宝山区凇南镇商业地块项目可行性报告

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1、-宝山区凇南镇商业地块可行性研究报告一、项目基本情况介绍1、项目位置本案地理位置位于上海宝山区，基地位置为于宝山区凇南镇板块：东靠逸仙路，南靠长逸路，西临凇南路，北对建配龙。地理位置宝山区位于上海市北郊，长江与黄浦江的交汇处东北濒长江。遥对崇明县；东临黄浦江，与浦东新区隔水相望；南与杨浦、虹口、北、普陀四区毗连；西与嘉定区接壤；西北与江苏省太仓市为邻。全区分为陆地、岛屿两部分。长兴、横沙两岛自西向东横卧于长江入海口。全境东西长5615公里，南北宽 2308 公里。面积415.27平方公里（岛屿面积占26），面积415平方公里，常住人口约122.8万。淞南镇则位于区境南部。东沿黄浦江岸至闸北电厂

2、，与杨浦区接界；西至西泗塘河，与泗塘新 村街道相邻；南接江湾机场，与高境镇毗邻；北有蕴藻浜，与杨行镇、吴淞街道相望。镇域面积 全镇总面积13.65平方公里，其中市属企业约占总面积的70%，本镇可规划面积4.25平方公里。 社会人口 淞南是一个以动迁导入人口为主的新兴区域，现有16个居委会和2个筹备居委会，至2002年底，共有居民26329户，常驻人口约80000人。 截止至2006年，常驻人口约150000人。经济发展 2002年全镇经济保持快速度发展，全镇综合经济实力进一步增强。 完成增加值7.63亿元，同比增49.96% ；工业销售产值11.44亿元，同比增22.49%；社会消费品零售额2

3、.01亿元，同比增55.18%；外贸出口拔交额1113万美元，同比增38.90%；实现财政收入9178万元（含区级），同比增56%。2、交通条件逸仙路上交通：轻轨3号线、51、51X、101、751、713凇南镇内交通：810、713、751、52、53、95交通运营表如下：51路宝昌路-同心路-大连西路-上农新村-新华一村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高境庙-马桥-何家湾路-严家宅-张行-张华浜-北张华浜-淞兴路-同泰路-吴凇码头-水产路-双城路-宝杨路-凇宝路-宝杨码头6:00-20:0052路花园路-大连西路-上农新村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高镜庙-马桥-何

4、家湾路-西塘桥-同南路-长江南路-吴凇煤气厂4:30-23:3053路宝山镇-宝山医院-牡丹江路-友谊路-宝杨路-七号门-水产路-海滨新村-泰和路-北张华滨-张华滨-华浜新村-吴凇煤气厂-长江南路-三转炉-江杨南路-泗塘新村-爱晖路-呼玛路-通河路-共和新路4:30-23:3095路上海火车站-中兴路-中山北路-闸北公园-广中路-彭江路-五汽冠忠-走马塘-彭浦新村-遵义医院-纪江路-共江花苑-纪蕴路-通河新村-泗塘新村-江杨南路-三转炉-上钢一厂4:00-23:55101路鸿兴路-同心路-大连西路-上农新村-新华一村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高境庙-马桥-何家湾路-严家宅-张行

5、-张华浜-北张华浜-泰和路-水产路4:00-24:00713路黄兴路-国顺路-国定路-五角场-政民路-邯郸路-结核医院-武川路-纪念路-江湾镇-三门路-高镜庙-马桥-何家湾-西塘桥-淞肇路-长逸路-淞南新村6:00-23:00751路虹镇老街-张家巷-临平北路-四达路-大连西路-曲阳新村-大柏树-纪念路-江湾镇-场中路-三门路-高镜庙-马桥-何家湾-长逸路-凇南五村-凇南医院-凇南镇6:00-20:30810路呼玛新村-爱晖路-泗塘新村-江杨南路-三转炉-西塘桥-何家湾-高境庙-三门路-江湾镇-大柏树-玉田支路6:00-18:303、周边环境附近商业设施：虽然依托淞南中心但是如果要买大件或是一

6、次性采购还是要乘车前往江湾镇的华联吉买盛。距离本案2公里以上。KFC联华超市爱辉购物中心教育：淞南小学长江二中宝钢工业技校宝山职校医院： 凇南地段医院离本案距离:700米/步行时间:8分钟上钢一厂职工医院/出租车起步费11 元生活配套：农村商业银行建设银行工商银行上海银行凇南邮局泗溏农贸市场凇南公园离楼盘距离:600米/步行时间:10分钟免费公园宝江宾馆凇南大酒店4、经济指标用地性质：商办容积率：1.7产权：50年绿化率：30%车位配比：0.3/100平米车位地上：10%车位地下：90%建筑密度：50%第二部分：项目发展背景1、宏观市场分析上海宏观经济背景根据统计资料，随着世界经济的复苏，大部

7、分国家与地区的资产价格都大幅上涨。2006年上半年，英国的房价比其2000年年末上涨幅度超过100%；同期，美国的房价涨幅也超过60%；其他国家和地区的房价都有不同程度的上涨。跟随着英国、美国等国家房价上涨的步伐，我国房价也于1999年末、2000年初开始上涨，在2004年涨幅达到高峰，最近涨幅有所缓和，这主要与宏观调控有关。2006年5月17日以来，国务院关于房地产宏观调控文件及相关配套政策出台后，房屋销售价格指数由今年峰值5月份的105.8逐步下降至9月的最低值105.3，10月份略有上升，为105.4。总体来看，房屋价格涨幅总体趋缓，显现了宏观调控的初步效果，但是形势依然不容乐观，刚性需

8、求坚挺、土地成本上升，导致了少数城市房价涨幅仍然较高。在宏观经济调控的政策下，2006年上海的楼市几经大起大落，尤其是公寓房，受宏观调控的影响最大，供、销、价格各条曲线异常敏感，起伏不定。年终回顾时，我们发现，其实2006的上海楼市不断地有一股股的暗流在催动着公寓住宅的价格曲线上扬。住宅市场分析：1.1 2007出现根本性转变 2006年上半年“国六条”之后国家陆续出台了一系列的宏观调控政策，针对住房供应结构不合理、炒房风气浓厚等问题制定了相关的政策。显而易见，在打击投机炒房的同时，改变住房供应结构并加大对中低收入人群的住房保障，是这次宏观调控希望着力解决的问题。假设现有政策措施被严格执行的话

9、，2007年的房地产市场将出现一些根本性的转变，房地产市场也会迎来持续、稳定、健康的发展；毕竟政府的调控目的不在于打压房地产市场，而是希望引导出一个房地产市场良好发展的局面。“90/70”是现期调控政策中最惹眼的一条，从总量上保证套型建筑面积90平方米以下的住房面积所占比重达到开发建设总面积的70%以上，导致中低档住房供给彻底敲实；“去年下半年以后，因为原本设计的住房结构不符合70%以上建小户型的要求，很多项目一直陷入审批的停滞阶段。”一位上海房地产界人士如是说。而1月9日建设部的“征求意见稿”出生24小时不到便夭折，充分说明了住房结构调整已经不仅仅是房地产行业的业务问题，房价的不断高涨和之前

10、的调控政策在某种程度上的失灵，关于90/70的住房结构调整已经被提升到一个社会问题的高度；也表明了政府调整住房结构问题的决心。与此同时，同样被人们关注、与住房结构相关的政策内容另有一条即关于加快城镇廉租房制度的建设、规范发展经济适用住房，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。前期的廉租房和经济适用房供给的短缺，造成了一部分中低收入家庭被挤进购买商品房的队伍，这也促成了商品房的需求过旺、价格上扬；“一套房子在造就一个百万富翁的同时也毁灭了一个百万富翁”，受结婚、拆迁等刚性需求的影响，一部分中低收入的家庭不得不在价格不断上涨的商品房房源中寻求空间；这样的情况久而久之就很容易会把住房问题推向一个前所未有

11、的亟待解决的社会问题的高度。 1.2倡导“梯级住房消费”“2007年是个政策落实年。”发展中、小套型低价位房，调整住房供应结构势在必行。在这里笔者不得不提到另一个问题房地产金融创新。房地产金融创新不仅要服务于推动中小套型、中低价位住房的建设和消费，增加其在商品住房供应中的比例；同时，也要继续实施有区别的信贷政策，在首付款比例等方面，充分发挥信贷政策对引导居民合理住房消费的作用，积极支持居民购买自住住房消费贷款，严格限制投机性购房贷款，控制投资性购房贷款；积极支持居民购买中小套型、中低价位普通商品住房和经济适用住房，限制购买大套型、高价位商品住房的贷款。相比较欧美、日本和香港地区，也不是多数青年

12、刚刚参加工作便去买产权房。比较流行的住房是先租房的“梯级住房消费”模式；而在我国，20-29岁年轻住房私有化的比率为78%，年轻人刚毕业，拿什么来买房？自然是家庭的积蓄。因此中国人传统的观念对房价飚升的影响也有其因素。其实，在“国六条”中，“合理引导住房消费需求和消费模式”，已经开始成为国家政策调控的手段之一；“国六条”甚至提出，要“积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。”这不能不说是政府在旗帜鲜明地倡导“梯级住房消费”概念。商业市场分析：2006年上海商业市场，无论是一手销售，还是二手租赁和销售，都表现出良好的发展势头，供需两旺，租售价格整体呈现增长的趋势。但是也

13、不能忽视目前上海商业市场中突显的一些问题，譬如供应结构、成交结构的不平衡等。1. 一手商业市场1.1 2006年新增出售大型商业项目2006年新增供应面积在3万平方米以上的大型商业项目主要有6个，主要集中在4、7、12四个月份上市，其中大分物业分布在七浦路商圈、曹安商圈和五角场商圈。而万达商业广场供应面积为208,650平方米，为所有新增供应项目中面积最大的。2006年新增出售大型商业项目列表月份项目名称地址供应量（平方米）1月东晶国际商业街浦东大道900-988号80,0004月新干线松江泗砖路1弄55,894兴力达国际广场真光路1326号159,9805月七浦联富商业广场河南北路99号47

14、,5776月上海曹安国际商城曹安路1833号49,0417月万达商业广场邯郸路万达展示中心208,65012月中邦金座康沈路686号康桥文化中心一楼50,0001.2 新增物业供不应求，物业售价上涨 2006年商业物业全年新增供应面积约为91.96万平方米，截止到年底全市可售商业面积为243.74万平方米，全年去化面积为183.62万平方米，呈现供不应求的局面。除7月份外，市场中可售商业物业的面积每月均呈现量减。其中，4月份上市的普陀区综合商办物业兴力达国际广场，其商业面积为159,980平方米；7月份上市的五角场万达商业广场商业面积为208,650平方米。这两艘商业航母拉高了4月份和7月份的

15、整体供应量。同样在4月份，由于所推出的兴力达国际广场被整体收购，因此本月去化面积也达到了全年的高峰，共实现销售31万平方米左右。图1：2006年商业物业供求情况表1.3 商业物业价格全年走势上扬 2006年1月份上海商业物业销售均价为8,720元/平方米，到了12月份销售均价达到11,022元/平方米，上涨了将近26.4%左右，归根结底还是由于宏观调控政策对住宅市场造成的影响，使得投资住宅物业在短期内已经无利可图，故投资者选择受调控影响较小的商业物业进行投资。4月份由于兴力达国际广场的整体收购，且其收购价格价格较高，从而大大提升了该月的商业市场的销售均价。2006年上海商业市场的销售价格基本保

16、持振荡中上升的势头。图2：2006年商业销售价格走势2. 二手商业市场2.1 商业物业租金水平价格小幅上扬 2006年上海市各类商铺租金价格趋稳，其中市级、区级商圈租金价格坚挺。12月份市级商圈平均租金达到45.89元/平方米天，而1月份平均租金仅为38元/平方米天，全年租金水平增长了20.76%；12月份区级商圈平均租金达到了18.32元/平方米天，而1月份平均租金为13元/平方米天，全年租金水平增长了40.92%；居民消费圈商铺由于新增供应较多，从而使得这些区域的商铺租金出现较大幅度的回落，降幅达到了30.17%；郊区商圈平均租金最为稳定，其全年涨幅在4%之内。2006年上海商业租金水平的

17、走势表明，市级商圈和区级商圈对于集中型商业的需求是很大的，但是由于市中心区域土地资源有限，故此难以满足这些需求，2007年这些区域的商铺租金仍将继续上涨。而居民消费圈由于新增供应日益增多，从而出现供过于求的局面，从而拉低该区域的租金水平。租金水平的走势表明，上海商业的供应结构是非常不平衡的，局部地区供不应求，但另外一些区域却供过于求，这一情况将大大制约居民消费圈内新增商业的销售过程。上海市房地产市场调控 2006年上海土地与商品房市场调控回顾2006年上海房地产市场就如同树欲静而风不止，在经历了2005年宏观调控后的上海房地产欲平稳过渡，但2006年政策风潮亦是袭卷而来，不过虽然今年政策是风云

18、四起，但对市场的实际影响有限1 政策市场风云四起2006年政府综合运用经济、法律、行政等多种手段来调控房地产市场供求，从而达到平抑房价的目的，同时通过进一步规范房地产企业的开发行为，提高房地产行业的准入门槛，使得房地产市场走向健康、和谐的发展道路。从政策目标的号召力来看，与往年相比有过而无不及；从政策的可操作性来看，诸多政策首度出台，其执行力如何还无从显现；从影响市场的程度来看，更多心理预期的影响。阶段政策名称颁布日期实施日期颁布单位第一阶段关于微调本市部分二手房住房公积金个贷政策的通知2006.2.282006.3.1上海市公积金管理中心上调金融机构贷款基准利率2006.4.272006.4

19、.28中国人民银行第二阶段温家宝要求进一步搞好房地产市场引导和调控的六项意见2006.5.17国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知2006.5.24国务院办公厅关于调整住房供应结构稳定住房价格意见（15条细则）2006.5.24建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局统计局、银监会上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.6个百分点2006.6.162006.7.5中国人民银行关于落实新建住房结构比例要求的若干意见2006.7.6建设部关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知 2006.7.6建设部、国家发展和改革委员会、工商行政管理总局

20、关于进一步加强房地产信贷管理的通知2006.7.22中国银行业监督管理委员会关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2006.7.24建设部、商务部、发改委、人民银行、国家工商行政管理总局和外汇管理局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知 2006.7.182006.8.1国家税务总局第三阶段上调存款类金融机构存款准备金率0.6个百分点2006.7.212006.8.15中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率。一年期存款、贷款基准利率均上调0.27个百分点。2006.8.182006.8.19中国人民银行国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知200

21、6.9.14国家税务总局上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%2006.11.32005.11.15中国人民银行关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策的通知2006.11.72007.1.1财政部国土资源部中国人民银行2006年政策一览1土地市场惊涛骇浪土地作为房地产业的源头正成为宏观调控的重中之重，“普通住房不得低于年度出让总量的70%、提高土地相应税费等政策相继出台，表明政府运用行政及经济手段，进一步加强土地市场管理的信号，同时重申对闲置土地的调控力度、也表现出政府将政策落到实处的信心与决心。上海受国家土地宏观调控的影响，土地在供应、需求、价格等方面正相继发生着变化2.1市场供应2.

22、1.1供应总量大幅减少土地作为房地产的主要原料历来属于稀缺资源，没有土地便没有房地产产品，然而在土地如此重要的情况下，2006年上海土地市场最为显著的特点便是土地供应大幅减少，2006年1-11月新增经营性项目土地出让面积仅为1433万平方米，同期减少了38%，其中住宅土地出让同比更是减少了49.3%。从供应结构来看，今年中低价商品房与配套商品房土地供应量远远少于去年是土地市场整体供应锐减的主要原因。表2000-2006年土地市场交易量 单位：万平方米 2000年2001年2002年2003年2004年20052006年1-11新增经营性项目土地出让面积87410502041352034202

23、9311433其中：商品住宅土地出让面积/86517572795243121198852.1.2 住宅用地比例降，综合用地比例升2006年1-11月累计土地出让中，住宅用地、综合用地、商业用地及办公用地面积比例分别为61.8%、25.8%、8.61%及2.2%。而2005年累计出让土地中，住宅用地面积占75.4%；综合用地面积占12.1%；商业用地面积占9.5%；办公用地面积占0.6%。虽然今年住宅用地仍为出让主力，但呈现出下降的迹象，而综合性质的土地则呈现出后来居上的态势。从今年五次土地公告出让结构中也可看出，非居住类物业，商办、金融、综合等性质物业出让幅数占半壁江山。商办及综合类土地出让比

24、例的上升，与城市经济发展及房地产发展需求密切相关，一方面随着郊区住宅物业的开发，其商业配套势必需跟进，另一方面伴随上海2010年“国际经济、金融、贸易、航运中心框架的形成，城市中心区域改造扩建的步伐也正加大。（如虹口区四川北路和北外滩两大区域在2005年底已开始进入全面改造阶段，今年有2幅商办土地出让：轨道交通10号线四川北路站地块、轨道交通10号线天潼路站地块等；副中心区域正加快建设发展的脚步（城市副中心之一，普陀区真如副中心地块等）。2.1.3 郊区土地出让总体平稳2006年1-11月，郊区土地出让幅数为98幅，占整体出让的54%，土地出让面积867.82万平方米，占整体出让的61%，总体

25、情况与去年水平相当，所不同的是：今年郊区土地出让呈现多面开花的迹象，嘉定、青浦、南汇等区土地出让面积均超过了150万平方米，其中青浦以270平方米的出让量位居之首。而以往土地供应大户松江今年出让面积依然有限，另外去年出让面积之最的奉贤区今年出让面积也有所缩水。2.2 市场需求2.2.1实力开发商拿地热情不减虽然近两年来，国家一再紧缩地根、银根，土地费用也被抬高，但仍挡不住部分开发企业储地扩张的脚步，资金势力雄厚的外资企业或者负债率低，资金运作良好的国企面对来势凶猛的政策如同“兵来将挡，水来土淹”，他们对土地竞标的热情依然不减。首当其冲的便属新鸿基地产，2006年1月，新鸿基将闲置近9年的襄阳路

26、地块纳入囊中，该地块占地面积约4万平方米，批租时容积率超过6，用途为综合地块，原计划建造五星级酒店、办公楼、商铺。在五次土地公开招投标中，诸如新江湾城C2地块、真如副中心启动区地块，南码头街道8街坊等大型或优质地块备受境内外大企业关注，如新江湾城C2地块，不乏巨头新加坡的凯德置地，香港的新鸿基地产、东方海外、华润集团，以及内地的万科、招商、金地等身影。 2.2.1部分中小企业面临资金短缺，被迫出局由于政策实施使开发商面临着资金和管理方面更大的压力和要求，部分开发商只能选择出让土地或者项目以度过难关。国六条及15条细则出台不久，有些大型开发商一天内接到多块卖地信息，很多中小开发是准备退出市场。如

27、上海爱梦敦置业有限公司分两次挂牌出售其全部股份，总价格达到4.9亿元人民币，该项目公司的主要资产就是土地储备。2.3 土地价格2.3.1 地段及规划引领价格对于土地价格来说，地段固然是衡量土地价格的重要指标之一，而区域发展前景及目前的配套设施的完善与否也是考量地价高低的标准。从今年公开招投标土地价格来看，普陀区真如副中心地块成为今年的“标王”，究其原因，之所以成为“霸主”，主要得有益于区域规划，真如副中心是全市四副中心之一，随着区域正式纳入启动阶段，其未来前景不可小觑，何况该地块是中心区内出让面积颇大的商业用地，也决定了其总地价的高昂。从楼面地价来看，轨道交通十号线站点四川北路地块由于位于的绝

28、佳位置，再加上被规划、定位为四川北路上的高档商务、精品商业集聚区，受到了绿地、中信泰富、仁恒等10多家房地产开发巨头的青睐，预计其土地成交价格将超过10,000元/平方米。住宅用地中，新江湾城C2地块经过175轮叫价，最后由华润集团以15.41亿元获得，折合楼面地价6,677元/平方米，这个价格刷新了去年珠江投资竞得新江湾C1地块时的纪录，同时也是今年上海住宅用地中成交价格最高的土地。2.3.2 土地竞价再创新高素有“上海地王”之称的花木地块招标引来金地、华润置地、合生创展、中海地产、新鸿基、世茂集团等诸多大型开发商的争夺。这幅占地面积560亩、容积率1.5的住宅用地如此引人瞩目主要是该地块推

29、向市场前，一级土地市场供应奇缺，更为重要的是该地块位于内环线以内，周边配套设施较完善，居住氛围已相当浓郁，并且土地出让面积之大是引来众多开发商竞相追捧的原因。竞标过程无异于一场无硝烟的战场，底价仅为27亿的花木地块，竞标价多在40亿元左右，金地集团出价59.89亿元更是令人“乍舌”。 2006年部分挂牌成交地块基本情况性质区域地块名称用途土地面积（万M2）总地价（万元）楼面地价（元/M2）中标单位商办长宁华新街道71街坊31/2丘地块商业、办公1.421,800 9,010上海万博房地产开发有限公司宝山淞南镇长逸路南侧地块商业、办公0.39 2,6003,890上海名府置业普陀桃浦镇549坊1

30、2丘地块商办3.577,2731,018 上海致臻实业发展有限公司综合普陀真如副中心A3-6地块住宅、商办19.75220,0003,056雅富投资、上海长润、上海江和宝山淞南镇长江南路地块住宅、商办2.55 10,3002,689上海湘腾房地产发展有限公司住宅杨浦新江湾城C2地块住宅14.42154,1006,677华润置地股份有限公司浦东南码头街道8街坊地块住宅5.7141,8004,066东方海外宝山淞南镇逸仙路地块住宅13.72 88,0004,008上海市浦东新区房地产（集团）宝山罗店镇C3-3、4、5地块住宅8.94 26,4002,894上海罗南房地产有限公司宝山罗店新镇C5-3

31、地块住宅14.23 44,0002,576上海绿洲花园置业有限公司南汇临港新城WSW-C4-2地块住宅31.7736,500 1,105绿地集团2007年商业市场发展展望： 2007年上海商业市场仍将保持持续供应的态势，供应量基本将与2006年持平。但是月度可供销售的商业面积将逐渐减少，基本以居民消费圈、郊区以及一些专业性商业市场的商铺为主，而市中心即将面市的集中型商业大都采取租赁、统一经营的模式，因此可供租赁的面积在不断增多，但是可供销售商业面积却逐渐减少。 2007年上海商业市场的销售仍将保持一个良好的态势，其中专业市场和郊区的集中型商业仍然是 市场关注的焦点，很容易达到比较理想的销售目标

32、。而一些发展尚不成熟的居民消费圈和郊区的社区商铺仍将面临较为严峻的销售压力。 2007年上海商业的租赁市场的租金水平两极分化特征将会更加明显，市级商圈、区级商圈以及特色商圈的租金水平仍将保持增长的态势，市场供不应求；但是居民消费圈和郊区商圈的商业由于总体供过于求，导致租金水平将会出现小幅度的回落，竞争比较激烈。 2007年专业市场由于供应量的增多，从而会减缓租金水平的增长速度，但其租金水平的增长走势是不会改变的。此类的专业市场诸如七浦路服装批发市场、曹安轻纺、鞋帽批发市场等。但同时这些区域也是2007年非常值得期待的区域。 2007年上海郊区的商业将会加快开发力度，市场供应量将会明显增加，这对

33、于完善郊区商业结构，刺激当地住宅市场的发展将会起到极大的促进作用。2、宝山区总体规划作为上海北面的门户宝山区，近年来随着郊区房产的不断推近，已越来越受到重视。最近宝山区规划局又新鲜出炉了区域总体规划发展纲要，为宝山市民展现了一幅美丽的图景。到2020年，宝山将形成“一个整体、三大产业、五个分区”的结构，即以宝山425平方公里区域作为一个整体；以精品钢、造船、房地产作为未来发展的三大支撑性产业；以中心城部分、新城、产业区、长兴岛、横沙岛为五个分区。宝山将建成分工合理、功能齐全、环境优美的现代化滨江城区。宝山区作为城市边缘地区，在人们心目中的印象是交通不便，环境较差，属于下只角。随着近两年的开发，

34、宝山区正在发生着日新月益的变化。宝山新城东区，商业结构日趋合理，城市功能十分完善，吴淞渔人码头临江而立，以上海开埠为背景，兴建的主题广场颇具特色。宝山西城区是宝山为适应新发展和城市功能拓展重点建设的新城区，正在成为宝山区城市建设又一亮点。 近两年房地产数据显示，2001、2002年是宝山房地产发展强劲的两年，各项指标迅速攀升，2003年又在前两年的发展势态下有所提升，据统计2003一年宝山房地产投资额实现39.36亿元，比去年同期增长3.4%；2004年1-9月商品房批准预售面积为126.86万平方米，占全市批准预售总量的5.4%，为全市第五。而目前整体上海市商品房价格隶属宝山的房价最为贴近人

35、心，2005年至今随着宝山区整体商品房开发力度的加大，销售面积同比其他区域一直名列前矛。 从总体上看，宝山区房地产市场呈现出供需两旺、投资与消费协调发展的全面增长态势，进入了新一轮周期的繁荣阶段。这主要得益于上海整体良好的房地产市场环境，政策的带动及郊区大市政、大交通的不断挺进。3、宝山区房地产市场分析宝山区由几个镇组成：大场、祁连、高境、庙行、刘行、淞南、杨行、顾村、宝山、月浦、罗南、罗店、盛桥、罗泾以及长兴、横沙二岛。由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。上海曾经为租界城市，因此东西向交通历来较南北向发达。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新

36、路、逸仙路。 房地产市场特征 1、城市化进程发展不均 作为上海市行政区的第三大区，拥有的常驻人口却只有120万。由于地处上海北郊，长期以来除了宝钢、上钢等钢铁企业的发展外，主要以农业为主，加上岛屿面积占到了总面积的26%，所以城市化进程较慢。全区人口中农村人口占的相当大的比重，城镇人口主要集中在几个城市化程度较高的区域。 2、分区域建设，各自独立发展 由于土地面积广，发展不均，人口相对集中等原因，宝山区的房地产开发也主要集中在这几个区域。因其各自集中发展，相互间距离又远，形成了各自为政的局面。各地区的楼盘定位，目标客户群各有不同。其开发主要依附于主干道周边的成熟生活区。包括逸仙路沿线的高境地区

37、、淞宝地，共和新路沿线的通河、泗塘地区，沪太路沿线的大场、祁连地区。 3、楼盘档次偏低 宝山区的土地基本属5级以下，最靠近市区的地方也在内环线以外，而且交通不够便利，规划中的轨道交通尚未完全完成，这就决定了楼盘的定位大多是中、中低档楼盘，目标客户群也基本定位在工薪阶层，或宝钢职工，客源以区域性消费者为主。目前宝山区的楼盘极端最高价位也不过10000元/平方米左右。 4、以多层和小高层为主体 由于土地的成本较低，熟地较多，所以区内的商品房以成片多层住宅区为主，配合部分小高层。而高层因其建筑成本等原因在区内供应量相对较少。 5、有效需求大，销售率高，竞争日趋激烈 宝钢厂以及配套设施等的建设带动了宝

38、山地区的经济发展，当地消费水平较高，货币化分房又实行得比较早，所以有效需求大。一般来说商品房的销售率较高，2000年当年登记的预售当年售出率就达79.7%，2003年为84.7%。 当然随着开发前景的看好，楼盘的开发量大大增加，竞争也日趋激烈 区域房地产市场背景介绍 从全区来看，1999年批准预售商品房面积比1998年增加32.7%，而2000年商品房预售面积更是达到120万平方米，同比增长了89%。2003年销售登记面积比1999年增加149.9%。2006年第四季度，已登记预售的商品房单价主要集中在750012000元/平方米；总价主要集中在46120万元；单套面积主要集中在85135平方

39、米。由于历史、地理位置等原因大部分地区开发相对滞后。上海曾经为租界城市，因此东西向交通历来较南北向发达。宝山区偌大的面积，但与市中心的联系却基本只能依赖三条主干道：沪太路、共和新路、逸仙路。交通和地理位置决定了房地产开发的方向，所以宝山区的楼盘主要沿三条线路发展。逸仙路一线主要集中在蕴藻浜以北的宝山镇和靠近市区的高境镇；共和新路一线主要集中在淞南镇的泗塘、通河地区；沪太路一线主要集中在大场和祁连二镇。相比之下，逸仙路一线的均价最高，共和新路一线楼盘数量最多，沪太路一线盘量最大。 （1）逸仙路沿线 逸仙路从杨浦、虹口接壤的曲阳地区开始，一直通往宝山镇。与淞沪铁路交织在一起，所以房地产的发展呈两头

40、兴而中间弱的态势。宝山镇又称淞宝地区，是宝山政治、文化和经济的中心城区。70年代末因宝钢的建设而兴起，规划建设为宝钢职工的居住区，基本形成了相对独立的卫星城。近年，由于宝钢的发展和货币化分房政策，使淞宝的房地产呈方兴未艾之势。虽然该地区属六级地段，但由于目标客户群几乎完全的本地化，所以具有“孤岛”效应：尽管位置偏远，价位仍达到8000-12000元/平方米。而且有效需求大，销售率多在70%以上。现在逸仙路高架的便捷，外环线施工完毕，另外吴淞过江隧道的兴建和轻轨明珠线延伸段的建设，该地区的交通出行已根本改观。区域内的房地产仍有可为。高境镇是宝山区与杨浦、虹口的接壤处历来是发展较缓慢。但随着逸仙高

41、架的落成，以及随着早期杨浦区与其交界处的文化花园和三湘世纪花城的开发，房地产开发出现起色，特别是依托逸仙高架和殷高西路两侧形成逸仙新村、共和新村、高境新村为主体的现有城区框架也出现了幸之苑和高境欣苑等一批早期楼盘。可是由于该板块起步较晚，配套等原因，价格相对偏低，目前均价在8300元/平方米左右。（2）共和新路沿线淞南、庙行两镇地处宝山区中心地带，拥有通河、泗塘这两个成熟的生活区，加上与闸北区的彭浦新村相邻，历来发展较好。凭借共和新路及其延伸端蕴川路，近年出现了相当数量的房地产。由于交通尚属便利，配套设施基本健全，价格维持在8000-8500元/平方米。（3）沪太路沿线大场镇位于宝山区西南部。

42、东与闸北区交界，南与普陀区为邻，是宝山区与市中心距离最近的镇。早年多为本地农民居住，城市化程度低。且处于宝山、普陀、闸北的三不管地区，所以尽管有的沪太路穿镇而过，但发展落后。但随着90年代后期市政建设的加强和房地产开发的崛起，成为了宝山区又一发展重镇。特别随着南部的大华小区的开发成功，带动了一批楼盘的开发，销售火爆目前该区域价位在8000-13000元/平方米。吸引了相当部分的市区客源。祁连镇紧靠大场镇，西与嘉定接壤，早年的情况相同。但随着锦秋加州花园的热销和上海大学新址的迁入，地区经济被带动起来。但当地市政建设起较晚，交通、生活、娱乐环境尚不成熟，所以价位多不超过9000元/平方米。板块价格

43、增长分析：价格增长表早期价格2000年目前价位2007年增长共和新路沿线淞南、庙行2500-30007800-1000033.30%逸仙路沿线 逸仙路从杨浦、虹口接壤的曲阳地区2800-35008500-1400041.80%沪太路沿线2000-25008000-1200048.0%第三部分：供应市场分析目前宝山市场供应量主要为：项目名称建设地点发证号发证日期丽景翠庭商品住宅二期杨行镇盘古路南沪宝建(2006)13060331F009262006-03-31和泰苑沪太路4099弄沪宝建(2006)13060330F008972006-03-28聚丰景都F块（原暂定名：聚丰星苑）四五期丰翔路北、

44、丰宝路东沪宝建(2006)13060329F008842006-03-28人防地下车库同泰北路101号沪宝建(2006)13060329F008832006-03-28新城尚景苑淞南镇长江南路1033号沪宝建(2006)13060329F008812006-03-28宝山罗泾3-3地块配套商品房罗泾镇集宁路168号沪宝建(2006)13060328F008702006-03-28罗店新镇C1-2地块商品住宅（美兰湖别墅商业部分）美兰湖路南侧沪宝建(2006)13060327F008552006-03-27上海松川精密电子有限公司新建二期厂房宝山工业园区D-4-7-2地块沪宝建(2006)130

45、60327F008542006-03-27扩建车间宝山区罗泾飞云工业园区飞云路555号沪宝建(2006)13060324F008422006-03-24利世（上海）有限公司丰翔1000号沪宝建(2006)13060324F008412006-03-24罗南派出所办公用房罗店镇南东路107号沪宝建(2006)13060324F008402006-03-24新建厂房工程罗泾镇罗宁路沪宝建(2006)13060322F008062006-03-21“宝山台鼎中小企业园”标准厂房11-12号楼真陈路1398弄沪宝建(2006)13060322F008052006-03-21办公楼 新建厂房罗店镇义品村

46、抚远路东侧沪宝建(2006)13060322F008042006-03-21锦泰苑公建大场镇祁连山路2828弄沪宝建(2006)13060321F007942006-03-20马路河南侧，春雷路西侧地块春雷路西侧沪宝建(2006)13060321F007932006-03-20上海泗塘国际机械物流中心泗塘新村街道24街坊11/2丘沪宝建(2006)13060321F007922006-03-18新建厂房真陈路999号沪宝建(2006)13060315F007162006-03-14上海污水治理三期工程上海大学雨水泵站西泾西侧、联盟河北侧沪宝建(2006)13060314F007052006-0

47、3-11上海污水治理三期工程真大雨水泵站沪太路西、走马塘南、龙珍港东沪宝建(2006)13060314F007042006-03-11办公楼改扩建上海逸仙路3757号沪宝建(2006)13060314F006942006-03-13市中低价“四高”示范居住区顾村基地菜场及附属广场项目顾村镇菊太路南沪宝建(2006)13060313F006862006-03-09刘行中心村一期E、F块配套商品住宅(高层住宅部分)顾村镇宝安公路南沪宝建(2006)13060313F006852006-03-09上海金辰建筑装饰工程有限公司罚款补证项目罗泾镇沪太路9088号沪宝建(2006)13060313F006

48、832006-03-13上海市宝钢新世纪学校辅助用房盘古路528号沪宝建(2006)13060313F006822006-03-13污水处理工程漠河路50号沪宝建(2006)13060310F006732006-03-09教学综合楼呼玛路792号沪宝建(2006)13060310F006722006-03-09上海华发国际货运有限公司理货棚上海市宝山区逸仙路4188号沪宝建(2006)13060310F006642006-03-09改扩建厂房月罗路1560号沪宝建(2006)13060310F006632006-03-09聚丰景都F块（原暂定名：聚丰星苑）一三期丰翔路北、丰宝路东沪宝建(200

49、6)13060310F006592006-03-09宝钢新事业商办楼改扩建工程牡丹江路1588号沪宝建(2006)13060309F006432006-03-08学员宿舍楼新建工程庙行镇共康路51号沪宝建(2006)13060309F006422006-03-08逸居苑住宅小区上海宝山区凇南镇，南泗塘西侧，建配龙北侧沪宝建(2006)13060308F006302006-03-08宝钢集团上海五钢有限公司教培中心3号楼装饰工程新建门厅和车库同济路333号沪宝建(2006)13060308F006292006-03-08新建厂房城银路沪宝建(2006)13060308F006272006-03-

50、082、宝山区写字楼市场分析物业名称物业地址在售价格联系电话开发商高景国际大厦宝山殷高西路101号9000元/平方米 均66185050上海高境科技发展有限公司 安信商业广场宝山牡丹江路1228号（只租不售）租金3元/平米/天56117753上海安信牡丹江置地有限公司 祥腾国际广场宝山盘古路388弄1号15500元/平方米均56690220，56690280上海湘腾房地产发展有限公司 宝莲城宝山双城路803弄16800元/平方米均61178888 61179999上海宝莲房地产有限公司 宝莲府邸宝山海江路803弄20000元/平方米高56112188上海住联房地产发展有限公司 高景国际大厦（销

51、售率29.4%）高景国际大厦由上海高境科技发展有限公司开发建设，位于上海宝山区殷高西路101号，紧邻轨道三号线殷高西路站。上海高境科技发展有限公司由上海虹房（集团）有限公司和高境资产经营管理有限公司共同投资成立。该楼按照现代商务办公楼的标准进行设计建造，总建筑面积26346平方米，其中地上17层，建筑面积为24148平方米；地下1层，建筑面积为2058平方米。大楼内设电梯3部，外立面采用玻璃幕墙和铝板，内部分隔面积为80730不等，房屋售价初定为850010500元/，适宜各类企业、机构办公，宜租宜售。安信商业广场 （现房出租）安信集团在宝山兴建安信商业广场。整个项目规划占地约57000平方米

52、，总建筑面积超过4万平方米。建有大型综合大卖场、星级酒店、高级写字楼，众多各类专卖店、商铺、运动城、艺术廊、酒楼、酒吧、咖啡店，并配套银行、洗衣店、 电影院、汽车陈列室等诸多生活服务配套设施，停车位将近000个。整个项目共分成6个街区，其中A街区：生活大卖场(易买得)和高级写字楼，B、C、E街区（开放式商业街）：品牌店、专业店、主题店及餐饮，D街区：商务区,高级写字楼，F街区：文化娱乐区，电影院、运动专卖等。祥腾国际广场 (销售率83%)作为北上海首座5A写字楼的祥腾国际广场已于去年4月28日盛大公开，据悉开盘当日即签约78套房源。去年4月27日下午，由湘腾房地产有限公司开发的祥腾国际广场举行

53、了产品推介会。祥腾国际广场位于牡丹江路，无论从工业经济还是从城市建设的角度来衡量，都实现了与宝山区整体规划的“无缝对接”。不论是建筑品质、硬件配套还是商务社区的软环境，均按照5A标准进行设计。该项目在宝山首创了55米的写字楼层高，入驻企业可根据需要将其上下进行两层分割，达到“买1得2”的使用效果。宝莲城 (销售率75%)项目整体布局以“一纵两横”为构架，一条纵街从南向北贯穿街区，两条横轴丰富空间变化。整个地块的功能布局由南向北依次分为三个区：办公商务区，主要为两栋5层独用办公楼、两栋7层内院办公楼、两栋18层和两栋25层的公寓式办公楼以及一栋120米超高层办公楼；中央花园广场区，由一矩形中央喷

54、泉广场和具有宝山标志的建筑组成；商业商务区，以综合服务建筑为主，集各种娱乐功能为一体的大型综合服务楼，为人们提供一个方便的消费环境。宝莲府邸(销售率37.5%)该案目前主推宝莲府邸商务楼，于2005年4月28日开盘，2006年1月31日交付使用。商务楼地处宝山区牡丹江路海江路，位于宝山城区规划在建高档生活休闲、商务区域的中心地带，交通便捷。总建筑面积4860M2，总户数28户。数幢商务办公楼以雍容典雅的石材立面、厚重朴实的铜窗铜门，打造出百年外滩式的经典作品，成为宝山城区中心一道巍峨壮观的风景线。底层为商铺，采用全进口法国OTIS电梯，全天候热水供应，分层控制的专业采暖通风、空气调节系统，配有

55、地下车库。周边有完善的商业、生活、文化、娱乐、休闲等配套设施。区域办公分析：本案周边区域与本案最具有竞争力的为安信商业广场 （现房出租）及高景国际大厦。安信商业广场以出租形式招租，地处宝山繁华地段牡丹江路，周边生活配套等设施较为完善，2栋楼为点式结构，全明设计。但目前的出租率并不理想，主要由于其租金较高，3元/平米/天。其主力建筑面积105平米158平米。核算租金基本为1100015000/月。不包含装修。公摊为30%，外设公共卫生间。以建筑面积出租，车位1000元/月。内部网络为光缆进户，中央空调，全天候可支持加班。付款方式为付3压1。目前的进驻率为25%。以中小型办公为主。目前优惠政策仅为

56、免1个月租金（装修期）。可协助办理注册公司。租赁不理想的原因：1、 租金较高，可参照的租赁市场较多2、 宝山真正的办公需求较弱3、 未成为宝山的CBD，策划不理想4、 没有针对客户群定位高景国际大厦目前该项目主体以现房为主，7月份可入住，由于地理位置的不理想，主要靠近铁路，进出路仅为一条南面路口，较为不便，又被人第一感觉“凹”在殷高西路里面，因此出售率较低，其销售团体年龄层分布很大，给人以不专业的感觉。可能内部发生过变故。可租可售的销售形态，均价约9500元。租金2元/平米/天，车位700元/月。物业管理9.6元/平米/月。分析下来，销售不理想的主要原因为：1、 靠近铁路，噪音影响较大2、 价

57、格虽说较为合理，但同比周边住宅比较跨度较大，价差为1000/平米左右。3、 该位置的认可度较低，主要由于办公群集中的区域在内环附近，目前对内环外的办公形成气候，还需要一定的时间。4、 销售团队有问题，导致较为混乱，可售又可租赁，变化较大。5、 总价较高，主力总价就为100万以上，门槛高。6、 地处位置尴尬，为虹口宝山的交界处，虹口的办公气氛明显大于宝山。同比租赁市场就相差一个档次，更何况周边的购买能力有限，主要都为居住区域，新型商品房在建设当中，尚未形成富人区，光依靠老居民区的购买力来支撑谈何容易。租赁客户宁可选择生活配套齐全且知名度和交通方便的区域进驻。综合分析：宝山办公没有目标客户群，投资

58、客假设开发商不包租，即不会轻易选择投资办公房，区域出租及出售的办公房多为自营办公为主，因此综合看来，各个区域建造的办公楼一味的靠自己单兵销售的，销售率多为在25%30%左右，宝山的办公需求属于买房市场，因此，不是办公房建设有问题，而是宝山本地的办公被人的认可度不高。经济型酒店市场华怡宾馆：上海宝山区共江路301号华怡宾馆是一座按国际高星级标准建造，能满足现代生活需求的综合性涉外宾馆，集商务办公、商务会议、旅游休闲、娱乐健身为一体，装饰高雅清新，总面积24000多平方米。其主楼华怡宾馆总高15层，设有豪华套房、标准套房，标准双人房，舒适单人房共120套；各种风格的餐厅，可同时容纳1000人就餐；

59、空中餐厅云中轩更是令您既饱口福，又饱眼福；复合式的夜总会让您难忘今宵；具有现代化音箱设备的大小会议厅一应俱全，票务中心为您代办车、船、机票；精品商场、美容美发、商务中心让您方便至极。其副楼新普盛假日广场高6层，是一座现代化的洗浴休闲中心，有各种健身浴，保健按摩，药物蒸疗和桌球房、乒乓房、电脑房、游戏房、棋牌室、影视厅、美食广场等；观光电梯直接送达六楼特设的名人俱乐部；大型广场和地下停车场，令您出入自如；国际卫星电视24小时提供服务。宝钢集团宝山宾馆地址: 宝山区牡丹江路1813号宝钢集团宝山宾馆是集食、宿、行、购、娱于一体的多功能大型宾馆，由南北两幢大楼组成，共拥有各类客房808间(套)，其中

60、四星级北楼439间(套)，有总统套房、豪华套房、普通套房、标准房和单人房。餐饮颇有特色，南有郁金香海鲜城，北有老上海餐厅，多座规模风格迥异的宴会厅，荟萃粤、沪、扬、甬等不同菜系的佳肴，和泉日本料理及明园各式西餐也备受青睐。宾馆配有可容纳30至500人的大中型会场十几个，其中豪华气派的嘉宝堂设有先进的同声传译系统。宾馆还设有商务中心、美容中心、商场、24小时咖啡座、酒吧、室内游泳池、歌舞厅、出租车等多项服务设施。 宝钢集团宝山宾馆设施完善，地理环境幽静，交通便捷，且处于上海北翼旅游线的黄金点上，北有宝钢工业旅游景区、东有浦江游览、南有各类教育基地，西临古镇嘉定旅游景区，是承接各类会议、商务客人及旅游客人的理想场所。宝钢集团宝山宾馆是上海宝钢集团公司饭店旅游业的龙头企业，且拥有8家子公司：宝钢集团上海国际旅行社、北京宝钢大酒店、常熟宝钢度假村、无锡碧波园饭店、朱家尖梦园度假村、宝钢天津路招待所、和泉日本料理和上海新宝山郁金香海鲜酒家，集旅游、餐饮、饭上海金富门酒店地址: 宝山区牡丹江路1285号座落于上海北翼新城宝山的金富门酒店是一家设计新颖别致，环境幽雅的涉外三星级酒店，交通便利，环境怡人。酒店主楼8层，2幢辅楼，总面积超过3.25万平方米，可容纳多辆车同时停泊的大型地下车库，独有的欧陆式庭院建筑风格的大堂，是散客和团队客