广州滔略兰州地5大道商业街策划草案80p

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1、广州滔略策划 兰州地兰州地5大道商业街策划报告大道商业街策划报告广州滔略策划广州滔略策划2011谨呈：谨呈： 甘肃大成投资有限公司甘肃大成投资有限公司2汇报提纲汇报提纲一、一、 项目概况项目概况二、二、 项目分析项目分析三、三、 项目定位项目定位四、四、 项目招商推广项目招商推广五、五、 滔略简介滔略简介3“桃海市场桃海市场费家营十字地下商费家营十字地下商场场”项目位于兰州市安宁区费家营十字。安宁西路与万宁北路交叉路口。是兰州市首条快速公交线路安宁东西路快速公交专线的配套工程。建筑面积1.5万平方米。 选选 址址本项目本项目4国内地下商业项目案例调研国内地下商业项目案例调研调研背景北京市地下商

2、业个案分析上海市地下商业个案分析广州市地下商业个案分析5调研背景调研背景 随着城市开发的日益成熟，城市土地资源的日益匮乏。地下商场作为一种商业形态，日益成为业内关注的焦点。地下商场可以分为三种形式 。第一种是“防空洞”改造而来的地下商业街 ，其特点是没有产权，过道式物业，物业开发者一般要与政府签订长期的经营合约，制胜的要点在于“如何将随意性消费转变为目的性消费” 。第二种是“纯地下商场” ，第三种是传统购物中心地下层部分，有产权，特点是与购物中心的地面物业互补、协调发展。地下工程不同于地上工程，具有建设周期长、投资额巨大、长期使用和不可逆转性等特点。 无论采取哪种开发模式，经营的关键点都在于“

3、一是如何聚集人流，二是如何将人流变为商流。” 以下是我们对北京、上海、广州三个一线城市典型地下商场的调研分析，以便对本案的策划和规划定位有所启发。6东方新天地东方新天地项目基本资料项目基本资料地理位置：地理位置：东长安街一号东方广场占地面积：占地面积：12万面积分割面积分割：140-3000，经营面积在1000平方米以上的主力店铺逾17家租户数量：租户数量：约230户左右出租率：出租率：98%，地下一层与地上一层出租率100%开业时间开业时间：2003年项目定位项目定位：高档购物中心辐射范围：辐射范围：北京市消费者及国内外游客，比例为4：1 北京市商业个案分析7图图;东方新天地地铁层主干道及部

4、分中庭布局东方新天地地铁层主干道及部分中庭布局北京市商业个案分析8项目业态组合分布项目业态组合分布 东方新天地为东方广场的商业部分，共分三层：地下一层，地上二层。整个商业分为5大区及天空大道，各组团之间特征鲜明又不失联系。北京市商业个案分析本项目划分为五大区及天空大道，各组团本项目划分为五大区及天空大道，各组团特征鲜明、联系密切特征鲜明、联系密切9东方新天地品牌展示东方新天地品牌展示层数层数品牌定位品牌定位品牌展示品牌展示首层国际一线及知名品牌国际一线及知名品牌珠宝钟表眼镜：劳力士、tiffany 宝柏 欧米笳、万国表 tigoni 江诗丹顿 瑞士梅花表服装：bubbery、纪梵希、kenzo

5、、马克华菲、切瑞蒂、宝姿、东北虎皮草、pierre mantoux、派、kent&curwen皮鞋、饰品：folli follie、施华洛世奇、万宝龙、伊华时尚、派克、雅天妮、金色宝藏、阿加达首饰护理/美容：欧舒丹、玛花纤体地铁层（地下一层）偏向年轻人的流行品牌偏向年轻人的流行品牌服装：杰西卡、 w.doubleeudot、翠贝卡、onlyvero moda 欧时力 sisley鞋类、饰品：Bata 米兰奴皮具专卖店 翠贝卡 斯艾伊 茜子护肤、化妆品：水芝澳、佰草集珠宝钟表眼镜：swatch time world 设计者时间餐厅、快餐：天福茗茶、面爱面、荷花泰菜、山水居、麻布十番、味千拉面天空

6、大道（地上二层）服务性业态，银行、美服务性业态，银行、美容院等容院等银行/服务/其他：中国建设银行、渣打银行北京分行个人理财中心、招商银行、都市名人高尔夫、金考复印服务娱乐/展厅/影音：尼康、易简极家餐厅：牛扒工厂、寒室、品诺酒窖酒店：托飞轮服装：宝姿及宝马生活方式专卖店、亨利普尔、上海滩个人护理/美容：汤尼英盖、思妍丽北京市商业个案分析业态分布情况业态分布情况10消费客群消费客群天空大道：天空大道：由于楼层较高，到达该层的游客较少，故业态主要为银行、美容院、高级餐厅及少量高级品牌服饰店等服务性业态，消费对象主要为王府井周边的白领阶层及外籍工作人员，年龄在25岁-50岁之间首层：首层：入驻商户

7、多为国际一线品牌，故消费对象为来自北京市乃至国内外顾客具有一定经济实力，对于品牌知名度要求较高的中青年阶层，年龄层次在25岁以上。地铁层地铁层：入驻品牌多为年轻人所喜好的流行品牌，故消费对象多来自年轻一族，年龄在25-35岁之间，紧跟时尚潮流，风格多变。人流量人流量统计时间：周日上午10点半统计地点：正门入口处，该项目入口较多统计人数：正门入口处3500人/小时，所有入口合计约1万人/小时日均人流量：15-20万，节假日25万北京市商业个案分析消费客群构成消费客群构成11项目亮点项目亮点 1、整个建筑采用连贯的长廊式设计，总建筑面积达80万平方米，建成时是全亚洲最大的商业建筑群、也是北京心脏地

8、区罕有的多功能商业城； 2、长廊中部有多处与地铁相通，标识明确； 3、每一主题区都有中庭设计，部分中庭为透明拱顶设计，风格多变，减少了地下商业的压抑感。北京市商业个案分析项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本项目的建筑特点鲜明，增强了商业项目本身的观赏价值身的观赏价值12产品设计上：产品设计上： 加强出入口的人流导示系统，主要出入口设置前厅，聚集人流并分散至各业态区，中庭充满动感，激发购物欲望 ；运营模式上：运营模式上： 项目全部采用租赁的形式，定位较高，利用项目所处区域的消费客群准确定位为面向年轻客群消费品牌；项目的招商运营商主要以知名品牌的商业带动以知名品牌的商业带动北京市商业个案分析项目的

9、可借鉴因素主要在于产品的设计、项目的可借鉴因素主要在于产品的设计、运营模式以及招商定位运营模式以及招商定位13世贸天阶项目基本资料项目基本资料地理位置：朝阳区，迎宾国道东大桥路东侧 建筑面积：21.1万，商业面积8万平米面积分割： 100-1000平米出租率：92%开业时间：2006年9月开街商业定位：高档购物中心、旅游商业地产；结合美食、娱乐、空间艺术、时尚艺术橱窗；以满足看、听、嗅、味、触的全感官之旅的休闲购物场所辐射范围：北京全市及国内外游客，比例为7：3开发商： 北京奥中基业房地产开发有限公司北京市商业个案分析14业态分布业态分布北京市商业个案分析运动休闲运动休闲用品用品流行流行饰品饰

10、品音乐音乐 图书图书餐厅俱乐部餐厅俱乐部生活、家居生活、家居美食街美食街图：世茂天阶地下一层业态分布图：世茂天阶地下一层业态分布业态分布情况业态分布情况15消费客群消费客群 南楼针对CBD内20-30岁的白领阶层； 北楼主要面对CBD的涉外人群，商业精英；这一年龄层和类型客户具有比一般白领阶层更成熟的特征，讲究品牌，对于品牌流行度，消费设施及服务方面的要求较高,年龄在30-45岁之间人流量人流量 统计时间：周日下午7点左右 统计地点：正门入口处 统计人数： 正门入口处约1050人/小时 世茂天阶电子天幕下部分设施尚未完工，除了南楼一楼的ZARA旗舰店人流较大外，二层以上人流量较小北京市商业个案

11、分析消费客群主要以年轻白领和商务人士为主，消费客群主要以年轻白领和商务人士为主，国内游客和涉外人群为辅国内游客和涉外人群为辅16图图: 天阶电子天幕天阶电子天幕项目亮点项目亮点 大型电子天幕，亚洲第一的LED，世界第二，宽30米，纵深250米，视觉效果强，富有冲击力店铺位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/ /平米平米* *日）日）北楼1层33北楼3层 16.5-20南楼1层 38租金情况租金情况北京市商业个案分析租金水平较高，产品的个性化特出租金水平较高，产品的个性化特出17西班牙建筑风格带来了异国情调，与大型电子天幕相得益彰项目亮点项目亮点 世贸天阶中央广场：大型发布会、时装秀、演艺活动策

12、源地北京市商业个案分析建筑风格与商业的业态充分结合建筑风格与商业的业态充分结合18基础信息基础信息地理位置： 人民广场下建筑面积：4.9万平米面积分割： 7-30平米，主力面积在20平米左右出租率： 95%开业时间： 1995年项目定位： 中低档时尚小商品消费对象：消费能力不高， 但追逐时尚潮流的年轻群体；辐射范围：上海全市及周边城市迪美地下商业街迪美地下商业街上海市商业个案分析19产品规划产品规划 地下一层，通往地铁层；干道宽度：主干道宽12米，中间多被小饰品柜台所占据；次干道宽5-6米，小通道宽3米左右。业态分布业态分布消费人群消费人群 年轻族群，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女

13、性较多；购买力较弱，紧跟时尚潮流但有标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。人流量人流量统计时间：周一下午2点统计地点：正门入口处 统计人数： 1750人/小时 注：受到统计时段及暴风雨的影响，当天人流量较小）上海市商业个案分析产品规划一般，业态分布和消费客群均与产品规划一般，业态分布和消费客群均与新街口莱迪广场类似新街口莱迪广场类似20租金水平租金水平 整体租金12-28元/平米*月；入口主干道、次干道、小通道的平均租金分别为28元/平米*月、16元/平米*月、12元/平米*月，比例为7：4：3；店铺位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/ /平米平米* *日）日）入口主干道28次干道

14、16小通道 8-12香港名店街20-30项目可借鉴项目可借鉴 1、与地铁的充分结合，强化人流导示。 2、特色商业业态吸引消费。上海市商业个案分析租金水平较高，特设的商业业态组合可以租金水平较高，特设的商业业态组合可以吸引更多的消费客群吸引更多的消费客群21玫瑰坊基础信息基础信息地理位置：中山公园地铁站附近,轨道交通二号线与三号线换乘中心地区,在其两头有地铁二号线的2号、4号出口； 占地面积： 0.8万平米建筑面积：总建1.7万平米，商业0.8万平米面积分割： 10-50平米租户数量：324户出租率： 85%开业时间：2004年5月 项目定位： 时尚流行饰品辐射范围：活动范围集中在上海市西片的消

15、费者，对于整个上海市辐射力较弱上海市商业个案分析22产品规划产品规划1.三角形规划，铺面可得到全方位展示，杜绝死角，可在一定程度上提升租金。2.在开发时就刻意突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式。在导购标志上，也下足了功夫：在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。上海市商业个案分析业态分布业态分布消费人群消费人群 定位与迪美相似，故消费人群也以年轻族群为主，年龄在15-30岁之间，多为学生阶层，以女性较多；购买力较弱，紧跟时尚潮流但又标新立异，对于流行服饰、流行饰品有着强烈喜好。人流量：人流量：统计时间：周日晚8点；

16、统计地点：正门入口处 ；统计人数： 600人/小时 店铺位置店铺位置平均租金（元平均租金（元/ /平米平米* *日）日）地下一层 10-20地上一层20-25地上二层10-15租金情况租金情况平均租金报价在10-25元/平米*日，由于店内生意较为萧条，故转让门面较多。 23规划亮点及项目借鉴规划亮点及项目借鉴 1.三角形规划，杜绝死角，制造较小的租金差。三角形规划，杜绝死角，制造较小的租金差。 2.突出“街”的创意，把地下两层、地面两层的空间以一道长长的斜坡相连，实现“街”的形式；在商业街的各个拐角处，都有一个颜色鲜艳的导购牌，指引消费者前往目标店铺。图图:三角形设计杜绝死角三角形设计杜绝死角

17、项目综合评析项目综合评析 该项目已经营业三年有余，虽然与地铁相通连，但人气仍然不足，“过路不留人过路不留人”成为项目经营的瓶颈问题，该项目难以聚集人气的原因是： 1.地铁能够集聚人流，同时也能发散出去。中山公园周边居民少，就地消费少中山公园周边居民少，就地消费少。虽然它也是换乘站，但一个在地上，一个在地下，客观上已经把人流分散出去。 2.中山公园地铁站途经人流量达到30.6万人/天，而徐家汇地铁站是31万人/天，二者几乎相当，但是由于地面上大由于地面上大型商场较少，故难以形成商圈互补效应型商场较少，故难以形成商圈互补效应，导致地下滞留人群稀少。 3.玫瑰坊项目本身特色不够鲜明，定位与迪美相似，

18、差异化竞争不明显玫瑰坊项目本身特色不够鲜明，定位与迪美相似，差异化竞争不明显。此外，经营体量较小难以形成规模效应，品牌传播度远不及迪美。 4.招商时部分品牌项目受到地面上龙之梦购物中心的分流招商时部分品牌项目受到地面上龙之梦购物中心的分流，故整体品牌质量不高。上海市商业个案分析项目可借鉴的因素主要在于产品的规划上，项目可借鉴的因素主要在于产品的规划上，商业价值得到了放大商业价值得到了放大24大拇指广场基本信息基本信息地理位置： 浦东联洋国际新社区内的芳甸路占地面积：5.3万平米建筑面积： 11万平方米面积分割：80平方米-1000平方米店铺数量： 103户出租率：90%开业时间： 2006年底

19、项目定位：一站式购物、一家休闲、一天逛街，引进多为知名品牌店、定位高端辐射范围：浦东区域型商业，辐射花木文化行政区、张江高科技园区、碧云国际社区、金桥加工区、陆家嘴金融贸易区等上海市商业个案分析25业态分布业态分布 大型超市、高级餐厅、主题商场、精品购物、休闲娱乐、艺术馆、四星级酒店，店铺数量较少，但多为知名品牌，如巴黎贝甜、哈根达斯、星巴克、必胜客、耐克、only veromoda jakejones等。产品规划产品规划 广场以块状规划，共22个建筑体块，以购物、美食、休闲、娱乐为特色的主题业态与多个主题广场融为一体 上海市商业个案分析消费人群消费人群 浦东区中高收入居民、于浦东工作、生活的

20、外籍人士，年龄层分布平均26规划亮点及项目借鉴规划亮点及项目借鉴 1、艺术地产的定位使其建筑与浦东这一新兴发展的地区相得益彰，也提升了整个项目的档次和品位，建筑风格简约现代而又能与高雅艺术完美结合，使之国际一线餐饮品牌入驻。 2、通过经过绿化的室外台阶可到达二层，易达性十分明显，也使得二层的商铺能够完整展现，降低了一层、二层租金差。 3、注重建筑细节，每个店铺的门头装修与整个广场的建筑风格十分契合。项目可借鉴的因素主要在于产品的的艺术气质，项目可借鉴的因素主要在于产品的的艺术气质，以家庭消费的定位错位普通的百货消费以家庭消费的定位错位普通的百货消费上海市商业个案分析27流行前线流行前线基本信息

21、基本信息地理位置： 地铁一号线烈士陵园站占地面积：1.3万平米建筑面积： 1.1万平方米面积分割：5平方米-100平方米店铺数量： 103户出租率：100%开业时间： 2001年底项目定位：活泼、潮流、中低价位辐射范围：广州市及周边广州市商业个案分析28业态分布业态分布潮流饰品、服饰、鞋类、餐饮等，多为非知名品牌，走低价路线， 月租金均价 15002200 (元/平方米) 管理费50 (元/平方米/月)广州市商业个案分析消费人群消费人群 广州市12-18岁初中、高中学生为主29规划亮点及项目借鉴规划亮点及项目借鉴项目可借鉴的因素主要在于项目的精确定位，以全品项、特项目可借鉴的因素主要在于项目的

22、精确定位，以全品项、特色潮流饰品、服装，中低档消费的定位，得到广州中学生阶色潮流饰品、服装，中低档消费的定位，得到广州中学生阶层的广泛认可。目前其旺铺租金已追上天河城。层的广泛认可。目前其旺铺租金已追上天河城。广州市商业个案分析30天河又一城天河又一城基本信息基本信息地理位置： 地铁一号线体育西路站占地面积：4.3万平米建筑面积：3.1万平方米面积分割：5平方米-100平方米店铺数量： 203户出租率：98%开业时间： 2009年5月项目定位：年轻、时尚、中档购物、休闲辐射范围：广州市及周边广州市商业个案分析31业态分布业态分布潮流精品、服饰、鞋类、餐饮等，多为知名品牌， 月租金均价 8001

23、500 (元/平方米) 管理费50 (元/平方米/月)广州市商业个案分析消费人群消费人群 广州市小白领、大学生，区别于天河城的高级白领和流行前线的纯学生。32规划亮点及项目借鉴规划亮点及项目借鉴定位：年轻化的时尚潮流路线，“地面中高端，地下淘宝式”。活泼、时尚兼时髦的地位， 与天河城、广百和维多利广场等周边商场形成区隔。动线：天河又一城开通有7个出入口，与天河城、广百、购物中心和维多利广场、地铁出口是连通在一起 ，充分整合客户资源。店面：装修特色鲜明，时尚自在，很容易吸引顾客进入浏览。货品鲜艳，精细，可 爱，价格定位中低，对年轻女孩子颇具杀伤力。广州市商业个案分析33 项目SWOT分析项目定位

24、客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 34成熟商业圈成熟商业圈作为兰州市成熟商圈之一，商业模式成熟，商业氛围浓厚。地下商业街1.5万平方米的商业面积将为当地的发展注入了新的活力。相对规模相对规模优势优势商业体量1.5万，是兰州市较大的地下商业地产，大的规模和齐全的业态规划设计便于营造商业气氛，具有快速集聚人气的优势。辐射潜力辐射潜力道路系统，公交路网等交通便利的条件，项目有辐射整个兰州市及兰州以外的客流的基础建设，商业潜力可以深度挖掘。BRTBRT人流人流兰州首条BRT年底通车，将为项目地下商业成功带来制胜的人气因素。交通交通项目所处位置为兰州市重要区域，连接兰州市的各

25、个区域及各大商圈交通便利。规划规划政府规划新的商贸核心区域，周边未来商业氛围和人气将进一步集聚。格局设计格局设计由广州著名设计院设计，商业街格局设计为吸引人流，增加购物的趣味性增添了很多的亮点。S优势优势(Strengths)35地下地下空间空间地下商业空间不是商业卖场的主流产品，商业人流，商业规模都有一定的局限性。假期假期因为当地商圈消费主力由周边大学生支撑，每年寒暑假期商业氛围骤然降低，对商场运营造成影响。地块地块条件条件地块形状相对狭长，空间的局限性，将限制了经营业态的种类与规模。W劣势劣势(Weaknesses)：36市市场场市场市场空白空白兰州没有较具规模或有特色地下步行街，本项目具

26、有后发优势。本项目有条件从规模，业态组合中成为兰州特色商业卖场的领导者。消费消费潜力潜力项目周边大学、中学名校云集，经济开发区大型企业发展迅速，政府引导商贸、文化产业不断积聚，以上因素将在长期内支撑安宁区及本项目所在商圈消费能力将持续不断增强。区域区域前景前景项目位于安宁区，安宁区是兰州市规划中未来的商贸文化中心，是兰州市建规划的一个核心区域，商业前景更是不可估量，项目所在商圈相对于其他商圈来说，具有更大的发展空间与潜力。增值增值潜力潜力兰州商业地产的价格一直保持较高的增长态势，城中板块商业地产的均价，年成长超过10%。政政策策商业商业规划规划本项目是兰州市首条BRT政府配套工程，具有一定政策

27、引导优势。重点重点商业商业街街项目商圈是兰州市重点商业发展区域。 O机会机会(Opportunities)：37市市场场市场市场体量体量市场新推商业体量偏大，竞争激烈。根据兰州市政府的规划，未来几年要建立多个商业中心、扩大，并建立很多的商业网点，未来市场分流竞争将十分激烈。供需供需失衡失衡从全国范围看商业市场的累计供销比是3倍以上，反映了城中区域商业用房销售的压力最大。投资投资环境环境欧美新一轮主权债务危机，诱发全球金融动荡，影响投资者信心。国内通胀持续，利率紧缩，抑制大众消费。政政策策政府政府政策政策国家若干政策，对商业房地产业进行各项调控，如限制商业地产的按揭贷款，限制商业地产的分割销售，

28、返租等政策，对商业地产的带来很大的负面影响。T隐忧隐忧(Threats):38利点发挥利点发挥 以项目交通条件，商业辐射具备的条件，项目所在商圈区位优势作为项目未来发展的支撑。通过业态、环境规划，最大限度的引入人流。充分发挥地下街对兰州商业市场的影响力。充分发挥1.5万方的商业规模，设计为国际性标志建筑，城市商业亮点。项目定位思考及发展战略项目定位思考及发展战略项目项目SWOT转化转化及对策及对策:39补缺应对补缺应对 以创意的建筑设计弥补项目条件的限制，吸引更多的商业人流，从建筑设计中凸现项目更多的亮点，成为国际性标志建筑，城市商业观光最大亮点。整体形象：设计为特色性地下商业街，于各地下出入

29、口，标示牌、公建设施，如：各形态恐龙、动漫画人物雕像或者较具创意的建筑形象。空间设计：融合光、影、水、绿色植物、视觉科学等元素，丰富地下狭长空间。如：利用光影科学塑造太空及海底景象。利用水系结合光影设计水舞，水幕电影。项目定位思考及发展战略项目定位思考及发展战略项目项目SWOT转化转化及对策及对策:40补缺应对补缺应对 从业态规划中利用地下街狭长空间合理的配置业态，并丰富业态休闲，娱乐功能。如：室内健身场、电玩游戏厅、攀岩、射击场等。合理规划设计每单位的商业面积，以较小面积及较低的总价，以符合消费者的经济负担。项目定位思考及发展战略项目定位思考及发展战略项目项目SWOT转化转化及对策及对策:4

30、1 项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 42根据以上分析，我们可以得出目前项目所拥有的一系列资源与优势，但是如何能够利用优势与机会，规避风险与劣势，创造一个不可复制的，轰动性的商业街？43项目不可复制性定位基础之一机会点机会点1 1：商圈白领和青年学生逐年增加，消费潜力巨大，已构成消费市场的重要组成部分。机会点机会点2 2：兰州市区尤其是周边地区的消费潜力巨大，尚待近一步挖掘。44产品机会点产品机会点项目不可复制性定位基础之三机会点机会点1 1：产品规划具有一定的创新性，并仍然处于初步规划阶段，有能力利用打造标志性产品创造商业街的价值。机会点机

31、会点2 2：1.5万方体量的地下步行街在兰州市场本身具备打造“亮点”商业项目的条件，并易于强化其价值。45市场定位市场定位+产品定位产品定位潮流、时尚市场潜力巨大潮流、时尚市场潜力巨大项目定位项目定位潮流、时尚、精品、平价潮流、时尚、精品、平价打造地标性的产品打造地标性的产品市场定位市场定位产品定位产品定位项目定位归结：安宁区消费市场不是本项目的唯一的目标市场，打造辐射兰州市的特色化商业街。46费家营十字地下商业街颠覆历史的兰州首个潮人商业街。颠覆历史的兰州首个潮人商业街。项目打造潮人商业街的几个着手点：A 项目本身的颠覆性主题特色，吸引人群。利用水、光和影、生态等在规划及主题上来建立项目的颠

32、覆性特色，造成轰动性的市场效果。B 充分利用项目周边的交通资源，引入客流。包括各大高校、汽车站等，建立新的交通宣传体系，引入客流。C 轰动性的炒作宣传。通过一系列的宣传炒作，造成轰动性影响，利用网络等大众媒体资源，造成社会话题，建立社会影响。项目观点：项目观点：47商业价值点提炼：商业价值点提炼：整体形象：较具创意的建筑形象及购物环境。休闲购物：业态的丰富性与不可比拟性，公共休闲场所的丰富性，趣味性。潮人淘宝：活泼、新潮、独特的布局、装饰和商品。互动娱乐：娱乐场所对年轻人及消费者吸引力。48潮人淘宝互动 购物 娱乐 休闲 兰州地标性潮流商业街1个核心3大功能5大主张费家营地下商业街健康娱乐新颖

33、活泼丰富自然生态 项目目标即项目核心：建力兰州地标性的商业街。地标性商业街的三大功能：潮人淘宝、互动娱乐、购物休闲，三大功能相结合，商业街的建设以基本功能购物休闲为核心，潮人淘宝和互动娱乐为商业街的核心竞争点。构成三大功能的5大基本主张：活泼、新颖、丰富（业态与品牌的丰富性）、自然生态、健康娱乐。用这5大主张作为构成商业街特色的基本元素，打造地标性质商业街。项目定位结构图项目定位结构图49一个大体量的商业街，要想创造其巨大价值，仅仅只是依靠本商圈的消费客层远远不能满足商业街发展的需求，很多成功的商业街运作是在城市及周边更大的范围内规划和定位的，从而带来商业街的巨大收益。例如：广州的流行前线、上

34、海的兰州路等，他们已经形成自身的品牌，得到目标消费群的认可。潮人淘宝潮人淘宝活泼、新颖、潮流、平价。活泼、新颖、潮流、平价。50在现代的商业经营中，娱乐设施已经成为一个重要的盈利点与人气吸引点，正因为如此，很多成功的SHOPPINGMALL和商业街都不惜花大力气在娱乐设施的建设与引进上，例如：香港太古城中心真雪溜冰场、广州万国广场设计于中厅的攀岩壁等都是利用娱乐设施带动消费人气的最好例子。兰州新城市广场，就利用娱乐设施（引进奇乐儿和游戏厅）的成功运作，使商场在开业一年多的时间内创造了不菲的业绩。互动娱乐中心互动娱乐中心健康、互动、体验。健康、互动、体验。51购物是商业街的基本功能，品牌齐全，品

35、种齐全的商品更能吸引消费者，从前期的市场分析我们可以得出结论，商品定位可以按照以下比例进行：中档品牌60 中高档品牌5 中低挡品牌35。只有当商品结构非常丰富时，才能从更大层面上吸引消费者，刺激消费者的购物欲望。主力店引进香港、广州著名品牌。成功的步行街必须在配套方便投入较大的成本，以保证其建力面向未来的优势，在现代社会里，购物活动不仅仅是满足基本生活需要，而且还包括休闲的分，人们的休闲时间增加，是一种社会活动。 购物休闲中心购物休闲中心品牌丰富性、业态丰富性。品牌丰富性、业态丰富性。52 项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 53a.范围分布：

36、以引进品牌店为主，大部分承租客将会是国内外品牌商品运营商，小部分为个体经营主。b.层面划分：从品牌运营商到个体经营主，承租层面将承金字塔结构呈现。国内外品牌运营商成为我们寻找租赁客户的主要目标。国内外品牌运营商成为我们寻找租赁客户的主要目标。租赁商铺目标群分析租赁商铺目标群分析54a区域来源：以兰州本地客群为主，外地游客也将会成为一个很大的消费群体，伴随着项目品牌的不断成熟，这个比例将会有很大程度的增加。b年龄层次：目前以年轻消费群体为主，并逐步向全面的消费年龄层过度。就目前商圈消费群体分析,总体年龄趋向年轻化,20-25岁为主,其次是25-30岁,45-55岁最少. c职业构成：以大学生，年

37、轻白领，已经本区域内中高收入群体为主，公务员、效益好的单位员工、私营业主等。d消费动机：青少年多以淘宝、游乐、购物为主，年轻一族多追求时尚、娱乐休闲、购物为主，中年多以休闲娱乐，购物为主。终端消费者分析终端消费者分析55 项目SWOT分析项目定位客层定位产品规划建议业态规划建议项目定位及研究项目定位及研究 项目定位项目定位56广场设计在地下商业街内部，设置了若干个专业区，如美食城、便服城、时尚城等，以及若干个广场，如水景广场、艺术广场、灯光广场、艺术画廊等，为顾客提供了多处休憩、观赏空间。设置主题广场来为顾客提供休憩及观赏空间设置主题广场来为顾客提供休憩及观赏空间57地下入口意象图：图一：开放

38、式在广场入口处，布置大面积的楼梯等公共交通设施，引导人们自然进入地下街区。利用开放式入口引入人流利用开放式入口引入人流58地下入口意象图：图二：隐藏式通过层层退让，辅以建筑设计中的“减法”，使某些次要的公共广场入口不显得局促，同时也增加了空间的层次感，丰富了广场的艺术形式。部分出口采用隐蔽式，使某些次要的公共广场入口不显部分出口采用隐蔽式，使某些次要的公共广场入口不显得局促，增加了空间的层次感，丰富广场的艺术形式。得局促，增加了空间的层次感，丰富广场的艺术形式。59地下入口意象图：图三：艺术造型式流动的水，带给人们活跃的感觉，利用广场顶部的采光顶棚设置流水瀑布，使室内外的人们都可以欣赏到流动的

39、水，也给本身乏味的顶棚带来了些许灵动。 艺术造型式入口引入人流，并增加乐趣及观赏性艺术造型式入口引入人流，并增加乐趣及观赏性60购物中心地下商业街除了一些必要的通道和设施外，其面积主要作为各类商店之用，通常以饮食、食品、服装、百货为主。顶部镜面设计增加了地下通道的亮度，同时也使空间感增强。购物街道上设置可供行人休息的座椅，更加的人性化。淡雅的色彩，尤其是绿色，减轻地下逛街人群的视觉压力，不再觉得地下空间的压抑与沉闷，同时也减轻了长时间行走的疲劳感。购物区的设计可利用顶部镜面增加亮度和空间感。购物区的设计可利用顶部镜面增加亮度和空间感。61交通枢纽：通过侧向大面积的采光顶棚，加强了室内通道的采光

40、度，同时适当的局部挑空设计，也减少了地下空间的压抑感。中心交通枢纽采用圆形发光顶棚的设计，层层退让，减少了大面积的低矮空间，使得地下空间的层次感增强，显著的标示牌设计，引导人流快速通往各自所需到达的场所。 交通枢纽可采用大面积的采光顶棚和局部挑空设计，并交通枢纽可采用大面积的采光顶棚和局部挑空设计，并可采用圆形发光顶棚，层层退让，减少低矮空间带来的可采用圆形发光顶棚，层层退让，减少低矮空间带来的压抑感。压抑感。62休憩场所有些地下街除了商店以外还设有各种游乐和休息设施，并用灯光、水、花、树来装饰一些空间，供人们休息、观尝，加之有良好的人工气候，冬暖夏凉，环境舒适，而成为人们乐意休息逗留的地方。

41、局部下沉式广场，在这里也是一个交往空间，提供了休息和集散中心，结合光照条件，景观要素，人性化的设计，完美的地面铺装加上景观植物的搭配所结合形成 旱地喷泉带来的彩虹效应，打破了沉闷呆板的建筑空间。地下分隔出一个具有艺术品味的艺术画廊，使整个商业街渲染上艺术的气氛。 休憩场所咯用利用光、水、植物等创造艺术空间效果。休憩场所咯用利用光、水、植物等创造艺术空间效果。63顶面设计波纹彩片发光顶棚，使顶面设计更具有动感，加之彩色玻片效果，使顶面色彩更加丰富，减轻了室内人们的视觉疲劳。弧形设计避免了呆板的平面顶棚带来的压抑感。倾斜式的顶面设计，也是避免压抑感，增加空间趣味性的一种设计手法。生态式顶面设计，使

42、整个商业街不显单调，而且给游人以新鲜的感觉。 利用弧形、倾斜式、生态式顶棚设计增加空间的趣味性。利用弧形、倾斜式、生态式顶棚设计增加空间的趣味性。64本项目的差异化空间，打造不可复制的地下商业街区，增加趣味性、时尚型、娱乐性的商业业态，我司对业态规划提出以下建议： 业态业态餐饮服饰鞋包等休闲娱乐银行电器专卖书店美容、美发、美体、美甲珠宝小饰品精品超市其它寻求市场空白点，空白业态的补充与规划寻求市场空白点，空白业态的补充与规划65 招商目标及招商策略招商策略招商策略 项目招商推广项目招商推广66营销目标营销目标67 短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围，短期内产生轰动效应，制造稀缺商业氛围，将颠

43、覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到将颠覆式商业推广至极致，在开业前招商量达到80%80%招商目标招商目标68租金租金的制的制定方定方法法租金的制租金的制定标准定标准放水养鱼放水养鱼理论的运理论的运用用招商招商定价定价策略策略招商定价策略招商定价策略69放水养鱼理论的商业实践放水养鱼理论的商业实践 商业的定价牵一发而动全身。正确的租金策略，至关重要。任何商业地产开发商都想得到最佳的投资回报，最早收回成本，获得利润。然而商业地产的属性却限制了这种愿望的实现。商业的运营有如一个养鱼的过程，操作者必须有足够的耐心，只有在等到把鱼养大之后，才会有甜美的收获。制定租金的标准制定租金的标准 制定租金的核

44、心指标既不是市场调查的数据，也不是同地段商家的参考租金，也不是专家的意见，而是场内商家的生意额！这个根本的标准，给我们制定商场的租金提供了原则性的参考，是具有科学性的制定原则。科学的租金制定方法科学的租金制定方法 商业中心在步入良性运转后，其租金收入应根据其总营业额而制定。以商户的月营业额为100来计，其进货价约为50，其他成本约为10，商户利润约为30，其愿意支付的房租成本约为10。可见，在租金支付水平上，一个商户原则上可以支付的租金水平为营业额的10%，一个购物中心的总租金大约等于营业额的10%。如果一个商场经营散户的年总营业额为10亿，那么，该商业中心一年的租金收入可达1亿，这是指导商场

45、租金收入的参考性标准。预计商业中心年营业额的科学性非常重要，它不是一个自欺欺人的数字，它的制定一定要有一种客观的态度和相应的数据支持。招商定价策略招商定价策略70招商调查招商调查 在进行招商调查时，首先要根据商业物业目标商家的特征，确定商业物业的招商方向，然后大量搜集商家的信息资料，并主动与之联系。综合分析各种信息资料，制定相应的招商策略及实施方案。内部认租内部认租 内部认租期的主要任务是，采用定向招商的方式，主动上门与目标商家联系，最终确定商业物业的主力商户、各经营主题的重点商户，同时对一般商户进行招商登记。公开招商公开招商 公开招商，即全面招商，指商业物业所有的商铺全面对外公开招商，既要引

46、入重点商户进行经营，又要吸引一般商户前来租赁。开业准备开业准备 完成招商工作任务后，还要为商业物业的顺利开业做一些准备工作。开业前，有必要运用各种广告媒体进行较大幅度的广告宣传造势活动，以树立商业物业的知名度。招商步骤招商步骤71主力商户优先招商主力商户优先招商品牌商户带动招商品牌商户带动招商广告招商广告招商定向招商定向招商委托招商委托招商优惠招商优惠招商业态设计先行，准确、差异化的业态定位业态设计先行，准确、差异化的业态定位 为客户度身订做开店全面解决方案为客户度身订做开店全面解决方案人员、媒体、大型主题活动立体化人员、媒体、大型主题活动立体化 整合宣传推广策略整合宣传推广策略招商进度、质量

47、、费用统一控制招商进度、质量、费用统一控制招商策略招商策略72在项目进入市场的前期：在项目进入市场的前期： 重点诉求对象是品牌经营者，广告诉求主要是把大量的项目优势信息传达给他们。而客户信心的建立，一种重要的途径就是项目推广的信息传达。我们有甄别的传达信息，很容易树立起客户对项目的信心，短时间内促成招商行为的产生和商业人气的聚集。在项目的建立起了知名度和美誉度后：在项目的建立起了知名度和美誉度后： 重点诉求对象转移到了投资者的身上，随着项目的进展，我们的信息优势将减弱，广告诉求主要是把握商业项目的核心竞争力所在，来维护老客户并挖掘新的客户资源。到项目临近营业阶段：到项目临近营业阶段： 重点诉求

48、对象则是经营者和消费者，广告诉求则转变为以互动性较强的活动信息为主。所以，根据不同的项目，清晰的界定不同层面的诉求对象和把握不同的诉求重点，是商业项目营销推广成功的前提条件。招商推广策略招商推广策略73传统诉求点主要类型：地段、产品、价位传统诉求点主要类型：地段、产品、价位 新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起新诉求点展望：商业文化与情感营销的兴起 以招商为目的诉求点：业态业种、主力店、主力店品牌等以招商为目的诉求点：业态业种、主力店、主力店品牌等 招商推广诉求点招商推广诉求点74招商队伍组建招商队伍组建A、招商部组织架构B、招商人员的要求C、招商工作流程D、规章制度的制定招商队伍的组建招商

49、队伍的组建75 招商人员的培训- 公司背景及项目知识、公司背景、公众形象、公司目标、招商人员的行为准则、内部分工、工作流程；- 物业详情：项目规模、定位、设施、周边环境、公共设施、交通条件；- 项目特点：项目的规划设计内容特点、项目的优劣势分析、项目的招商策略等。 B、业务基础培训 房地产政策法规、税费规定、房地产专业术语、建筑常识 C、招商技巧的培训 招商过程中的洽谈技巧、招商展销会现场氛围把握、推销技巧、语言技巧、身体语言技巧 D、签订租赁合同的程序 E、经营、物业管理培训 F、招商模拟招商队伍的培训招商队伍的培训76一个完整的商业招商过程往往包括以下几个阶段： 招商策划信息的搜集双方接触

50、洽谈签约投资方筹备开业。招商策划的程序 确立目标 -广泛搜集各方面资料 -制定招商方案 -比较选择各类方案 -方案的实施 -方案实施后的跟踪和反馈 -招商洽谈 -招商流程招商流程77提案说明提案说明由于时间仓促，未作详细市调，本提案只是针对项目主要发展方向定位的框架性分析。如涉及整体规划布局、业态规划、功能区划、动线安排、建筑风格和形态以及招商推广等更加具体的策划分析，需要做详细的市场调研。 78公司是由香港著名策划专家徐小明先生联手广州、香港行内知名4A精英于2001年在广州创立发展起来的。历经十年发展，现已形成较为完整的商业房地产产业链。十年来，公司凭借资深的团队、丰富的商业地产操盘经历、

51、全面的商业知识，在商业地产领域主题定位、规划、招商、销售等方面取得了辉煌的业绩；截止2011年初，团队成员足迹踏遍国内23个城市与地区，累计销售额10多亿元，其中先后协助江西鹰潭步行街、东莞阿尔柏丽酒店商业街、广州上下九十甫名都商业街、深圳生态商贸城、郑州红旗路步行街、湘潭商业街改造、广州天马服装城、株洲民俗商业街、安阳中州嘉年华SHOPINGMALL,广州荔湾小商品市场，芳村花鸟鱼虫市场等37个商业项目进行了成功的运作。公司积累了全国500多家（其中娱乐、休闲、零售、超市、建材、五金等主力店37家）品牌商家的资源。公司同香港中华工商业协会结成战略合作伙伴，该协会下属会员3万多家，主要为政府部

52、门、上市公司、大中型企业等。定期组织各种招商和商业活动。滔略简介滔略简介79 联系滔略联系滔略 广州滔略企业管理有限公司 全国统一服务热线：400-680-6965 电话：020-87207083 87283648 66622121 传真：020-87283648 24小时值班手机： 18903015695 网址： 邮箱： QQ： 2275892492 2645038112 地址：广州市白云区京溪路201号云景商务大厦5层 邮编：51051580谢谢谢谢广州滔略策划MajpjMVcyzj21HLfrvy96dv02lPPfYgxUS7IYmZkyEmZ0kGeYZS3bpLCkYH1lt4EK

53、7CxmUX3ijoYSOer7ZuaVWYgz4EpZrUirVpMzzvNtf1XZw5oswSXOtFaejnOcmfE1lZgnN1RSXg8wLCG8CVQ3XPJMvodPFWcpiYJgZazNSEPNIaklYSu7qSd1UpaxmZDlpN9zW7kljfsLCLi26Yv109ffbnDH8LbUN1G6ACURQ39eG12KHL9tXsZ1jzgoCK8g1kuNOh5eFvcmVT5ZYVQt9zk3rp3qLnf02FovEXxVRxjCcFRNppiJljNiOuk6fONnyX7fyGg7sXZ49BmCN5oy9VesHpKzdjTKwjrkCEQCFDeh

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