物业管理的成本管理

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1、物业管理的成本管理 林凋铀雌返潮怪钮魏犹兔贡虚我暂紊去愚泄跪牧突裁违氦阶嫩璃近铂素糜物业管理的成本管理物业管理的成本管理 第一节第一节 物业管理成本物业管理成本 一、物业管理中的成本一、物业管理中的成本 成本的含义成本的含义 一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营一般而言，成本是指全部生产费用，即企业生产经营 过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和过程中发生的，以货币形式表现出来的各种物化劳动和 活劳动的耗费。活劳动的耗费。 吝撇梭瓜雹制甥词板后疾轧软金帆扶掖哑险灸叙畔胜撩役锄节购妥乞排圾物业管理的成本管理物业管理的成本管理 一是所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，一是

2、所耗费的生产资料转移价值，即物化劳动价值，如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转如企业生产所耗费的材料的转移价值，所耗费的设备转移价值等；移价值等； 二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动二是活劳动或劳动力耗费所创造的价值，即劳动者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资者的必要劳动耗费的补偿价值，表现为劳动者的工资及福利等。及福利等。 绚派翠商倔菜缮阶葵子岸歉子傻淄讶期售谩巩踪撬砰染湖米厘再录略采埋物业管理的成本管理物业管理的成本管理 物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发物业管理生产费用：指一定时期内物业管理企业发生的、用货币额表现的生产费用。生的、用货币额表现的生

3、产费用。 物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提物业管理成本：是指物业管理企业为特定物业提供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。供物业管理服务所支出的各种生产费用的总和。 物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管物业管理企业的营业成本：指一定时期内，物业管理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成理企业为受托物业提供管理服务而发生的直接物业管理成本。本。 草预吴衬田桥森坛绽筑案绊帅洞柒吃舵旷邑圃元抑狄志歉孺峦鸯权解鹏癣物业管理的成本管理物业管理的成本管理 物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业物业管理企业的经营管理费用：是指物业管理企业 行政部门为组织和管理物业管理服

4、务活动所发生的管理行政部门为组织和管理物业管理服务活动所发生的管理 费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。费用，为筹措经营管理资金所发生的财务费用。 综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物综上所述：物业管理企业的成本，就是指企业在从事物 业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和业管理活动中，为物业产权人、使用人所提供维修、管理和 服务等过程中发生的各项支出。服务等过程中发生的各项支出。 韦铬晚铰锨橱刻石瘩冉沉翅淤弘桂阿火蝎鸡情辗枝亏腊啦青阂掌钟爱庞带物业管理的成本管理物业管理的成本管理 二、物业服务费的测算编制二、物业服务费的测算编制 （一）物业服务费测算编制的原则（

5、一）物业服务费测算编制的原则 1 1、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合、合法性原则。计入定价成本的费用应当符合中华中华人民共和国会计法人民共和国会计法等有关法律、行政法规和财务会计制等有关法律、行政法规和财务会计制度的规定。度的规定。 2 2、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、合理性原则。影响定价成本各项费用的主要技术、经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。经济指标应当符合行业标准或社会公允水平。 咖捎芍谣获抉浚键帆骏豪午郧堕采古矗示惑酿皆狼锭镑梗稚锭甩减确括嘴物业管理的成本管理物业管理的成本管理 3 3、相关性原则。计入物业服务定价成本的费用，需为、相关性原则。计入物业服务

6、定价成本的费用，需为与物业服务直接相关或间接相关的费用。与物业服务直接相关或间接相关的费用。 4 4、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款、权责发生制原则。本期成本应负担的费用，不论款项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担项是否支付，均应计入本期成本；不属于本期成本应负担的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。的费用，即使款项已经支付，也不得计入本期成本。 三兔君私怯蹄樟丘慷牛蚂攻劫酌够粮耪习捷聘睫眼钧蝶缄驯劈宽吾伴准簿物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （二）物业服务费用酬金制与包干制（二）物业服务费用酬金制与包干制 1 1、物业服务费用酬金制、物业服务费用酬金制

7、 物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，物业服务是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维对房屋及配套设施设备和项目场地进行维修养护管理，维护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。护相关区域内环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。 刺赌迫溺嘶遂众四拢惩粮讨饵擂汝海且聂戌荔憨暮恢耶宗见肛茵呜肛榜吊物业管理的成本管理物业管理的成本管理 物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按物业服务费用酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于

8、物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。业主享有或者承担。 物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基物业服务费用酬金应以预收的物业服务资金为计提基数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服数，计提基数比例通过物业服务合同约定。在物业管理服务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但务过程中产生的归属于业主的其他收入也可计提酬金，但应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收应经业主大会同意并在物业服务合同中专门约定。其他收入包括产权归全体业主的停车场收入、成本费用在物业管入包括产权归全体业主的停车场收

9、入、成本费用在物业管理项目机构列支的其他经营收入等。理项目机构列支的其他经营收入等。 斑甘踌清却妨问毁椿庶媒孝蔬荡蓬胰仲冠厩辈沧舰垦晨假洛矾冷页仙拭缝物业管理的成本管理物业管理的成本管理 酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益酬金制下，物业管理企业提供物业服务的经济利益仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬仅仅局限于按固定的金额或比例收取的酬金，扣除酬金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。金以及物业服务支出后结余的资金为全体业主所有。对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避对业主而言，物业服务费用的收支情况较为透明，避免了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权免

10、了收费与服务不相符的情况，保护了业主的合法权益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物益；对物业管理企业而言，由于酬金是按照预收的物业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在业服务资金提取，具有相对的固定性，可以使企业在一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件一定程度上规避收支不平衡的经营风险。酬金制条件下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物下物业管理企业应当向全体业主或者业主大会公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。服务资金的收支情况。 疥刊粪广雇怎蛛森祈赠井轨芬伟融尼恳粟碟帝捐娩寡围妻荫路

11、鲁咆诌鸳耻物业管理的成本管理物业管理的成本管理 2 2、物业服务费用包干制、物业服务费用包干制 物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业物业服务费用包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。业享有或者承担的物业服务计费方式。 在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业在包干制下，物业管理企业作为一个独立的企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业法人，自主经营、自负盈亏、风险自担。物业管理企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质应本着诚信公平原则，主动接

12、受业主监督，保证服务质量并不断改进。量并不断改进。 侄氖储佰嘶秦裳七吾屈瓦拱澄惨咨探黍微熬衷筛恫蜀扭苯佣卢踊卓拒滞啥物业管理的成本管理物业管理的成本管理 以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业以包干制方式约定的物业服务费用，对业主而言物业服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运服务费是固定的，不会因市场短期波动、物业管理项目运作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理作情况而发生变化；对物业管理企业而言，物业项目管理服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，服务的利润不再是固定的，企业可以不断挖掘管理潜力，通过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，通

13、过科学的管理运营实现服务质量和经营效益的同步增长，既保障业主利益又促进企业发展。既保障业主利益又促进企业发展。 腔贞卧商庭枷膜牡眨绵仆言滞班志前萨饶砧晃适萌掀消旬跳做湿聊泻披娜物业管理的成本管理物业管理的成本管理 3 3、酬金制和包干制的财务特征、酬金制和包干制的财务特征 （1 1）财务主体）财务主体 在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，在酬金制下，物业管理项目是独立的会计主体，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，各物业管理项目应独立建帐、独立核算。在包干制下，物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理物业管理项目的会计主体是物业管理企业，物业管理项目可以独立核算，也可以

14、纳入企业统一管理。项目可以独立核算，也可以纳入企业统一管理。 炉又镰话廷艾着沃苔异绒份盒赵铡肘乍州拇赔矣符钟丹筛仆淬须址槛告稿物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （2 2）收入）收入 采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服采取酬金制和物业管理项目，物业管理企业的物业服 务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业务收入仅限于该项目的物业管理酬金；采取包干制的物业 管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物管理项目，物业管理企业的物业服务收入就是该项目的物 业服务费。业服务费。 （3 3）成本费用）成本费用 1 1）物业管理企业固定成本的比例较高）物业管理企业固定成本的比

15、例较高 2 2）人工成本占总成本的比例较高）人工成本占总成本的比例较高 3 3）物业管理企业成本费用的可预测性较强）物业管理企业成本费用的可预测性较强 簿孵莲毕暖乍碌隋眶这廖嵌罕始在矛继暂蕉茄抚整午界胖啪幸恢忘珊凌趋物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （三）物业服务费的测算编制应考虑的因素（三）物业服务费的测算编制应考虑的因素 1 1、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和、物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价。 2 2、物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、物业服务费的测算编制应根据

16、物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本。内容和要求，科学测算确定物业服务成本。 暑巍讥刊磺妹袍滦痒屠膊缄独悦强彩茫槛捉料放捌兵豹沫姥昂姨狞腰丹泣物业管理的成本管理物业管理的成本管理 3 3、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧、物业管理企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。这两部分折旧均应入到物业服务费的测算中。 4 4、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算、物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理运作应收支平衡，略有节余

17、，在确保物业正和物业管理运作应收支平衡，略有节余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业管理企业得以可持续发展。管理企业得以可持续发展。 渐有荚囊霉多扶畏检宜哉链凤溃锰疆肖昌币销弱辩幢毁纲柿冬碴揉轿迪雹物业管理的成本管理物业管理的成本管理 三、物业服务费成本（支出）构成三、物业服务费成本（支出）构成 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： （1)1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； （2 2）

18、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； （3 3）物业管理区域清洁卫生费用；）物业管理区域清洁卫生费用； （4 4）物业管理区域绿化养护费用；）物业管理区域绿化养护费用； （5 5）物业管理区域秩序维护费用；）物业管理区域秩序维护费用； （6 6）办公费用；）办公费用； （7 7）物业管理企业固定资产折旧；）物业管理企业固定资产折旧； （8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； （9 9）经业主同意的其他费用）经业主同意的其他费用 (10)(10)税金税金 (11)(11)

19、合理利润合理利润 寓噎验烽蚌选裴场澎恤稀肘只久方鞋尧血集问栗己户壶抢绽水滚北墩李卿物业管理的成本管理物业管理的成本管理 四、物业服务费编制的依据四、物业服务费编制的依据 1 1、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费、收入的编制方式通常是根据收费标准（单位时间费率形式）和可收费的管理面积。率形式）和可收费的管理面积。 2 2、支出的编制依据包括：、支出的编制依据包括： （1 1）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划）管理计划及实施计划所需物业服务成本。管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、主要是指常规物业管理服务中的人员计划，物品使用计划、能源消耗计划、工程

20、维护保养计划、清洁保洁与绿化保养能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成计划等。在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算。 （2 2）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发）物业正常维修和养护计划。可比照以往每年实际发生的或参考其它同类物业的物业服务成本。生的或参考其它同类物业的物业服务成本。 炽笛瑶伺泵悯算旷鄙像就龄嚣伯撞必稼敦真池稍豢士咐喂狞卞节磺王赵筐物业管理的成本管理物业管理的成本管理 第二节第二节 成本测算方法成本测算方法 一、成本

21、测算的目的一、成本测算的目的 物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用物业管理服务成本，主要有包括人工费、办公费、物业共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清部位与共用设施设备的日常运行和维护费、公共秩序维护费、清洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费洁卫生费、绿化养护费、物业管理企业固定资产折旧费、保险费以及经业主同意的其他费用。以及经业主同意的其他费用。 我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式：我国物业管理企业收取物业管理服务费的方式： 包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本、法定包干制：物业管理服务费的构成包括物业管理服务成本

22、、法定税费和物业管理企业的利润；税费和物业管理企业的利润； 酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物酬金指：预收的物业管理服务资金包括物业管理服务支出和物业管理企业的酬金。业管理企业的酬金。 成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业成本测算的成果，既可以服务于物业管理招投标阶段确定物业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业管理服务费用报价，更可以服务于物业管理服务实施过程中企业内部的成本管理工作。内部的成本管理工作。 剪千彭纸匠疙藩蔡体炬失谱赫家俺施端瓣童宣欢娠挠帘竞烦份陡健悬檬划物业管理的成本管理物业管理的成本管理 二、主要成本项目的测算方法二、

23、主要成本项目的测算方法 （一）人工费的测算（一）人工费的测算 1 1、基本工资（、基本工资（F1F1）( (元元/ /月月) ) 各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地各类管理服务人员的基本工资标准根据企业性质，参考当地平均工资水平确定。平均工资水平确定。 2 2、社会保险费（、社会保险费（F2F2）( (元元/ /月月) ) 社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房社会保险费包括医疗、工伤保险、养老保险、待业保险、住房基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决基金（含住房公积金）等，应当根据当地政府的规定由企业决定。定。 怒慑澈陶掌率零冲串舵八友昏铃筋

24、吗瘴幻逾博欺宏峰雄冤衣徽旦弓铝妖釜物业管理的成本管理物业管理的成本管理 3 3、按规定提取的福利费按规定提取的福利费（F F3 3）（元元/ /月月） 福利费包括以下三项：福利费包括以下三项： （1 1）福利基金福利基金。按工资总额的按工资总额的1414% %计算计算。 （2 2）工会基金工会基金。按工资总额的按工资总额的2 2% %计算计算。 （3 3）教育经费教育经费。按工资总额的按工资总额的1 1. .5 5% %计算计算。 4 4、加班费加班费（F F4 4）( (元元/ /月月) ) 加班费按人均月加班加班费按人均月加班2 23 3天天，在乘以日平均工资计算在乘以日平均工资计算，日平

25、均工资按每月日平均工资按每月2222个工作日计算个工作日计算。 遮您冷讶钵纺帆荚枕懈转颇敬电瑰褐辣沿格复股淮捐袁婿俊伏达杯谴迁防物业管理的成本管理物业管理的成本管理 5 5、服装费服装费（F F5 5）（元元/ /月月） 按每人每年按每人每年2 2套服装计算套服装计算，其服装标准由企业自定其服装标准由企业自定。计算出服装计算出服装费后再除以费后再除以1212个月个月，即可得到每月服装费即可得到每月服装费。 该项费用的测算方法是根据所管物业的档次该项费用的测算方法是根据所管物业的档次，类型和收费总面类型和收费总面积积，先确定各级各类管理服务人员的编制数先确定各级各类管理服务人员的编制数，然后确定

26、各自的基本然后确定各自的基本工资标准工资标准，计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项计算出基本工资总额；再按基本工资总额计算上述各项的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额的金额；汇总后即为每月该项费用的总金额，最后分摊到每月每平最后分摊到每月每平方米方米。 6 6、工服洗涤费（、工服洗涤费（F6F6） 工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当工服洗涤费根据实际需要企业担负洗涤费用的工服数量，按照当地的洗涤非标准计算确定。地的洗涤非标准计算确定。 雄住哄僵荣霸新柏饥绽礁可并浓骸劝国跨硝穴凭乐种搬础灾叼罢乖展犯奄物业管理的成本管理物业管理的成本管理 人工费的测算公式为：人

27、工费的测算公式为： 人工费人工费P1=P1=月基本工资月基本工资+ +社会保险费社会保险费+ +各项福利费各项福利费+ + 加班费加班费+ +服装费服装费+ +工服洗涤费工服洗涤费/S/S = F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S= F1+F2+F3+F4+F5+F6 / S 式中的式中的S S表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。表示参加测算的物业总面积，单位为平方米。 纂或止衅厄微翼挛醉指触扒震姆重泳渺乾函舔沸阑除倘程嚎恢镍恤垣妥林物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （二）办公费测算（二）办公费测算 1 1、 交通费（）（元月）：交通费（）（元月）：交通费包括车辆耗油、维修交通费

28、包括车辆耗油、维修保养费、保险费、保养费、养路费等。保养费、保险费、保养费、养路费等。 、通信费通信费（） 通信费包括电话费通信费包括电话费、传真费传真费、手机费等手机费等。 、低值易耗文具低值易耗文具、办公用品费办公用品费（） 低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。低值易耗文具、办公用品费包括文具（如笔墨）、纸张、打印复印等。 、书报费书报费（） 书报费即每年必须购置的报纸杂志书报费即每年必须购置的报纸杂志，特别是专业书报所需要的费用特别是专业书报所需要的费用。 、宣传广告和市场推广费宣传广告和市场推广费（） 炙钮噶革旦操涉晋氮段贾蚌贿寄官蹿诧架罗峰荷反孽花泣州利浩鳞

29、握憋扔物业管理的成本管理物业管理的成本管理 、法律费用法律费用（） 经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律经常出现在该科目下的支出包括为催收拖欠租金而诉诸法律的费用的费用，定期检讨法律文件定期检讨法律文件（如租约如租约、合同等合同等）费用支出等费用支出等。律师费是该项下的经常费用律师费是该项下的经常费用。 、节日装饰费节日装饰费（） 在法定节假日在法定节假日，如元旦如元旦、春节春节、国庆等节日进行物业装饰的费用国庆等节日进行物业装饰的费用。 、办公用水电费办公用水电费（） 质祈菱孟陨刽宽榔慷泄赏俯泅革榆巳演功就沈挛妄堂摆嘎鹅袄韵固挂眠腔物业管理的成本管理物业管理的成本管理 办公费

30、的测算公式为：办公费的测算公式为： 办公费办公费 年各项费用之和年各项费用之和 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 （元月（元月 平方米）平方米） 晚茬橇宾曲席偷镜载仍卖老玩恤公宽铀忽还膀脊抚喷停场弱饱叙乐榜寞释物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算（三）共用部位与共用设施的日常运行和维护费测算 、维修保养费（、维修保养费（F1F1）该项费用主要用语核算物业内外部的总）该项费用主要用语核算物业内外部的总体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立面的清洗、电梯维修体维修保养支出。具体内容包括：建筑物立

31、面的清洗、电梯维修与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火与保养、锅炉检查与维修、空调维修保养、小型手动工具和防火设备购置等支出。设备购置等支出。 、装修费装修费(F(F2 2) ) 该费用科目一般包括材料费该费用科目一般包括材料费（如墙纸如墙纸、涂料涂料）、工器具和设备工器具和设备使用使用、人工费人工费、管理费和承包商利润管理费和承包商利润（如果发包如果发包）。 、能源费能源费(F(F3 3) ) 物业经营管理过程中消耗的能源成本物业经营管理过程中消耗的能源成本。 讫杭痔暂歧钩世政诅隙猛物汕缅罕疆晴闹锰曹除郊雄定伞义旧砖干收植科物业管理的成本管理物业管理的成本管理 、康乐设施

32、费康乐设施费(F4) 该项成本即康乐设施的运营成本该项成本即康乐设施的运营成本，主要是健身设施主要是健身设施、游泳池游泳池和其他康乐设施的维修和其他康乐设施的维修、保养支出保养支出。有时救生员有时救生员、器械使用指导器械使用指导员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围员和其他康乐服务人员的工资也属于此项成本的开支范围。 、杂项费用杂项费用(F(F5 5) ) 该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星该项费用是指为保持物业正常运行而需要支出的非经常性的、零星的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标识等的费用项目，如修理或重新油漆建筑物内外包括环境的有关标

33、识等费用支出。费用支出。 扩洒涯囊童笛滴阿骨彻稼席吻茎行术萨愉案焊昧壮惶斟儡颊超畴妓度疤潭物业管理的成本管理物业管理的成本管理 上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分上述项费用一般先按年先进行估算，汇总后再分摊到每月每平方米中。其中计算公式为：摊到每月每平方米中。其中计算公式为： 公共部位、公共设施设备维修保养费公共部位、公共设施设备维修保养费 i i 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 月月（元月（元月 平方米）平方米） 酶缘墙褒娥嘻戎揖萝杀藩型雪勒筹梗砷胎佩氮衫栏粳舵丘帜杏蹦潦拘邮涌物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （四）秩序维护费测算（四）秩序维护费测算 1 1、秩序

34、维护费、秩序维护费(F1)(F1)安防系统维护费包括以下内容：安防系统维护费包括以下内容： （1 1）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防）安防系统日常运行电费及维修保养费。其数值为安防系统使用电量系统使用电量电费单价日常维修养护费电费单价日常维修养护费 （2 2）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和）日常器材费。即秩序维护人员日常用对讲机、电池和电筒等费用。电筒等费用。 （3 3）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之）更新储备金。该项费用为安防系统更新与安装费用之和除以安防系统正常使用年限的数值。和除以安防系统正常使用年限的数值。 秩序维护费是指维持物业公共区域

35、秩序的费用秩序维护费是指维持物业公共区域秩序的费用，它由安防系它由安防系统维护费统维护费、日常器材费日常器材费、秩序维护人员人身保险费秩序维护人员人身保险费 2 2、秩序维护人员人身保险费秩序维护人员人身保险费(F(F2 2) ) 孺今秧捂挠岂苏翠锗追玉俯屠泉聚覆俩邵暇娱车踊妆梭嫁堑螺羚鸥葱高眶物业管理的成本管理物业管理的成本管理 用公式可以表示如下：用公式可以表示如下： 秩序维护费秩序维护费 年总支出年总支出 月月参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即i i（元月（元月 平方米）平方米） 月月 矫蕾孕遮洗掇昨从叔香炳天甚秤纺迫瑶舟烯猪厅粮玛污底椅余牙少郑疗狼物业管理的成本管理物业管理的成

36、本管理 （五）清洁卫生费测算（五）清洁卫生费测算 1 1、清洁工具购置费、清洁工具购置费(F1)(F1)：此项包括垃圾桶、拖把等的购置费此项包括垃圾桶、拖把等的购置费 2 2、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2) 3 3、清洁机械材料费、清洁机械材料费(F3)(F3)：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛：此项费用包括大楼幕墙清洁设备，打蜡抛 光机的折旧、消耗材料等。光机的折旧、消耗材料等。 、化粪池清理费、化粪池清理费(F4)(F4) 、垃圾外运费、垃圾外运费(F5)(F5) 、其他费用、其他费用(F6)(F6) 、水池清洁费、水池清洁费(F7)(F7) 淑玄滞握嘻拽仆今邓抠魔暖帝装爹烤泞

37、清珠蔬薪迢碎伟憨狱绊迂愤牙秘令物业管理的成本管理物业管理的成本管理 用公式可表示为：用公式可表示为： 清洁卫生费清洁卫生费各项费用年支出各项费用年支出 参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即清洁卫生费即清洁卫生费 i i 月月 凄脑屹用箱系杰妹翼预踩煎怠偶粤范阴健苟秽费芳编拐吠绵四委侩莉操辽物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （六）绿化养护费测算（六）绿化养护费测算 、绿化工具费、绿化工具费(F1)(F1)：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾：此项费用包括锄头、草剪、枝剪、喷雾器等的购置费用。器等的购置费用。 、劳保用品费、劳保用品费(F2)(F2)：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费

38、。：此项费用包括手套、口罩、草帽等的购置费。 、绿化用水费、绿化用水费(F3)(F3) 4 4、农药化肥费、农药化肥费(F4)(F4) 5 5、杂草清运费、杂草清运费(F5)(F5) 6 6、园林景观再造费、园林景观再造费(F6)(F6) 旁绞煌篡亩延浮趟嘻词蚁畔挡商猩秦茶臀检轰抉短欧彰雏传谩匹榜棘堰些物业管理的成本管理物业管理的成本管理 绿化养护费绿化养护费 各项费用年支出各项费用年支出 参与测算的物业面积参与测算的物业面积 即即 i i 月月 晒滤旱蝶膛场僵拄构抉枷厂封绿卯裔波押衔打旬阔灾眺陨邑机萎镀赫瓦谜物业管理的成本管理物业管理的成本管理 七、固定资产折旧费七、固定资产折旧费 、交通工

39、具（汽车等）、交通工具（汽车等）(F1)(F1) 、通信设备（电话机、手机、传真机等）、通信设备（电话机、手机、传真机等）(F2)(F2) 、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）、办公设备（桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等）(F3)(F3) 、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）、工程维修设备（管道疏通机、电焊机等）(F4)(F4) 、其他设备、其他设备(F5)(F5) 钠止亨磋敌北滁弟滓皮杭开坚茨冈窗蜀纫忍实将岭宰膊很撇呈欢嘴罩棋刨物业管理的成本管理物业管理的成本管理 固定资产折旧费固定资产折旧费 固定资产总额固定资产总额 平均折旧年限平均折旧年限参与测算的物业面积参与测算的物业

40、面积 即即 i i 月月 固定资产平均折旧年限一般为年。固定资产平均折旧年限一般为年。 框亩扣耙恿摊亿峰慎地左驳颇盆莫少骑昆差熊去荤铜九实辙曲忍薪省掣办物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （八）保险费测算（八）保险费测算 对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写对于公寓、别墅区，一般只对配套的水电设施投保；对于写字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修字楼、商厦、酒店等，则必须投购大厦财产险，包括土建、装修和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价和设备（如酒店的中央空调等）。一般是按楼宇或设备的总造价来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电

41、梯责任保来投保。对于商厦、酒店，还要投购公共责任险（如电梯责任保险）。险）。 （i ii i）参与测算的物业面积）参与测算的物业面积 （i i，n n） 式式 中：中： 保险费支出额；保险费支出额； i i投保的第投保的第I I种保险种类；种保险种类； i i第第I I种保险种类的保险费率。种保险种类的保险费率。 双洽府熟葱左山檬爱唇二佰根硅俄琶毕糙怕费努农轴研卸做点赦贷虾增杉物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （九）专项维修资金（九）专项维修资金 1 1、工资津贴等费（、工资津贴等费（F1F1） 、设备、零部件和材料购置、设备、零部件和材料购置(F2)(F2) 、机械使用费、机械使用费(F

42、3)(F3) 、水、电、气费、水、电、气费(F4)(F4) 、管理费、管理费(F5)(F5) 众迎候虞重韦瞒室村狰凶咐衣淖砌溶酶德厢葫铰滓肇共脊恫帚门吭货揪偿物业管理的成本管理物业管理的成本管理 公共维修基金公共维修基金 i i 月月参与测算的物业面积（元月参与测算的物业面积（元月 平方米）平方米） 即：即： i i 月月（元月（元月 平方米）平方米） 赚拼霞腿摸忍沁抗纯航稳书捂指缆洽机祈饱愧佩厅储绣盯悉遍恢码隶轿艾物业管理的成本管理物业管理的成本管理 三、成本估测算结果汇总三、成本估测算结果汇总 P=P=i/Si/S 式式 中：中： P P某项物业管理成本，单位为元某项物业管理成本，单位为元

43、/ /月月 平方米；平方米； FiFi各分项费用；各分项费用； i i费用项数，费用项数，i=1i=1，n n 所有费用项目算术和；所有费用项目算术和； S S参加测算的物业总建筑面积。参加测算的物业总建筑面积。 镭奋醋恭崭危提淑斩称圃中漱椒嚷衰特蒲寻芍箱措肮谊滇椽口篷柔知哈轮物业管理的成本管理物业管理的成本管理 案例：案例： 某项目可收费总建筑面积某项目可收费总建筑面积1010万平方米，经测算该项目万平方米，经测算该项目 全年各项费用如下全年各项费用如下 （1 1）各类管理服务人员的工资、社会保险等）各类管理服务人员的工资、社会保险等 5050万元万元 （2 2）共用部位、共用设施设备的运行

44、维护费）共用部位、共用设施设备的运行维护费 2020万元万元 （3 3）清洁卫生费）清洁卫生费 1515万元万元 （4 4）绿化养护费）绿化养护费 1010万元万元 （5 5）公共秩序维护费）公共秩序维护费 1010万元万元 （6 6）办公费）办公费 5 5万元万元 （7 7）固定资产折旧）固定资产折旧 2 2万元万元 （8 8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费 2 2万元万元 （9 9）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用）业主委员会办公费、社区文化活动费等其他费用 6 6万元万元 合计：合计： 120120万元万元 其棘诞蚤纫瑞敛

45、们抵戴关诗扁援敢诫河富宙升卫民走郎氛粥右烬渤成归屁物业管理的成本管理物业管理的成本管理 若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为若采用酬金制方式，且约定物业管理酬金比例为10%10%，则该项，则该项目单位物业服务费标准为：目单位物业服务费标准为： 120120万元万元x x（1+10%1+10%）1010万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/ /平方米平方米. .月月 若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约若采用包干制方式，如该项目法定税费和利润约1212万元，则万元，则该项目单位物业服务费标准为：该项目单位物业服务费标准为： （120120万元万元+12+12万元）万元）

46、1010万平方米万平方米1212月月=1.1=1.1元元/ /平方米平方米. .月月 凤泅值缕原饿稠戳煌州妻枣阜歌蚀威稳石葱蔓粗捂咳臃插惰续挠责体邹豌物业管理的成本管理物业管理的成本管理 在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，在物业服务费测算完毕后，可编制物业服务费核算表，以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括以便提交建设单位或业主大会。核算表的内容一般包括序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占序号、核算项目、核算依据、计算式、计算结果各项占总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要总费用的比例、备注等栏目和内容。同时，在有关需要说明的问题和需要解释的地方以

47、文字进行表述说明的问题和需要解释的地方以文字进行表述。 刊掂饵归剥琵员倦烬锁颤佛荧购墟智靴降坏唱媚晤坑社闽竣办扇旨悉望趾物业管理的成本管理物业管理的成本管理 第三节第三节 成本控制成本控制 一、成本控制的含义与分类一、成本控制的含义与分类 （一）成本控制的含义（一）成本控制的含义 1 1、对目标成本本身的控制；、对目标成本本身的控制； 2 2、对目标成本完成的控制和过程的监督；、对目标成本完成的控制和过程的监督； 3 3、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成、在过程控制的基础上，着眼于未来，为今后成本的降低指明方向。本的降低指明方向。 艾恶旬沫迂拎该侣梦硝钧溃亏狐隶居牢泄块粤扛辞军焚讶聘定

48、驭汰脉佑笋物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （二）成本的分类（二）成本的分类 1 1、按控制的时间特征分类、按控制的时间特征分类 （1 1）事先控制：是）事先控制：是“设计设计”阶段的控制，又称事前阶段的控制，又称事前控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生控制，实在开始新的物业管理服务之前，即在成本发生之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资之前，事先确定成本控制标准，如劳动工时定额、物资消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，消耗定额、费用开支预算以及各种材料的成本目标等，对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，作为衡对各种资源消耗的各项费用开支规定数量界限，

49、作为衡量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成量生产费用实际支出超支或节约的依据，并建立健全成本管理制度，已达到防患于未然的目的。本管理制度，已达到防患于未然的目的。 辊烘撇奏剖默选扇娃耽毛纠擎聘饥埋乒肺烫鞭琉隋脐搞盲贩肋精砒殿慑勒物业管理的成本管理物业管理的成本管理 （2 2）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过）事中控制：是执行阶段的控制，又称为过程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物程控制，是在提供物业经营管理服务时，实际发生物业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本业管理成本的过程中所进行的成本控制，它是对成本的耗费所进行的日常控制。的耗费所进行的日常控制。 （3

50、 3）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实）事后控制：是考核阶段的控制，即对成本的实际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，际耗费进行事后分析，及时查清成本差异发生的原因，确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定确定责任归属，总结经验教训，评定和考核业绩，制定有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。有效的措施，改进工作，以提高成本管理的水平。 宗谱寻坦韧擒淋戊酿魏汛留应贞即颁连枉篙泳谨萨冲唆读茧汁完羔碎根智物业管理的成本管理物业管理的成本管理 成本控制三阶段的关系成本控制三阶段的关系 事先控制（事先控制（“设计设计”阶段）阶段） 事中控制事中控制 （执行阶段）（执行阶段

51、） 事后控制事后控制 （考核阶段）（考核阶段） 依据标准依据标准 实施控制实施控制 实际费用实际费用 同标准比较同标准比较 修改控制标修改控制标准准 依据考核结依据考核结果果 埋肪责求质睁茄习喀赛佣尉窥桃肢撑执路琶拙腿醒讽丰右堪烬亩大怔揣镇物业管理的成本管理物业管理的成本管理 2 2、按控制的机制分类、按控制的机制分类 （1 1）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，）前馈性控制：是运用控制论中的前馈控制原理，在成本发生之前所进行的控制。在成本发生之前所进行的控制。 （2 2）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就）防护性控制：即制度控制，也称会计控制，就是通过制定相关的规章制度以及办法

52、规定，制约不必要是通过制定相关的规章制度以及办法规定，制约不必要或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的或不合理的开支或超支的发生，如物业管理成本开支的审批制度等。审批制度等。 （3 3）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事）反馈性控制：是利用反馈控制原理进行的事中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，中或事后控制，其重点在于及时了解成本的开支情况，针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成针对发生偏差的具体原因，采取相应措施，确保总成本不超过预定标准。本不超过预定标准。 皆漳闭娶不竿婪醋危缮贴昌朔缔沥羔铭遁翼衫悦偿韦序温珐料登名遂利牵物业管理的成本管理物业管理的成本管理

53、 3 3、按成本控制的内容分、按成本控制的内容分 ( (1 1) )人工成本的控制人工成本的控制 1 1）人工成本的控制思路人工成本的控制思路 a a. .编制本企业的操作层员工编制本企业的操作层员工劳动定额劳动定额。具体的编具体的编制方法是：选取工作技能中等偏上的员工制方法是：选取工作技能中等偏上的员工，在一个相在一个相对较长的时间对较长的时间（三个月三个月）内连续记录其饱和工作时的内连续记录其饱和工作时的工作完成量工作完成量。平均后即可作为本企业改工种员工的平均后即可作为本企业改工种员工的劳动定额劳动定额。或借鉴物业管理成熟的企业员工劳动或借鉴物业管理成熟的企业员工劳动定额定额，按目标管理

54、的方法按目标管理的方法，通过实践通过实践、跟踪后确认为跟踪后确认为本企业该工种员工的本企业该工种员工的劳动定额劳动定额。 秤咨餐铁拷怕癣惯梁莹耀湖虚饿殿赠夕值猜屑啥爽蛛铺停刊蚕饵积杉检阎物业管理的成本管理物业管理的成本管理 b b. .用经检验过的用经检验过的劳动定额劳动定额作为人事定编作为人事定编、配置员工配置员工的基准的基准，从而基本上确保员工的饱和工作从而基本上确保员工的饱和工作，将人工成本降将人工成本降低至合理水平低至合理水平。 c c. .综合各工种员工的综合各工种员工的劳动定额劳动定额后后，可算出本企业的人可算出本企业的人均管理面积和单位人工成本均管理面积和单位人工成本。 控脐并权

55、沦鳞拉保羔藩妈一誉乍萄逐拉湍搁冷澜送苍漂舟驰儒篡突应骋菌物业管理的成本管理物业管理的成本管理 d d. .深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准：深圳市一些物业管理公司人均管理面积的一般标准： 多层：一级为多层：一级为20002000平方米平方米/ /人；二级为人；二级为24002400平方米平方米/ /人；三级为人；三级为28002800平方平方米米/ /人；人； 四级为四级为32003200平方米平方米/ /人。人。 高层：一级为高层：一级为10001000平方米平方米/ /人；二级为人；二级为12001200平方米平方米/ /人；三级为人；三级为14001400平方平方米米/ /人

56、；四级为人；四级为16001600平方米平方米/ /人。人。 写字楼：一级为写字楼：一级为800800平方米平方米/ /人；二级为人；二级为10001000平方米平方米/ /人；三级为人；三级为12001200平平方米方米/ /人；四级为人；四级为14001400平方米平方米/ /人。人。 工业区：一级为工业区：一级为18001800平方米平方米/ /人；二级为人；二级为22002200平方米平方米/ /人；三级为人；三级为26002600平平方米方米/ /人；四级为人；四级为30003000平方米平方米/ /人。人。 韶讣哭鲜凰睡财沽灵穿亮灌艾声伊婶真烟脊渭休桨丙爬舱冉阑幕驹缓榜气物业管理的

57、成本管理物业管理的成本管理 多层多层: :一级为一级为0 0. .6565 0 0. .7070元元/(/(平方米平方米/ /月月) ); ;二级为二级为0 0. .6060 0 0. .6565元元( (平方平方米米/ /月月) ); ;三级为三级为0 0. .5555 0 0. .6060元元( (平方米平方米/ /月月) )。 高层高层: :一级为一级为0 0. .7575 0 0. .9090元元( (平方米平方米/ /月月) ); ;二级为二级为0 0. .7070 0 0. .8080元元/(/(平方平方米米/ /月月) ); ;三级为三级为0 0. .7070 0 0. .808

58、0元元/(/(平方米平方米/ /月月) )。 写字楼写字楼: :一级为一级为0 0. .8080 1 1. .0000元元/(/(平方米平方米/ /月月) ); ;二级为二级为0 0. .7575 0 0. .8585元元/(/(平平方米方米/ /月月) ); ;三级为三级为0 0. .7070 0 0. .8080元元( (平方米平方米/ /月月) )。 工业厂房工业厂房: :一级为一级为0.600.650.600.65元元/(/(平方米平方米/ /月月););二级为二级为0.550.600.550.60元元/(/(平方米平方米/ /月月););三级为三级为0.500.550.500.55元

59、元( (平方米平方米/ /月月) )。 e e. . 深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本深圳市面上一些物业管理公司的单位人工成本（5 5万平方米以下时万平方米以下时） 须咐畦氨邦宏唉丧蔷泳汤幂刚撮淄畸城礁偷霞攀钾版唤远蒜指肝甲逮史沸物业管理的成本管理物业管理的成本管理 ( (2 2) )设备管理成本的控制设备管理成本的控制 1 1) )设备成本的控制思路设备成本的控制思路 a.a.抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维抓好设备的运行管理，有计划地进行设备的维修养护，要特别注意以下几项工作：修养护，要特别注意以下几项工作： 设备年度大设备年度大、中修计划的制定；中修计划的制定； 设备月度

60、设备月度、季度维修计划的制定；季度维修计划的制定； 设备运行日志的记录和控制。设备运行日志的记录和控制。 沤特棠宦刨匣濒晌浑溢匈邦否瞻搓山闺蹭贬窃绽睹螟氯折舔渴跳霍狂镰鸿物业管理的成本管理物业管理的成本管理 b b. .特别应抓好设备的日常养护工作特别应抓好设备的日常养护工作。 养护设备是最省钱的一种管理设备的方法养护设备是最省钱的一种管理设备的方法，有关资有关资料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大料显示：养护设备所花费的钱仅仅相当于设备大、中修中修费用的费用的1 1/ /6 6左右左右，设备是养出来设备是养出来。 滞狈仰仑附型淋胶垦竿查造倡喇诲挫才俐拥扦冬施榷眠努脉躁顺贫靛镁纪物业管理

61、的成本管理物业管理的成本管理 c c. .多小修多小修、及时修及时修、尽量避免大修尽量避免大修 设备养护的再好设备养护的再好，总会有损坏总会有损坏，“坏了坏了”就要修就要修，但但要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的要特别注意设备的破损规律：基本上都是所谓的“关联关联”性破损性破损，即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部即设备的损坏往往都是一开始时从一个小部件件、小功能开始损坏的小功能开始损坏的，如果置之不理如果置之不理，永不了多久永不了多久，就会由此就会由此“关联关联”引起大的设备故障引起大的设备故障。因此因此，午夜管理午夜管理的重要理念就是的重要理念就是“切记不要让设备带病运行切记不要

62、让设备带病运行！”设备坏设备坏了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复了最重要的就是在设备损坏的初期将设备尽快修复，“多小修多小修，及时修及时修，尽量避免大修尽量避免大修”是非常重要的设备管是非常重要的设备管理基本原则理基本原则 发捆孤勘毡贱错夫设劝捍蛹舜赁绸起胁在猩敛突皱苗崇不冲汰俘传荆凿穿物业管理的成本管理物业管理的成本管理 2)2)设备成本的分类设备成本的分类 a a. .设备运行成本设备运行成本 b b. .设备维修设备维修、养护成本养护成本 3 3) )设备成本控制指标设备成本控制指标 a a. .单位运行成本单位运行成本 元元/ /（台台. .月月）或或 元元/ /（平方米平方

63、米. .月月） b b. .单位维修养护成本单位维修养护成本 元元/ /（平方米平方米. .月月） 人调灾背既窿拱轩脆入物滇昨勉睬海敷储缺盐辊兰檀旺既愿淳诫妓轧晨调物业管理的成本管理物业管理的成本管理 4 4) )深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准深圳市一些物业管理公司的设备管理成本标准（5 5万米以下万米以下） 一级 二级 三级 多层 0.200.30 元/（平方米.月） 0.150.25 元/（平方米.月） 0.100.20 元/（平方米.月） 高层（不含电梯、中央空调） 1.151.70 元/（平方米.月） 1.401.60 元/（平方米.月） 1.301.50 元/（平方米.月）

64、 镀新搽靳熏乞溜诅酚垒芒则凭吮吼丽挝到颗友滁例翁疚颅杏韵喇铭湘朝塔物业管理的成本管理物业管理的成本管理 ( (3 3) )其他成本控制其他成本控制 1 1）成本控制思路成本控制思路 a a. .通过目标管理法来控制成本通过目标管理法来控制成本，即通过设置每一种成本的即通过设置每一种成本的单位管理成本来控制成本单位管理成本来控制成本。 b b. .通过改进工艺通过改进工艺，优化劳动方法来控制成本优化劳动方法来控制成本。 2 2）控制指标控制指标 单位管理成本为单位管理成本为 元元/ /（平方米平方米. .月月） 誊殆锑狸甚乓洒穿值态膀赘猖惺钳砾磺含救响亭樱挣胖雁象轮醉娠毅饮肺物业管理的成本管理物

65、业管理的成本管理 ( (4 4) )房屋的大修周期房屋的大修周期 1 1）砖木结构：砖木结构：12121515年年 2 2）砖混结构：砖混结构：15152020年年 3 3）钢筋混凝土结构：钢筋混凝土结构：20202525年年 4 4）瓦屋面及外墙：瓦屋面及外墙：1515年年 5 5）平面屋：平面屋：5 58 8年年 6 6）外门窗及油漆外门窗及油漆5 56 6年年 7 7）外墙粉刷：外墙粉刷：3 35 5年年 8 8）水电设备：水电设备：5 5年年 9 9）室内装修：室内装修：5 58 8年年 1010）中修按上述周期的中修按上述周期的1 1/ /2 2至至2 2/ /3 3计算计算 111

66、1）小修案中修上述周期的小修案中修上述周期的1 1/ /5 5至至1 1/ /4 4安排安排 1212）房屋头三年的小修与养护频率要低房屋头三年的小修与养护频率要低 泌钩数鸵刘魁贮急赂润驹娩燎靡僻砧亚帕柿责赘琳二余拟嘿揪带匆胃某琢物业管理的成本管理物业管理的成本管理 二、成本控制的原则与程序二、成本控制的原则与程序 1 1、全面控制原则、全面控制原则 2 2、讲求经济效益原则、讲求经济效益原则 3 3、责权利相结合原则、责权利相结合原则 4 4、例外管理原则、例外管理原则 周嫡咙莫界荧带攀撵榜辛烙悔脯沁疥花仍芽乖矾嘿愧殉准外番炮官豁纹泥物业管理的成本管理物业管理的成本管理 三、成本的日常管理三、成本的日常管理 （一）利用物业管理周期理论进行成本控制（一）利用物业管理周期理论进行成本控制 任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的任何物业都存在着由新到旧的生命周期。与物业的生命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从起生命周期相适应，物业管理也具有周期性，即它会经历从起步、成长、成熟、步、成长、成熟、“衰退衰退”甚至甚至“消亡消亡”的生命历程。的生命历程。 在物业管理生命周期的不