沈阳房地产市场与展望

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1、沈阳房地产市场分析年报2009年沈阳房地产市场形势分析与2010年展望2009年11月30日目 录第一部分：2009年全国房地产市场形势分析3一、全国房地产市场开发完成情况3二、全国房地产市场销售分析5三、全国房价走势分析6四、全国房地产开发景气指数7五、全国房地产政策分析7第二部分：2009年沈阳房地产市场形势分析9一、年度宏观环境分析9（一）政策环境分析9（二）经济环境分析11（三）城市建设及规划动态13（四）重点项目建设动态17二、沈阳市一级土地市场分析19（一）2004年-2009年沈阳市土地市场情况19（二）2009年沈阳市土地市场情况20（三）沈阳市土地供销对比情况22三、沈阳市二

2、级房地产市场分析23（一）社会固定资产及房地产投资23（二）新开工面积和施工面积24（三）产品供应分析25（四）产品销售分析26（五）产品价格走势27（六）各区域产品运行情况28四、沈阳市三级存量房市场分析30（一）2002年-2009年沈阳存量房市场分析30（二）2009年沈阳各区域存量房运行情况31五、区域板块市场分析32六、报纸广告监测与研究68（一）房地产广告投放总量分析68（二）房地产硬广投放分析69（三）项目区域推广情况70（四）项目各月推广情况71（五）2009年项目推广量前十排名72第三部分：2010年沈阳房地产市场展望73一、2010年宏观形势和宏观经济预测73二、2010年

3、政策环境预测73三、2010年市场供给预测73四、2010年市场需求预测74五、2010年市场价格预测74第一部分：2009年全国房地产市场形势分析一、全国房地产市场开发完成情况 （一）全国房地产开发投资情况1、固定资产投资我国固定资产投资的总额逐年上升，增幅在2009年达到最高峰，这有利于房地产行业的发展。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)2、房地产投资我国房地产投资多年来一直保持着增长的态势。2009年1-10月份，我国累计完成房地产投资28440亿元，同比增长18.1%。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)（二）全国房地产开工与竣工情况1、商品房商品房施

4、工面积一直保持稳中有升的态势，2009年新开工面积增速自年初以来10月份首次实现由负转正，预计明年商品房供应将会放量。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)2、商品住宅商品住宅施工面积、新开工面积和竣工面积三项指标一直稳步增长。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年9月)二、全国房地产市场销售分析 （一）全国商品房销售分析2008年商品房销售面积首次出现下降，2009年房地产市场回暖，销售面积出现回转，增长率近5年来达到最高，为48.4%。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年9月)（二）商品住宅销售分析商品住宅销售面积增长迅速，达到50.1%，同比增长高于要高于商品

5、房1.7个百分点。(数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)三、全国房价走势分析 3月份开始，全国70个大中城市房屋销售价格指数同比和环比双双上涨，同比上涨幅度较大，较为突出。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)四、全国房地产开发景气指数3月份开始，全国房地产开发景气指数加速提高，但8月份以后，提高幅度有所放缓。 (数据来源：国家统计局， 截止日期：09年10月)五、全国房地产政策分析类别日期政策政策要点金融政策2009.1.2四大国有银行发出存量房贷款调整政策对2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。

6、2009.5.27国务院公布了固定资产投资项目资本金比例的调整政策普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%2009.9住房城乡建设部发布关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见住房公积金贷款可支持建保障性住房2009.11住房和城乡建设部等七部门发布，关于利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作的实施意见公积金建房将在30城市试点以各地省会城市为主税收政策2009.1.2国务院总理温家宝签署第546号国务院令2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依中华人民共和国房产税暂行条例缴纳房产税2009.5.25国务院在其网站上发布国务院批

7、转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知透露物业税将在今年研究开征的重要信息。6月财政部也对研究开征物业税做出了表态，表明决策层开始下决心对此破题2009.6.16财政部表发布房屋赠与新规定房屋受赠人无偿获赠房屋后，将缴纳接近房屋价值20%的个人所得税土地政策2009.1监察部、住房和城乡建设部关于加强建设用地容积率管理和监督检查的通知要求加强建设用地容积率管理和监督检查2009.3.27国土资源部印发保增长保红线行动工作方案要求落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度，并制定了具体的计划和目标2009.5.1国务院下发关于部分地区调整新增建设土地有偿使用费征收等别的通知自200

8、9年5月1日起,依法获得批准的新增建设用地,均按照新的征收等别计征新增建设用地土地有偿使用费,各等别对应的征收标准保持不变2009.5.13关于调整工业用地出让最低价标准实施政策的通知优先发展产业且用地集约的工业项目，以及以农、林、牧、渔业产品初加工为主的工业项目，在确定土地出让底价时可按不低于所在地土地等别相对应标准的70%执行2009.6.1监察部、人力资源和社会保障部、国土资源部联合下发关于适用违法土地管理规定行为处分办法第三条有关问题的通知就违反土地管理规定行为有关具体问题作明确。并对于土地违规压案不查将问责。2009.8.11国土资源部发布关于完善第二次全国土地调查中耕地增加或减少有

9、关政策的通知，关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知运用政策杠杆，进一步打消地方如实上报数据的顾虑新政策为二次调查数据保真再助力；进一步加强建设用地管理，依法纠正和遏制违法违规使用农村集体土地等行为2009.9国土资源部关于严格建设用地管理 促进批而未用土地利用的通知地方政府要加强建设用地批后监管，及时向社会公开供地计划、供应结果和实际开发利用情况动态信息2009.9.26国务院发布了关于集约用地的通知土地闲置满两年的，将依法无偿收回、坚决无偿收回或者重新安排使用土地闲置满一年不满两年的，开发商需按出让或划拨土地价款的20%交纳土地闲置费2009.11.12国土资源部关于印发限制用地项

10、目目录（2006年本增补本）和禁止用地项目目录（2006年本增补本）的通知商品住宅项目，宗地出让面积不得超过下列标准：小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷2009.11.19国土资源部发布关于开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地核实工作通知为确保第二次全国土地调查数据的真实准确，在全国范围内开展第二次全国土地调查中“批而未用”土地的核实工作住房保障2009.5.16国土资源部土地利用管理司发布关于切实落实保障性安居工程用地的通知对廉租房和经济适用房用地将给予减免费用的政策支持。同时，各地被要求在6月30日前，完成未来3年保障性住房用地供应计划的制定2009.5.22住房和城

11、乡建设部、发展改革委、财政部颁部2009-2011年廉租住房保障规划计划用三年时间，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题国家房地产政策分析：l 在住房保障方面：2009年国家继续加大住房保障计划，有效地刺激了低收入居民的消费。l 土地方面：主要体现在：一是加强土地开发环节监管，二是严打囤地现象。这些政策的出台一方面降低入市门槛，打破大的房地产开发商垄断局面，另一方面大面积土地被分割后，原来有一个开发商开发的地块，现在由几个开发商共同开发，在两年内必须开发的政策下，楼盘推出数量势必会增多，这样市场间的竞争会更加激烈。l 税收政策，体现在扩大了房产税征缴的人群范围，强化房地产流转

12、环节费用的征收以及物 业税开征方面。l 金融方面，上半年体现在贷款利率优惠方面的利民政策和调整商品住房投资的最低比例，降低房地产商资金压力方面，下半年主要体现在支持公积金贷款建保障性住房方面。2009年我国采取积极地财政政策和宽松的货币政策，来保增长，扩大内需。房地产方面也不断出台利好政策：上半年，购房者贷款利率可7折优惠的政策，刺激了购房需求，消费者得到了实惠。调整了商品房投资比例，可以说是降低了进入房地产的门槛，提高了资金的利用率，另一方面，下调资本金投资比例，有利于缓解开发商资金压力，刺激了投资，拉动经济增长。下半年，支持公积金贷款建保障性住房政策，主要是由于今年保障性住房建设进度缓慢，

13、截止8月份，地方保障性住房建设完成投资394.9亿元，完成率仅为23.6。公积金贷款建保障性住房，不但增加了一个保障性住房建设的资金来源，提高公积金的利用率，而且，在资金有保障的情况下，加快保障性住房的建设进度。通启观点：进入2009年后，我国政府全面启动相关的经济刺激计划，制定的相关宏调政策也加紧落实。经过一年休眠的“刚性需求”在经济恢复及政策刺激下开始释放，量价齐升。第二部分：2009年沈阳房地产市场形势分析一、年度宏观环境分析（一）政策环境分析1、金融政策日期政策政策要点2009.2沈阳房交会提出“押旧房买新房”方案以旧房作抵押申请新房首付款，再筹措资金，支付新房尾款旧房抵押贷款还款期限

14、3年，偿还方式为“按月还息、3年后一次还本”3年内贷款利息由出售新房的开发商承担2009.3.1沈阳住房公积金管理中心出台11条“新政”最高贷款公积金限额个人25万元，二人40万元，三人及以上50万元职工足额缴存住房公积金满6个月即可申请住房公积金贷款购买精装房、公寓首付款不低于总房款50%，购买复式商品房不低于30%个人需要组合贷款时，新增商业组合贷款部分享受七折优惠利率自主择业的军转干部开户缴存公积金并补缴6个月（含6个月）以上的公积金，即可以申请住房公积金个人贷款。2009.3.5中国银行沈阳分行调整贷款利率个人住房贷款利率调整为7折2009.3.9沈阳市政府提出“宅基地房抵押购新房”政

15、策农民到指定的担保中心申请担保，担保中心对其固定资产（蔬菜大棚、瓦房）评估，农民凭担保证明到辽中县信用合作社办理贷款2009.5.7沈阳各商业银行就二套房贷达成一致结清第一套房贷，再申请住房贷款时，银行可视为第一套住房贷款，享受：个人贷款首付最低两成，贷款利率可在中国人民银行基准利率基础上最多下浮30%2009.6.24沈阳市房产局推出“押旧房买新房”升级版购房人用现有已取得房证的旧房做抵押，到指定银行办理两年期的抵押贷款，用抵押贷款的钱作为购买新房的首付款，然后以按揭贷款或其他方式筹措资金支付新房尾款2、税收政策日期政策政策要点2009.3.24沈阳市物价局、沈阳市财政局已联合下发关于70项

16、行政事业性收费和经营性收费通知从今年4月1日起，存量住宅房产转让手续费、个体工商户年检费、气源费等70项行政事业性收费和经营性收费将停止和降低标准征收2009.2.9沈阳市工商局发布2008年度内资企业年检工作方案今年暂停收取房地产开发企业的年度检验费2009.6.9沈阳苏家屯区首届房产展示交易会免契税政策提出在苏家屯购90以下房免契税3、住房保障政策日期政策政策要点2009.5.9沈阳市政府出台7项措施助推沈城楼市发展新项目越早开工越好多盖“百姓房”尽可能把知名学校、幼儿园引入小区引导市民理性消费启动“烂尾楼”继续贯彻实施“25条” 让利百姓方便购房2009.5.12沈阳市公安局放宽购房落户

17、政策外埠人员在沈阳国有土地范围内购买商品住房(含二手房)，取得合法产权手续的，准予直系亲属在沈阳市落户2009.5.15沈阳市劳动和社会保障局将取消对外埠来沈购房人员参加养老保险、医疗保险的户籍限制外埠人员在沈购买商品房的，房主及其配偶、双方父母和子女凭有效证件，可按规定办理沈阳市养老保险和医疗保险。在外地参保的，其养老关系可转移到沈阳接续。2009.8.9沈阳公积金开通经济适用房贷款符合条件的职工购买经济适用房也能用公积金贷款通启观点：l 金融方面，出台了一些降低贷款利率、契税，提高公积金贷款额度等方面的政策，有 效地刺激了购房需求。l 税收方面，降低和暂停了一些收费，降低了房地产开发商的资

18、金压力。l 住房保障方面，取消外籍购房相关限制和开放公积金购经济适用房政策，外地购房者会增加，公积金政策向中低收入阶层倾斜，更好地服务民生。2009年沈阳房地产宏观调控政策是国家宏观政策的响应和具体实施。对消费者和开发商都实行了比较宽松的政策。从购房者角度来看，为了刺激消费，挽回经济低迷状态，出台了宽松的金融政策，这在贷款利率、契税和公积金方面都有所体现。在住房保障方面，出台了更为宽松的购房政策。从开发商角度看，主要是体现在降低开发商资金压力方面。（二）经济环境分析1、国内生产总值（GDP）沈阳市主要经济指标增幅继续在全国副省级城市中名列前茅，GDP连年增长。预测GDP增长将达到8.4%，20

19、10年中国很可能会继续保持稳健增长。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：08年12月)2、地方财政收入沈阳地方财政收入除了2007年出现负增长以外，一直保持正增长态势。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：08年12月)3、人均可支配收入沈阳人均可支配收入稳步提高，预计到2010年，人均可支配收入将达到18000元，和中国一类城市（北京、上海、深圳、广州）目前的水平持平，居民的消费能力将进一步增强。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：08年12月)4、产业结构分析2000年以来，三大产业产值始终保持增长态势，其中，第二产业直线加速增长。(数据来源：沈阳统计局， 截止日期：08年12月)通启观点：

20、沈阳经济的稳健增长，财政收入的持续增加，三大产业产值的快速增长，为城市住宅、商业地产品质提升提供了更大空间。（三）城市建设及规划动态1、城建动态l 实现零距离换乘，沈阳西站综合枢纽工程开工2009年10月15日上午，沈阳西站综合交通枢纽工程正式开工建设。沈阳西站综合交通枢纽按照交通部一级客运站标准建设，总占地面积3.7万平方米，总建筑面积2.5万平方米。主体建筑层数：地下一层，地上四层。日运送旅客能力1.5万人次，长客发车位20个，公交站场满足20条公交线路进站发车及夜间车辆停放，同时将满足140辆出租车及社会车辆停放。沈阳西站综合交通枢纽项目总投资约1.34亿元，项目2009年10月开工，力

21、争2010年底竣工并投入使用。l 沈阳拟建“地下三好街”拟建的南三好街地下工程北起文化路，南至文体路，总长1400米，宽18.5米，建筑面积为3.4万平方米，为地下一层结构，呈“一”字型。l 全国最大标本公园落户沈阳，市民可免费观赏沈阳市园林植物标本公园位于沈阳市沈河区南五爱街与东陵区南塔西街交会处（科普公园东侧），占地面积97040平方米，由树木标本区、花卉展示区和市民游憩区三大主题园区组成，是全国城市中心区内面积最大、品种最多的园林植物标本公园。2009年8月7日开始，沈阳市园林植物标本公园免费开放，开园时间暂定为8：0017：00，其他时间实行封闭管理。 l 后年到沈北玩国内最大中国版“

22、迪斯尼”2009年5月25日，由深圳华强集团投资建设的国内最大中国版“迪斯尼”正式在沈北新区道义先导区开工建设，这也是华强文化科技产业基地一期建设的重要项目。其中将建设卡通体验展示区、科幻体验展示区、数字电影基地、数字动漫基地、创意基地、文化科技职业培训基地、展示中心、飞天剧场和主题酒店等设施，预计将在2011年4月竣工，五一前面向游客开放。l 和平区将建16座“摩天大厦”沈阳金融街以和平大街为核心，西起和平北大街，东至三经街，北起市府大路，南至南八马路、宁波路，面积近5平方公里，将新建16座商务、金融业态的“摩天大厦”，大厦限高均为100米或150米。也就是说，有16个黄金地块将被赋予更高的

23、含金量，周边业态和环境将发生巨大改变。l 东陵区投入巨资打造浑河景观在今年春季绿化工作中，东陵区将投入2227.26万元，重点实施浑河沿岸景观提升工程、重点街路绿化景观提升、公园改造、市民广场建设、村镇绿化、重点街路栽摆花卉、街头绿地及行道树春季补植等八项绿化建设改造项目。 同时还将投入1.45亿元分别在泉园和方家栏地区开工建设高标准休闲文化广场和区体育场、文化馆、体育馆、图书馆等文体基础设施。 l 东中街步行街全面开工建设总投资达2500余万元的东中街商业区步行街于4月2日全面开工建设，预计今年5月完工。沈阳大悦城将在2009年5月28日配合东中街步行街而试营业。中粮沈阳大悦城是集餐饮、购物

24、、休闲、娱乐、体验于一体的大型购物中心，首次吸引包括C&A、MUJI、优衣库、星美影城、麻辣诱惑等快速时尚品牌和服务进入沈阳。同时，沈阳大悦城还在东中街区域开发了高档住宅、公寓、SOHO办公等多种类型物业。l “新沈阳站”选址东陵，今年年内开工建设选址在沈阳市东陵区小羊安地区的新沈阳客站，今年年内开工建设。新沈阳客站建设面积约9万平方米，总投资10亿元。该站除承担哈大、沈丹客专客运站外，还将预留沈辽鞍城铁车站条件。新沈阳站建成后，还将接通沈丹城际铁路。按规划，新沈阳客站将建成为集高铁、地铁、公交、长客等多种方式换乘的综合客运枢纽。l 位于沈北新区的新沈阳北站明年将正式开工明年，位于沈阳市沈北新

25、区道义先导区的“新沈阳北站”将正式开工建设。“新北站”将比现在的沈阳北站大很多。新沈阳北站建成后将成为大型交通枢纽站。之所以称该车站为新沈阳北站，原因在于明年将在沈北新区建设的火车站，其位置在现在沈阳北站的北边。目前该车站的最终名称仍未确定，新沈阳北站只是一个“代号”。通启观点：城市区域的扩建及发展，增加了区域的人气，提升了区域的地块价值，推动了沈阳房地产市场的发展。沈阳西站综合枢纽工程的建设，提升了沈阳对辽阳、鞍山、营口等城市的辐射。建设东中街商业区步行街，将增强对投资者的吸引力，增加区域人气、地气和商气。“新沈阳客站”和“新沈阳北站”，将推动沈阳向东向北的发展。2、城际交通（1）城际交通动

26、态87月30日，沈抚轻轨正式通车。沈抚轻轨：作为沈阳向外辐射的首条城际轨道工程，全长61.1公里，平峰车隔时间为30分钟，高峰车隔时间为20分钟，运行的时间只需90分钟。89月26日，机场高速、辽新高速和沈康高速通车，使沈阳高速公路总长度增加了91公里。沈康高速：分两期施工。一期工程已于2008年10月建成通车。沈康（二期）项目工程起于沈阳新城子，终点位于法库县依牛堡子乡，路线全长24公里。辽新高速：路线全长67.3公里，投资24.6亿元。由于该条高速路距沈只有60公里，届时将形成以沈阳为中心的“一小时交通圈”。机场高速：是沈阳至丹东高速公路的一部分，是进出桃仙机场的主要通道。通车后，从机场行

27、车至沈阳主收费口，全程所需时间不到10分钟。8未来城际规划日前，沈阳市交通局对今后五年交通发展做出长远规划，最终将实现建立综合交通运输体系的目标。展望一：2010年，五市交通同城化沈阳将建设城际交通大走廊，实现辽宁中部城市群交通一体化。至2010年，实现沈阳、抚顺、本溪、铁岭、辽阳五市交通同城化。至2012年，实现辽宁中部城市群交通一体化。展望二：高速公路“两环九射一过境”沈阳将以“两环九射一过境”高速公路网为主骨架，以12条放射状国省干线为主通道，以县乡和农村公路为脉络，最终形成以沈阳为中心、城际间点线连接“双贯通”、覆盖四大发展空间和辽宁中部城市群的“一小时交通圈”。展望三：沈本、沈抚、沈

28、铁客运公交化至2010年，建立综合客运枢纽6个，市民乘坐公交出行比例达到30%。实现沈阳至抚顺、铁岭、本溪的城际间客运公交化运营，争取建成沈抚城际轻轨。展望四：5000台“城市货的”满城跑至2012年，发展大型物流企业10家，公路货运总量达到5亿吨，在城际干线上全部使用高效率、低能耗、低污染的大型货运车辆，发展城市货的5000台。展望五：中部城市群交通智能调度至2012年，建成智能化交通管理系统辽宁中部城市群交通调度指挥中心，实现行业管理和公共服务信息化、交通运输智能化。通启观点：城市的快速发展，为沈阳房地产市场的发展提供了保障，同时也吸引越来越多的外地人来沈购房。城际交通的快速形成，拉近了外

29、地与沈城的距离，加大了外地来沈购房的比例。（四）重点项目建设动态1、金廊l 沈阳金廊工程南起浑南新区，北至沈北新区，全长约40公里，规划建设项目140个，预计投资总额2625亿元。l 截至目前，已竣工项目29个，在建项目60个，正在做前期准备的项目20个。预计年内可竣工23个项目，完成投资321.6亿元。l 2009年沈阳金廊进行了“第二次招商”。此次招商涉及已竣工或即将竣工的20项金廊工程，涵盖了多种业态形式。长江街商业区北市商业区吉祥商业区西塔商业区中街商业区太原街商业区五爱商业区三好街商业区2、地铁10号线8号线9号线7号线4号线11号线2号线6号线5号线3号线1号线地铁1号线：2009

30、年9月23日起十三号街-铁西广场区间通车试运行。地铁2号线：预计2009年底土建工程完成60%以上。地铁3号线：暂时未进入实质操作阶段地铁4号线：暂时未进入实质操作阶段地铁5号线：暂时未进入实质操作阶段地铁6号线：2009年7月底完成可行性研究报告。地铁7号线：暂时未进入实质操作阶段地铁8号线：暂时未进入实质操作阶段地铁9号线：暂时未进入实质操作阶段地铁10号线：暂时未进入实质操作阶段地铁11号线：暂时未进入实质操作阶段通启观点：金廊建设将推动沈阳的中心城市建设，地铁1号线和2号线明年将率先投入使用，地铁建设的加快，将逐渐带动周边楼盘的升值。二、沈阳市一级土地市场分析（一）2004年-2009

31、年沈阳市土地市场情况1、土地供给量土地供应量剧增，土地市场进入“苏醒期”。土地供应面积除了2008年出现下降以外，自2004年以来一直保持上升趋势。2009年沈阳楼市出现火爆，量价齐升，沈阳政府积极推地，供应量突增。 (数据来源：沈阳市土地交易储备中心， 截止日期：09年10月)2、土地成交量2009年土地成交迎来多年首次高峰，开发商拿地势头不减。2008年全球经济危机，房地产行业受到影响，商品房销售市场低迷，开发商资金紧张，缺乏拿地的积极性。2009年房地产开发商伴随着资金压力的缓解、购地能力和购地意愿逐渐提升，预计2010年土地市场需求上升的态势应会得到延续。(数据来源：沈阳市土地交易储备

32、中心， 截止日期：09年10月)（二）2009年沈阳市土地市场情况1、2009年全市各月土地供给量2009年全市土地月度供应此起彼伏，波动幅度较大。2009年1-10月，土地月度供应不均匀，环比增长此起彼伏，波动幅度较大。(1)供给总面积2009年1-10月，沈阳供应面积3189.28万，其中1月、3月、5月、8月、9月供应较大。 （数据来源：沈阳土地储备交易中心，统计截止时间：2009年10月31日）(2)供给总宗数2009年1-10月，沈阳共推出451宗地块。（数据来源：沈阳土地储备交易中心，统计截止时间：2009年10月31日）2、2009年全市各月土地成交量2009年下半年开发商看好明

33、年房地产市场，在沈踊跃拿地。2009年6月开始，土地成交面积同比增长幅度较大，万科、远洋、保利和中海纷纷在沈摘得几个大宗与热点地块。可见，房价上涨、供销两旺为开发商大举拿地提供了信心，在沈踊跃拿地，陆续看好明年的房地产市场。(1)成交总面积2009年1-10月，沈阳市共成交1997.75万，其中2月、6月和10月成交量较大。（数据来源：沈阳土地储备交易中心，统计截止时间：2009年10月31日）(2)成交总宗数2009年1-10月，沈阳市共成交304宗地块。（数据来源：沈阳土地储备交易中心，统计截止时间：2009年10月31日）（三）沈阳市土地供销对比情况1、2004-2009年沈阳市土地供销

34、对比2006年自今土地市场一直是供大于需，2009年土地供销两热，将助推2010年楼市地价。2006年以后，沈阳政府层面逐渐提供了充足的土地供给，保证了市场的土地供应量，满足市场需求。2009年供销首次出现双高，预计将提高今后的地价。（数据来源：沈阳土地储备交易中心，统计截止时间：2009年10月31日）2、2009年沈阳市各月土地供销对比2009年土地月度供销状况不稳，成交率变化较大。2009年1-10月土地供应和成交表现较为不稳定，成交率变化较大，尤其是2月份和10月份，成交率环比大幅度增长。（数据来源：沈阳土地储备交易中心，统计截止时间：2009年10月31日）通启观点：进入2009年以

35、来，当房地产市场出现量价齐升之时，沈阳的土地市场逐渐复苏，各大开发商均不同程度地加大了土地储备的规模。主要是因为沈阳各大开发商对后市的信心逐渐恢复，获取项目资源为以后的发展奠定基础。目前，沈阳土地市场开始一步步地朝着07年的疯狂态势前行，预计在2010年，疯狂拿地的局面还将会继续。三、沈阳市二级房地产市场分析（一）社会固定资产及房地产投资6年以来，沈阳市固定资金投资和房地产投资一直保持增长态势，虽然固定资产投资增长率呈下降趋势，而房地产投资却始终保持上升形势。2009年1-8月份，全社会固定资产投资完成2194亿元，同比增长28.9%。总体上来看，固定资产投资呈上升趋势，这有利于房地产行业的发

36、展。(数据来源：沈阳市统计局， 截止日期：09年8月)2009年1-9月份，全市累计完成房地产投资916.27亿元，同比增长25.1%，其中住宅616.77亿元，同比增长12.5%。沈阳房地产投资多年来一直保持着增长的态势。 （数据来源：沈阳市统计局，截止日期09年9月）（二）新开工面积和施工面积2008年商品房新开工面积出现下降，而施工面积却始终保持上升趋势。2008年受全国房地产市场低迷状况影响，开发商资金短缺，商品房新开工面积5年来出现首次下降，而施工面积多年来却一直保持上升趋势。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年9月)2009年第二季度开始，商品房新开工面积同比增长，预计第四季

37、度新开工面积仍将维持快速增长，相应2010年住房供应量也将相对宽松。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年9月)（三）产品供应分析从整体上看，除了2005年和2009年供应量出现下降以外，2002年以来，商品房和商品住宅供应量呈持续上升的态势，但增长率波动幅度较大。2008年，受全国房地产市场低迷的影响，沈阳消费者持币待购，商品房和商品住宅成交量下降，开发商资金短缺，加上对市场失去信心，导致2009年产品供应量出现大幅度下降。 (数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)2009年商品房供应量不足，第二季度开始凸显，同比出现负增长。2008年商品房销售下滑加上金融危机，地产企业出现了

38、资金链上的困难，新开工面积下降，导致2009年商品房的供应量减少，第二季度开始同比出现负增长。 (数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年9月)（四）产品销售分析2001年-2007年，沈阳商品房和商品住宅销售态势良好，一直保持稳步上升的发展趋势。2007年-2009年沈阳楼市大落大起，呈V型走势。由于全球金融危机的爆发，在2007年底、2008年初，房地产市场出现了拐点，量价急速地向下调整。之后，我国及地方政府纷纷出台一些救市政策，使得2009年产品销售量出现反转态势，特别是在2009年二季度，态势非常明显。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)2009年沈阳商品房销售面积从第二

39、季度开始上行，同比增长逐渐上升。2008年由于金融危机，楼市销量大幅度下滑。为了缓解危机刺激消费扭转局势，去年年底，沈阳政府出台了“一系列”救市政策。受此利好因素，沈阳商品房销售面积从今年第二季度开始上行，开发商逐渐恢复信心，普遍看好明年楼市。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年9月)（五）产品价格走势多年来，沈阳商品房和商品住宅销售均价始终处于“温和上涨”状态，年均增幅在4%。自2001年以来，沈阳商品房和商品住宅价格一直保持平稳上涨趋势，房价涨幅十分平稳，平均每年增幅在4%，沈阳房地产市场一直保持健康良好的发展态势，并不是一个泡沫市场。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月

40、)6月份开始，商品房和商品住宅价格上涨凸显，明年房价整体来看是稳健增长。经过一年的持币待购，2009年刚性需求大量释放，推动了商品房和商品住宅价格上涨。2009年1-10月，商品房价格月度同比均有所增长，6月份开始增长幅度较大，价格上涨凸显。 (数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（六）各区域产品运行情况1、各区域产品供应量铁西区的供应量在全市位居首位，其次是于洪区、和平区、沈北新区2007年开始，随着区域向西扩建的进行，铁西区出现大量新楼盘，供应量在全市处于第一的位置。和平区长白岛的发展，增加了区域的供应量。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)2、各区域产品销售量铁

41、西区的销售量遥遥领先于其他区域，沈河区销售量最少。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)通启观点：1、自2003年以来，沈阳市固定资金投资和房地产投资一直保持增长态势，2009年前三季度商品房新开工面积同比明显增长，2010年住房供应量将相对宽松。2、2009年商品房供应量不足，第二季度开始凸显，同比出现负增长。 2008年全球金融危机，经济不景气，房地产市场受到冲击，成交量下降，价格下跌，开发商资金紧张，开发进度放缓，致使2009年商品房供应量不足。3、2009年沈阳商品房销售面积明显增加，从第二季度开始上行，同比增长逐渐上升。随着金融危机的过去和宏观政策的继续放宽，房地产市场呈

42、现井喷现象，从第二季度开始成交量大幅增加，开发商信心恢复。4、沈阳商品房销售均价始终处于“温和上涨”状态，年均增幅在4%。2009年6月份开始，商品房价格上涨凸显，明年房价整体来看是稳健增长。沈阳的房地产市场是一个“非泡沫”市场， 多年来，商品房销售均价始终处于“温和上涨”状态，预计明年房价整体来看是稳健增长。5、区域房地产市场中，铁西区的供应量和销售量在全市位居首位。2007年开始，随着区域向西扩建的逐步进行，铁西区出现大量新楼盘，2009年供应量和销售量在全市处于第一的位置。四、沈阳市三级存量房市场分析（一）2002年-2009年沈阳存量房市场分析1、存量房销售走势2007年以前，存量房销

43、售总的来说是上升，2007年-2009年，存量房市场呈“V型”态势。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)2、存量住宅销售走势2007年存量住宅销售量开始下降，2009年存量住宅交易火爆，增长率急剧回升。2008年底沈阳政府推出25条房产新政中的暂缓征收个人存量房转让所涉及的一系列优惠政策后，2009年存量住宅交易完全进入开放状态，市场反应迅速，交易火爆。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（二）2009年沈阳各区域存量房运行情况1、各区存量房销售走势存量房销售市场逐渐向次城区转移，铁西区存量房、存量住宅销售最为突出。随着沈阳郊区城市化进程的加快，存量房的销售市场已逐

44、渐向次城区转移，销售市场主要分布在二环及以外的区域。由下图显示，沈阳存量房和存量住宅销售的热点区域主要集中在铁西区、皇姑区、大东区和于洪区。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)2、各区存量房价格走势浑南区和沈北区的存量房、存量住宅销售均价较高，仅次于沈河区。近年来，随着浑南区及沈北区的大力开发建设，区域配套逐渐成熟，存量房销售价格也随之上涨，目前仅次于沈河区。(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)通启观点：1、2009年存量市场交易火爆，增长率急剧回升。存量房销售市场逐渐向次城区转移，铁西区存量房、存量住宅销售最为突出。2、浑南和沈北两大区域的逐渐成熟，存量房、存量住

45、宅价格也随之攀升，仅次于沈河区。五、区域板块市场分析（一）和平区1、区域概况长白岛和平区位于沈阳市的中心区域，区域面积37.6平方公里，人口66万人。政府机关、电视台、电台和日报社等机构驻地，各国驻沈阳领事馆和韩国驻沈阳办事处，行政办公气氛浓郁。 第三产业发达，区内有著名的太原街商圈。近年老区房地产主要以商业物业为主，住宅用地较少，且多为酒店式公寓。长白岛是和平区重点发展区域，是沈阳大浑南战略的一部分，东西长约4.2公里，南北约3.7公里，规划用地面积10.84平方公里，可利用面积9.64平方公里。岛内住宅项目较多，目前已有万科、格林豪森、中远、中海、深航等大牌开发公司进驻，未来将打造成沈阳高

46、档人群聚集区。2、产品年度供销情况分析和平区商品房、商品住宅的批准预售面积及销售面积基本上呈逐年增长的态势。随着和平区对长白岛的开发建设及大型知名品牌地产商的进入，长白岛逐渐成为人们购房的热点区域，商品房、商品住宅的批准预售面积及销售面积基本上呈逐年增长的态势。2008年，受全国及地方房地产市场的影响，略出现下降，但下降幅度较小。（1）2005年-2009年商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2005年-2009年商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)3、产品月度供销情况分析和平区商品房、商品住宅月度销售面积稳中有升，需求较

47、为旺盛，批准预售面积波动前进。和平区商品房、商品住宅销售面积5月份以后同比增长幅度加大，消费者的购买信心开始逐渐恢复。夏季和秋季房交会的召开，使6月份和9月份批准预售面积明显高于其他月份，但这两个月的销售面积增幅不是很突出，说明消费者购房趋于理性，信心还不是很大。（1）2009年各月商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)4、产品价格情况分析商品房销售均价3月份开始逐渐升高，商品住宅销售均价先抑后扬，呈“V型”走势。3月开始房地产市场“回暖”，楼市出现小阳春，商品房销售均价变化

48、较为突出，从3月份开始逐渐上升。而商品住宅销售均价的表现较为滞后，6月份价格才开始上升。（1）2009年各月商品房价格走势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅价格走势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)通启观点：随着沈阳市政府对和平区长白岛进行规划、建设和管理，长白岛成为和平区的热点区域，吸引了众多高端人士的眼球。商品房、商品住宅的批准预售面积及销售面积逐年增长，09年区域商品房价格稳步上升。（二）沈河区1、区域概况沈河区位于城市最中心，地域面积19.65平方公里，人口61万，主要来自关内移民，另外有一部分东北满族，关内移民主要来自山东、

49、河北、河南等省。沈河区是沈阳市重要商贸区。不仅传统第三产业发达，而且新兴第三产业遍及全区，具有良好的软硬件基础。沈河有驰名中外的清代皇城建筑群，区内有中科院四个研究所和两所知名工科院校，有以北站为中心形成的商贸金融中心区、中街商贸区、盛京城文化旅游产业区、五爱市场区、沈阳春天等形成了颇具规模的主体购物走廊和商贸中心。沈河区是历史悠久的老城区，商业及商务氛围浓厚，分布楼盘以商业地产及商务楼宇为代表。几年来，该区以中央商务区建设为统领，以金廊建设为重大机遇，以楼宇经济为发展突破口，推进以金融、总部、商务服务和文化产业为重点的现代服务业发展。2、产品年度供销情况分析区域内可开发建设的土地用地较少，销

50、售与批准预售比率呈“W型”走势。自2005年以来，沈河区商品房、商品住宅的批准预售面积和销售面积上下波动幅度均较大，区域房地产市场表现较为不稳。沈河区是历史悠久的老城区，近年来，随着城市建设的发展，区域内可开发建设的土地用地较少。2009年商品房、商品住宅的销售面积较大，主要销售的是前几年的余量房。（1）2005年-2009年商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2005年-2009年商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)3、产品月度供销情况分析2009年沈河区商品房和商品住宅批准预售面积很少，9月份相对较大，余量去化。受20

51、08年房地产市场不景气影响，2009年沈河区新产品上市量很少，9月份秋交会期间集中上市。今年，沈河区销售面积明显大于批准预售面积，主要去化余量产品。（1）2009年各月商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)3、产品价格情况分析区域产品销售均价基本一路走高，但众多月份同比出现负增长。整体上来看，2009年沈河区产品销售均价呈上升态势，但众多月份同比出现负增长，主要是因为沈河区是一个老城区，房地产市场发展较为成熟稳定，受2008年低迷市场影响较小。（1）2009年各月商品房价格走

52、势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅价格走势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)通启观点：沈河区作为沈阳最为核心的区域之一，其地域面积非常狭小，又没有向外拓展的空间，因此，房地产产品供应非常有限。经过前几年的消化，区域内的住宅产品已经消化殆尽。但沈河区商业地产众多，因此投资机会相应也非常多。（三）皇姑区1、区域概况龙江广场板块塔湾板块北行板块北陵板块皇姑区具有厚重的历史文化底蕴和现代文化资源，是辽宁省的行政文化办公中心，沈阳金廊北段地处皇姑区内，地理位置十分优越。皇姑区的房价从北向南、从西到东呈递增趋势，东西价差要大于南北价差。区域内有

53、北行板块、塔湾板块、北陵板块和龙江广场板块四大板块，其中北行板块是皇姑区最繁华的地区，大型商场超市林立，生活设施齐全并且占据一定的学区优势；塔湾板块为传统的老居住区，随着几个大型综合性市场的建成和皇姑区棚户改造工程的实施，塔湾地区逐渐形成继北行之后的皇姑区第二大生活区；北陵板块为区域内环境最好最适合居住的，但由于距离市中心稍远，所以在4个板块中价格最低；龙江广场板块可用土地较少，开发的楼盘也很少，但由于邻近北站及市中心，且交通极为便利，配套相成熟。2、产品年度供销情况分析区域产品需求较大，近几年来一直供不应求。皇姑区是一个传统的老居住区，可用土地较少，开发的楼盘也较少，且区域内有优质的教育资源

54、，使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区，所以近几年来区域产品供不应求。（1）2005年-2009年商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2005年-2009年商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)3、产品月度供销情况分析3月份商品房和商品住宅销售面积增长明显，下半年区域出现供需两旺局面。3月份，楼市回暖，商品房和商品住宅的销售面积增长明显，同比涨幅较大。下半年，区域产品出现供需两旺，再现区域旺市景象。（1）2009年各月商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅供销对比情况

55、(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)4、产品价格情况分析区域商品房和商品住宅销售均价此起彼伏，同比涨幅较大。皇姑区商品房和商品住宅各月销售均价表现不稳，时起时落，但总的来看呈上升趋势。除了2月份和4月份以外，其他月份同比涨幅较大。（1）2009年各月商品房价格走势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅价格走势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)通启观点：皇姑区的楼市一直比较平稳，其中最大的亮点就是学区房。该区优质的教育资源使很多购房者从其他区“移民”到皇姑区，所以近几年来区域产品需求旺盛。（四）铁西区1、区域概况建设大路铁西区

56、是全国闻名、历史悠久的重工业基地和全国最大的工业聚集区，素有“东方鲁尔”之称。未来“工业区”不再是铁西区惟一的名片，因为在未来五年，铁西区将建成以“西部十字金廊”为主要廊道，沟通“西部”、“北部”、“南部”三大商圈的商业格局。按照铁西区的道路格局以及城区规划、项目分布等特点，以建设大路为界限，我们可以将铁西新区划分为2个板块：建设大路以北板块和建设大路以南板块。建设大路以北板块中，北二路沿线竞争格局正快速从东部向西部转移，保工街以西区域成为红海竞争的中心地带；建设大路以南为老城区板块，政府可用于土地出让的数量已经很低，该区域已经相对成熟和稳定，已经成为住宅的成熟地区。2、产品年度供销情况分析2

57、007年产品批准预售面积达到顶峰，销售面积自2006年来一直保持稳步上升的态势，销售与批准预售比率呈“抛物型”走势。2007年，铁西区出现大量新楼盘，供应量在全市处于第一的位置，供求矛盾凸显。随着区域向西扩建的进行，产品销售面积逐渐上升，供需差距逐渐减小。（1）2005年-2009年商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2005年-2009年商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)3、产品月度供销情况分析商品房和商品住宅批准预售面积同比负增长，销售面积呈现上升趋势。商品房、商品住宅的批准预售面积和销售面积总体来看都呈上升趋势，但

58、受2008年全国房地产市场低迷影响，批准预售面积同比表现负增长。（1）2009年各月商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)4、产品价格情况分析商品房和商品住宅销售均价稳步上升，且商品房同比始终表现正增长。商品房和商品住宅销售均价稳步上升，8月份达到最高点，之后销售均价开始回落，但仍然高于上半年各月的销售均价。商品房同比始终表现正增长，但涨幅波动幅度较大。（1）2009年各月商品房价格走势(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2009年各月商品住宅价格走势(数

59、据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)通启观点：“东搬西建”战略的实施，为铁西老区建设腾出了空间。从2007年开始，商品房和商品住宅批准预售面积剧增。环境的改善，极大地提升了铁西区的房价。（五）于洪区1、区域概况于洪区区域特征：毗邻母城，半环市区，是沈阳西部最具活力的经济增长板块，是沈阳市工业西扩和城市外展的重要承载区域。现辖区面积700平方公里，其中城市规划区面积96平方公里，建成区面积34.4平方公里。全区总人口61万，农业人口25.1万人。区域发展：是沈阳“西拓”和“北进”的重要承载空间，以“建工业化新于洪，创城市化示范区”为总体发展目标，目前已吸引众多房地产开发商。2、产品年度供销情况分析2005年-2008年期间，商品房和商品住宅批准预售面积一直呈上升态势。2009年，商品房和商品住宅明显表现出“供不应求”状态。（1）2005年-2009年商品房供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)（2）2005年-2009年商品住宅供销对比情况(数据来源：沈阳房产局， 截止日期：09年10月)3、产品月度供销情况分析3月份开始，商品房和商品住宅供应量明显表现不足，下半年，销售面积同比正增长突出。（1）2009年各月商品房供销对比情况