苏州月亮湾地块项目定位报告

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1、苏州酒店式公寓市场调研报告苏州酒店式公寓市场调研报告月亮湾月亮湾482482号地块项目定位报告号地块项目定位报告博思堂商业地产事业部博思堂商业地产事业部 市场部市场部2011-10-92011-10-9思路报告思路报告思路项目定位思考产品建议探索发展之路寻求突破门道酒店式公寓发展现状项目素质解读竞品分析酒店式公寓发展现状酒店式公寓由来酒店式公寓由来与发展与发展苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓格局格局苏州酒店式公寓苏州酒店式公寓分布分布酒店式公寓由来与发展酒店式公寓由来与发展追溯酒店式公寓的由来，其前身为上个世纪60年代源自欧洲、盛行于美国的“家庭旅馆”， 在西方国家，家庭旅馆的形式分为两种，一种叫

2、B&B，由一个家庭空出几间房屋作为客房出租经营；另一种叫Guesthouse，家庭经营的小型旅馆，其房间大部分用来出租。随着旅游业和商旅经济的发展，一些人把家庭旅馆的概念泛化，把家庭成员不住在里面、由聘用的外来人员经营的住宿接待设施也列入家庭旅馆。 当时还有一些是在旅游区内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的“临时住家”，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。酒店式公寓的由来酒店式公寓是借鉴酒店式公寓是借鉴产权式酒店产权式酒店，随着房地产市场的不断发展和住宅产品的进，随着房地产市场的不断发展和住宅产品的进一步一步创新升级的产物。创新升级的产物

3、。 酒店式公寓在全球已发展成为一个相当成熟的产业，但对于我国来说，仍属于新兴行业。酒店式公寓这一概念最早于2002年出现于深圳、上海、北京等流动人口比较多的大城市。其经营理念就是打造中国的家庭旅馆、酒店式公寓的服务品牌，为旅游、商务人员在异地提供生活中所需要的舒适、便利和安全的食宿。如今，随着房地产的不断发展，酒店式公寓在各大城市已经形成较为完善的服务体系。酒店式公寓全国的发展北京酒店式公寓状况北京酒店式公寓状况上海酒店式公寓状况上海酒店式公寓状况深圳酒店式公寓状况深圳酒店式公寓状况顶峯上一广场都市VIP苏州酒店式公寓状况苏州酒店式公寓状况待售项目 在售项目吴中区吴中区园区园区相城区相城区ht

4、tp:/ 案星湖街艺坊路创苑路月亮湾商务区（置地酒店，教育发展大厦，紫金东方，建屋集体，月亮湾国际中心），西面月亮湾商务区（置地酒店，教育发展大厦，紫金东方，建屋集体，月亮湾国际中心），西面紫寰庭，丹华君都项目与本项目产生直接竞争，同时也使区域形成规模效应，互竞互利。紫寰庭，丹华君都项目与本项目产生直接竞争，同时也使区域形成规模效应，互竞互利。月亮湾商务区项目小结项目小结u 区位：项目位于新城园区独墅湖科教创新区城市月亮湾板区位：项目位于新城园区独墅湖科教创新区城市月亮湾板块。块。u规划：打造月亮湾成为独墅湖中心商务区，未来城市副中心。规划：打造月亮湾成为独墅湖中心商务区，未来城市副中心。u

5、交通：多条城市主干道通达古城区、吴中区，相城区；临交通：多条城市主干道通达古城区、吴中区，相城区；临近近343省道，省道，312国道，轻易通达昆山，吴江等市。国道，轻易通达昆山，吴江等市。u 四至：附近紫寰庭，丹华君都项目与本项目产生直接竞争，四至：附近紫寰庭，丹华君都项目与本项目产生直接竞争，区位不可与之匹敌。区位不可与之匹敌。分析与建议产品分析销售分析客户分析产品研究项目定位产品建议在售项目在售项目苏州酒店式公寓信息扫描苏州酒店式公寓信息扫描区域区域项目名项目名称称物业地址物业地址建筑面建筑面积积（）（）层高层高主力面积主力面积（）（）售价售价（元（元/ /）装修情况装修情况（元（元/ /

6、）套数存量套数存量（套）（套）去化去化率率相城区恒达中环百汇广场阳澄湖中路与采莲路交汇处583766/3.331，60挑高均价14000，平层11000250010081%相城区顶峯上一广场 相城相城区澄阳路与渭中路交叉口处463613.442-21912000-1400035006305.2%吴中区悠尚生活广场吴中区木渎中山东路中澳会展中心西侧 37898542-45 11000-1300016009671.7% 吴中区双银星座壹公馆吴中区东吴北路181号44420350-98均价17300300036310.81%吴中区完美天地吴中北港路198号、东南环交汇向南1000米591252.94

7、7-1046300毛坯43025%吴中区中润苏州中心吴中区苏州宝带东路345号3600003.469-80均18000精装修80021.9%区域区域项目名称项目名称物业地址物业地址建筑面建筑面积积（）（）层高层高主力面积主力面积（）（）售价售价（元（元/ /）装修情况装修情况（元（元/ /）套数存量套数存量（套）（套）去化率去化率园区建屋乐活城园区苏州工业园区星湖街999号759493.260-1601500018001866.2%园区东方之门园区苏雅路与星港街交界处 450000 490-16940000-500001000023511.3%园区乐嘉大厦园区现代大道星湖街口 634673.2

8、40-89均21000250015081.1%园区君地新大陆 星湖街与阳澄大道交界 1493703.230-901300020006476.7%园区都市VIP园区星湖街与阳澄湖大道交汇处 北侧100米542574.550均11500160035563.56%在售项目在售项目苏州酒店式公寓信息扫描苏州酒店式公寓信息扫描u在售项目面积存量约在售项目面积存量约40万平方米，套数存量约万平方米，套数存量约4500套，套，9月去化达月去化达500余套；余套；u去化速度较快，市场反应良好；小面积，低总价产品（完美天地）市场接去化速度较快，市场反应良好；小面积，低总价产品（完美天地）市场接受度较高。受度较高

9、。区域区域项目名称项目名称物业地址物业地址建筑面积建筑面积（）（）层高层高主力面积主力面积（）（）售价售价（元（元/ /）装修情况装修情况（元（元/ /）去去化化率率开发商开发商园区建屋紫宸庭 园区独墅湖科教创新区启月街288号1189003.280-280待定待定待售苏州工业园区建屋发展集团有限公司 园区金沙富都园区星湖街与阳澄大道交界 792114.537-41待定2500待售苏州唯锦房地产开发有限公司 园区凤凰文化广场园区苏华路与星都街交汇处 206746 3.370-150待定4000待售江苏凤凰置业有限公司 吴中区城南印象生活广场东吴南路98号30268 3.337-1279000起

10、1000待售苏州益友房地产有限公司 吴中区香山里吴中胥口镇古村路8号 400000 3.240-110待定毛坯待售苏州香山工坊置业有限公司 吴中区惠润中环时代吴中丹枫路277号（凯马广场内） 73954 4.4943-73待定1800-2000待售苏州惠润置业有限公司 相城区金艺百汇广场相城区相城大道渭塘邮政局对面22506545-188待定2500待售苏州金艺置业有限公司 待售项目待售项目苏州酒店式公寓信息扫描苏州酒店式公寓信息扫描u 待售项目面积存量约待售项目面积存量约70万平方米，将于万平方米，将于2011年末，年末，2012年初推向市场；年初推向市场；u 未来苏州酒店式公寓供应充足，且

11、竞争较为激烈。未来苏州酒店式公寓供应充足，且竞争较为激烈。面积（）苏州酒店式公寓区间面积主要集中在40-130平方米；另外，凤凰文化广场，建屋紫寰庭，东方之门属高端项目，面积达140平方米以上；顶峯上一广场，乐嘉大厦，东方之门酒店入驻，带有部分大面积户型。产品分析：面积区间产品分析：面积区间在售项目待售项目面积（）产品分析：户型产品分析：户型一居室二居室三居室 总体而言，1-2居室的户型占大多数，3居以上的户型相对比较少。1居室的使用面积在3780平方米之间，2居的使用面积基本在75120平方米之间；3居的使用面积在140200平方米之间；4居的使用面积至少在159平方米以上。在售项目待售项目

12、产品分析：层高产品分析：层高苏州酒店式公寓以平层为主，占总项目约60%，挑高项目占40%；从待售项目看，未来仍有较多挑高项目推出，据目前挑高公寓在市场销售情况看，接受度相对较高。单位：m在售项目待售项目产品分析：装修分析产品分析：装修分析单位：元/苏州酒店式公寓多为精装修房推出，节约时间，省心省力，方便客户入住；由开发商统一规划考虑，在毛坯房设计施工阶段已综合考虑到房屋精装修的施工方案及各种管线布排走向，不会出现目前毛坯房业主自行装修对房屋内部结构及原有管线的重新变更，免避了成本的浪费及由此对房屋可能产生的损伤，提高了户内面积的使用率。 在售项目待售项目单位：元/产品分析：价格产品分析：价格苏

13、州酒店式公寓价格主要集中在10000-15000元/平方米，双银星座壹公馆，中润苏州中心，东方之门，乐嘉大厦地段优越，装修标准较高，促使整体价格上行；部分未装修项目（完美天地）以短平快销售方式，价格相对较低，均价仅6300元/平方米。在售项目待售项目产品研究：挑高公寓标准层对比产品研究：挑高公寓标准层对比产品研究：挑高高度对比产品研究：挑高高度对比销售分析：去化速度销售分析：去化速度n 从目前销售情况看，以小户型，低价位的酒店式公寓（如：完美天地）去化速度较快，9月份共成交120余套；n 地段较佳，挑高式小户型面积公寓（如：赛格又一城），9月份共成交约70套；n 采用精装修，挑高式的小户型面积

14、公寓（如：都市VIP,恒达中环百汇广场）月去化速度约30-40套；n 以精装修，投资性酒店，高端项目（如：顶峯上一广场，东方之门）去化速度相对较缓慢，月成交在5-20套。客户分析客户分析u交通优势：临近交通主干道，通达性较强。交通优势：临近交通主干道，通达性较强。代表项目：建屋乐活城，乐嘉大厦，双银星座壹公馆u景观优势：临湖，湖景资源丰富。景观优势：临湖，湖景资源丰富。代表项目：都市VIP,建屋紫宸庭，东方之门u商业氛围优势：位于城市商业氛围优势：位于城市CBD,CBD,商圈成熟，生活便利商圈成熟，生活便利代表项目：赛格又一城，东方之门，凤凰文化广场u产品优势：挑高，精装，项目具有较大影响力。

15、产品优势：挑高，精装，项目具有较大影响力。代表项目：都市VIP（挑高，带精装），东方之门（影响力大）u服务优势：国内国际品牌酒店入住，星级物业服务。服务优势：国内国际品牌酒店入住，星级物业服务。代表项目：东方之门，乐嘉大厦，顶峯上一广场u价格优势：低单价，低总价；权衡整体，性价比高。价格优势：低单价，低总价；权衡整体，性价比高。代表项目：完美天地，恒达中环百汇广场优势优势劣势劣势n远离市中心，商业气氛不浓远离市中心，商业气氛不浓。代表项目：顶峯上一广场，香山里n昭示性较差，交通受限。昭示性较差，交通受限。代表项目：悠尚生活广场优劣势分析优劣势分析针对酒店式公寓客户的需求特征，总体市场中的酒店式

16、公寓的户型从1居5居，其中1居的比例最高，其次为2居和3居，分别占59、24、15；居室的数量和面积根据不同细分市场所面对的客户群而呈现较大差异。 如都市VIP客群主要为年轻白领一族，东方之门主要吸引外籍高级管理人员。酒店式公寓正在房地产市场中崛起，并被许多投资人士看好，但酒店式公寓缺乏装修、配套、物业等多方面统一的标准，许多高档公寓都公然打着“酒店式公寓”的旗号，不仅误导了投资者，也对酒店式公寓在北京的发展造成了不良影响。因此，建立统一的酒店式公寓标准越来越成为亟待解决的问题。小户型项目未来供应集中。由于小户型市场的销售活跃，投资意识在个人购房者的兴起，促使大量房地产开发商跟近开发此类物业。

17、据不完全统计，重点在售项目总体量达40万方，今年年底将有70余万方推出。市场竞争激烈分析小结分析小结u纯粹的酒店式公寓：建屋乐活城，中翔丽晶u酒店+酒店式公寓：新地中心（香格里拉），u销售型酒店式公寓：产权分散型，如：顶峯上一广场（华美达），乐嘉大厦（辉盛阁）u目前在售的供应多集中在交通便利的区域，或依附较成熟的区域；u大部分项目主力户型集中在75-130平方米之间，有少量大户型；u大部分项目均为精装修交房，精装修标准为中档水平，有少量高端项目已豪装；u纯粹的酒店式公寓做成挑高、复式产品成为趋势，从市场销售反应接受度较高。市场特点：市场特点：目前大体上分为三种类型：目前大体上分为三种类型：越来越多酒店式公寓以挑高的形式推向市场，在都市VIP率先以4.5米挑高公寓进入市场，得到较好的销售效果，随后市场出现大量以挑高式公寓，且层高也相继增加，如果是想让产品迅速去化，可以采用这种方式，但缺点是较难体现产品的品质。另外一方面的不方便是，无论是中间的隔断，还是各功能区的分隔墙，隔音效果都较普通住宅要差，甚至要差很多，具体会有多不方便，自己可以去猜，我那个朋友就遇到过十分窘迫的时候。再者，隔断和楼梯毕竟是后来加上去的，牢固性可想而之，虽然不至于塌下来，但难免会有晃动。空间压抑。这一点我就不多说了，鱼和熊掌二者本身就不可兼得。我附两张图，自己体会一下。