和君创业养老地产ppt课件

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1、- 1 -强势学习坐标势能落差诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标产业坐标研究-公司战略位势的对标分析根据国内外区域发展的坐标对比，确定开发区所在区域的发展形态，由此评价战略位势落差。农业区位论(杜能中山）工业区位论(韦伯苏州）产业区位论(廖什曹妃甸)中心地理论(克里斯塔勒-北京的城区聚合与卫星扩散)第一章：产业坐标第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析公司战略位势的对标分析单要素引导性(农业成本-住宅地产)多要素支撑性(工业配套-旅游地产)大公司聚合性(产业整合-工业物流）大都市超越性(城市再造-综合体开发)农业与养农业与养

2、老地产老地产- 2 -强势学习坐标势能落差诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业）大都市超越（综合）战略坐标单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析公司战略位势的对标分析养老地产的多模式交际养老VS诊断坐标贞元控股富豪养老康复养老成本养老- 3 -强势学习坐标势能落差诊断方法传统业务创新业务单要素引导（住宅）多要素支撑（旅游）大公司聚合（工业

3、）大都市超越（综合）战略坐标单要素引导性(农业成本-住宅地产)种植地产与加工区多要素支撑性(工业配套-旅游地产)观光农业与吸引力大公司聚合性(产业整合-工业物流）太阳能与立体农业大都市超越性(城市再造-老年服务)村民搬迁与城中村改造第一章：产业坐标第一章：产业坐标公司战略位势的对标分析公司战略位势的对标分析农业地产的多模式武汉奥山VS诊断坐标贞元控股美国基金东莞横河蓝莓产业- 4 -养老地产产业价值链养老地产产业价值链概念：专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代概念：专门为老年人建造的生活设施齐全、公用设施配套不断完善、具有时代气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务

4、相结合的模式。气息的老年人住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。配套与条件是根本配套与条件是根本选址是规划的先决条件选址是规划的先决条件选址决定了房地产产品的自然环境、人文环境、经济环境。由于老年人生理与心理的特殊性，选择环境质量良好、交通便捷的场地，是规划的先决条件。配套设施体现关键功能配套设施体现关键功能由于老年人群生理、心理需求的特殊性，医疗、休闲等配套设施是否完备极大程度上影响着老年人的购买决策以及入住之后的满意度。策划和政策是优势策划和政策是优势面对我国进入老年化社会，老年人生活问题已越来越被社会所关注。国家民政部及地方各级民政部门鼓励开发商从事老年人住宅的开发。采用养老服务机

5、构建设用地可划拨；多项税费可减免；贷款条件放宽、利率优惠等政策鼓励开发商开发老年住宅地产。运营与管理是关键运营与管理是关键老年地产不同于一般住宅地产，出售的不仅是住宅，还包括医疗、养生、教育等一系列配套服务，这些配套服务才是老年人群对老年住宅的关键需求，也是开发商的卖点所在。因此，销售完毕后还需要长期的运营管理，这关系着大量配套设施与服务能否良好运作，所以至关重要。老年地产的运营与管理需要强有力的人力资源的支撑，是对地产商管控能力的一大考验。- 5 -和君创业从房地产开发角度将养老地产分为五种类型，每种和君创业从房地产开发角度将养老地产分为五种类型，每种类型的产业链竞争焦点如下图：类型的产业链

6、竞争焦点如下图：图示：图示： 老年房地产产业价值链竞争焦点老年房地产产业价值链竞争焦点- 6 -根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群根据老年人群的生理、心理需求，和君创业归纳出老年人群对住宅功能的八种需求对住宅功能的八种需求成本型成本型康复型康复型交流型交流型富豪型富豪型休闲型休闲型居住居住康复康复交流交流亲子亲子娱乐娱乐教育教育休闲休闲度假度假投资投资老年住宅八大功能老年住宅八大功能各老年地产类型对应老年人群需求度各老年地产类型对应老年人群需求度- 7 -在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从已建成的老年公寓来看，存在数目少

7、、规模小、分布地区不广等问题。从已建成的老年公寓来看，存在数目少、规模小、分布地区不广等问题。1 1我国现有不同规模的老年公寓800家，规模都比较小，很多城市的老年公寓建设尚处于启动阶段，北京市仅有几家房地产公司对这种新型房地产商品类型进行了调查摸底，许多房地产开发企业还未注意到这一具有相当生命力的房地产商品新类型。市面上现有的老年公寓品质层次较低。市面上现有的老年公寓品质层次较低。2 2一些地区存在名为老年公寓的住房，并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来的已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义

8、的老年住宅相去甚远。即使是专为老年朋友开发建设的老年住宅单在物业管理方面也存在不足。老年住宅开发完毕后的经营不仅是一般的物业管理，而且是多种专业化经营和管理，更需要体贴入微的服务态度和质量。而大多开发商或物业管理单位对老年住宅的管理却是泛化、片面化，往往只流于形式，不能进行深入的管理。- 8 -在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟在中国，养老地产还是一个新领域，产业尚未成熟从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。从行业生命周期看，我国养老地产还处于幼稚期。3 3老年地产在国际上很早就被提出，如今，美国、日本、新加坡等国的老年地产已经相对成熟。但在中国，长期以来由于传统的家庭养老观念

9、以及购买力的制约，老年地产在近十余年才开始兴起，目前仍处于幼稚期。养老地产- 9 -但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在未来有着广阔的市场未来有着广阔的市场现实的市场人口购买力购买意向现实的市场人口购买力购买意向截至2009年，我国60岁以上老年人口已达到1.67 亿人，占总人口的12。按照联合国规定，在每个国家或地区的人口中，60岁及60岁以上老年人口占总人口10%，或者65岁及65岁以上人口占总人口7%的社会，即被认定为进入老年社会。按此标准，我国已经完全进入我国已经完全进入了老龄化社会。了老龄化社会。1 12 23 3人

10、口人口 2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3 另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。购买力购买力 在“计划生育”的浪潮下，中国“养儿防老”、“三四代同堂”的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型“核心家庭”、“三口之家”的比重在不断上升。独老户的比重不断上升。 传统的家庭养老和消费观念已不再适应日益增长的老年人对晚年居所消费的要求， 许多60-70岁的老年人养老观念已发生明显改变， 具有强劲的需求。购买意向购买意向- 10 -

11、但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在但中国养老住宅的需求正在快速增长，对养老地产的投资在未来有着广阔的市场未来有着广阔的市场目前中国很多大城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方米，目前中国很多大城市老年住宅的有效需求每年至少数十万平方米， 全国仅有全国仅有800多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求，多所老年公寓、社区，远未能满足社会养老需求， 发展空间十分广阔。发展空间十分广阔。如果仅如果仅3%的老人能在社会设施中养老，的老人能在社会设施中养老， 全国就将有全国就将有420万老人进人老年公寓或万老人进人老年公寓或老年住宅安度晚年，老年住宅安度晚年， 就需要建造就需要建造

12、8万到万到10万所老年公寓及住宅，万所老年公寓及住宅， 投资总额便是投资总额便是900-1000亿元，亿元， 加上其他设施设备等，加上其他设施设备等， 其商机将达到其商机将达到1200亿亿元。元。- 11 -我国现有养老地产模式分析我国现有养老地产模式分析“社区社区+医院医院+地产地产”模式模式台湾长庚养生文化村台湾长庚养生文化村典型特征典型特征 ：以长庚医院雄厚的：以长庚医院雄厚的医疗资源为后盾，建成了全球最医疗资源为后盾，建成了全球最大的银发地产社区大的银发地产社区长庚养生文化村入住流程长庚养生文化村入住流程模式评析模式评析1.是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与

13、俱乐部相结合的崭新模式；2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式；3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。- 12 -我国现有养老地产模式分析我国现有养老地产模式分析会籍制的养老俱乐部会籍制的养老俱乐部北京太申祥和山庄北京太申祥和山庄典型特征典型特征 ：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、：采用中国传统古典园林建筑，建成的集养老、康体、娱乐、餐饮、住宿、医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院医疗为一体的综合性服务机构，是全国首家推行会员制新型养老模式的国际敬老院模式评析模式评析1.是全国首家推行会员制新

14、型养老模式的国际敬老院，它开创了敬老院与俱乐部相结合的崭新模式2.将传统文化与现代养老敬老事业相结合，创立了中医药健康养生新模式3.山庄的环境及文化氛围，独具中国传统特色。 - 13 -我国现有养老地产模式分析我国现有养老地产模式分析异地养老模式异地养老模式异异地地养养老老异地模式异地模式代表案例代表案例典型特征典型特征模式评析模式评析异地购房异地购房海南、大连、青岛等地部分楼盘、北京银龄公司以养老为目的的异地购房 “异地养老”是我国目前正在探索的新型養老模式。它体现了老人养老能力的增强、养老观念的更新和养老需求的多样化。从国内外经验看，“异地养老”应该遵循经济规律，实施政府扶持、市场化运作的

15、发展模式。“异地养老”是一个复杂的社会工程，不仅包括为老人提供集中养老的居住环境，还包括一系列的配套服务，如老年人保险、房产转让抵押、养老信息中介等，所以，它的完善成熟需要一个漫长的过程。“候鸟式候鸟式”养老养老大连的互动式异地养老服务中心不同城市老年公寓之间的置换式异地度假养老“季节性季节性”养老养老天津的泰达国际养老院炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中海外华人回海外华人回国养老国养老新加坡华人、北美的购屋旅游团炎夏和寒冬住到养老院，春秋回到家中- 14 -我国现有养老地产模式分析我国现有养老地产模式分析度假基地连锁养老模式度假基地连锁养老模式连连锁锁地地产产模模式式代表案例代表案例典型特征

16、典型特征模式评析模式评析北京金港家苑北京金港家苑以北京为中心，把对老人的服务模式推向全国，在经济较发达的沿海城市，风景优美的旅游胜地，如上海、海口、衡山、成都、桂林等地设立分部，届时入住老人可在全国各分部异地居住，旅游休闲，度假养老。是一种将养老和度假旅游完美结合的一项全新产品。它以基地连锁的扩张形式来完成整体运作，以统一的经营模式、全包式的服务，高性价比的度假养老产品赢得客户，与其他度假产品不同，它的特点是针对老年人养老需求的，是高品质的度假养老，前景将十分广阔。江苏生态农庄江苏生态农庄养老连锁养老连锁江苏休闲农业基地，在长三角地区建立连锁模式，实施“异地换房、一卡通行”。在旅游淡季时，餐饮

17、、住宿和娱乐设施往往处于闲置状态，城里老年人只要花费正常价格的1/5左右，就可以到休闲农业基地一边度假，一边养老。到了旅游旺季，老人们就可以回城和家人团聚。 - 15 -我国现有养老地产模式分析我国现有养老地产模式分析分时度假式养老分时度假式养老浙江城仙居浙江城仙居经营模式经营模式：公司在生态良好、风景优美的村落，与村民签订协议，由公司出资，按统一标准对他们的住房进行改建装修。改建后的“城仙居”，房间按宾馆标准间建造，房子的产权仍归农民所有，农民可任选两间居住，一楼的餐厅也由农民经营。其余房间30年的使用权和经营权则归联众公司所有，期满后归还村民。在30年使用期内，联众公司把这些房间用于休闲产

18、业。“城仙居”的客人只需花5-6万元，就可以获得其中一间房间30年的居住权。在这30年中，投资者可以定期或是长期居住，也可以请联众公司代为出租，获得租金收益。连锁地产异地换住：连锁地产异地换住：公司还提供了一个会员交换平台。天目山“城仙居”的主人，可以根据自己的喜好，到莫干山的“城仙居”小住几天，到黄山的“城仙居”住个把月，到千岛湖的“城仙居”住一阵子。而且，这种易地居住是免费的。模式点评：模式点评：分时度假式养老是借鉴分时度假旅游模式而出现的养老新模式，是一种将房地产业、酒店业、旅游业、养老业结合在一起的一种商业新概念，它引入时空经济学原理，对旅游业、房地产业、金融资源进行整合，扩大了资源边

19、际效用，实现了资源共享。但在我国，尚处在萌芽状态的分时度假模式，我们认为，可以有一些作为，但不具有普遍意义，且利润不高。- 16 -我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应我国现有养老地产模式与养老地产类型的对应成本型成本型老年地产老年地产康复型康复型老年地产老年地产交流型交流型老年地产老年地产富豪型富豪型老年地产老年地产休闲型休闲型老年地产老年地产“社区社区+医院医院+地产地产”模式模式会籍制的养老会籍制的养老俱乐部模式俱乐部模式以房养老模式以房养老模式异地养老模式异地养老模式度假基地连锁度假基地连锁模式模式分时度假式养分时度假式养老模式老模式- 17 -安阳市老龄化速度加快，但所呈现的特征

20、显示，这一部分目安阳市老龄化速度加快，但所呈现的特征显示，这一部分目前购买力有限，发展规模受制，养老地产开发难度较大前购买力有限，发展规模受制，养老地产开发难度较大年份年份1990199020002000200520052006200620072007总人口总人口（年末）（年末）476.03516.11520.05521.96518.620-140-14岁岁人口数人口数147.33132.35106.76101.26101.41比重比重30.9525.6420.0018.8718.8015-6415-64岁岁人口数人口数303.04351.09391.28397.28398.64比重比重63.

21、6668.0373.3074.0373.906565岁及以上岁及以上人口数人口数25.6732.6735.7638.1039.38比重比重5.396.336.707.107.30单位：万人单位：万人资料来源：安阳市统计局资料来源：安阳市统计局 “空巢老人”快速增加。2008年，“空巢老人”户占有65岁及以上老人的家庭户的比重为 38.86%，在农村,2008年这一比率达到了42.59%。 单身老人比重高。2008年65岁及以上的老年人口中，单身老人比重达到了9.86%。 农村老龄化速度明显快于城镇。特别是进入2000年以来，随着农村劳动力快速向城市转移，到了2008年，农村的65岁及以上人口比

22、重更是达到了8.20%，城镇为6.89%。- 18 -根据养老地产在中国的发展历史与趋势，根据养老地产在中国的发展历史与趋势，20332033年年“人口黄金人口黄金期期”结束之前是探索并实践养老地产的关键时期。结束之前是探索并实践养老地产的关键时期。从我国房地产行业进入从我国房地产行业进入复苏期的复苏期的1986年至年至1999年进入老龄化社会，这年进入老龄化社会，这一阶段是老年地产萌芽一阶段是老年地产萌芽阶段。阶段。在这一时期中，人们还没意识到老年社会的到来及其影响，老年住宅还没有作为单独的住宅形态提出，社会上对老年的住房、养老问题的概念与思路仅停留在居家养老以及养老院等社会福利机构。1 1

23、1999年至年至2033年年“人口黄人口黄金时期金时期”结束是老年地产结束是老年地产发展的起步并快速发展期。发展的起步并快速发展期。进入2000年以来，老年地产发展的状况不尽人意，但是已经日益凸现其发展的强劲势头与广阔的前景，面临老龄化的不断加速，社会各界人士均对老年社会的发展提出不同的发展思路，作为房地产行业的发展亮点的老年地产自然受到各方面的关注，从理论到实践，在这一阶段中均取得许多重要的理论成果与宝贵的实践经验。2 22033年至年至2100年是我国年是我国重度老龄化并逐步趋向稳重度老龄化并逐步趋向稳定的阶段，而其中至定的阶段，而其中至2051年是老龄化的顶峰，年是老龄化的顶峰，因此在这

24、一阶段老年住宅因此在这一阶段老年住宅发展必然也会经历一个高发展必然也会经历一个高速发展、成熟完善的过程速发展、成熟完善的过程，这一阶段，我国将会建立起适合国情的老年住宅体系，老年产业将成为我国社会的支柱产业。3 3在这一阶段，要在在这一阶段，要在“人口黄金期人口黄金期”结束之前，必须要在理论上形成系统的老年住宅发展框架，并结束之前，必须要在理论上形成系统的老年住宅发展框架，并且要探索并实践出老年住宅产业发展的道路，因此，这一阶段，也就是我们现处的阶段十分关键，且要探索并实践出老年住宅产业发展的道路，因此，这一阶段，也就是我们现处的阶段十分关键，是今后能否有效应对老龄化社会的一个重要环节，充分利用这段黄金时期是走好下阶段路的关键是今后能否有效应对老龄化社会的一个重要环节，充分利用这段黄金时期是走好下阶段路的关键所在。所在。- 19 -因此，和君创业建议贞元地产因此，和君创业建议贞元地产在在20202033年年“起步起步-发展发展期期”后期再进入养老地产领域后期再进入养老地产领域时间时间19861986年年低低高高萌芽期萌芽期 起步起步- -发展期发展期 高速发展高速发展- -稳定期稳定期19991999年年20332033年年20102010年年进入时间点进入时间点养老地产成熟度养老地产成熟度