某大厦物业管理服务项目投标书

《某大厦物业管理服务项目投标书》由会员分享，可在线阅读，更多相关《某大厦物业管理服务项目投标书（31页珍藏版）》请在装配图网上搜索。

1、目 录一 投标书-2二 开标一览表-3三 公司总体情况一览表-4四 公司管理规章制度一览表-6五 服务计划-8六 管理服务人员配备-17七 拟投入的主要服务设备一览表- 22八 服务管理目标-25九 景洲大厦遗留问题处理及硬件改造方案-26十 服务费用测算明细表-27十一 管理服务合同协议书-30附：营业执照、物业管理资质证书、ISO9000证书、物业管理协会理事等复印件。一 投标书致：深圳市住宅局招标工作小组 根据贵方为景洲大厦物业管理服务 项目的投标邀请，签字代表 董向阳副总经理 （全名、职务）经正式授权并代表投标人 深圳市振业物业管理有限公司（地址：福田区福中路振业花园综合楼三楼） （投

2、标人名称、地址）提交下述文件正本一份和副本八份。（） 开标一览表；（） 公司总体情况一览表；（） 公司管理规章制度一览表；（） 服务计划；（） 服务人员情况一览表；（） 拟投入的主要服务设备一览表；（） 服务管理目标；（） 景洲大厦遗留问题处理及硬件改造方案；（） 服务费用测算明细表；（） 管理服务合同协议书。据此函，签字代表宣布同意如下：1. 投标方将按招标文件的规定提供管理服务。2. 投标方将按招标文件的规定履行合同责任和义务。3. 投标方已详细审查全部招标文件，包括修改文件（如有的话），及有关附件，我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。4. 本投标有效期为自开标起 90 个日

3、历日。5. 如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证金将被贵方没收。6. 投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。完全理解贵方不一定接受最低价的投标或收到的任何投标。7. 与本投标有关的一切正式文件往来通讯请寄：地址： 深圳市福田区福中路振业花园综合楼三楼 邮编：518026 电话： （0755）83222400 传真： 83222895 投标人代表姓名、职务（印刷体）： 董向阳 副总经理 法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 投标人名称： 深圳市振业物业管理有限公司 单位公章： 日 期： 二三年十二月三十日 二 开标一览表服务收费报价经营目标备

4、注1、住宅物业管理费标准2.2元/平方米.月2、商业物业管理费标准5元/平方米.月3、停车费（露天和室内）统一价230元/小车.月达到“深圳市物业管理优秀大厦”的标准，提供物业管理服务工作。注：1. 服务收费：是指每月向招标项目收取的单位费用标准。2. 经营目标：指按照何种级别进行管理。3. 投标单位如果需要对报价或其它内容加以说明，可在备注一栏中填写。法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 三 公司总体情况一览表公司注册资金获得资格的时间以往及正在进行服务的项目1200万元一九九七年十一月首批“甲级物业管理资质”企业中国物业管理协会理事单位广东省物业管理协会会员单位深圳市物业管理协会副会长单

5、位十一个项目（具体情况见附表1）注：公司注册资金：报价币种为人民币，报价单位为万元；获得资格时间：指投标单位在哪一个年份获得相关管理服务资格；以往及正在进行服务的项目：在此表中只报数量，各物业的具体情况包括物业名称、总建筑面积、业主名称、地点、服务的起始时间、收费价格和联系人、联系电话汇总后附在此表后提供。法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 附表1： 深圳市振业物业管理有限公司正在服务物业项目的具体情况物业名称荣誉级别总建筑面积业主名称地点服务起始时间收费价格（元/M2）联系人联系电话振业花园全国城市物业管理优秀示范住宅区50,876M2振业集团深圳福田福中路47号1992.3住1.00商

6、1.92赵文平83242831宝丽大厦全国城市物业管理优秀大厦41,514 M2振业集团罗湖宝安南路2046号1994.6住3.70商7.00李传林25580109宝泉庄全国城市物业管理优秀大厦62,896 M2振业集团罗湖红桂路1008号1996.8住3.00商7.50彭卫星25570971振业梅苑深圳市物业管理优秀住宅区41,800 M2振业集团福田区中康路1998.8住1.00商2.50岳秀华83107600光华园深圳市城市物业管理优秀大厦21,900 M2金光华实业公司福田滨河路南2031号1999.4住2.30乔奇麒83797366星海名城深圳市城市物业管理优秀小区、深圳市“花园式、

7、园林式”单位378，000M2振业集团南山区前海路2000.8住2.60商6.50司向成26496652翠海花园深圳市城市物业管理优秀大厦、深圳市“花园式、园林式”单位178,000 M2振业集团福田区侨香路2000.6住3.40卜赞东83191402业城阁深圳市城市物业管理优秀大厦23,131M2振业集团福田区新洲路1998.11住2.80范夫伦83529152振业大厦全国城市物业管理优秀大厦47,932M2振业集团罗湖区宝安南路1995.2商12.50彭社娃25863888第一军医大学266，051M2广州军区广洲白云区和镇2000.6住0.80商1.00李世勇020-85147750中新

8、广场76,650M2大森地产贵州遵义市中华北路2002.8住0.65商6.00向 阳0852-8867618法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 四 公司管理规章制度一览表序号规章管理制度名称备 注1员工行为规范具体内容见附件2员工职业道德规范具体内容见附件3员工着装管理规定具体内容见附件4员工工作服管理规定具体内容见附件5考勤实施细则具体内容见附件6值班制度具体内容见附件7景洲大厦公共钥匙管理规定具体内容见附件8投诉处理制度具体内容见附件9大件物品搬入/出管理规定具体内容见附件10大厦精神文明建设公约具体内容见附件11管理处主任岗位职责具体内容见附件12客户主任岗位职责具体内容见附件13物

9、业管理员岗位职责具体内容见附件14收费员岗位职责具体内容见附件15设备主管岗位职责具体内容见附件16设备维护员岗位职责具体内容见附件17安全主管岗位职责具体内容见附件18安管员工作标准具体内容见附件19安管员交接班制度具体内容见附件20对讲机使用管理规定具体内容见附件21安管员岗位职责具体内容见附件22安管员仪容仪表及语言规范具体内容见附件23安管员培训制度具体内容见附件24安管员军训制度具体内容见附件25消防工作制度具体内容见附件26大堂岗工作规程具体内容见附件27巡逻岗工作规程具体内容见附件28保安监控系统操作规程具体内容见附件29安管员纪律规定具体内容见附件30安管员奖惩细则具体内容见附

10、件31清洁卫生管理规定具体内容见附件32绿化布置管理规定具体内容见附件33环境主管岗位职责具体内容见附件34保洁员岗位职责具体内容见附件35绿化工岗位职责具体内容见附件36台风、暴雨、地震、火灾时的应急措施具体内容见附件37应急事故处置程序具体内容见附件38义务消防员职责具体内容见附件注：各规章管理制度的具体内容另行提供。 法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 五服务计划(一) 服务管理模式1、公司管理架构监事会董事会 总经理 副总经理 维修中心经营拓展部品质管理部计划财务部人力资源部服务中心办公室安管中心 景洲大厦物业管理处2、景洲大厦管理处管理架构管理处主任客户服务中心 工程部环境管理部

11、安全管理部弱电专业组兼电梯大堂岗位车场岗位保洁组绿化组消防控制中心强电及给排水专业组巡逻岗位法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 景洲大厦管理处3、工作流程 每周例会工作计划安排主管准备器材工具员工实施作业作业巡回检查作业整改提交报告景洲大厦业主委员会工作总结4、信息反馈（投诉处理）渠道及应急维修时间设置景洲大厦业主（使用人）投诉信箱：振业物业公司网站已为我们的业主（使用人）建立了信息反馈平台；景洲大厦客户服务中心投诉电话及振业物业公司投诉接待电话；由业主（使用人）亲自到景洲大厦客户服务中心反馈信息；信息反馈（投诉处理）方式。信息反馈（投诉处理）流程见下页附图法定代表人或委托授权人（签字或盖

12、章）： 客户服务中心人员接待业主（使用人）来访投诉业主（使用人）电话投诉服务人员根据反映内容填写投诉记录并通知责任人及部门责任人按投诉记录采取正确方法处理业主（使用人）来信投诉处理完毕在投诉记录上签字并注明完成时间及效果信息反馈至管理处主任，管理处主任采取有关措施，加强有关部门工作，减少投诉责任人和部门主管回访，并填写投诉回访表值班人员统一装订投诉记录，并统计回访结果并填写投诉回访表每日整理、分析所有投诉，填写投诉统计表，分析投诉重点类别、产生原因。涉及部门等信息5、资料管理要求资料填写详实，并严格按照ISO9000质量管理体系要求规范操作；采取有纸化管理，对保安、清洁、绿化的相关资料进行编号

13、、整理并归档；所有质量管理记录均属基础管理数据，不得随意抽出、造假、销毁；管理处主任对资料的真实性、全面性和有效性负责；服务期结束后，该项目相关物业管理资料完整的移交至接交单位。（二）服务内容1、安全管理人员素质：安排安全管理员25人（其中：安全主管1人），高中以上文化程度，年龄18至25周岁，五官端正，普通话流利，品行端正，政审合格，有深户担保，统一着装。男：身高175CM以上，退伍军人，女：身高160CM以上，应有保安工作经验，体检合格。岗位安排：人数共25人，7个岗位：A座大堂、B座大堂、AB座巡逻、监控中心、地下车库巡逻、车场出入口，安全主管1人，安排3名保安人员为机动换班人员，；工作

14、要求：24小时值班，白天上班时间内要求站岗，微笑服务，敬业尽责。抓重点时段，重点部位。进入大厦人员，认真询问。可疑人员（无关人员），应谢绝入内，工作人员一律使用门禁设备。巡逻岗是对安全死角的有效控制，所以须设置科学的巡视路线和管理，以防止隐患的发生。车管员每半小时至少详细检查车况一次，发现漏油、未上锁、未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主，并在车况检查表上做好记录，同时报告班长。2、清洁卫生人员素质：人员9人，初中以上文化程度，年龄18至35周岁，五官端正，普通话流利，品行端正，有深户担保，有保洁工作经验，统一着装，体检合格。保洁项目：包括规划红线内地面、沟渠池井、墙壁、柱面、通道、公共门窗

15、及玻璃装饰板、植物、花盆、不锈钢楼层指示牌、信报箱及其他不锈钢设施，垃圾箱、垃圾桶、消防设备、天花板、风口、灯具等的清洁、保洁工作。清洁服务标准表清洁项目工具及材料工作程序时间安排质量标准注意事项瓷片地面扫帚/垃圾铲/胶桶/地拖/刀片/干湿布/清洁剂1）先用扫帚从上往下把地面的垃圾、杂物清扫一遍；2）在盛有水的胶桶里配制一定比例的清洁剂；3）再将拖把清洗，拧干水后拖净地面污渍每天早上7时和下午5时全面清洁两次，每小时循环清洁一次地面干净无水渍，无污渍，有光泽使用的清洁用具要勤洗消毒，保持洁净墙身天花伸缩杆/尘扫1）将尘扫和伸缩杆连接起来；2）墙面按从上到下的顺序扫尘，天花按一定顺序左右来回扫尘

16、每周清洁扫尘一次墙面无污迹，无灰尘，天花表面无积尘、无蜘蛛网切忌用水清洗墙面办公桌椅抹布/胶桶/清洁剂1）在盛有水的胶桶里配制一定比例的清洁剂；2）用洗净并拧干的抹布擦拭表面每日一次日常保洁每月一次彻底清洗光亮，无污迹，无灰尘，表面干净无灰尘、无污渍消火栓每日一次日常保洁注意内部灭火器的清洁灯饰每周一次全面清洁有灯罩的取下清洁的时候小心莫损坏门、窗玻璃门毛套玻璃刀伸缩杆水桶抹布玻璃清洁剂1)先用刀片刮除玻璃上的污垢；2）将玻璃清洁剂按1：10加入清水中；3）将毛套浸清洁剂溶液，拧干多余水份，然后用适当的力量在玻璃表面顶端从上而下擦抹，用玻璃刮刮去玻璃上的水份；4）一洗一刮连续进行，清洗低部位的

17、玻璃时玻璃刀横向移动；5）用无绒干布抹去玻璃表面和框架上的水印和水珠。6）最后用拖把抹净地面的污水；7）清洁高处玻璃时，可把手套、玻璃刮套在伸缩杆上操作；8）循环保洁时用干、湿布，先用湿面擦抹，然后用干布抹干净污渍、手印。每天早上安排一次清洁，每天巡查保洁四次以上玻璃表面无污渍、水印，通透无明显积尘毛套每次上水时必须洗干净毛套上的脏物、沙尘，避免擦花玻璃表面地面、阶梯毛巾/胶桶/大扫把/簸箕/铁锹/标志牌/洗地机/清洁地刷/小工程车/垃圾袋/强效酸性清洁剂/专业全能清洁剂/日常保洁：1）用大扫把大面积清扫地面的垃圾、杂物；2）用刀片刮去口香糖之类的顽固污垢；3）用清洗过的地拖清洁一些重要部位的

18、地面定期清洗：1）先将地面全面清扫干净；2）将强效去污清洁剂和清水按一定比例配制；3）将配制好的清洁剂倒在有严重污渍（如油渍、血渍、茶渍）的地方；4）用清洁地刷反复刷洗，直到污渍被清洗干净（或用洗地机反复擦洗地面）；5）用高压水枪全面冲洗地面。日常保洁：每天全面清洁两次，早上7时及下午16时各一次，每隔半小时巡查一次；定期清洗：每月一次全面清洗；或根据实际情况及时清洁。地面无水渍，无烟头、纸屑、杂物等，无明显污渍。1）清洗地面时应安排在人流量较少的时间。2）用高压水枪冲洗的时候避免污水对植物的伤害及对周围环境的污染。业余娱乐设施毛巾/毛刷/胶桶/清洁剂日常保洁：1）用胶桶装一定量的清水；2）将

19、毛巾放入桶内蘸水并稍微拧干；3）用毛巾擦拭表面，除去灰尘。定期清洗：1）将清水和清洁剂按一定比例配制好；2）将毛刷蘸上一定量的混合液反复擦刷直至污渍被清除；3）用干净湿毛巾擦抹表面两次。每天一次日常保洁。每周一次全面清洗表面洁净，无灰尘、污渍清洁时尽量避免影响客人休息和玩耍垃圾娄毛巾/胶桶/清洁剂日常保洁：1）先将桶内的垃圾打包并换上新的胶袋；2）将垃圾用小工程车集中运至指定的地方；3）用湿毛巾擦拭垃圾桶表面使之干净定期清洁：用高压水枪对桶内进行冲洗，并杀虫消毒一次1） 每天两次保洁2）每隔1个半小时巡查一次，发现垃圾满了随时清理3）每周一次冲洗消毒无垃圾外露，无明显异味；桶面无污渍指示牌、管

20、道、公共设施、灯饰毛巾/胶桶/铝梯/伸缩杆/清洁剂1）将清水和清洁剂按一定比例配制好；2）将蘸有混合液的湿毛巾反复擦拭灰尘及污渍（高处部位借用铝梯及伸缩杆清洁）；3）用干净湿毛巾擦抹表面两次。4）用干毛巾抹干水迹每周一次清洁无积尘、污垢3、 环境绿化保持景洲大厦规划红线范围内无黄土裸露,绿化力求有水平与垂直两种形式，从而达到协调人与环境的结合。由于植物的木、花各具形象特色，所以在装饰时要注意到这些，发挥它们更富有表现力的形象特征，以点、线、面的不同格局创造丰富的水平和垂直方向的绿化效果。绿化服务质量达到 DB40300T6园林绿化管养规范中“二级管养规范”的标准。4、 维修服务根据业主的需要，

21、提供有偿维修服务。（三）培训计划1、培训系统图评 价修正反馈培训计划 培训计划培训计划评价系统图说明：针对景洲大厦项目的管理特点来设置培训目标并拟定实施计划。有效运用多种培训形式和方法，确保培训达到预期效果。通过对员工进行考核，以了解培训的有效性及员工的接受程度。根据对考核结果的评估和反馈，及时调整培训思路并确定未来培训重点。强调将理论应用到实践工作中。2、培训方式及目标“分层次、分步骤、分阶段、分工种”开展培训，采取形式多样的培训方式及现代视听技术，保证培训效果；保持课程常新。在实际工作中，不断总结经验并用以指导员工，防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采用先进科

22、学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果。形成“啄木鸟式”的培训风格，只开展具有针对性的培训，而不做无效的培训。应遵循发现问题制订措施培训员工检验反馈的流程实施培训。培训工作制度化，保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及定向淘汰制度，制造员工的紧迫感和压力感，将传统的被动性接受培训，变为员工自发性的主动参与。 3、培训计划安管员培训科目序号培 训 内 容培 训 频 率培 训 目 标一1、单兵队列动作 2、三大步法3、体能训练逢周一至周五，每天训练一小时培养组织纪律性，练就扎实基本功二1、擒拿格斗基本功 2、捕俘拳3、防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及防卫技能三内务管理每周一次

23、检查评比保持宿舍干净整洁四例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟，总结自身存在不足五安全保卫管理工作手册每月一次培训考核熟悉保安员岗位职责、操作规程，工作标准六保安服务的规章制度及相关法规每月一次培训考核熟悉相关法律常识，提升理论水平七机电管理工作手册每月一次培训考核了解消防的基础知识，救火的基本程序及各自职责八突发事件的应急处理 紧急集合演练每季度一次提高突发事件处理能力九消防实战演习 伤员救护知识每半年一次提高消防实战能力保洁员培训科目序号培 训 内 容培 训 频 率培 训 目 标一工作例会（政治思想及职业道德教育，工作讲评及分析）每周一次提高思想觉悟，总结自身

24、存在不足二内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁三环境卫生管理工作手册每月一次培训考核熟悉保洁员岗位职责、操作规程、工作标准四清洁设备振作和保养及清洁用品的使用每季度一次培训和考核提高工作技能，保持工作效率五清洁环保方面的管理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识，提升理论水平六四害消杀和防治每季度一次熟练掌握消杀程序七消防实战演习每半年一次提高消防实战能力环境绿化培训计划A、在自主管理模式下振业公司将派绿化技术人员对员工进行充分的园林绿化专业知识的培训，或选派技术骨干处出接受培训后对其它员工进行培训。B、每月培训不少于1次，技术人员培训为每周一次，物业知识至少每半年一次，时间由公司安排。C、

25、培训主要内容包括绿化工作月历、本地主要观赏植物品种、本地主要园林植物病虫害识别及防治、常用肥料及使用方法、绿化管理操作技能技巧、插花技能。（四）特色服务1、导入ISO9001：2000质量保证体系管理模式；2、提供酒店式服务用语、个性化物业管理服务；3、提供24小时全天候值班服务；4、设立景洲大厦现场服务中心（CSC），推行现场值班制；（五）优惠服务1、在景洲大厦提供部分无偿维修服务；2、在社区文化活动方面，利用我司积累的人力资源优势，实现共享。3、在物资配备方面,为配合景洲大厦工作,在管辖范围外可适当提供技术援助并在其它方面尽力配合。法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 六管理服务人员配备

26、（一）管理处组织架构：管理处主任客户服务中心 工程部环境管理部安全管理部强电专业组兼电梯大堂岗位车场岗位保洁组绿化组消防控制中心弱电及给排水专业组巡逻岗位（二）管理处拟设各类人员：管理处主任1人，客户主任1人，工程主管兼机电工程师1人，物业管理兼收费管理员1人，设备维护员3人，安全主管1人，安管员24人（包括班长2人），环境主管1人，保洁员7人（包括班长1人），绿化工（兼部分清洁工作）1人，合计41人。附：拟派驻主要管理人员的简历1、管理处主任卜赞东：男，37岁，大学本科，中共党员，黑龙江省哈尔滨市人，持物业管理部门经理岗位证书。1986.8-1993.5在原冶金工业部第十九冶金建设公司筑炉工

27、程公司工作；任团委干事、1988年任团委书记；1993.6-1996.12在原冶金工业部第十九冶金建设公司深圳公司第七工程处（筑炉公司）工作；任工程处副主任、党支部书记；1997.1-1998.2 在深圳市万科物业管理有限公司工作；任总经理办公室人事培训主管、临时党支部召集人；1998.3-1999.2 在深圳市振业物业管理有限公司工作；任宝丽大厦管理处副主任；宝丽大厦于1998年9月-12月被评为“广东省物业管理优秀大厦”、“全国物业管理示范大厦”“振业集团先进集体”、“振业集团先进个人”1999.3-2000.4 任光华园管理处副主任；光华园住宅大厦系全外委托管理物业，光华园管理处被评99

28、度为“青年文明号”、“振业集团先进集体”；“振业集团先进个人”2000.52000.11 在广东振业资产管理有限公司工作；任物业管理中心经理）2000.9 考入中国人民解放军军事经济学院本科班学习，2003.6 毕业2000.12-2002.3正式调入振业集团工作，任广东振业资产管理有限公司物业管理中心经理、党支部书记；物业管理中心被第一军医大学评为2001年度“爱国卫生运动先进集体”；“校园绿化美化先进个人”2002.4至今在深圳市振业物业管理有限公司工作；任翠海花园管理处主任；翠海花园于2002年5月通过“ISO9001：2000版质量体系认证；先后被评为“福田区物业管理优秀住宅大厦”、“

29、深圳市物业管理示范住宅大厦”、“深圳市安全文明先进大厦”、“振业集团先进集体”、“振业集团先进个人”；2003年被评为“广东省物业管理示范住宅大厦”2、客户主任朱小平：男，27岁，党员，大专，电气工程师，电力系统及其自动化专业，持物业管理部门经理岗位证书。1994.71996.7四川重龙水泥集团技术改造办公室任技术员；1999.82000.10工作于深圳市鸿华信物业管理有限公司,任机电设备主管；2000.11至今工作于深圳市振业物业管理有限公司,先后任翠海花园管理处机电设备主管、管理处经理助理、管理处客户主任等职。3、工程主管李勃：男，32岁，本科（在读研究生），工程师，计算机专业，持物业管理

30、部门经理岗位证书。1992、81996、3安徽省安庆市港口运贸船务公司，任技术员；1996、32001、1安庆皖电信息产品采购供应站联想电脑，任维修技师；2001、12001、5深圳市深业智能有限责任公司，任工程现场主管；2001、5至今深圳振业物业管理公司星海名城管理处，任机电工程师。骨干人员素质要求：岗位职责具备条件管理处主任全面负责物业管理工作男，40岁以下，本科以上文化，3年以上高层楼宇管理经验，持物业管理企业经理上岗证，较丰富的物业管理经验，协调管理能力强，精通ISO9000质量体系。客户主任负责受理各类投诉，负责业主维修信息的收集、评审、派工和回访，负责ISO9001:2000质量

31、体系的维持及改进等大专以上文化，具2年以上基层物业管理经验，实践经验丰富，有亲和力善于沟通协调，熟悉ISO9000质量体系。部门主管负责本部门工作，协调与其他部门之间的工作。大专以上文化，具有3年以上基层物业管理经验，综合管理、协调能力和技术专业能力均较强。物业（收费）管理员负责房管工作手册规定的工作内容，协助经理做好管理、监督、协调、服务各项工作。负责为客户办理全面托收，参与前期的水电表抄送，统计工作，统筹管理大厦财务收支工作。大专学历，财会、土建或工民建专业，具有3年以上基层物业管理经验，综合管理、协调能力和技术专业能力均较强。资料员负责管理公司发放的质量管理体系文件和住宅区技术档案资料，

32、分类整理各类工作记录表格，兼电脑员。中专学历，擅长技术资料的分类、整理、管理。机电工程师负责指导、检查大厦供配电、智能化系统、电梯、消防、中央空调等设备设施的正常运行和养护。大专以上学历，助理工程师以上职称，熟悉高层楼宇的各种配电、消防、电子、电梯、中央空调等的工作原理及管理运作。设施维护员负责大厦日常维修以及公共设备、设施的维护、保养。持电工上岗证，熟悉高层楼宇的各种供配电、给排水、消防、智能化等系统的日常维护安全主管负责大厦的治安及车辆的综合管理工作。高中以上文化程度，退伍军人，从事相关工作2年以上，熟悉高层楼宇的安全管理及本市的政策、法规，有工作经验。环境主管负责大厦的环境卫生管理工作。

33、高中以上文化程度，从事相关工作2年以上，熟悉高层楼宇的环境卫生管理。法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 七拟投入的主要服务设备一览表（一）行政办公用品生活必需品：项 目配置数量单价合计备 注办公桌椅7套5003500电脑2台600012000打印机2台24004800电话4部60240组合资料档案柜2套5001000其他办公用品若干40004000员工服装（2套/人）3260019200单价为管理、维修及保洁人员均价保安服装（2套/人）5050025000员工食堂厨具1批80008000电风扇52001000小 计78740法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： （二）维修工具：项 目配置

34、数量单价合计备 注电焊机1套450450冲击钻1套12001200手电钻1套300300切割机1套12001200砂轮机1套300300铝合金梯各一个9101.5米2个460元，3米1个450元疏通机1套15001500电流表1个600600万用表4个150600绝缘表1个300300气泵1套800800高照度探照灯2个150300工衣柜3个180540材料架4个200800绝缘鞋及手套3套150450个人工具4套4501800小计12050法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： （三）保洁工具：项 目配置数量单价合计备注打磨机1套55005500手推式垃圾车2部6001200清洁及浇花用胶管

35、300米3900机动喷雾器1套25002500日常清洁易耗品若干25002500小计12600（四）护卫、消防装备：项 目配置数量单价合计备注无线对讲机9个180016200保安7个，管理处2个消防斧头2个3570警棍7个110770防毒面具10个1501500消防专用扳手2个100200消防靴5双65325小 计19065法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 八服务管理目标按照深圳市物业管理示范大厦标准对景洲大厦项目进行管理，具体的管理目标及措施如下：1、建立健全公众制度，物业管理各项制度、各岗位工作标准。各个岗位须严格按照岗位职责及相应的工作手册规定的工作程序操作，公司将对各个岗位进行严

36、格监督和不定期的考核；2、我司派住景洲大厦物业管理服务人员的持证上岗率达到100；员工统一着装，佩带工作证上岗，工作规范、作风严谨；3、实行24小时值班制度，设立服务电话，接受业主和使用人的求助、建议、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈，并及时处理，有回访制度和记录；4、定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见单，对合理的建议及时整改，满意率98以上；5、对来访人员进行严格登记，杜绝推销等外来人员进入办公区域，保证办公区域不受干扰；6、不发生因管理责任造成的安全、消防事故。安全管理实行24小时值班及巡逻制度，安官员熟悉大厦工作环境，文明值勤，训练有素，言语规范，认真负责；7、清洁卫生实行责

37、任制，实行标准化清洁保洁。垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭杀，工作区域内无纸屑、烟头等废弃物；8、实现大厦环境舒适、整洁，墙面无脱落、无破损，玻璃幕墙清洁明亮，无污渍，无纸张乱贴、乱涂、乱画等现象；9、小区花草植物长势良好，修剪整齐美观，无病虫害，无折损现象，无斑秃；10、定期开展物业管理和公益宣传，提醒全体业主和使用人能自觉维护公众利益，遵守大厦的各项管理规定；11、客户综合满意率达98以上；12、物业管理服务水平在一年内达到“市优”标准。法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 九景洲大厦遗留问题处理及硬件改造方案1、遗留问题处理办法及硬件改造序号项 目处理办法1电梯振业集团更新2出入口过多

38、，进出人员杂物业公司对停车场与出入大门投资改造，实行停车场自动收费与门禁一卡通3楼道因消防玻璃封闭不透气物业公司投资增加风扇4酒楼排烟由物业公司同酒楼协商，责令其解决排烟管破烂影响外观及排烟达标5酒楼冷却塔由物业公司与酒楼协商，责令其整改冷却塔外观及噪声达标6一楼门店破墙开门7绿化面积过少由物业公司投资在四楼增加空中绿化8垃圾房离住宅过近由物业公司投资在垃圾房外墙种植绿化美化垃圾房9停车场地面起沙由物业公司投资全面整改10停车场出入口雨水篱子脱落由物业公司投资整改11出入口监控探头太少，现有监控系统不清晰等在停车场及负一、二层、屋顶、四楼平台出入口增加监控探头，改造现有监控。12无保安巡更系统

39、由物业公司投资增加保安巡更系统2、硬件改造资金支出预算：1）停车场自动收费及门禁一卡通约15万元。2） 增加闭路监控探头等约5.5万元。3） 增加一套保安巡更系统约1.5万元。4） 改造停车场出入口雨水篱子约0.25万元5） 停车场地面起沙改造约8万元。6） 绿化增加约2万元。7） 楼道增加风扇约6600元。合计约32.91万元。十 服务费用测算明细表（一）物业管理服务费标准根据景洲大厦的实际情况，通过项目实地考察和专业测算，建议景洲大厦物业管理费标准确定为住宅楼人民币2.2元/平方米.月，裙楼商业用房人民币5元/平方米.月，停车费（露天和室内）统一价230元/小车.月。（二）收入测算（单位：

40、万元）项 目面 积收 费 标 准月收入年收入住宅楼43026.402.2元/月/平方米8.99107.88商业裙楼2805.295元/月/平方米1.3316.00停车场206个230元/月.个车位3.3239.80有偿服务及其他0.607.20合计14.24170.88说明：1、停车场停车率是按照70测算的；2、物业管理费按照95收缴率测算。（三）支出测算（单位：万元）序号项目计算依据月支出年度支出一工资福利9.03108.361管理处主任1人，工资标准4800元/月人0.482客户主任1人，工资标准3800元/月人0.383工程主管1人，工资标准3300元/月人0.334物业管理（收费）员1

41、人，工资标准3100元/月人0.315设备维护员3人，工资标准2100元/月人0.637安全主管1人，工资标准1800元/月人0.188安管员（含2名班长）24工资标准1200元/月人2.889环境主管1人，工资标准1500元/月人0.1510保洁员8人，工资标准900元/月人0.7211福利费按月工资总额的14%0.8512社会保险（养老，医疗，失业，工伤），员工补贴按月工资总额的25%1.5213员工住宿费租3套房2000元/月0.60二办公费含：市内交通补助、差旅费、通讯费、书报、办公用品、低耗品等0.253.00三公共水电费含公共照明、电梯，水泵、清洁绿化用水等1.5018.00四设施

42、设备运行维保费含电梯维修保养、智能化及消防、二次供水等1.3516.20五环境管理费含清洁、绿化、消杀、雨污水井、化粪池清理疏通费等0.161.97六固定资产折旧及开办费摊销总额12.25万元，分3年摊销0.344.08七不可预见费（2%）以上六项总和的2%0.253.00八管理者酬金（10%）以上七项总和的10%1.2915.48九法定税费（5.6%）收入的5.6%0.758.96合计14.92179.04（四）年收支情况对比表（单位：万元）年总收入170.88年总支出179.04年收支盈亏-8.16（五）测算结果说明： 管理处年收支亏损约8.16万元，由于高层住宅区物业管理费标准为2.2元

43、/平方米在整个行业内偏底，成本支出基本没有压缩空间。公司资源的支持及寻找新的收入来源将是管理处弥补亏损的有效方法。法定代表人或委托授权人（签字或盖章）： 十一 管理服务合同协议书委托方（全称）： 深圳市景洲大厦业主委员会 （下称甲方） 受委托方（全称）： 深圳市振业物业管理有限公司 （下称乙方）本大楼物业管理于 200 年 月 日公开招标确定由乙方提供服务。依照中华人民共和国合同法及其他有关法律、法规、规章和建设部与国家工商行政管理局合同范本，并结合深圳市有关规定及本物业管理的具体情况，遵循平等、自愿、公平和诚实信用的原则，双方就深圳市景洲大厦物业管理服务事项协商一致，订立本协议。一、项目概况

44、景洲大厦位于福田区商报东路，由二幢31层高层楼宇和一座裙楼组成。大厦占地面积5208平方米，总建筑面积52326平方米，绿化面积810.64平方米，车位数206个，大厦1998年11月入伙。二、管理服务协议承包范围承包范围：景洲大厦规划红线内的物业管理服务三、管理服务期服务起始期： 200年月日 服务结束期： 200年月日 本合同总日历天数： 天 四、基本物业管理服务内容：（一）房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙，本体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯、设备机房等）的维修、养护和管理；（二）房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下管道、落水管、烟囱、共用照明、

45、天线、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备等）的维修、养护、管理和运行服务；（三）规划红线内属物业管理范围的市政公用设施（道路、室外上下管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、棚、停车库、场等）的维修、养护和管理；（四）规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理；（五）公共环境（包括公共场所、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；（六）交通、车辆行驶和停泊管理；（七）大厦标识系统的管理；（八）大厦文化娱乐活动；（九）物业及物业管理档案、资料的建立和管理。五、质量标准按照深圳市验收标准达到： “深圳市物业管理优秀大厦”标准 六、组成合同的文件组成本合同的文件包

46、括：1、 本合同协议书2、 中标通知书3、 投标文件及其附件4、 招标文件5、 本合同条款6、 标准、规范及有关技术文件7、 投标报价书8、 双方有关服务的洽商、变更等书面协议或文件9、 深圳市住宅局招标工作小组有关通知及会议纪要10、服务过程中的有关信件、数据电文（电报、电传、传真、电子数据和电子邮件）七、合同生效合同订立时间： 200 年 月 日合同订立地点： 深圳市福田区 发 包 人：（公章） 承 包 人：（公章）深圳市振业物业管理有限公司住 所： 住 所：深圳福田区福中路振业花园综合楼三楼法定代表人： 法定代表人：林茂德委托代理人： 委托代理人：董向阳电 话： 电 话：（0755）83

47、222400传 真： 传 真：（0755）83222895开户银行： 开户银行：中行福莲支行帐 号： 帐 号：822100100908091001邮政编码： 邮 政 编码：518026C29C91AFE4CED1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFEDD1B6C87D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AF95AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4

48、CED1B6C8795AD9D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795A1AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFC91FE4CED1D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6CD1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AF8795AD9C91FE4CED1D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED

49、1B6C87D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AF5D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFAD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFB6C8795AD29C91AFB6C8795AD29C91AFD1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD

50、91AFE4CED1B6C8795AD9C91D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFFE4CED1B6C8795AD29C91AFC8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFD1B6C8795AD9C91AFED1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8D1B6C8795AD9C91AFE4CED1D91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFC91FE4CED1D1B6C871AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795AD29C91AFC91FE4CED1D1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6CD1B6C8795AD9C91AFE4CED1B6C8795AD91AFE4CED1B6C8795AD9C91FE4CED1B6C8795A