龙湖地产：与监理单位交流

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1、2l 龙湖地产简介l 龙湖工程体系介绍l 对监理工作的一些要求和建议3 业务纬度创建篇、项目篇、荣誉篇财务纬度销售收入、土地储备、银行信用龙湖地产简介4龙湖花园地块原貌，龙湖花园地块原貌，19975龙湖社区俯瞰图龙湖社区俯瞰图l 龙湖大社区占地1083亩，约72.2万平米，建筑面积约128万平米，提供各类住宅及商铺约6600户。67l 建设高端别墅项目近70万平方米，已竣工50.3万平方米，交付业主1300余栋 。8l 建设中高端花园洋房53.9万平方米，已竣工27.9万平方米，交付业主近2000户。 9l 建设中端高层公寓205万平米，已竣工115.8万平方米，交付业主8000余户。 10l

2、 建设商业地产近50万平方米，已竣工34万平方米，持有2个大型都市购物中心，三个社区商业中心，合作品牌商家800余户。11 20062006年年3 3月，月，20062006中国房地产百强开发企业中国房地产百强开发企业 国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院国务院研究发展中心、清华大学房地产研究所和中国指数研究院 20062006年年1010月，月，2005200520062006年度中国房地产诚信企业年度中国房地产诚信企业 中国建设部、中国房地产业协会中国建设部、中国房地产业协会 19981998年年20072007年，连续年，连续1010年、五届重庆年、五届重庆1010佳

3、住宅小区第一名佳住宅小区第一名 2007 2007年年4 4月，月，20062006年年4 4月，月，20042004年年3 3月全国住宅用户满意度第一名月全国住宅用户满意度第一名 中国质量协会、全国用户委员会中国质量协会、全国用户委员会 20062006年年3 3月，重庆市第四届月，重庆市第四届“房地产开发企业五十强房地产开发企业五十强” 重庆市人民政府重庆市人民政府12l “ “也许不是最大，但肯定是最好的公司也许不是最大，但肯定是最好的公司” 著名城市经营与发展战略专家 王志纲l “ “以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业以客为尊，在房地产界中少见的优秀企业” 香港置地亚太区首席代表 郭

4、建豪l “ “龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴龙湖地产是我们最值得敬重的合作伙伴”沃尔玛（中国）深圳总部l “ “与你们合作，与你们合作，I am very happyI am very happy！” 百安居副总裁 司马兰德13l2007年预计销售总收入在90亿左右人民币万元人民币万元01-0601-06年复合增长率年复合增长率63%63%14l截至目前，龙湖集团已在北京、上海、重庆、成都、西安拿地进行房地产开发。l截至2007年底，龙湖集团累计交房面积318万平方米、已销售待交房面积140万平方米、在建面积370万平米、规划面积191万平方米。 15l 2007年8月 中国农业银行授予4

5、5亿元集团授信l 2007年7月 中国建设银行授予33亿元集团授信l 2006年3月 中国建设银行授予AAA级信用单位l 2006年5月 中国农业银行授予AAA级信用单位l 2006年1月 农业银行重庆分行“最佳银企合作单位”l 2005年5月 荣获中国建设银行总行守信和稳健企业称号16l 在北京目前有4个二级开发项目，建筑面积约150万平米；2个一级开发项目，建筑面积约100万平米。l 我们认为：优秀的分供方是我们的核心竞争力l 我们倡导：所有的分供方是我们的同路人l 我们希望：在北京找到能够与龙湖一起成长的同路人17l 龙湖地产简介l 龙湖工程体系介绍l 对监理工作的一些要求和建议18l

6、工作标准要求高于同行业，这对第一次与龙湖合作的所有单位都是挑战l 高标准意味着高投入，希望所有的监理能够做好心理准备l 实例照片19l 规范化管理：要求很多工作落实到书面的多于同行，因此，与龙湖合作，会有很多案头工作 l 具体的内容第三章会详述20l 龙湖工程部的人员配置要求较高，对技术问题爱钻研，希望在技术方面监理可以与甲方充分探讨；l 工程部多项目运作，项目部人员由工程部调配21l 龙湖地产简介l 龙湖工程体系介绍l 对监理工作的一些要求和建议22l我们全力支持监理的工作l龙湖将会是你遇到的最容易也最难打交道的甲方l每个监理有自己的工作方式和习惯，我们不强求统一，以下所提的只是我们关于工作

7、的一些要求和提醒23l以下将从三个方面对监理工作提出要求和建议：1、会议及报告制度2、工作思路和原则3、工作方式方法的要求24l 及时沟通的原则 因为甲方监理不在一起办公，要求监理详细做好监理日志，甲方不定期检查。 要求监理与对应的工程师，每天至少沟通一次，形式不限，可当面交流，或电话沟通，或书面报告。 重要事项必须随时电话联系，甲方人员电话7X24小时开机，要求监理也保持全天开机。25l 施工日报制度要求施工单位报日报，监理单位审核汇总后转甲方。 施工日报格式26l 甲方监理周例会 时间：每周一下午5：00，地点：甲方会议室。 监理统一汇报一周情况，包括现场质量、进度、安全文明施工情况，所发

8、工作联系单和罚款建议单情况，检验验收情况，提出监理部下周工作重点。 甲方向监理提工作要求和下一步工作重点。 双方可利用周例会进行务虚的沟通交流。 每月初第一周例会，监理提交并汇报工作月报。27l 监理月度谈话及考核 由甲方工程师对专业对口的监理工程师每月进行一次谈话，交流一月的工作状态，甲方对监理工作进行点评。要求每月7日前完成交流。 监理考核制度：每月由工程部工程师集中对对应专业监理工程师进行量化考核,考核结果由工程经理、项目负责人确认后提交监理公司，此结果是监理工程师能否胜任及监理奖金发放的依据。监理考核不排除采取对施工单位匿名调查的方式。要求每月10日前完成考核。28l 监理要开的几个会

9、议 监理例会 周安全文明检查例会 质量（或进度）专题会 现场问题点评会29l 监理例会的议程建议 时间：每周三下午2点；地点：工地会议室； 每周二下午5点之前，要求施工单位报施工周报，监理审核；施工周报格式 会议议程五部分：1、上周会议决议落实情况回顾；2、施工单位简要汇报工作完成情况和下周计划，主要汇报未按计划完成的工作及改进措施，汇报存在的问题及改进措施，提出要求甲方监理解决的事项；3、各专业监理工程师对质量、进度、安全文明施工进行点评，应结合事实或照片，好的要表扬，差的要批评；4、甲方进行点评，提出甲方的要求，并对施工单位提出的要求进行回复；5、总监总结； 会后会议纪要确认，要求在周四下

10、午5点前完成会议纪要签发；30l 现场问题点评会根据现场质量、进度、安全文明的状况，由总包单位总工（或生产经理）牵头组织，对一阶段存在的问题进行总结点评，分析下一阶段改进的方法和措施。会议邀请甲方和监理参加，监理对会议组织情况进行监督。首次点评会将由甲方组织。问题点评必须采用照片，以PPT文件的形式进行总结。31l 甲方公司检查制度 每半月由甲方公司层面组织、监理实施的项目检查(含质量进度安全生产文明施工) 具体检查时间由甲方通知监理，要求监理根据现场进度安排施工单位准备相关图纸、检测工具等32l 样板带路 坚持样板引路，做出样板几方确认后，再进行大规模施工。l 方案先行 所有总分包单位，必须

11、事先有施工方案才能施工，只有事先充分考虑清楚，才能保证工作做好。 方案审批流程 施工方案审查意见表格式33l 规范为上一切根据图纸、规范、图集、方案，一切技术问题可以充分讨论，要对所负责工作的规范要求比较清楚。l 首战必胜无论总分包单位，第一道工序，第一遍工作，一定要全程跟踪，确保第一遍做好，发现有不到位的立即整改。 34l 移交有据 无论是总分包之间，还是总包内部的不同专业之间，要求工作界面的移交必须履行书面的手续，确保上道工序合格后进行下道工序。 工序移交表格参考模板 监理应根据现场实际编制（或组织施工单位编制）移交表格。35l 管理的三部曲 从大的原则来说，监理对于现场存在的问题，首先口

12、头要求，再次书面工作联系单，仍然不起作用，就发监理通知单或者罚款建议单。 违约处理建议单格式36l 首先要做正确 按图施工是质量和工期的前提。监理工程师对于图纸必须熟悉，对于变更洽商要敏感。做正确了，才能保证质量，才能保证工期。l 资料同步 要求施工单位工程资料必须同步，监理同意进行的工作，如果没有正式资料，就先草签后补正式资料。37l 监理应配相机 重点问题用相机拍照留存，开会点评采用照片更便于沟通，一目了然。l 书面往来的原则 一切事情应保留书面资料，并要求相关单位盖章签字，并签署日期。38l 监理是文档流转的枢纽甲方发出的书面指令，一般发给监理。如果需要转发施工单位，由监理根据甲方指令中

13、注明的抄送单位进行抄送。重要的文件甲方将直接发给监理和施工单位。工作联系单样式施工单位的文件（一式两份）主送监理单位，由监理单位每天两次转送甲方（上午11点一次，下午5点一次）。 39l 及时收测反馈质量状况所有工作，只要施工单位一做完具备收测条件，就应第一时间进行收测。收测可以监理独立完成，也可监督施工单位完成，但必须向甲方报送监理书面签名的收测成果。甲方对监理报送的收测成果不定期复测。主体结构施工阶段检查收测的要求如下，监理应根据现场情况编报相应的检查收测结果。主体结构施工阶段检查收测的要求示例40l采用工程语言沟通对于现场工作质量，应尽可能采用数据和事实说话，比如说实体质量，应是收测检查

14、XX处，合格XX处，合格率XX%。l及时确认所有变更洽商引起返工的部位，要求甲方、监理和施工单位在返工发生的第一时间现场确认工程量，可以先用草图表示，各方签字，由施工单位3日内补正式手续。没有特殊情况，要求甲方、监理在现场；如果甲方不在现场由监理代替，施工单位应在3天内找甲方补签。41l 监理要签认的表单 施工单位月度工程量审核 变更签证洽商，对现场执行结果进行确认，涉及到返工的，对返工范围进行明确42l 贡献确认 根据双方合同约定：监理单位在工程监理中，达到了甲方的质量目标、工期目标和严格执行了服务标准，与甲方配合好，现场安全文明施工管理好，甲方给予监理单位本监理合同价款10的奖励，奖励费用的40奖励给监理公司；其余的60奖励给现场监理部。 我们龙湖有向监理工程师支付合同外奖金的案例。43l 本工程总包合同要求花园式工地，监理要按照这样的标准去要求。l 安全帽颜色，监理统一为白色，施工单位管理人员红色，工人蓝色或黄色。44l 甲方分工及联系方式表45l 甲方工作时间 上午9点至12点半，下午1点半至5点半，周末会有人值班。 甲方人员24小时手机开机，重要事项随时沟通。l 追踪甲方工作 对要求甲方落实的事情，应持续追踪，不要怕烦每天一个电话催，超过三次，可以找经理。