休闲度假生态旅游综合开发建设项目可行性研究报告

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1、休闲度假生态旅游综合开发建设项目可行性研究报告5未定义书签。未定义书签未定义书签未定义书签 未定义书签。未定义书签。 未定义书签未定义书签未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。未定义书签。 未定义书签未定义书签 未定义书签。目录第一章 项目概况 错. 误！一、项目名称错. 误！二、经营期限错. 误！三、投资方基本情况错误！第二章 建设方案 错. 误！第一节 项目建设内容和规模 错误！一、项目建设内容错误！二、项目建设规模及生产能力错误！第二节 生产技术和工艺方案 错误！第三节 产品目标市场分析 错误！第四节 计划用工人数 错误！第三章 项目投资情况 错. 误！一、投资估算错. 误！二、资金筹

2、措错. 误！第四章 项目能耗分析 错. 误！第一节 项目建设地点 错误！未定义书签。第二节 水、电用量及来源 错误！未定义书签。第三节 原材料的年需量及来源 错误！未定义书签。第五章 环保、节能方案分析 错误！未定义书签。第一节 环境保护措施分析 错误！未定义书签。一、环境和生态现状错误！未定义书签二、生态环境影响分析错误！未定义书签三、生态环境保护措施错误！未定义书签四、地质灾害影响分析 错误！未定义书签五、环境影响评价 错误！未定义书签第二节 节能措施分析 错误！未定义书签。一、用能标准和节能规范错误！未定义书签二、节能措施和节能效果分析错误！未定义书签第六章 发展规划与行业分析错误！未定

3、义书签。一、产业政策分析错误！未定义书签二、行业准入分析错误！未定义书签第七章 土地资源利用分析 错误！未定义书签。第一节 项目选址及用地方案 错误！第二节 土地利用合理性分析 错误！第三节 征地拆迁和移民安置 错误！第八章 经济影响分析 错. 误！第一节 经济费用效果分析 错误！一、产品成本费用估算错误！第二节 年度经营收入估算 错误！第三节 行业影响分析 错误！未定义书签。未定义书签。未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。未定义书签未定义书签。 未定义书签。 未定义书签。第三节 社会影响分析 错误！生态旅游综合开发项目可行性研究报告第一章总论1.1概论*市委、市政府确立未来旅游产业的发展

4、目标：即紧紧围绕建设现代化生态城市的总体目标， 树立*休闲度假旅游目的地形 象，力争10年时间，将*打造成为享誉世界的国际精品旅游区， 最终建成“北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城”。针对*市由观光型向休闲度假型旅游过渡的发展现实，*市委、市政府把“实施生态立市”作为五大发展战略的首要战略， 把“精心打造百公里生态湿地旅游带”作为全市两大产业带之一， 正在将红海滩风景区、鼎翔生态旅游度假区整合为国家重点支持 的*生态旅游基础设施建设项目，将其提升为 5A级旅游区， 被列为国家重点支持辽宁旅游基础设施第一名。鸭舌岛、辽河左岸湿地公园、辽滨水城、温泉养身休闲、湿地水上乐园等重点项 目建设和设施配套

5、正在实现新突破，以旅游大项目建设拉动相关经济的蓬勃发展，标志着*市旅游产业正在转型升级。随着辽宁沿海经济带开发开放上升为国家战略，*依托弥足珍贵的滨海湿地资源，已华丽转身，面向大海，全面开启了扬帆 远航的新征程。辽宁沿海经济带发展规划中指出，“ *要依托石油、湿地等资源优势，推进资源型城市转型，加快发展特色 优势产业，建成具有北方水乡特色的石化城和环境宜居的滨海新 城”。市委、市政府已明确表态：“我们一定要将*沿海地带变 成一条闻名世界的生态景观带、产业带。这是我们经济发展的重 要支撑点，也是我们要创造的一个旅游高地。我们要充分挖掘湿 地等旅游资源，科学规划，合理布局，打造个性鲜明的红海滩 5

6、A级景区、鼎翔生态风情小镇等一批特色景区，创建水上乘船 游、湿地休闲体验游等精品旅游路线， 提升旅游服务的国际化水 平，使旅游产业跃上一个新的层次， 向世界展现一个美丽的湿地 休闲之都。2010年1月下旬，市长孙国相就水利工程及旅游项目建设 情况进行工作调研时指出：“要科学选址、合理规划，将水利工 程建设同旅游景观开发紧密结合， 充分盘活周边资源，带动周边 地区经济社会发展”。孙国相在调研中强调，要将辽河沿河经济发展同旅游项目建 设紧密结合，加快资源型城市转型步伐， 统筹实施辽河沿线开发 和生态治理，发展沿河经济。要通过建设一大批推动经济社会发 展、改善民生的水利工程和旅游项目，为推进全市经济

7、更好更快 发展提供强劲动力。1.2项目区域概况*位于盘山县西北部，北邻锦州市沟帮子经济开发区和赵 屯镇，西南部与羊圈子苇场毗连， 东隔西沙河与胡家镇相邻。位 于东经 121 27 122 29,北纬 40 45 40 27。东西长为十三公里，南北宽为十公里，总面积98平方公里， 占*市总面积的2.45%,耕地面积近五万亩。辖一个村（分场）, 十九个自然屯。全乡共有居民 4,304户，共14,538人，其中有 三个朝鲜族村，人口为1,644人；满、回、锡伯族不足 50人。1.2.1旅游资源*境内的青年水库是*第三大平原水库，面积为8,065亩， 环周为10公里，库容1,200万m3。大约公元16

8、10年以前（乾隆年间），由清朝翰林院院士张纯 良建造一座海云寺，四面环水与渤海相连，北与医巫闾山同为一 脉、灵气冲天，被民间传为风水宝地。历史记载是闾山青岩寺的 下院，庙中供奉海龙王（亦称龙王庙），寺院中的大佛像高10m， 每年香火鼎盛，香客络绎不绝。海云寺的传说甚多，“龙泉水不落” “海眼通龙宫”、“庙随水涨”的奇观广为传颂。水库建于1958年，当地政府为了保护历史文物，在水库偏 中西北处留有1.3万m2的孤岛（现域名为明珠岛），寺庙几经修 缮至今保护完整，寺庙中住一 70多岁高龄的僧人释觉凡主持日 常佛教事务。水库内是繁殖鱼蟹天然场地。水面广袤，深度适中，可垂钓 休闲、游艇逐浪，水面烟波浩

9、淼，风景怡人。地下蕴藏着丰富的优质地热温泉资源，距地表约1,800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿物质及微量 元素，常年水温42 C,出水量大约（4,000立方米/小时）。温泉 中富含多种有益健康的微量元素，对人体的多种疾病有良好疗养功效。近年来研究还发现，温泉浴能够促进机体的免疫功能，调整植物神经系统，所以还有一定的保健和延年益寿作用。*境内有三个朝鲜族村，至今保留着该民族的风俗习惯， 尤其在饮食方面代表了典型的朝鲜族风味，有许多市内及周边地 区的游客不远百里慕名而来。甜水湖的水域资源、湿地植被景观资源、历史文物资源、民 族风情资源、公路铁路交通资源、映衬闾山山脉、一条条巨

10、龙越 野穿过、地处北站经济带可谓中国北方甲天下！人文景观及旅游资源极具商业开发价值。122矿产资源*南部和西南部有丰富的地下海水资源，经探明储量达15.9亿m，Mgcl 2、Nacl、Br矿化度工业指标极具开采价值， 可连续开采数百年。305国道北部地下水资源丰富，各项微量元素指标接近饮 用矿泉水标准。1.2.3水资源境内有西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河等中小河流，自北 向南流经全乡，归辽河入渤海；拥有 8,065亩的青年水库，水面 辽阔，平均水深2米，生态保持良好。地面有三万多亩坑塘，水 质肥沃，饵料充足，是繁殖鱼、虾、贝类、蟹的天然淡水养殖场。1.2.4 土地资源*共有土地面积98平方公里

11、。其中耕地为 71,440亩，盐 田4,382亩，苇田18,107亩，草地264亩，滩涂2,230亩。125交通资源甜水地处*、锦州两市交界，素有*的北大门之称，是连 接辽西五市，通往关内的交通要道；沈山、沟海线铁路；秦沈、 沟营大高速铁路绕境通过；3 0 5国道、京沈高速公路穿越境内。1.3项目提出的背景改革开放以来，我国的农业得以快速发展， 取得举世瞩目的 成绩，特别是种植业，我们用世界上7%的耕地养活24%的人口。 但种植业发展面临耕地有限，单产难以快速大幅度提高的现实， 对农村经济发展贡献的比重在逐年递减。党的十七大报告提出：“加快转变经济发展方式，推动产业 结构优化升级；促进经济增长

12、由主要依靠第二产业带动向依靠第 一，第二、第三产业协同带动转变，由主要依靠增加物质资源消 耗向依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变。”1.3.1整合资源开发生态旅游产业时序更迭、光阴荏苒。广袤辽阔的三角洲在自然界中无声的 记录着*日新月异的变化，好风凭借力，送我上青云。近年来生态旅游度假村，这一商业模式取得了长足的发展。 这个古老而又时尚、充满现代气息的休闲模式， 给人们带来了全 新的生活品味。厚天载物，适者生存。随着一条条巨龙穿境而过，随着春华 秋实的变幻，一片片稻田、一弯弯苇浪、一座座坑塘、一条条河 流环抱的“一潭春水”，湖中观鱼跃、草底现牛羊的盎然生机； 明珠岛、海云寺几百年沧桑的

13、传奇故事为发展生态度假旅游提供 了得天独厚的条件。该项目为*北站经济带注入了新的生机和活 力，那些几乎被遗忘的北部三角洲从而成为新的财富增长点。*正在由相对独立产业向综合开发产业链迈进，产业化链 条明显延伸，市场网络进一步完善和规范，整体科技水平和综合开发能力显著增强。1.3.2发展目标*市生态型旅游产业发展战略，是以确立本市“北国湿 地休闲之都，国际生态旅游名城”为最终目标的长远谋划。其目 标包括定性和定量两个指标。1、定性战略目标：把*市建成北国湿地休闲之都，国际生态旅游名城。旅游收入占GDP10以上，旅游业成为市域国民经济的支柱产业。2、定量战略目标表1-1*市旅游发展定量战略目标分阶段

14、定量战略目标占GDP产业地位2008 年9-10 %先导产业2010 年10-11 %支拄产业2015 年12-14 %支拄产业2020 年15%以上支拄产业定量战略目标实现的特征包括： 旅游发展速度高于市域国民经济8%的平均发展速度；2008-2010年间旅游收入平均增长速度 达到25% 20102015年间旅游收入平均增长速度达到 20% 2015 2020年预计保持15%的稳定增长态势；从而成为*市产业结构 战略框架的重要支柱产业之一。3、各规划期旅游接待人数和收入指标根据对*市旅游业“十五”、“十一五”期间旅游接待与收入历史统计数据的分析，应用时间序列预测法计算，并依据本市旅游资源与市

15、场匹配程度作适当调整，预计*市旅游业各规划 期旅游接待人数和旅游收入指标见下表表1-2 各规划期旅游接待人数和旅游收入单位：万人次；Y亿元年份旅游接待（万人次）GDP平均增长旅游总收入平均增长国内海外总数国内海外（万美元）总收入2008 年9808.21988.276382878.7基期2009 年145111.21462.248.7 %113.5540111748.7%2010 年171012.0172250%1165229119.750%2015 年342024.03444100%23210458127100%2020 年598542602775%40618301407.875%1.3.3

16、区域旅游发展背景甜水湖生态旅游度假村具有高品位的地理人文景观资源，兼有水域风光和生物多样化的特点。这里系辽河入海口，冲积三角洲末端滨海沉积平原。特殊的地质构造、茂密的树林、广袤的芦 苇、河流、岛屿、滩涂、沼泽和水库，构成了别具特色的北国滨 海河川湿地自然景观。项目区拥有良好的湿地景观资源，如植被、鸟类栖息地、水 系等，濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础设施， 以及邻近*北站的区位优势。*市以湿地生态为骨干的旅游资源丰富、特色鲜明，但由于旅游产品开发滞后、旅游基础设施和服务配套设施欠缺，资源优势尚未转化为市场优势。根据*市委、市政府*市旅游“ 一 五”发展规划，进一步发挥旅游产业拉动性

17、强、市场需求潜力 大、投资效益好、容纳就业多、发展速度快等特点和优势，进一 步推动产业结构调整和优化、全力推进旅游业的发展，促进对外 开放，将*打造为“世界湿地休闲之都”。项目地处京沈高速公路、铁路与305国道、沟海铁路交汇处。 境内的西沙河、张家沟、鸭子河、月牙河自北向南流归辽河入渤 海，甜水湖地处四条河流下游。1.8万亩苇田同羊圈子苇场毗连， 岸边坑塘星罗棋布，8,065亩湖面平均水深2m是生态衍生鱼虾 蟹的天然场所。260亩草地是发展生态畜禽的天然放牧场。浑、 太、辽河给与甜水湖的生态补水为岸边的生态农业提供了用之不 尽的生态水源。芳草、芦苇、农田、碧水、蓝天融为一体故有北 三角洲小江南

18、之美誉。甜水湖、明珠岛、海云寺、龙王庙同生态 观光融为一体，协调自然，是北三角洲水乡风情园的主题特色。 形成了旅游竞争优势，并使其脱颖而出，必将成为我国北方旅游 业的顶级靓点。在旅游产业不断壮大和旅游目的地功能不断增强的今天， 水湖度假村必然向一定的主题化发展。综观中外旅游特色景点已经成为集自然生态观光、精品购物、餐饮、娱乐、水上运动于一 体的风景如画的旅游基地。 每个旅游俱乐部都是以自然观光、旅游度假、娱乐运动等为主题。这类旅游产品具有很大的市场需求、 发展空间和开发潜力。甜水湖旅游度假村充分利用水利工程、荒地、滩涂等低产业 密度用地，开发建设生态旅游度假村及相关产业， 倡导环保理念， 发展

19、循环经济，充分挖掘土地潜力，有利于土地价值综合提升。1.3.4区域社会经济背景2009年，*市生产总值实现 685亿元，是2004年的1.8 倍，2008年开始驶入两位数增长的快车道；财政一般预算收入 增长24.4%，达到43.4亿元，是2004年的2.3倍；全社会固定 资产投资增长47.9%，达到543亿元，是2004年的3.6倍。万 元生产总值综合能耗比“十五”期末下降21.7%，主要污染物排放实现控制目标。县区经济竞相崛起，生产总值年均增长27.5%， 高于全市19个百分点。过去的五年，是多元产业快速形成、经济结构向全面优化加 快迈进的五年。累计建设投资千万元以上项目 837个，竣工投产

20、 487个，非油气采掘业增加值占全市比重由 49.6%提高到70.8%， 国家资源型城市转型试点工作取得重大进展。*2009年新招商引进投资超千万大型企业17家，总投资近3亿元，开工建设8家、建成投产9家，项目储备13个。* 生产总值实现8.259亿元，同比增长83.6%;其中农业实现1.1661 亿元，同比增长36.8%；工业实现4.783亿元，同比增长105.7%； 三产业实现0.9674亿元，同比增长28.3%；财政一般预算收入 实现776.5万元。1.3.5打造甜水湖度假村的主体功能甜水生态旅游度假村借助*北站经济带，依托甜水湖及湿地 景观、依托明珠岛海云寺的古文物、依托生态农业充分利

21、用生态 水资源、依托*北站开发新区与*湿地旅游环线，以生态旅游度 假为起点、以水上游艇、捕鱼垂钓、温泉洗浴为卖点，以海云寺 古文物为靓点，以生态农业为支撑；形成以观光生态农业为主打， 水上景区旅游、温泉洗浴、商务度假、农家食宿为主线，打造湿 地特色异域风情度假品牌。可提供水上娱乐、景区拍摄、商务会 谈、休闲娱乐、亲友聚会、游艇驾驶培训和水上旅游等服务功能。 1.4编制依据1.4.1相关法律法规中华人民共和国城市规划法中华人民共和国环境保护法中华人民共和国水法中华人民共和国水污染防治法中华人民共和国土地管理法风景名胜区管理暂行条例中华人民共和国自然保护区条例中华人民共和国植物保护条例142有关标

22、准、规范中华人民共国旅游规划通则(GB/T18971-2003)旅游区(点)质量等级的划分与评定(GB/T1777A 2003)旅游资源分类、调查与评定(GB/18972- 2003)风景名胜区规划规范(GB50298-1999)1.4.3相关规划、计划东北地区振兴规划辽宁沿海经济带开发建设规划*市土地利用总体规划*市旅游总体规划*市“ 一五”发展规划*市国民经济和社会发展“ 一五”规划*市“十一五”旅游发展规划*市环境保护“ 一五”发展规划144其他相关材料建设项目经济评价方法与参数第二、三版；*政府提供的有关资料和数据；新建项目的有关法律法规及政府文件；实地踏勘与访谈资料网络及其它公共渠道

23、资料1.5编制原则1.5.1贯彻国家经济建设方针、政策，认真执行国家对节能环保和安全卫生要求。1.5.2合理利用资源，规划建设经济合理。1.5.3优化设计、合理布置、节约用地、节省投资。1.5.4优化流程、节省人、财、物。1.5.5合理配备公用设施，满足项目建设要求。1.6研究结论借助*北站经济带开发；依托北三角湿地景观；充分利用甜 水湖、明珠岛、海云寺的自然景观和古文物资源；开发利用地下 温泉资源；开发生态种植业养殖业， 依托滨海开发新区形成的旅 游环线，充分利用青年水库及周边19.11km2的自然生态保护区。开发6个各具特色的生态观光项目；以最核心的资源，6位一体，整合打造甜水湖自然生态观

24、光风景区。该项目整合当地资源，促进了生态农业的的良性循环，顺应 人们对生态食品和生态环境的需求，顺应老知青对乡土故里的恋情。利用自然生态农业资源、利用地热温泉资源、利用大辽河生 态水资源，开发生态观光旅游项目。本项目以推进新农村建设为指导，以开发特色的多功能生态产业体系、开发建设生态观光旅游产业基地，形成良性循环的生态产业链，提升产业经济的附加值， 带动相关行业向产业化经营 目标发展，促使社会效益、经济效益和农民增收同步提高。通过对生态效益、社会效益和经济效益的综合评价， 此项目 都是可行的，是功在当代利在千秋的举措。37第二章市场需求及预测2.1市场现状2.1.1甜水湖自然保护区开发现状甜水

25、湖自然保护区区域面积 19.11km2，芦苇、滩涂、草地、 坑塘、水库比邻错落形成了天然的湿地景观 。甜水湖亦称青年水 库，是辽宁省较大的平原水库之一，位于西沙河右畔，距*北站1km、305国道4.5km，库区围堤高7m、坝顶宽4m，围堤长11. 3km，水域面积8065亩。平均水深2m，库容量1200万m3。湖 中有一小岛域名明珠岛面积 1.3万，岛上树木茂盛、鸟语花香， 林荫深处海云寺映衬其中。海云寺（龙王庙）始建于清朝乾隆年间，至今已有400多年的历史，当年由清朝翰林院院士张纯良主持建造，四面环水与渤海相连、向北与医巫闾山同为一脉灵气冲天，被民间视为少有的风水宝地，海云寺院的大佛像身高1

26、0m、金光四射，寺内香火缭绕，常年香客络绎不绝。关于海云寺的传说甚多，较为传奇的有龙泉、海眼、庙随水 涨等。龙泉：在海云寺的东南角，有一眼一米见方的泉水井，井中 的泉水旱天水不落、涝雨天水不涨是寺内唯一的饮水井，每年四月初八庙会、善男信女香客云集，无论用水多少井水从不见少， 传说在阴天初一、十五的晚上偶尔会看见从天上到泉水井有一道 白光亮如闪电，像是龙王吸水、气势磅礴，以后人们便称之为“龙 泉 。海眼：在寺的西侧有一条不干沟，沟中有一条深坑叫“无底 坑，相传民国7年时逢大旱，河水都干了但无底坑不干，人们来 掏水捞鱼，可无论多少人掏水也不见少，据说无底坑通龙宫、叫 海眼。庙随水涨：据当地老人讲：

27、民国17年发大水，海云寺邻村 九间房洪水已经上炕了，当时屯里的水位比龙王庙高出一米左 右，人们担心龙王庙被大水淹了， 大水过后只见庙四周的树上挂 满了淤柴，可是让人吃惊的是庙里却滴水未进，真可谓神奇！从 此人们开始相信庙随水涨的传说，。甜水湖自然生态保护区特殊的地质构造、集湿地植被、鸟类栖息地、滩涂、荒草地、茂密的树林、广袤的芦苇、河流、岛屿、 滩涂、沼泽、水库和古文物，构成了别具特色的北国滨海河川湿 地自然景观。濒临湿地核心保护区，且拥有良好的道路交通基础 设施，以及邻近*北站的区位优势。为开发旅游业提供了得天独 厚的条件。2.1.2生态农业市场现状目前国内的粮食、水果、蔬菜、和畜禽肉、蛋的

28、市场供应多 为污染超标的食品，在市场很难买到无污染的生态绿色食品，货真价实的生态食品那还是 40年前的回忆，难怪过来人说：“现 在啊，肉没肉味、果没果味、菜没菜味、鱼虾没鱼虾味”，过去 的东西再也吃不到了！通过本项目的示范建设， 就是要返回生态 的人居环境、生态的饮食环境。根据城市不同层次抽样调查结果表明：经商的老板对生态绿色食品的需求和价位是：全部食用价位可高2倍；公务员和白领 阶层的需求是：全部食用价位可高 1.5倍；一般市民的需求是： 部分食用价位可高1.3倍。过路旅游者：体验庄家院生活、观光 生态农业，洗矿泉浴，吃生态食品还要买上带走价位可高2倍。通过食用生态食品，可平衡人体需求的各类

29、维生素， 无污染 的生态食品可以杜绝引发各类疾病， 食用无激素的肉食品可以杜 绝引发少儿早熟和软骨病，并且生态食品味道纯正、甜美自然。2.1.3生态温泉市场现状我国温泉利用虽然已有数千年历史，但温泉旅游的发展却只 有几十年过程，分别经历了温泉资源的原始利用、温泉疗养院到温泉旅游度假区的发展阶段。 第一代（洗浴）一一第二代（疗养） 第三代（戏水）一一第四代（多元化） 。近年来，温泉经济日渐兴起，温泉旅游开发的热潮也渐渐在 全国形成，以露天温泉为特色的第三代温泉产品较为普遍，功能由单纯的医疗、疗养旅游发展为观光度假、 康体休闲、商务会议、 娱乐、休疗养等多种功能，旅游者也从特殊的群体向大众化发展，

30、 形成了同时发展康体旅游、娱乐旅游、体育旅游、商务旅游、会 议旅游、旅游地产等多功能的综合性旅游度假区，温泉开发正在 由汤治、保养、休养向观光、娱乐、休闲、度假转换。虽然各游地的客源市场、游客行为和生命周期具有不同的特 征，但总体来说，生态农业观光旅游作为一种特殊的具有特色的 旅游产品，其市场和产品特征具有一定的规律，据有关问卷调查 结果显示：露天温泉特色、整体环境、温泉医疗功能；户外观光娱乐型 和综合型温泉旅游地是两大游客喜好的温泉旅游地类型。以生态文化和休闲娱乐为特色的第四代产品更具发展潜力。2.1.4市场定位*市生态型旅游产业发展战略，建立在大体量的滨海湿地生 态环境和多样化的生态旅游资

31、源基础之上，目前红海滩风景区、 鼎翔生态风情小镇、鸭舌岛湿地公园已初具规模。为规划和设计 生态旅游产品提供了得天独厚的环境资源。因此，本市生态旅游发展定位于生态敏感型旅游群体，其中国内市场为主导市场， 海外市场为重要市场。具体为:2.131 国内主导市场一级市场:东北工业城市。本市场以沈阳、长春和哈尔滨为客流枢纽中心，覆盖大连、丹东、本溪、抚顺、鞍山、辽阳、营口、海城、铁岭、朝阳、 锦州、阜新、延吉、吉林、大庆、牡丹江、齐齐哈尔等工业城市。 以沈阳为中心由钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城 阜新、石油之城*、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基 地铁岭构成的省内城市群，又是本市场的核

32、心。一级国内市场是中国传统的重工业基地， 又是目前国内重点 发展的工业城市经济圈之一，具有大密度的工矿企业和从业人 口。该市场的主要消费群体可细分为：工矿企业奖励旅游群体， 工矿企业疗养旅游群体，企业会议旅游群体，城市居民节假日和 周末度假休闲旅游群体，政府和企业的公务与商务旅游群体等。二级市场:京津沪文化大都市。本市场以北京、天津和上海为客流枢纽中心，覆盖京津 唐大都市经济圈和长江三角洲大都市经济圈。其中，京津唐大都市经济圈已经形成了以高新技术产业、电子、汽车、机械制造业 为主导的产业集群，各具特色的产业带开始形成，并对河北、山 东、山西及内蒙古产生着强大的向心引力和辐射力。长三角大都市经济

33、圈以上海为核心，其城市化水平整体较高， 正处在向工业 化中后期发展的阶段，未来 10年内有可能成为我国区域经济发 展的重要增长极和亚太地区经济发达地区之一。二级国内市场是中国的经济和文化中心所在地，具有大 量现实和潜在的高素质生态旅游者，可细分为：高知生态旅游消费群体，外资、合资和高新技术企业白领旅游消费群体，自驾车 家庭旅游消费群体，高等院校青年学生旅游消费群体， 都市居民 节假日和周末休闲度假消费群体， 中央部委和全国性行业组织的 会议旅游消费群体，外国驻京使、领事馆和大公司办事处官员及 商务代表旅游消费群体等。三级市场:东南沿海经济发达城市。本市场以广州和福州为客流枢纽中心，包括珠江三角

34、洲经济圈和福建省。其中，珠三角是中国市场化及国际化程度最高的大 都市经济圈。珠江东岸上形成了以深圳、东莞、惠州为主的电子 信息产业群，西岸上形成了以广州、佛山、珠海为主的电器产业 群，这里聚集了中国大量知名的高新技术企业和世界知名大企 业。侨乡福建，正在形成以福州为中心包括厦门、漳州、泉州、 莆田在内的海湾经济带，并初步形成了经济特区、沿海开放城市、 经济技术开发区、台商投资区、保税区、高科技园区等全方位对 外开放型经济发展格局。三级市场是目前国内旅游需求最旺盛的地区，而*市北国湿地休闲产品对该市场较为成熟的旅游者具有强烈的反差吸引力。 该市场可细分为：企业家和高级管理人员休闲度假消费群体，高

35、收入家庭避暑休闲消费群体，企业奖励旅游消费群体，商务及会议旅游消费群体等。2.1.3. 2海外重要市场一级市场:日韩地缘生态敏感国家。日本是世界经济强国，也是中国传统的第一大旅游客源 大国。韩国是世界上经济发展速度最快的国家之一，近年来迅速崛起为中国第二大旅游客源大国。2001年，两国分别名列中国旅游客源大国前两位；2002年继续保持了 20%上的客源增长 率。*市距日韩市场较近，并具有对该市场具有强烈吸引力的湿 地生态旅游资源，加之近年来*市与日韩文化、经济与旅游交流 活动不断增加，因而该市场具备开发成本市一级海外市场的条 件。该市场可细分为：湿地生态观光旅游消费群体，生态系统观 摩与考察旅

36、游消费群体，商务旅游消费群体和民间文化交流旅游 消费群体等。二级市场:港澳台血缘生态敏感地区。港澳台是中国大陆入境旅游具有血缘关系的重要客源市 场，港澳台地处中国南部，在自然景观和气候等方面与具有北国 湿地特征的*市存在巨大差异。血缘相通，景观相异，有利于 * 市以独特生态旅游产品吸引该市场的湿地避暑休闲度假消费群 体，湿地生态观光消费群体，湿地观鸟专项旅游消费群体，商务 考察与经贸会展旅游消费群体等。三级市场:欧美经济发达生态敏感国家。欧美经济发达国家是中国长期稳定的海外客源市场。经济发达国家的旅游者具有较高的消费能力和丰富的旅游经验，倾向于探索新的旅游目的地，追求自然生态环境良好的旅游经历

37、。其主要细分市场为生态系统科学考察消费群体，湿地生态观光消费群体，湿地及生态保护协会专业会议消费群体，成熟旅游者的湿地探奇消费群体等。2.133生态景区农业观光旅游生态农业观光旅游产品属于区域性产品，游客以中近程游客为主，近90%的国内游客来自一级客源市场和二级客源市场， 近80%的游客集中在4小时交通半径范围内的区域。旅游地淡 旺季受气候的影响变化不大， 一般而言，春冬寒冷季节所在月份 是温泉旅游的旺季，而炎热的夏秋季节是生态农业观光旅游旺 季。第二代温泉旅游产品的消费者近 60%是月收入3000元以上 的高收入阶层。第三代温泉旅游产品消费者则主要是商务和公务 游客。2.134游客行为露天温

38、泉特色、整体环境、温泉医疗功能是影响游客决策行 为的主要因素；生态农业观光度假、温泉旅游度假是游客喜好的 旅游产品。观光度假是游客出游的主要目的， 其中以观光为主，度假为 辅。大约30%的国内游客是单位组织而来，是游客出游的主要 方式，这是现阶段高门票的温泉和生态景区农业观光综合旅游地 兴旺的重要因素。旅游产品口碑是影响游客决策行为的主要因 素，近70%的游客是首次出游客人，受市场信息影响大。2.1.3.5生命周期以单一的客房式度假旅游为特点的第一、二代温泉旅游产品竞争力差，可替代性强，生命周期短，目前大多已经进入消亡期。 以露天温泉为特色的第三代温泉旅游产品目前处于巩固期，要维持较长的生命周

39、期，必须在强化温泉旅游文化特色的同时，不断更新项目。以文化和休闲娱乐为特色的第四代产品逐渐深入人 心，发展潜力大。体验农家小院生活，就地观、采、钓、宰购就地加工和带走， 篝火晚宴、观光生态农业、观光生态放牧围猎野兔又是度假旅游 的一大特色。2.2市场分析221生态旅游产品以甜水湖自然保护区旅游；以古文物、生态湿地观光；以天 然地热温泉为支撑，以本市及周边城市消费群体、以电视、广播 广告为媒介。向游人展示：用生态水源、生态有机农肥、用人工伴机械播 种和中耕除草、用低毒无公害农药和激光杀虫； 生长的生态有机 水稻、玉米杂粮、水果、蔬菜。展示：用生态饲料和水喂养、生态环境放养的鸡、鸭、猪和 野兔；用

40、生态水草和自然环境生长的鱼、虾、蟹。展示：地热温泉资源给与的健康与快乐。展示：甜水湖保护区的生态湿地候鸟种群、广袤的湖面、明 珠岛上古老而传奇的历史文物、与渤海相连的芦苇荡、茂密的树林草地构成了别具特色的北方湿地景观。展示：捕捞垂钓、采摘、捡蛋、现场宰割加工畜禽肉食产品 的乐趣；老知青回访的乐趣；农家院现采、现捡、现钓、现宰现 做的乐趣。作为*北站经济带的集散地，建设特色驿馆、温泉浴场、农 家大院、知青大院供游人休憨和观光。2.2.2我市旅游发展趋势*紧邻辽宁中部城市群，以京沈、沈大、滨海、盘海营高速 公路和京哈铁路，与京哈连接的大、营、盘、沟线等为主干的区 域交通网络发达。同时*滨邻渤海，是

41、东北地区唯一的河流入海 口，滨海湿地生态环境与东北内陆形成很大的差异，对旅游客源市场有很强的吸引力。环渤海地区旅游的最主要的目的地是滨海 休闲度假、观光。从近几年数据统计来看，*旅游市场发展迅速， 游客人数和旅游收入保持较快增长；从旅游目的来看，以观光旅游和休闲度假为主。2009年，“ 一”黄金周期间全市接待海内外游客 217万 人次，同比增长61%旅游总收入9.3亿元，同比增长72%市 内相关酒店饭店入住率100%各项旅游指标再创新高。牢牢抓住辽宁“五点一线”建设的有利契机，利用*与东北内陆景观环境上的差异性，发挥产业基础优势；面向辽宁腹地提供旅游服务。发展壮大景区生态旅游业， 从而拉动相关

42、产业和地 方经济快速发展。2.2.3区域旅游市场近年来*旅游景观建设和旅游线路整合力度加大，对游客的 引力增强。2009年*市接待旅游人数1,462.2万人次，入境游客 突破11.2万人次。*市20072009年旅游统计主要指标对比攀升见下表表2-1摘要一年份200720082009国内旅游人数760万人次979.5万人次1451万人次国内旅游收入51亿元76亿元113.5亿元入境旅游者5.3万人次8.21万人次11.2万人次旅游外汇收入2324美兀3828力美元5401力美兀旅游总收入52.7亿元78.7亿元117亿元在2009年“ 一”黄金周旅游主要有以下特点：旅游接待人数和旅游综合收入，

43、实现高速增长。“十一”黄金周，全市接待国内外游客 217万人次，旅游收入9.3亿元，分 别比去年同期增长61% 72%2009年“ 一”黄金周，全市接待游客增多，过夜游客大 幅度增加。住宿、餐饮、交通客运兴旺，市区主要宾馆入住率达 100%上，相关旅游餐饮、旅游客运也有明显的同比增长。 2.3游客调查分析根据*市旅游发展总体规划及相关市场调查资料，得到*旅游的游客的消费行为具有以下特征。2.3.1旅游客源增长特征分析*市2009年接待旅游者1462.2万人次，旅游总收入完成 117亿元人民币，分别比 2008年增长48%和48.7%;相当于全 市GDP勺17.08 %。由于在旅游业初始发展阶段

44、，即目的地生命 周期的介入期，旅游者接待人数基数较小，在客源增长上表现为爆炸式数量扩张特征。2.3.2客源市场地域结构特征分析*市20072009年接待旅游者 3,215.21万人次，其中入 境旅游者占7.69%，*市的居民占12%省内各市占32%京津 地区的占38%其他地方的旅游者占10.31%。这一旅游者构成比 例说明，京津地区和省内游客是本区域的主要客源市场。国内旅游客源在未来*市旅游发展中仍将长期处于主导地位，但随着本 市外向型经济和世界湿地休闲之都生态旅游的发展，在中远期海外商务、生态等旅游者数量预计将有较大增长。2.3.3*客源市场地域构成旅游动机与消费行为特征分析。据*市抽样调查

45、，旅游者来盘旅游动机按比重排列依次为，休闲观光度假；探亲访友；商务、会议、文化科技体育交流；健康疗养、宗教朝拜及其他。*市现有市场影响力较高的旅游产品和旅游环境，主要是自然生态景 观、滨海休闲度假旅游、生态农业、辽河油田和城市公园，旅游 产品表现为初级观光形式。抽样调查显示，目前来*旅游的国内游客消费水平较低，平均停留时间较短，这与目前休闲、度假、商务、会议等高档次设 施配套不足，项目单一等有关。2.3.4旅游者的人口学特征分析1、年龄构成不同年龄旅游者受可自由支配的时间和闲暇时间以及身体 因素等影响，其对旅游产品偏好会产生较大的差异。调查结果表明，*市国内旅游者中25-44岁年龄组游客占绝对

46、优势，占到76%; 45-64 岁和 15-24 岁，分别为 19.43%和 4.57%;而 14 岁以下和65岁以上的游客比重很小，这与我国大部分旅游区旅游 市场年龄结构相似。2、职业构成不同职业旅游者的收入水平、闲暇时间、受教育程度有差异，旅游欲望和旅游需求偏好也不一样。*市旅游者在职业构成上呈 现出多样化特征。调查发现私营业主所占比重最大，达20.94%，其次为农民和公务员。值得注意的是农民群体旅游者已成为一个 新兴的群体，达到12.57%。*市国内旅游者职业组成见下表序号职业比重%1工人6.82农民12.53军人3.24教师7.95学生2.16公务员10.57私营业主20.98公司职员

47、8.99离退休人员 2.110企事业管理人 员6.811专业技术人员丁4.212其他14.1表2-23、收入构成调查结果表明，*市旅游者在收入构成上以收入 1,000元/ 月以下和1,0001,999元/月两个收入组所占的比重最大，两者共占72.49%。*市国内旅游者以中等收入者为主，旅游产品开 发和旅游住宿设施建设初期，要考虑到旅游者的消费能力，应以 广大中等收入的工薪阶层与农民为主。国内旅游者收入构成见下 表表2-3序号月收入（元）比重%1V 100031.7521000199970.7432000299913.764300049998.995 50004.76第三章项目建设的必要性*是最

48、具发展潜力和战略投资价值的城市，其中建设生态农业产业链，向市场提供绿色生态食品是关系国计民生、造福子孙 的基本国策，而“生态农业观光旅游产品”则是最具战略投资价 值的项目。该项目地处*北站经济带、北三角洲末端和锦州市沟帮子接 壤，项目区的苇田毗连羊圈子苇场。区域内水库、岛屿、古寺； 芦苇荡、滩涂坑塘、河流、草地湿地植被保护完整、湿地景观优 势凸显。毗邻重要能源基地辽河油田，京沈、沈大、盘海营高速 公路铁路紧密相接，优越的区位和凸显的地缘优势， 使甜水湖自 然保护区成为极具开发潜力的最佳发展区域。2007年8月6日国家旅游局副局长张希钦，实地参观、调 研了盘山县旅游发展情况。还饶有兴致地参观了*

49、青年水库和高升镇的森林公园，他鼓励当地党委、政府及旅游部门要重视旅 游，珍惜资源，避免资源闲置、浪费，做好县域合理开发利用旅 游资源，形成旅游产业的长期规划。论证的产业优势、环境优势、区位优势、资源优势、价值优势充分地肯定了项目建设的必要性。3.1重大区域发展战略的交汇点地处辽宁环渤海经济开发带，辐射辽西地区，是辽中城市群、 辽西经济走廊和沿海经济带三大战略板块的交汇点，是东北振兴战略与京津唐“环渤海”战略对接的前沿窗口，是我国最具想象 空间、最具发展潜力的战略要地。3.2世界罕见的资源环境随着我国工业化、城市化进程不断加快，宜食、宜居、宜旅、 宜业的高品质生态区域越来越少，稀缺性越来越强。*

50、拥有两大垄断性稀缺资源，世界罕见的“红海滩”奇观和亚洲面积最大、 生态系统保存最完整的湿地。同时，*汇集了五种环境景观资源： 一是滨邻渤海，有独特的北方滨海景观， 海岸线从大辽河口至大 凌河口，全长118公里；二是辽河入海，近海滩涂 30万亩，浅 海水域面积120万亩，海洋生物和滩涂贝类资源丰富， 河口沼泽， *海域滩涂总面积3.55万公顷；三是古镇渡口：主要包括田庄 台渡口、三汊河渡口、下口子渡口、双台子渡口、沙岭后壕渡口 等；四是湿地温泉，*市处在地热带上，有丰富的地热和温泉资 源；五是水库水网：*市地上水系发达，境内有 7座水库，总蓄 水量18,380万立方米，水域面积超过 60平方公里

51、，大、中、小 型河流21条，境内总流域面积3,750.3平方公里。其中，全程 流域面积大于5,000平方公里的大型河流有4条，中型河流有1 条，小型河流有16条。其中，外辽河与新开河是辽河与大辽河 的连通河道。五大配套资源形成综合环境优势，以湿地为核心品牌，整合历史文化、江河资源、工业旅游多种资源于一体，成为 休闲、娱乐、健身、户外运动中心，有条件成为国际性自然生态 农业观光和湿地旅游的目的地。3.3多元市场的汇集我国正处于区域经济板块整合重构过程中，随着交通网络的进一步完善，*与环渤海地区、京津唐地区及东北经济板块之间的互动日益增强，成为东北地区面向环渤海和京津唐地区的桥头 堡之一。因此，必

52、将出现大规模的、近距离的外部消费群体向该 区域汇集。环渤海地区、京津唐地区、东北地区将成为*市场的三大支撑性区域市场。“营（口）盘（锦）”地区基础市场，以 商务、休闲和房地产等市场消费为主；辽中城市群及东北周边地 区是核心市场，以假日休闲、会议培训、休闲度假等市场消费为 主；京津唐地区是拓展市场，以休闲度假及度假房产等市场消费 为主，从而形成多元消费市场的组合。3.4国家发展战略与政策的扶持*是国务院确立的11个资源型城市转型试点城市之一，国 家在资金、政策等方面都给予了有力的支持，在建立社会保障体系、构筑维护社会稳定的措施，资助试点城市修复城市基础设施， 进行棚户区改造，在产业规划、财政转移

53、支付、金融信贷等政策 方面对试点城市给以倾斜。3.5城市拓展向沿海转移在辽宁沿海经济带开发建设规划城镇化战略中指出，要完善城市功能，引导人口向沿海经济带聚集，向沿海地带延伸将是城市发展的总体趋向。根据*市城市总体规划，从城市 结构调整和城市发展走向来看，*旅游综合开发项目所在区域是 城市向新区拓展的重要地段， 是承接沿海产业带和区域拓展的战 略要地，承接城市的总体发展方向。3.6 土地整合开发的必要性以北站经济带为媒介，以甜水湖自然生态保护区为为看点，以 整合生态农业为支撑，以开发建设观光旅游区为动力，促进生态农业 产业化经营与第三产业的链接，建设新型生态小镇，开发生态旅游项 目及相关产业，倡

54、导环保理念，发展循环经济，充分挖掘土地潜力， 有利于土地价值综合提升。丰富的资源带来勃勃商机，在循环经济的 辐射作用下，消费群体和消费量剧增，为该建设项目提供了必要性。3.7符合生态立市、产业强市的发展战略该项目属生态旅游循环经济，同时拉动相关产业快速发展。将成 为我市可持续增长的后续产业之一，该项目以优化产业结构为核心，从整合资源入手，从而推进农业 产业和产品结构调整，向市场推出生态绿色食品和旅游产品，从而推 进由大变强，推进企业总体素质，提高核心竞争力，建设资源节约型、 环境友好型，明显提高资源利用率，为市民创造良好的生活与工作环 境，为子孙后代留下蓝天绿地。该项目以转变经济增长方式、提高

55、经济增长质量、提高产业层次 为目的；以增强产业集约能力，建立以市场为导向的生态农业发展战 略。第四章策划方案4.1区址选择与资源整合4.1.1区址选择以建设滨海大道快速发展环渤海经济带为契机，以开发建设北站经济带为媒介，以甜水湖自然生态景区、农业观光为支撑， 项目选址在甜水湖自然生态保护区，京沈高速铁路、高速公路同305国道交汇处。保护区区域面积19.11km2。距高铁*北站1公里，距305国道4.5公里，距京沈高速公 路*北站12公里，盘山新县城13公里，*市区25公里，*港 70公里，沈阳桃仙两大国际机场180公里，地理位置优越，交通方便快捷。4.1.2资源整合*人口 14,538人，其中

56、朝鲜族1,644人、满回锡伯族50人。 *共有土地面积98平方公里。其中耕地为 71,439.7亩、盐田 4,382亩、苇田18,107亩、草地264亩、滩涂2,230亩、水库 8,065亩（其中明珠岛20亩，岛上海云寺古建筑保存完好）。该地区拥有丰富的地热和温泉资源，主要蕴藏在馆陶组及 下第三系、前第三系潜山储热层中，为中型地热田。距地表约 1,800米，水质优良，含氯化钠、氧化钙及氯化氟等多种有益矿 物质及微量元素，常年水温 42度，出水量4,000立方米/小时。 为生态旅游提供了温泉祛病、保健洗浴资源。4.2项目策划方案4.2.1规划定位依托滨海开发新区与*形成的环线，整合打造1个20k

57、m2的自然生态观光旅游区。 开发6个各具特色的生态观光项目，项生态旅游综合开发项目可行性研究报告目主体功能见下图：项目主体功能见下图露天连环浴理疗浴体验自然温泉温泉水疗药浴果浴花瓣浴亲亲浴推拿按摩泰磁疗足疗儿童戏水池水床漩涡池水疗瑜伽馆夏泳冬滑甜水湖捕鱼垂钓游艇观湖景朝拜海云寺景区旅游明珠岛朝拜龙王庙鸟岛观景芦苇荡探险滩涂湿地湿地观光坑塘垂钓以最核心的资源打造最顶级的项目，六位一体，打造甜水湖自然观光生态小镇。借助滨海大道开发滨海地带；依托甜水湖自然景观及资源；充分利用生态水资源、有机肥资源、土地资源、开发生态种植业、 养殖业。生态农业良性循环见下图生态农业良性循环图4.2.2实施步骤第一步：

58、整合青年水库景区资源通北站1km、通305国道4.5km、各修筑一条 9m宽柏油路，路两侧安装路灯、暗排和种植花草乔木，库区围堤修4m宽的柏油路，靠湖一侧安装路灯暗排和种植花草乔木。建设钢筋砼仿古式甜水湖门楼牌坊一座。改扩建海云寺庙，三层殿院、三座镇庙宝塔。岛上规划种植花草乔木、构建凉亭长廊供游人观赏休憩，通右侧围堤建浮桥一座。恢复“龙泉”水井、不干沟“海眼”原貌，配以传奇标识，让游人知晓“龙泉水不干”、“海眼通龙宫”、“庙随水涨”的传奇故事改造湖面岛屿：明珠岛周边的三个孤岛改造为花鸟岛； 湖 右侧岛屿改造为游艇和游船码头， 能停泊游艇20艘、游船30艘; 湖左侧和葫芦头二岛屿改造为钓鱼岛，可

59、供百人垂钓。在寺庙通围堤的停车场构筑标志性湿地浮雕一座，及其他旅游观光配套工程。第二步：健全景区总体休闲度假功能在对应明珠岛右岸规划2kmx 200m休闲度假功能服务区，中 心布置广场5,000 、内置标志性雕塑一幅。接湖边规划20m宽的带状公园，接公园修一条 9m宽的柏油路，其余180m规划 旅游度假村、温泉洗浴中心、商业街、生态农产品市场。第三步：整合生态水、肥、土地资源在区域内调整产业和产品结构， 种植生态水稻100公顷，生 态杂粮50公顷，生态蔬菜50公顷，生态水果30公顷，淡水湖 养殖水面538公顷，生态养殖放牧面积 32公顷。保鲜稻谷、玉 米 1,400t，水果 1,300t,蔬菜

60、 5,000t。依托甜水湖景和生态观光资源、地下温泉资源，打造甜水湖 自然生态保护区旅游观光产品。 区域内设置生态农业观光、狩猎； 温泉洗浴；芦苇荡探险；孤岛观鸟；海云寺朝拜；水上游艇、荡 舟、捕鱼、垂钓、滑冰；生态果菜采摘区；生态畜禽养殖、放牧、 新鲜禽蛋捡拾区；集贸市场采购区；知青回访区；农家旅游度假 村；区域内路边设置宾馆、温泉洗浴中心、商务、通讯、餐饮娱 乐功能齐全。423客户群定位主客户群定位：本市及邻市经销商，*本地及三大城市板块 中商务、会议及培训等消费市场，及商务度假市场。亚客户群定位：国内临省市各类商务度假市场及旅游消费群 体。4.2.4文化、特色定位以自然生态观光为主题，以

61、地热温泉为特色，以生态食品休 闲度假为品牌。425功能定位甜水湖自然保护区生态景观；明珠岛海云寺历史文物；地热 温泉；观光旅游、休闲度假村；生态农业观光；*北站经济带。构筑休闲及景点六大功能于一体的综合性观光旅游项目。426档次定位：甜水湖自然生态自然保护区的湿地自然景观、映衬在闾山脚下的甜水湖明珠岛、海云寺在*市乃至中国北方实属绝无仅有， 因此有必要按5A级景区打造。第五章 项目实施方案5.1景区自然条件景区位于甜水湖自然生态保护区，区域面积19.11km2,地处京沈高速铁路、公路同305国道交汇处。借助于原青年水库和海 云寺古建筑的自然景观；借助于滩涂芦苇荡的湿地自然环境，是我国北方唯一滩涂湿地、水库和古建筑融为一体的自然景观。5.1.1气象条件（1）气温：平均气温8.3