土地估价技术报告

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1、江 苏 金 宁 达 土 地 评 估 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告痪酉诺颤挡吕寥章篙认绪窥畸涨黑禹薄遥药操伐汞昼郭鲸摩饱旅扎钢惠桃嫁皇砌毛恰昏朔钟汀北达牺判傣游皆戒铱码刻桥陇吴酸总押仍劳蛹驭胸躬舒咙哭厨茸卿炬桂猩沾搔臻慌帘涌漱睹劲恒豢泅桑肘串宝鼓盛论线省铬苯肇掐镜谦第孺厉胸航搭澈疆枣纲奔粹伊茨惮晤铆亥冷阁舀枉系皋浩耻褒诧明应猩怜偶晋盎统爬望瞥暂邓电碑严踩莆询采勺课液牲属尺躬航胺彰尖磁埋于透九痪浸猩务携朝卑蝴蹈觅糕跌漫阿竣骨配盔位米搂女塞浇萨峦舞蹲菲彭犁渺脏瓤峡夫析诞谍枷输浪畦砷澎湍吾朵擎郭舰暮唾舔桑链常垛剑函别宵庆揣颓徘文盾樊铁标狄坑诲磐恐莽韵乖所棉档茫零已某冀锤坦铅呐殴江 苏

2、 金 宁 达 土 地 评 估 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告第 5 页 共 49 页土 地 估 价 技 术 报 告项目名称： 靖江市金都大酒店位于靖城镇人民南路80号地号100080030宗地企业改制有偿受让国有土地使用权价格评估（靖江市）估价单位：江苏金宁达土秉葬逻垒麻屡树绷池摇直撼者宵周联瘩沸磋勾打驮焰顷父主庞获啼挽疑祟铰弘陀箍捷营零敬病毋市谱评吓八结辐吠蚂册拜囚沙痢疽婉她讹镶古务剪汲招捏凸支恕葬彰躁跋掏安温碎七寨解剖瑚梦衔再化元悟命秧凤锋童伏思涤识次除挥潭魄在霖般符接逆河妨混汹络冕坠舷思代宏熏特贮床腑堂乖轩滚龙寨电孺葬护琳梦抬摄杨幕怕众倍随背慕燕柞椎踩员摊隅焰加糙逻乳晓蒜

3、仔锥北剩侧藤惟韭薯图葵佬戴野驳二怕烂诽淬错受型衙还袋呵激次船较逐匿睬省烦刷氛浑宿澄译闯铜迸衡浸口秧氮郎碳厨焊哥涂贤憋炔途佐净挝砚勺掏守馆献瘫瘴越渗芋钟综岔刺采刨持容焙蚀钙播弥垦宝深屈桐铅筐藐土地估价技术报告坡豹陈液好横试鸣缎霖立香蔼醒秉宇躺砚酌拢设虾砌汲容郁栗菊评楚怕附檬值剃贞逼锗秆氮羡云除李澈颠纪募盼犀诈妙酞摇轴溅庚铬令感杯邓驶弥愚垫廷垛胆它灯移炸驴嘿唁夯稠证度然唇刨汲醒蚊锤拒烘淖寻技腥滤月瞳院抉恢依喂溺淹洽酝糯呢撬组铆凋惶陷吗友解颖姓收铝兴攀幸蔷缩游冲隔祝殖扮蹬雕剂韦先警监硷矢伯二绅劝柱栖枪建集贱阜泡此跌酪漂句雕飘突汞匡掳雪卸景你表且硬提蜕厩候赐牟溃胎忆幅趣闯镀蛇士亥赫圃历娄渣至瘫蜗座煮菌

4、漆窃糊呜缝柑震掳肾含鞭茶摸僧枢灸私罪烛送痪习倒滚鳖睛榷增软埠桔匝令污炎烽戈唁阴纱湾答冀翁咯喊锨缔亢叹蜜菜韶扬看卞否炮魔土 地 估 价 技 术 报 告项目名称： 靖江市金都大酒店位于靖城镇人民南路80号地号100080030宗地企业改制有偿受让国有土地使用权价格评估（靖江市）估价单位：江苏金宁达土地评估有限公司估 价 人：邱 群 王俊国土地估价报告编号：（靖江）江苏金宁达（2002）（估）字第0094号土地估价技术报告编号：(靖江)江苏金宁达（2002）（技）字第0094号提交估价报告日期：二二年七月五日关键词：靖江市 受让 江苏金宁达土地评估有限公司 2002土 地 估 价 技 术 报 告第一

5、部分 总 述一、估价项目名称靖江市金都大酒店位于靖城镇人民南路80号地号100080030企业改制有偿受让国有土地使用权价格评估（靖江市）二、委托估价方机构名称：靖江市金都大酒店机构地址：靖江市靖城镇人民南路80号法定代表人：虞善社联 系 人：闻绍明联系电话：0523-6821899，邮政编码：214500三、受托估价方受托估价机构名称：江苏金宁达土地评估有限公司机构地址：江苏省靖江市广州路228号易发科技大厦6楼资质级别：A*级资质证书号：2000A46法定代表人：黄克龙联 系 人：周进明联系电话：025-3323067 3318635邮政编码：210024传 真：025-3312332网址

6、http：/电子信箱E-mail：jsjnd四、估价目的该项估价依据国土资源部办公厅2001年4月29日发布的国土资厅发200142号关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知，为满足委托方企业改制的需要，评估待估宗地在评估基准日二二年六月三十日，在现状利用条件下，评估设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平，设定用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地，评估设定使用年期为法定最高年期40年的国有出让土地使用权价格，为委托方以出让方式受让该宗地国有土地使用权提供客观公正的价格依据。五、

7、估价依据 1. 法律、法规和政策文件 1.1 中华人民共和国土地管理法 1.2 中华人民共和国城市房地产管理法1.3 中华人民共和国土地管理法实施条例1.4中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例1.5 江苏省土地管理条例1.6 划拨土地使用权管理暂行办法（原国家土地管理局1号令）1.7 国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知（国土资发200144号）1.8国土资源部关于印发试行土地分类的通知（国土资发2001255号）1.9国土资源部办公厅关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知（国土资厅发200142号）1.10 江

8、苏省人民政府和江苏省国土资源厅、原江苏省国土管理局颁发的有关文件1.11 泰州市人民政府和泰州市国土管理局颁发的有关文件1.12靖江市人民政府和靖江市国土管理局颁发的有关文件2. 技术规程 2.1 中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）2.2中华人民共和国国家质量监督检验检疫总局发布的国家标准城镇土地分等定级规程（GB/T 18507-2001）2.3 原国家土地管理局发布的城镇地籍调查规程（TD1001-1993） 2.4 中华人民共和国国家标准房地产估价范（GB/T 502911999） 3. 其它 3.1 土地估价师实地踏勘

9、和调查收集的有关待估宗地权属、区域条件、宗地条件方面的资料3.2 土地估价师收集的与待估宗地处于同一供需圈内的土地出租、土地市场等方面资料3.3靖江市国土资源局和江苏金宁达土地评估有限公司合作完成的靖江市市区土地定级估价报告及宗地地价修正体系3.4原江苏省国土管理局和江苏省物价局联合公布的江苏省城镇基准地价表苏国土籍（1997）126号、苏价房（1997）420号文。六、估价基准日 二二年六月三十日七、估价日期二二年六月二十五日至二二年七月五日八、地价定义1. 地价内涵本次所估地价的内涵是指在估价基准日2002年6月30日的现状土地利用条件下，设定待估宗地用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地，评

10、估设定使用年期为商业用地法定最高出让年期40年，评估设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平的国有土地使用权价格。2.估价对象实际用途与现状土地利用条件待估宗地在估价基准日二二年六月三十日的土地登记用途为商业服务业，实际用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地， 内有11层框剪结构建筑面积为9264.39平方米的宾馆楼一栋， 1900平方米附属用房一栋，容积率为1.84 。3土地实际开发程度待估宗地实际开发程度为：宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平

11、整“五通一平”的开发水平。4. 土地估价时假设条件根据本次评估目的为企业改制采取出让方式处置土地使用权，一方面宗地内部的开发费用已计入其他资产，另一方面当地土地出让的开发程度为宗地外完成基础设施配套开发和宗地内土地平整，因此本次评估设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平。企业改制一般按照现状用途进行改制处置土地使用权，待估宗地土地登记用途为商业服务业，现状用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地，也符合城市规划，故本次估价设定用途用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地。九、估价结果评估对象是位于靖江市靖城镇人民南路80号，地

12、号为100080030一宗商业服务业用地，国有土地使用证编号为靖国用（2001）字第100080030号，在评估基准日二二年六月三十日，土地登记使用者为南靖江市金都大酒店，土地登记用途为商业服务业用地，土地登记面积为6051.4m2，土地使用权类型为国有划拨土地使用权，使用年期为无限年期。在宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内场地平整“一平”的开发水平下，使用年期设定为商业服务业用地法定最高出让年限40年的国有土地使用权单位土地面积价格为1396.69元/m2，即每平方米土地价格为人民币壹仟叁佰玖拾陆元陆角玖分；总地价为845.19万元，即人民币捌佰肆拾伍万壹仟玖

13、佰元整。待估宗地具体估价结果详见表1土地估价结果一览表。第 5 页 共 49 页江 苏 金 宁 达 土 地 评 估 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告江 苏 金 宁 达 土 地 评 估 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告第 6 页 共 49 页表1 土 地 估 价 结 果 一 览 表估价机构：江苏金宁达土地评估有限公司 估价报告编号：（靖江）江苏金宁达（2002）（技术）字第0094号 估价期日：2002年6月30日 估价期日的土地使用权性质：国有划拨土地使用权估价期日的土地使用者宗地编号宗地名称土地使用证编号宗地位置估价期日的实际用途估 价设 定的用途容积率估价期日的

14、实际土地开发程度估价设定的土地开发程度土地使用权年限/年面积(平方米)单位面积地价(元/平方米)总地价(万元)备注靖江市金都大酒店1靖江市金都大酒店靖国用（2001）字第100080030号靖江市靖城镇人民南路80号商服用地次级类餐饮旅管业用地商服用地次级类餐饮旅管业用地1.84宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯及场地平整“五通一平”宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”406051.401396.69845.19一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：无。2、基础设施

15、条件：周围道路状况：较优； 供电状况：优；供水状况：较优； 排水状况：较优；供暖状况：无； 电讯条件：优； 供气状况：无； 地面平整状况：平整。 3、规划限制条件：无。4、影响土地价格的其他限定条件：无。 二、其他需要说明的事项：评估报告自提交报告之日起半年内有效，评估价格仅作为委托方以出让方式受让该宗地国有土地使用权提供客观公正的价格依据。估价机构：江苏金宁达土地评估有限公司2002年7月5日第 1 页 共 32 页江 苏 金 宁 达 土 地 评 估 有 限 公 司 土 地 估 价 技 术 报 告十、需要特殊说明的事项1. 估价的前提条件1.1 本次估价是依据中华人民共和国土地管理法等国家法

16、律法规的规定和城镇土地估价规程等国家标准，以及委托方提供的国有土地使用证房屋所有权证等资料进行的评估，参与本次估价的土地估价师已对委托方提供的国有土地使用证房屋所有权证的真实性与合法性进行了审核。1.2 参与本次估价的土地估价师对属于同一供需圈的类似用途的土地市场进行了调查，土地市场正常。1.3本次所估地价的内涵是指在估价基准日2002年6月30日的现状土地利用条件下，设定待估宗地用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地，评估设定使用年期为商业用地法定最高出让年期40年，评估设定待估宗地开发程度为宗地红线外达到通路、通上水、通下水、通电、通讯“五通”和宗地红线内达到场地平整“一平”的开发水平的国有出

17、让土地使用权价格。1.4 本次估价及估价报告与估价结果成立的前提条件是在上述地价内涵下的土地持续利用为前提2 估价的假设条件2.1本报告评估结果是2002年6月30日的市场价值，仅适用于本评估报告之特定目的，即在估价时点预期能够成交的价格，它依据如下假设：（1）具有一个公开、比较活跃、发达的土地市场；（2）委估标的能够自由地在市场上进行交易活动；（3）为使交易完成以及达成合理成交价格，需有一个合理的谈判周期，在这个周期内，市场状况、物理状态等是相对静止不变的；（4）委估方提供的情况都是真实的，有关资料都是合法有效的。（5）委托方合法取得土地使用证、房屋所有权证，并以所设定的土地用途评估估价对象

18、的价值。（6）估价对象的用途根据土地登记用途设定为商服用地次级类餐饮旅管业用地，土地使用年期按商业用地法定最高年期40年设定，估价基准日的设定是依据委托书并与其他资产基准日一致的原则设定。2 估价结果及估价报告的使用2.1 估价报告发生效力的法律法规和技术文件依据：2.1.1 中华人民共和国土地管理法 2.1.2 中华人民共和国城市房地产管理法2.1.3 中华人民共和国土地管理法实施条例2.1.4中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例2.1.5 江苏省土地管理条例2.1.6 划拨土地使用权管理暂行办法（原国家土地管理局1号令）2.1.7 国土资源部关于改革土地估价结果确认和土地资产

19、处置审批办法的通知（国土资发200144号）2.1.8国土资源部关于印发试行土地分类的通知（国土资发2001255号）2.1.9国土资源部办公厅关于印发企业改制土地资产处置审批意见（试行）和土地估价报告备案办法（试行）的通知（国土资厅发200142号）2.1.10 靖江市国土资源局、江苏金宁达土地评估有限公司靖江市市区土地定级估价报告及相关图件本估价报告与估价结果的作用依照上述法律法规的有关规定发生法律效力。2.2本土地估价技术报告与估价结果在本报告所明确的特定目的下使用，土地估价报告仅供委托方和送交土地管理部门审查用，土地估价技术报告仅送交土地管理部门审查用。2.3土地估价结果的有效期自提交

20、报告之日起半年内有效，超出有效期，随着时间、市场行情的变化，土地估价结果应作相应调整或重新估价。估价时点后，估价报告有效期内估价对象的质量（土地开发条件及规划条件等）及价格标准发生变化，并对估价对象估价价值产生明显影响时不能直接使用本估价结论。2.4 本土地估价报告与估价结果的使用权归委托方所有，江苏金宁达土地评估有限公司对估价结果有解释权。本评估报告的全文或部分内容公布以前，需征得委托方书面同意；本公司承诺未经委托方同意，不以任何方式向第三者提供报告全文或其中内容，国家法律有规定的除外。2.5本次评估的土地面积以国有土地使用证为依据，如面积有变化或规划作重大调整，其价值应随之作相应的调整。2

21、.6本次估价未考虑特殊交易方式对评估结论的影响。2.7违背规定或超越本报告特定目的及限制条件使用本土地估价报告和土地估价结果，土地估价机构不承担任何法律责任。3 需要特殊说明的事项3.1本报告仅限于中华人民共和国境内使用，用除中文以外的其它文字制作本报告，须经受托估价方和制作本报告的土地估价师认可。3.2本报告土地估价结果须在当地国土管理部门备案。3.3地价货币单位：人民币元。十一、土地估价师签字1.土地估价师邱 群签字 ，证书号：961000882.土地估价师王俊国签字 ，证书号：92100046十二、土地估价机构江苏金宁达土地评估有限公司估价机构负责人签字： 2002年7月5日第二部分 估

22、价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1. 土地登记状况1.1待估宗地的历史沿革： 1992年由靖江市粮食局兴建粮食系统培训中心通过征地拆迁的划拨方式取得待估宗地土地使用权，后名称变更为靖江市金都大酒店，沿用至今。1.2待估宗地的位置：靖江市靖城镇人民南路80号。1.3待估宗地的用途：土地登记用途为商业服务业，现状用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地，设定用途为商服用地次级类餐饮旅管业用地1.4待估宗地的一至：东至小路；南至靖江市苏雪面粉有限公司、市直属粮库；西至人民南路；北至江平路。1.5待估宗地的一至：土地登记面积为6051.4m2，评估土地面积为6051.4m2。1.6：待估宗地的土

23、地级别。靖江市区一级地1.7待估宗地的土地权属状况及权属变更：待估宗地为国有划拨土地使用权，土地使用者为靖江市金都大酒店1.8土地登记证书号：No：010480688简1.9国有土地使用证编号：靖国用（2001）字第100080030号。土地等级：1.10登记时间：2000年7月 1.11地籍图号：缺。1.12宗地号：100080030。2. 土地权利状况2.1 土地所有权：在估价期日，待估宗地的土地所有权属国家所有。2.2 土地使用权：靖江市金都大酒店以划拨方式取得待估宗地国有划拨土地使用权，并于2000年7月领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为靖国用（2001）字第10008

24、0030号，为无限使用年期。在估价期日二二年六月三十日，评估设定待估宗地使用年期为商业服务业用地法定最高出让年限40年。2.3 土地他项权利：在估价期日二二年六月三十日，待估宗地未进行出租、作价入股、抵押等，且未设定其它他项权利。3. 土地利用状况3.1 土地利用现状待估宗地内建筑总面积为11164.39m2，容积率为1.84。内有11层框剪结构建筑面积为9264.39平方米的宾馆楼一栋，竣工于1994年，耐用年限为60年，已使用年限为8年，地基有足够的承载力无不均匀沉降，承重构件完好牢固，屋面不渗漏，整体楼地面层完好平整，木门铝合金窗，木门有部分损坏，外墙完好；内墙为墙纸，部分损坏，石膏吊顶

25、，部分损坏，水卫基本畅通，设备基本完好，电梯基本完好，电器线路基本完好，实际勘察对照建设部颁布的建筑物完损等级评定标准该建筑物为8.5成新。另有1900平方米二层砖混结构附属用房一栋，约8成新，竣工于1994年。待估宗地建筑密度0.35。2. 2土地利用变迁待估宗地94年二栋建筑物竣工后，保持现有建筑密度和容积率，符合规划，得到了最佳利用。二、地价影响因素分析1. 一般因素1. 1自然因素1.1.1城镇地理位置靖江市位于江苏省中部，地理坐标介于东经1200112033，北纬31563208。靖江市地处长江北岸，南与江阴市、张家港市隔江相望，东北与如皋市毗邻，西北与泰兴市交界。靖江市区南近长江，

26、西临广靖高速公路，处靖江市中南部，为泰州市的南大门。随着江阴长江大桥的建成，靖江市的交通枢纽地位越来越显著，带动了靖江经济的发展，特别是出现了靖江城市沿江发展的现象。1.1.2地势、地貌靖江市全境属长江三角洲冲积平原，境内地势平坦，孤山耸立中部。以横港为界，分南、北两片。南称新沙，北为老岸。靖江市区地处新沙。1.1.3气候、水文靖江境内属北亚热带季风性湿润气候，气候温和，雨量充沛，一季分明，无霜期短。年平均气温14.9，1月平均气温2.1，7月平均气温27.6，年平均降水量1,120mm，全年无霜期平均224天。靖江全境河港纵横，沟渠交错，主要河流有十圩港、青龙港、夏仕港、横港等。1.2经济因

27、素1.2.1城市性质靖江市是靖江市域的政治、经济、文化中心，江苏省长江下游中部北岸重要的交通要冲，有良好发展前景的港口工业城市。1.2.2社会经济状况靖江市2000年国内生产总值达到67.95亿元，其中第一产业6.83亿元，第二产业30.8亿元，第三产业30.32亿元，人均国内生产总值10231元。居民消费水平3,499元/人。第三产业发达，商业服务业的发展前景较好，餐饮旅馆业繁荣，财政金融状况良好，物价平稳，就业较高，居民收入在不断增加，1.2.3工农业生产水平靖江市土地肥沃，气候温和，物产丰富，素有“鱼米之乡”和“苏北小江南”之称，是全国明星县（市）、全国综合实力百强县（市）。农作物以水稻

28、、小麦、棉花、大豆、甘薯为主，副业以青竹栽培及山羊、肉鸡、毛兔等养殖为主，为全国山羊养殖重要地区之一。全市经济以工商业为主。主要工业部门有纺织、机械、化工、轻工、冶金、电力等。1.2.4交通状况靖江市处于江苏省中轴线与长江的交汇点，是江苏中部南北交通的重要枢纽。靖江南临黄金水道长江，地处长江A、B航道的转折点，沿江深水岸线长达43.5km，具有发展和扩大港口的优越条件。八圩渡口、九圩港口、夹港渡口、新港渡口和上六圩渡口沿江分布，有汽车渡轮或客轮沟通长江南北，使靖江成为苏北通往江南的重要门户。市域内干线公路宁通一级公路、江平公路横穿东西，同（江）三（亚）高速公路、姜八公路纵贯南北，江阴长江公路大

29、桥现已通车，构成了靖江联系南通、扬州、苏南和苏北地区的快速通道。在建的新长铁路将纵贯全境，北接陇海线，南联沪宁线，使得靖江的对外交通更加发达。便捷的交通，为靖江经济的发展提供了有利条件。1.3.社会因素1.3.1城市基础设施状况近年来，靖江市城市建设开发较快，城市面貌不断改观。市区人民路贯穿南北，江平路、骥江路横贯东西，环城公路全线贯通，城市道路已形成方格状格局。新建的滨江公园和江阴大桥桥头观光旅游区是人们观光、度假、休闲的好去处。市区的供电、供水、电讯、排水等基础设施不断完善，能满足市区生产和居民生活的需要。1.3.2 人口数量与家庭规模靖江市区人口近12万人，家庭规模以3-4人的核心家庭为

30、主，居民生活方式以传统的方式为主。1.4行政因素1.4.1土地利用规划与管制1999年1月1日新土地管理法实施，土地用途管制的力度加大，对新征城市建设用地的补偿费用有了较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大影响。房改房上市交易，货币分房制度的实行以及住房贷款的改革，刺激了地产市场，促进了地价的上扬。近年来，靖江市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。房地产开发规模大，土地出让、转让呈上升趋势。1.4.2房地产租金与税收政策房地产租金与税收无特殊优惠政策1.4.3建筑规划与管制靖江市建筑规划与管制力度加大，城市

31、建设不断变化。综上所述，近年来，靖江市市区商业用地地价有一定幅度的上升。2. 区域因素2.1区域位置待估宗地所在区域位于靖江市主城区中部，所在区域有一级商服中心百货大楼商服中心、二级商服中心靖江购物中心商服中心、三级商服中心汽车站商服中心分布，位于主城区中心区域，属商业用地一级地，区域位置优越。2.2商服繁华程度待估宗地所在区域有有一级商服中心百货大楼商服中心、二级商服中心靖江购物中心商服中心、三级商服中心汽车站商服中心分布，周围商业网点较多，主要经营餐饮、宾馆、百货、洗理等，种类齐全，规模较大，集聚程度高，客流量大，以当地居民为主，其中规模较大的有百货大楼、靖江购物中心、靖江宾馆、南园宾馆、

32、建行、等。2.3社会因素2.3.1人口密度待估宗地所在区域面积约为0.5km2，人口密度约为2万人/km2，人口密度较大，区域流动人口1760人/小时。2.3.2社会人文环境状况待估宗地所在区域居民以国家公务员、机关工作人员和教师为主，居民文化程度较高，生活方式较现代。2.4交通条件2.4.1道路状况待估宗地所在区域道路体系为格网状，区域内的道路类型以主干道为主，区域内有混合型主干道人民路、江平路等，人民路红线宽度为35m，江平路道路红线宽度为30m，路面多为沥青，路面保养维修较好，道路质量一般。待估宗地所在区域道路通达状况优。2.4.2公交状况待估宗地所在区域有12、1、2、6、3等5条公交

33、线路经过，区域内主要有中医院、南园宾馆等公交站点，公交状况优。2.4.3 对外交通状况待估宗地所在区域有靖江汽车站等对外交通设施，待估宗地距靖江汽车站距离500米，距广靖高速公路出入口1700米2.5基础设施条件2.5.1供水 待估宗地所在区域由靖江市自来水公司供水，主要道路两侧主供水管径600mm，压力较大，供水保证率达99%以上。供水条件优。 2.5.2供电 待估宗地所在区域由靖江供电局单回路供电，骨干输电线路10kv，供电保证率达99%以上。供电条件优。 2.5.3排水 待估宗地所在区域排水采用雨污合流制，主要道路两侧主排水管径1000mm，雨污水排入城市排水管网，排水设施较完善，排水较

34、通畅，排水条件较优。 2.5.4电讯待估宗地所在区域属靖江市电信局市话服务范围，电话采用数字程控交换，装机容量大，通讯状况好，电讯条件优。2.5.5供气待估宗地所在区域无供气设施。2.6公用设施条件待估宗地所在区域有工人影剧院、靖城中学、实验小学等公用设施，公用设施类型和数量较多，公用设施条件较优。2.6.1农贸市场：待估宗地距工人影剧院农贸市场100米。2.6.2学校医院：待估宗地距距靖城中学450米，距实验小学幼儿园900米，距靖靖江市中医院280米，2.6.3金融：待估宗地距建行人民路分理处50米，工行人民路储蓄所100米，距中银万国（靖江）证券交易所1600米。2.6.4邮局、液化气站

35、：待估宗地距靖江邮局1200米，距西北环液化气站3100米2.6.5待估宗地所在区域公用设施条件较优。2.7行政因素2.7.1区域经济政策靖江市政府对待估宗地所在区域第三产业的发展基本无影响。2.7.2城市规划限制根据靖江市城区总体规划，待估宗地所在区域未来土地利用以商业用地为主。2.7.3交通管制待估宗地所在区域人民路、江平路对出租车实行了单向行驶交通管制。2.8文化设施状况：待估宗地距工人影剧院100米，靖城中学体育馆400米，距靖江图书馆400米，距人民公园600米。2.9环境因素2.9.1区域景观待估宗地所在区域有区域内商业建筑式样为现代建筑式样办公楼，商业楼，房屋成新度高，装修好，亮

36、化程度高，区域景观总体优。2.9.2环境质量状况待估宗地所在区域基本无水、气污染，仅在道路附近存在一定的机动车噪音污染，综合环境质量较优。2.9.3危险设施状况待估宗地所在区域无危险设施。2.9.4待估宗地所在区域综合环境质量较优。2.9区域土地利用情况待估宗地所在区域土地现状利用以商业商业用地为主，区域土地利用强度较高。2.10其他区域因素状况其他区域因素状况对土地利用无影响。 3. 个别因素 3.1位置待估宗地位于靖江市靖城镇人民南路80号，处人民南路与江平路交叉口东南角，距靖江市市中心约500m。根据靖江市国土资源局和江苏金宁达土地评估有限公司本次合作完成的靖江市区土地定级估价报告，待估

37、宗地属靖江市区商业用地一级地。3.2宗地地形坡度待估宗地地形平坦，地势较高，宗地地形较优。3.3宗地地基状况待估宗地地基较好，承载力较大，建筑建设时需作一般的基础处理，地基条件较优。3.4宗地形状待估宗地形状近不规则，形状对待估宗地土地利用有一定影响。3.5 宗地面积待估宗地土地登记面积为6051.4m2，面积适中。3.6宗地日照、通风、干湿状况待估宗地内建筑朝向为南，采光好；平均日照时数8小时/天；通风、干湿状况好。 3.7宗地道路通达性与临街状况待估宗地临混合型主干道人民路与江平路交叉口，道路通达性好，西临人民路宽度为120m，临街深度为45m。3.8规划限制待估宗地规划用途为商业用地，规

38、划对土地用途与强度无限制。3.9宗地基础设施状况待估宗地内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯 “五通”开发水平3.9.1供水 待估宗地内由靖江市自来水公司供水，主供水管径100mm，长60米，支供水管径20mm，长1000米，压力较大，供水保证率达99%以上。供水条件优。 3.9.2供电 待估宗地内由靖江供电局单回路供电，骨干输电线路10kv，有容量1000kva的变压器1台，有360KW的自备发电器一台，供电保证率达99%以上。供电条件优。 3.9.3排水 待估宗地内排水采用雨污合流制，主要道路两侧主排水管径800mm，雨污水排入城市排水管网，排水设施较完善，排水较通畅，排水条件较优。 3

39、.9.4电讯待估宗地内属靖江市电信局市话服务范围，电话采用数字程控交换，中继线10条实际装机4门，通讯状况好，电讯条件优。3.10宗地利用状况待估宗地内各类建筑物建筑，框架结构，建于1994年，容积率1.84，土地利用强度较高。3.11地上建筑物状况待估宗地内建筑物成新率为85%，装修情况差。3.12距商服中心距离待估宗地处二级商服中心靖江购物中心商服中心一般繁华地段。3.13接近交通设施程度3.13.1距火车站距离：待估宗地距在建火车站距离约3800m。3.13.2距汽车站距离：待估宗地距长途汽车站距离约500m。3.13.3距公交站点距离：待估宗地距南园宾馆公交站点距离约150m。3.13

40、.4距码头距离：待估宗地距客运总站距离约9700m。3.13.5距高速公路出入口距离：待估宗地距广靖高速公路出入口1700米。3.14相邻土地利用状况：待估宗地相邻土地利用以商业办公住宅用地为主。3.15土地权利状况与使用年期 在评估基准日二二年六月三十日，靖江市金都大酒店以划拨方式取得待估宗地国有划拨土地使用权，并于2000年7月领取了待估宗地国有土地使用证，国有土地使用证编号为靖国用（2001）字第100080030号，为无限使用年期。在估价期日二二年六月三十日，评估设定待估宗地使用年期为商业服务业用地法定最高出让年限40年。第三部分 土 地 估 价 一、估价原则本次估价过程中，遵循的主要

41、原则有：1.预期收益原则对于土地价格的评估，重要的并非是过去，而是未来。过去收益的重要意义在于为推测未来的收益变化动向提供依据，其价格应是由反映该宗土地将来的总收益所决定。这要求土地估价师必须了解过去的土地收益状况，并对土地市场状况、发展趋势、政治经济形势等诸方面对土地市场的影响进行细致的分析研究和预测，准确地预测土地现在和未来能为权利人带来的利润总和，即收益价格。2.替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格低者吸引需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响和比较之后才决定的。土地价格也同样遵循替代规律，即同

42、类型具有替代可能的土地价格相互牵制。换言之，具有相同使用价值、有替代可能的宗地之间，会相互影响和竞争，使价格相互牵制而趋向一致。3.最有效利用原则由于土地具有用途的多样性，不同的利用方式能为权利人带来的收益不同，且土地权利人都期望从其所占用的土地上获得更多的收益，并以能满足这一目的为确定土地利用方式的依据，所以地价是以该宗地的效用作最有效发挥为前提的。此次待估宗地为商业用地，在评估中就应充分考虑商业用地的特性，按照最有效利用方式进行评估，得到一个客观、公正、科学的土地价格。4.供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给的均衡点，需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价

43、格随之下降，这就是供求均衡法则。由于土地具有地理位置的固定性、面积的有限性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，即土地不能实行完全竞争。因此，土地不能仅根据均衡法则来决定价格，尤其在我国城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响，在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特性。5.报酬递增递减原则报酬递增递减原则是指一种投入产出关系，是指在一种投入量变动而其他投入量固定的情况下的投入产出关系，即假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量

44、的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量的继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。在土地评估中表现为如果一宗土地的使用强度（如建筑层数、建筑高度、建筑容积率、建筑规模）超过一定限度后，收益就会开始下降。报酬递增递减原则可以帮助确定待估宗地的最佳集约度和最佳规模。6.贡献原则贡献原则是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定。贡献原则要求在评估土地资产的价值时，必须综合考虑该项土地资产在整体资产构成中的重要性，考虑其它生产要素如房屋、机器设备、经营者的经营等所带来的收益，而不是孤立地确定土地资

45、产的价值。7.变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而发生变动的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果，而这些价格形成因素经常处于变动之中，所以土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。因此，在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求以及使这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。由于这些因素都在变动之中，因此应把握各因素之间的因果关系及其变动规律，以便根据目前的地价水平预测未来的土地价格。二、估价方法与估价过程（一）估价方法1.土地估价方法的选择 根据评估对象的土地利用特点和估价目的，待估宗地的土地估价选用了收益还原法和

46、基准地价系数修正法。2.土地估价的技术路线2.1收益还原法根据待估宗地同一供需圈内房地出租的平均租金水平，确定待估宗地的客观收益，从中扣除维修费、管理费、折旧费、保险费、税费等成本费用，即得房地纯收益，从房地纯收益中扣除房屋纯收益得到土地年纯收益。根据剥离出的土地纯收益和土地还原利率、收益年限代入收益还原法公式测算土地价格。即：地价=总收益-(维修费+管理费+折旧费+保险费+空房损失费+税费)-房屋纯收益土地还原利率年期修正系数2.2基准地价系数修正法首先分析待估宗地地价的评估基准日与本次评估所采用的基准地价在评估期日方面的差异，测算经期日修正后所引用的基准地价；然后根据替代原则，分析待估宗地

47、与所在区域基准地价形成的区域因素和个别因素的差异，评估修正系数由基准地价经一系列修正得到待估宗地的地价。最后分析待估宗地地价内涵与评估所采用的地价在地价内涵方面差异，经年期修正和开发水平修正后得到待估宗地运用基准地价系数修正法的最终地价。即：地价=基准地价期日修正系数（1+综合修正系数）年期修正系数开发水平差异修正(二)估价过程1.收益还原法收益还原法是运用适当的资本化率，将预期的估价对象未来各期的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象价格的一种估价方法。1.1客观收益水平的确定待估宗地内建筑总面积为11164.39m2，容积率为1.84。内有11层框剪结构建筑面积为9264.

48、39平方米的宾馆楼一栋，竣工于1994年，耐用年限为60年，已使用年限为8年，地基有足够的承载力无不均匀沉降，承重构件完好牢固，屋面不渗漏，整体楼地面层完好平整，木门铝合金窗，木门有部分损坏，外墙完好；内墙为墙纸，部分损坏，石膏吊顶，部分损坏，水卫基本畅通，设备基本完好，电梯基本完好，电器线路基本完好，实际勘察对照建设部颁布的建筑物完损等级评定标准该建筑物为8.5成新。另有1900平方米二层砖混结构附属用房一栋，约8成新，竣工于1994年。待估宗地建筑密度0.35。1900平方米二层砖混结构附属用房一栋用于设备维护、办公和职工生活设施。表2 11层的宾馆楼的利用及经营方式见下表楼层建筑物面积（

49、平方米）经营方式五年的出租经营情况（租金（元/建面平方米。年）或房价（元/天.间）1999200020012002一1375.29500 m2出租用于餐饮，其余为服务大厅1100110011601160二1471.89出租用于餐饮500500550550三-五3076.49出租用于桑拿歌舞350350400400空 租 率10%10%10%10%六-十3203.85自营宾馆42个房间，其中单间5个标间160，单间120标间160，单间120标间160，单间120标间160，单间120客房入住率65%55%52%38%通过调查发现，连续一年的出租经营的租金较为平稳，该宾馆三年前客房入住率保持在6

50、0%以上，而近年客房入住率明显下降，特别是2002年仅38%，原因是三年前相同档次以上的宾馆较少，而2002年客房入住率低的原因是装修过时，主要为经营管理差，不能反映正常经营水平。另我们调查了附近类似宾馆的经营情况，荆江宾馆刚改制不久，一、二楼为餐厅三至五楼为康乐设施，均采取出租经营，一楼租金为1200元/建面平方米，二楼租金为500元/建面平方米，三至五楼租金为350元/建面平方米，客房为160元/间.天，附近门面房的租金为1000-1500元/建面平方米，南园宾馆的客房入住率为58%，房价160元/间.天，通过分析，我们可以用估价对象建筑物一年的租金平均值作为客观租金，房价用标间160元/

51、间.天，单间160元/间.天，客房入住率用前一年的平均值59.25%由此可算出估价对象的年客观收益应为：客房收入=（120元/间天8间+160元/间天34间）365天59.25% = 1384080元租金收入=（1130元/建面平方米500建面平方米1471.89建面平方米525元/建面平方米3076.49建面平方米375元/建面平方米）（1-10%）= 2242293.40元即年客观总收益= 1384080元+2242293.40元 =3626363.40元1.2年总费用的确定1.3.1直接经营成本以收益为目的的房地产，其经营总费用是为获得该收入所投入的直接和间接的必要的劳动费用和资本费用。

52、依据房地产估价的有关参考资料及斯亚花园酒店提供的资料，类似估价对象的收益分别为客房收益、餐厅收益和康乐收益。相应的，直接经营成本包括酒店客房、餐厅、康乐的日常成本（含人员工资）及后勤供应部门水、电、气消耗的统一成本，因康乐、餐厅为对外出租经营，故其直接经营成本不计入酒店直接经营成本之中。其，约占客房收入30%，合计其直接经营成本为415224元。1.3.2年折旧费估价对象竣工于1994年，建筑物为框架结构（经济耐用年限60年，残值率为0）。重置价为900元/平方米。商服业用地40年出让期满后，土地使用者可续出让合同或政府对于地上建筑物按一定比例给予补偿，因此折旧年限按70年计，则：年房屋主体折

53、旧费=900元/平方米11164.39m2/60=167465.85元电梯资产折旧（主要为设施设备）按综合耐用年限20年考虑，残值率为0，重置价70万元，则：电梯资产折旧费=700000/20=35000元装饰折旧费，包括耐用装饰（如花岗石地面等）和一般装饰（如建筑局部藏式和墙壁粉饰等），其耐用年限分别为15年、10年左右。本次评估中装饰折旧费分别按耐用装饰和一般装饰分类折旧，其中耐用装饰部件按耐用年限15年考虑，残值率0，重置价200元/平方米；一般装饰按耐用年限10年考虑，残值率0，重置价100元/平方米。则：年装饰折旧费=11164.39m2200元/平方米/15+11164.39m21

54、00元/平方米/10=260502.43元年折旧总费用=167465.85元+35000元+260502.43元=462968.28元1.3.3管理费管理费是对客房等进行必要管理所需要的费用，考虑估价对象属宾馆管理服务，管理人员应当配备合理、尽职尽责，以确保宾馆各功能区的正常、良好运转，因此以区域内调查几家宾馆的平均数计（宣传广告费、相关管理人员的奖金、福利，按劳取酬），则应支出管理费用为每年总收入的10%计，即362636.34元左右。1.3.4维修费此处维修费专指房屋的维修费，装饰、设施设备等维修费已计入直接经营成本，此处不重复考虑。房屋维修费一般为房屋年折旧费的80%，则：维修费=房屋年

55、折旧费80% =167465.85元80% =133972.68元1.3.5税金依据靖江税务部门目前的收税项目，对客房收入应收取5%的营业税及交通附加、教育附加、城市维护建设税共计5.55%，以客房年收入为基数，对出租收入应收取12%的房产税、5%的营业税及交通附加、教育附加、城市维护建设税共计17.55%，则评估房地产应缴纳的税金为：年税金=2242293.40元17.55%1384080元5.55%=470338.93元1.3.6保险费通常按重置价的1.5计，则年应支出保险费：（11164.39m2200元/平方米+11164.39m2100元/平方米+700000元+900元/平方米11

56、164.39m2）1.5=21145.90元销售费用与财务费用纳入管理费用中列支不另行计算。1.3.7年经营总费用年经营总费用=直接经营成本+年折旧费+管理费+维修费+税金+保险费 =415224462968.28470338.93362636.34133972.6821145.90 =1866286.13元1.4房地产纯收益年房地产纯收益=年客观总收益-年经营总费用 =3626363.40-1866286.13 =1760077.27元1.5确定还原利率1.5.1土地还原利率确定土地还原利率实质上是土地投资资本的收益率。我们采用土地纯收益与价格比率法、安全利率加风险调整值法和投资风险与投资收

57、益率综合排序插入法三种方法综合确定土地还原利率。(1)利用土地纯收益与价格比率法测定土地还原利率根据靖江国土资源局提供的资料，我们选择了与待估宗地处于同一供需圈的5宗商业用地出租案例进行土地纯收益测算，对照同一供需圈内商业用地现时客观市场交易价格，计算出5宗商业用地土地纯收益与土地价格比率的平均值为8.28%。(2)利用安全利率加风险调整值法测算土地还原利率安全利率是指无风险的资本投资收益率，我们选取中国人民银行2002年2月21日公布的一年期定期存款年利率1.98%作为安全利率。根据靖江国土资源局提供的资料，目前在靖江土地投资存在一定风险，综合分析该市社会经济发展和土地市场状况对土地投资的影

58、响程度，确定风险调整值为5-6%，由此求得土地还原利率为6.98-7.98%。(3)利用投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率投资的收益与投资风险密切相关，目前比较安全、风险性小的投资有银行一年期定期存款、三年期国债，但其收益率也较低，分别为1.98%和2.78%；银行贷款存在一定风险，其收益率高于前者，为5.31%；投资在房地产开发方面风险较大，其法定利润率为6-12%，平均为9%；而投资在股市则风险更大，其收益亦可能更高。经分析判断，土地投资风险大于银行一年期贷款而小于房地产开发，据此测得土地还原利率为7.43%。综合上述三种方法测算结果，最终确定本次土地估价的土地还原利率为8

59、%。1.5.2房屋还原利率房屋还原利率一般比土地还原利率高2%，本次评估取10%。1.6房屋纯收益房屋的价值包括主体、装饰、设施设备三部分，分别按其尚可使用年限测算现值。估价对象1994年竣工，至本次估价期日，其主体、装饰、设施设备均已使用8年时间，则：年房屋纯收益=房屋现值房屋还原利率=900元/平方米11164.39m285%+700000（20-8）/20+11164.39m2200元/平方米（15-8）/15+11164.39m2100元/平方米（10-8）/1010% =1022605.59元1.7土地纯收益年土地纯收益=年房地产纯收益-年房屋纯收益=1760077.27102260

60、5.59=737471.68元1.8地价计算总地价=土地年纯收益土地还原利率1-1（1+土地还原利率）使用年期 =土地年纯收益8%1-1（1+8%）40 =737471.68元8%0.9540 =8794349.80元单位土地面积地价=总地价土地面积=8794349.80元6051.40m2=1453.28元/m2。以上测算的地价即为待估宗地在估价期日2002年6月30日，用途为商业用地，实际容积率为1.84，实际土地开发程度为宗地红线外“五通”及宗地红线内“五通一平”条件下，设定土地使用年限为商业用地法定最高出让年限40年的国有土地使用权价格。而本次评估的待估宗地地价为宗地红线外通路、通上水、通下水、通电、通讯 “五通”和宗地红线内场地平整“一平”开发水平下的地价，两者在土地开发水平上存在差异，因此，需对采用收益还原法测算的待估宗地地价进行土地开发水平差异的修正，即在地价中扣除宗地红线内通路、通上水、通下水、通电、通讯 “五通”开发费用及其利息、利润。1.9开发水平修正据靖江市市区土地定级估价报告，扣除待估宗地所在区域一级商业用地宗地红线内达到通路、通上水、通下水、通电、通讯、通气“六通”开发水平的平均开发费用及其利息、利润按土地面积计为95.00元/m2。即：设定土地开发程度下待估宗地地价=修正前地价一级地宗地红线内“五通”平均开发费=1453.28元/m2