物流仓储综合项目立项申请报告2

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1、、物流仓储项目背景41. 项目名称42. 建设单位43. 物流仓储项目可行性研究报告编制依据4二、物流仓储项目概况41. 物流仓储项目拟建地点42. 物流仓储项目建设规模53. 物流仓储项目主要建设条件54. 物流仓储项目投入总资金及效益情况55. 物流仓储项目主要技术经济指标6三、项目可行性分析9四、问题与建议9第二章物流仓储项目发展前景10、物流仓储服务供给分析10二、物流仓储服务需求分析111. 物流市场需求量分析U2. 物流仓储市场需求结构分析14第三章资源条件评价16第四章物流仓储项目建设规模与产品方案18一、建设规模18二、产品方案18第五章物流仓储项目场址选择19、物流仓储项目场

2、址所在位置现状191. 物流仓储项目地点与地理位置192. 物流仓储项目场址土地权所W类别及占地面积203. 土地利用现状20二、物流仓储项目场址建设条件201. 气候条件203. 交通运输条件214. 公用设施社会依托条件215. 防洪、防潮、排涝设施条件216. 环境保护条件227. 法律支持条件228. 怔地、拆迁、移氏安置条件229. 龜工条件22第六章物流仓储项目设备方案和工程方案23一、物流仓储项目主要设备方案231. 物流仓储项目主要设窬选型232. 物流仓储项目主要设答来源233. 物流仓储项目推荐方案的主要设备淸单23二、物流仓储项目工程方案24第七章物流仓储项目燃料动力供应

3、24、燃料、水、电供应241. 物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量242. 物流仓储项目水、电供应来源25二、燃料、水、电价格25第八章总图与公用辅助工程26、物流仓储项目总图布置26二、物流仓储项目公用辅助工程261. 物流仓储项目给排水工程262. 物流仓储项目供电工程273. 物流仓储项目通信设施274. 物流仓储项目供热设施275. 物流仓储项目制冷设施286. 物流仓储项目维修设施287. 物流仓储项目仓储设施28第九章物流仓储项目节能措施28一、节能措施28二、能耗指标分析29第十章物流仓储项目节水措施30、节水措施30二、水耗指标分析30第十一章物流仓储项目环境影响评价31一、

4、场址环境条件31二、项目建设和生产对环境的影响311. 物流仓储项目建设对环境的影响312. 物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响32三、环境保护措施方案32四、环境保护投资33五、环境影响评价33第十二章物流仓储项目劳动安全卫生与消防34一、危窖因素和危害程度341. 有毒有害物品的危害342. 危险性作业的危害34二、消防设施34第十三章物流仓储项目组织机构及人员配置35、物流仓储项目组织机构351. 物流仓储项目管理机构组织方案和体系图352. 物流仓储项目机构适应性分析36二、物流仓储项目人力资源配361. 作业班次362. 劳动定员数量及技能素质要求363. 职工工资福利37

5、4. 劳动生产率水平分析375. 员工来源及招聘方案376. 员工培训计划37第十四章物流仓储项目实施进度37、物流仓储项目建设工期37二、物流仓储项目实施进度安排38三、物流仓储项目实施进度表（横线图）38、物流仓储项目投资估算依据39二、物流仓储项目建设投资估箅39三、物流仓储项目投资估算39、物流仓储项目财务评价蕋础数据与参数选取411. 财务价格412. 计算期与生产负荷413. 财务基准收益率设定424. 其他计算参数43二、物流仓储项目营业收入估算44三、物流仓储项目成本费用估算45四、物流仓储项目财务评价报表462. 物流仓储项目损益和利润分配表49五、物流仓储项目财务评价指标5

6、01) 项目财务内部收益率51六、物流仓储项目敏感性分析52七、物流仓储项目财务评价结论53第十七章物流仓储项目社会评价54一、物流仓储项目对社会的影响分析54二、物流仓储项目与所在地互适性分析541. 物流仓储项目利益群体对项目的态度及参与程度542. 物流仓储项目各级组织对项目的态度及支持程度543. 物流仓储项目地区文化状况对项目的适应程度54三、物流仓储项目社会风险分析55四、物流仓储项目社会评价结论55第十八章物流仓储项目风险分析56、物流仓储项目主要风险因素识别56二、物流仓储项目风险程度分析56三、物流仓储项目风险防范和降低风险对策59第十九章物流仓储项目可行性研究结论与建议62

7、、物流仓储项目推荐方案的总体描述621. 优点.2. 存在问题 三、结论与建议62 63二、物流仓储项目推荐方案的优缺点描述62第一章总论一、物流仓储项目背景1. 项目名称物流仓储综合项目2. 建设单位黔西南州德众工贸物流仓储中心3. 物流仓储项目可行性研究报告编制依据1) _家十二五发展规划纲要2) 兴义市園K经济和社会发展“十二五”发展规划3) 建设项目经济评价方法与参数（第三版）二、物流仓储项目概况1.物流仓储项目拟建地点本项目拟建于木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）2. 物流仓储项目建设规模经充分考虑当地经济、社会条件以及公司的综合情况，本项目拟建配送、仓 储于一体的物流中心。具

8、体建设规模如下：(1 )项目占地面积70余亩，建筑面积40000平方米；(2)运营后，具有仓储i5万吨的能力。3. 物流仓储项目主要建设条件该项目建设地位于兴义市木贾物流园区，交通方便，工业物资供应及运销条 件较好，电源、水源可靠，征用的:丨:地多敁山地，建筑材料可以就地解决，环境 保护已采取措施,建设区及附近居民均以农业为主,具备了该项目建设的各种佴 利条件。作为兴义市重要的精品基地和消费市场，已把物流服务业列为一项重要 的生产性服务业之一=我们除采购物流、流通业等较多的领域之外，钢铁生 产物流、废钢物流、原材料贸易、科研教育、金融租赁等服务业也在开始起 步。4. 物流仓储项目投入总资金及效

9、益情况本项目投资额为700万元，年实现锊业收入200万儿,年实现净利润90多万 儿，投资可以在8年内收丨|，其有很好的经济效益。5. 物流仓储项目主要技术经济指标表I项0.:丨:要技术经济指标指标数值单位占地面积70亩建筑面枳40000平方米投资总额700万元财务内部收益率(所得税前）75. 98%财务净现值(所得税前）1749.6万元静态投资hi收期(所得税前）2.36年动态投资|收期(所得税前）2.53年财务内部收益率(所得税后）53. 24%财务净现値(所得税后1234. 8万元静态投资1丨收期(所得税后）2. 92年动态投资回收期(所得税后)3. 22年投资净利率41.18%4、物流仓

10、储宗旨及目标:公司的经营目标是建立现代化的第三方物流体系，打造覆 盖全国的物流网络，并建立电子商务交易系统，构织连接物流 上下游的交易平台；服务宗旨是开发具有创意性和获利性的经 营模式，在充分发挥公司的专业技术优势和规模优势的基础 上，协同经营、管理、人才、品牌、信息等诸多因素，以快速 周到、价格合理的服务来满足客户的需求。2、经营原则及范围公司将实行标准化经营，通过贮备外部物流资源，构建覆 盖全国的物流网络，提供跨地区的综合物流服务。服务经营范围：(1) 提供货物搬运、仓储服务；(2) 提供第三方物流服务；(3) 提供物流电子商务平台；(4) 提供物流系统及物流方案设计；3、公司发展规划(1

11、)发展战略公司的首要目标是满足城市的功能服务配套，建立城际销 售网络和交易平台；通过建立全国的物流体系形成集聚效应和 规模优势，提高企业的竞争力；最后通过建立电子商务平台， 提供网上订单服务，利用信息化手段有效的整合内外物流资 源。公司将采取标准化的管理，利用ERP系统对发货运输计划 和仓储计划进行集成管理，支持库存补货计划自动化，同时可 根据不同的发货计划制定运输计划，实现系统接口的有效连 接。由于在物流业务中，零担占很大部分，属小批量，配货工 作量大并对配送的要求很高，公司将通过网上订单，利用快速 高效的反应来吸引客户，为其提供订货和配送服务，快速渗透 高端物流销售市场。公司未来的发展目标

12、是成为集第三方物流和第四方物流 为一体的该冷链物流行业标准的制定企业。利用公司自身的技 术优势、管理优势、资金优势和规模优势，建立一体化的货品 供应链来满足市场的需要并提供所需的服务，同时保持效益的 持续增长，使公司最终发展成为辐射全国的农副产品冷链物流 骨干企业。注：冷链物流的适用范围包括：初级农产品：蔬菜、水果; 肉、禽、蛋；水产品、花舟产品。加工食品：速冻食品、禽、肉、水产等包装熟食、冰淇淋和奶制品， 巧克力；快餐原料。特殊商品：药品。由于食品冷链是以保证 易腐食品品质为目的，以保持低温环境为核心要求的供应链系 统，所以它比一般常温物流系统的要求更高、更复杂，建设投 资也要大很多，是一个

13、庞大的系统工程。由于易腐食品的时效 性要求冷链各环节具有更高的组织协调性，所以，食品冷链的 运作始终是和能耗成本相关联的，有效控制运作成本与食品冷 链的发展密切相关。三、项目可行性分析随卷W家经济的企稳H升和兴义市“三创办”建设步伐的加快，物流仓储 需求带来新的机遇u黔西南州德众工贸物流仓储中心综合项目建设地地处兴义市 木贾临近车站。在厂区内闲置的土地上建设集销、加工、仓储、配送和售沿服 务的综合物流中心具存得天独厚的地埋条件，与兴义市丨n行业相比，有卷.、:地条 件好、运输成本低、投资效益尚和比较竞争力强等优势。另外，本项目的建设符 合W家十人产业振兴规划，集中体现W家政策导向，能够增加W民

14、经济收入，提 高当地就业水平。芡一方面，本项目具有投资|n|收期短，效益好，利润高的特点， 存利于企业较快实现盈利，W此，从W家和企业的角度双觅评价都是可行的。四、问题与建议目前，我W物流仓储业处于起步阶段，客户对第三方仓储物流的认可度还不 是很髙，本项目在运营初期具有定的市场风险。因此,在项目经营期,公司应该注虚背销策略，加强服务a传，使旮业收入得到介力的保障第二章物流仓储项目发展前景 一、物流仓储服务供给分析经过儿十年的发展，物流己经从原来的“货物配送”发展到集物流、信总流、 资金流为一体的全方位服务，成为一种最为经济合理的综合服务模式。物流费用主要由运输、仓储、包装二个环节产生，约70%

15、的企业干线运输山物 流费用的40%以上,而有48. 10%的企业采取铁路的运输方式。(见表1)。表1: 物流费用状况及运输方式调査结果物流费用干仓除构成比例、40%60%60%80%80似上-40%6060%80%40%-60%比重（32.42511.816. 25.9-7.4-1企业目則米取的运输方式输输多水运比重(%) 348.122.8 如15. 25.1+资料来通：中国仓餘协会2001年中国况 (多重选择，有重复)o段中闺产业界正在形成五条物流体系：以五人运输方式为代表的运输物流体系， 以商品加工和配送为代表的仓储物流体系，以服务型竞争战略为代表的制造商物 流体系，以海、空港集散为代表

16、的口岸物流体系和正在浮现中的以电了商务为代 表的配送物流体系。总的来希，各体系的网络化程度不高，还处于发展的初级阶二、物流仓储服务需求分析物流总量是与经济总量成正比的。2011年我丨_消费形势总体良好，预计全年 社会消费品苓售总额达到18万亿元，M比增长17%。从历史数据看，比过去10年 年均增速高2.1个两分点，仍处于较快增长区间。综合来看，消费对经济的拉动 作用明M增强，2012年社会消费品岑锃总额将增长14%以上。经济的迅速发展将 产生t I大的物流需求空间。中W资源的分布不均衡，历史上就形成了原材料采掘、粗加T.等基础丁业远离加 工工业的产业布局。“北煤南运”、“南粮北调”等就是其中典

17、型的例子。另外，由于外资的人量进入，中外合资与外商独资企业有强烈的物流需求， 加上圈存企业深化改革，实行投资多元化，降低物流成本以提高竞争能力已提到 议事F1程，同样形成了h:人的物流需求，这呰都为物流业的发展提供了广大的空1.物流市场需求量分析企业视物流为降低企业成本、提高经济效益的介效途径，对K越来越;E视。 根据2011年3月中國仓储协会对中W物流市场进行的-次典型调杏显示，很多企 业认为物流对企业发展的影响比较高（见图1)。中W牝o家人中型丁业企业中，有 45%的企业计划在未来两年内选择新的物流商。以马丨:难物流公司为代表的跨W物流企业均预测中W现代物流的服务需求年增长申在20%以上。

18、图1: 物流对企业发展的影期程度调查OUj50篱娜30*20%10*0% 1 , 1 1很萵 较高 一般 较低 很低资料来通：中匿仓餘协会调室gs告当前，低成本所支持的低价格依然是中WT商企业开展竞争的主要手段，然 而生产环W的物质、劳动消耗的W约潜力己很有限，而通过降低物流成本以提高 企业物流效率则有较人空间。据统计，中M目前丁业品流通成本丨商品价格的50% 左心，岑枵商的物流成本A总成本的20%以匕产品从生产到销往用户手中，95%的时间耗在储存、装卸、等待加工和运输方 面，费用平均占到总成本的50%。95%的时间与50%以上的成本空间，便是巨大的 “利润源泉”。美W平均的物流费用占货价的1

19、0% 32%，最高为32%:英闺平均为 14. 8%,设高25%。W此，从与发达W家的差距可以看出中W物流业蕴涵的U人发 展空间。1 麵議用占商品价格_ 蔬菜食品类.-东珠三觸_臟40%.容易变质70錄挪来 lileKer Managenient Consulting 2002在当前的经济环境和市场条件下，物流需求市场潜力丨（人(见表4)，社会物流 业有较人发展空间。生产企业和商业企业的平均物流量相近，但物流费用支出有 较人的差距，土要原因是供应物流般都由生产企业来承担。总体来物流总量的增长率要高于W内生产总值的增长宇.，说明物流业的成长性较好。图3:目前物流运作的满意度年份平均遇_平均运费

20、(万元仓緬积 (万an仓储费用(万元生产企业. 物流重2001-9.7574.8-3.7293-200412.91765.06454.92389.98-成品観重2001-.83.85502.8-114.38216W2004-111.54-17324.23-119.142861.65商碰必 销售物流2001-11.7-49.1-1.15572004-16.44-168.981.6280肅注：2001年数系为中国仓餘协会于2001年进fifflSI三次中_供求状况2004賴S腿较偏敝巾,奶及成辟 m& l(Wi+t,商嶋 12鎌_ v 挪親:中關船2.物流仓储市场需求结构分析1) 生产企业和商业企

21、业物流需求的侧诋点不丨H生产企业的外包物流主要集中在干线运输，其次是市内配送；商业企业的外 包物流主要集中在市内配送，其次是仓储，再次是千线运输。物流系统设计、物 流总代埋等高增值、综合性的服务非常有限。2) 现行物流的满意度不高I:业企业对物流代埋的满意度jf不高(见图3)，不满意的原W依次是：成木高:反hV:慢：产品破损多。100%80%60%40%20%0%不Ml满意对自理方式的满意度对代理方式的满意度资料来通：中国仓餘协会从工业企业对物流的諾求和对目前物流运作质量的满意程度分析中可以看 出，兴义市的物流业发展才刚刚起步，任苽而道远，潜力巨人。3) 新物流商的选择新的物流代理商依然是企业

22、“不变”的选择。在调杳企业中仿57%的生产企业 和38%的商业企业在寻找新的物流代理商。根据目前企业物流执行主体的现状，对 自理方式（17%)成代埋方式(31%)不满意的企业，正是现有物流企业的潜在市场机 会，大部分企业的自理物流将转交第二方物流运作，时釆用第二方物流的企业， 供求关系极不稳定，第三方物流公司的市场机会广阔，M时变数也较人。4) 在未来13年内，对物流设施设备的需求购建仓库、装卸设备的需求呈增长趋势；对仓库的需求类型，则是低成本和 尚容量，M时冷藏库的需求比例也存-定程度的上升。第三章资源条件评价物流仓储行业主要以商品贸勒为难础的，商品贸易形势繁荣，则商品物流仓 储行业也会受益

23、匪浅，因此两者是损俱损，采俱荣的关系。我W是商品生产和流通大W,我W商品生产企业众多，当前我W的商品流通 主要方式仍然是立供和分销。中W商品丁业协会统计数据W示，2008年，中W商 品工业协会会员企业向终端用户直供10210万吨，占销售总量的30. 37%，分销 14024万吨,占销售总量的41. 71%，直供和分销占总销售量的72. 08%商品贸易在園阮贸易中存着要的地位。近年来，令球商品贸易的规模得到 丫飞速发展。中W商品贸易占世界商品贸笏的比觅不断上升。商品贸易在我W对 外贸笏以及商品工业发展中的地位也n益要。w外，在w内市场屮，贵州是我w商品贸易的土要市场之一。据贵州商品服务业协会披露

24、，目前贵州营业中的商品交易市场达60个，年交 易量已超过1000万吨，约占全国的1/10。发展制造业与服务业融合的生产性服务业，是贵州加快发展现代服务业的“ 要内容”。作为全W:jR要的商品消费市场，贵州己把商品服务业列为主要的生产 性服务业之一。贵州商品服务业企业总数在6000家左右，其中较为专业的商品加 工配送中心超过200家，背业中的商品交易市场达40个，注册在贵阳的商品电子 交易公司已超过20家。除商品采购物流、商品流通业等较为成熟的领域之外，商 品生产物流、废弃商品物流、原材料贸易、科研教冇、金融租贸等商品服务业也已开始起步。据贵州商品服务业协会近门透露，贵州正加大力度以贵阳地匕为核

25、心培育发 展商品服务产业，形成商品贸易、信息发布、融资担保、物流配送及中介服务等 多种平台。依托公路和铁路，贵卩丨丨己形成各种商品延伸业和现代物流业高度集聚的产业 特色，正在成为_内各种商品服务业规模较大、发展较快的地区之一。据了解， 贵州目前共有100多家各种商品服务企业，其中有20多家集聚在贵HI地区。商品 配送中心、人型商品仓库和大型商品交易市场等服务形态“己联成产业链”。全 w商品交易麗的十分之在贵阳完成，而贵阳交易m的20%在兴义市完成，年交易额过千万一、建设规模本项目建设规模为：5万吨库存量商品仓库；二、产品方案作为物流仓储项目，其提供的产品是指与物流相关的各项服务，本项目的服 务

26、方案包括：1) 提供商品期货交割场所服务2) 商品仓储服务3)各种商品装卸服务一、物流仓储项目场址所在位置现状1.物流仓储项目地点与地理位置本项目的地址是贵州衍兴义市木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）。木贾现代商贸物流园总占地面积1839.9亩(其中，绿地274.2亩，道路占 地362. 7亩；安置区（3个)用地200亩，可开发出让土地1003亩）。计划投资56. 4 亿元，其中，基础设施建设6. 4亿元，招商引资项目50亿元预计用3到4年时 间把园区建成黔、滇、桂三省区结合部最大的商贸物流交易平台。新城区建设规划面积4. 58平方公里，森林覆盖率达36. 8%,居住着汉、布依、 弈、回

27、等民族。木贾现代商贸物流园区于2011年6月开工建设。规划有汽车汽配、小商品、 五金建材、农机及特种设备四个产业区目前已入驻责州林荣集团所属的林 通、林福汽车销售服务有限公司的3个1S店，兴义市恒信德龙汽车销售服务公 司汽车城建设项目，昆明良明雄集团汽车汽配、零配件批发、摩托车整车销 售及配件、五金及矿山特种设备销售、仓储物流等综合批发。规划的小商品 批发市场以及现代化物流中心项目正在进行招商引资工作，预计年底即能开工建设在基础设施建设方面，汽车产业园内的纬一路、栖霞路北段、经二 路等路网工程建设已基本成型；城市主千道的供水设施已接通；园区道路主干 道的高压部分安装入地、变电站建设及相关供电设

28、施工作正在有序开展。该园 区系“十二五”时期州、市招商引资的重点项目之一。2. 物流仓储项目场址土地权所属类别及占地面积项目占地面积70亩,位于兴义市木贾物流园区神仙洞处（汕混高速西出口处）, 属于区内闲S土地，域于工业用地。3. 土地利用现状目前，此地块处于闲置状态。二、物流仓储项目场址建设条件 1.气候条件兴义市地处滇、桂、黔三省（区）结合部中心地带，是一颗闪耀耀眼的明珠。兴义市， 素有“黔桂锁钥”之称的兴义市是贵州省四大主要中心城市之一，西南地区重要的交通通信 枢纽、工业基地、商贸旅游服务中心及教育中心，也是正在快速崛起的我国西南重要中心城市之一，历史上是三省毗邻地区的商业集散地和通衢要

29、塞之地.被称为“山水长卷，水墨金州”，依丰富的旅游资源，兴义正努力将自己建设成为国内一 流、国际知名的休闲旅游圣地。2. 城镇规划及社会经济条件木贾现代商贸物流园总占地面积丨839.9亩(其中，绿地27个2亩，道路占地362. 7亩:安罝区（3个）用 地200亩，可开皮出让土地1003亩）.计划投资56.4亿元，其中，基础设施建设6M亿元，招商引资项目 50亿元.预计用3到4年时间把园区建成黔.淇.桂三省区结合部最大的商贸物流交易平台.近年来，在基础设施建设方面，汽车产业园内的纬一路.栖霞路北段.经二路等路网工稃建设已基本成 型：城市主干道的供水设施已接通：园区道路主干道的高压部分安装入地.定

30、电站建设及相关供电设施工作正 在有序开展。3. 交通运输条件木贾街道办拥有完备交通网络，是兴义市交通条件最快捷便利的地区。4. 公用设施社会依托条件本区供水、供电、供气、通讯、排污条件较好。5. 防洪、防潮、排涝设施条件本项目防洪、防潮、排涝设施条件成熟。6.环境保护条件物流仓储项目于服务行业，完今符合我W环境保护的要求。7. 法律支持条件木项目逑设符合有关法律规定的要求。8. 征地、拆迁、移民安置条件本项目所建地块目前为闲K地块，无拆迁、移民方面的问题。9. 施工条件本项目所杳施T条件都已经苒备。一、物流仓储项目主要设备方案 1.物流仓储项目主要设备选型表1 上要设备选型表序号设备名称型号规

31、格1货场吊车30吨2车间吊车10吨3车间W车5吨4辅助设缶2. 物流仓储项目主要设备来源本项目设輅主要选用国产设备。3. 物流仓储项目推荐方案的主要设备清单表2项目主要设备淸中-序号设缶名称数萤1货场吊车1台2车间吊车1台3车间吊车1台4辅助设备二、物流仓储项目工程方案本项目古地面积70由厂K内建筑面积约A 40000平方米。：i:要建筑物是仓 储库。釆用钢结构建筑。表3项目主要建、构筑丁.程_ 览表名称单位建筑面枳结构仓储库平方米40000钢结构一层第七章物流仓储项目燃料动力供应一、燃料、水、电供应1.物流仓储项目燃料品种、质量与年需要量表1 项目燃料、水、电需求表序号原材料名称计量单位么生

32、 *=*1柴油吨6002水万吨103电万度502.物流仓储项目水、电供应来源生产经背用电土要来源于市政供电。二、燃料、水、电价格表2 燃料、水、电价格现状序号名称价格(元/吨）1柴油59002水23电1元/度第八章总图与公用辅助工程一、物流仓储项目总图布置场区的建筑物包括：商品仓库、设备仓库、人型停车场、休闲娱乐、办公场 所及职T宿舍和食堂。本项目总休布置分四区域，进入场区心排依次为办公场所 及职工宿舍和食堂、休闲娱乐区；场区左排依次为大型停车场、商品仓库、设备 仓库。这样既使生产区与生活办公区分开,乂使职工生活区远离开平车间的噪声 干扰。各建筑中.位周刚根据建筑布局状况设置厂区内相应绿化及道

33、路，物流通道6 8 米宽，人流通道4米以.1 .宽：各建筑中位和相邻建筑之间至少留有12米以上间距, 保证自然采光、通风、nw条件良好。二、物流仓储项目公用辅助工程 1.物流仓储项目给排水工程本项目供水主要来源于市政用水。厂区内铺设给水管道，煅人给水量达到10 吨/时，能充分保证项目用水需求。令厂设有3个循环水系统，1个污水处理站。生活污水经地埋式生活污水处理 处理设施，达标后排至污水处理站，与各车间排出的污水十ri经处理;S达到W家综合排放.：级标准后丨叫用冲渣，厂区内所打生产生活用水不外排 本项目在厂K东南角建有蒂水池，集中收集厂K雨水，多余雨水经混凝I:管排放至室外民渠。2. 物流仓储项

34、目供电工程本项目厂区用电的电ft为220V和380V，频率为50HZ，项目用电总负荷为 400KW。项目厂区中部有3500伏的高丨:K电缆经过，本项目供电;接从厂区中部高 压柜通过电缆引入两路10KV电源，W通过4个开闭器引至厂区的2个500箱变， 由箱变内的受K器将商丨1变为厂区所耑电K后由地卜管井引至各车间。3. 物流仓储项目通信设施电话本项目电话通信业务到兴义市电信背业厅办理，从距离项目所在地域近的电 信所引入电话线，在公H安装“集a电话”进行电话通讯。网络网络通讯拟采用如下方案：从距离项目所在地iii近的电信所机房接入2M ADSL 到公司机房，设防火墙后由网线连接路由器，W由路由器连

35、接交换机后与各台 计算机相连接，从时实现网络通信。4. 物流仓储项目供热设施拟建项目计划采用电热地膜供暖系统对场区进行供暖。电热地膜供暧系统是-种通电后能发热的半透明聚酯薄膜，由可导电的特制 汕墨、金W载流条经加丁.、热丨K在绝缘聚酯薄膜间和防水、耐比绝缘赍制成。T.作时以电热膜为发热体，将热量由下而上送入空间，使人体和物体苜先得到温暖， 其综合效來优T传统的对流散热器供暖方式。电热地膜系统由电源、温控器、连 接件、绝缘层、电热膜及饰面层和防水耐丨(绝缘贺构成。电源经导线连通电热膜, 将电能转化为热能。由于电热膜为纯电阻电路，故其转换效率高，除-小部分损 失外，绝人部分被转化成热能。5. 物流

36、仓储项目制冷设施场区车间、宿舍、食堂采用风扇和冷气相结合的制冷措施。6. 物流仓储项目维修设施本项目建成后，设备维修侖专门的技术人w负责，W外，公司每年都会准备 -定的设备维修费用，用于项目设窬的维护和维修。7. 物流仓储项目仓储设施本项目建有个商品仓库，和个设备仓库。其中商品仓库用于对外背业用, 是主营业务之一：设备仓库用于存放物流设备。第九章物流仓储项目节能措施一、节能措施本项目釆用以卜措施进行节能:(1) 在供暖设备的选择丨:，采用W内先进的电热地膜供暖，电热膜地热供暖系 统的节能包括二个方面：电热膜自兑热转换率高达99. 28%，并能够实现建筑节 能以及行为节能。(2) 本项目计划采购

37、的生产设济均为W内先进的i/能设缶。(3) 本项目厂区规划图经业内专家设计，项目车间安排、物流通道科学合理， 在生产过程中，能够充分节约人力、物力。(4) 培养职工节能意识。二、能耗指标分析(1) 电热地膜供暖无需锅炉、暖气片及管道，不占室内空间，无噪音、无气体 排放污染：绿色环保健康。比空调供暖节能15 40%，比锅炉供暖节能20 50%。(2) 采用以上节能措施后,估计单位产品(建筑面积)能耗比国内同类产品低20%左心。项目建成G，V能水平将达到W内先进水平。第十章物流仓储项目节水措施一、节水措施木项目采用以-K节水技术进行节水：(1) 水资源觅复利用，全厂设有3个循环水系统，1个污水处理

38、站。生活污水 经地埋式生活污水处理设施，达标后排S污水处理站，与各车间排出的污水-同 经处理后达到W家综合排放:级标准后丨叫用冲渣。(2) 冋收利用冷凝水，在产品生产过程中，采用相义技术对冷凝水进行间收利 用，以达到节水的目的。(3) 厂区内所有生产生活用水不外排，经处理后反复利用。(.1)培养公司职丁.的IV水意识，积极进行V水宣传教竹丁作。二、水耗指标分析釆用节水措施后，估计.中位产品的耗水量能降低20%，水的复利用率89%。 本项目节水工艺贯彻了中W节水技术政策大纲规定的节水技术，重复利用率 能够满足项目要求，项目采用的丨V水技术、IV水丁艺为已经达到W内先进水平。(2)施丁.期间会有扬

39、尘产生，会对当地空气质量造成影响;一、场址环境条件(1) 水环境项目所在地水体自沙能力较强，水质较好，排入河道的生活污水和丁业废 水尚未超过河道的纳污能力。故而该区域的河道水质随黄浦江水质的变化呈起伏 变化。(2) 环境空气近三年的空气质量优良率呈现逐年升A的趋势，总悬浮颗粒、二氧化硫、可吸 入颗粒物、二氧化氮的年均值稳定达级标准。(3) 声环境项目所在地噪声情况较为严，W此本项目在施丁-过程中要注意采用低噪声 的施丁机械且做好噪声防治丁.作。二、项目建设和生产对环境的影响 1.物流仓储项目建设对环境的影响(1)项目施工期间会产生少量污水，立接排放会对当地环境造成定的污染;(3) 施丁期间机械

40、设备及其它噪声会影响到当地居民生产、生活：(4) 施工期间产生的固定垃圾如果不进行处埋将会严重污染当地环境。2. 物流仓储项目生产过程产生的污染物对环境的影响本项目主要污染物为噪声、同定垃圾和少星污水。噪声可能对周W居K生活 造成影响，同定垃圾和污水如果不进行处理会污染环境。三、环境保护措施方案(1) 施丁期生活污水的水量相对较少，在施丁现场设置临时废水沉淀池-座, 收集施工中所排放的各类废水，在沉淀 定时间后，作为施工用水的部分笟复 使用，这样既节约了水资源，乂减轻了对周丨韦丨环境的污染。(2) 为减轻扬尘对区域环境空气质量的不利影响，根据设计方案对规划中的 绿地进行合理绿化，以减少表上的裸

41、露。(3) 在施T.过程中，采用低噪声的施T.机械，减少M时作业的高噪施丁.机械 数量，尽可能减轻声源叠加影响；严格执行建筑施工场界噪声限值(GB12523-90) 和兴义市右义建筑施丁噪声管理的存叉规定，避免施丁扰K:事件的发生。(4) 施丁期垃圾宜分类M收，施工人员生活垃圾定期运至当地环H部门指定 地点处埋。施:r:挖掘产生的土方以及施工过程中产生的渣土，由施工中.位或承建 中位和市容局渣丨:办联系外运。渣:丨:运输过程中严格执行有欠条例和规定，运.丨：第十二章物流仓储项目劳动安全卫生与消防车辆应在规定的时间和规定的路线进出施丁.场地，沿途应注意保持道路的淸洁， 尽量减少装上过满、车辆颠簸

42、等造成的渣上倾撒。(5) 针对拟建项目的主要设备噪声源特征，从声源上和传播途径上采取相应 的降噪措施，这样可进-步降低车间内的整体噪声水平，M时可改善厂区内声环 境状况，使厂界环境噪声达标。(6) 拟建项目在生产过程中产生的各类固体废弃物，计划分别釆取回收利用、 专人淸理等有效的综合处理处置利用措施，妥善解决同体废弃物的污染问题。(7) 本项目产生污水较少，经处理后全部|n|收利用。四、环境保护投资针对本项目:1:要的噪声污染问题，选取噪声较低的机器设务，W外加大场K 内的绿化投资，増强隔音效果。五、环境影响评价(1) 拟建项目建成后可能会造成定的噪声污染，但是经过综合处理后，预 计场区噪声能

43、够满足GB12348-2008丁.业企业厂界噪声排放标准中要求，对环 境影响不会太大。(2) 拟建项目在生.产过程中产1的各类阀体废弃物，分别采取有效的综合处 理处置利用措施;ri，妥善解决了间体废弃物的污染问题，同体废弃物对环境影响(：3)木项目产生污水较少，经处埋后全部丨叫收利用，对环境儿乎不造成影响。一、危害因素和危害程度1. 有毒有害物品的危害本项目在生产过程中不会有有毐有害物品产生，W此不会有有毒有密物品的危2. 危险性作业的危害本项目的危险性比较低，只需注意在生产过程中操作的规范性。二、消防设施消防丁.程是为防止不正常事态的簦延和减少事故灾杏损失程度的取要措施和 保障，由于本项目属

44、于物流仓储项目，其中物流配送是其项要业务，因此项 目舉位就需要为其动力设备包括各种车辆等采购人量的柴汕等原料，而这忤原料 是易燃物品，有极人的安全隐忠。按照“预防为主，防水结合”的消防丁程指导方针，本项目设计依据有关消 防法规与规定，应釆取如下必要的消防安全措施：保证各建筑物之间、各露天堆场之间的安全离，M时各主要生产建筑物场区设咒了消防通道,保证消防牢能够畅通尤阻，及时进行安全施救;严格遵循建筑设计防火规范的要求进行设计，考虑了合理的防火、防爆 K、疏散通道、安全门的设a均满足安全疏散要求，并选择符合防火要求的各类 耐火性能好与非燃烧的建筑材料：根据建筑设计防火规范的有关规定，在办公及加工车

45、间区域成布置定 数量的消火栓，丼配备灭火器若干。第十三章物流仓储项目组织机构及人员配置 一、物流仓储项目组织机构1.物流仓储项目管理机构组织方案和体系图总经理：全面管理本项目事务：业务部：负责物流仓储业务的合作、洽谈、签中.等;本项目管理体系图如下：图1项目管理体系图仓储部:负责仓库的II常管理及产品的进出统计:加丁部：负责商品加:I.;财务部：负责项目资金安排以及处理相关财务事务；行政部：负责员工的招聘、培训、考核工作以及项目的其他n常管理事务，2. 物流仓储项目机构适应性分析从机构设置方案来看，该方案符合公司法和W家有关规定的要求，在总 体设置方面，具有完善的领导机构、管理机构、办事机构和

46、服务机构，项目的执 行机构也具有指挥能力、管理能力和组织协调能力；在机构层次和运作方式上也 能够满足建设和生产运背管理的要求；项目的法人代表及土要经背管理方的素质 也能够适应项目建设和生产运营管理要求并具备承担项目逑设、运营等责任的能二、物流仓储项目人力资源配置1. 作业班次本项目作业班次为3班模式，每个班次工作时间为8小时。2. 劳动定员数量及技能素质要求本项目运营后，将招聘员T约50人，实现定岗、定职、定责、定薪。在员工 招聘过程中严格控制员丁素质，以保障产品虫产的顺利进行3. 职工工资福利本项目建成后，提供给员工有竞争力的工资水平，并按照国家有关规定，给 职:T:提供相成的福利和保险。4

47、. 劳动生产率水平分析由于采取了科学的管理机构和劳动方案，经专家评定，本项目劳动生产率将 处于M行业较高的水平。5. 员工来源及招聘方案在项目持续经背期间，将加强对人才培养的投入，不断引进高素质人才，在 人员的增加过程中将主要针对公司现有人员结构的不足，引进批物流管理、业 务浅谈人员；并适当引入投资、财务、法律方面的专业人员。同时，进步完善 用人机制，建立“能苒上、麻者下”的竞争观念。6. 员工培训计划(1) 新员T.加入时，提供W前培训，培训合格后方能上岗：(2) 在员工工作期间提供不定期培训，提高员工的管理、技术水平。第十四章物流仓储项目实施进度一、物流仓储项目建设工期本项目逑设T期为11

48、个月。二、物流仓储项目实施进度安排本项目计划从2012年11月开始建设，于2013年10月底完成建设。2012年 11至2013年1月完成主要加工车间及室内仓储库房的建设,2013年2月至2013 年4月完成职工办区及生活区的建设，2013年5月至2013年8月完成厂区道路的 建设，设备购置于2013年8月至2013年10月完成。三、物流仓储项目实施进度表（横线图)2012 年 11 月2012 年 12 月2013 年 1 月2013 年2 月2013 年 3 月2013 年 4 月2013 年 5 月加工车间及仓储库房建设记工生活区及办公区建设设备购1!厂区道路建设第十五章物流仓储项目投资

49、估算一、物流仓储项目投资估算依据物流仓储项目投资估算编制原则执行建设部和现行有关编制规定、办法、定 额、费率标准，土要文件依据为：1) 建设部标准定额研究所工程建设概预算编制方法；2) 園家及地方颁发的工程建设其他费用标准：3) 设备的市场调研和询价.二、物流仓储项目建设投资估算1. 物流仓储项目厂房及室内仓储库建筑工程费本项目厂房及室内仓储库建筑面积为2000平方米，根据不M预算造价，本项 目厂房及室内仓储库建筑丁程费用为300万元。2. 物流仓储项目设备及工器具购置费根据本项目丁艺所耑要的设备淸爭、数量以及各设备厂家提供的报价信息， 本项目设济购S费用为200万元。3. 物流仓储项目工程建

50、设其他费用物流仓储项目工程建设其他费用丄要是厂区道路逑设，根据项目造价，厂区 道路速设费用为50万元。三、物流仓储项目投资估算1.物流仓储项目投入总资金估算汇总表表1 项目总投资估算表印位：万元投资项因投资计划条注1建设投资6001.1建筑工程赀3701.1.1钢结构厂房1201. 1.2室内仓库1501. 1.3室外道路建设1001.2设备购置费1701.2. 1吊车1001.2.2辅助设各501.2.3办公设缶201.3土地费602铺底流动资金1001+2总投资700第十六章物流仓储项目财务评价 一、物流仓储项目财务评价基础数据与参数选取1. 财务价格根据项目规划和行业情况，并原则.1:根

51、据中W财政部颁布的会计准则、会计 制度和有文的法律规定，对本项0进行食关的财务预测。本预测中各种数据比例，是通过调査N内该行业的存关资料，j丨通过分析统 计，制定出的相关比例，具有宏观性和满足统计规律的特点。在本项目的预测中， 能够比较好地、大致地反映项目的收益价值状况，但在项目具体实施的过程中， 还有人量的、次要的不确定因素，甚笊有时还会出现$:大的偶然W素，这剛素 都会影响到该项目的收益，所以，具体实施可能与本预测存在 定的差异是正常 的。本次财务预测将采用现值法。现值法是通过估箅建设项目未来弁命期内预期净现金流，并以适当的折现率 折算成现值，借以确定被咨i旬项目价值的种咨询方法。2. 计

52、算期与生产负荷根据预测学的说理、该项目技术水平在W内、W际领先程度、市场竞争状况 和产品生命周期理论，本项目收益年限10. 5年(建设期为0.5年），10.5年以后 按照项目整体转让的假设前提进行计算，主要窓义在于：第、避免企业在不M发展规模和周期内所产屯的企业发展趋势变化的影响;第二、避免由于预测期后诸如宏观经济政策、景气程度、市场结构变化、物 价指数变化等不可预见W素变化的影响，尽量减少偏差，保证预测结果的相对准 确性：第三、符合投资项目为项目投资各带来a接的、即期的或各可预见的近期可 获得的项目收益的原则。项目建成后，当年达到生产负荷的50%,从第二年开始，达到100%。3. 财务基准收

53、益率设定评估中的折现率按照卜式选取：折现率=无风险报酬率+风险报酬率(1) 无风险报酬率无风险报酬率的髙低，主要受平均利润率、资金供求关系和政府调W的影响。般来说，：尤风险报酬率可以参考政府发行的中长期M债的利率或同期银行存款 利率确定。本次评估中，以五年期银行存款利率为菽准，尤风险报酬率定为3.6%。(2) 风险报酬率无论是投资还是经背，都面临诸多风险，承担的风险越高，要求补偿的金额 也就越人，经济学中把得到的补偿相对于风险投资额的比例称之为风险报酬率。 对风险报酬率 般采用累加法估箅，即把面临的各种风险对风险报酬率的要求加 以景化并f以累加，其公式为：风险报酬率=行业风险报酬率+经背风险报

54、酬率+财务风险报酬率行业风险报酬率。行业风险报酬率是针对特定的行业所面临的风险补偿，主 要与经背项目所在行业的市场发竹程度、行业景气度、行业市场特点、W家产业 政策调整等因素有关。本次综合利用项目同时设计竞争性项目和非竞争性项目。 木次评估中，综合行业风险报酬率取值2. 4%。经背风险报酬率：经背风险指企业W经锊丨:的原W而导致收益发生变动的可 能性，本项目影响经营风险的W素包括自然气候条件、市场需求变动、项目经俜 成本变动、经营中.位调整与应对价格变动的能力等。经营风险具体表现在项目对 经济询期的敏感性，市场需求与价格的变异性，项目的竞争能力和开拓能力，经 背状况或环境变化的变动性越人，经营

55、风险也越大。经综合考虑，本评估项目经 S风险报酬宇取2. 5%。财务风险报酬率：财务风险是指全部资本中债务资本比率变化带来收益减少 以及由此引发的债务偿还危机的可能性。财务风险报酬率主要与企业经旮过程中 资金周转、资金调度及企业外部融资能力等W素有关。考虑到本评估项目外部融 资额度较大，同时不可抗力和不可预测事件的可能出现，企业及项目经营存在财 务风险，经综合考虑后，财务风险报酬率取1.5%。综上分析，风险报酬率为6. 4%,风险报酬率与:尤风险报酬率之和为10%。N 时由于项目收益预测中未考虑通货膨胀的W素，W而折现率中也不考虑通货膨胀 率。4. 其他计算参数其它计算参数按W家成地方有关文件

56、选取。二、物流仓储项目营业收入估算表1 项目营业收入及税金估算表单位:万元序号项目2013201420152016201720181营业收入4809609609609609601.1仓储收入3807607607607607601.2吊费收入1002002002002002002营业税金及附加1530303030302.1营业税（5%)2448484848482.2城市维护建设税(1%)4.89.62.42.42.42.42.3教育费附加（3%)0. 450.90.90.90.90.9表2 项目销售收入及税金估算表续表单位:万元序号项目201720182019202020211营业收入96096

57、09609609601.1仓储收入7607607607607601.2吊费收入2002002002002002赀业税金及附加30303030302. 1赀业税（5%)48484848482.2城市维护建设税u%)9.69.69.69.69.62.3教育费附加（3%)0.90.90.90.90.9、物流仓储项目成本费用估算表3 总成本费用估算表单位:万元序号项目2012201320142015201620171经赀成本501001001001001001. 1营业费用2550505050501.2管理费用1530303030301.3燃料动力费918181818181.4维扩费101010101

58、01.5其它1222222折旧费20202020201+2总成本费用50230230230230230表4总成木费用估算表续表中位：万元序号项因 201820192020202120221经营成本1001001001001001.1营业费用50505050501.2管理费用30303030301.3燃料动力费18181818181.4维护费10101010101.5其它 222222折旧费20202020201+2总成本费用230230230230230四、物流仓储项目财务评价报表1.物流仓储项目财务现金流量表表5项目财务现金流量表 咿位：万7L序号项目2013201420152016201720181现金流入480960960960