房地产开发课程设计

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1、课程设计 2房地产开发课程设计内容房地产开发课程设计内容房地产开发课程设计选题房地产开发课程设计选题：1、编制、编制文华西南空地房地产开发项目房地产开发项目可行性研究可行性研究。2、见课程设计指导任务书。、见课程设计指导任务书。3房地产开发项目可行性研究报告基本内容房地产开发项目可行性研究报告基本内容 封面（封面（项目名称、委托单位、编制单位、项目名称、委托单位、编制单位、 时间等时间等） 摘要（摘要（项目情况、特点、研究基本内容、项目情况、特点、研究基本内容、 主要结论与建议主要结论与建议） 目录目录 正文正文 附表附表 附图附图4房地产开发项目可行性研究报告内容房地产开发项目可行性研究报告

2、内容一一 总论总论二二 项目开发市场环境分析项目开发市场环境分析三三 项目建设方案项目建设方案四四 项目定位项目定位五五 总体开发经营模式总体开发经营模式六六 项目环境影响评价项目环境影响评价七七 项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排九九 项目融资方案项目融资方案十十 项目财务评价项目财务评价十一十一 项目风险分析项目风险分析十二十二 研究结论与建议研究结论与建议5（一）项目背景（一）项目背景 1、项目名称、项目名称 2、项目承办单位概况、项目承办单位概况 3、项目提出的理由与目的、项目提出的理由与目的 4、项目开发的前提、项目开发的前

3、提（二）项目概况（二）项目概况 1、项目区位、项目区位 2、项目现状与土地等级、项目现状与土地等级 3、项目开发规模与目标、项目开发规模与目标 4、项目主要建设条件、项目主要建设条件 5、项目主要技术经济指标、项目主要技术经济指标6（三）项目可行性研究报告编制依据（三）项目可行性研究报告编制依据 1、国家发改委、建设部、国家发改委、建设部建设项目经济评价方法建设项目经济评价方法与参数与参数(第三版第三版)(2006年年)； 2、建设部、建设部房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法(建标建标2000205号号)； 3、国家发展计划委员会、国家发展计划委员会投资项目可行性研究指投资项

4、目可行性研究指南南(计办投资计办投资200215号号)；（四）项目可行性研究报告研究范围（四）项目可行性研究报告研究范围（五）项目可行性研究主要结论、问题与建议（五）项目可行性研究主要结论、问题与建议7（一）项目开发经营政策层面分析（一）项目开发经营政策层面分析 1、土地供给政策调整、土地供给政策调整 2、房地产金融政策调整、房地产金融政策调整 3、物业管理政策、物业管理政策 4、房地产业政策调整、房地产业政策调整（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析（二）项目开发经营的宏观经济与社会发展环境分析（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分析（三）项目开发经营的城市经济与社会发展环境分

5、析8（四）（四）武汉市房地产市场分析武汉市房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（五）项目供需圈区域房地产市场分析（六）项目开发经营机会（六）项目开发经营机会 房地产开发经营机会房地产开发经营机会 是市场与环境诸条件综合是市场与环境诸条件综合作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域作用的结果，是这些条件与企业优势的结合，是区域市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合市场个性、开发企业个性与项目地块个性的结合。 对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全对项目（公司）的优势、劣势、机会和问题的全面评估称为面评估称为SWOT分析分析9SWOT分析模型分析模型10（一）项目规划设计

6、方案选择的总体原则（一）项目规划设计方案选择的总体原则（二）项目规划设计方案选择（二）项目规划设计方案选择 1、空间组织和建筑布局、空间组织和建筑布局 5、环境设计、环境设计 2、建筑风格特点、建筑风格特点 6、消防设计、消防设计 3、交通组织、交通组织 7、管理系统、管理系统 4、公共设施、公共设施 8、住宅户型平面、住宅户型平面11（三）项目规划设计方案的技术经济指标（三）项目规划设计方案的技术经济指标序号序号项项 目目单位单位数量数量一一规划用地面积规划用地面积M2200000二二总建筑面积总建筑面积M2400000 其中：其中： 1多层、小高层、高层住宅多层、小高层、高层住宅M22别墅

7、、联排别墅、复式洋房别墅、联排别墅、复式洋房M23公建面积公建面积M2三三道路及停车场道路及停车场22.00%四四建筑密度建筑密度24.00%五五容积率容积率2.00 六六绿化率绿化率54.00%三三 项目建设方案项目建设方案12（一）项目目标顾客群定位（一）项目目标顾客群定位 职业、收入、学历等职业、收入、学历等。（二）项目产品定位（二）项目产品定位 物业类型及档次物业类型及档次。（三）项目价格定位（三）项目价格定位 销售价格的确定销售价格的确定。13主要定价方法有两种：主要定价方法有两种：1、成本法、成本法 计算公式： 价格单位成本价格单位成本（1加成率）加成率） 加成率一般在加成率一般在

8、15%20%之间。之间。四四 项目定位项目定位14（一）差异化模式（一）差异化模式（二）分期滚动开发模式（二）分期滚动开发模式（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式（三）充分整合周边资源，发挥最大市场价值模式15（一）项目实施过程中的环境影响及对策（一）项目实施过程中的环境影响及对策 1、工程建设对环境的影响、工程建设对环境的影响 2、建设中环境影响的缓解措施、建设中环境影响的缓解措施（二）项目完成后的环境影响及对策（二）项目完成后的环境影响及对策16（一）项目建设指标（一）项目建设指标 见第三部分规划目标（技术指标）见第三部分规划目标（技术指标）（二）建设周期（二）建设周期 项目建设的

9、项目建设的起止起止时间时间（三）项目实施进度安排（三）项目实施进度安排 主要主要里程碑里程碑事件时间，如开工、开盘、封顶、交事件时间，如开工、开盘、封顶、交房等时间。房等时间。（四）项目实施进度表（四）项目实施进度表 用横道图表示项目实施进度。用横道图表示项目实施进度。17项目20042005200620072008341234123412341234前期一期二期三期 项目实施进度表项目实施进度表 七七 项目建设指标及实施进度项目建设指标及实施进度18（一）建设投资估算（一）建设投资估算1、投资估算范围、投资估算范围 如建筑工程、室外工程如建筑工程、室外工程2、投资估算编制依据、投资估算编制依

10、据 1）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准；）国家、湖北省、武汉市相关的政策法规和基本建设收费标准； 2）全国统一建筑、市政、安装工程预算定额湖北省统一基价表全国统一建筑、市政、安装工程预算定额湖北省统一基价表及及类似工程经济指标；类似工程经济指标； 3）湖北省建筑安装工程费用定额湖北省建筑安装工程费用定额； 4）有关合同、协议书等；）有关合同、协议书等； 5）其他。）其他。19序号序号项项 目目投资额投资额占项目投入总资金占项目投入总资金的比例（的比例（%）估算估算说明说明合计合计其中：外汇其中：外汇1建设投资建设投资1.1建设投资静态部分建设投资静态部分1.1.1土地费用

11、土地费用1.1.2前期工程费前期工程费1.1.3基础设施建设费基础设施建设费1.1.4建筑安装工程费建筑安装工程费1.1.5公共配套设施建设费公共配套设施建设费1.1.6工程建设其他费工程建设其他费1.1.7基本预备费基本预备费1.2建设投资动态部分建设投资动态部分1.2.1涨价预备费涨价预备费1.2.2建设期利息建设期利息2流动资金流动资金3项目投资总计（项目投资总计（1）表表 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表203、投资估算说明、投资估算说明1）建筑工程费估算 表表 建筑安装工程费估算表建筑安装工程费估算表序号序号 建、构筑物名称建、构筑物名称单位单位工程量工程量单价单价费用合计费用合

12、计（万元）（万元）指标指标单位单位1多层框架多层框架M2600001200元元/M27200.00 2小高层住宅M21500 元元/M23高层住宅高层住宅M2700001700元元/M211900.00 合合 计计43750.00八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排213、投资估算说明、投资估算说明2）室外工程建设费估算）室外工程建设费估算 P42 表表22 室外工程主要包括地下管线、道路、绿化等工程室外工程主要包括地下管线、道路、绿化等工程 表表 室外工程建设费估算表室外工程建设费估算表序号建、构筑物名称单位工程量单价费用合计（万元）备注指标单位1道路M25400400元/M3

13、216水泥路面2围墙M2300200元/M36砖墙和栏杆3地下综合管线M21000800元/M280水、电、气4绿化及小品M218900 50元/M294.50 乔、灌、草5环境景观处2200万元/处400小区主题园合计796.50八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排223、投资估算说明、投资估算说明3）工程建设其他费用估算）工程建设其他费用估算 工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取工程建设其他费用按各项费用科目的费率或者取费标准估算费标准估算 表表 工程建设其他费用估算表工程建设其他费用估算表 Next Page八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排23序号序

14、号费用名称费用名称计算依据计算依据费率或标准费率或标准总价总价1土地使用费土地使用费土地使用权出让合同土地使用权出让合同200万元万元/亩亩2工程设计费工程设计费勘察设计取费标准勘察设计取费标准建安工程费用的建安工程费用的2%，综合，综合调整系数取调整系数取13工程勘察费工程勘察费勘察设计取费标准勘察设计取费标准综合估算，设计费的综合估算，设计费的15%4前期工作费前期工作费省及当地概算取费标准省及当地概算取费标准工程费用的工程费用的0.8%5工程建设监理费工程建设监理费工程监理收费办法工程监理收费办法工程费用的工程费用的1%6质量监督费质量监督费省及当地概算取费标准省及当地概算取费标准工程费

15、用的工程费用的0.2%7竣工图编制费竣工图编制费省及当地概算取费标准省及当地概算取费标准工程设计费的工程设计费的5%8标的编制及招标管理费标的编制及招标管理费省及当地概算取费标准省及当地概算取费标准工程费用的工程费用的0.1%9工程保险费工程保险费工程费用的工程费用的0.2%10施工图预算编制费施工图预算编制费工程设计费的工程设计费的10%合计合计表表 工程建设其他费用估算表工程建设其他费用估算表243、投资估算说明、投资估算说明4）基本预备费估算）基本预备费估算 基本预备费以基础设施费用、建筑安装工程费及基本预备费以基础设施费用、建筑安装工程费及工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费费率

16、工程建设其他费用之和为计算基数，基本预备费费率为为3%。 详见项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排253、投资估算说明、投资估算说明5）建设期利息估算）建设期利息估算 利息计算对象是债务资金利息计算对象是债务资金 项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的项目债务资金的各项建设借款均假定在每年的年年中中发生，建设期利息的计算公式为：发生，建设期利息的计算公式为： 各年应计利息各年应计利息 =（年初借款本息累计（年初借款本息累计+本年借款额本年借款额/2）年利率年利率 建设期利息估算详见建设期利息估算详见借款偿还计划表借款偿还计划表 八八 项目投资

17、估算与资金安排项目投资估算与资金安排26序序号号项项 目目合合 计计计计 算算 期期第第1年年第第2年年第第3年年第第4年年1借款借款1.1年初本息余额年初本息余额5.50% 1.2本年借款本年借款1.3本年应计利息本年应计利息1.4本年还本付息本年还本付息其中：还本其中：还本 付息付息1.5年末本息余额年末本息余额表表 借款偿还计划表借款偿还计划表 27序号序号费费 用用 名名 称称投资额投资额占项目投入总占项目投入总资金的比例（资金的比例（%）估算估算说明说明合计合计其中：外汇其中：外汇1建设投资建设投资1.1建设投资静态部分建设投资静态部分1.1.1建筑安装工程费建筑安装工程费1.1.2

18、室外工程费室外工程费(基础设施费基础设施费)1.1.3工程建设其他费用工程建设其他费用1.1.4基本预备费基本预备费1.2建设投资动态部分建设投资动态部分1.2.1涨价预备费涨价预备费0.00%1.2.2建设期利息建设期利息 2流动资金流动资金0.00%3项目投入总资金项目投入总资金 100.00%表表 项目投资估算汇总表项目投资估算汇总表28（二）项目投入总资金及分年投入计划（二）项目投入总资金及分年投入计划 反映项目每年资金投入额、占总投资的比重、资金反映项目每年资金投入额、占总投资的比重、资金筹措渠道、财务利息等情况。筹措渠道、财务利息等情况。 详见详见投资计划与资金筹措表投资计划与资金

19、筹措表 八八 项目投资估算与资金安排项目投资估算与资金安排29序号序号项项 目目合计合计计计 算算 期期2005200620072008200920101投资计划投资计划分年计划（分年计划（%）100%22.82%21.46%19.15%17.88%11.21%7.47%1.1建设投资建设投资（不含建设期利息）（不含建设期利息）138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 15500.76 10333.84 1.2建设期利息建设期利息3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 1.3流动资金流动资金1.4项目总投资（

20、项目总投资（1+2+3）141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 2资金筹措资金筹措2.1自有资金自有资金2.1.1企业自筹资金企业自筹资金48767.75 19557.87 11941.94 8711.25 8556.69 2.1.2销售收入（预售款）销售收入（预售款）65511.97 11733.39 11772.22 16171.76 15500.76 10333.84 2.2借款借款27284.08 12330.00 6825.00 7033.64 1095.44 2.2.1长期借款长期借款其中：银行

21、借款其中：银行借款24000.00 12000.00 6000.00 6000.00 建设期利息建设期利息3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.2.2流动资金借款流动资金借款2.2.3短期借款短期借款资金筹措合计资金筹措合计141563.80 31887.87 30500.34 27517.11 25823.89 15500.76 10333.84 表表 投资计划与资金筹措表投资计划与资金筹措表30（一）项目融资主体（一）项目融资主体（二）项目资金来源（二）项目资金来源 1、项目资本金筹措、项目资本金筹措 2、项目债务资金筹措、项目债务资金筹措31（三

22、）融资方案分析（三）融资方案分析 1、资本金来源可靠性分析、资本金来源可靠性分析 2、融资结构分析、融资结构分析 3、融资成本分析、融资成本分析32（一）财务评价基础数据与参数选择（一）财务评价基础数据与参数选择 1、财务价格、财务价格 项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进项目财务评价对未来的偿债收入和建设投资进行分析时所采用的价格是预测价格。行分析时所采用的价格是预测价格。 2、利率、利率 项目债务资金的借款利率项目债务资金的借款利率 3、项目计算期选取、项目计算期选取 建设期和销售期建设期和销售期 4、财务基准收益率（、财务基准收益率（Ic）设定）设定 根据项目建设标准和同类项目的情况

23、确定财务根据项目建设标准和同类项目的情况确定财务基准收益率基准收益率 33（二）营业收入与成本费用估算（二）营业收入与成本费用估算 1、销售收入估算、销售收入估算 根据销售计划、销售价格计算销售收入。根据销售计划、销售价格计算销售收入。 见销售计划、收入表销售计划、收入表。 销售收入、经营税金与附加估算表销售收入、经营税金与附加估算表 Next Page 34序序号号项目项目合计合计销销 售售 期期20052006200720082009201020111一一期期销售面积（销售面积（M2）50%50%189334.28 94667.14 94667.14 单价（元单价（元/M2）2200 23

24、00 销售收入（万元）销售收入（万元）42600.21 20826.77 21773.44 2二二期期销售面积（销售面积（M2）25%45%20%10%84000.42 21000.11 37800.19 16800.08 8400.042单价（元单价（元/M2）3600 4000 4500 4000 销售收入（万元）销售收入（万元）33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 3三三期期销售面积（销售面积（M2）20%45%35%298134.82 59626.96134160.67 104347.19 单价（元单价（元/M2）240024502500销

25、售收入（万元）销售收入（万元）73266.63 14310.47 32869.36 26086.80 4四四期期销售面积（销售面积（M2）20%50%30%84000.42 16800.08 42000.21 25200.13 单价（元单价（元/M2）500054005600销售收入（万元）销售收入（万元）45192.23 8400.04 22680.11 14112.07 合合 计计194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 37846.86 22680.11 14112.07 表表 销售计划、收入表销售计划、收入表35序号序号项项 目目合合

26、计计计计 算算 期期200520062007200820091一期一期1.1销售收入销售收入42600.21 20826.77 21773.44 1.2经营税金及附加经营税金及附加2343.01 1145.47 1197.54 1.2.1营业税营业税2130.01 1041.34 1088.67 1.2.2城市维护建设税城市维护建设税149.10 72.89 76.21 1.2.3教育费附加教育费附加63.90 31.24 32.66 2二期二期2.1销售收入销售收入33600.17 7560.04 15120.08 7560.04 3360.02 2.2经营税金及附加经营税金及附加1848.

27、01 415.80 831.60 415.80 184.80 2.2.1营业税营业税1680.01 378.00 756.00 378.00 168.00 2.2.2城市维护建设税城市维护建设税117.60 26.46 52.92 26.46 11.76 2.2.3教育费附加教育费附加50.40 11.34 22.68 11.34 5.04 3收入合计收入合计76200.38 20826.77 29333.48 15120.08 7560.04 3360.02 4经营税金及附加经营税金及附加4191.02 1145.47 1613.34 831.60 415.80 184.80 表表 销售收入

28、、经营税金与附加估算表销售收入、经营税金与附加估算表36（二）营业收入与成本费用估算（二）营业收入与成本费用估算 2、成本费用估算、成本费用估算 见见总成本费用表总成本费用表 Next Page 十十 项目财务评价项目财务评价37序号序号项项 目目合计合计计计 算算 期期20052006200720082009201020111制造成本制造成本14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.20 16111.23 10024.77 1.1开发成本开发成本138279.72 14794.67 20837.57 20906.52 28719.76 26885.2

29、0 16111.23 10024.77 2期间费用期间费用14963.63 1579.61 2585.01 2799.47 3521.20 2270.81 1360.81 846.72 2.1管理费用管理费用1946.59 208.27 293.33 294.31 404.29 378.47 226.80 141.12 2.2销售费用销售费用9732.96 1041.34 1466.67 1471.53 2021.47 1892.34 1134.01 705.60 2.3财务费用财务费用3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 3总成本总成本费用费用( (1+

30、2) )153243.35 16374.28 23422.58 23705.99 32240.96 29156.01 17472.04 10871.49 4经营成本经营成本11679.551249.611760.011765.832425.76 2270.81 1360.81 846.72 表表 总成本费用表总成本费用表 38序号序号项目项目20052006200720082009合计合计1建设投资建设投资18881.820782.9243568.619738.628202.8131174.722销售收入销售收入2461134516.462697.229533.6151358.23销售比例销售

31、比例16.26%22.80%41.42%19.51%100.00%4开发成本开发成本21329.15 29913.67 54336.58 25595.32 131174.72 Example：开发成本的分摊 39（三）项目利润估算与财务评价表（三）项目利润估算与财务评价表 1、现金流量表、现金流量表 现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率现金流出，用以计算财务内部收益率(FIRR, Financial Internal Rate of Return)、财务净现值财务净现值(FNPV, Financial Net Pr

32、esent Value )及投资回收期及投资回收期(Pt ，Pay Back Period )等评价指标，分析项目财务盈利能力等评价指标，分析项目财务盈利能力。 分为分为现金流量表（全部资金）、现金流量表（自现金流量表（全部资金）、现金流量表（自有资金）有资金） 40（三）项目利润估算与财务评价表（三）项目利润估算与财务评价表 1）现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金）是从是从项目本身项目本身角度出角度出发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定发，不分资金来源，来考察项目盈利能力。该表设定全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前全部投资均为自有资金，用以计算全部投资所得税前和

33、所得税后财务内部收益率和所得税后财务内部收益率（FIRR）、）、财务净现值财务净现值（FNPV）及投资回收期及投资回收期（Pt）等评价指标等评价指标。 2）现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）从从投资者投资者角度出发，角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部利息支付作为现金流出，用以计算自有资金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金收益率、财务净现值等评价指标，考察项目自有资金盈利能力。盈利能力。十十 项目财务评价项目财务评价41序号序号项项 目目合合 计计计算期

34、计算期200520062007200820111现金流入（现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（现金流出（CO）35044.26 34466.88 31222.92 31346.22 2436.15 2.1建设投资建设投资138279.72 31557.87 29675.34 26483.47 24728.45 2.2流动资金流动资金2.3经营成本经营成本11679.55 1249.6

35、1 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.4经营税金及附加经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.5所得税所得税10134.18 1091.32 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（净现金流量（CI-CO）-14217.49 -5133.40 -1792.37 9083.18 11675.92 4累计净现金流量累计净现金流量-14217.49 -19350.89 -21143.27 -12060.09 23859.53 5折现净现金流量折现净现金流量-1

36、3164.35 -4401.06 -1422.84 6676.41 6812.79 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-13164.35 -17565.41 -18988.25 -12311.84 10575.76 所得税前所得税前7净现金流量净现金流量-13126.18 -3715.21 -437.44 11051.57 12489.18 8累计净现金流量累计净现金流量-13126.18 -16841.38 -17278.82 -6227.25 33993.71 9折现净现金流量折现净现金流量-12153.87 -3185.19 -347.25 8123.24 7287.32 10累计折

37、现净现金流量累计折现净现金流量-12153.87 -15339.06 -15686.31 -7563.07 18107.09 表表 现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金）42序序号号项项 目目合合 计计计算期计算期200520062007200820111现金流入（现金流入（CI）20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 1.1经营收入经营收入194659.24 20826.77 29333.48 29430.55 40429.40 14112.07 2现金流出（现金流出（CO）23374.26 31498.45 28132.95 5235

38、8.70 2436.15 2.1资本金资本金19557.87 23675.34 20483.47 24728.45 2.2借款本金偿还借款本金偿还24000.00 2206.57 1876.39 19917.04 2.3借款利息支付借款利息支付3284.08 330.00 825.00 1033.64 1095.44 2.4经营成本经营成本11679.55 1249.61 1760.01 1765.83 2425.76 846.72 2.5经营税金及附加经营税金及附加10706.26 1145.47 1613.34 1618.68 2223.62 776.16 2.6所得税所得税1091.32

39、 1418.19 1354.94 1968.39 813.26 3净现金流量（净现金流量（CI-CO）-2547.49 -2164.97 1297.60 -11929.30 11675.92 4累计净现金流量累计净现金流量-2547.49 -4712.46 -3414.86 -15344.16 20575.45 5折现净现金流量折现净现金流量-2358.79 -1856.11 1030.07 -8768.39 6812.79 6累计折现净现金流量累计折现净现金流量-2358.79 -4214.90 -3184.82 -11953.22 10934.38 所得税前所得税前7净现金流量净现金流量-

40、1456.18 -746.77 2652.54 -9960.91 12489.18 8累计净现金流量累计净现金流量-1456.18 -2202.95 449.59 -9511.32 30709.63 9折现净现金流量折现净现金流量-1348.31 -640.24 2105.67 -7321.57 7287.32 10累计折现净现金流量累计折现净现金流量-1348.31 -1988.55 117.12 -7204.45 18465.72 表表 现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）43序号序号项项 目目1现金流入（现金流入（CI）1.1经营收入经营收入2现金流出（现金流出（CO）2.1建设

41、投资建设投资2.2流动资金流动资金2.3经营成本经营成本2.4经营税金及附加经营税金及附加2.5所得税所得税3净现金流量（净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量累计净现金流量5折现净现金流量折现净现金流量6累计折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前所得税前7净现金流量净现金流量8累计净现金流量累计净现金流量9折现净现金流量折现净现金流量10累计折现净现金流量累计折现净现金流量序号序号项项 目目1现金流入（现金流入（CI）1.1经营收入经营收入2现金流出（现金流出（CO）2.1资本金资本金2.2借款本金偿还借款本金偿还2.3借款利息支付借款利息支付2.4经营成本经营成本2.5经营税金及附加经

42、营税金及附加2.6所得税所得税3净现金流量（净现金流量（CI-CO）4累计净现金流量累计净现金流量5折现净现金流量折现净现金流量6累计折现净现金流量累计折现净现金流量所得税前所得税前7净现金流量净现金流量8累计净现金流量累计净现金流量9折现净现金流量折现净现金流量10累计折现净现金流量累计折现净现金流量现金流量表（自有资金）现金流量表（自有资金）现金流量表（全部资金）现金流量表（全部资金）全部资金：全部资金：是从是从项目本身项目本身角度出发，角度出发，不分资金来源，来考察不分资金来源，来考察项目盈利能力。项目盈利能力。自有资金：自有资金：从从投资者投资者角度出发，以角度出发，以投资者的出资额作

43、为计算投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和基础，把借款本金偿还和利息支付作为现金流出。利息支付作为现金流出。两表区别两表区别：44根据现金流量表计根据现金流量表计FNPV、Pt、FIRR 1、FNPV的计算。的计算。 2、Pt的计算。的计算。现金流量现金流量当年净当年净金流量绝对值金流量绝对值上年累计净现上年累计净现出现正值的年数出现正值的年数累计净现金流量累计净现金流量回收期回收期静态投资静态投资1金流量折现值金流量折现值当年净现当年净现流量现值绝对值流量现值绝对值上年累计净现金上年累计净现金值出现正值的年数值出现正值的年数累计净现金流量现累计净现金流量现回收期回收期动态投资动态投资

44、1十十 项目财务评价项目财务评价453、FIRR的计算。的计算。方法方法1：插值法：插值法NPV1NPV2i1i2IRRi1-i2NPV1+|NPV2|IRR-i1NPV1NPVi211121NPVNPVNPViiiIRR122111iiNPVNPVNPViIRR十十 项目财务评价项目财务评价463、FIRR的计算。的计算。方法方法2：Excel 函数法函数法 IRR（X:Y）十十 项目财务评价项目财务评价47（三）盈利能力分析（三）盈利能力分析 1、财务内部收益率、财务内部收益率 2、财务净现值、财务净现值 3、投资回收期、投资回收期 4、投资利润率、投资利润率计算指标计算指标财务净现值财务

45、净现值(FNPV)10575.76 静态投资回收期静态投资回收期4.76年年动态投资回收期动态投资回收期5.29年年财务内部收益率财务内部收益率(FIRR)20.67%十十 项目财务评价项目财务评价48（五）财务评价结论（五）财务评价结论 分析财务净现值大小，比较财务内部收益率与行分析财务净现值大小，比较财务内部收益率与行业基准收益率，判断项目在财务上是否可行。业基准收益率，判断项目在财务上是否可行。 十十 项目财务评价项目财务评价49（一）风险因素的识别和评估（一）风险因素的识别和评估 1、风险等级划分、风险等级划分 2、风险因素的识别和评估、风险因素的识别和评估50（二）风险防范对策（二）

46、风险防范对策 1、风险回避、风险回避 2、风险控制、风险控制 3、风险转移、风险转移 4、风险自担、风险自担十一十一 项目风险分析项目风险分析51（一）结论（一）结论（二）建议（二）建议52网址网址： ( (中国住宅与房地产信息网中国住宅与房地产信息网) ) ( (亿房网亿房网) ) ( (武汉晨报武汉晨报) ) ( (搜房网搜房网) ) www.wh- ( (武汉市开发办武汉市开发办) ) ( (武汉市房产管理局武汉市房产管理局) ) ( (武汉市城市规划管理武汉市城市规划管理局局) ) ( (武汉市统计局武汉市统计局) ) 参考资料参考资料53书籍书籍： 1 房地产开发项目经济评价方法房地产开发项目经济评价方法，建工版，建工版 2 房地产开发项目经济评价案例房地产开发项目经济评价案例，建工版，建工版 3 投资项目可行性研究工作手册投资项目可行性研究工作手册，中国物价出版社，中国物价出版社 4 贾士军，贾士军，房地产项目全程策划房地产项目全程策划，广东经济出版社，广东经济出版社 5 国家发改委、建设部，国家发改委、建设部，建设项目经济评价方法与参建设项目经济评价方法与参数（第三版），数（第三版），中国计划出版社，中国计划出版社，2006年年8月月参考资料参考资料