁波市2736827368元元浙江浙江2 27 7杭州市杭州市2680026800元元浙江浙江3 3中国城市GDP排名1上海市14900亿元 8.2%上海2北京市11865.9亿元 10.1%北京3广州市9118.6亿元 11%广东14深圳市8245亿元 10.5%广东25天津市7500亿元 16.5%天津6苏州市7400亿元 11%江苏17重庆市5856亿元 14.9%重庆8杭州市5098.66亿元 10%浙江19无锡市5000亿元 11.5%江苏210青岛市4900亿元 11%山东111佛山市4742.6亿元 13.5%广东3

5、12成都市4502.6亿元 14.7%四川113武汉市4500亿元 13%湖北114大连市4410亿元 15%辽宁115沈阳市4350亿元 14.1%辽宁21616宁波市宁波市4214.64214.6亿元亿元 8.6%8.6%浙江浙江2 2城市经济城市经济雄厚的经济基础，强劲的购买能力，典型的藏富于民，雄厚的经济基础，强劲的购买能力，典型的藏富于民，完全具备高端休闲性消费的实力。完全具备高端休闲性消费的实力。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终自然资源自然资源依山傍水依山傍水5A5A级景区，级景区，0909年接待游客年接待游客800800余万，特有的自然山水余万，特有的自然山水造就，宁波的后花园，

6、长三角城市群的绿肺造就，宁波的后花园，长三角城市群的绿肺 。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终文化底蕴文化底蕴蒋氏故居，民国文化，既承载了曾经的风云故事，又肩蒋氏故居，民国文化，既承载了曾经的风云故事，又肩负着未来两岸文化交流的重要使命。负着未来两岸文化交流的重要使命。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终规模气势规模气势溪口两岸文化交流中心项目项目用地指标高尔夫球场1392亩高尔夫会所53亩住宅开发1100亩社区会所40亩精品酒店48亩空地/河道绿化带320亩保护性山地公园812亩总计总计37653765亩亩37653765亩大气规划，亩大气规划，11001100亩住宅用地，大手笔挥毫长三亩住宅用地

7、，大手笔挥毫长三角新一代的休闲度假地产新篇章。角新一代的休闲度假地产新篇章。造城的造城的规模用地规模用地华星溪口高尔夫球场项目定位策略终配套资源配套资源123456高尔夫球场高尔夫会所精品酒店山地公园银凤山庄社区会所123456名流配套一应俱全，充分满足高端人士的生活需求。名流配套一应俱全，充分满足高端人士的生活需求。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终银泰品牌银泰品牌北京银泰中心北京银泰中心浙江银泰百货浙江银泰百货东钱湖柏悦别墅东钱湖柏悦别墅不仅是国际商业巨子，在高端休闲地产开发中同样将拥不仅是国际商业巨子，在高端休闲地产开发中同样将拥有强大的号召力。有强大的号召力。华星溪口高尔夫球场项目定位策

8、略终项目价值总结项目价值总结项目完全有条件成为项目完全有条件成为“辐射长三角的休闲胜地辐射长三角的休闲胜地”城市、经济、资源、文脉、配套、规模、品牌城市、经济、资源、文脉、配套、规模、品牌华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目的高度让我们立足于长三角之上，同项目的高度让我们立足于长三角之上，同时时也必将面临来自长三角对手的竞争。那么，也必将面临来自长三角对手的竞争。那么，就让我们俯视项目所面临的竞争格局。就让我们俯视项目所面临的竞争格局。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终竞争格局竞争格局 从竞争格局中寻找项目的突破口。从竞争格局中寻找项目的突破口。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终长三角景观资源型度

9、假产品的竞争长三角景观资源型度假产品的竞争项目面临的双重竞争：项目面临的双重竞争：竞争一竞争一竞争二竞争二宁波城市资源型产品的竞争宁波城市资源型产品的竞争华星溪口高尔夫球场项目定位策略终长三角景观资源型度假产品的竞争长三角景观资源型度假产品的竞争华星溪口高尔夫球场项目定位策略终千岛湖度假区千岛湖度假区景观强势，但土地资源有限，后劲不足景观强势，但土地资源有限，后劲不足舟山滨海度假区舟山滨海度假区无序化开发且屡受挫败，无序化开发且屡受挫败，信心及形象难以修复信心及形象难以修复奉化莼湖度假区奉化莼湖度假区板块处于未开发阶段板块处于未开发阶段九龙湖度假区九龙湖度假区新近形成的板块，资新近形成的板块，

10、资源有限，孤掌难鸣源有限，孤掌难鸣长三角景观资源型度假产品竞争格局长三角景观资源型度假产品竞争格局长三角旅游度假地产虽发展迅速，但各个板块的发展水平长三角旅游度假地产虽发展迅速，但各个板块的发展水平参差不齐，同质化严重，缺乏具有领军性的标杆项目！参差不齐，同质化严重，缺乏具有领军性的标杆项目！太湖度假区太湖度假区规模较大，但污染严重，治规模较大，但污染严重，治理困难，与高端住区不符理困难，与高端住区不符松兰山滨海度假区松兰山滨海度假区山海景观，品牌开发商运山海景观，品牌开发商运营，后势可待营，后势可待华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 东海岸一号东海岸一号 产品产品独栋、主力面积

11、在独栋、主力面积在300-500300-500平米平米位置位置位于秀山，介于舟山岛和岱山岛之间位于秀山，介于舟山岛和岱山岛之间规模规模容积容积占地面积占地面积2222万平方米，万平方米， 200200套独栋别墅套独栋别墅0.590.59价格价格总价在总价在300-500300-500万万浙江省首批重点湿地保护区，自然景观优越，浙江省首批重点湿地保护区，自然景观优越，16001600亩商务配套，典型的低密度大型滨海复合地产。亩商务配套，典型的低密度大型滨海复合地产。核心配套：核心配套：拥有海景高尔夫、国际游艇会、海钓拥有海景高尔夫、国际游艇会、海钓俱乐部、半山温泉会馆、深海泥俱乐部、半山温泉会馆

12、、深海泥SPASPA、私家沙滩、五星级度假酒店。私家沙滩、五星级度假酒店。不足点：不足点：规模小，交通不便规模小，交通不便华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 东海岸一号东海岸一号 产品特点：产品特点：独栋大别墅带有户外游泳池；每栋带有独立的花园；独栋别墅多露台设计，附送面积多。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖滨江度假酒店别墅产品产品以独栋与叠排为主，以独栋与叠排为主，440-650440-650平米平米位置位置淳安淳安 千岛湖千岛湖规模规模容积容积占地占地33.333.3万方；万方；200200余户别墅余户别墅0.30.3价格价格总价

13、在总价在800-1200800-1200万万全精装别墅，全精装别墅，“一山、半岛、三面环水一山、半岛、三面环水”，自然环境，自然环境优美，有五星级酒店。优美，有五星级酒店。核心资源：核心资源：千岛湖唯一坐北朝南背山面水优质地块千岛湖唯一坐北朝南背山面水优质地块澳大利亚柏涛、美国澳大利亚柏涛、美国WATGWATG、贝尔高林、贝尔高林、HBAHBA洛杉矶所等国际顶级设计团队洛杉矶所等国际顶级设计团队全成品精装别墅全成品精装别墅不足点：不足点：配套缺乏配套缺乏华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖滨江度假酒店别墅产品特点：产品特点：每栋占地每栋占地1 1亩；亩

14、；带有独立花园；带有独立花园；主卧带露台。主卧带露台。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 开元九龙湖畔开元九龙湖畔产品产品以独栋为主，以独栋为主，510-1300510-1300平米平米主力主力700-900700-900平米平米位置位置镇海镇海 九龙湖九龙湖规模规模容积容积建筑面积建筑面积5050余万平方米；余万平方米；250250户别墅户别墅价格价格总价总价10001000万起万起拥有山、湖资源，配备五星级度假酒店、社区商业中拥有山、湖资源，配备五星级度假酒店、社区商业中心、山顶及平地双会所、心、山顶及平地双会所、20002000亩天然山林休闲公园。亩天然山林休闲公园。核心资

15、源：核心资源：山湖自然景观优越山湖自然景观优越规模较大规模较大五星级酒店、会所配套五星级酒店、会所配套休闲公园休闲公园不足点：不足点：没有核心资源没有核心资源华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 开元九龙湖畔开元九龙湖畔产品特点：产品特点：每栋带有13亩的独立花园；配备3070的户外游泳池；多露台设计，附送面积大；部分户型预留电梯井。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 奉化阳光海湾奉化阳光海湾产品产品预计有别墅和度假公寓预计有别墅和度假公寓位置位置奉化奉化 莼湖莼湖规模规模容积容积总用地总用地21.721.7平方公里平方公里高端住宅总建面积达高端住宅总建面积达4848

16、万方万方价格价格未定未定依托莼湖海湾的生态、景观优势，构建以休闲度假、依托莼湖海湾的生态、景观优势，构建以休闲度假、康体养生和运动体验为主要功能的高端休闲度假区。康体养生和运动体验为主要功能的高端休闲度假区。核心资源：核心资源：滨海自然资源滨海自然资源规模庞大规模庞大配套丰富配套丰富规划先进规划先进动态：动态：建设中，还未开始运营建设中，还未开始运营华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 白沙湾玫瑰园白沙湾玫瑰园产品产品以独栋为主，以独栋为主，400-600400-600平米平米位置位置象山松兰山度假区象山松兰山度假区规模规模容积容积建筑面积约建筑面积约1010万方；万方；20020

17、0余户别墅余户别墅价格价格一期总价一期总价800-1200800-1200万万象山首个滨海度假别墅项目，其凭借绿城的品牌拥有象山首个滨海度假别墅项目，其凭借绿城的品牌拥有大量关系客户。大量关系客户。核心资源：核心资源：山海湖自然景观丰富山海湖自然景观丰富五星级酒店、会所配套五星级酒店、会所配套绿城品牌绿城品牌不足点：不足点：缺乏可持续开发的推动力缺乏可持续开发的推动力华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例剖析案例剖析 白沙湾玫瑰园白沙湾玫瑰园产品特点：产品特点：纯正法式风格；每栋占地1亩半；每栋带有户外游泳池、烧烤台、精装修庭院等；主卧带大露台，但一期看不到海景华星溪口高尔夫球场项目定位策略终竞

18、争分析竞争分析项目项目规模规模品牌品牌资源资源配套配套产品及价格产品及价格东海岸东海岸1 1号号占地22万方秀水置业海景、山景资源海景高尔夫、国际游艇会、五星级酒店独栋300-500平米/总价300-500万千岛湖别墅千岛湖别墅占地30万方滨江房产山景、湖景资源五星级度假酒店主力独栋440-650平米/总价800-1200万奉化阳光海湾奉化阳光海湾用地21.7平方公里新加坡阳光集团山景、海景国际会议中心、五星级酒店、水上乐园、烟花博物馆、湿地公园、高尔夫、游艇、体育中心未定白沙湾玫瑰园白沙湾玫瑰园总建10万方绿城集团山、海、湖喜来登五星级酒店一期独栋400-500平米/总价800-1200万开

19、元九龙湖畔开元九龙湖畔总建50万方开元房产湖景、山景资源五星级度假酒店、商业中心、尊贵会所独栋510-1300平米/总价1000万以上本案本案3765亩银泰集团水景、山景、文化资源高尔夫、五星级酒店、会所、马术俱乐部、会议中心-本案在规模上优势明显，品牌、资源、配套、文化等各方本案在规模上优势明显，品牌、资源、配套、文化等各方面极具特色，有条件打造成为度假物业的标杆。面极具特色，有条件打造成为度假物业的标杆。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终宁波城市资源型产品的竞争宁波城市资源型产品的竞争华星溪口高尔夫球场项目定位策略终4040年产权商务独栋，半岛临年产权商务独栋，半岛临湖，有文化、教育论坛、办

20、公湖，有文化、教育论坛、办公等资源配套等资源配套华茂项目华茂项目柏悦项目柏悦项目东临湖，地块内部有河流，东东临湖，地块内部有河流，东面正对小普陀风景区，风水极面正对小普陀风景区，风水极好；有会议中心等高端配套好；有会议中心等高端配套面山背水，类独栋双拼产品面山背水，类独栋双拼产品旅游项目，位于山坳中，旅游项目，位于山坳中，2525栋别墅，不直接临湖，有旅游栋别墅，不直接临湖，有旅游配套，仅一个产权配套，仅一个产权卡纳湖谷后期卡纳湖谷后期南苑项目南苑项目宁波城市资源型产品竞争格局宁波城市资源型产品竞争格局中海茶亭项目中海茶亭项目背山面湖，类独栋产品，背山面湖，类独栋产品，中海顶尖别墅产品中海顶尖

21、别墅产品华星溪口高尔夫球场项目定位策略终宁波城市资源型产品竞争梳理宁波城市资源型产品竞争梳理东钱湖生态资源无可比拟，富人区氛围逐渐形成，但东钱湖生态资源无可比拟，富人区氛围逐渐形成，但受地块容积率影响，产品难以做出纯粹性，尤其是独受地块容积率影响，产品难以做出纯粹性，尤其是独立别墅的塑造空间有限，产品竞争力难以体现。立别墅的塑造空间有限，产品竞争力难以体现。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终本案本案如何突围市场？如何突围市场？竞争思考竞争思考直接竞争直接竞争景观资源型产品景观资源型产品间接竞争间接竞争城市资源型产品城市资源型产品华星溪口高尔夫球场项目定位策略终竞争策略竞争策略放大项目资源优势，极

22、化产品竞争力放大项目资源优势，极化产品竞争力 突出项目资源的核心优势，直接拉开与竞争对手的差距；突出项目资源的核心优势，直接拉开与竞争对手的差距； 跳脱常规产品的密集竞争区，开创独特的市场份额；跳脱常规产品的密集竞争区，开创独特的市场份额； 打造一线品牌、一线产品、相对合理的价格。打造一线品牌、一线产品、相对合理的价格。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终客群分析客群分析 寻找我们的目标客户。寻找我们的目标客户。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终上海览海国际高尔夫社区上海览海国际高尔夫社区资源型度假别墅，面向社会高阶人士，本地客户为主，资源型度假别墅，面向社会高阶人士，本地客户为主，辐射浙江海宁、温

23、州、台州等私企业主。辐射浙江海宁、温州、台州等私企业主。客户构成情况客户构成情况建筑类型：独栋.联排别墅物业地址：崇明陈家镇揽海路55弄 占地面积：217000平方米 总户数: 709 在售300平方米小独栋总价700-1000万/栋； 260平方米双拼别墅单价2.3-2.7万/平方米；另外还有联排别墅在售。60%10%40%华星溪口高尔夫球场项目定位策略终千岛湖滨江度假酒店别墅千岛湖滨江度假酒店别墅多为私企业主，度假型兼投资性需求为主，浙江多为私企业主，度假型兼投资性需求为主，浙江本地客本地客户户为主力为主力，另有部分，另有部分温州、温州、台州私企业主。台州私企业主。客户构成情况客户构成情况

24、占地面积：333333平方米总户数:200余户22栋在售，均价18600元/平方米50%15%35%华星溪口高尔夫球场项目定位策略终绿城白沙湾玫瑰园一期客户绿城白沙湾玫瑰园一期客户长三角片区的度假兼投资性需求为主，象山长三角片区的度假兼投资性需求为主，象山本地客户较本地客户较少少，另有部分绿城品牌追随群体。，另有部分绿城品牌追随群体。客户构成情况客户构成情况58%32%10%华星溪口高尔夫球场项目定位策略终溪口紫汀花园溪口紫汀花园主要以宁波大市的客户为主，多为私营企业主，另有部主要以宁波大市的客户为主，多为私营企业主，另有部分溪口本地客户。分溪口本地客户。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终参考案

25、例总结参考案例总结1、客户辐射范围已扩大至长三角区域；2、大多项目的主力客户来自本地区域；3、少数项目的客户主要来自长三角区域；4、客户需求基本以度假兼投资为主。结合本案的特点，我们认为项目由以下几类客户构成结合本案的特点，我们认为项目由以下几类客户构成华星溪口高尔夫球场项目定位策略终客户界定客户界定项目别墅项目别墅产品客群产品客群奉化本地奉化本地宁波大市宁波大市泛长三角区域泛长三角区域台湾台湾华星溪口高尔夫球场项目定位策略终一、奉化本地客户一、奉化本地客户区域特征：区域特征：溪口、江口、奉化市区溪口、江口、奉化市区年龄特征：年龄特征：35-5035-50岁岁职业特征：职业特征：传统服装行业等

26、实业老板传统服装行业等实业老板家庭结构：家庭结构：以三口之家为主以三口之家为主居住特征：居住特征：居住在奉化高端公寓或溪口高档别墅区居住在奉化高端公寓或溪口高档别墅区置业目的：置业目的：自住、投资保值自住、投资保值奉化本地客户是项目的基础客群奉化本地客户是项目的基础客群解读客户解读客户 华星溪口高尔夫球场项目定位策略终二、宁波大市客户二、宁波大市客户宁波大市客户是项目的主力客群宁波大市客户是项目的主力客群解读客户解读客户 区域特征：区域特征：海曙、鄞州、江东等区域海曙、鄞州、江东等区域年龄特征：年龄特征：35-5035-50岁岁职业特征：职业特征：传统实业老板、外贸公司老板等传统实业老板、外贸

27、公司老板等家庭结构：家庭结构：以三口之家为主以三口之家为主居住特征：居住特征：居住在市区高端公寓或东钱湖别墅区居住在市区高端公寓或东钱湖别墅区置业目的：置业目的：旅游度假、投资保值旅游度假、投资保值华星溪口高尔夫球场项目定位策略终三、泛长三角区域客户三、泛长三角区域客户泛长三角区域客户是项目重点引导的客群泛长三角区域客户是项目重点引导的客群解读客户解读客户 区域特征：区域特征：主要集中在上海、杭州、温州等地主要集中在上海、杭州、温州等地年龄特征：年龄特征：35-5035-50岁岁职业特征：职业特征：大型私营业主、大型名企老总等大型私营业主、大型名企老总等家庭结构：家庭结构：以三口之家为主以三口

28、之家为主居住特征：居住特征：居住在当地城市的高端住宅区居住在当地城市的高端住宅区置业目的：置业目的：投资保值、旅游度假投资保值、旅游度假华星溪口高尔夫球场项目定位策略终四、台湾客户四、台湾客户台湾客户是项目的补充客群。台湾客户是项目的补充客群。解读客户解读客户 区域特征：区域特征：台湾各地台湾各地年龄特征：年龄特征：35-5035-50岁岁职业特征：职业特征：来大陆投资的老板来大陆投资的老板家庭结构：家庭结构：以三口之家为主以三口之家为主居住特征：居住特征：居住在投资所在城市的高端住宅区居住在投资所在城市的高端住宅区置业目的：置业目的：旅游度假旅游度假华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目目标客

29、户界定项目目标客户界定基础客群基础客群奉化本地客户奉化本地客户主力客群主力客群宁波大市客户宁波大市客户引导客群引导客群泛长三角区域泛长三角区域补充客群补充客群台湾客户台湾客户项目的项目的目标客目标客户群体户群体以宁波为主，沪、杭、台、温区域的中、高端财富阶以宁波为主，沪、杭、台、温区域的中、高端财富阶层为辅，全面辐射长三角。层为辅，全面辐射长三角。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目定位项目定位 以前瞻和国际的眼光定义发展方向。以前瞻和国际的眼光定义发展方向。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终案例借鉴案例借鉴 学习榜样的力量让自己成为榜样。学习榜样的力量让自己成为榜样。华星溪口高尔夫球场项目定位

30、策略终墨西哥坎昆墨西哥坎昆 “连做梦都想前往的度假胜地连做梦都想前往的度假胜地”加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地加勒比海北部，尤卡坦半岛东北端海滨，总占地约约6060平方公里，平方公里，2020公里长海岸线，以白沙滩为主公里长海岸线，以白沙滩为主华星溪口高尔夫球场项目定位策略终国外度假案例剖析国外度假案例剖析 墨西哥坎昆墨西哥坎昆通过休闲项目与会议资源的嫁接，把加勒比海的小渔通过休闲项目与会议资源的嫁接，把加勒比海的小渔村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地。村发展为世界著名的滨海旅游度假胜地。吃游玩购娱Spa水疗按摩保健其它康体设施儿童乐园区游艇海岸高尔夫球场冲浪购物中心主题餐厅酒吧水

31、上运动俱乐部迪斯科舞厅1500多家自由免税商店水族馆玛雅遗址各项旅游活动各项旅游活动会议会议时间时间性质性质发展中国家和发达国家就国际经济合作与发展问题进行对话的最高级会议1981.10国际世贸组织第五次部长级会议2003.09国际加勒比海湾酒店国际会议每年6月区域电影节每年11月区域墨西哥革命周年庆典每年11月全国华星溪口高尔夫球场项目定位策略终九龍山莊園九龍山莊園 “像一枚明珠镶嵌在九龙山中像一枚明珠镶嵌在九龙山中”江浙沪中心海域地带，背靠青山，面向大海江浙沪中心海域地带，背靠青山，面向大海首期开发首期开发10.1210.12平方公里，山海资源度假胜地平方公里，山海资源度假胜地华星溪口高尔

32、夫球场项目定位策略终国内度假案例剖析国内度假案例剖析 九龍山莊園九龍山莊園五大五大区域区域旅游度假区旅游度假区游艇码头度假酒店威尼斯运河主题公园威斯汀酒店产权式酒店公寓体育运动区体育运动区高尔夫水上乐园游艇贡多拉船马球直升机场网球滑翔运动阳光沙滩马术高档商务居住区高档商务居住区凯撒岛别墅西班牙花园夏宫天龙城堡商业区商业区顶级品牌专营店音乐广场主题餐厅影城酒吧咖啡店佛教文化区佛教文化区中普陀观音禅院范蠡下海处文涛亭古炮台卧佛美人鱼依靠得天独厚的稀缺资源，把欧洲文化的符号和精髓依靠得天独厚的稀缺资源，把欧洲文化的符号和精髓结合在一起，打造成世界顶尖的旅游度假娱乐城。结合在一起，打造成世界顶尖的旅游

33、度假娱乐城。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终度假物业案例总结度假物业案例总结打造国际级旅游度假胜地的几个要素：打造国际级旅游度假胜地的几个要素： n 前瞻性的开发策略前瞻性的开发策略n 核心休闲项目的有力支撑核心休闲项目的有力支撑n 独特的度假场景及氛围营造独特的度假场景及氛围营造华星溪口高尔夫球场项目定位策略终我们如何定位？我们如何定位？华星溪口高尔夫球场项目定位策略终定定 位位 回回 顾顾项项 目目 整整 体体 定定 位位华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目整体定

34、位项目整体定位长三角长三角集合国际级高端平台的集合国际级高端平台的体验式休闲度假区体验式休闲度假区华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目市场定位项目市场定位长三角度假地产新标杆长三角度假地产新标杆华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目形象定位项目形象定位世界屋檐下，中国山水间世界屋檐下，中国山水间华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目与周边的关系东侧村庄、工厂、高压线南侧亭下水库及别墅区西侧银凤山庄和东南山北侧村庄华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目概念规划建议项目概念规划建议五星级酒店、会议五星级酒店、会议中心、甬商会馆、中心、甬商会馆、大独栋别墅区大独栋别墅区小独栋别墅区小独栋别墅区马术俱乐部马

35、术俱乐部高端会所高端会所小独栋别墅区小独栋别墅区小独栋别墅区小独栋别墅区联排别墅区联排别墅区高尔夫会所高尔夫会所联排别墅区联排别墅区华星溪口高尔夫球场项目定位策略终项目内构项目内构“金字塔金字塔”发展体系发展体系发展平台度假体验度假体验居住氛围居住氛围华星溪口高尔夫球场项目定位策略终六大平台，铸就尊崇价六大平台，铸就尊崇价值值构建价值平台，保证项目的可持续发展。构建价值平台，保证项目的可持续发展。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终五星级酒店五星级酒店引入国际知名酒店品牌，联手打造宁波最顶级的五星级旅引入国际知名酒店品牌，联手打造宁波最顶级的五星级旅游度假酒店，成为溪口旅游的新名片。游度假酒店，成

36、为溪口旅游的新名片。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终高尔夫俱乐部高尔夫俱乐部浙商企业联合会邀请赛浙商企业联合会邀请赛国企国企500500强高端客户邀请赛强高端客户邀请赛世界名车车主精英巡回赛世界名车车主精英巡回赛世界职业高尔夫球巡回赛世界职业高尔夫球巡回赛联手知名高尔夫服务机构，对接国内高端俱乐部，间或承联手知名高尔夫服务机构，对接国内高端俱乐部，间或承办高尔夫国际赛事，扩大项目知名度和影响力。办高尔夫国际赛事，扩大项目知名度和影响力。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终马术俱乐部马术俱乐部邀请甬城的各界名流入会，打造高端休闲平台，同时对接邀请甬城的各界名流入会，打造高端休闲平台，同时对接国内外的

37、马术俱乐部，定期承办国内外各类马术赛事。国内外的马术俱乐部，定期承办国内外各类马术赛事。奔腾年代奔腾年代全国马术锦标赛全国马术锦标赛中正杯马术锦标赛中正杯马术锦标赛中国马术锦标赛中国马术锦标赛亚洲马术锦标赛亚洲马术锦标赛华星溪口高尔夫球场项目定位策略终甬商会馆甬商会馆引入雍福会、江南会等国内知名的会所管理机制，邀请甬引入雍福会、江南会等国内知名的会所管理机制，邀请甬城的各大企业家加盟，打造甬城知名的企业家俱乐部。城的各大企业家加盟，打造甬城知名的企业家俱乐部。雍福会江南会华星溪口高尔夫球场项目定位策略终国际会议中心国际会议中心将会议中心定位成为华东会议、度假中心，联合政府、名将会议中心定位成为

38、华东会议、度假中心，联合政府、名企定期举办高端峰会论坛，重点承办企业年会及周年庆等。企定期举办高端峰会论坛，重点承办企业年会及周年庆等。达沃斯金融峰会达沃斯金融峰会 阿里巴巴十周年庆阿里巴巴十周年庆华星溪口高尔夫球场项目定位策略终两岸文化交流论坛两岸文化交流论坛以项目为载体，开展两岸文化交流，定期互访观光，友好以项目为载体，开展两岸文化交流，定期互访观光，友好城市结盟，推动两岸关系的和平发展。城市结盟，推动两岸关系的和平发展。新闻链接两蒋故里浙江省奉化市与两蒋陵寝所在地台湾桃园县于四月十日签订了交流合作备忘录，期望藉由官方、民间共同推动，促进两地观光旅游业发展。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终

39、五大体验，惬意人生五大体验，惬意人生利用现有的资源，打造体验式度假环境。利用现有的资源，打造体验式度假环境。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终山水体验山水体验华星溪口高尔夫球场项目定位策略终文化体验文化体验华星溪口高尔夫球场项目定位策略终田园体验田园体验华星溪口高尔夫球场项目定位策略终高尔夫体验高尔夫体验华星溪口高尔夫球场项目定位策略终马术体验马术体验华星溪口高尔夫球场项目定位策略终创新居住，独栋人生创新居住，独栋人生营造轻松，慢节奏的度假生活。营造轻松，慢节奏的度假生活。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终居住氛围：提供悠闲自在的慢节奏居住氛围：提供悠闲自在的慢节奏华星溪口高尔夫球场项目定位策略终

40、居住氛围：提供精英社交平台居住氛围：提供精英社交平台华星溪口高尔夫球场项目定位策略终住宅定位住宅定位项目之上如何定义住宅的发展方向？项目之上如何定义住宅的发展方向？华星溪口高尔夫球场项目定位策略终稀缺山水独栋稀缺山水独栋住宅定位住宅定位华星溪口高尔夫球场项目定位策略终户型面积配比原则户型面积配比原则项目户型配比保证项目品质项目户型配比保证项目品质项目户型配比不能背离市场需求项目户型配比不能背离市场需求独栋别墅为主力物业市场在售户型分析华星溪口高尔夫球场项目定位策略终市场在售户型分析市场在售户型分析面积区间（）面积区间（）销售情况销售情况东海岸一号东海岸一号独栋独栋300-500300-500去

41、化情况较好去化情况较好千岛湖别墅千岛湖别墅独栋独栋440-650440-650去化情况较好去化情况较好白沙湾玫瑰园白沙湾玫瑰园独栋独栋400-500400-500去化情况较好去化情况较好开元九龙湖畔开元九龙湖畔独栋独栋500-1300500-1300900900以上户型去化较慢以上户型去化较慢 当时紫汀花园的独栋产品去化迅速，当前度假别墅以独栋产品为主，而当时紫汀花园的独栋产品去化迅速，当前度假别墅以独栋产品为主，而 宁波的高端市场独栋产品稀缺，因此独栋别墅是项目的主要产品；宁波的高端市场独栋产品稀缺，因此独栋别墅是项目的主要产品； 市场畅销面积段在市场畅销面积段在400-500400-500

42、，可作为项目的主力产品面积段；，可作为项目的主力产品面积段； 900900以上的大户型去化速度较慢，应尽量少做该大面积产品；以上的大户型去化速度较慢，应尽量少做该大面积产品； 当时紫汀花园双拼产品去化较慢，因此适当增加联排户型的比例，但应当时紫汀花园双拼产品去化较慢，因此适当增加联排户型的比例，但应 于独栋拉开一定距离。于独栋拉开一定距离。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终户型面积配比建议户型面积配比建议产品级次产品级次产品细分产品细分面积区间（）面积区间（）占地面积占地面积产品配比产品配比标杆产品标杆产品大独栋别墅大独栋别墅800-10003亩亩10%主力产品主力产品小独栋别墅小独栋别墅400

43、-5001.5亩亩50%次主力产品次主力产品联排别墅联排别墅250-3000.5亩亩40%华星溪口高尔夫球场项目定位策略终产品价值提升建议产品价值提升建议项目要打造长三角标杆山水度假样板，产品自身需项目要打造长三角标杆山水度假样板，产品自身需要拥有自身独特的价值体系：要拥有自身独特的价值体系：华星溪口高尔夫球场项目定位策略终度假户型，呈现闲暇享受度假户型，呈现闲暇享受提升建议一提升建议一华星溪口高尔夫球场项目定位策略终度假户型特征度假户型特征城市户型特征城市户型特征空间空间大松散空间，少隔断空间区隔明显别墅更加注重灰空间的处理与强化功能功能弱化部分生活功能，但是适当增强套房功能完全生活功能别墅

44、则另外适当增强室外活动空间功能趣点趣点强调景观与采光：观景阳台，大面积窗户除景观面外，可以适当增加活动空间度假与居家物业的户型没有严格意义区分，度假物业度假与居家物业的户型没有严格意义区分，度假物业只需在关键节点上作到强化即可。只需在关键节点上作到强化即可。 城市户型与度假户型的区别城市户型与度假户型的区别华星溪口高尔夫球场项目定位策略终量身订制高端人士的私享空间量身订制高端人士的私享空间提升建议二提升建议二华星溪口高尔夫球场项目定位策略终大独栋别墅大独栋别墅空间示意空间示意华星溪口高尔夫球场项目定位策略终大独栋别墅大独栋别墅私家花园私家花园私家花园，私家花园，只需要轻轻打开窗户只需要轻轻打开

45、窗户华星溪口高尔夫球场项目定位策略终足不出户，足不出户，即能畅游即能畅游大独栋别墅大独栋别墅私家泳池私家泳池华星溪口高尔夫球场项目定位策略终运动，运动，就在家门口就在家门口大独栋大独栋私家网球场私家网球场华星溪口高尔夫球场项目定位策略终小独栋小独栋私人泳池私人泳池在自己的空间里在自己的空间里自由泳自由泳华星溪口高尔夫球场项目定位策略终小独栋小独栋独立花园独立花园有花，有花，四季飘香四季飘香华星溪口高尔夫球场项目定位策略终联排别墅联排别墅私人庭院私人庭院私人庭院，私人庭院，休闲尽于此休闲尽于此华星溪口高尔夫球场项目定位策略终南加州风格建筑，体验北美度假风情南加州风格建筑，体验北美度假风情提升建议

46、三提升建议三华星溪口高尔夫球场项目定位策略终南加州风格是欧式风格的南加州风格是欧式风格的延伸，枫叶红瓦，拱形门延伸，枫叶红瓦，拱形门窗，铁艺栏杆，原木花架，窗，铁艺栏杆，原木花架，圆润倒角，敦实烟囱彰显圆润倒角，敦实烟囱彰显了北美特色乡村的度假风了北美特色乡村的度假风情。这种风格有一种贵族情。这种风格有一种贵族的气质在里面，但并不特的气质在里面，但并不特别张扬。别张扬。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终华星溪口高尔夫球场项目定位策略终地中海风情园林，营造休闲的度假氛围地中海风情园林，营造休闲的度假氛围提升建议四提升建议四华星溪口高尔

47、夫球场项目定位策略终三重垂自绿化三重垂自绿化华星溪口高尔夫球场项目定位策略终大面积草坪绿化大面积草坪绿化华星溪口高尔夫球场项目定位策略终蜿蜒曲折的道路蜿蜒曲折的道路华星溪口高尔夫球场项目定位策略终引入水系，引入水系，打造水景打造水景华星溪口高尔夫球场项目定位策略终打造亲水景观平台打造亲水景观平台华星溪口高尔夫球场项目定位策略终高端配套，营造舒适的生活环境高端配套，营造舒适的生活环境提升建议五提升建议五华星溪口高尔夫球场项目定位策略终特灵中央空调特灵中央空调选用性能卓越的美国特灵中央空调，舒适性高，环保节能选用性能卓越的美国特灵中央空调，舒适性高，环保节能等诸多优点，每户中央空调分房控制，耗电节

48、省等诸多优点，每户中央空调分房控制，耗电节省30%30%以上。以上。 华星溪口高尔夫球场项目定位策略终地暖系统地暖系统采用高效节能的低温热水地板辐射式采暖，室内地表温度采用高效节能的低温热水地板辐射式采暖，室内地表温度均匀，室温由下而上逐步递减，已成为现今世界高端的环均匀，室温由下而上逐步递减，已成为现今世界高端的环保型人居采暖的不二选择。保型人居采暖的不二选择。 华星溪口高尔夫球场项目定位策略终断桥铝合金窗断桥铝合金窗门窗采用断桥铝合金双层中空玻璃，关窗后平均降噪门窗采用断桥铝合金双层中空玻璃，关窗后平均降噪1515分贝，使用寿命更长，采光面积更大，已成为国际顶级建分贝，使用寿命更长，采光面

49、积更大，已成为国际顶级建筑用窗的首选产品。筑用窗的首选产品。 华星溪口高尔夫球场项目定位策略终国际级管家物业，提供尊崇服务国际级管家物业，提供尊崇服务提升建议六提升建议六华星溪口高尔夫球场项目定位策略终金钥匙物管服务金钥匙物管服务Concierge”Concierge”古法语，原意为在豪华场所享乐的贵族们提供服务的人。后在古法语，原意为在豪华场所享乐的贵族们提供服务的人。后在中世纪传到欧洲的上流社会，意为中世纪传到欧洲的上流社会，意为“钥匙的保管人钥匙的保管人”。19701970年，年，“国际金国际金钥钥匙大酒店组织匙大酒店组织”成立，成立，19901990年开始登陆中国。年开始登陆中国。 金

50、钥匙代表着欧洲贵族圈层高级管理服务的最高水准。金钥匙代表着欧洲贵族圈层高级管理服务的最高水准。“金钥匙金钥匙”服务服务精雕细琢每个生活细节，竭诚为业主提供完善而周到的一站式管家服务；从精雕细琢每个生活细节，竭诚为业主提供完善而周到的一站式管家服务；从日常生活到家庭聚会、宾客来访，为业主提供生活与度假的全程便利。日常生活到家庭聚会、宾客来访，为业主提供生活与度假的全程便利。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终服务体系服务体系具体内容具体内容管家式物业服务管家式物业服务物业代管服务物业代管服务区域物业服务区域物业服务高尔夫服务高尔夫服务外籍团队，国际标准外籍团队，国际标准多国文化背景的物业服务团队，服

51、务业主不同需求多国文化背景的物业服务团队，服务业主不同需求尤其是提供专业、尊仪、体贴的菲佣服务。尤其是提供专业、尊仪、体贴的菲佣服务。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终管家式物业服务管家式物业服务熨报纸服装搭配皮鞋保养。常规服务内容常规服务内容做饭做饭洗衣服洗衣服卫生清洁卫生清洁。细节之处体现体贴服务细节之处体现体贴服务买菜买菜华星溪口高尔夫球场项目定位策略终物业代管服务物业代管服务包括：家居清洁服务、地板打包括：家居清洁服务、地板打蜡、家具保养、玻璃清洗、洗蜡、家具保养、玻璃清洗、洗车、汽车美容、地毯清洗、车、汽车美容、地毯清洗、抽油烟机清洗、空调清洗等。抽油烟机清洗、空调清洗等。包括：园林维

52、护、园林绿化、包括：园林维护、园林绿化、植物代购、植物移植、植物代植物代购、植物移植、植物代种植、植物代养护等。种植、植物代养护等。包括：全天候红外线外围防务、包括：全天候红外线外围防务、2424小时保安电视监控、住宅室小时保安电视监控、住宅室内紧急报警等。内紧急报警等。具体内容具体内容保洁服务保洁服务绿化服务绿化服务安全服务安全服务华星溪口高尔夫球场项目定位策略终区域物业服务区域物业服务家宴服务：当业主在家中举办各种家宴时，酒店派出高级当业主在家中举办各种家宴时，酒店派出高级厨师、服务员上门提供服务。应客人要求，还厨师、服务员上门提供服务。应客人要求，还可以在餐具、用具、食品、运输等方面提供

53、全可以在餐具、用具、食品、运输等方面提供全面的帮助。此外，还可以为客人家宴提供：烧面的帮助。此外，还可以为客人家宴提供：烧烤、家庭酒会等特色服务。烤、家庭酒会等特色服务。配送服务：应客人要求，配送食品、酒水、原材料、半成应客人要求，配送食品、酒水、原材料、半成品等。品等。司机出租：当业主不便驾车时，如行动不便、醉酒等，为当业主不便驾车时，如行动不便、醉酒等，为其提供司机出租服务。其提供司机出租服务。华星溪口高尔夫球场项目定位策略终价值梳理价值梳理六大平台六大平台三大现有三大现有华星溪口高尔夫球场项目定位策略终本案有着稀缺的山水资源与强势的规划配套，本案有着稀缺的山水资源与强势的规划配套，再通过精准的规划定位，全新的产品营造理念，再通过精准的规划定位，全新的产品营造理念，必将成为中国山水度假史上新里程碑！必将成为中国山水度假史上新里程碑！让我们共同期待和见证！让我们共同期待和见证！华星溪口高尔夫球场项目定位策略终THANKSTHANKS！华星溪口高尔夫球场项目定位策略终