工程编制方法研讨课件

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1、 2010 2010年年6 6月月2020日日房地产项目成本预算的编制方法研讨房地产项目成本预算的编制方法研讨研讨内容目录研讨内容目录研讨内容：一、成本预算编制的目的；二、成本预算的编制方式；三、成本预算的编制条件；四、成本预算套表的编制原则；五、成本预算套表编制的各部门职能作用；六、成本预算套表在生产经营中的作用；成本预算的编制目的成本预算的编制目的一、成本预算的编制目的成本预算的编制目的：1、通过对构成房地产项目各类成本子目的较为准确的测算，制定项目整盘或分期全成本的成本控制单位指标，同时，通过实施项目周边同类或类似产品售价的市场调查及建设期间售价趋势的预测，较为准确的测算项目各类产品的销

2、售收入，经财务分析得出整盘或分期项目税后利润率的底线控制值；2、通过分期分产品建面或销售面积单位成本指标的测算，为各类产品销售定价提供成本方面的依据，也为动态推售方案提供调整依据；成本预算的编制方式成本预算的编制方式二、成本预算的编制方式成本预算的编制方式：1、两步法方式：第一步：整盘带分期成本估算； 第二步：分期带分产品兼动态成本预算；2、一步法方式：分期带分产品兼动态成本预算； 两步法方式的第一步因土地取得的时限性、规划设计方案的可变性、市场趋势的多变性等导致准确性较差，故不建议采用（第一步多用可行性研究的投资估算替代），而更多的采用准确率较高的一步法方式。成本预算的编制条件成本预算的编制

3、条件三、成本预算的编制条件三、成本预算的编制条件：1、整盘控规方案已形成(成本估算)；2、意向土地已取得阶段性成果（成本预算）；3、待建地块详规方案已形成（成本预算）；成本预算的编制原则成本预算的编制原则四、成本预算套表的编制原则四、成本预算套表的编制原则：1、全成本子目测算数据来源应有依有据全成本子目测算数据来源应有依有据：（1）勘察设计、开发间接成本：勘察设计、开发间接成本：基本上按国家、地方计费规定结合市场折扣率测算成本值：（2）主体建安成本主体建安成本：按当地类似工程平米单价指标或已实施工程类似项目平米指标测算；（3）基础设施基础设施、公共配套等建造成本公共配套等建造成本：由工程、设计

4、部门各专业工程师根据专业能力、经验、结合行业调查等方式，暂定各专业工程实施草案，再在草案基础上由各专业成本预算人员进行各子目成本测算；（4）营销费用成本营销费用成本：按销售收入的比例（旧1.5%新2.5%)测算；（5）管理费用成本管理费用成本：按销售收入的比例(3%5%）或按实际定岗定编、行政预算管理规定测算；（6）财务费用成本财务费用成本：按建设期贷款计划测算；（7）营业税金及附加营业税金及附加：按销售收入比例（5.5%5.55%)测算；（8）土地增值税）土地增值税:按国家2010年颁布的清算文件测算；（9）所得税：所得税：按国家颁布的文件规定测算；成本预算的编制要点成本预算的编制要点2、公

5、共配套项目分摊原则制定较为合理：公共配套项目分摊原则制定较为合理： 为整个小区服务或若干区共享的工程，各期或按销售面积比例或按建筑面积比例分摊共享成本，两办法均普遍采用。3、销售收入预测适度销售收入预测适度：按月（测算当年）、季（测算次年）、年（测算第三年或以后）各类产品推售方案、推售单价预测的分期项目销售收入，需要营销人员根据经济形势、物价指数等因素认真研究，避免过于保守或盲目乐观倾向；成本预算编制的各部门职能作用成本预算编制的各部门职能作用五、成本预算套表编制的各部门职能作用：成本预算套表编制的各部门职能作用成本预算套表编制的各部门职能作用职能部门名称各职能部门对成本预算控制具有的职能业务

6、作用 成本构成要素量发展部用足、用活国家、地方政策，加快报建、报批手续，可降低项目时间成本，是成本总控的事前、事中控制条件工程部开工前各专业设计方案优化及施工过程管理中洽商、施工方案的方案优化是控制工程量达到成本总控的事前、事中控制条件设计部开工前各专业设计方案优化及施工过程管理中设计变更的方案优化是控制工程量达到成本总控的事前、事中控制条件成本部 招标清单、经济签证、结算工程量的控制是成本总控的事中控制条件营销部项目营销方案的优化是控制营销工程量达到成本总控的事中条件综合部 项目行政预算内容的合理化是成本总控的事前、事中控制条件价发展部充分发挥地方资源优势，降低行政收费定价折扣率，是成本总控

7、的事前、事中控制条件 工程部 设计部 成本部 营销部 综合部1、招标项目各专业技术方案的优化、材料、设备品牌确定的经济合理性是量价费成本总控的事前、事中控制条件。2、 各类工程、材料、设备、广告、宣传、行政支出项目等招标定价的经济合理性及材料、设备进货验收把关等是成本总控的事中控制条件，其中含售后成本的控制。3、招标报价分析质量、合同外零星工程定价质量，亦是成本总控的事中控制条件。费成本部 按各类中标费结算的准确性是成本总控的事中控制条件 财务部研究国家、地方政策，合理避税，是成本总控的事中、事后控制条件综合部各级公司组织架构设置的合理性、奖惩机制制定的有效性、人员选配的可靠性等是控制量、价、

8、费达到成本总控的事前、事中、事后控制条件 成本预算套表在生产经营中的运用成本预算套表在生产经营中的运用六、成本预算套表在生产经营中的作用六、成本预算套表在生产经营中的作用：1、各项生产计划制定的基础工具：工程进度、招投标、合同签订、预结算（仅做季度计划）等年、季、月度工作计划均可依据成本子目内容编制，有利计划间的衔接，确保生产经营的实施进度；2、成本超支的及时预警工具：此工具可便于经营班子随时掌握成本超支、节余情况并加以分析，针对超支成本进行重点分析，根据预警分析结合市场情况调整日常经营计划；3、项目任务目标考核指标制定的依据：可根据预测利润率的底线值向操作团队下达税后利润率等任务指标，有利于集团公司效益更大化的实现。成本预算套表在生产经营中的作用成本预算套表在生产经营中的作用4、销售单价动态调整的依据：当超支成本降低利润率时，在设计方案无优化降低成本的前提下，根据市场情况用调整销售单价的方式消化超支成本，以确保利润率底线的实现；5、实现多工作台帐合表管理：将成本预算、合同台帐、结算台帐、已付款台帐、未付款台帐、质保金台帐等工作台帐合表管理，便于各级公司动态经营指标的及时获取，并指导各级公司经营方案的制定、调整，同时，亦利于项目清盘盘点；谢谢大家！