北京市昌平区马池村土地一级开发实施方案73p

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1、北京市昌平区马池口镇马池口村北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案土地一级开发实施方案实施单位：北京北方企业集团公司实施单位：北京北方企业集团公司北京北方宏达房地产有限公司北京北方宏达房地产有限公司编制单位：北京首佳房地产评估有限公司编制单位：北京首佳房地产评估有限公司编制时间：二编制时间：二一三年十一月一三年十一月北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案0目目 录录第一章第一章 项目基本情况项目基本情况.1一、项目背景 .1二、项目区位情况 .2三、项目土地利用现状情况分析 .5四、项目范围内地上物及人口状况 .9五、土地利用总体规划 .14六、建设指标 .14第二章第二章

2、 编制依据编制依据.16一、主要法律法规依据 .16二、项目依据 .16第三章第三章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度.18一、项目一级开发实施主要工作内容 .18二、实施内容 .18三、开发进度 .19第四章第四章 征地实施方案征地实施方案.22一、情况概述 .22二、征地范围内的人口状况 .23三、征地方案及费用构成 .23四、人员安置方案 .28五、征地计划 .29第五章第五章 拆迁实施方案拆迁实施方案.30一、情况概述 .30二、拆迁方案及拆迁补偿费构成 .30三、定向安置房的建设与安置办法 .36四、拆迁实施要求 .36五、拆迁进度计划 .37第七章第七章

3、 大市政建设实施方案大市政建设实施方案.38一、道路工程 .38二、雨水工程 .41北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案1三、污水工程 .42四、给水工程 .42五、中水工程 .42六、供气工程 .43七、供电工程 .43八、电信工程 .44九、有线电视网络工程 .45十、供热工程 .45十一、河道工程 .46十二、市政投资估算 .46第八章第八章 土地供应方案土地供应方案.48一、土地供应模式 .48二、土地供应计划 .48三、土地一级开发深度 .48四、市政设施的接用 .48五、供地时点开发状态 .48六、划拨地块情况 .49七、一级开发成本及入市成本价格的确定 .49第九章第

4、九章 投资方案投资方案.50一、项目一级开发投资估算 .50二、土地出让金估算 .55三、入市成本价估算 .55四、土地销售收入估算 .56第十章第十章 分期方案分期方案.59一、分期基本情况 .59二、分期指标 .59三、分期投资估算 .60四、土地出让金分期估算 .61五、土地销售收入估算 .61六、土地收益分期估算 .62第十一章第十一章 定向安置房建设方案定向安置房建设方案.63北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案2一、定向安置房建设内容 .63二、定向安置房建设进度 .63三、土地利用及地上物情况分析 .63四、定向安置房建设成本费用构成 .64五、定向安置房差价估算 .

5、66第十二章第十二章 就业安置用地方案就业安置用地方案.67第十三章第十三章 重点事项说明重点事项说明.68附附 件件.69北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案0第一章第一章 项目基本情况项目基本情况一、项目背景一、项目背景北京城市总体规划（2004 年2020 年） 对北京市的空间布局进行了战略调整，改变了原来单中心均质发展的状况，构建“两轴-两带-多中心”的城市空间结构，形成“中心城-新城-镇”的市域城镇结构。在原有卫星城基础上，规划 11 个具有相对独立性的新城。昌平新城是西部发展带上的重要节点，在北京市区县功能定位中，昌平属于城市发展新区，产业集聚，是承担疏解中心城人口、带

6、动区域发展的规模化城市地区。昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目的实施有利于落实区域规划，促进区域经济的发展。马池口村由于自身特殊的地理位置，经过多年建设发展，已经成为北京市高速公路、电网、市政管线的重要节点，为北京市的城市发展做出了贡献，但客观上也造成了当地土地利用矛盾、群众利益受损、影响生存与未来发展等诸多历史遗留问题。2012 年 7 月 18 日，昌平区政府向市政府报送昌政报【2012】55 号北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示 ，明确提出“请市政府协调市国土局负责开展马池口村土地一级开发工作，并解决所需开发建设资金，委托北企公司具体实施

7、” 。2012 年 9 月 17 日，市政府下发由李士祥、刘敬民、陈刚三位副市长批示的【2012】90337 号市政府签报关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见 ，明确要求“关于马池口村土地一级开发问题，市政府建议以市区联合收储的方式，由市国土局与昌平区政府共同做好马池口村土地一级开发工作” 。2012 年 12 月 7 日，市政府下发由李士祥、洪峰、陈刚、张工四位副市长批示的【2012】90470 号签报关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见 ，明确要求“马池口村土地一级开发项目力争于 2013 年 3 月 31 日前组织实施” 。2012 年 12 月 11 日，昌平区政

8、府下发第 76 期关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要 ，明确提出“坚决贯彻落实市政府关于采用市区联合土地储备方式推进马池口村土地一级开发的意见，区政府负责请示市政府、协调市国土局解决土地一级开发资金问题，由北企公司具体实施马池口村土地一级开发。 ”2013 年 1 月 15 日，北京市规划委员会下发市规函【2013】63 号北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函 ，批复了昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案 ，明确提出“原则同意依据目前编制的深北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案1化方案 ，先期启动该规划范围内的村庄搬迁、基础设施建设、公共

9、服务设施和城市安全设施等土地一级开发和土地储备前期工作，为新城规划实施打好基础。土地一级开发项目可以依据深化方案和本函办理发展改革、规划、国土等相关手续” 。2013 年 7 月 15 日，市政府下发由陈刚副市长批示的【2013】90295 号签报关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开发等有关问题的意见 ，明确要求“国土、规划等部门加快完成土地一级开发实施方案及村民回迁房方案的审批工作” 。二、项目区位情况二、项目区位情况1 1、马池口村概况、马池口村概况马池口村位于昌平新城中部，东侧为京藏高速公路，西侧为京包高速公路，南邻北六环路，北邻京密引水渠，村域范围总面积约为 541 公顷。马池

10、口村拟开发范围为 211 公顷，其中包含安置房用地 20 公顷，本项目一级开发用地 191 公顷。村域内其余用地约 330 公顷，以农用地为主，用于马池口村村民农务工作。2 2、项目区域位置、项目区域位置北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目位于昌平区马池口镇马池口村。具体四至范围为：东至马池口村村界东边界，西至京包高速路防护绿化带，北至京密引水渠防护绿化带，南至规划昌谷路道路中线及规划六路道路中线。马池口村项目共计 211 公顷，分为：三定三限安置房用地 20 公顷；一级开发用地191.57 公顷（包含就业安置用地 5.29 公顷） 。 （如下图 1-1、1-2 所示） 。北京市昌平区

11、马池口镇马池口村土地一级开发实施方案2图图 1-11-1 项目位置图项目位置图图图 1-21-2 项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）项目影像图（红色虚线范围为本项目三定三限安置房用地，黄色虚线为就业安置用地）北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案33 3、周边用地关系、周边用地关系马池口村东北方紧邻昌平老城区，南侧为昌平新城创新基地片区，西北侧紧邻马池口埝头工业园，东南侧为沙河高教园区，地理位置上位于联系昌平多个重要片区的中心位置。南部距离中关村北部研发服务和高新技术产业聚集区约 2 公里，处于其辐射范围内，有利于引导技术研发与服务、商业物流

12、、教育等生态友好型的产业向本地区辐射。4 4、项目自然环境描述及分析、项目自然环境描述及分析本项目位于昌平区马池口镇马池口村，临近昌平城区，东侧临近京藏高速，西侧为京包高速，北侧紧邻京密引水渠，南距北六环路约 1 公里。距离北京市区约为 34.5公里，据昌平城区约 3.8 公里。项目所在区域属暖温带大陆性季风气候，四季分明，降水集中，风向有明显的季节变化。春季气温回升快，昼夜温差较大；夏季炎热多雨，为农业生产提供了良好的条件；秋季晴朗少雨，冷暖适宜，光照充足；冬季寒冷干燥，多风少雨，各月平均气温都在 0以下。年平均日照时数 2684 小时，年平均气温 11.8，年平均降水量 550.3毫米。项

13、目位于昌平区南部，地貌类型简单，以平原为主，平均海拔约 37 米。项目宗地内地势平坦。目前，该项目用地范围及周边分布有部分农田、企业用房、农民住宅等，其中，企业较多包括驾校、检测场等单位，办公与居住混杂。随着区域房地产项目的开发建设及绿化建设，周边居住氛围将会日益提升，配套设施也将得到改善，项目整体环境北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案4将会得到进一步提升。三、项目土地利用现状情况分析三、项目土地利用现状情况分析1 1、项目土地权属情况、项目土地权属情况依据北京海地人资源咨询有限责任公司出具的工程项目技术报告书 【编号20130315】 ，项目总用地面积为 191.57 公顷，由

14、 32.24 公顷国有土地和 159.32 公顷集体土地构成。国有土地使用者包括：北京北方企业集团公司、北京市昌平区马池口农村信用合作社、北京市公路局昌平分局、北京市京密引水管理处、首都冶金机械厂、北方加油站。集体土地所有者主要为马池口村股份经济合作社、城南街道水屯村股份经济合作社、白浮村股份经济合作社、马池口镇人民政府。2 2、项目现状土地类型、项目现状土地类型国有土地中有国有农用地（有林地、设施农用地、沟渠） 、国有建设用地（工业用地、仓储用地、科教用地、其他商服用地、商务金融用地、批发零售用地、公路用地） 、未利用地（河流水面） ，集体土地主要为农用地（耕地、林地、交通运输用地、水域及水

15、利设施用地） 、建设用地（商服用地、工矿仓储用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、住宅用地、其它土地） 、未利用地（草地） 。3 3、各土地用途利用现状情况、各土地用途利用现状情况项目总用地面积为 191.57 公顷，其中农用地面积 56.10 公顷（含 5.64 公顷耕地）、建设用地 133.61 公顷、未利用地 1.87 公顷。土地面积（公顷）191.57 国有土地32.25 集体土地159.32 建设用地24.85建设用地108.72耕地耕地5.64农用地其它5.53农用地其它44.93未利用地1.84未利用地0.03北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案5图图 1-31-3

16、 土地利用现状图土地利用现状图依据工程项目技术报告书 【编号 20130315】 ，项目具体利用现状详见表 1-1、1-2：北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案6表表 1-11-1 国有用地现状情况表国有用地现状情况表单位：平方米单位：平方米农用地建设用地未利用地单 位有林地设施农用地沟渠农村道路工业用地仓储用地科教用地其他商服用地商务金融用地批发零售用地街巷用地农村宅基地空闲地公路用地河流水面合计北方加油站2951.36 18.60 2969.95 北京北方企业集团公司41.67 20768.73 37575.15 22668.88 4075.07 15758.58 74.59

17、122.53 101085.20 北京北方企业集团公司(北方铸钢厂)6545.28 6545.28 北京北方企业集团公司(华伟交通公司)13504.38 13504.38 北京北方企业集团公司(机务队)10401.60 10401.60 北京北方企业集团公司(养花房)4617.69 4617.69 北京北方企业集团公司(铸厂)44901.12 44901.12 北京市昌平区马池口农村信用合作社38.55 323.15 1894.31 42.68 2298.69 北京市公路局昌平分局 26463.74 26463.74 北京市京密引水管理处24069.73 26498.41 7128.88 18

18、352.11 76049.14 首钢冶金机械厂33610.20 33610.20 合 计24149.96 4617.69 26498.41 323.15 119329.72 47976.75 22668.88 4075.07 17652.89 3025.94 141.13 0.00 42.68 33592.62 18352.11 322447.01 北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案7表表 1-21-2 集体用地现状情况表集体用地现状情况表单位：平方米单位：平方米农用地建设用地未利用地单 位耕地林地交通运输用地水域及水利设施用地商服用地工矿仓储用地交通运输用地公共管理与公共服务用

19、地特殊用地住宅用地其它土地 草地合计马池口村股份经济合作社56371.30 404163.39 27049.5833149.45 167237.14 59782.7634188.22 301506.53 157.79 425742.95 53795.80 312.82 1563457.74 城南街道水屯村股份经济合作社51.69 51.69 白浮村股份经济合作社3036.4116.54 3052.95马池口镇人民政府1092.20 23264.41 2253.80 53.33 26663.74 合 计56371.30 407199.80 28141.78 33201.15 167237.14

20、83047.17 34188.22 303760.33 157.79 425742.95 53865.68 312.82 1593226.12 北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案8四、四、项目范围内地上物及人口状况项目范围内地上物及人口状况1 1、地上物情况、地上物情况根据现场摸底调查并结合图测数据，宗地范围内地上物主要为农民住宅、农村集体土地上非住宅用房、国有土地上非住宅用房、树木及市政公共设施等。具体情况如下：现状用地西侧主要为农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主，80 年代建筑，砖混结构；其他土地多为国有土地上非住宅用房、集体土地上非住宅用房，房屋多为厂房及企业办公用房，8

21、0 年代建筑，砖混结构；项目东侧有一般农用地；项目用地范围内分布其他地上物等。 （详细数量及情况见下表 1-3、1-4、1-5）表表 1-31-3现状宅基地房屋情况现状宅基地房屋情况类型宅基地院数（个）宅基地户数（户）占地面积（平方米）建筑面积（平方米）宅基地15181670373162.6315047.95北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案9表表 1-41-4现状非住宅情况现状非住宅情况企业名称用地面积(m2)建筑面积(m2)玻璃仪器厂7862.10 5028.3 兴业养花房4617.66896.0 北京北方企业集团公司13147.91 2098.0 超前电子仪器公司22668

22、.57 10286.6 机务队10401.69794.1 北京北方企业集团公司15756.39 4600.0 华纬交通工程公司13504.371675.0 汽车修理部4075.07 1382.6 北方综合库37575.20 8473.7 昌驰铸造公司44901.1419658.08北方铸钢厂6545.283515.7 首钢冶金机械厂33610.20 21020.5 北京市昌平北方加油站2969.95 645.2 马池口信用社2298.69 1768.0 北京市公路局昌平分局26463.740.0 北京市京密引水管理处76049.14 0.0 国有企业合计322447.01 90841.79 北

23、 方 驾 校 1343765.6 3648.5 打谷场6822.9 1481.2 马池口村委会(含派出所)3332.7 2912.9 马池口中心小学25698.5 5609.5 希普生物技术公司19341.6 8727.9 面粉厂4434.45 2183.3 北京北方企业集团公司8680.26 16059.2 北京京宣复肥厂21671.9 6139.6 北京市贵和服装有限公司3456.7 2031.2 马池口农贸市场844.5 844.5 运北市场木材区67549.8711194.01水屯装饰石材城20243.938736.79北方机动车检测场39486.7 60863.6 镇老政府院（含卫生

24、所老派出所）36738.8 8912.1 马池口工商所2716.7 2100.2 北京北方坤泰科贸有限公司54221.1 58019.7 马池口交通队8000.0 3500.4 北京北方企业集团公司(液化机厂)3945.10 1848.2 京北车辆管理所281600.2 32011.5 集体企业合计952551.47 236824.31 总计1274998.48 327666.10 北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案10表表 1-51-5其他地上附着物明细表其他地上附着物明细表序号项目单位数量1杨树棵50232柳树棵9603槐树棵18344果树等棵13935银杏棵6046柏树棵5

25、547松树棵7548井个18829路灯个62310摄像头个6811围墙6057412广告牌29813栏杆m239414道路4272615电线杆根88716电信杆根5417公共厕所个818化粪池个819桥梁个320垃圾池个621电缆km17322路牙石km923变压器个2125发射塔个126水塔座427龙门吊个5028地下油库1总计总计北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案11项目现状照片项目现状照片北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案122 2、项目范围内人口情况、项目范围内人口情况根据北京市公安局昌平分局提供的人口资料，除马池口村含 1230 名居民外，其他均为农业人口

26、，马池口村、白浮村、水屯村 3 个村庄的农业人口结构如下表。表表 1-61-6 各村人口结构表各村人口结构表村名村名1616 岁以下，岁以下，不含不含 1616 岁岁男（男（16-5916-59岁）岁）女（女（16-4916-49岁）岁）男（男（6060 岁岁以上，包以上，包含含 6060）女（女（5050 岁岁以上，包以上，包含含 5050）孤寡残疾孤寡残疾合计合计马池口村57015891581782915125449白浮村17657541115243801752水屯村63174152501500589合计809233821449841503127790北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人

27、民政府令第 148 号）规定， “应当转为非农业户口的农村村民数量，按照被征用的土地数量除以征地前被征地农村集体经济组织或者该村人均土地数量计算。应当转为非农业户口的农村村民人口年龄结构应当与该农村集体经济组织的人口年龄结构一致。 ”三个村的人均土地面积、需转为非农户口的农村村民数量见表 1-7，需转为非农业户口的农村村民人口结构见表 1-8。表表 1-71-7 征地需转为非农户口的农村村民数量征地需转为非农户口的农村村民数量村名村名马池口村马池口村白浮村白浮村水屯村水屯村合计合计全村集体土地面积（公顷）455.14334.9893.84883.96人均集体土地面积（公顷/人）0.0840.1

28、70.16一级开发项目征地面积（公顷）159.010.30520.00517一级开发项目转非安置人数（人）1893201895表表 1-81-8 征地需转为非农业户口的人口结构表征地需转为非农业户口的人口结构表村名农民总数（人）儿童（人）一般劳动力（人）一般超转人员（人）孤寡残疾（人）马池口村1893 198 1101 5904 白浮村20110水屯村00000合计1895 198 1102 591 4 根据表 1-8 可知，本项目征地需要将 1895 名农业户口转为非农业户口，其中，16岁以下的 198 名，一般劳动力有 1102 名，一般超转人员 591 名，孤寡残疾人员 4 名。北京市昌

29、平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案13五、五、土地利用总体规划土地利用总体规划根据昌平区土地利用总体规划 【2006-2020】 ，本项目土地利用规划用途主要为：一般农用地、城镇建设用地、村镇建设用地、独立工矿、河流水系、交通用地。详见图 1-4：图图 1-41-4 土地利用总体规划图土地利用总体规划图六、建设指标六、建设指标1 1、项目规划情况、项目规划情况本项目所在地区已委托北京市城市规划设计研究院编制了昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案 。根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案 ，项目用地性质为公共设施用地、水域和其它用地、多功能用地、绿地、工业用地、居住用地、道路广场用地

30、、市政公用设施用地。2 2、项目建设指标、项目建设指标根据昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案 ，本项目的具体规划建设指标如下表所示：北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案14表表 1-91-9总体规划指标表总体规划指标表用地代码用地代码用地名称用地名称土地面积（公顷）土地面积（公顷）建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）C公共设施用地16.04264220C1行政办公用地3.4752050C2商业金融用地10.21184810C3文化娱乐用地0.9511280C5医疗卫生用地0.424200其中C6教育科研设计用地0.9911880E水域和其它用地5.080其中E1水域5.080F

31、多功能用地29.14715890F1居住兼容公建及其他用地14.08317400其中F3数类设施的混合用地15.06398490G绿地36.530G1公共绿地22.190其中G2生产防护绿地14.340M工业用地18.38381550M1一类工业用地13.09233430其中M9绿隔产业用地5.29148120R居住用地21.75554080R2二类居住用地18.44530160其中R5配套教育用地3.3123920S道路广场用地60.335790S1道路用地58.80其中S3社会停车场库用地1.535790U市政公用设施用地3.9215680U1供应设施用地2.158600其中U2交通设施用

32、地1.777080合计191.171937210备注：项目用地面积情况主要参照工程项目技术报告书 【编号：20130315】 ，现状各用地面积是参照现场勘察情况，结合北京北方企业集团公司出具的面积数据，并进行图测综合对照确定的。本项目总征地面积按照规划批示总用地数据为准，宅基地面积以图测为准，北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案15集体土地及其他用地是在勘察及图测的基础上确定的。北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案16第二章第二章 编制依据编制依据一、主要法律法规依据一、主要法律法规依据1、 中华人民共和国土地管理法（中华人民共和国主席令第 8 号）2、 北京市土地储备

33、和一级开发暂行办法（京国土市2005540 号）3、 北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法（京国土市2005302 号）4、 北京市建设征地补偿安置办法（北京市人民政府令第 148 号）5、 北京市集体土地房屋拆迁管理办法（北京市人民政府令第 124 号）6、 北京市人民政府办公厅转发市民政局关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的通知（京政办发200441 号）7、 北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定试行办法（京国土用2005533 号）8、 北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆2003808 号）9、 昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定（北京市昌平区人民政府令第 4

34、 号） 10、北京市人民政府关于郊区城镇和农村建设规划管理的若干规定 （北京市人民政府令 1991 年第 5 号）11、北京市房屋拆迁评估规则（暂行） （京国土房管拆字20011234 号）12、北京市非住宅房屋拆迁评估技术标准（京房地评字1999656 号文）13、北京市土地一级开发实施方案编制和审核办法（征求意见稿）14、北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见（昌政发201019 号）15、关于进一步做好集体土地上非住宅房屋拆迁补偿补助工作的意见（昌政发20115 号）二、项目依据二、项目依据1、 关于协调解决北京北方企业集团公司信访隐患有关问题的意见 【20129009

35、0 号】2、 北京市昌平区人民政府关于协调解决昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的请示 【昌政报201255 号】3、 关于研究昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题的意见 【2012北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案1790337 号】4、 昌平区北京北方企业集团公司马池口村有关问题协调会会议纪要5、 关于研究加快推进陕京三线工程建设的意见 【201290470 号】6、 关于研究解决北企公司有关问题的会议纪要7、 北京市规划委员会关于昌平新城马池口村控制性详细规划（深化方案）同意备案的函 【市规函201363 号】8、 关于研究昌平区马池口村回迁房建设及土地一级开

36、发等有关问题的意见【201390295 号】9、 昌平新城马池口村控制性详细规划深化方案10、昌平区马池口村村民安置房用地控制性详细规划11、工程项目技术报告书 【编号 20130315】12、昌平新城马池口村市政基础设施实施方案 【建城规编第（121255） 】13、证明 【人口情况】14、北方企业集团公司出具的部分地上物情况15、工作人员现场踏勘及掌握的数据资料北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案18第三章第三章 一级开发实施主要内容及开发进度一级开发实施主要内容及开发进度一、项目一级开发实施主要工作内容一、项目一级开发实施主要工作内容从授权确定一级开发实施主体开始至土地入市交

37、易，一级开发实施单位具体承担的任务主要包括三大块内容，即前期手续办理、实施征地拆迁及市政设施建设，其制约关系见图 3-1 示意：授权一级开发主体企业前期手续建设征地、拆迁实施验收、入市交易图图 3-13-1二、实施内容二、实施内容昌平区马池口镇马池口村土地一级开发项目具体开发实施内容如下：(一)前期策划阶段1、土地储备申请2、编制土地一级开发实施方案（二）征询意见和审批阶段1、一级开发实施方案审批；2、通过联席会审批，取得会议纪要；3、办理建设项目规划条件（土地储备前期整理） ；4、昌平区土地储备分中心取得一级开发授权批复；5、委托北京北方企业集团公司实施土地一级开发工作；市政咨询北京市昌平区

38、马池口镇马池口村土地一级开发实施方案196、企业与分中心签订土地一级开发委托协议 ；7、办理建设项目用地预审；8、征询相关部门意见：(1)、市交通委意见(2)、市园林局意见(3)、市文物局意见(4)、地质灾害评估9、委托市政相关部门出具市政咨询函；10、办理立项手续,取得立项批复；（三）实施阶段1、征地工作：与集体土地所有权人谈判并签订征地补偿协议、办理征地批准文件、征地结案，取得建设用地批准书；2、拆迁工作：聘请评估公司进行入户调查，出具拆迁评估报告；与被拆迁人签订拆迁补偿协议并进行补偿；建筑物拆除；3、市政基础设施建设工作：编制市政方案，取得市政方案综合联席会会议纪要，逐步完成市政设施建设

39、工作；（四）昌平区土地储备分中心全程监管；（五）北京市国土资源局及相关委办局组织验收；（六）纳入储备库，进行土地入市交易。三、开发进度三、开发进度本项目暂按土地一级开发完成后整体上市交易，总供应土地 191.57 公顷。本项目计划分为五期，一、二、三期由于含有大量农民需要进行拆迁工作，为保证拆迁工作顺利进展，秉持先难后易的原则，先行同步开发，开发周期三年。于项目启动后第 18 个月开发四期地块，开发周期 3 年，四期地块拆迁量较小，且规划内容含有收益率较高的住宅部分，可用于平衡一、二、三期资金。五期于第 30 个月启动，开发中期 2 年半，总体项目滚动开发，周期共计 5 年。具体分期内容详见第

40、十章分期方案。根据北京市建设项目行政许可事项的有关规定、土地一级开发流程，合理确定土北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案20地一级开发各项工作的顺序和工作周期，预测各项工作的起始时间和结束时间，充分考虑各项工作内在的程序、制约关系，编排顺序。结合本项目具体特点，确定该地块土地一级开发总开发进度为 5 年（即 60 个月）。北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案21开发进度初步安排如下图 3-2 所示：图图 3-23-2 土地一级开发实施进度计划土地一级开发实施进度计划 单位：月单位：月序号项目123456789 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19

41、20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 601办理交通评价批复2地质灾害危险性评估3初步设计4办理规划意见书5土地预审6项目核准7签订征地补偿安置协议8交费、取得用地批复9安置补偿10征地结案11拆迁许可12入户调查13拆迁补偿14拆迁结案15拆除及土地平整16市政工程方案咨询设计17市政方案综合及纪要18委托市政施工图设计19与市政口签订接用协议20招投标确定施工单位21市政建设22土地验收与地

42、价评估23上会确定土地出让价格24入市文件制定25入市出让确定中标人26各方签订合同27资金回收备注：蓝色为一、二、三期同步开发，黄色为四期，红色为五期。北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案22第四章第四章 征地实施方案征地实施方案一、情况概述一、情况概述本项目总占地面积为 191.57 公顷，除 32.24 公顷的国有用地外，全部为农村集体用地。其中：集体建设用地约为 108.72 公顷，集体农用地约为 50.57 公顷，集体未利用地 0.03 公顷。现需将项目所占用的 159.32 公顷集体土地全部征收为国有用地。根据工程项目技术报告书 【编号 20130315】及北京北方企业

43、集团公司出具的部分资料，宗地范围内地上附着物主要为高压线、树木、机井、路灯等。具体情况如下表：表表 4-14-1 附着物情况表附着物情况表序号项目单位数量1杨树棵50232柳树棵9603槐树棵18344果树等棵13935银杏棵6046柏树棵5547松树棵7548井个18829路灯个62310摄像头个6811围墙6057412广告牌29813栏杆m239414道路4272615电线杆根88716电信杆根5417公共厕所个818化粪池个819桥梁个320垃圾池个621电缆km17322路牙石km923变压器个2125发射塔个126水塔座427龙门吊个5028地下油库1总计总计北京市昌平区马池口镇马

44、池口村土地一级开发实施方案23二、征地范围内的人口状况二、征地范围内的人口状况本项目涉及转非人口总数为 1895 人，人口结构明细详见下表：表表 4-24-2本项目征地涉及转非人员结构表本项目征地涉及转非人员结构表类别年龄阶段人数总计（人）儿童（包括 16 岁以上学生）16 岁以下198劳动力男（16 岁-59 岁）、女（16 岁-49 岁）1102超转人员男（60 岁以上），女（50 岁以上）591孤寡病残人员4合计1895三、征地方案及费用构成三、征地方案及费用构成本项目征地采用货币补偿方式，征地费用包括土地补偿费、人员安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费、征地税费。依据昌平区征地情况

45、平均水平，本项目相关征地补偿标准如下：1、土地补偿费以征地面积为基数，按照15万元/亩计算。2、安置补偿费包括农转非劳动力补偿费、超转人员补偿费、孤寡老人和病残人员补助费。（1）农转非劳动力补偿费按照北京市建设征地补偿安置办法 （北京市人民政府令2004第148号文） ，农转非劳动力补偿费，如果采取货币补偿，则包括一次性就业补助费、基本养老保险、基本医疗保险和失业保险。根据关于调整北京市2013年最低工资标准的通知 【京人社劳发2012349号】 ，现行的本市月最低工资为1400元/月。由于北京市统计局未公布2012年度本市职工平均工资，本次依据2011年平均工资进行估算。根据北京市人力资源和

46、社会保障局、北京市统计局关于公布2011年度北京市职工平均工资的通知 【京人社规发201287号】 ，2011年本市职工平均工资为56061元。根据马池口村农业人口结构及月最低工资、2011年平均工资估算农转非劳动力补北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案24偿费。表表 4-34-3 农转非劳动力补偿费农转非劳动力补偿费序号序号项目项目最高标准最高标准（年）（年）估算年限估算年限（年）（年）补偿金额补偿金额（万元）（万元）文件表述（文件表述（148148 号令）号令）1一次性就业补助费60486.72第二十七条 一次性就业补助费不低于下列标准：（一）转非劳动力年满 30 周岁、不满

47、40 周岁的，为征地时本市月最低工资标准的 60 倍；（二）转非劳动力男年满 55 周岁、女年满 45 周岁的，为征地时本市月最低工资标准的 48 倍，年龄每增加 1 岁递减六分之一，至达到国家规定的退休年龄时止；（三）其他转非劳动力为征地时本市月最低工资标准的48 倍。2基本养老保险1587.53 第三十五条 依法批准征地时，转非劳动力男年满 41 周岁、女年满 31 周岁的补缴 1 年基本养老保险费；年龄每增加 1 岁增补 1 年基本养老保险费，最多补缴 15 年。补缴基本养老保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的 60为基数，按照 28的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构

48、按照 11的比例一次性为其建立基本养老保险个人帐户。3基本医疗保险1052.02 第三十七条 依法批准征地时，转非劳动力男年满 31 周岁的补缴 1 年基本医疗保险费，至年满 51 周岁前每增加1 岁增补 1 年，最多补缴 10 年；年满 51 周岁的补缴 11年基本医疗保险费，至退休前每增加 1 岁增补 1 年，最多补缴 15 年。依法批准征地时，转非劳动力女年满 26 周岁的补缴 1 年基本医疗保险费，至年满 41 周岁前每增加 1 岁增补 1 年，最多补缴 5 年；年满 41 周岁补缴 6 年基本医疗保险费，至退休前每增加 1 岁增补 1 年，最多补缴 10 年。补缴基本医疗保险费以依法

49、批准征地时上一年本市职工平均工资的 60为基数，按照 12的比例一次性补缴。补缴后，由社会保险经办机构将其中 9划入统筹基金、1划入大额医疗互助资金、2划入个人帐户。4失业保险20100.67 第四十条 依法批准征地时，转非劳动力年满 16 周岁的补缴 1 年失业保险费，至达到国家规定的退休年龄前，每增加 1 岁增补 1 年，最多补缴 20 年。补缴失业保险费以依法批准征地时上一年本市职工平均工资的 60为基数，按照 2的比例一次性补缴。转非劳动力失业后，按照规定享受失业保险待遇。但其在领取失业保险金期间自谋职业的，不执行一次性领取失业保险金的规定。未领取失业保险金的期限予以保留，与再次失业后

50、应当领取失业保险金的期限合并计算。合计16.94考虑到本项目开始转非工作约在 2014 年，采用上一年度（2013 年）本市职工平均工资测算，考虑 10%的工资上涨水平，则马池口村农转非劳动力补偿标准为18.63（16.94+16.9410%）万元/人。北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案25（2）超转人员补偿费超转人员月补偿标准包括生活补助费标准和医疗补助费标准。依据关于征地超转人员生活和医疗补助若干问题的意见 （京政办发200441 号） ，以当年确定的接收生活补助标准与医疗补助费标准之和为基数，按照 5%的比例环比递增。收费计算公式如下： （1.05n-1）每人补偿费=月补标

51、准12 个月 5%注：n征收费用的年限（从征地年龄到 82 岁）a.生活补助费标准昌平区一般征地超转人员，生活补助费的接收和发放标准调整为当年本市最低基本养老金标准。根据北京市劳动和社会保障局关于北京市 2013 年调整企业退休人员基本养老金的通知 （京劳社养发201334 号） ，自 2013 年 1 月 1 日起，按月退养生活补助费、养老生活补助费的最低标准调整为 1100 元。b.医疗补助费标准根据京政办发200441 号文，一般超转人员按照每人每月 120 元接收。C.根据马池口村人口结构估算超转人员征地年龄为 63 岁。 （1.05（82-63）-1）每人补偿费=（1100+120）

52、12/10000 5% =44.71（万元/人）考虑到本项目开始转非工作约在 1 年后，考虑 10%的工资上涨水平，则马池口村农转非劳动力补偿标准为 49.18（44.71+44.7110%）万元/人。（3）孤寡老人和病残人员补助费计算方法同超转人员补偿费，生活补助费按照月最低养老金标准 1330 元，孤寡老人和病残人员按照每人每月 500 元接收。估算孤寡老人和病残人员征地年龄为 62 岁。北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案26 （1.05（82-62）-1）每人补偿费=（1330+500）12/10000 5% =72.61（万元/人）另外给予孤寡病残人员16万元/人的补助费

53、，共计88.61万元/人。考虑到本项目开始转非工作约在1年后，而近年来工资平均上涨水平为10%，则马池口村农转非劳动力补偿标准为97.47（88.61+88.6110%）万元/人。3、青苗补偿费青苗补偿费按照昌平区一季产值平均水平0.2万元/亩计算。4、地上附着物补偿费地上附着物费用总费用为9208.06万元，详见下表。表表4-44-4 地上附着物补偿费用地上附着物补偿费用单位：万元单位：万元序号项目单位数量总价1杨树棵5023351.61 2柳树棵96096.00 3槐树棵1834183.40 4果树等棵139397.51 5银杏棵60430.20 6柏树棵55427.70 7松树棵7543

54、7.70 8井个188275.28 9路灯个62331.15 10摄像头个683.40 11围墙60574908.63 12广告牌2988.94 13栏杆M239447.88 14道路42726640.91 15电线杆根887133.05 16电信杆根548.10 17公共厕所个880.00 18化粪池个81.60 19桥梁个39.00 20垃圾池个66.00 21电缆Km1735190.00 22路牙石Km9180.00 23变压器个21105.00 25发射塔个1100.00 26水塔座480.00 27龙门吊个50750.00 28地下油库125.00 总计总计9208.06 北京市昌平

55、区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案27北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案28经初步测算，本项目土地补偿费与人员安置补助费之和为85832.97万元，折合到征地面积为36万元/亩。本项目征地费用合计约104727.05万元，折合到征地面积为44万元/亩。具体各种费用构成详见下表：表表4-54-5： 项目征地补偿费用表项目征地补偿费用表序号项目补偿总价（万元）说明1土地补偿费35847.45 以征地面积为基数，按15万元/亩计算2安置补助费49985.52 2.1 至 2.3 之和2.1劳动力安置费20530.26 以需安置的劳动力人数为基数，按18.63万元/人计算2.2超转补

56、助费29065.38 以需安置的超转人数为基数，按49.18万元/人计算2.3残疾补助费389.88 以需安置的残疾人为基数，按97.47万元/人3青苗补偿费16.91 按照昌平区一季亩产值平均水平 0.2 万元/亩4地上附着物补偿9208.04 根据测绘报告实测数量据实评估5征地税费9669.13 5.1 至 5.4 之和5.1耕地开垦费2536.80 以耕地面积为基数，耕地开垦费为每亩用地补偿30万元5.2耕地占用税2438.31 以农用地面积为基数，耕地占用税为42元/平方米5.3防洪费3831.34 以建设用地面积为基数，按20元/平方米进行计算5.4森林植被恢复费862.68 北京市

57、园林绿化局关于规范森林植被恢复费标准执行范围的意见 【京绿资发200811号】按照 20 元/平方米计算。合计104727.051 至 5 之和北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案29四、人员安置方案四、人员安置方案妥善安置因建设征地造成的农村多余劳动力,维护社会安定是国家及北京市在进行土地一级开发中的重要工作内容。目前北京市现行政策有北京市建设征地农转工人员安置办法 （16号令）及北京市建设征地补偿安置办法 （148号令） 。为切实维护征地农民的社会保障权益，妥善处理16号令与148号令（北京市建设征地补偿安置办法 ）的衔接问题，北京市明确农转工人员和超转人员安置的若干政策措施：

58、安置政策安置政策：农转工人员的农转工人员安置补助费标准按照16号令有关政策执行，超转人员以实际办理接收手续之日的年龄计算需要缴纳的超转人员接收费用，安置方式包括征地单位安置和委托其他单位安置（统称为单位安置）及自谋职业等。超转人员超转人员的接收政策以实际办理接收手续之日的年龄计算需要缴纳的超转人员接收费用。农转工人员社会保险农转工人员社会保险应按照国家和本市规定参加社会保险，并按规定缴纳社会保险费。安置农转工人员需要补缴的社会保险费用及安置征地超转人员出现的资金缺口安置农转工人员需要补缴的社会保险费用及安置征地超转人员出现的资金缺口，由各区县政府根据项目未及时办理农转非、农转工安置手续和超转人

59、员接收手续的原因，按照责任分担的原则由相关区县政府及乡镇政府、征地单位在办理农转工安置手续或超转人员接收手续时共同解决。目前北京市人员安置方式主要有：就业安置、预留经营性用房、就业安置用地安置等几种方式。根据现有的人员安置方式，结合昌平区实际情况，本项目人员安置方案为：1、严格按照北京市建设征地补偿安置办法 （148号令）确定安置人员数量及补偿标准；2、安置人员安置房建设位置在项目北侧三定三限安置房地块，安置房建设规模及标准符合国家相关政策且满足马池口村搬迁村民需求；3、项目采取市区联储为拆迁主体，北京北方企业集团公司实施搬迁工作。搬迁政策中已考虑搬迁村民的后续利益保障问题并制定相应条款；4、

60、本项目南侧已规划就业安置用地，一级开发完成后定向出让给马池口村集体企业，解决被征转村民后续就业、生活问题。5、马池口村现有集体土地 455.14 公顷，本项目征用集体土地 159.32 公顷，剩余北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案30大量农用地可作为生产资料满足未征转村民的生活保障。五、征地计划五、征地计划根据初步掌握的本项目基础资料，及北京市和昌平区关于集体土地征收报批的相关规定及流程，制定如下征地工作计划，拟定于项目开始的第4个月签订征地补偿安置协议，第8个月取得用地批复；安置补偿将于第11个月完成，并于第11个月完成征地结案。需说明的是，实施单位应在全面掌握宗地基本情况后，

61、需根据情况进一步调整征地工作方案。北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案31第五章第五章 拆迁实施方案拆迁实施方案一、情况概述一、情况概述根据对比分析现场初步调查、图测及北京北方企业集团公司出具的说明，地上物情况以出具的说明为准，用地面积及房屋面积以图测为准，宗地范围内地上房屋拆迁主要为农民住宅、国有、集体土地上非住宅用房，项目内无需要保留的文物设施。具体情况如下：现状用地主要有农民宅基地，房屋以平房、自建楼房为主， 80 年代建筑，砖混结构；另有国有土地上非住宅、集体土地上非住宅，房屋多为厂房及企业办公用房，80 年代建筑，砖混结构。 （详细数量及情况见表 5-1）表表 5-15-

62、1 房屋情况表房屋情况表项目项目建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）农民住宅房屋315047.95国有土地上非住宅房屋90841.79集体土地上非住宅房屋236824.31总计642714本项目用地范围内需拆除集体土地上非住宅房屋面积为 236824.31 平方米，国有土地上非住宅房屋面积为 90841.79 平方米，农民 1670 户，共 1518 个院，涉及拆迁的农居民宅基地面积为 373162.60 平方米，住宅房屋面积 315047.95 平方米。二、拆迁方案及拆迁补偿费构成二、拆迁方案及拆迁补偿费构成根据初步拟定的马池口村拆迁安置方案，本次拆迁方案采取货币补偿，并通过购买项目北侧的定

63、向安置房实现拆迁农民顺利搬迁，具体情况如下：采取委托专业的拆迁服务机构实施拆迁工作，通过招标确定优秀的拆迁公司和拆迁评估公司，并由村委会及北京北方企业集团公司开展对村民的拆迁动员思想工作。根据拆迁方案，本项目拆迁费用主要为农民拆迁补偿费（包含区位补偿费、房屋重置成新价、装修及地上附属物补偿费、搬家补助费、家电改移费、周转费、停产停业补助费、未取得宅基地补助费、提前搬家奖、工程配合奖、积极签约联签鼓励奖、新村建设促进奖、村民集体土地腾退奖） 、国有土地上非住宅拆迁补偿费（区位补偿价、房屋重置成新价、装修及附属物补偿费、搬家补助费、停产停业补助费） 、集体土地上非住宅拆迁补偿费（包括房屋重置成新价

64、、装修及附属物补偿费、搬家补助费、停产北京市昌平区马池口镇马池口村土地一级开发实施方案32停业补助费） 、国有农用地补偿费用、国有道路用地补偿费用、定向安置房差价及包括拆迁服务费、拆迁评估费及拆除清运费等拆迁其它费用。经初步测算，项目整体总拆迁费用合计为 536955.28 万元，其中农居民拆迁补偿费用为 331286.02 万元，折算为 218 万元/院；国有土地上非住宅房屋拆迁补偿费用为39266.51 万元；集体土地上非住宅房屋拆迁补偿费用为 40981.04 万元，折合拆迁建筑面积为 2025 元/平方米；拆迁其他费用为 6207.43 万元；定向安置房差价费用为119214.28 万

65、元。具体各费用构成详见表 5-2：5-25-2： 项目各期拆迁补偿费用表项目各期拆迁补偿费用表序号序号项目项目总价（万元）总价（万元）说明说明1 1拆迁补偿费拆迁补偿费411533.57411533.57 包括农居民、企业单位等拆迁包括农居民、企业单位等拆迁1.11.1农民拆迁补农民拆迁补偿费偿费331286.02331286.02 1.1.11.1.1 至至 1.1.101.1.10 之和之和1.1.1区位补偿费57093.88 根据昌平区集体土地房屋拆迁补偿补助规定【北京市昌平区人民政府令第 4 号】相关规定，并结合项目实际情况取区位补偿价 1530 元/平方米1.1.2房屋重置成新价38

66、062.59 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019 号】相关规定，并结合项目实际情况取房屋补偿费 1200 元/平方米，房屋面积取宅基地面积的 85%。1.1.3装修及附属物补偿费47578.23 根据北京市昌平区人民政府关于进一步做好拆迁补偿安置工作的意见【昌政发201019 号】相关规定，并结合项目实际情况取装修及地上附属物补偿费 1500 元/平方米，房屋面积取宅基地面积的 85%。1.1.4经批准二层楼重置成新价补偿11814.30 参照北京市房屋重置成新价评估技术标准（京国土房管拆【2003】808 号令）以及周边案例，以房屋二层建筑面积为基数，按照 1500 元/平方米计算1.1.5搬家补助费559.74 按照宅基地面积 15 元/平方米进行补助1.1.6家电改移补助费187.47 按照电话改移 235 元/部、有线电视改移 300 元/户、空调改移 400 元/台、热水器 300 元/个进行补助1.1.7周转费21639.96 按照 900 元/月人进行补助，补助期限为 3 年1.1.8停产停业补助费5970.60 按照 800