杭州湖滨项目二期19、22、25号地块专题调研报告

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1、中国杭州湖滨项目二期#19、#22、#25地块专题调研报告大智慧黑白不动产机构2006年6月下旬湖滨项目二期19、22、25号地块专题调研报告调研主题l 主题一：根据甲方提供的湖滨二期19、22、25号地块的建筑设计图纸、商业业态初步定位方案，调研湖滨地区（除17、21、24号地块）现有各类中小型商业经营场地（2000平方米以下）的售价与租价，并基此分析与预测湖滨上述三地块2007-2011年的售价与租价；l 主题二：调研与分析异地类似的特色商街或中高档定位的综合性商业物业项目，研究商业项目业态规划、消费环境成熟与租金成长之间的关系；工作时间l 调研时间：2006年6月24-28日五个工作日；

2、l 成稿时间：2006年6月29日初稿；2006年7月3日正稿；2006年7月17日前修正稿；工作方法l 重点踏街普查、数据库检索、针对性抽调、专案专题访谈、典型案例解剖；调研公司l 大智慧黑白不动产机构-杭州大智慧投资咨询有限公司；报告目录第一部分 湖滨项目二期19、22、25号地块租金调查与分析一、19、22、25号地块四至路段商铺普查二、19、22、25号地块近周边商铺租金情况抽调A:按物业业态分类调查：服饰、餐饮、其他业态类型1、 周边品牌服饰中小型经营场地（2000以下）租金情况2、 周边休闲餐饮、饭店等中小型经营场地（2000以下）租金情况3、 周边其他行业中小型他经营场地（200

3、0以下）租金情况B:按物业形态分类调查：市场、商厦、沿街商铺类型1、 周边市场物业租金情况2、 周边商厦物业租金情况3、 周边沿街商铺物业租金情况第二部分 湖滨项目二期19、22、25号地块周边物业售价调查与分析一、19、22、25号地块周边可售商铺调研二、19、22、25号地块周边近年转让案例第三部分 湖滨项目二期19、22、25号地块租金、售价测算与分析一、19、22、25号地块物业租金分析A:本项目地块租金测算B：近几年杭州商业物业租金发展趋势及本项目地块未来租金趋势预测二、19、22、25号地块租金与售价换算第四部分 租金成长案例一上海新天地案例；二上海港汇广场案例；报告提要经过市场调

4、研、市场比较、评估测算，项目地块店铺一层租金预测如下：l 延安路段：21.725元/平米天l 内街：12.214元/平米天l 吴山路段：6.87.6元/平米天l 平海路段：15.517元/平米天l 解放路段：1519元/平米天经过市场调研、市场比较、评估测算，项目地块店铺一层售价预测如下:路段成本回收年限售价（元/平米）延安路段15年12592520年167900内街15年7117520年94900吴山路15年3942020年52560平海路15年8760020年116800解放路15年9307520年124100售价=日租金365天成本回收年限报告前言本次调研工作主要是以踏街普查、数据库检索

5、、针对性抽调方式、重点围绕湖滨项目二期19、22、25号地块周边商铺物业为主要调研对象，报告中相关数据绝大部分以反映项目周围在经营物业租金市场情况，报告数据亦以对项目地块较有针对性为主。第一部分 湖滨项目二期19、22、25号地块租金调查与分析一19、22、25号地块四至路段商铺普查1业态特征服饰：以中低档服装、体育运动品、鞋类、饰品零售为主，少量中低档服装批发为辅；餐饮：主要以面向本区域消费者的小吃、休闲快餐、饭店为主，具有休闲、商务功能的餐饮场所较少；其他：融合有少部份的旅游纪念品店、茶叶特产销售店、住宿场所及古玩、瓷器收藏品及医药等。2物业种类特征沿街专卖店：主要以品牌休闲服装店、体育运

6、动品店，品牌鞋店为多，少量饰品专卖、箱包专卖及部分品牌服饰专卖店；沿街服饰店：主要为销售经营无品牌的低档服饰；专业市场：主要为销售与批发无品牌的中低档服装、童装、玩具及饰品；3 经营物业面积大小情况沿延安路一带商铺依据其商业形态的不同，所在营业面积各有不同，如经营服装销售的商铺营业面积主要集中在45-80平米区间之间，以品牌专卖店为主；而经营餐饮的商铺营业面积一般在300平米左右，经营规模属于中等，面积再大则延安路在此区域没有相适应的铺位，面积再小则无法形成规模，利润难以支撑租金。故小规模的餐饮店铺集中在吴山路东侧，面积主要集中在20-100平米。而吴山路因其历史原因又汇集了不少古玩店，营业面

7、积集中在15-20平米左右，规模较小，虽租金相对较高，但因都相信吴山夜市的回迁将带来更大利润，故仍在此处坚守。 调研数据 评估数据 暂时未知（或以利润上交、或销售拆帐方式收租等）备注：以上所示面积、报告中的物业面积及测算所用面积均以实际经营面积为准。 调研数据 评估数据 暂时未知（或以利润上交、或销售拆帐方式收租等）备注：以上所示面积、报告中的物业面积及测算所用面积均以实际经营面积为准。 调研数据 评估数据 暂时未知（或以利润上交、或销售拆帐方式收租等）备注：以上所示面积、报告中的物业面积及测算所用面积均以实际经营面积为准。二19、22、25号地块近周边商铺租金情况抽调调查中我们把19、22、

8、25号地块周边商铺物业租金分析调查方式以按物业业态分类及物业形态分类两个方向展开调研分析，具体分类如下：（一）按物业业态分类调查：服饰、餐饮、其他业态类型1周边品牌服饰中小型经营场地（2000以下）租金情况抽样调研经营服饰商铺租金情况表（表一）路段位置品牌或店名面积（）楼层日均租金（元/天）延安路东面沿街（天阳明珠商厦）雅戈尔400一层底商2002年售价：9.7万罗蒙100一层底商2002年售价：9.8万延安路西面沿街（天阳明珠对面）捷路运动97一层底商31佳利佳31一层底商33外贸鞋类164一层底商29延安路东面沿街（龙翔服饰批发城）康迪服饰70一层底商51合口服饰16一层底商52文倩服饰3

9、0一层底商49潮流 流不停30一层底商48延安路西面沿街（龙翔对面）梦伲服饰47一层底商39那么 那么45一层底商41延安路东面沿街（工联精品服饰城）男装都市休闲25一层底商53包一族25一层底商51淑女馆25一层底商50延安路西面沿街（平海路至解放路）耐克运动65一层底商38乔丹运动163一层底商24皮尔卡丹70.78一层底商37佰奇（服装）45一层底商34延安南路源泰体育20一层底商16.4凤起路MISS KISS30一层底商14.6仙甸120一层底商12.5L/DDIAR100一层底商10.9妹童装20一层底商13.6武林路吸引力25一层底商15.3地下库库街10一层底商19.1边缘地带

10、20一层底商24.6INGRID25一层底商10.9分析：l 延安路：项目周边服饰经营区主要集中于延安路片区，根据位置的不同而销售经营的服饰品牌特性、档次也不相同，项目地块北面的延安路一带的经营区域（平海路以北，凤起路以南）由于紧邻天阳明珠商厦、龙翔服饰批发城及工联精品服饰城的市场类业态物业，故此区域主要为经营销售档次较低的普通服饰为主，虽然此区为销售经营低档服饰，但其收益于这三个市场的人气带动，租金反而成为延安路片区最高，平均租金达到4045元/平米天。紧邻项目地块片区（平海路以南至解放路以北）以销售经营中档休闲服饰、运动服饰为主，如：阿迪达斯、耐克、李宁、乔丹运动、特步、安踏、森马、美特斯

11、邦威、左丹奴、高邦、意丹奴等等，也有少部分正装服饰、鞋类安扎于此片区，主要集中在靠解放路方向，如：路易宾利、红蜻蜓、康奈皮鞋、百丽、皮尔卡丹等等，平均租金约为：2832元/平米天。l 延安南路：延安南路片区主要以商场、大卖场、商务及酒店物业组成的商圈， 其南端紧接吴山商圈，片区服饰店主要集中在紧靠解放路（解百）一带，主要经营休闲服饰、运动休闲装、及部分正装专卖为主，区域租金平均1015元/平米天。l 凤起西路：凤起西路服饰主要以国内二、三线品牌女装专卖店为、休闲装、品牌内衣及床上用品为主；如MISS KISS、仙甸、L/DDIAR、天天秀等，平均租金在610元/平米天。l 武林路：过去的武林路

12、已从一条普通的小马路一跃为武林商圈中耀眼的明星。在武林路女装街，我们既可以看到哥弟这样的大牌，又有如江南布衣这样的本地品牌服饰，武林路更为吸引人的，是它的各具风格林林总总的小店铺如：假日帆船、太阳雨、米兰站、吸引力、边缘地带等，它们共同组成了武林路多姿多彩的流行世界，该商圈普遍平均租金在1620元/平米天。2周边休闲餐饮、饭店等中小型经营场地（2000以下）租金情况抽样调研周边休闲餐饮、饭店租金情况表（表二）路段位置品牌或店名业态面积楼层日均租金（元/天）延安路斐力牛排餐饮35029.4炭火工坊餐饮29628.7老娘舅餐饮28329平海路隆达酒家饭店63120.7肯德基快餐851拆帐吴山路杭三

13、鲜饭店3717.4永和豆浆餐饮951115风尚人文咖啡馆餐饮48017洪福酒楼餐饮851、27.5徽州小吃店餐饮16.518东方明珠美食城餐饮57.75112分析：延安路一带餐饮主要以单店经营面积在200300的中等休闲餐厅及快餐为主，由于延安路主要以经营服饰为主，故绝大部分餐饮店的经营场所都安排在2层，平均租金在89元/平米天左右，平海路的餐饮种类以快餐及小饭店为主，平均租金约为1820元/平米天左右，小吃、小型饭店类型餐饮店集中在吴山路一带，平均面积在3040左右，租金约为89元/平米天。3周边其行业中小型他经营场地（2000以下）租金情况抽样调研周边其行业经营商铺租金情况表（表三）路段位

14、置品牌或店名业态面积搂层日均租金（元/天）延安路宝石记饰品41.25137张小泉剪刀实用性纪念品63138龙井茶叶茶叶41143协亨手机连锁电讯272211平海路隆达香烟、冷饮5.3123隆达鲜花水果店鲜花、水果18121杭州龙井茶叶、特产品15120吴山路怡雯鲜花店鲜花、香烟2218.7雍华堂古玩、瓷器2018.2龙井茶叶茶叶3317.5汲古堂收藏品3318.3赏珍堂收藏品21110博古堂收藏品4519.7苑艺嘉德收藏品3018.2珍宝堂收藏品3018.2吴山古董店收藏品2018.2分析：l 延安路：饰品店、婚纱摄影、电讯产品、旅游纪念品店、茶叶店等；租金：3034元/平米天左右；l 平海路

15、：香烟、冷饮、鲜花、茶叶、特产品；租金：2022元/平米天左右；l 吴山路：茶叶、古玩、瓷器、收藏品；租金：89元/平米天左右。（二）按物业形态分类调查：市场、商厦、沿街商铺类型从物业形态区分，延安路区域的商业物业的租金平均价格最高为市场类物业，依次为沿街商铺，最低为商厦物业。租金收取方式主要包括：l 一般租金收取方式l 销售额扣点收取方式l 销售额扣点加保底租金收取方式l 利润提成收取方式1周边市场类物业租金情况抽样调研市场类物业租金情况表（表四）市场物业名称摊位面积范围（）楼层经营业态日均租金（元/天）天阳明珠商厦5、8、101F饰品、箱包16205、8、10、161F饰品、箱包、内衣、小

16、百货38408、10、16、202F鞋类1823龙翔服饰批发城5、7.5、8、151F饰品、箱包、内衣50605、7.5、8、10、201F男装35405、7.5、8、10、202F女装31355、7.5、8、10、203F女装202510、20、15、18、364F童装、鞋类1620工联精品服饰城5.5、7.5、151F饰品、箱包、内衣、纺织品29355.5、8、8.7、131F男装、少量饰品36405.5、5.8、8、9、132F女装、少量饰品27325.5、5.8、8、9、132F女装、少量饰品20269、18、15、364F童装、玩具1620分析：延安路上共有三个市场类物业，分别为天阳

17、明珠商厦、龙翔服饰批发城、工联精品服饰城，主要以销售与批发中低档男女服饰、饰品、箱包、内衣、纺织品、童装、玩具、童装以及小百货为主，餐饮配套有部分小吃、烧烤及美食城。三个市场类物业分别以龙翔服饰批发城为中心，租金价格亦以龙翔服饰批发城最高，平均租金达3035元/平米天。市场类物业其自身的业态划分、楼层及位置情况对其租金高低影响至关重要，一般情况物业租金跟其楼层不同而区别最大，楼层高相应租金降低，14层比率在2：1.75：1.25：1之间；因受益于业态规划的促动作用，除天阳明珠商厦-1F由于业态规划乱杂，租金较低以外，其他两个市场场所的人流量普遍为-1F的饰品销售区最多，故租金也最高。2周边商厦

18、物业租金情况抽样调研商厦物业租金情况表（表五）百货商场名称铺位面积范围楼层经营业态日均租金（元/天）银泰利星8401F皮鞋、珠宝钟表、化妆品151820402F女士二线品牌81020403F男士二线品牌5720304F休闲、运动品牌45分析：商厦物业：由于其物业地理位置、消费定位及经营方式的不同，租金方式也区别于市场物业，其租金属于经营租金，而市场物业及沿街租金为属于市场租金，故商厦租金要比市场物业和沿街物业相对低一些，抽样调研银泰利星的租金为1F：1518元/平米天、2F: 810元/平米天、3F: 57元/平米天、4F: 45元/平米天。一般商厦的租金收取方式组以品牌商铺销售额扣点为主，平

19、均在1825左右。但各个商场根据其定位不同、地段不同、业态不同以及品牌档次影响力高低，所收取的点数也会有相应变化。3周边沿街商铺物业租金情况沿街商铺物业租金情况表（表六）路段位置层数经营业态日均租金（元/天）延安路东面沿街（天阳明珠商厦）一层底商品牌服装、饰品3335延安路西面沿街（天阳明珠对面）一层底商服饰、运动3032延安路东面沿街（龙翔服饰批发城）一层底商休闲服饰5558延安路西面沿街（龙翔对面）一层底商服饰、运动4042延安路东面沿街（工联精品服饰城）一层底商休闲服饰、品牌服饰5153延安路西面沿街（工联对面）一层底商服饰、运动4142延安路西面（平海路至解放路）一层底商品牌服装、饰品

20、、运动服饰、婚纱摄影、餐饮、茶叶、箱包、电讯产品2832延安南路服饰服饰、运动休闲1015平海路面一层底商餐饮、烟酒、茶叶、花卉、快餐店2022吴山路一层底商餐饮、小吃、古玩、瓷器、茶叶89解放路一层底商服饰、运动休闲2025凤起西路一层底商服饰、品牌内衣、床上用品、干洗610武林路一层底商服饰、品牌专卖、饰品、零售1620分析：l 延安路：越靠近市场物业的沿街商铺之平均租金越高，由此可见，市场物业的高密度人流量是带动周边商业人气的重要因素；邻近市场物业的延安路沿街商铺平均租金在3640元/平米天，其他路段为2832元/平米天，业态以品牌服装专卖店、运动服饰专卖店、休闲服饰专卖店、饰品专卖为主

21、，配套少部分的旅游纪念销售、小吃、休闲快餐店；l 延安南路：业态以休闲服饰、运动休闲装、及部分正装专卖为主，平均租金为1015元/平米天；l 平海路：业态以餐饮、烟酒、茶叶、鲜花店、快餐店为主，平均租金为2022元/平米天；l 吴山路：业态以餐饮、小吃、古玩、瓷器、茶叶为主，平均租金为89元/平米天；l 凤起西路：以销售国内二、三线品牌女装专卖店、休闲装、品牌内衣及床上用品为主，平均租金在610元/平米天；l 武林路：以国内二线品牌服饰专卖店、本地主创服饰店、品牌饰品专卖店为主，平均租金在1620元/平米天。第二部分 湖滨项目二期19、22、25号地块周边物业售价情况一19、22、25号地块周

22、边可售商铺调研锦绣天地效果图路段位置可售面积（）销售价格延安路0/平海路0/平海路0/吴山路0/解放路0/凤起路/环城西路（锦绣天地）约8000平米4.3-138万元/平米湖滨商圈的商铺供出售的量非常少，项目地块周边更是少之又少，不少商铺仅出售其经营权，很多取得经营权的买家多为自营，拥有此地商铺的人很少再出手转让，继2002年西湖时代广场、元华商城、西湖国贸中心销售后，除现处于凤起路与环城西路的锦绣天地一个项目之外，此商圈已没有其他可售商铺物业。2003年底杭州的商铺均价在每平方米20000元左右，最高开盘价则是位于西湖边华侨饭店旁的西湖国贸中心商铺，每平方米平均售价为6.8万元，元华商城商铺

23、售价为4.58万-6万元/平方米。锦绣天地2004年底开盘，其沿街的商铺将以7万元/平方米的底价开拍，于2005年下半年最高均售价已达80750元/平方米，现今沿凤起路与环城西路的底商最高售价达138万元/平米，商城内部最低价为4.3万元/平米。从售价上看，由此可见杭州的商业地产年年在涨，形势一直保持上升态势。二19、22、25号地块周边近年转让案例2002年，延安路与庆春路交界处的明珠商业中心，就有三间底层商铺卖到了近10万元/平方米。(2002年9月，雅戈尔以9.7万元/平方米的价格，总共花了约4000万元一口气拿下了总面积400平方米的2间商铺；一个月后，在一次内部竞拍会上，罗蒙也以9.

24、8万元/平方米的价格在省内10多家企业中脱颖而出，如愿拍得1间商铺。)地处杭州西湖边的锦绣天地2004年底开盘，其沿街的商铺将以7万元/平方米的底价开拍，2005年下半年其成交了2间商铺，均价达80750元/平方米！这是继2002年明珠商业中心的底层商铺售出9.8万元/平方米的价格之后，杭州市中心成交的又一高价铺位。第三部分 湖滨项目二期19、22、25号地块租金、售价测算与分析一本项目地块租金测算租金测算依据：在房地产营销过程中，价格因素起着重要的作用。定价的高低关系到房地产利润的多少，以及租售成功与否。所谓一分质一分价，正确的房产营销策略就是要如实地体现房地产本身的价格规律，反映出“项目”

25、的合理价值，做到精确定价。根据“项目”的特性，结合周边可类比物业的情况，定价如下：定价方式：评估得分比较定价法湖滨项目二期19、22、25号地块与周边物业评估得分比较表“项目” 综合素质本项目地块参照对象延安路内街吴山路平海路解放路延安路吴山路平海路解放路地理位置9.545.5789.55.578规模948568645工程进度000009999配套设施947887467市场成熟度624559587项目形象866776.5455.5车、人流情况946.58786.576户型面积122228998间隔设计213227667建筑结构、建材及装修标准777776356综合60.534495152785

26、86668.5均价元/m2/天/28328920222025操作方法：评估得分法1、 本项目地块与参照对象综合素质评估本项目地块的评估均价由以下几步计算得出：（1） 比较系数=本项目地块评估得分/比较项目评估得分（2） 评估均价=每个比较项目的比较系数比较参照对象的均价2、 本项目地块各路段物业的均价评估湖滨项目二期19、22、25号地块租金评估表比较参照对象均价元/天评估得分比较系数评估均价（元/ m2/天）延安内街吴山平海解放延安路内街吴山路平海路解放路延安路2832780.7760.436吴山路89580.845平海路2022660.773解放路202568.50.759项目地块延安路6

27、0.521.725内街12.214吴山路496.87.6平海路5115.517解放路521519 由此得出湖滨项目二期19、22、25号地块各路段商铺的评估均价如下：l 延安路段：21.725元/平米天l 内街：12.214元元/平米天l 吴山路段：6.87.6元/平米天l 平海路段：15.517元/平米天l 解放路段：1519元/平米天注：以上租金评估均价为底层物业租金，并不代表二层以上物业租金！（2） 租金与物业面积关系及各楼层租金测算l 根据市场调查数据及经验分析，同种类楼层商铺物业面积在100平米左右与500平米以上的租金比关系在1：0.7，由此可预测本地块物业的不同面积的铺位租金；l

28、 根据商业物业租金与其楼层比率关系可推算出各楼层租金测算如下：l 楼层系数比率一般为：（1：0.5 ：0.3 ：0.2 ：0.2 ：0.2）一至五层、负一层。湖滨项目二期19、22、25号地块租金测算表路段面积（1：0.7）底层租金元/天楼层/租金系数比（1：0.5 ：0.3 ：0.2 ：0.2 ：0.2）1F2F3F4F5F-1F延安路10021.72521.7251112.56.57.54.354.3555.450015.217.5/内街10012.21412.214673.64.22.42.82.42.85008.59.8/吴山路1006.87.66.87.63.43.822.281.3

29、61.521.41.525004.765.32/平海路10015.51715.5177.758.54.75.13.13.43.13.450010.912/解放路100151915197.59.54.55.733.833.850010.513.3/二近几年杭州商业物业租金发展趋势及本项目地块未来租金趋势预测从杭州市2001-05年对商业地产租金指数统计结果的走势（如下图），我们可以看出近几年，杭城商业地产租金价格在以平均每年3-4%的幅度增长。由此，我们可以对未来项目各区块商铺租金价格进行预期计算，即假设未来租金走势与过去5年走势相仿，从而得出各区块租金价格走势如下：1、 延安路区块2、 内街区

30、块3、 吴山路区块4、 平海路区块5、 解放路区块分析：通过套用过往5年的租金指数，我们发现延安路的租金价格因基数较大，故提升幅度也较为明显，租金价格已将近29元/平方米天，年增幅为3%，而其他各区块租金也有不同价格的提升。总体来说，因我们仅是取用杭城整体的租金指数作为参考，故价格皆以较为平缓的幅度上升。如以城西地块、武林路女装街等商业区块个案作为参考，租金提升幅度将更为显著。三19、22、25号地块租金与售价换算从现有市场情况来看，目前商铺一般回报年份都在10-15年之间，即每年的投资回报率为6-10%，但由于湖滨本身地块优势决定其所带价值较高，且客户普遍对物业升值潜力预期较好，再加上物业租

31、金受市场推动将水涨船高，故以现有租金计算，客户普遍肯定并可以承受以20-25年收回成本的方式，即每年的投资回报率在4-5%之间。由此，以现有租金水平，按每年4-5%的回报率计算，我们不难算出最终的商铺销售价格区间。我们以延安路一层商铺的现有租金21.725元/平米天取平均数进行计算，即23元/平米天的租价，20年至25年收回成本时间，得出最终销售价区间为：23元/平米天365天15年=125925元/平方米23元/平米天365天20年=167900元/平方米延安路一层商铺的价格区间为125925-209875元/平方米根据我们得出的评估租金，按以上物业租售换算经验可以我们可以得出本项目地块各路

32、段与各楼层的销售价格如下：湖滨项目二期19、22、25号地块租、售换算表路段 楼层租金与售价楼层1F2F3F4F5F-1F延安路租金（元/天）2311.56.94.64.65售价(15年回收计算)1259256296337778251852518527375售价(20年回收计算)1679008395050370335803358036500内街租金（元/ /天）136.53.92.62.6/售价(15年回收计算)7117535588213531423514235售价(20年回收计算)9490047450284701898018980吴山路租金（元/ /天）7.23.62.2/售价(15年回收计

33、算)394201971012045/售价(20年回收计算)525602628016060/平海路租金（元/ /天）168.34.93.23.2售价(15年回收计算)8760045443268261752017520售价(20年回收计算)11680060590357702336023360解放路租金（元/ /天）178.553.43.4售价(15年回收计算)9307546538273751861518615售价(20年回收计算)12410062050365002482024820备注：售价换算按各路段、各楼层租金以取平均数计算得出。第四部分 租金成长案例一上海新天地案例物业位置上海市中心卢湾区的

34、太平桥地区投资开发商香港瑞安集团占地面积3万多平方米总建面积6万平方米上海新天地高雅繁华的淮海中路及地铁站，为太平桥地区重建计划的第一期发展项目，是一个具上海历史文化风貌的娱乐购物热点。其以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建既具传统风貌，又具现代化功能设施的聚会场所，提供餐饮、零售、娱乐、文化及服务式公寓等设施，露天茶座及酒吧、广场表演和步行街等特色，令项目倍添新意。新天地分为南里和北里两个部分。北里由多幢石库门老房子所组成，并结合了现代化的建筑、装修和设备，化身成多家高级消费场所及餐厅，菜式来自法国、美国、德国、英国、巴西、意

35、大利、日本、台湾和香港，充份展现了新天地的国际元素。在南里和北里的分水岭 - 兴业路 - 是中共一大会址的所在地。南里建成了一座总楼面面积达二万五千平方米的购物、娱乐、休闲中心，于二零零二年中正式开幕，除了来自世界各地的餐饮场所外，更进驻了年轻人最喜爱的时装专门店、时尚饰品店、美食广场、电影院及极具规模的一站式健身中心。新天地南里配有一个具二百二十个车位的地下停车场。 上海新天地近年来租金走势上海新天地一经推出便成为全城瞩目的焦点，以其新旧结合的建筑魅力，及优秀的策划手法，使其迅速发展成为上海时尚生活、文化、餐饮、娱乐、购物的中点，并吸引了大量外地游客，成为商业发展的完美案例。从而促使其租金价

36、格在开业后快速提升，仅在02-04年便串到了3.2USD/平方米天的高位，而在随后的2年内因其本身租金水平已在较高位置，故提升幅度有所缓和，但仍以每年18%左右的速度增长，直到现在的4.5USD/平方米天。上海新天地实景二上海港汇广场案例物业位置上海徐家汇虹桥路1号发展商上海港汇房地产开发有限公司占地面积5万多平方米总建面积30万平方米商场面积13 万平方米楼层状况商场分为7个营业层面地上六层和地下一层营业面积7万余平方米公共活动部位面积近6万平方米港汇广场总投资高达40亿人民币，是目前上海市中心区域规模最大的购物中心,开业于1999年12月28日，由香港恒隆集团主要策划及管理，其引进国外现代

37、商业Shopping Mall 的模式，勾勒出与众不同的个性特点。商场设有升降梯和手扶梯多达94部；独创建立了长168 米、宽17米的欧亚式露天步行食街-兰桂坊；大型地下停车场拥有1,100个泊位和5,000多个自行车位。港汇广场内除百货公司和二百多个特色店铺外，还设有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超级市场及配套服务。商场的每一层楼面都有鲜明的主题：地下一楼设有大型超市及各专卖店；地上一至四楼设有大型百货公司、二百多个品牌专卖店、时尚特区及兰桂坊休闲餐饮街，四楼内还精心设计建造了一条长150米由青石砖块铺成的上海阿拉街，其间开设的26间精品旺铺，专营汇聚沪上最具代表性的名、特、奇、优品牌商品，

38、涵盖了上海百年来经久不衰的传统产品和近年来涌现的上海新特产、新品牌；五楼设有书店及以经营欧美、韩国、香港等新潮、时尚服装饰品和手工制品为主的潮流街；六楼拥有音乐酒吧、DISCO、卡拉喔凯、9厅电影院等娱乐主题乐园；五楼、六楼的餐饮区域设有高档酒楼、美味小吃及大型美食广场等。港汇广场集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、服务全方位业种为一体，创造了宽松的空间环境和舒畅的购物休闲氛围。上海港汇近年来租金走势港汇大厦因其本身的地理位置优势及SHOPPING MALL的全新购物方式，成为上海市民购物的焦点，使其租金水平在开业后的3年中迅速从0.7USD/平方米天提升到2.4USD/平方米天的水平，并又在其后的3年内，以相对较缓的速度增长到3USD/平米天的租金水平，充分实现商业案例成功运作后租金价格快速攀升的周期变化。上海港汇实景