汉中·万邦·时代广场经营规划方案

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1、汉中万邦时代广场经营规划方案（草案）北京华策创世咨询管理有限公司2006年12月18日目 录前 言3第一部分 项目立地市场环境分析4一、汉中市经济地理环境4（一）地理位置与自然环境评估4（二）交通历史与未来5（三）物产与经济环境评估6二、汉中市经济环境比较分析8（一）汉中市经济环境横向比较分析8(二) 汉中市经济成长性分析10三、汉中市商业竞争环境17（一）城市商业布局17（二）商业规模状态17四、汉中市未来潜在竞争环境评估21（一）北大街商业街改造21（二）祥瑞商业地产22（三）汉中世纪阳光商厦二期扩建22（四）金港购物广场23（五）汉中市东关历史文化商业一条街开发23五、汉中市人文环境对消

2、费的影响25六、汉中市商业客流动线分析26七、汉中市城市发展27八、本案商业价值评估29第二部分 项目物业条件分析30一、建筑面积构成概念（附件）30（一）外铺店数量及面积30（二）主力百货店各楼层套内面积33（三）商业面积33二、建筑平面与垂直交通组织分析34（一）名词释意34（二）本案建筑特征与交通组织分析35（三）垂直交通特征36（四）平面与垂直交通关系37三、项目设备实施条件分析38第三部分 商业规划41一、经营定位41二、商圈辐射半径及目标顾客群44三、业态定位及空间规划47四、百货业态定位及空间规划（详见附件二）47五、街区定位及空间规划49第四部分 招商及营销策略51一、营销策略

3、51四、广宣策略52五、招商组织54（一）主题百货组织架构：54（二）工作内容：55（三）招商推介会：55（四）工作协调56三、招商策略建议56四、招商宣传推广策略与方案建议56五、招商考核及奖惩机制56六、招商文件构成57第五部分 工作进度规划57一、招商工作指导思想：57二、招商工作分阶段开展的进程安排58（一）分析、补充调研综合资料、完善本项目商业策划案阶段58（二）对主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的摸底阶段58（三）主力店、特殊业种、主要品牌招商意向的核定阶段58（四）全面开展招商工作阶段59（五）补充招商招租及商装工作阶段60第六部分 建设图纸修改建议及内外装修设计的修改意见、建

4、议60一、建筑功能定位60二、建筑特征60三、建筑需求与修改建议61（一）设备设施61（二）建筑结构62附件一：万邦时代广场面积表63附件二：商业业态业种规划示意图64附件三：万邦时代广场商业街经营规划示意图7前 言汉中上下三千年历史，孕育着中国深厚、博大的汉文化，影响着一代代中华民族可歌可泣的民族魂。在二十一世纪中国大地走上国富民强的时代，汉中万邦时代广场以宏大的气魄，勇于创新的胆略，打造一座汉中乃至岭南地区第一个大型的休闲购物广场，彰显汉中现代与未来的愿景，为汉中注入了崭新的生活气息，撬动了汉中地区的经济活力。万邦时代广场不仅位于汉中市的商业中心，还屹立在汉中城市的中轴路上天汉大道，他以宏

5、大的建筑规模，赋予现代气息的建筑造型，表现万邦时代广场不愧是汉中市的标志性的建筑，也是一张城市的名片。广场表现他在汉中地区具有唯一性的七大特征： 商业建筑规模最大；地理位置最具优势；商业经营面积最大；商业经营业态最全；商业管理服务最优；商业硬件环境最佳；室内停车数量最多；第一部分 项目立地市场环境分析说明：以下经济分析数据来源，均由汉中市统计局、陕西省统计局，以及陕西省与汉中市两级政府公报提供。一、 汉中市经济地理环境（一）地理位置与自然环境评估1. 汉中市位于陕西省西南部, 是汉水上游城市的一座明珠，它北依秦岭,南靠巴山，汉江横贯其中，自然地貌为“山川盆地”, 汉中冬无严寒，夏无酷暑，土地肥

6、沃，水源充足，气候湿润，素有西北“小江南”和秦巴“聚宝盆”之美誉，历来是国家及陕、甘、川、鄂四省毗邻地区的重镇和我国历史上的名城，同时又是一个年轻的正在发展中的城市。2. 汉中位于秦巴腹地，秦岭屏障于北，巴山绵亘于南，汉水横贯其中，为汉中冲积出大大小小10余个山间盆地。这些盆地是汉中人口的聚集之地，也是工农业生产的精华所在。由于秦岭的屏障，使这里“寒流不足侵其躯，季风难以逞其威；自古桃源于世外。3. 从自然地理环境和社会经济联系等方面，汉中北靠西安，西南依成渝，东南临武汉，战略地位十分突出。4. 汉中在地理上是沟通“西安、兰宝（兰州、宝鸡）、甘南、成绵（成都、绵阳）、重庆、武汉”的中心；但是，

7、在城市布局和发展战略上属于大后方和基地。因此经济成长速度较慢，难以较快地拉动零售业和消费的发展。u 东南临武汉，是中国中部地区的工业、金融、商业、科研和文化教育中心和全国铁路、水路、公路、航空和电信的重要枢纽，是被联合国列为“城市可持续发展计划”的城市和“中国硅谷”高科技光电技术产品生产的发源地。u 汉中处于这样一个中部、西部、西南部三个经济体的中心，完全可以为他们起到沟通和桥梁的作用。（二）交通历史与未来1、交通见证着汉中的历史，交通也演绎着汉中的兴衰。l 从先秦开始，祖先就为改变汉中封闭的交通面貌，做出了不懈的努力，“栈道千里，通于蜀汉”，开凿了世界上第一条人工通车隧道石门：北有故道、褒斜

8、、傥骆、子午通关中，南有金牛、米仓、荔枝达巴蜀，西有阴平连陇上。l 汉江的断航，使汉中失去了联系东部发达地区最便捷的“黄金水道”。l 三线时期修建的阳安铁路，把汉中与现代社会再次连接了起来，给汉中带来了无限的生机和活力。汉中的经济和社会事业因此有了较快的发展。但由于阳安铁路只是一条连接线，在全国路网中作用有限，加之铁路“西口”不畅，汉中能走出去、迎进来的交通能力十分有限，汉中的发展受到阻碍。l 铁路的远离。解放初修建的宝成铁路，是沟通中原、西北和大西南的大动脉。但由于绕道嘉陵江河谷，远离汉中市区近百公里，汉中被彻底地边缘化了，沟通南北的交通枢纽地位也逐步被宝鸡所取代。2、汉中的机遇和挑战交通拯

9、救汉中 西汉高速公路。1992年，国家交通部规划了“五纵七横”国道主干线，二连浩特至云南河口的GZ40线连接汉中。沐浴着西部大开发的春光，这条连接祖国南北的交通大动脉汉中段，终于在20世纪即将结束时决定开工了。这就是“西汉高速”，从西安西南郊的荷池寨立交出发，大致经古“子午道”，越秦岭，穿汉中盆地，最终在川陕交界的棋盘关，连接早已等候多时的川北高速公路。07年10月全线贯通，三小时到西安。“西汉高速”将给汉中的经济、商业、物流带来发展的曙光。（三）物产与经济环境评估1、 汉中受自然因素的影响,这里植物资源丰富,名优土特产品数不胜数。汉中市物产丰富。农作物以稻、麦、油菜为主，数十种名贵中药材，百

10、余种稀有的野生植物和储量丰富的非金属矿藏正在开发加工。汉中市的工业已形成以建材、机械为主的重工业体系和以食品、纺织、服装、皮革、鞋帽为主的轻工业体系。2、 2005年全年实现农林牧渔业总产值83.22亿元，按可比价格计算，比上年增长9.37%，占全市生产总值216.58亿元的40.73。3、 农业人口总数占全市人口的80.49。4、 县以下社会消费品零售额16.14亿元，占全市的28.2。5、 目前全国集中连片的18个贫困地区中，秦巴山区名列榜首：全国592个国家级贫困县，秦巴山区占了52个。其中又以陕南、川北和陇南最为集中。汉中、安康、巴中、广元和陇南5市共41个区县，贫困县就有26个，占全

11、部区县数的63%；安康10个区县，8个都是贫困县；巴中4区县，3个贫困县；陇南9区县，7个贫困县；安康和陇南唯一的市辖区，都是贫困县。贫困县为汉中市的经济发展带来经济的滞后效应6、 汉江是长江最大的支流，也是目前全国唯一一条没有被污染的大河。由于其优良的水质，被国家确定为南水北调中线工程的主要水源。汉江在汉中境内流域面积196007平方公里，占全市面积的722%。由于水源保护，汉中工业化的“门槛”将被抬高。这对处于工业化初期的汉中来说，无意于是“雪上加霜”。工业项目对环保的要求普遍提高，一些优势资源得不到有效开发。评述：汉中以农业为经济中心，已有三千多年的历史。农林牧渔业总产值83.22亿元，

12、人均2746元（按农业人口计算）；农村人口比重占到总人口五分之四，县以下消费比重确不到总量的五分之一的水平，汉中市除汉台区人均社会商品零售总额超过4000元以上，其余是个县均未达到2000元。因此，汉台区以外县域城市的消费支撑力不足。二、 汉中市经济环境比较分析（一）汉中市经济环境横向比较分析1、 人口规模与全社会固定资产投资总额比较2、 地方财政收入(万元)3、 汉中市消费市场水平4、 银行存贷对比分析05年汉中市与陕西省各市银行存贷对比分析（亿元）序号地域各项存款序号地域储蓄存款序号地域各项贷款1西安3599.71西安1716.761西安2158.12咸阳471.292咸阳356.622渭

13、南236.63宝鸡459.53宝鸡328.793咸阳215.894渭南411.224渭南307.224宝鸡212.355榆林357.245汉中216.285榆林196.676延安310.996榆林175.246延安177.457汉中307.797延安156.317汉中150.128安康163.588安康109.668安康97.479商洛132.039商洛95.859商洛66.5410铜川98.5510铜川66.0310铜川48.58(二) 汉中市经济成长性分析1、 2005年汉中市生产总值216.58亿元，按可比价格计算，比上年增长10.6%。全市生产总值年均增长8.9%，高于全国的发展速度。

14、2、 社会消费品零售额指标名称2005年比重2004年比重社会消费品零售额641547100.0 546982100.0市23276536.3 22876641.8县23049135.9 17820732.6县以下17829127.8 14000925.62.按行业分批发零售贸易业56574588.2 44156880.7餐饮业7489211.7 10456119.1其他9100.1 8530.23、 地方财政收支指标名称2005年比上年同期增长%财政总收入16586411.5地方财政收入6401315.6各项税收4686412.8增值税1288411营业税179982.9农业税314011地

15、方财政支出25098315.94、 固定资产投资全年完成全社会固定资产投资75.0亿元，比上年增长11.9%；其中城镇固定资产投资54.74亿元，增长12.0%。5、 客、货运输量。公路客运量6583万人次，公路货运量2855万吨，分别比上年增长29.3 %和9.3%；民航旅客发送量4.12万人次，比上年增长10.2%，民航货运量22吨，年末全市民用车辆拥有量21万辆，比上年增长18.0%。6、 汉中GDP总量及全社会、房地产开发投资完成情况单位：亿元年份GDP增长速度（%）全社会投资完成增长速度（%）房地产开发投资完成增长速度（%）2005216.5810.675.0011.912.49-6

16、.62004192.9410.967.009.813.375.12003163.449.161.0022.012.7234.62002141.317.250.0012.39.4527.82001129.326.644.5333.27.4020.3由上表分析，过去五年间，全国房地产业投资平均增长速度为26.3%，陕西省为30.4%，汉中市仅为15.2%，主要是由于汉中市过去在城市基础设施配套上没有跟上，随着近年来汉中对城市基础设施的不断投入，未来该市房地产的投资将飞速发展起来；全国房地产业投资在全社会固定资产投资中的比重为17.9%，陕西省为14.3%，汉中市为18.6%，未来这一比例将进一步扩

17、大。汉中市商品房建设情况 单位：平方米年份施工面积竣工面积竣工率（%）2005171701973348142.7 2004182567449734227.2 2003191783872081437.6 2002145176764167744.2 2001135364460195044.5 上表反映了“十五”时期汉中市商品房施工和竣工面积状况，从表中可得知：商品房竣工率较低，建设效率低。下表反映了汉中市“十五”时期商品房的销售和空置状况。表中的数据说明：汉中市商品房销售呈现较稳定的状态，销售面积的总量变化不大。对于每年的销售增减情况，则呈现波浪运行状态。商品房的空置面积，到2005年末，已达到2

18、2.18万平方米，商品房的空置率较高，基本上呈现逐年增加的态势，这主要是由于当地房地产开发建设水平较低。汉中市商品房销售和空置情况 单位：平方米年份销售面积比上年增减(%)空置面积比上年增减(%)200579534926.822178219.620046271501.1185414-16.1200362032036.52210314.42002454603-9.0211658182.7200149933820.67486880.3汉中市住宅投资完成、竣工面积和销售面积情况年 份投资完成（万元）比上年增减(%)竣工面积（平方米）比上年增减(%)销售面积（平方米）比上年增减(%)200591889

19、-20.873348147.576335627.3200411609214.7497342-31599509-0.1200310121342.372081412.359981137.720027110632.96416776.6435564-7.220015351822.560195015.7469325187、 房屋出租业汉中市单位房屋出租共2497家，房屋出租收入12021万元；居民房屋出租中：市区居民房屋出租户16764户，年均房屋出租收入7322万元，月均收入611元。城乡结合部居民房屋出租户6621户，房屋出租收入1843万元，月均收入153元。8、 城市居民收入状况05年农民人均现

20、金收入1892元/人，农民人均生活消费现金支出1267元/人，分别增长7.2和13.2。9、 06年19月份汉中市场走势u 汉中城区居民人均可支配收入5748.89元，同比增长15.31%；消费支出4496.96元，同比增长6.74%。u 食品支出继续增长。城区居民人均食品支出1848.16元，同比增长15.53%。食品消费恩格尔系数为41.09。u 居民外用餐呈上升趋势。人均在外用餐529.20元，同比增长64.11%。在外用餐占食品消费构成28.63%，同比上升8.47个百分点。u 衣着消费快速增长。城区居民人均衣着消费487.73元，同比增长17.11%，其中成衣人均消费67.95元，同

21、比增长10.79%，鞋类支出113.95元，同比增长1.3倍。u 家庭设备及服务消费保持较快增长。城区居民人均家庭设备及服务支出249.57元，同比增长16.06%，其中： 耐用品消费品人均152.59元，同比增长7.51%。 室内装饰品8.18元，同比分别增长155% 床上用品19.72元，同比分别增长、102% 日杂用品94.77元，同比分别增长16.15%、 家庭服务支出14.39元，同比分别增长9.76% 同比分别增长155%、102%、16.15%、9.76%。u 交通和通信消费平稳增长，城区居民人均交通和通信支出441.99元，同比增长8.99%。u 人均教育文化娱乐服务654.5

22、7元，同比增长4.32%。其中： 文化娱乐用品、文化娱乐服务支出人均分别为134.62元、191.77元，同比分别增长6.81%、14.67%。 人均教育支出328.18元，同比下降1.79%。其中：培训班费支出人均38.68元，同比增长18.36%。评估：1、 汉中市近一二年经济增长速度较快，发展势头明显。2、 居民收入增长幅度较大，消费支出和购买力增长活力强盛。但是城乡的收入与支出差别较大，城镇和农民的收入与支出的基数仍然很低。这说明城市消费支撑力不足。3、 居民消费结构，明显受房地产住宅发展的影响，家居用品增长突出。4、 受汉中市人口规模和经济规模总量的限制，市场消费规模总量有限，社会商

23、品零售总额难以在短时间内有较大的突破。5、 从客、货运输量及增长幅度分析，汉中市的经济增长的瓶颈主要是交通问题。因此，汉中市的综合经济发展，零售、商业贸易的成长空间，以及对外的经济交流与发展难以推进。6、 根据人口规模、投资总量投资结构分析，汉中市的经济增长拉动势态仍显不足。这说明国家和省内两级政府的支持力度有很大的关系。7、 从05年银行存贷总量以及在省内的排序上分析，汉中市的市场观念仍属保守型，存大于贷。这对促进市场，发展零售商业是有极大的消极作用。8、 地方财政收入增长幅度大于财政总收入，而且大于社会商品零售总额的增长幅度。由此说明地方政府给予地方优惠政策没有用足。9、 依据社会商品消费

24、零售总额的结构分析，及03年、04年、05年增长幅度 “前高后低” 的不均衡状态分析，说明汉中市的市场处于不稳定状态。因此，作为对本案的经济收益分析和规划，要持有谨慎的态度，不能盲目的乐观。10、 05年汉中市的消费指数与陕西省其他市相比，处于接近末尾地位，可以肯定的说明，汉中市的市场需求很平稳，没有明显刺激市场的撬动点或某种支撑力。11、 汉中市房地产市场供求水平与增长水平处于不平稳状态，综上所述，汉中市的经济发展很平稳，市场需求处于不温不火的状态。三、汉中市商业竞争环境（一） 城市商业布局汉台城区东西长约5公里，南北宽约4公里。街巷基本呈东西、南北对称状建设。以现在城市中心中心广场为圆点，

25、以北大街、天汉大道南北干道，连接东西莲湖路、劳动路、兴汉路-虎桥路、前进路，构成汉台区商业街区。（二）商业规模状态1、 汉台区主导产业为服务业、状态概述 汉台区总人口53.07万人，非农业人口24.71万人。人口总户数175400户。 商贸流通业和新兴产业：有运达批发市场、北城货运市场、盛隆家俱城、过街楼蔬菜批发市场、新时代建材批发市场、陕南电子城等各类市场50多个，目前，在汉台区注册的个体工商户、私营企业，分别达32710户和659户，从业人员达到84972人。非公有制经济提供的税收占地方财政收入的26.4%。 汉台区商业汉台区是汉中市十一个区县的商业中心，也是唯一个最具规模商业区，各种主要

26、商业业态、业种的经营规模总量达到五十多万平方米，如不含中小店铺经济面积计算汉台区人口总量人均商业面积，人均将达到一平方米（人口53.07万人）。汉中市（汉台区）主要商业业态及经营规模一览表单位：百货业态家电专业店超市业态市场业态在建商业名称经营面积名称经营面积名称经营面积名称经营面积名称经营面积世纪阳光16430阳光家电4000家乐一店2800运达（石马商城、虎桥商贸）市场110000祥瑞太阳城17000海星星光24000国美电器2000天汉家乐二店5290运达建材家居城（一二期）56000金港购物广场18000国贸商厦4500苏宁电器2000桃心岛总店3400盛隆家具城70000魅力之城10

27、000商业大厦10080桃心岛家电500阳光超市1800陕南电子城3000东方新世界9900祥瑞商城10300兴汉家电1200晶众家乐超市6000赛博数码城4000万邦时代广场110000万宝商城4000建业家电700友谊商城3200建业商场800兴汉商场2400天汉商场600小计763101040019290243000164900合计513900（） 大型百货商场、超市、家电专业店，主要有：世纪阳光商厦、海星星光百货、商业大厦、国贸商厦、祥瑞商城、万宝商城、兴汉大厦、国美电器、苏宁电器、晶众家乐超市（两店）、桃心岛超市等； 大型商场的经营面积多在1500025000之间，小型的一般在300

28、010000之间，其中海星星光百货经营面积25000，是目前为止规模最大的商场； 超市经营面积多在6004000之间，其中晶众家乐超市天汉店营业面积6000多平米，是汉中市目前规模最大的超市；家电专业店面积多在1000左右，其中以世纪阳光家电经营面积近4000，是最大的家电专业卖场（具体数据见有关资料）。2、 商业街： 北大街全长900米，位于汉中城市中心，是一条集服装、百货、家电、餐饮、旅馆等经营业为主的综合性商业街。沿街分布着大小店铺270多家，大小规模集中商业卖场近10个，业态、业种、品类较为齐全的商业步行街，特别是二、三线品牌专卖店集中地，是目前汉中商业最具人气及活力的黄金商业街，区位

29、优势十分突出。 莲湖路品牌专卖店一条街，是汉中市一线、二线品牌最为集中的商业街，同时也集中部分餐饮与娱乐、休闲。整个莲湖路现有大小50家以上的品牌服饰、鞋类专卖店，近30家餐饮店，十余家鲜花礼仪专业店。预测未来司法路、莲湖路街区商业设施改造完工后，将形成以品牌经营（服饰、皮鞋为主），专业经营（鲜花礼仪、餐饮、电脑软件、文化文具为主），中高档消费为特点，并将逐步显现出规模经营的优势。3、 批发市场 运达批发市场主要由日用百货区、鞋区、家居饰品区、床上用品（含布匹）区、小百货区、日化洗涤品区、服装鞋帽步行街、家用电子电器区（含厨卫等小家电）等几大版块组成，主要面对汉中地区十县一区中低档消费群体，特

30、别是各县经营商户采购、补充货品的首选地。 运达建材家居城为目前陕南规模最大、档次最高的建材家居市场，一期工程于2005年7月底正式开业，容纳业主过百，经营品种达万种，入驻率达100%，系高端家俱、建材、卫浴专业大卖场，主要设施有中央空调，四部自动扶梯及一部货梯，消防自动喷淋系统。 虎桥商贸城主要经营自行车及电动车、男女服装服饰等，于2004年8 月正式开业，前期招商及入驻率较高（达80%），且品牌经营、专卖化程度较高。后期由于商城营销推广及宣传促销力度有限，优质商户资源大量流失，现入驻率仅四成。4、餐饮、娱乐四、汉中市未来潜在竞争环境评估（一）北大街商业街改造2006年9月5日市城市规划委员会

31、第三次会议审议，通过并确认北大街为未来汉中商业步行街的城市设计规划。 规划内容如下：1、 规模与位置：北大街全长900米，位于汉中城市中心，是一条集服装、百货、家电、餐饮、旅馆等经营业为主的综合性商业街。沿街分布着大小店铺200多家。2、 规划理念：按照“园中有街，街中有园”的规划理念，以构建汉中及其区域的商贸、金融中心，建设设施完善、功能齐全、充满活力的现代化商业街区，营造具有汉中文化特色的景观、休闲、旅游环境为目标进行规划设计。3、 规划范围：北至劳动路、南至东大街、西至天汉大道、东至东建设巷，规划面积51.5公顷。包括北大街全长、全宽及沿街建筑物整体，莲花池公园及其延伸部分等。4、 规划

32、定位：（2） 规划区集交通集散、商业购物、商务办公、文化娱乐、景观休闲等各种功能于一体，在满足现代化城市功能的同时，还将展示汉中历史文化特色。（3） 规划将北大街商业区分为三大片区：时尚商业零售区、特色休闲与旅游区、配套功能完备的商旅聚集区。（4） 规划还将莲花池公园景观融入商业步行街中，同时着力打造点、线、面相结合，多层次、开放式的景观系统，形成独特的城市风景。5、评价：传统商业街，与万邦广场能够形成互不的竞争势态。（二）祥瑞商业地产1、 位置：天汉大道东侧、祥瑞巷北侧2、 面积：20230.95m2(其中地下5303.1m2) 层数：地下：1层 地上：3-5层3、 开业：2007年底4、

33、定位：市场业态、主力百货5、 评价：开发商具有开发实力与实际的操作经验，特别是商业地产的经验和客户资源。经营规模体量较大，一面临北大街商业街，一面与万邦广场相邻，开业时间与万邦广场接近，是最具有竞争能力的对手，是一个不可忽视的竞争对手。（三）汉中世纪阳光商厦二期扩建1、 位置：原世纪阳光商厦南侧2、 规模：占地10亩,建筑面积近2万平方米；3、 开业：2007年底4、 定位：(1) 商厦一楼主营名优金银珠宝、箱包皮具、化妆品、鞋类及餐饮；(2) 二楼主营超市、服装、儿童世界、游艺娱乐；(3) 三楼主营名优家电;5、评价：是一个非常具有零售业实力和成熟的零售商业企业，其市场号召力及信誉度极高，市

34、场占有率首屈一指，是汉中市商业的龙头，也是市政府扶植和保护的企业。这次扩大经营规模，就是对着万邦广场和祥瑞商城的崛起而采取的竞争策略。（四）金港购物广场1、 位置：汉中市虎头桥广场（原中心广场）地下一层。是汉中市政府规划城市中心广场的一部分。其中，地上为广场绿地，地下部分为停车场。2、 规模：单层建筑面积约18000，总投资约计6000万元。3、 开业：2007年底4、 定位：商业地产，产权式商铺，每一商铺约912左右，以及超市业态。（五）汉中市东关历史文化商业一条街开发1、位置：位于市区老城区东部，西起东门桥，东至朝阳路，全长1.73Km。2、规模：建设项目单位为汉中市城乡建设委员会,规划拟

35、规划改造面积20余公顷，总建筑面积60万，建筑层数24层。3、定位：保留改造塔儿巷回民饮食一条街，新建东关小吃城，开发传统经营性产业，开辟历史古迹通视廊，发展街区旅游产业等。评估：1、 上述潜在竞争对手，大部分均在2007年前后开业，不论在规模上还方面是经营定位，均与万邦广场项目有很大的竞争。特别是在店铺销售、商业招商，以及在未来经营上争夺客流等方面，都难以避免。2、 世纪阳光是万邦广场在招商和未来经营上的竞争对手，世纪阳光将会在招商方面全面封杀万邦广场，在经营的营销方面与我方争夺客源。3、 祥瑞商城、金港购物中心在销售店铺方面，将会与万邦广场争夺市场投资资源，在招商方面，祥瑞商城因与万邦广场

36、距离过近，而与万邦广场招商形成对立状态，这将会造成供应商选择进那一家提供了更多的选择条件。4、 关于北大街和东关历史文化商业一条街开发，因开发改造的难度较大，并不具有竞争势态。5、 其他竞争对手，如海星商厦，万宝商城、国贸、运达批发市场等均不能构成强劲的竞争对手。6、 建议：(1) 慎重出台招商政策。(2) 宣传的攻势和力度要大。(3) 在工程建筑、经营环境上，要更多的体现万邦公司的气势，以及展现充足的现代时尚氛围。能够吸引供应商和消费者。(4) 要有与这些潜在竞争对手一拼的思想准备，以及在人、财、物等方面要全力以赴的投入，才能够战胜对手利于站住市场。五、汉中市人文环境对消费的影响1、 “盆地

37、观念”禁锢人们的思维、观念和意识；2、 “自给自足”使人们更满足于现状；3、 “交通闭塞”阻碍更多的人文交流；4、 “城市狭小”约束消费空间有更多的扩展；5、 “收入低下”促使消费趋于理智，形成消费质量不高的水平；六、汉中市商业客流动线分析1、 汉中市商业客流容易聚集特点，基本是“北多南少，北重南轻”，客流呈由“北向南”方向运动。具体分布特征如下：第一客流聚集区域以世纪阳光为中心的北大街，客流流动呈南北方向。第二客流聚集区域以运达批发市场和中心广场为中心，客流流动呈环形状并向南流动。第三客流聚集区域是北大街与莲湖路交汇处，客流流动呈向北向东两个方向。第四客流聚集区域是以海星大厦为中心，客流流动

38、呈由东向西北方向流动。但是由于东部客流第一选择购物场所的规律是北大街、运达、世纪阳光，因而世纪阳光不容易客流滞留。第五客流聚集区域是以晶众超市为中心，形成社区型购物商圈。2、 万邦时代广场客流分析由于位于北小巷与太白路之间，北广场对应世纪阳光，南广场与晶众超市和未来的祥瑞商城相邻，同时与莲湖路品牌专卖店一条街相对应。根据万邦时代广场的规模和晶众超市、祥瑞商城及莲湖路品牌专卖店一条街，将会新的商圈和磁石效应，形成新型商业区域性的商圈将构成强大的吸客能力。因此，北部客流首先将会流入万邦广场的第一聚客出入口，而东、西、南三个方向的客流流向万邦广场的第二个聚客出入口。七、汉中市城市发展1996年经国务

39、院批准，汉中撤地建市，相应城市范围扩大，城市在市域社会和经济发展中的中心地位和作用产也发生了变化。2002年10月汉中市正式完成了汉中市城市总体规划工作。1、城镇空间布局：市域分为3大经济片区：东部片区包括城固、洋县、佛坪、西乡、镇巴五县（市、区），中心城市为城固；西部片区包括勉县、略阳、宁强三县（市、区），中心城市为定军山；中部片区包括汉台、南郑、留坝三县（区），中心城市为汉中。汉台区与南郑县合并为市区，周家坪为市区南部副中心；褒城与河东店合为褒城区，组成市区北部的副中心。2、城市人口规模：预测全市总人口2005年为382万人，2010年395万人，2015年405万人。其中，汉中市中心市区

40、人口为61万，其中非农业人口52万，全市城市化水平2005年为35%，2010年为40-43%，2015年为50-55%.3、 城市用地规模：2005年城市建设总用地3988.48公顷，人均87.25平方米；2010年城市建设总用地4705.68公顷，人均91.14平方米；2015城市建设总用地5740.31公顷，人均94.1平方米。汉台区与南郑县合并为市区，周家坪为市区南部副中心；褒城与河东店合为褒城区，组成市区北部的副中心。4、 城市总体布局：城市中心区功能结构由九个功能区、一条主轴线、一个中心、两个分中心、六个社区中心组成。(1) 九个功能区：商贸金融区，位于中心广场和北大街步行商业街区

41、域及中央大道中段部分；行政办公区，位于民主街附近；科研文教区，位于老城区东部；(2) 一条主轴线：宝汉路-汉中路-汉桂路形成一条贯通全城的南北天汉大道。与人民路、北大街、梁山路组成独具特色的双路双轴主轴线。(3) 中心区商贸金融用地：以中心广场商贸区、人民路商业街和两个分中心为主，同时在各社区中心及城市主要街道也相应布置，设10处批发市场，用地面积276公顷。(4) 两个城市分中心：大河坎综合区中心和鑫源经济技术开发区北区中心。(5) 六个社区中心：分别位于城东北、东南、西北、西南及大河坎东、西部。八、本案商业价值评估综上分析，汉中市是一个未开发的处女地城市，未来发展空间具有美好的前景。作为万

42、邦时代广场项目因城市发展与时俱进，并具有如下的商业价值：1、 万邦企业是一个具有雄厚发展实力的企业。万邦时代广场是政府强力支持的项目，他具有非常政治意义和背景。2、 位于城市的南北中轴线上的中心位置，符合黄金分割线的最佳点。3、 与市政府、机场、居民区相邻，具有优越的政治、经济价值区位。4、 是城市商业中心新开发区域，具有良好的交通环境，具备营造都市商业中心条件，这为打造汉中市商业航母，抢占市场制高点，保持竞争优势创造外部条件。5、 建筑规模和经营规模，以及市场定位的多元化，多层次化，具有城市标志性的作用，是汉中城市形象的典范，是一个在同等商业领域中起“龙头”作用，并能带动周边商机发展的综合设

43、施。6、 本项目选择的时机，正是处于汉中市城市经济起步发展的阶段，这将有利于本项目的成长和稳固。7、 其定位从外部环境到内部氛围都具有一个比较大的质的飞跃，因此该项目将肩负着提高区域人气和商业价值的使命。第二部分 项目物业条件分析一、建筑面积构成概念（附件）（一）外铺店数量及面积1、外铺店数量及比重店数楼层位置24B1F超市外边店113一号楼124二号楼129三号楼121四号楼94五号楼605合 计2、外铺店面积楼层位置套内面积公摊面积建筑面积B1F超市外铺1350.2321.21671.41号楼5671.71105.76777.42号楼6390.63356.79747.33号楼5866.33

44、268.79135.14号楼5940.13349.59289.65号楼6358.42655.39013.6合 计31577.414057.045634.43、外铺店公摊系数4、一、二、三号楼外铺店临街截面分析楼层项目小计一层二层长度比重长度比重一号楼外街外街周长807.8403.9403.9店铺截面411.864205.93250.99205.93250.99附属截面395.936197.968197.968内街外街周长450.616225.308225.308店铺截面272.682130.35957.86142.32363.17附属截面177.93694.9582.986二号楼外街外街周长4

45、34.443245.157189.286店铺截面354.973208.70285.13146.27177.28 附属截面79.46936.45443.015内街外街周长383.058249.632133.426店铺截面246.218161.0664.5285.15863.82 附属截面136.83888.5748.268三号楼外街外街周长419.538232.97186.568店铺截面343.239179.27176.95163.96887.89 附属截面76.29953.69922.6内街外街周长469.477250.06219.417店铺截面368.477220.57986.3147.89

46、867.40 附属截面106.5193571.519合计外街外街周长1661.781882.027779.754店铺截面1110.076593.90567.33 516.17166.20 附属截面551.704288.121263.583内街 外街周长1303.151725.000 578.151 店铺截面887.377511.998 70.62 375.379 64.93 附属截面421.293218.520 202.773 说明： 一号楼的沿街店铺截面比重过小，按项目建筑平面结构分析临街店铺比重应在6065左右较为合理。一层空调机房占用商业面积314左右，占用店铺截面39m长，二层占用19

47、6.74,截面27m；一层邻街步行梯截面占用67.2m（如采取纵向设计，一二层可多设计出60米左右截面的临街店铺，按48米店铺设计，可多销售480店铺面积）。 二三号楼临街店铺截面设计较为合理，但仍有不足之处，如中间通道功能没有商业化设计意识，只是便于人流通行而失去商业价值。 一号楼店铺数量比重，与二三号楼店铺数量比重相比明显偏低，一号楼建筑周长800多米，而二三号楼只有400多米左右。因此，影响投资收益。评估：根据对五座商业楼商铺的公摊系数的量化比较分析，1号楼公摊值最低，2、3、4号楼的公摊值最高。 1号楼公摊值低主要是主力百货店和超市承担了公用面积，至使1号楼最好的店铺位置不能达到以最优

48、的租售性价比。 2、3、4号楼的公摊值高,带来的是店铺售价比不合理，阻碍楼盘的销售速度，影响后期物业收费的公平性，造成业主或经营者相互攀比，产生或容易激化矛盾，影响广场的社会形象，以至于影响广场的成长与发展。4、外铺店比重比较评估：从各楼店铺的套内面积与建筑面积（公摊值），在五个楼面积总值的比重分析，很明显二、三、四号楼的比重不合理。（二）主力百货店各楼层套内面积楼层位置面积一层4024.00二层3710.00三层8108.00四层8179.00五层8175.00六层3617.00合计46138.82（三）商业面积楼层位置套内面积公摊面积建筑面积外铺店31577.3514057.0345634

49、.38百货35813.006139.0041952.00B1F超市10325.822648.4812974.30商业合计77716.1722844.51100560.68停车场13012.891413.2614426.15总计90729.0624257.77114986.83评估： 主力百货店各楼层面积特征，一二层与六层面积明显少于三四五层，主要因素是一二层外铺店占用了一部分，六层是建筑单层其他设计面积少于其他楼层。 从商业部分的总建筑面积为十万平方米左右，而实际能够用于经营的经营面积，却只有七万七千多平方米。其中百货的建筑面积虽然42000左右，但是由于建筑面积结构设计为三角形的异型不规则平

50、面。因此在设计商场动线上将会大大降低正常商业经营面积（商户套内面积）的配比。（正常配比约5565左右）注：以上分析数据依据：设计院CAD建筑图纸，汉中市房地产测绘队，及原招商部门数据。二、建筑平面与垂直交通组织分析（详见平面与垂直交通组织图）（一）名词释意1、 客流平面交通组织是指将人流有效的自然引导顾客到一个楼层面的各个经营部位，并且构成人流的回路，不能形成死角（区）或单一通道。同时在遇到紧急状况下，快速组织人流疏散到安全地方。2、 物流平面交通组织是指将商品、大件物品、垃圾、餐饮的干湿（泔水）运输的出入口、通道有效地进行规划，并且不影响或不与顾客形成冲突。3、 平面交通动线特指在一个建筑内

51、或一组建筑群间的水平面，人流（客流）流动最多的通道。4、 客流聚集区特指在交通动线的出入口附近，容易造成客流汇集而不容易疏散的区域。特别是商场一层的主出入口区域，客流通行量最大。5、 客流通行量是指商场内在一条通道或一个出入口，顾客每小时通行数量。在规划商场动线和出入口，要充分考虑节假日的客流通行量因素。6、 垂直交通组织是指在一个建筑物内，能够安全、快速输送顾客或货物到各个楼层的经营部位或储存位置的垂直通道（或垂直运输设备），如：自动扶梯、超市坡道梯、直升客梯、室外观光电梯、直升货梯、消费楼梯等。并且不妨碍各个经营部位的独立经营与管理。（二）本案建筑特征与交通组织分析1、 首层平面交通动线，

52、由于受五个单体建筑的条件限制，客流出入口由四个主出入口，两个次级出入口（1、2号楼道），两个下沉广场（简称：南广场、北广场）和两个地下停车场出入口组成。其中紧靠天汉大道二号楼的南北两头的下沉广场是人流密集的出入口。2、 北广场将吸引北部商圈人流，而南广场将吸引东部莲湖路及南部客流。3、 万邦时代广场建筑是由五个相对独立的建筑组成一组建筑群， 2、3、4、5号楼呈正南、正北、正东、正西四个方位，并与1号楼相对立呼应，形成1号街、2号街、3号街、4号街四条室外和四条沿街客流动线。4、 1号楼因有西北至东南方向的室内挑空商业街（16层共享空间），将1号楼一分为二，形成A座、B座两个经营区域和一条一二

53、层室内商业街通道的客流动线。三至六层由三个挑空区，形成四条46米左右的客流动线勾联A座、B座卖场区域。5、 五座楼二层之间的平面交通组织，各由两座联廊桥相联。同时1、2、3、4、5号楼各自设计外廊通道，构成二层商业街店铺的环形客流动线。6、 五座楼三四层之间的平面交通组织各自独立，没有相互连接联廊桥相联。同时2、3、4、5号楼各设计室内走廊通道，构成各自的独立平面交通，各楼之间交通不能互动。7、 4、5号楼三四层因塔楼核心筒与剪力墙较多，柱网密度较大，而且进深跨度4号楼22米(走廊2.7米)、5号楼2 3米(走廊2.7米)。由此，4、5号楼三四层的只能设置一条客流动线。（三）垂直交通特征1、

54、垂直客（电）梯过多，特别是1号楼，而且疏密分布不合理，这对今后的运营管理，将在人工成本、设备维护、设备安全管理等增大费用。2、 2、3、4、5号楼自动扶梯只能够将客流送到二层，三四层只能通过观光客梯输送，如果定位餐饮或休闲娱乐，勉强能够满足需求（客流通行量小，客人等候时间长）。3、 观光梯大部分为室外梯，如遇雨雪天气或气温炎热与寒冷的情况，客人将不愿等候，从设计理念上分析，将是缺乏人性化的也是不合理的。4、 物流垂直运输几乎不具备，整个建筑群只有地下超市有一部货梯，如果使用客梯运货，既不符合国家有关电梯使用安全规定，也加大电梯的使用寿命和维护费用成本，同时也影响乘坐电梯的顾客，这是不符合现代商

55、业硬件环境的规范要求。5、 消防（步行）楼梯设计位置和走向不合理，严重降低建筑的使用价值。如1号楼八个消防（步行）楼梯均采取横向设置，这样将减少临街店铺截面64米，减少16个店铺的销售或出租收入。如此类似问题在2、3、4、5号楼仍然存在，特别是4、5号楼的楼梯已经阻碍楼层的交通动线，至使建筑的商业价值大大降低。6、 地下超市与一层的只有南北两个广场有自动扶梯，而纵深的商品确没有一部输送顾客的自动扶梯，这既不利于便于快速引导顾客到一层，同时也影响地下一层的商铺销售与出租。（四）平面与垂直交通关系1、 根据商场运行后对顾客客流通行量和客流聚集区的分析判断， 东侧南北两个广场的聚客量将将占整个广场的

56、70左右。而每座楼的临街长度均在120米左右。如果一个顾客往返走完一个楼层面的四个街区的距离要将近一公里左右，若在上楼需要行走约计三至五公里左右。因此，2、3、4、5号楼中间部位的垂直交通设置是至关重要，但四座楼中间部位只有步行梯，没有自动扶梯将会影响顾客光顾其他楼层的不便利情绪，客流量的减少将影响经营的结果。2、 2、3、4、5号楼三四层只解决垂直交通，没有解决横向的交通组织，到三四层的顾客如要到1号楼，却要折返到二层才能够到达。这同样不便于顾客。纵上分析，本案的平面与垂直组织，将在广场运行后，将不便于顾客。三、项目设备实施条件分析注：以下设备设施资料、数据依据ANS国际建筑设计与顾问有限公

57、司，上海汉润建筑设计事务所设计方案提供。如有差异错误请工程部及相关部门及时提出。（一）用电负荷1、 办公照明、空调 100W 29250 2925KW2、 商场照明、空调 100W 69240 6924KW3、 地下车库照明 20W 23664 4733KW4、 办公、住宅电梯及观光电梯 10KW台 20台 200KW5、 商场自动扶梯 7.5KW台 20台 1 50KW6、 地下车库等通风设备 50KW7、 水泵等 100Kw8、 其它设备 50KW9、 供电电源：根据小区用电负荷统计，小区内需设50KV电业变电站一座(26250KVA)向住宅、商场等建筑物供电。（二）给排水设计1、用水量(1) 用水定额 住宅 250 l/人d(2) 办公 6 I/d(3) 商场 6 l/d(4) 地下车库地坪冲洗 3 I/。d(5) 未预见水量 10(6) 总用水量 376/d2、水源：由太白路和汉中路市政自来水管网各引一路给水管，并在基地内环通，给水管径不小于DN200，水压不低于0.15Mpa。3、生活给水系统：地下室至二层商场由市政管网直接供水。住宅和办公采用水池+水泵+屋顶水箱重力供水，