担保机构常见法律风险分析、常见涉诉纠纷审判思路及热点、难点问题介绍

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1、担保机构常见法律风险分析、常见涉诉纠纷审判思路及热点、难点问题介绍 目录 第一部分 宏观背景介绍 第二部分 担保机构常见法律风险分析 第三部分 常见涉诉纠纷审判思路 第四部分 热点、难点问题介绍 第一部分 宏观背景介绍一、“三荒两高”炙烤中小企业 被称为“三荒两高”的“钱荒”、“电荒”、“用工荒”和“高成本”、“高税负”正影响着我们生活的方方面面，困扰着当下的中国经济。 钱荒中的“等贷族”。 中小企业“很受伤”。 担保行业是什么样的行业？ 发展现状多、乱、散 大家不难发现，投资担保企业如雨后春笋，从大中城市到偏远城乡遍地开花，在繁华街道装修堂皇，打出“你发则啊，我帮助”的电视广告语，广告铺大盖

2、地，势如破竹。 井喷、火爆、抢滩担保行业是经营信用管理风险的特殊行业，是高风险的行业，风险管理是担保机构的第一要务。 经营的是风险，销售的是诚信 风险和收益不匹配融资担保公司经营范围为 (一)贷款担保。(二)票据承兑担保。(三)贸易融资担保。(四)项目融资担保。(五)信用证担保。(六)其他融资性担保业务 (经监管部门批准，可以经营一部分非融资担保业务)。非融资性担保公司经营范围 (一)诉讼保全担保。(二)投标担保、预付款担保、工程履约担保、尾付款如约偿付担保等履约担保业务。(三)原材料赊购担保、设备分期付款担保、财产保全担保、租赁合同担保、其他合同担保。 (四)与担保业务有关的融资咨询、财务顾

3、问等中介服务。三、担保业乱象:高息揽存存隐忧 1.担保行业内公认“三条高压线”，一是非法集资，二是从事金融业务，三是发放高利贷。 2.挂的是担保公司的牌子，实际做的就是地下钱庄的生意，即使是做传统担保业务的公司，很多也在隐蔽地从事高利放贷业务，这样远比单纯赚取担保费的收益更高。 。 中科智案件、“华鼎担保骗贷案”、金邦、融典、 洛阳盛归来最佳担保公司破产的警钟振聋发聩。 中担担保事件 高利贷乱象中国式次贷危机。 政府已经“怕”了审慎监管 今天中国有什么行业还能获得20%至50%的年度资金回报率? 房地产、煤矿？ 10年前年前,几乎没有人知道担保公司的存在几乎没有人知道担保公司的存在 。 5年前

4、年前,有十分之一的人知道了担保公司的概有十分之一的人知道了担保公司的概念。念。 现在现在,几乎几乎没有一个人不知道担保公司没有一个人不知道担保公司1 10 02 21 13 30 01 19 90 04 40 00 07 70 00 01 16 64 40 00200400600800100012001400160018002005年2006年2007年2008年2009年2010年截至截至20102010年底，河南共有各种担保公司年底，河南共有各种担保公司16401640家，总注册资本家，总注册资本542542亿，从业人员亿，从业人员达到了达到了3.53.5万人万人 融资性担保公司不得从事下

5、列活动： （一）吸收存款。 （二）发放贷款。 （三）受托发放贷款。 （四）受托投资。 （五）监管部门规定不得从事的其他活动。 思考：当一个经营信用的行业失去信用 担保行业路在何方？ 社会需要什么样的担保机构？ 16 四、民间借贷与高利贷 “贷跑跑”肥皂剧 吴英案是民间借贷发展过程中的一个悲剧 常熟美女老板民间借贷中 最大债主曾借其1.8亿 江阴农行行长涉民间借贷 携2亿举家外逃 老板跑路再敲民间借贷警钟 制度变革不应伴有太多牺牲 22亿压垮立人“集资帝国” 为规范民间借贷敲警钟 最高人民法院关于依法妥善审理民间借贷纠纷案件促进经济发展维护社会稳定的通知 民间借贷中介模式风行 出资方须注意规避风

6、险 温州第一家民间借贷登记服务中心4月开业 民间借贷盼规范， 民间借贷能走向阳光吗? 鄂尔多斯、温州 借贷利率表 （年利率 单位:%）2011-7-7短期中长期6个月内6个月至1年1年至3年3年至5年5年以上贷款基准利率6.106.566.656.907.05上浮2.3倍14.0315.08815.2915.8716.22上浮4倍24.4026.2426.6027.6028.20上浮7倍42.7045.9246.5548.3049.35上浮10倍61.0065.666.5069.0070.50五、“钱荒钱荒”之下警惕非法集资之下警惕非法集资 吴英案； 黑龙江省海林市福禄珠宝饰品经销有限责任公司

7、(以下简称福禄珠宝公司)集资诈骗一案”； “大圣科技非法集资案”； 武汉“雅琪”非法集资案； 包头惠龙公司非法集资涉案资金约12.5亿元 。简单的思考： 中小企业愿意承担高达180%的年利率去融资，那么他们借到手的钱会用于实际生产吗？ 肯定不是，一年至少有60%以上的回报，他们才值得用50%的利息去借贷。而事实上中国大多数中小企业的实业毛利润不超过10%，以如此之低利润率如何归还如此之高的利息呢？他们为什么还要借呢？ 借入高利贷某种程度上正是这些企业被迫却又是“理性”的选择，企业借入高利贷往往不是为了谋取更高的利润，而是为了苟延残喘或临时资金周转。 借入高利贷转而以更高的利息贷出，从而毫不费力

8、地获得更高的利息收入而不用投入实际的生产经营活动中。 民间金融民间金融 何去何从？第二部分 担保公司常见法律风险分析 一、担保项目调查过程中的风险； 二、合同法律风险； 三、保证担保法律风险； 四、抵押担保法律风险； 五、质押担保法律风险； 六、担保产品创新及其风险控制； 七、担保追偿法律风险；一、担保项目保前调查相关风险（一）原则：必须保证整个项目调查的全面性、真实性、可靠性（一）原则：必须保证整个项目调查的全面性、真实性、可靠性1、负责与企业接洽、受理业务、资料信息传递等工作，合理安排调查时间、方式、地点等各项事宜。 2、收集和核实申请担保企业的书面资料（在核实复印件后应加盖核对章），对资

9、料的完备性、真实性、合法性负责。3、与企业负责人进行交流和沟通，对生产、经营场地进行现场考察，运用第三方查证等方式，力求调查的全面性。 4、采取合理有效的方式，客观记录调查过程。秉承客观、公证、诚实原则，独立履行职责。 5、根据调查的客观事实，在尽职调查报告中全面披露企业资信状况，对主要及异常问题要重点阐述，并附上可靠的书面资料进行佐证。 （二）受理担保项目（二）受理担保项目 调查人员在收到企业申请担保资料后，对企业进行初步的筛选和判断，是否符合公司的担保条件，判断的主要依据如下： 1、申请借款的企业是否具有完备的主体资格，没有明显的法律障碍。 2、企业从事的行业是否是国家支持的，或明令禁止、

10、限制的行业，是否符合国家的产业政策。 3、企业能否按规定提供有效必要的反担保抵押物。 4、企业提出的业务要求和条件是否与我司规定的差距较大。 5、企业的资信情况是否存在明显的不足或缺陷。 在初步筛选企业的时候，要充分运用网络信息调查企业的资信情况，包括查询当地信用网络、工商和法院系统网站，了解企业是否有诉讼、纠纷或处罚，了解企业在当地有无负面新闻和影响。 6、对符合公司担保条件的企业，要求企业提供补充资料，重点收集反应企业自身经营特点和行业特征。 项目初审应掌握的三要素项目初审应掌握的三要素： a：了解企业担保贷款用途贷款用途。 b：了解企业担保贷款的偿还来源和渠道。偿还来源和渠道。 c：了解

11、企业准备提供给担保机构的反担反担保抵、质押资产。保抵、质押资产。担保项目现场调查担保项目现场调查 现场调查地点包括但不限于企业生产经营场所，抵质押物所在地，企业实际负责人住所，关联企业及主要上下游客户经营场地等。 1、申请担保企业为公司的，必须现场调查其生产、经营场所。 2、申请担保为自然人的，除调查控制的经营实体外，还必须现场核实其住所。 3、必须现场核实抵质押物。 4、如果关联方对企业经营有重大影响的，必须走访关联方。 5、走访对企业发展和经营有重大影响的上下游客户或战略伙伴，不具备条件的可进行电话沟通或函证。 6、企业经营或建设问题涉及到政府部门，须咨询、走访政府相关职能部门。46担保机

12、构担保机构A A、B B角互助互审机制角互助互审机制1、A A、B B角互为担保项目责任主体责任主体2、 A A、B B角互助采集互助采集担保项目信息3、A A、B B角互查、互审、互查、互审、承担担保项目责任47担保机构尽职调查前准备担保机构尽职调查前准备 1、在企业报道资料基础上多方面收集客多方面收集客户信息户信息。通过媒体媒体，供应商，银行，政府，供应商，银行，政府，工商税务，土地房产，公安海关工商税务，土地房产，公安海关等核定企业提供信息真实性，有效性，合法性。 2、认真准备调查提纲准备调查提纲，要带着问题，有有侧重点侧重点去企业调查。48具体保前调研提纲要点具体保前调研提纲要点 （1

13、）对担保申请人提供资料和信息实施分类、整理分类、整理 （2）围绕行业特点、经营模式行业特点、经营模式和财务指标财务指标三方面信息 （3）找出到企业调查、了解、核实关键信息核实关键信息 （4）制定出突出重点突出重点、有针对性调查提纲有针对性调查提纲 （5）提纲制定以实质重于形式实质重于形式原则 （6）明确调研的内容、时间、步骤、方法内容、时间、步骤、方法49制定现场调查方案制定现场调查方案“基本要领基本要领”担保机构担保机构在充分消化企业资料基础上在充分消化企业资料基础上1、需要了解什么了解什么？2、需要询问什么询问什么？3、需要核实什么核实什么？50 尽职调查现场考察关键内容要求：尽职调查现场

14、考察关键内容要求： （1）企业资产真实性、合法性、可控性、易 变现性。 （2）企业领导人经历、背景、还贷意愿。 （3）企业营运状况 （4）企业收入来源和渠道。512、企业设立情况、企业设立情况16、企业发展规划、企业发展规划15、企业技术设备、企业技术设备成本管理成本管理质量体系质量体系14、存货、原材料、存货、原材料储备能力储备能力13、企业开工情况、企业开工情况成本控制能力成本控制能力12、企业股权变化、企业股权变化11、企业应收账款企业应收账款及回收措施及回收措施10、企业经营管理团队企业经营管理团队整体素质整体素质9、企业销售与、企业销售与利润利润8、企业与政府、企业与政府银行关系银行

15、关系7、企业在行业地位、企业在行业地位6、企业竞争手段渠道、企业竞争手段渠道5、企业总负债、企业总负债4、企业账户设立、企业账户设立3、企业组织架构、企业组织架构1、企业老总经历、企业老总经历民间融资民间融资贷款卡贷款卡担保机构实地尽调应理清担保机构实地尽调应理清16个关系个关系52担保申请人资信八方面内容：担保申请人资信八方面内容：1、基本情况 2、资产质量 3、经营状况4、偿债能力 5、盈利水平 6、信用程度7、行业前景 8、举债状况53是否存在诉讼重大商业纠纷是否存在诉讼重大商业纠纷 企业诉讼和纠纷，包括商业伙伴间交易纠纷、税企业诉讼和纠纷，包括商业伙伴间交易纠纷、税 款拖欠、劳资矛盾、

16、客户索赔、商业欺诈会形成重大款拖欠、劳资矛盾、客户索赔、商业欺诈会形成重大风险点。风险点。 （1 1）企业内部诉讼与纠纷）企业内部诉讼与纠纷 反映企业管理问 题，将影响企业的可持续发展。 （2 2）股权纠纷）股权纠纷 会影响企业经营各方面，且影 响时间较长 。 （3 3）商业纠纷）商业纠纷 是企业出现重大问题导火索。 54（4）银行贷款诉讼银行贷款诉讼 除关注企业借款人被起 诉、还应关注作为担保人被起诉、重视企 业诉讼结果影响度和赔付金额诉讼结果影响度和赔付金额。（5）关注诉讼或纠纷对企业财务状况财务状况产生影响 及影响程度。（6）关注诉讼或纠纷是否对抵押物抵押物产生影响及 影响程度。（7）特

17、别关注诉讼或纠纷主要责任方主要责任方。55撰写企业调查报告基本内容：撰写企业调查报告基本内容：1、基本情况、基本情况 2、资产质量、资产质量 3、经营状况、经营状况4、偿债能力、偿债能力 5、盈利水平、盈利水平 6、信用程度、信用程度7、行业前景、行业前景 8、举债状况、举债状况 9、基本结论、基本结论56老总审保会上提问原则及要点老总审保会上提问原则及要点1、开门见山开门见山抓住重点、切入主题切入主题2、保持提问简洁提问简洁3、有建设性和预见性意见预见性意见a、项目经济评价及还款能力、项目经济评价及还款能力b、落实担保措施、落实担保措施c、还款资金来源渠道可控性、还款资金来源渠道可控性d、还

18、款意愿和再融资能力、还款意愿和再融资能力a、不提材料中已阐明的问题、不提材料中已阐明的问题b、不重复会议中别人已说过的问题、不重复会议中别人已说过的问题c、不追究无关紧要的细枝末节、不追究无关紧要的细枝末节57担保机构制定反担保措施基本思路担保机构制定反担保措施基本思路1、突出担保机构“抓企业核心资产核心资产”理念2、重点是对企业“现金流现金流”有效有效控制3、体现创新精神、效益与效率并重效益与效率并重4、物权高于债权物权高于债权，抵押登记可对抗第三人5、能给被保企业经营者压力经营者压力，防止道德风险6、突出反担保措施可操作性，易变现措施可操作性，易变现的特性7、有利于保后监管保后监管和反担保

19、措施可控性措施可控性58担保机构反担保实际操作原则担保机构反担保实际操作原则1、将企业“核心资产核心资产”作为反担保措施充分条充分条件件2、将企业“法人代表法人代表”无限责任无限责任作为反担保措施必要条件必要条件3、把企业动产、不动产、无形资产、股权等加企业动产、不动产、无形资产、股权等加以细化、分类，以细化、分类，合理抵押、质押、置留公证、登抵押、质押、置留公证、登记记。 （一）合同的类型 担保合同的签署是在担保公司确认客户已缴纳担保费、评审费后，贷款银行业已经完成项目的审批手续后进行的。担保公司在开展担保业务的过程中一般需要签订如下合同： 1、与借款人签订委托担保协议； 2、与反担保人签订

20、反担保合同； 3、与借款人及贷款人签订保证合同。二、合同法律风险（二）合同文本条款欠缺的法律风险 通知和送达条款 甲乙双方因履行本合同而相互发出或者提供的所有通知、文件、资料，均以本合同签署页所列明的地址、传真送达，任何一方如遇变更通讯地址，应自变更之日起三日内，以书面形式通知对方，否则由未通知方承担由此而引起的责任。 通过传真方式的，在发出传真时视为送达；以邮寄方式的，挂号寄出或投邮日视为送达。 争议解决条款 其他条款（三）合同填写法律风险 （1）合同签约手续应当齐全完备。 （2）主体填写清楚准确（合同上载明的当事人名称与实际签章不符）。 （3）合同上载明的当事人名称与实际签章不符。 （4）

21、合同编号；（确保唯一性）。 （5）法定代表人填写准确。 （6）日期一般用阿拉伯数字填写，数量词用中文大写填写。 （7）合同金额一律使用中文大写。 （8） 备选空白栏如未被选上，应加横线以示删除。 合同上有空白栏，但不准备填写，应加盖”此栏空白“字样印章。 （9）合同骑缝章。 （10）合同签字和印章应当真实。 （11）合同未载明签订日期。 （12）擅自调整已审批合同的内容。 （13）相关合同有冲突。 （14）关于合同份数。建立规范的合同管理制度 （1）制定标准的合同文本，实现合同文本的标准化、规范化。 （2）标准合同的修改应得到法律部门的批准。 （3）合同签署前履行规范的审批程序。 （4）专人负

22、责合同档案的保管。 （5）其他相关制度。 三、保证担保法律风险概述保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。 特点： 1、体现多边信用关系 2、双重还款保证 3、连环监督制约（一）审查保证人主体资格（二）调查核实保证人的担保能力（一）保证人的审核(二)保证的责任及方式1保证责任2保证责任的免除3保证方式1保证责任 （1）保证范围。保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明的，保证人应当对全部债务承担责任。 （2）保证期间。保证期间由当事人在合同中

23、约定，没有约定的，法律规定保证期间为主债务履行期届满之日起六个月。 （1）保证期间，债权人未按规定对债务人、保证人主张权利的；（2）保证期间，债权人许可债务人转让债务，未经保证人同意的；（3）保证期间，债权人与债务人协议变更主合同加重债务人债务的，未经保证人书面同意的，保证人对加重的部分不承担保证责任；（4）同一债权既有保证又有物的担保，债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任；（5）主合同当事人双方串通，骗取保证人提供保证的；（6）主合同债权人采取欺诈、胁迫等手段，使保证人在违背真实意思的情况下提供保证的；（7）主合同当事人双方协议以新贷偿还旧贷，除保证人知道或者应当

24、知道的外，保证人不承担保证责任。但新贷与旧贷是同一保证人的除外。 2保证责任的免除 一般保证责任 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。但有下列情形之一的除外：（1）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（2）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（3）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。 连带保证责任 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。3保证方式70716、如果保证合同约定保证人承担

25、保证责任直至贷款本息还清时为止的，视为约定不明，保证期间为贷款合同中主债务履行期届满之日起两年。7、对于一般保证的，在保证期间内，小额贷款公司未对借款人起诉或仲裁的，视为保证期间经过，保证人将免于承担保证责任。8、对于连带保证的，在保证期间内，小额贷款公司未请求连带保证人承担保证责任的，视为保证期间经过，保证人将免于承担保证责任。 问题：主债务已过诉讼时效或保证期间已满的情况下，保证人在催款通知书或其他书面文件上签字或者承诺是否有效？ 依据2004年，最高人民法院关于人民法院应当如何认定保证人在保证期间届满后又在催款通知书上签字问题的批复，对这个问题应当明确以下几点： (1）保证人的保证责任因

26、保证期田届溢而消灭。债权人书面向保还人主张保证责任，保证人在催款通知书上签字，并无其他承诺性语言意思表示的，法院不能单凭其釜字盖章行为认定是重新确认或者成立新的保证合同。 （2）催款通知书内容符合合同法和担保法有关担保合同成立的规定，或者保证人签字承诺“继续履行原合同担保责任”或者“按原合同承担担保责任”的，法院应当依据司法解释规定的精神认定担保人承诺按原合同的约定承担责任，成立了新的保证关系，保证人应当按照新的保证合同承担保证责任，“对于新担保合同中未能明确的内容，应依照法律和司法解释的规定认定。 （3）主债务已过诉讼时效，保证人仍然愿意承担保证责任的，此时亦应认定新的保证合同成立。附：保证

27、人的抗辩权 1.主张债权未发生。 2.主张债权已消灭。 3.拒绝给付的抗辩。 4.时效抗辩。 5.撤销抗辩。 6.先诉抗辩。 7.人保、物保并存抗辩。 例：例：甲向乙借款，丙提供连带保证，约定还款期限为2010年6月30日，保证期间为主债务期间届满之日起3年。即自2010年7月1日至2013年6月30日。假如乙在2012年6月30日前未向甲主张权利，则该笔借款就成为自然债务，不受法律保证，那么乙能否在剩余的保证期间内向保证人丙主张保证责任。答案是肯定的。只是此时，丙享有甲关于主债务已过诉讼时效的抗辩权，而拒绝履行保证责任。77（四）债的变更对保证责任的影响的法律风险1、主债权转让：在保证期间，

28、主债权依法将主债权转让给第三人的，保证债券同时转让，保证人在原保证担保的范围内对受让人承担保证责任。但是保证人与债权人事先约定对特定的债权人承担保证责任或者禁止债权转让的，保证人不再承担保证责任。2、主债务转让：保证期间，债权人许可债务人转让债务的，应当取得保证人书面同意，保证人对未经其同意转让的债务，不再承担保证责任。78、保证人不具备担保资格。保证人不具备担保能力虚假担保人公司互保保证手续不完备，保证合同产生法律风险 超过诉讼时效，贷款丧失胜诉权 （五）保证担保主要存在的风险（六）保证担保风险的防范核保 签订好保证合同 保后管理 核保 （）法人和法人代表签字印鉴的真伪，在保证合同上签字的人

29、须是有权签字人或经授权的签字人，要严防假冒或伪造成的签字。 （）企业法人出具的保证是否符合该法人章程规定的宗旨或经营范围，对已规定对外不能担保的，商业银行不能接受为保证人。 （）股份有限公司或有限责任公司的企业法人提供的保证，需要取得董事会决议同意或股东大会同意。未经上述机构同意的，不应接受为保证人。（）中外合资、合作企业的企业法人提供的保证。需要提交董事会出具的同意担保的决议及授权书，董事会成员签字的样本，同时提供由中国注册会计师事务所出具的验资报告或出资证明。（）核保必须双人同去，尤其是对于初次打交道的企业，更应强调双人实地核保的制度。一人去有可能被保证人蒙骗，或与企业勾结出具假保证，而双

30、人能起到制约作用。（）核保人必须亲眼所见保证人在保证文件上签字盖章。其他问题保证担保应注意问题 （1）保证人应不为法律法规所禁止。 （2）保证人应具有代为清偿债务能力。 （3）保证方式的约定尽量约定为连带责任保证。 （4）在合同中对保证期间约定的明确具体。 （5）发生债的变更及时与保证人就保证签订新的协议。 （6）保证合同与借款合同一定要有编号，并做好衔接 （7）注意在保证期间内及时向保证人主张权利 其他问题 独立保证条款的法律效力； 公司对外提供担保的法律风险； 公司对外担保与章程效力法律问题的最高院案例评析 中建材集团进出口公司诉北京大地恒通经贸有限公司、北京天元盛唐投资有限公司、天宝盛世

31、科技发展(北京)有限公司、江苏银大科技有限公司、四川宜宾俄欧工程发展有限公司进出口代理合同纠纷案 （2011年2月10日中华人民共和国最高人民法院公报2011第2期出版） 裁判要旨 2005年修订的公司法第十六条第一款规定：“公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。”该条第二款规定：“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。”但公司违反前述条款的规定，与他人订立担保合同的，不能简单认定合同无效。第一，该条款并未明确规定公司违反上

32、述规定对外提供担保导致担保合同无效；第二，公司内部决议程序，不得约束第三人；第三，该条款并非效力性强制性的规定；第四，依据该条款认定担保合同无效，不利于维护合同的稳定和交易的安全。案例：律师费是否属于担保范围？ 原告安吉博裕小额贷款有限公司诉称，被告胡玉琴于2010年3月15日向原告借款，并由被告戴宣立提供担保，三方签订保证借款合同。合同约定，借款金额为50000元，借款期限为6个月，即从2010年3月15日至2010年9月14日止，借款月利率为15，每月利息于当月20日支付。同时约定由被告戴宣立对被告胡玉琴上述债务向原告提供连带责任保证，保证期限为主债务届满后二年，保证担保范围为借款本息、违

33、约金、损害赔偿金和原告实现债权的费用。合同签订后，原告依约向被告胡玉琴交付了出借资金，然而在借款期限届满后至今，被告胡玉琴未向原告归还上述借款，至2011年2月20日已拖欠借款利息4700元，被告戴宣立也未按约履行保证清偿责任。原告催讨未果，故提起诉讼。四、抵押担保法律风险（一）基础知识概述 定义：抵押是指债务人或者第三人不转移对担保法第34条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。 在抵押担保中，作为抵押担保的财产称为抵押物，提供抵押物的债务人或第三人为抵押人，接受抵押的人为抵押权人。（二）可以抵押的财产

34、（1）抵押人所有的房屋和其他地上定着物； （2）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产； （3）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物； （4）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产； （5）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权； （6）依法可以抵押的其他财产。 抵押人可以将前款所列财产一并抵押。（1）土地所有权；（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外； （3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会

35、公益设施；（4）所有权、使用权不明或者有争议的财产；（5）依法被查封、扣押、监管的财产；（6）依法不得抵押的其他财产。（三）禁止抵押的财产（四）抵押物登记与抵押合同生效 （1）以无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门； （2）以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方人民政府规定的部门； （3）以林木抵押的，为县级以上林木主管部门； （4）以航空器、船舶、车辆抵押的，为运输工具的登记部门； （5）以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。 1折价 2拍卖 3变卖 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押

36、人所有，不足部分由债务人清偿。(五)抵押物的处分（六）抵押贷款的主要风险 抵押物虚假或严重不实未办理有关登记手续将共有财产抵押而未经得共有人同意以他人财产抵押而未经财产所有人同意以单位已进行房改的房产抵押，使抵押权的实现受到障碍资产评估水分大，导致抵押物不足值未抵押有效证件或抵押的证件不齐因主合同无效，导致抵押关系无效（七）抵押法律风险防范 把好抵押物关 把好抵押物评估关 把好抵押物登记关，确保抵押关系的效力 （八）抵押的其他规定 1以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效； 2以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押

37、无效；以尚未办理权属证书的财产抵押的，在第一审法庭辩论结束前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效； 3学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体，以其教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施以外的财产为自身债务设定的，人民法院可以认定抵押有效； 4共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效； 5当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效； 6城市房地产合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物，在实现抵押时，可以随同土地一同拍卖，但

38、抵押权人对拍卖新增房屋所得，无权优先受偿； 7拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，应依法缴纳规定的土地使用权出让金的款额后，抵押权人有优先受让权； 8同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押合同以登记生效的，按照登记的先后顺序清偿，顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押合同自签订之日起生效的，该抵押物已登记的，按登记的顺序清偿，未登记的，按合同生效时间的先后清偿，顺序先同的，按债权比例清偿；抵押物已登记的优先于未登记受偿；9同一财产法定登记的抵押权与质权并存时，抵押权人优先于质权人受偿；10抵押权实现的途径。抵押权人可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿；协议不成的，可以向人

39、民法院提起诉讼；11最高额抵押的主合同债权不得转让。质押指债务人或第三人将其动产移交债权人占有，或将其财产权利出质，以该动产或财产权利作为债权的担保。当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现质权的情形时债权人有权依照法律的规定，以其占有债务人或第三人的动产或财产权利折价，或者拍卖、变卖动产或财产权利所得价款优先受偿的担保制度。提供特定财产的债务人或第三人为出质人，占有财产的债权人为质权人，移交给债权人占有的财务为质押物。 同抵押一样，出质人可以为债务人，也可以为第三人。汇票、支票、本汇票、支票、本票票债券、存款单债券、存款单仓单、提单仓单、提单可以转让的基金份额、股权可以转让的基金份额、股

40、权可以转让的知识产权可以转让的知识产权应收账款应收账款法律规定、行政法规规定的其他财法律规定、行政法规规定的其他财产权利产权利权利质押权设立及登记部门一览表权利质押权设立及登记部门一览表 股票配资软件，18950897888。外汇喊单网，职业操盘手带你赚钱！在实务中应注意的三个原则 担保不能取代借款人信用状况 担保并不一定能确保贷款得以偿还 担保只能降低风险而不能消除风险 六、担保产品创新及其风险控制 1.担保连接投资：担保换期权、担保换投资、担保分红 2.特殊反担保方式银行贷款或票据担保：应收帐款保理、承兑汇票贴现、信用证打包贷款担保 3.融资租赁担保 4.直接融资担保：债券、保本基金及信托

41、计划担保5.工程保证担保：投标、履约、预付款、业主支付及劳动者工资支付担保6.财产保全担保：申请财产保全担保、解除财产保全担保7.二手楼转按揭担保8.供货合同担保9.让与股权担保模式10.保函业务11.过桥业务 七、追偿权实现过程中的风险防范 （一）追偿方法选择的重要性 做好追偿工作，首先要选择正确的追偿方法。 代偿项目的情况是复杂多样的，有的债务人隐匿财产或消失无踪；有的债务人财产有限，且难以变现；有的项目因行业滑坡致使反担保物不值一文。这些复杂的项目情况给追偿工作带来了众多障碍，也促使担保机构必须相机选择不同的追偿方法。（二）追偿方法选择时的注意事项 1、深入企业了解情况。担保机构的追偿人

42、员应尽可能多地深入债务企业，与企业负责人及相关人员保持定期接触和良好关系，给债务企业造成一定道义上的压力。更重要的是，经常深入现场可以充分了解企业的实际经营状况，掌握企业财务危机的性质与程度，发现解决问题的思路，以便更好地选择追偿方法。 2、客观评价追偿方法的可行性。担保公司代偿后，债务企业往往会主动提出一些解决方案，这里不乏有企业为躲避责任而刻意编造以达拖延还款时间目的的方案。担保机构应尽量客观地评价这些解决方案，并在综合比较后择优而用。 3、同时考虑债权实现金额与实现概率两个因素。即在对各种追偿方法进行比较分析时，担保机构不能单纯依据债权回收金额多少来评判追偿方法的好坏，而应综合考虑债权回

43、收金额和实现概率两个参数，选择最佳的追偿方法。 4、追偿工作是一项同时需要高度责任心、创新精神、坚韧性和务实态度的综合性工作。因此，追偿方法的选择切忌过于宽松，使追偿人员失去必要的工作压力，直接降低工作效率；又要防止方案过于理想化，延误解决问题的有利时机。105105风险防控措施综述风险防控措施综述风电行业整体现状风电行业整体现状 金融是现代经济的核心。担保公司作为金融体系的重要组成部分，在现代经济的发展中发挥着非常重要的作用。 担保行业的稳定也是金融行业稳定的重要因素。有效防控担保行业风险，必须坚持标标本兼治本兼治，重点是从源头抓起从源头抓起，立足完善公司法人治理架构完善公司法人治理架构，健

44、全企业内控制度健全企业内控制度，培育合规企业文化，建立查、堵并举，教育与惩处相结合，内外有效监督的全方位防控体系防控措施：防控措施：（一）完善公司（法人）治理机制（一）完善公司（法人）治理机制 借鉴先进银行的成功经验，积极探索符合中小金融机构，尤其是担保机构特点的公司（法人）治理架构，明确和落实好股东（大）会、董（理）事会、监事会、高管层的职责分工、议事规则和决策程序，努力构建科学决策、有效监督和强化执行的有效法人治理机制。同时发挥上级行业管理部门和外部监管部门，如金融办、人民银行等的监督作用，加强对高管人员的监督作用，高度重视加强领导班子建设，切实增强高管人员行使职权的透明度和公正性。（二）

45、建立健全案件防控责任制度（二）建立健全案件防控责任制度 明确法人机构是案件防范和查处的主体，股东会或董事会对案件风险负最终责任，董事长作为案件风险防控的第一责任人，担负首要责任；班子成员要按照分工承担分管业务条线的案件风险防控责任；按照纵向到底、横向到边的原则，建立全员防范案件风险机制，把责任细化和分解到各个部门和分支机构的所有岗位，逐步落实案防责任。（三）加强内部控制体系建设（三）加强内部控制体系建设建立健全内部风险管理体系、制度流程体系、岗位职责体系和监督制约机制，建立和完善风险事件应急处置预案，明确应急响应级别、处置方式、工作流程、报告路径、工作措施、责任划分及其他有关要求，形成一整套完

46、整的处理程序。（四）做好人员培训工作，提高人员职业素养（四）做好人员培训工作，提高人员职业素养 担保行业做的就风险，如何防范好风险在很大程度上取决于人的作用。人员对金融、对财务、对法律的理解程度将对风险防控成功与否产生巨大的影响。（五）强化尽职调查，完善担保手续，积极跟踪保后（五）强化尽职调查，完善担保手续，积极跟踪保后 担保公司为企业进行担保，一方面要加强对自身的控制，另一方面也要做好对担保客户的控制。 为防范担保客户的不道德因素，担保公司在受理担保业务的时候，要加强对企业的前期尽职调查，对企业资产负债状况、盈利能力、偿债能力、未来发展能力、生产情况、销售情况进行甄别和分析，以求对企业风险因

47、素进行识别。 在放款之前完善担保手续，避免法律风险。 放款后，担保公司应当定期或不定期对企业进行保后调查，对出现经营困难的企业提供帮助，防止企业出现违约或逾期情况。附件附件2 2保后跟踪保后跟踪客户还款客户还款通过对担保流程环节的控制来控制好担保风通过对担保流程环节的控制来控制好担保风险险客户逾期客户逾期代偿借款代偿借款催收后客户还款催收后客户还款起诉处置担保措施起诉处置担保措施案例分析案例分析 2011年4月，江苏南京某担保公司对外宣布破产。根据当地监管部门的调查结果显示，该公司破产系由客户卷款逃跑导致。 2010年2月，当地某食品加工企业主张某找到该担保公司申请一年期流动资金贷款担保，金额

48、2300万元，借款银行为江苏某银行。由于张某之前跟担保公司主管及业务员A、B比较熟悉，担保公司职员A、B在未对企业进行尽职调查的情况下，仅凭企业提供的基础资料为该食品加工企业出具担保意见书。同时，为了获取银行贷款审批，A、B伙同张某制作了虚假的财务报表，并寻找到当地会计师事务所C，以高于市场价格取得审计报告，并提供给当地银行。为落实担保措施，张某与该担保公司签订了股权质押协议，并以张某私有房产协议抵押。银行基于该担保公司长期良好的合作关系，仅根据担保公司提供保证，能够覆盖贷款风险为由，为该食品加工企业放款。 2011年，该食品加工企业经营情况恶化，负债过多，资不抵债，无法清偿银行债务。企业主张

49、某以周末为由，为全厂职工放假2天。放假期间，张某变卖企业全部资产，并变卖私人房产、车产，携带所有现金逃往国外。到达国外次日，张某打电话给担保公司业务员A、B后再无音讯。2011年2月21日，银行贷款到期，由于该食品加工企业贷款逾期，银行从担保公司保证金账户对该笔款项本金及利息进行了扣划。鉴于当地环境急剧恶化，银行随后要求该担保公司旗下所有客户提前清偿银行所有债务。担保公司随后与所有客户进行协商还款事宜，经过一个多月的努力后，全部客户同意提前清偿，但要求担保公司先退还之前收取的保证金。由于，担保公司在收取客户保证金后将资金放入银行保证金账户，银行对担保公司保证金账户进行了冻结，导致担保公司无法退

50、还客户保证金，客户以未退还保证金为由大面积拒绝还款。担保公司资金链正式断裂，无奈之下只能宣布破产，进行清算。问题：请大家思考此案例中有哪些风险防控的失误之处？案例启示：案例启示：1.担保公司职员基于以前比较熟悉，做人情担保；2.担保公司职员未对食品加工企业进行尽职调查；3.企业主张某伙同担保公司职员伪造虚假财务报表；4.会计师事务所为追求高利益，放松警惕，睁一只眼，闭一只眼，出具审计财务报告；5.银行基于同担保公司的良好合作关系，放松审批，仅根据担保公司担保为企业放款；6.担保公司在落实反担保措施时，虽采取了以股权质押和房产协议抵押的方式，但由于该企业隐藏高额负债，导致股权质押最终无法落实；房

51、产协议抵押，最后因企业主张某将房屋变卖而成为一纸空文。 第三部分 担保公司涉诉案件审理思路分析 （一）借款担保合同纠纷（银行等债权人为原告）； （二）担保追偿权纠纷； （三）民间借贷纠纷； （四）企业借贷纠纷； （五）保证合同纠纷； （六）其他纠纷。第四部分 热点法律问题介绍 （一）租赁权对行使抵押权的影响 （二）应收账款质押的问题 （三）在建工程抵押的问题 （四）关于赋予担保合同强制执行效力的公证书的问题 （五）落实反担保措施时无法办理抵押或质押登记的风险控制 （六）债权转让对抵押权的影响租赁权对行使抵押权的影响租赁权对行使抵押权的影响 先租后抵时，租赁权优于抵押权先租后抵时，租赁权优于抵押

52、权 先抵后租时，抵押权优于租赁权先抵后租时，抵押权优于租赁权 承租人的优先购买权承租人的优先购买权 抵押权与租赁权并存时的风险防范抵押权与租赁权并存时的风险防范 订立抵押合同前抵押财产订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。不得对抗已登记的抵押权。先租后抵时，租赁权优于抵押权先租后抵时，租赁权优于抵押权 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力不影响租赁合同的效力 。这条便是关于这条便是

53、关于“买卖不破租买卖不破租赁赁”的规定，也同样适用于的规定，也同样适用于行使抵押权时所有权发生变行使抵押权时所有权发生变动的情形。动的情形。先抵后租时，抵押权优于租赁权先抵后租时，抵押权优于租赁权 抵押人将已出租的财产抵押的，应当书抵押人将已出租的财产抵押的，应当书面告知承租人，原租赁合同继续有效。面告知承租人，原租赁合同继续有效。 抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。租赁合同对受让人不具有约束力。承租人有优先购买权承租人有优先购买权 出租人出卖出租房屋，应提前出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承个月通知承租人，承

54、租人在同等条件下，享有优先购买权。租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等承租人享有以同等条件优先购买的权利。条件优先购买的权利。抵押权与租赁权并存时的风险防范抵押权与租赁权并存时的风险防范关于应收账款质押的问题关于应收账款质押的问题 应收账款质押概述应收账款质押概述应收账款质押存在的法律风险应收账款质押存在的法律风险 如何防范应收账款质押的风险如何防范应收账款质押的风险 根据中国人民银行颁布的根据中国人民银行颁布的应收账款质押登记应收账款质押登记办法办法

55、的解释：的解释： 应收账款是指应收账款是指权利人因提供一定的权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现有的和未务人付款的权利，包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益，但来的金钱债权及其产生的收益，但不包括因票据或其他有价证券而产不包括因票据或其他有价证券而产生的付款请求权。生的付款请求权。 应收账款包括下列权利：应收账款包括下列权利： （一）销售产生的债权，包括销售货物，供应（一）销售产生的债权，包括销售货物，供应水、电、气、暖，知识产权的许可使用等；水、电、气、暖，知识产权的许可使用等； （二）出租产生的债权，包括出租动产或不动（二

56、）出租产生的债权，包括出租动产或不动产产; （三）提供服务产生的债权（三）提供服务产生的债权; （四）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费（四）公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权；权； （五）提供贷款或其他信用产生的债权。（五）提供贷款或其他信用产生的债权。法律明确规定法律明确规定不可质押不可质押的应收账款：的应收账款： 医院、学校、公园等带有公益性质的民医院、学校、公园等带有公益性质的民事主体基于公益而产生的收费权，政府土事主体基于公益而产生的收费权，政府土地储备中心的土地收益金等。地储备中心的土地收益金等。应收账款质押存在的法律风险应收账款质押存在的法律风险应收账款质押存在的法律风险主要有

57、：应收账款质押存在的法律风险主要有：（1 1）第三债务人履行能力的欠缺；）第三债务人履行能力的欠缺；（2 2）抵销权抵销权 ；（3 3）欺诈性风险；）欺诈性风险；（4 4）违约风险；）违约风险；（5 5）判决执行风险等。）判决执行风险等。抵销是指二人互负债务而其给付种类相同时，以其债务与对方的债务，按对等数额使其相互消灭。相关法律规定见合同法第99条、100条如何防范应收账款质押的风险如何防范应收账款质押的风险 选择合格的应收账款选择合格的应收账款在合同中约定严密的风险防范措施在合同中约定严密的风险防范措施重视对应收账款的保后跟踪管理重视对应收账款的保后跟踪管理 在建工程抵押的问题在建工程抵押

58、的问题 在建工程抵押的定义在建工程抵押的定义在建工程价款法定优先权的问题在建工程价款法定优先权的问题如何防范在建工程抵押的法律风险如何防范在建工程抵押的法律风险在建工程抵押的定义在建工程抵押的定义在建工程价款法定优先权的问题在建工程价款法定优先权的问题 发包人未按照约定支付价款的发包人未按照约定支付价款的, ,承包人可以催告承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的, ,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外, ,承包承包人可以与发包人协议将该工程折价人可以与发包人协议将该工程折价, ,也

59、可以申请人民也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。价或者拍卖的价款优先受偿。 人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照应依照合同法合同法第第286286条的规定，认定建筑工程的条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权优于抵押权和其他债权。建筑工建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包酬、材料款等实际支出

60、的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使人违约所造成的损失。该解释对建设工程承包人行使优先权的期限做了限制，规定了优先权的期限做了限制，规定了行使优先权的期限为行使优先权的期限为六个月六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。的竣工之日起计算。 建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅建设工程价款优先受偿权作为法定优先权，不仅是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手是由法律直接予以规定的，而且无须办理登记手续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人续，其受偿额不属公示信息，从而导致抵押权人对自己的

61、风险无法预测和控制。对自己的风险无法预测和控制。 从上述案例可以看出，在建工程抵押的主要法律从上述案例可以看出，在建工程抵押的主要法律风险来自在建工程价款法定优先权。风险来自在建工程价款法定优先权。如何防范如何防范在建工程抵押的法律风险在建工程抵押的法律风险赋予担保合同赋予担保合同强制执行效力的公证书的问题强制执行效力的公证书的问题 公证能否赋予担保合同强制执行效力公证能否赋予担保合同强制执行效力 具有强制执行效力的公证书与具有强制执行效力的公证书与普通的公证书的区别普通的公证书的区别公证能否赋予担保合同强制执行效力公证能否赋予担保合同强制执行效力 反对观点反对观点支持观点支持观点 其实，该问

62、题很大程度其实，该问题很大程度上不是一个法律问题，而是上不是一个法律问题，而是实践中公证机构与法院的沟实践中公证机构与法院的沟通协调问题。通协调问题。 自自物权法物权法颁布以来，颁布以来，已经趋向于可以对担保合同已经趋向于可以对担保合同赋予强制执行效力。赋予强制执行效力。具有强制执行效力的公证书具有强制执行效力的公证书与普通的公证书的区别与普通的公证书的区别 无法办理抵押或无法办理抵押或者质押登记时的风险控制者质押登记时的风险控制 由于抵押物（质押物）或其他原因，在由于抵押物（质押物）或其他原因，在落实反担保措施时常常遇到无法办理抵押落实反担保措施时常常遇到无法办理抵押（质押）登记手续的情形，

63、以至于债权人无（质押）登记手续的情形，以至于债权人无法享有优先受偿权，会大幅的增加担保的风法享有优先受偿权，会大幅的增加担保的风险。险。 多方参与、相互约束机制多方参与、相互约束机制是指债权人、抵押是指债权人、抵押人（质押人）与抵押（质押）物相关的主体签订人（质押人）与抵押（质押）物相关的主体签订合同，对相关权利义务及违约责任进行约定，以合同，对相关权利义务及违约责任进行约定，以多方参与、相互约束达到控制担保风险的目的。多方参与、相互约束达到控制担保风险的目的。 因政策原因，抵（质）押物不能抵（质）押登记于担保公司名下为控制风险而抵（质）押于贷款银行时，如何保证担保公司的优先受偿权？ 思考：

64、在担保项目中，贷款人到期未还款，又存在在担保项目中，贷款人到期未还款，又存在抵押物抵押登记于贷款银行时，担保公司能抵押物抵押登记于贷款银行时，担保公司能否与贷款银行协商，采用转让债权的方式达否与贷款银行协商，采用转让债权的方式达到担保公司获得转让抵押权又变相代偿的目到担保公司获得转让抵押权又变相代偿的目的？的？1、抵押权的设立2、“房随地走”、“地随房走”原则3、“一物二抵”的处理原则： 先登记优于后登记、已登记优于未登记、未登记 按照同一顺序处理 4、土地上新增建筑物不属于抵押物原则（七）不动产抵押登记注意事项 物权法A182 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建

65、设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。 抵押人未按照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押 物权法A183 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。 物权法物权法A199A199同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿： （一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清 （二）抵押权已登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 物权法物权法A200A200建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地

66、使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。 最高人民法院关于人民法院执行设定抵押房屋的规定 法释200514号 抵押被执行人及其所扶养家属居住的房屋： 1）6个月宽限期 2）强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房； 3） 被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出；意味着终止执行。（八）住宅抵押特殊处理原则 1、有限责任公司提供质押担保，质权人应要求债务人及公司提供公司股东同意以相关股权设定质押担保的股东会决议，避免因股权质押违反公司法关于股份转让的规定而无效。 2、股份有限公司参照有关股份转让的规定，注意转让限制性规定。 3、以上市公司国有股权质押特殊规定上市公司国有股东授权代表单位持有的国有股只限于为本单位及其全资或控股子公司提供质押，国有股东授权代表单位用于质押的国有股数量不得超过其所持该上市公司国有股总额的50 4、外商投资企业根据企业性质而定。（应按不同的公司性质注意拟出质股权（份）是否违反前述限制性